中国房地产现状深度剖析与对策

中国房地产现状深度剖析与对策标签：财经分类：房地产建筑财税专栏来源：天涯社区作者:金融而铸发表日期：2011-8—291５:38：00目前房地产调控形势依然严峻，深层次的问题尚未得到根本解决，在前一轮房地产调控打出的“组合拳”中，行政手段比重较高，“有形之手”在房地产诸多环节发力.限购、限贷、限房价、限地价等。决策层希望通过“组合拳”对遏制房价过快上涨起到一定作用。而现实是房价依然居高不下，上半年来看,特别是未“限”的二三线城市，房价涨幅领跑全国。统计显示，今年6月份全国房价涨幅居前的均为二、三线城市，且同比涨幅大都超过5％。在中国,5年前就有比较严厉的调控政策出台，到现在，政策是越来越严格，可是，这些调控却无一例外的全部成为了空调，每调一次，价格涨一次，最有讽刺意味的段子是:据说有开发商在卖房的时候做梦都希望来次调控.为何房价越调越高，涨价的地区范围越来越大？笔者虽然位卑,但“未敢忘忧国”,笔者以一个“好事者”的角度,对以上话题作了深度的调查。试图对房地产现状进行客观的剖析，并提出相应对策.由于笔者身份的局限,难免片面，由于观察角度，难免周全。希望得到各位看官指正.一、高度重视中国房地产的战略地位，调控政策不能只是在战术上围堵中国的工业化和城市化进程趋势几乎势不可挡，不可逆转。这是一场人类历史上史无前例最伟大的人口大迁徙,中国农民工成为了美国《时代周刊》20０９年年度人物，《时代周刊》评价称，中国经济仍在高速发展，并逐步带领全球走出金融危机的阴影，首先要归功于千千万万勤劳坚忍的中国农民工.中国房地产的问题的实质是“三农"问题。在未来快速城市化的进程中，农民工进城必然是长期趋势，房地产是工业化和城市化必不可少的载体和发展的平台,城市化的实质就是房地产化.工业化和城市化是解决我国“三农”问题的必由之路,当农民变成了农业工人，农村变成了乡镇,在“三农"中没有了农民和农村,“三农”问题也就不存在了。(近期见笔者文《我国“三农"问题深度剖析及对策》)同时，如果庞大的农民工群体不能融入其工作的城市,不能住有所居，必然在城市形成“新二元结构",威胁城市的和谐发展。每年的春运就是最好的例子，进城大部分农民工在城市没有家，家是什么?家就是房子，由于在城市没有住房（集体宿舍、工棚)或租住的住房太小，配偶、父母、子女只能在乡下。“有钱没钱，回家过年”，春运的壮观大戏每年就这样上演了。如果未来2０年还有4亿农民工进城,住房任然得不到解决，春运将不堪重负，新增４亿农民工回家的路,不知要修怎样天文数的铁路和公路?这的确是非常重大的社会问题！纵观人类历史,从某种意义上说就是一部迁徙史,在远古时期，人类“逐水草丰美而居",一部《三海经》就是古代人类的迁徙指南;现代发达国家的现代化之路就是工业化和城市化，在现代化进程中无一不是将房地产作为国民经济中的最重要支柱产业。中国房地产应该也能够成为保持GDP增长拉动内需的最重要支柱产业。一个国家的稳定在于政治稳定，政治稳定取决于经济稳定，经济稳定在于金融稳定，而金融稳定在于银信贷资金的安全,信贷资金的安全的重中之重在于房地产信贷资金的安全，房地产信贷资金的安全在于房地产信贷抵押物价值的稳定，如房价大幅度下跌,下跌幅度超过了首付（房价的3０％)，房地产形成泡沫,当泡沫破灭，银行形成坏账，金融危机就发生了,这是美国金融危机给我们的教训。(见笔者文《美国金融危机深度剖析及对策》)基于金融稳定在国家政治和经济生活中的重要性,银行经营风险防范体系不仅包括银行内部经营风险防范体系，同时还应该全面构筑银行外部的金融风险防范体系。在国家其他经济政策的制定上充分考虑可能出现金融风险。尽可能的将风险规避在银行之外。中国房地产在国民经济中的重要地位，应该引起调控政策的制定者在战略的高度上重视，调控政策不能只是在战术层面上围追堵截修修补补。所以，中国房地产即是战略问题也是社会问题，更是稳定问题,必须高度重视!二、调控政策忽视了中国房地产市场巨大的刚性需求中国房地产市场巨大的刚性需求在于中国的工业化和城市化进程悄然起航.一个国家的现代化是不可能在农业劳动力占整个人口５0%以上的情况下实现的。发达国家的农业人口大都不超过6%，美国、英国在２％左右。19８０年,我国有1．9亿城镇人口，改革开放30年来，我国城镇人口增至６.07亿人,城市化率以年均0.9%的增速上升到4６.6%。目前农业人口还占53。3％，也就是说中国目前还有１3．4亿＊53。３%=7．14亿％的农业人口。(以上人口数据来自：中国发展研究基金会２０１０年发布《中国发展报告2０１０:促进人的发展的中国新型城市化战略》,该报告由中国发展研究基金会组织国内10余位知名学者历时一年半撰写而成,其中主报告由国家发展与改革委员会秘书长杨伟民和中国社科院人口与劳动研究所所长蔡窻主笔完成。）如果按人均2０平方米住房面积计算,那么改革开放３０年来,至少需要为新增四亿城镇人口修建4．17*22（平方米）=91.74亿平方米的住房.（20０9年1月6日住房和城乡建设部副部长齐骥称：目前我国城镇户籍人口人均建筑面积约２8平方米，如果把一些没有户籍,但长期在城镇工作的常驻人口加在一起，城镇的人均住房面积只有约2２平方米.）根据相关调查统计,进城农民只有30％在城市购房,另外70%是通过租房、集体宿舍、工棚解决住房问题。如果这70％都购房,目前还需要有:４。1７＊70%*２2（平方米）＝64。2１8亿平方米的住房.(还不包括城镇改善居住条件的需求）由此可见，目前中国房地产市场巨大的潜在刚性需求！同时，在未来快速城市化的进程中，农民工进城必然是长期趋势，据《中国发展报告2０10:促进人的发展的中国新型城市化战略》报告勾画的我国未来城市化的愿景：从“十二五”开始,用2０年时间解决中国的“半城市化"问题,使我国城市化率在2０3０年达到65％。这意味着,以平均每年200０万人的速度，到2030年基本解决已经在城市和未来进城的4亿农民工及其家属的市民化问题,使他们享有与城市原有居民同等的公共服务和各项权利。未来2０年4亿农民工及其家属进城，意味需要4亿套住房，按三口之家每套60平方米计算,需要4亿*60平方米=２４０亿平方米。（还不包括城镇改善居住条件的需求）另外,中国每年还有1600万左右人口出生,20年还有３．2亿人需要住房3.2亿*２2平方米=７0。４亿平方米.未来２０年,共需要建240＋70=3１0亿平方米的住房,由此可见，未来中国房地产市场有如此巨大天文数的刚性需求!所谓刚性需求是指在人们日常生活中的必需品。住房就是居民必不可少的刚性需求,是人就必须得住房,在住房的刚性需求上确表现在两个方面：购房和租房.但是人们把住房的刚性需求往往理解为购房，对刚进城务工的农民来说，再低的房价也不会购房,其实对不少人来说租房才是现实的刚性需求。对目前中国社会来说,租房的刚性需求占购房的刚性需求７0％以上。对租房的房源来说,国家廉租房、公租房有限,要有投资者投资住房出租才有房源，因此，不管购房和租房都必须建房.三、调控政策的“板子”打错了对象根据司法刑事案件的利益推导原理：谁在案发后收益,谁就有可能是案件背后的主谋，那么在一轮又一轮的房价上涨过程中，谁最受益？谁在推动价格上涨？谁希望价格上涨？我们按公安破案手段,现将房地产交易过程中的可能参与者一一排队:1、土地提供者:地方政府２、房地产开发商3、炒房者４、投资者5、刚性购房者在以上参与者中地方政府、房地产开发商在推动价格上涨和希望价格上涨;炒房者和投资者间接的推动价格上涨，已购房的炒房者和投资者希望价格上涨；对未购并且准备购房的炒房者和投资者来说并不希望价格上涨；刚性购房者非常不希望价格上涨。同时,分析房价上涨就不得不分析房价构成,这里还是按公安排除破案手段,将房价构成要素中主要上涨要素找出来,从而找到问题所在,“板子"才能有的放矢打到对象。商品房房价构成:1、建筑安装成本2、土地成本３、税费４、利润其中：建筑安装成本每平方米１00０—1５00元,全国各地的建筑安装成本价格差别不大，因为水泥和钢材全国各地的价差不大;税费占房价1５%;开发商利润占房价15％；其余就是土地成本.举例说明:以北京房地产市场为例，当房价每平方米２０0０0元。1、建筑安装成本15０0２、税费２０00０*15%=３0003、利润2００00＊15％＝３００0土地成本＝２000０－15０0－30００－300０=125０0，占房价的62。5％，由此可见土地成本是构成房价重要因素。我国现行土地政策的特点是：中央和省级政府不直接掌握任何土地,其主要职能是管理.而城市政府，包括直辖市、省会城市和地、县级市的政府直接掌管土地,城市政府的职能是既有管理,又有经营.集“裁判员"与“运动员”于一身，其经营的目的就是追求土地收益最大化，经营的形式就包括所谓“城市经营”。“城市经营”是指地方政府以以土地为商品，以全方位提升城市形象为手段将低价的土地打造、包装后高价卖出。由于经营收益由地方政府支配；土地收入的经营利益涉及地方发展，必然导致管理服从经营.国有土地的经营作为政府的职责,客观上使各级地方政府成了市场竞争的主体,地方政府可以说是房价上涨的推动者，是房价上涨最大的赢家.这就是土地价格不断上涨导致房价不断上涨的根本原因。在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。土地出让金收入占地方财政收入的5０%以上。因此，调控政策的“板子"应该打在地方政府身上。四、调控政策的“板子"打滑了1、调控政策增加了投资者的投资回报，转移了投资风险毋庸置疑,调控政策锋芒指向是资本的投机和投资需求。在房地产市场上投机主要是炒房者，比如山西炒房团、温州炒房团，起主要特点是单笔很大，只炒不租，占市场份额不大，不到10％。由于租房的刚性需求占70％，在房地产市场上的为租房提供房源投资的投资者数量庞大，占市场份额70％以上.改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降，消费结构不断升级,投资能力越来越强.在普通民众眼中房地产仍是最重要的消费品和投资品，具有双重属性。在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，在没有其他投资渠道情况下,购置房产是富裕起来城市居民的理性选择。即保值增值,又有租金收入.以我在城市成都为例,基本上有户口的成都人，每家大都有一套以上的房子出租，在我认识的成都人中有七八套出租房的不在少数。以收租金的投资俨然变成了一场“人民战争”.资本是趋利的，资本看重的是投资回报率，以租房投资为目的投资者看重的回报率就是:租金.当租金的回报远远高于利息，并且不断上涨,再加上庞大的租房市场，就会使更多的资金流入房地产市场，资本积聚在房地产市场就顺理成章了。调控政策使一些人买房受限,使刚性需求在观望，人总得住房,不能购房只能租房，要租房就得有人购房提供房源;租房的人多了必然抬高了房租。投资者只要算的过账，如果投资有较高的回报，必然就会投资,而不在乎房价高低;高投入，高回报。所以调控政策实施后，购房的很大部分是投资者。这样就形成了一个怪圈,租金越来越高,房价跟着走高，房价越来越高增加了投资者的投资回报，转移了投资风险。2、限购政策使投资需求转移了战场资本是流动的，在投资房地产有丰厚的回报时,资本如同水,这个地方按下去,那个地方冒出来，限购政策在大城市不能满足资本的投资需求，资本投资把“战火"烧到一些未出台限购政策的城市。限购使部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住刚性需求。在有些二三线城市投资者数量增添了30%以上，使全国房价一片涨.大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。举例来说，厦门出台了“限购”政策，投资需求转而投向泉州市;北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地;据报道在未限购的山东烟台、福建泉州、辽宁丹东等地,今年１月以来到6月底前六个月涨幅均在两位数之上。“不管你相不相信，反正我相信”：“限购”政策非常有限。五、调控政策的指导思想还源于计划经济的基本教义调控政策的出发点在于房价上涨过快过高，背离了价值,希望在打出“组合拳”的行政手段后,使价格回归价值，其指导思想来源于马克思政治经济学经典的教义：“商品价格是价值的体现；价格围绕价值上下波动；商品价值是生产商品所占用的社会平均劳动时间。”我国目前经济既然走的市场经济道路，就应按现代市场经济原理和现代市场经济规律来指导管理经济工作，制定经济政策。说到现代市场经济学教义，就有必要介绍现代市场经济学鼻祖：弗里德曼。弗里德曼及货币主义，（货币学派是二十世纪50～6０年代,在美国出现的一个经济学流派，亦称货币主义,其创始人为美国芝加哥大学教授弗里德曼）,这种经济理论强调货币供应量的变动是引起国际经济活动和物价水平发生变动的根本的和起支配作用的原因，即社会商品的价格由货币供应量起绝对作用。单一商品价格供由货币供应量和单一商品供应量共同起作用。货币供应量和单一商品供应量对价格起的作用相反：在单一商品供应量不变的情况下，货币供应量增大单一商品价格上升;在货币供应量不变的情况下，单一商品供应量大,单一商品价格下降。在马克思的时代,货币发行还是黄金本位制下单一货币，市场还不是全球化,即是国际贸易,也是以物易物,没有国际储备货币和国际结算货币，没有期货。马克思的价值理论无疑是正确的。在市场全球化的今天，货币发行完全脱离了黄金本位制，在国际储备货币和国际结算货币体制下，以美元为计价的大宗商品的价格，往往取决于美元的发行量。而国际大宗商品的价格在期货市场的影响下，决定了各国货币之间的汇率,影响各个国家内部的商品价格。以上原理如果比较生硬,那就以股市为例吧：在股票未增发的情况下,入市的资金多，股市就上涨；在入市的资金不变的情况下，股票增发过多,股市就下跌。同时也说明了小盘股价高，大盘股价低。那些在股市中青睐“蓝筹股”，不考虑流动性，一味“价值投资”的人,不是输得很惨吗？楼市与股市同理。现代市场经济有现代市场经济的规律和法则,需要我们学习,美好的愿望和基于美好出发点的硬性调整都无济于事。具体应对办法：-一、多渠道筹集建设资金，特别加大是廉租房、公租房供应历史经验证明抑制物价最有效的办法是加大商品供应，而不是限制交易,如果限制交易，就会出现投机倒把、囤货居奇把价格抬高，中国商界有古话:“开仓放米,平抑物价”。例如在解放初期,陈毅市长为抑制上海粮价，从山东老解放区调拨大量粮食到上海。因此,限制房价上涨房地产上涨得最好办法,就是加大住房的供应，特别是保障房供应.在当前我国建设的保障房中,包括了廉租房、公租房、经适房、限价房，及城市棚户区改造住房和一些林区、垦区、国有工矿的棚户区改造住房。为缓解中低收入者住房困难,各地保障性住房和棚户区改造建设才有几年时间，远远不能满足需要。“十二五"规划拟建各类保障性住房3６0０万套,2011年计划开工建设1000万套。据前面分析,未来20年，我国还有３10亿平方米的住房需求，五年３６０0万套在需求面前杯水车薪,同时这3600万套有多少是廉租房、公租房？政府没有办法一夜之间让大家的需求都同时满足,但是可以使最困难的群体优先得到满足，这是比较合理的答案。既然最大的刚性需求在租房，就应该大力发展公租房，例如如在新加坡８0%以上的居民，都是住在“公屋”里(相当于我国的公租房，政府免费提供土地)。笔者建议多渠道筹集公租房建设资金，如发行专项滚动式中央政府国债，既可以大量回收流动性，避免经济过热，同时为各地公租房建设筹资。公租房专项滚动式中央政府国债策划案例:１、国债主体:中央政府２、国债利率：6%(年息）３、国债期限:5—1０年4、国债担保:外汇储备或财政担保该案例建立的基础是政府无偿划拨土地,以目前房屋的建筑安装成本以每平方米15０0元人民币计，没有税费和利润,完全公益性质.下面以每平方米计算：1500元人民币每月要支付的国债利息:1500元＊６%／12=7。5元将公租房每月每平方米的租金价格控制在:７.5元一套６０平方米公租房每月的租金：7．５元＊60＝450元，我想这个租金价格进城农民工能够负担。由于国债滚动式发行，没有还本的压力.二、切断地方政府的利益链条客观的来看,在中国工业化、城市化的进程中，中国城市建设突飞猛进,城市经济飞速发展,城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。土地财政发挥了重要的、积极的作用.但是，随着历史进程,土地财政制度弊端也越来越明显和突出，特别是对当前房价的调控，土地财政制度已经成为今后中国可持续发展的障碍。地方政府需要从土地财政中摆脱出来.笔者建议充分发挥社会主义制度的优越性,将土地财政收入上缴中央财政。实行土地出让管理与土地收入、土地收入支出三条线，分属不同的部门，完全由中央政府掌控。其中土地收入支出，根据各地的实际财政预算按比例支付,可以集中力量办大事,可以根据需要向不发达地区倾斜。引导地方财政预算由目前的“以收定支”向“以支定收"转变.(“以收定支”地方财政预算的特点是:收得越多,支得越多，因此，各级政府都积极在“收"上做文章，在支出上没有节制。)“以支定收"政策可能使一些计划外项目、临时项目财政无钱可“支”，这又怎么办呢？我认为可以采用发达国家普遍采用的赤字财政政策,即通过地方政府债来解决,在财政预算上做到以丰补欠,即丰年补欠年。地方赤字财政让官员“负债经营”有压力，在支出上有节制。中国实行土地制度不同于西方国家，中国《宪法》规定，城市土地归国家所有。实行的是国有土地使用权制度,对使用者颁发的是国有土地使用证。既然是国有土地，不是市有土地,更不是县有土地,理所当然的中央政府有权利将土地收入收回中央财政.彻底切断地方政府的利益链条，用釜底抽薪疏导的办法,控制不断上涨的房价。三、全国一盘棋,用小产权存量解决农民工进城对住房的需求中国的土地分为国有土地和集体土地,其中集体土地包括承包地和农村的宅基地。目前的政策是：农村的宅基地只允许解决农民的居住，也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅.所谓“小产权”是指在城市郊区农村的宅基地建设的房屋,其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权"，又叫“小产权”.这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。目前小产权有以下特点：1、从土地供应量上看:小产权房甚至占到整个土地市场的1/5～1/４。2、从价格看：小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的４0％～５０％;3、从住房形态看:一般是多层普通住