物业管理行业亟需加强管理

物业管理行业亟需加强管理

居住区的景观管理的目的是为业主创造一个干净、舒适、安全、舒适的生活环境。在发展过程中，一些实际问题逐渐出现。例如，高成本、服务差、社区承诺不履行，公共收入由物业公司私有财产，业主随意滥用房地产管理费，维修费用不足或滥用。因此，为使住宅小区物业管理更好的发展与完善，对以上问题做具体的分析研究。12住宅小区房地产管理现状的分析1.1物业收费不规范，生态文明不足。在物业在社会主义市场经济条件下，物业管理企业为了确保简单再生产和实现扩大再生产，追求利润是必要的也是必需的。但在目前我国国民经济发展水平和人民生活水平还未达到一定高度，物业管理的服务质量和水平都还不如人意的情况下，如果片面追求利润，追求经济效益，不顾社会效益和环境效益，一方面会使业主或住户产生抵触情绪，另一方面会使企业信誉受损。如某市201户业主分别购买了花园小区的住房，当时业主和物业公司对物业收费未约定具体收费项目和标准。入住后物业公司按每平方米3.15元收取物业管理费。业主认为，物业公司的收费过高，财务收支不透明，收费标准和服务水平差距较大，遂把物业公司告上了法院。1.2．公共建筑设施开发商向用户售房，要从多方面对自己的商品做出承诺。在开发商做出的各项承诺中，小区的配套是其中一项很重要的承诺。但是用户迁入新居之后，开发商所做的承诺往往很难兑现。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，是满足业主正常的生产、生活需求所必需的，因而原则上是不能改变用途的。如某女士购房时，从售楼处的沙盘模型看到规划中的小区中心绿地有一万平方米，景观设计有江南水乡的小桥流水，旁边有一个三层楼的幼儿园。该女士的小孩刚刚一岁，优美的环境、方便的配套设施，促使她毫不犹豫地买了一套单价最高、朝向中心花园的大户型。当十个月后该女士高高兴兴来办理入住时，却发现中心花园处正在兴建一栋塔楼，规划中的幼儿园已整体卖给一个公司用做办公楼。该女士一气之下联合其他业主把开发商和物业管理公司告到了法院。类似这种因小区配套设施的变化引起的纠纷是最常见的物业纠纷。1.3业主被物业公司被占有业主在小区内，希望有一个舒适、宁静的生活环境。物业管理的宗旨是维护全体业主的合法权益。但是，在某些小区内，属于小区公共收益的，却被物业公司私自占有，严重侵害了业主的合法权益，扰乱了业主的生活环境。如某先生刚搬进一个新建小区的临街顶层，装修后入住不到一个月，突然发现夜如白昼，彻夜通明，仔细观察才发现是楼顶刚刚竖起的巨大霓虹灯广告牌，于是就楼顶广告扰民问题、电梯间、大堂收益问题与物业公司发生了争执，广大业主要求物业公司一是撤掉楼顶广告牌，二是所有广告收益抵减业主的物业管理费，重新核算物业管理费用标准。1.4物业预防服务中小企业发生，是一个提供物业服务质量的物消费者的心理普遍认为，买了房子以后，维护自身权益的最好方式好像就剩下一种———不交物业管理费。拿物业管理费来发泄心中的不满、解决所遇到的一切矛盾。据统计，在一些居住小区，有的收费率达到80%左右，有的只有10%，物业管理费收缴率低，已经不再是秘密。物业公司为了收缴物业管理费，绞尽了脑汁，花去太多的时间和精力。于是在现实生活中，出现了一种现象：物业管理服务水平高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理费的收缴率也低。这充分说明，物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比。后天补偿的成本永远大于先天的养护。现在有的业主一发现问题就不交费，大家都不交费了，物业公司还接着服务。表面看物业公司是受害者，但是，实际上最大的受害者是广大业主。欠费的直接后果是物业公司为追讨物业管理费，浪费了管理人员的时间和精力，物业服务质量降低；另一方面，一人欠费，殃及众人，物业费收缴困难，攀比心理使更多的人欠费，导致物业难以保值增值。1.5物业用维修基金维修基金属全体业主所有，主要用于新建物业保修期满后或公有房屋出售后的大修更新，它由物业公共部位维修基金和共用设施设备维修基金组成。其中，共用部位维修基金是专项用于物业共用部位大修或更新的资金；共用设施设备维修基金则是专门用于共用设施和共用设备大修理的资金。有些物业公司却把维修基金这部分费用挪用，影响了业主的公共利益。如某先生办理入住时没有交纳维修基金，四年后，当小区业主决定重新粉刷外墙时，只有该先生等个别业主补交了维修基金，其余业主有些不常住，找不到人，有些根本就不交，带来业主间费用分摊的不公平，引起矛盾，已交纳费用的部分业主还要求物业管理企业全额退还。2物业管理企业发展的需要企业的市场意识、竞争意识乃至服务意识正逐步加强。这既是行业发展的需要，也是物业管理企业自身生存与发展的需要。同时说明了物业管理企业要想不断地发展和完善，必须对在管理中出现的种种问题，采取有力的措施，加强管理，提高管理水平，维护全体业主的合法权益。2.1物业公司收费应当在产品合同作上发挥监督作用由于普通住宅的物业服务费用涉及到广大群众的切身利益，在目前物业管理市场发育还不完善的情况下，物业管理作为一种商品，应遵循合理、公开以及与物业产权人、使用人的支付能力相适应的原则。物业管理收费应根据所提供服务的性质、特点的不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价，物业管理必须与物业产权人签定物业管理收费合同；物业管理费应明码标价，收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费地点公布，并定期向业主公布收费的收入与支出帐目。物业公司收费缺少透明度，重要的一点在于缺少必要的监督。这其中最有效的监督就是业主委员会。物业公司必要的收费提交业主委员会讨论，由业主委员会把关，这样就有了群众基础，也有了透明度。还要通过立法把物业收费的法定指导价与市场协商价结合起来，这样有利于搞活企业，增加效益。物业企业就可以根据有些用户的合理需求，随时提供必要的服务。这种协商指导价格随时议定、高低不一，突破了法定指导价格，也更有利于广大用户的需求。针对业主反映强烈的维修不及时、服务不到位、收费不合理等问题，物业公司可以制定一系列“规定动作”，如要求物业维修公开报修电话，24小时受理居民报修，急修事项两小时内赶到现场，24小时内处理完毕，确实难以及时处置的，应列入专项维修计划等。因此，物业管理企业应把收费问题放到一个恰当的位置，掌握适当尺度，既能实现一定的利润，维持生计，又可搞好管理服务，提高管理服务水平，实现社会效益和环境效益。2.2．物业管理企业应承诺难兑现之所以成为顽疾，主要是因为建与管不分。要想真正向用户兑现承诺，就要立法保证物业管理的早期介入。物业公司早期介入，可以做到承前启后，使二者不脱节，二者均收益，共同努力完成对用户的承诺。《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”明确规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。条例的规定明确了公共建筑和共用设施的处分权掌握在业主手里，物业管理企业无权擅自处理。2.3业主或物业公司《物业管理条例》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。这就意味着：小区住宅建筑的楼顶、外立面等如果用做经营，所有收益归业主所有。过去很多业主或物业公司违反了相关规定，有关管理部门却不能对其进行处罚。《物业管理条例》明确了开发商、物业管理公司、业主委员会及业主等各方在物业管理中的法律责任以及处罚办法。条例规定：开发商擅自处置属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。2.4业主相对人不缴纳物业服务费用的，其发生由于各种原因拖欠或拒绝交纳物业管理费的现象在行业中越来越严重，物业公司往往拿这些拖欠物业服务费用的少数业主没办法。而按照《物业管理条例》规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。这一规定保障了物业管理企业的正常活动，也符合条例所遵循的维护全体业主合法权益的原则。个别业主拖欠物业服务费用的行为，将受到业主委员会的制约。2.5物业管理企业应加大对维修基金的管理力度物业共用部位、共用设施设备专项维修资金是物业保修期满以后，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修保养的资金。维修基金属于代管基金，也是物业的“养老金”。因此，必须加强对维修基金的管理。其要点主要有：2.5.1业主委员会成立前，维修基金由房地产行政主管部门代管。2.5.2业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当定期接受业主委员会的检查和监督。2.5.3物业管理企业发生变换时，代管的维修基金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。2.5.4维修基金应当在银行专户存储，专款专用，严禁挪作他用。《物业管理条例》对专项维修资金作了以下规定：一是住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。二是专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。三是对挪用专项维修资金的行为规定了相应的法律责任。这项规定不仅明确了维修基金的使用方向，还对物业在使用和维护过程中，必须处理好单个业主权利和全体业主共同利益之间的关系做出了明确规定，保护了全体业主的利益。3物业公司服务多元化随着人们观念与需求的不断变化，人们对住宅小区物业管理提