工程经济学课程设计方案一

#/61项目概况某房地产开发商决定在XX市中心新建项目,项目占地50000平方米,拟建方案有两个方案1：建多层商品房住宅楼高6层,容积率为2：1.,土地使用费为800万元/亩,建设期2年,贷款年末付款,销售价格为15000元每平方米,该楼盘地理位置好,3年内全部卖完,建设期投资分别为60%,40%,销售量各年依次为50%,30%,20%2投资估价2.1建设投资估算1、建筑安装费1000x100000=10000〔万元2、土地使用费50000x800^667=60000〔万元3、城市基础工程设施配套费100000x80=800〔万元4、消防设施配套费100000x5=50〔万元5、生活垃圾服务费100000x12=120〔万元6、白蚁防治费100000x1.3=13〔万元7、勘察设计费10000x2%=200〔万元8、规划管理费100000x1.8=18〔万元9、可行性研究费10000x1%=100〔万元10、设备购买费10000x5%=500〔万元11、供水电费10000x2%=200〔万元12、管理费100万元13、预备费：基本预备费=〔10000＋60000＋800＋50＋120＋13＋200＋18＋100＋500＋200+100x5%=72101x5%=3605.05〔万元涨价预备费：以工程静态投资72101万元为计算基础,建设期为2年,第一年投资60%,第二年投资40%,建设期内物价水平比较的不稳定估计物价上涨指数为3%。第一年涨价预备费为：PC1=72101x60%x[（1+3%—11=1297.818〔万元第二年涨价预备费为：PC2=72101x40%x（1+3%2—1]=1756.380（万元则该项目的涨价预备费为：PC=PC1+PC2=1297.818+1756.380=3054.198（万元2.2建设期利息估算预估项目贷款45000万,年利率7%采用年末支付,贷款分两年投入,第一年27000万,第二年18000万表1建设期利息估算（万元项目123利息累计当年累计欠款02889050172.3当年借款2700018000当年应计利息18903282.35172.3年末欠款累计2889050172.3

表2建设投资估算表〔万元序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1工程费用合计102005001070012.76%1.1建筑安装费100001.2设备安装费5001.3供水电费2002工程建设其他费合计613016130173.12%2.1土地使用费600002.2城市基础工程设施配套费8002.3消防设施配套费502.4生活垃圾服务费1202.5白蚁防治费132.6勘察设计费2002.7规划管理费182.8可行性研究费1003预备费合计6659.2486659.2487.94%3.1基本预备费3605.053.2涨价预备费3054.1984建设期利息5172.35172.36.17%合计1020050073132.54883832.548100.00%由上表可知工程总造价为83832.548万元，自有资金为38832.548万元，占总资金的46.3%。表3建设投资估算表〔万元形成资产表序号工程或费用名称建筑工程设备费用工程建设其他费合计比例1固定资产费102005006473.317173.320.49%1.1工程费用10200500107001.2固定资产其他费130113011.3建设期利息5172.35172.32无形资产费用600006000071.57%3预备费6659.2486659.2487.94%4合计1020050073132.54883832.548100%3资金筹措计划自有资金38832.548万元，第一年投入60%，第二年投入40%。银行贷款投入比例同自有资金表4项目总投资使用计划与资金筹措表〔万元序号项目121总投资50299.528833533.01921.1建设投资48409.528830250.71921.2建设期利息18903282.32资金筹措50299.528833533.01922.1项目资本金23299.528815533.01922.2债务资金27000180003.1各项资金估算（1）财务费用：长期贷款〔45000+5172.3/3=16724.1〔万元（2）工资及福利费估算：宣传及销售人员80人,年薪4万,管理人员20人,平均年薪8万,每年工资及福利480万（3）营业费估算经预测每年营业费300万,用于宣传、推销广告等（4）总成本估算,本项目在运营期内没有新的贷款和新的利息,因此固定成本包括工资及福利费,可变成本包括财务费用及营业费（5）无形资产摊销60000/3=20000万元表5长期借款还款计划表〔万元〔i=7%序号内容3451期初欠款累计50172.333448.216724.12当期偿还本金16724.116724.116724.13当期偿还利息3512.0612341.3741170.6874期末欠款金额33448.216724.10.00表6总成本费用〔万元序号项目3451工资及福利480.00480.00480.002财务费用3512.0612341.3741170.6873营业费用300.00300.00300.004无形资产摊销20000.0020000.00200005工程费用摊销3566.673566.673566.676固定资产其他费用摊销433.67433.67433.677经营成本7807807808总成本费用28292.40127121.74125951.0274项目经济效益评价4.1销售收入估算由于该地段处于关山光谷地带,位于金地太阳城附近,房价始终坚挺,所以按房价平均每平方米13000元,在3年经营期内,第一年售出50%,第二年售出30%,第三年售出20%。第一年的销售收入：100000x50%xl5000=75000〔万元第二年的销售收入：100000x30%x15000=45000〔万元第三年的销售收入：100000x20%x15000=30000〔万元则总销售收入为150000万元。4.2增值税的估算〔增值税税率为17%：第一年应纳增值税：75000x17%=12750〔万元第二年应纳增值税：45000x17%=7650〔万元第三年应纳增值税：30000x17%=5100〔万元4.3营业税及附加估算根据XX市政府规定,该项目房产税依照原值扣除30%计税,税率为1.2%,城镇土地使用税税率为每平米4元,城市维护税按增值税的7%计算,教育费及附加按增值税3%计算。城镇土地使用税：50000x4=20＜万元〉

第三年5100x3%=153〔万元表7营业收入、营业税金及附加估算〔万元序号项目合计3451营业收入1500007500045000300002增值税2550012750765051003营业税金及附加261012957855303.1城镇土地使用税602020203.2城市维护建设税1785892.5535.53573.3教育费附加865382.5229.5153城镇维护建设税：第一年第二年城镇维护建设税：第一年第二年第三年教育费及附加：第一年第二年12750x7%=892.5〔万元7650x7%=535.5〔万元5100x7%=357〔万元12750x3%=382.5〔万元7650x3%=229.5〔万元5利润与利润分配估算表8利润与利润分配表〔万元〔所得税率为25%序号项目合计3451营业收入1500007500045000300002营业税金及附加261012957855303总成本费用81365.16928292.40127121.74125951.0274利润总额66024.83145412.59917093.2593518.973应纳所得税66024.83145412.59917093.2593518.9736所得税16506.2311353.149754273.31879.743257净利润49518.60134059.458711.562639.22表9项目资本金现金流量表序号项目123451现金流入7500045000300001.1营业收入7500045000300002现金流出23299.528815533.01922.1项目资本金23299.528815533.01922.2借款本金偿还16724.116724.116724.12.3借款利息支付3512.0612341.3741170.6872.4经营成本7807807802.5营业税金及附加12957855302.6所得税11353.149754273.31879.743253净现金流量-23299.5288-15533.019241335.6892520096.21615844.356754累计净现金流量-23299.5288-38832.5482503.1412522599.3572538443.7145净现金流量现值-23299.5288-13507.513531258.2201713215.173929060.5119336累计净现金流量现值-23299.5-36807.013-5548.79337666.380616726.8925表10项目投资现金流量表（万元

一序号项目123451现金流入7500045000300001.1营业收入7500045000300002现金流出50299.528833533.01922.1建设投资50299.528833533.01922.2经营成本7807807802.3营业税金及附加12957855303净现金流量-50299.5288-33533.01927292543435286904累计净现金流量-50299.5288-83832.548-10907.54832527.45251217.4525净现金流量现值-50299.5288-32513.61555138.592528558.512516404.9426累计净现金流量现值-50299.5288-82813.1433-27674.5508883.961717288.90377所得税11353.14974273.31879.743258所得税后净现金流量-50299.5288-33533.019261571.8539161.6927810.269累计所得税后净现金流量-50299.5288-83832.548-22261.04816900.64244710.90210所得税后净现金流量现值-50299.5288-31339.9646554.47625748.8115901.9111累计所得税后净现金流量现值-50299.5288-81639.4888-35085.01-9336.20286565.7072该项目税后静态投资回收期：Pt=3.25＜年〉该项目税后动态投资回收期：Pt*=4.58〔年项目投资财务净现值〔税前NPV=17288.9037＜万元〉项目投资财务净现值〔税后NPV=6565.702〔万元项目投资内部收益率〔税后IRR=20%6盈亏平衡分析表11盈亏平衡分析表序号'j年份项目3451固定成本2048020480204802营业收入7500045000300003营业税金及附加12957855304增值税12750765051005BEP〔％33.6%56.00%84.03%从盈亏平衡分析表中可知,第一年的销售额达到设计纲领的33.6%,第二年销售额达到56.00%,第三年的销售额达到83.03%,才可以保证该项目不亏损。表12敏感性分析表iiiiII变20%10%0-10%-20%+1%-1%动项价格变动24428.608815497.1586565.7072-2365.74