三亚绿色工程项目策划

“绿色工程”项目策划一、政策、经济、社会背景二、市场及项目背景三、项目面临的市场机会及发展命题四、项目规划发展构想五、项目规划的功能业态支撑体系六、项目开发的资源支撑体系七、项目规划开发的价值链目录一、政策、经济、社会背景坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，优先发展养老服务业，辅以卫生健康服务、旅游娱乐和金融保险业，逐步培育适应人口老龄化发展的老年消费市场。发挥政府的指导和监督作用，把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持、等特殊政策，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。对于符合老龄事业发展方向，又有市场前景的老龄产业，需要银行信贷支持的，要按信贷规定给予支持。（国家十一五规划）积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。（国家十二五规划建议）老龄产业发展的政策背景老年产业发展的经济背景近20年以来，美国养老养生健康产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养老养生健康产业是以每年15%-30%的速度增长。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养老养生健康产业将达到10万亿美金的总产值，而中国是1万5000亿的增长份额。据中国老龄科学研究中心的一项调查，我国城市60-65岁的老年人口中约有45％的人在业，除有退休金之外，还有额外的收入；城市老年人中有42.8％的人拥有储蓄存款，仅退休金一项，2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。我国老年人的需求市场已经发展充分。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为6000亿元，2010年达到1万亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，产业发展供需之间存在较大的落差不平衡性。老年化社会背景2009年，全国60岁及以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。2010年，60岁以上老年人口达到1.74亿，约占总人口的12.78％,年均增长537万人。据中国老龄科学研究中心预测：2001年到2020年是快速老龄化阶段，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达17.17%。2021年到2050年是加速老龄化阶段，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右。小结国家对老龄产业发展的税收、金融、信贷、投资等各种政策倾斜，对老年相关产业的扶持，为养老养生健康产业的发展搭建良好的基础平台，积极引导民营资本和吸收国外资金投入老龄事业发展，逐步形成多元化的老龄产业蓬勃发展格局。国家经济稳步发展，社会保险、福利等养老基础条件的逐步完善，养老养生产业多元化发展模式的逐步成型。合力形成养老养生健康产业的市场供需基础，强力释放社会老龄人口的经济消费能力。目前，中国已步入老龄化社会，人口老龄化日趋明显，5060年代的“人口红利”及“财富效应”，构筑养老养生健康产业发展的社会人口消费基础，注入产业发展的经济活力。二、市场及项目背景市场背景基于国际旅游岛的产业规划发展，对应其它产业投资机构，老年产业领域投资均相对规模较小，且缺乏持续性经营及扩张的产业发展战略，简言之：海南省以“养老养生”为主题的投资开发、专业性服务机构尚未成型。目前，基于国际旅游岛发展战略背景，以“养老养生”为主题，以“老年教育、科研医疗、旅游”等为产业发展的成型项目尚属空白。国内以“养老”为主题的社区开发已出具规模，因局限与区域、气候及消费人群等基础条件，功能上更多注重居住护理、病痛治疗及老年托付，缺少老年教育、养生疗养、科研医疗及老年旅游等专业性、个性化功能匹配。目前，海棠湾、定安区域初现“养老养生”主题型规划项目，其中海棠湾项目规划定位为“休闲、养生、健康体验”复合型社区，就其土地价值及区位发展价值，“纯生态、纯意义”的养老养生主题型社区最终成型尚有落差。而定安项目，就其区位发展比拟优势，三亚发展”养老养生主题型项目，发展优势更为突出。项目背景项目区位：项目临近三亚未来发展新城区，后续基础配套设施齐备，未来交通、生活配套明显。自然资源：原生态森林植被，成片规模种植果园，700亩水域面积的水库，利于项目规划开发的景观资源再造。地貌地质：项目“微地型”地貌，临近或可能享有地质温泉、矿泉地带，利于项目建筑层次感规划及疗养设施建设。项目地块大概形状原生态植被规模种植果园700亩水域面积“微地型”地貌三、项目面临的市场机会及发展命题产业政策导向机会：

国家“十一五”、“十二五”规划明确强调对养老产业的信贷、税收等系列政策扶持，引

导养老产业发展方向，为养老养生产业投资与开发营造“产业光晕效应”的基础发展平台产业供需失衡机会：

国家养老养生产业发展起步晚，发展周期短，产业链的市场供应疲软，而老龄化人口数量

大，增速快，产业链市场需求强劲，市场供需发展的不均衡性，为养老养生产业的投资开

发注入“厚积薄发”式的持续性发展动力。（根据全国老龄工作委员会提供数据：2010年

养老市场需求预计达1万亿，但市场供应产品仅1000亿元，市场供需严重失衡）市场机会产业经济发展的“牵引”效应：近20年来，美国养老养生产业产值增长36倍，日本32倍，欧洲以17%年增速稳步增长，中国以20%左右增幅快速增长。未来十年内，全球养老养生产业产值将达到10万亿美金，而中国占1万5000亿美金份额、产业经济发展蕴育的巨大产值空间，构成产业投资开发经济效益的驱动引擎，推动产业群规模发展，衍生多元养老养生产品与服务。庞大的社会老龄人口消费基数2009年，中国60岁以上人口达到1.67亿，未来30年内，且每年以4-5%增幅稳步增长，预计

到2050年，全国老年人口数量将超过4亿，庞大的老年人口数量，蕴育了养老养生产品与

服务的巨大市场需求能量。“人口红利”与“退休经济”的财富效应：60年“人口红利”与50年“退休经济”社会价值日趋凸显。5060人口圈层所形成的“财

富效应”就养老养生产业形成现阶段“时效性”的梯度发展推动。(根据中国老龄科学研

究中心调查：城市老年人中有42.8%拥有储蓄存款，仅退休金一项，2010年达到8383亿元，2020年达28145亿，2030年达73219亿元）。

社会家庭结构功能变化：

目前，中国社会单一家庭代数减少，家庭居住生活模式改变，空巢家庭日趋增多。家庭结

构及两代人单居生活模式的变迁，衍生养老居住、服务等产业功能的市场需求。养老保障性基础条件的成型基于老龄化社会问题，国家对养老福利、保险制度逐步完善及确定，养老生活保障性基础

条件的成型，将进一步推动养老产业发展，释放养老产业市场需求的经济购买能量。养老居住模式的变革目前，解决老年人居住及日产消费的经济后顾之忧的“以房养老”“以房置换养老”居住

及养老生活模式提出，完善成型及推广，颠覆传统养老居住生活理念，推动老年地产业产

品、服务等功能由单一型向多元型发展过度。

依托国家“国际旅游岛”发展战略，三亚区域无可比拟的气候、空气等自然条件，项目独有的资源优势，结合养老养生产业发展的市场机会，就项目规划发展面临以下命题：命题一：如何基于“国际旅游岛”发展平台，基于政策、社会、经济发展层面，嵌入产业发展的市场机会及项目自身的资源优势，成功打造“纯生态、纯意义”上的“养老养生型”产品与服务。命题二：如何基于产品与服务功能定位及设计，整合及嫁接外部优势资源平台，形成推动项目可持续性发展的合力。命题三：如何基于产品与服务的功能定位及外部资源整合能力，最终实现项目开发的社会价值、产业发展价值及投入与产出的经济价值。发展命题四、项目规划发展构想依托三亚大区域无可比拟的气候、空气等优质自然资源，项目的森林植被、规模果园、“微地型”地貌、温泉矿泉地质及水系资源。借助“国际旅游岛”发展战略的时代契机，迎合“银发经济”、“退休经济”、“美容经济”、“生命经济”养老养生产业的发展机会，强势整合国际国内国外老年机构、教育机构、养生机构的资源平台，规划发展“国际养老养生论坛中心，国际老年教育旅游基地、国际科研、养生疗养基地”“三位一体”的核心功能。基于“三大核心功能”支点，紧系“养老养生”核心主题，以持续性经营开发为原则，全面展开“养老旅游”、“养生旅游”、“医疗旅游”等产品与服务功能建设开发。使之成为集“产业论坛、老年教育、生命科研疗养、老年居住疗养”为一体，面向国内，东亚、东北亚、西北亚等区域国家养老养生市场的纯生态、纯意义的“养老养生型”国际性项目。

基本策划思路依托三亚自然禀赋的资源条件，以老年人、亚老年人、亚健康人群为项目规划发展的基本市场需求面，顺应中国老年人口化发展趋势，辐射国内国外养老养生需求，定位项目开发目标市场。国内大学机构的退休教授国家公务员单位、事业单位的退休干部国企单位的退休管理者国内外亚健康人群、养老人群基本市场定位规划设计基本思路资源为基础市场为导向产业发展为愿景植根于“国内老龄人口日趋严峻形式下的产业发展愿景，区域及项目的资源基础条件，老年化社会下的多元化、个性化的市场需求导向”构筑的立体发展空间平台，以“养老养生”为核心发展主题，以“一轴三心”为主体发展结构，以“局部激活板块”为发展步骤，针对项目地块生态，地形、地貌特征，最终形成“三片一区”的系统功能发展布局。尊重生态适度开发

最大化保护固有的生态资源，形成项目的“纯生态”景观环境，适度施以“养老养生”产品

及服务的功能开发。功能片区动静相宜

围绕项目发展主轴，规划论坛中心、养生疗养基地、老年教育基地三大核心功能板块，并以

核心功能为支点，分步展开细化业态布局，最终形成项目“三片一区”的“相互独立”，

“互为补充”整体发展布局生态移植景观再造

基于原有生态植被，改良或替换植物生态种植类别，根据核心功能布局，营造组团景观资源。基本规划原则整体发展结构——“一轴三心”整体功能布局——“三片一区”

三片：围绕“论坛中心，科研、养生疗养、老年教育基地三大核心支点发展的功能片区

一区：三大核心功能片区全面发展，最终形成的“养老养生型”主题大区局部功能布局——“一点一线一面”

一点：片区功能核心支点

一线：核心功能下的业态发展轴线

一面：围绕核心点，功能业态发展轴线为辐射，形成的附属业态功能布局面基本功能布局国际养老养生论坛中心、论坛酒店、老年人博物馆科研中心、疗养中心、养生酒店、别墅老年大学、老年酒店、公寓、别墅基本产品功能规划全面实现纯生态、纯意义“养老养生型”主题小镇的造镇计划成为国际旅游岛“养老养生”产业规划发展的对外展示的新名片成为国内、亚太乃至全球的“养老养生型”主题项目的展示样板成为国内高寒地区、亚太区域高寒国家的“候鸟式”养老目的地

规划目标价值规划发展的意想参考规划发展的意想参考规划发展的意想参考规划发展的意想参考五、项目规划的功能业态支撑体系核心功能一：国际养老养生论坛中心国际养老养生论坛中心功能诉求：整合及引入“国际养老养生”，“老年产业”，“老年经济”等主办机构资源，定期举办养老养生论坛（如老龄人口世界大会、全球或亚太区“银发产业”、“银发经济”论坛），养老养生产业及经济论坛、老博会、老年人口文化、艺术等创意论坛。通过系列相关“养老养生”产业的主题论坛举办，使之成为主题型、永久性论坛会址的终极运营目标，并基于其生成的产业论坛效应，政策效应，社会效应，凝聚成项目开发的“脸谱效应”。三大核心功能架构核心功能二：科研、养生疗养基地科研、养生疗养基地功能诉求：引入国际国内养老养生产品的专业科研机构，以“人体内部调理、身体外部护理”等为研究对象，研发系列美容、强身、护体等功能产品，形成以“生命学科”为主的养老养生产品科研基地，并就其铺设养生运动旅游、养心观光旅游、人体调理、美容医疗旅游等附属功能业态经营开发，合力形成“科研、养生疗养基地”。科研、养生疗养基地的成型，可作为论坛中心、老年公寓产品与服务的附属配套功能，可基于医疗旅游所聚集人气，拓展老年公寓、养生别墅等产品市场的需求空间。核心功能三：老年教育旅游基地老年教育旅游基地功能诉求：合作及引进国内老年