项目申请报告

PAGEXXXXXXXXXXXXXXXX项目申请报告XXXXX有限公司二〇一三年二月XXXXXXX项目申请报告编制单位：XXXXXX有限公司工程咨询资格证书号：咨询业务编号：主要编审人员：项目负责人：编写人员：审核：审定：42-目录第一章申报单位及项目概括 -3-一、项目申报单位概括 -3-二、项目概括 -3-1、编制依据 -3-2、主要技术经济指标 -4-3、建设背景 -4-4、建设地点 -5-5、主要建设内容和规模 -5-6、产品和工程技术方案 -5-7、主要设备选型和配套工程 -8-8、投资规模和资金筹措方案 -11-第二章发展规划、产业政策和行业准入分析 -12-一、发展规划分析 -12-1.项目符合市十二五规划 -12-2.项目符合清远市总体规划、清远市土地利用规划 -13-二、产业政策分析 -14-三、行业准入分析 -17-第三章资源开发及综合利用分析 -19-一、水资源消耗指标 -19-二、水资源节约措施 -19-第四章节能方案分析 -22-一、用能标准和节能规范 -22-二、能耗状况和能耗指标分析 -22-三、节能措施和节能效果分析 -23-1、建筑热工节能设计 -23-2、采暖、通风设计 -24-3、节水设计 -24-4、电器节能设计 -25-四、项目能源消耗情况 -26-五、项目节能措施 -29-六、项目节约效果评估 -32-七、结论和建议 -33-第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 -35-一、项目选址及用地方案 -35-二、土地利用合理性分析 -35-三、征地拆迁和移民安置规划方案 -35-第六章环境和生态影响分析 -36-一、环境和生态现状 -36-1、编制依据： -36-2、环境和生态现状 -36-二、生态环境影响分析 -36-1、施工期环境影响及防治 -37-三、生态环境保护措施 -39-1、废水 -39-2、固体废弃物 -39-3、其他环境保护措施 -40-四、地址灾害影响分析 -41-五、特殊环境影响 -41-第七章经济影响分析 -42-一、经济费用效益或费用效果分析 -42-1、编制依据 -42-2、成本投资分析 -42-3、项目投资效益分析 -43-4、税费及利润 -43-5、项目分析及收益 -43-第八章社会影响分析 -44-一、社会影响效果分析 -44-二、社会适应性分析 -44-三、社会风险及对策分析 -45-第一章申报单位及项目概括一、项目申报单位概括主营业务：房地产投资、开发、酒店管理、酒店项目投资注册资金：经营年限：企业类型：资产负债：法定代表人：项目负责人：二、项目概括1、编制依据1.1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）1.2、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）1.3、《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）1.4、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）1.5、《XXX标准居住小区技术规范》（DBJ15-11-94）1.6、《XXX城市规划管理技术规定》（2010）1.7、XXX规划城市局规划设计条件1.8、其他有关设计规范2、主要技术经济指标XXXXXXXX项目经济技术指标表项目数量规划用地面积：建筑占地面积：总建筑面积：其中住宅建筑面积商铺建筑面积地下室面积建筑密度：容积率：绿地面积：绿地率：公寓总户数：停车位3、建设背景本项目位于XXXXXXXXX。规划总用地面积XXX平方米，地块主导使用性质为商住地。地块周边交通便利，规划旨在充分利用自然地形，营造内部环境，建设高档次住宅小区。4、建设地点5、主要建设内容和规模本项目为商住楼，建设占地面积XXX,总建筑面积XXX，其中住宅建筑面积XXXXm2，商铺建筑面积XXXXm2，地下室面积XXXXXm2，建筑密度XXXXX，容积率XXXXX，绿地率XXXXX%。6、产品和工程技术方案1、总图布局该项目工程总占地面积XXXXm2，其中净用地面积XXXX平方米。XXXXXXXX项目规划建筑。详见附件XXXXX规划平面图。2、建筑设计2.2、商铺及住宅楼建筑面积XXXXXm2，框架结构。共建筑。工程建筑等级一级，耐火一级，结构安全一级，抗震设防乙类，烈度6度，屋面防水3级，防水合理使用10年，建筑结构使用50年。住宅楼基础为钢筋混凝土带型基础，墙体烧结砖砌筑，装修室内为毛墙毛地，地面：细石砼/水泥/卫生间聚氨脂防水涂料；外墙：20厚玻化微珠砂浆保温层，涂料；内墙：混合砂浆；屋面：水泥礁碴找坡/撞塑聚苯板/3厚SBS；门窗：防火门/铝合金窗；安装：给排水/采暖/通风/消防/防雷接地/强电/弱电（电视，电话，楼宇对讲）等系统的布线。3、给排水设计3.1、给水系统用水量标准指标：最高日生活用水量220L/人·d未预见用水量20%项目建设的商住楼可提供总356户，总人口1246人，项目总用水量为328.94m3/d。小区内给水由市政自来水管网给水管网供给。其中商住楼七层以下由给水管网直接供给。3.2、排水系统排污系统：根据《室外排水设计规范》，生活污水量按日用水量的85%计算，污水总量为：279.6m3/d。小区排水经化粪池处理后，由小区内的污水管集中排入XXXXX污水管网，最终排入区域污水处理厂。小区内污水以重力自流形式排放，采用管径为DN300mm的钢筋混凝土圆管。雨水排除系统：结合场区地形，利用地势将雨水集中排入XXXX中。4、电力电信设计4.1、电力设计 电源为引自市政10kv线路，采用双电源单线环网方式，高压电缆采用YJV22-10kV电力电缆。高压电缆穿管直埋敷设，接入箱式变压器。低压电压为380/220V，采用放射式接线，电缆采用YJV22-10kV电力电缆，由箱式变压器出线直埋地敷设至各建筑物。低压供电半径不大于250m。接地保护及防雷系统：各建筑物、构筑物均采用TN-C-S系统保护接地，即进户线零线设置重复接地装置，其接地电阻应小于4Ω。各建筑物、构筑物防雷接地装置的冲击接地电阻一类、二类防雷建筑物不应大于10Ω，三类防雷建筑物不应大于30Ω。5、供热设计采暖采用集中供热。供热热源为潞安矿务局锅炉房，管道选用无缝钢管外包聚氨脂保温材料，管道穿越机动车道、河流以及地质条件不稳定地段时需设保护套管，按设计规范要求设置支线井、调节井、放气井和排污井，补偿器可根据情况设在补偿器井内或直埋。6、消防设计消防系统主要由消防车出入口、消防通道、消防栓和消防回车场组成。消防车出入口由社区的各出入口组成。社区内的道路宽4-13米可以保证消防通道的要求，同时社区内的广场和住宅楼间硬质铺装都能满足消防车通行和回车的要求；社区内消防栓的设置按国家规范要求，给水干管上消防栓间距小于120米，不超过150米半径设置一个。另外地下车库均设置自动喷淋灭火系统7、主要设备选型和配套工程7.1、主要设备选型序号名称型号备注1挖掘机EX2002履带式推土机联泰D313压路机15T4砼搅拌机\o"三一重工SY5418THB50E50米混凝土输送泵车"JE-3505砼浆机HJ1-200A6塔吊QTZ407插入式振捣器ZN508潜水泵ISG9木工机械MJ10610自卸反斗车EQ309211切割机HZQ-40012水准仪DS27.2、配套工程7.2.1、道路工程1、概况（1）主道路路面为改性沥青混凝土路面，设计年限T=10年。人行小道等铺地路面按环境设计单位提供的道路施工图进行施工。（2）道路定位采用坐标定位及相对位置定位。（3）道路尺寸分别为7m、6m、4m、3m几种，道路转弯半径分别为42m、33m、30m、18m、15m、9m、6m、3m。（4）高程采用黄海高程标高。（5）沥青道路沥青混凝土顶面容许回弹弯沉值为0.92mm，水泥稳定层7d抗压强度为1.5MPa，压实度为91%，塘碴层计算弯沉值为3.4mm，压实度为90%。沥青道路面层采用两层结构，上层为细粒式改性沥青混凝土（AC-13），下层为粗粒式改性沥青混凝土（AC-25II）。压实度为重型击实标准。2、施工要求（1）垫层采用垫层，其抗压回弹模量不小于80MPa。材料要求最大粒径不超过200毫米，保证连续级配，最大含泥量不超过总质量的5%。施工分层摊铺，压实。（2）基层采用水泥稳定层，水泥含量为5%~6%，一次性摊铺压实。（3）面层（沥青混凝土路面）沥青混合料的集料级配和沥青用量按《公路沥青路面施工技术规范》（JTJ032-94）要求结合马歇尔试验确定。改性沥青的技术指标应符合《公路改性沥青路面施工技术规范》（JTJ036-98）要求。沥青混凝土必须由沥青拌和厂机械拌制。沥青混凝土表面应平整，坚实，不得有脱落、掉渣、推挤、烂边、粗细集料集中等现象。压路机压实后，不得有明显的轮迹。接芷应紧密、平顺、烫缝不应枯焦。7.2.2、排水排污及化粪池工程1、本工程排水排污管线均为开槽埋管施工，雨水管管径分别为DN600、DN500、DN400、DN300、DN200，污水管管径分别N400、DN300、DN200雨污水管接入市政雨污水管网。2、管材、接口 （1）排水管DN≤500采用UPVC加筋管，橡胶圈密封接口；DN>500采用I、II级钢筋混凝土管，管口形式采用承插口管或平口管。（2）污水管采用承插管口沥青油膏柔性接口或平口管钢丝网水泥砂浆抹带接口。（3）位于地下水位以上的雨水管采用承插口管，1：2水泥砂浆捻缝接口或平口管，水泥砂浆抹带接口；位于地下水位以下的雨水管采用承插管口沥青油膏柔性接口或钢丝网水泥砂浆抹带接口。3、基础（1）UPVC加筋管一般不做混凝土基础，UPVC加筋管基础详见施工图。（2）钢筋混凝土管按下列情况设置管道基础：1）干燥密实的土层，当管道不敷设在车行道下、地下水位低于管底标高时，管道可直接敷设在经过夯实的原状土上，但接口处应做混凝土管枕；2）岩石或多岩石地层中敷设的管道，采用砂垫层基础，接口处应做混凝土管枕；3）松软土壤、各种潮湿土壤和回填土层中，以及车行道下面敷设的管道应按规范要求夯实，并采用135°混凝土带状基础。回填土按施工规范要求进行，给排水管在回填土前作闭水试验。8、投资规模和资金筹措方案8.1、投资规模序号工程项目单位概算数量预算单价（元）总价（万元）1土建工程m22消防工程m23水电工程m24防雷工程m25管理项目m26基础工程项7其他费用项目项8质检费用项9设计费用项10勘察费用项11不可预见项合计8.2、资金筹措项目总投资估算为XXXXX万元，所需资金全部自筹。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析1.项目符合市十二五规划《XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出：加快城镇化步伐坚持统筹城乡发展，推进农村城镇化和城乡一体化，建立适应社会主义市场经济发展要求的新型城乡关系，健全有利于促进城镇化发展的体制和政策环境，增强城镇经济实力，提高城镇发展质量，完善城镇功能，进一步提高各类城镇的要素集聚、辐射和带动力。尽快完成县域城镇体系规划、县城近期规划、县城中心区详细规划、县城集中供热规划等专项规划和全县各乡镇所在地的总体规划工作。初步形成分工有序、功能完善、布局合理、结构协调的城镇体系框架，为我县经济发展提供广阔的市场和持久的动力。推进城市综合管理，增强服务意识，提升城市品位。建立健全执法监督机制，大力开展对行政执法情况的监督管理，促使城市建设管理纳入法制化轨道。1.1、有序促进农村人口城镇化以协调城乡利益关系为出发点，健全促进农村人口城镇化的体制机制。允许农村富余劳动力有步骤分阶段地自愿跨地区流动就业和进入城镇定居，形成促进城乡劳动力和人口有序流动的机制。研究制定进城落户农民原有承包地的流转办法。坚持城乡的统筹就业，逐步降低农村劳动力进入城镇就业的门槛，取消针对农民进城就业的歧视性就业条件和各种不合理限制，推进城乡劳动力市场一体化。1.2、积极发展专业型小城镇要依托产业基础，以园区为载体，加强城镇基础设施和公共服务设施建设，大力发展县域经济，加快产业聚集和人口聚集，不断扩大建成区和人口规模。加快小城镇综合开发建设，“十二五”期间，各个乡镇要因地制宜，充分发挥区位优势，发展专业小城镇，促进各城镇间的分工协作，形成综合服务功能较强的城镇职能体系。古韩镇作为县城所在地，要进一步提升综合型服务职能和经济实力，强化对其周边地区的辐射能力；以城镇为发展基础，形成旅游型城镇。

1.3、完善促进城镇化健康发展的体制机制建立健全与城镇化健康发展相适应的财税、征地、行政管理和公共服务等制度，完善户籍和流动人口管理办法。改革创新城镇基础设施和公用事业经营管理模式。加快城市经营性基础设施市场化进程，推进市政公用事业改革，培育多元投资主体。转换城建机制，将公用事业由政府操作变为企业实体操作，实现建设项目业主化、市场化。鼓励企业、个人及外商以多种方式参与小城镇基础设施投资、建设和经营，多渠道投资小城镇教育、文化、卫生等公用事业，走出一条在政府引导下主要依靠社会资金建设小城镇的路子。由此可见，本项目的建设符合市十二五规划的精神。2.项目符合XXX总体规划、XXXX土地利用规划项目所在地，原来为XXXX政府商业规划用地，在市总体规划中，本项目所占地块规划为居住用地；在市土地利用规划中，本项目所占地块的土地用途为：城镇混合住宅（居住、商业、办公）。本项目的建设，正是符合市总体规划和土地利用规划，有利于促进规划目标的实现。二、产业政策分析对本项目有影响的房地产行业的产业政策主要是《国务院办公厅关于促进城市房地产健康发展的若干意见》国办发2008)131号，其核心内容是：1.加大保障性住房建设力度

争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。一是通过加大廉租住房建设力度和实施城市棚户区（危旧房、筒子楼）改造等方式，解决城市低收入住房困难家庭的住房问题。二是加快实施国有林区、垦区、中西部地区中央下放地方煤矿的棚户区和采煤沉陷区民房搬迁维修改造工程，解决棚户区住房困难家庭的住房问题。三是加强经济适用住房建设，各地从实际情况出发，增加经济适用住房供给。在加大保障性住房建设力度的同时，积极推进农村危房改造，国家加大支持力度。住房城乡建设部等有关部门要抓紧制定规划。多渠道筹集建设资金中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准。地方各级人民政府也要相应加大投入力度，按照国家的有关规定，多渠道筹集建设资金，增加保障性住房供给。对符合贷款条件的保障性住房建设项目，商业银行要加大信贷支持力度。同时，地方各级人民政府要确保保障性住房建设用地供应。开展住房公积金用于住房建设的试点，为拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定试点方案。2.进一步鼓励普通商品住房消费加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。3.支持房地产开发企业积极应对市场变化引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。地方各级人民政府要做好2008年年底前房地产项目工程款结算、农民工工资发放等工作的监督检查。对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。取消城市房地产税。为进一步公平税负，完善房地产税收制度，按照法定程序取消城市房地产税，内外资企业和个人统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》。4.强化地方人民政府稳定房地产市场的职责落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。稳定房地产市场实行由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。各地区在执行中央统一政策的前提下，可以结合当地实际，进一步采取加大保障性住房建设力度、鼓励住房合理消费、促进房地产市场健康发展的政策措施。廉租住房建设以配建为主。要科学合理地确定土地供应总量、结构、布局和时序，保证房地产开发用地供应的持续和稳定。依法做好拆迁管理工作。严格建设程序管理，确保工程质量。因地制宜解决其他住房困难群体住房问题。在坚持住房市场化和对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时，对不符合廉租住房和经济适用住房供应条件，又无力购买普通商品住房的家庭，要从当地实际出发，采取发展租赁住房等多种方式，因地制宜解决其住房问题。5.推进城乡统筹进程建设社会主义新农村，按照中央“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的五点要求，最终达到缩小以至消灭城乡差距，必须有产业的带动，以便乡村的基础设施建设、农民就业、收入提升都迈上一个新台阶。房地产开发企业介入城乡统筹，从目前普遍的作法来看，就是到农村去搞房地产，合理处置农村空置房及宅基地。按照统一规划、集中建设、节约集约的要求，在保证农民生产生活方便的前提下，引导农民向城镇有中心村适度集中居住。鼓励迁入城镇并有固定住所的家庭自愿放弃宅基地，对自愿放弃的宅基地，各地可结合实际制定相应的补偿政策给予补偿。在符合土地利用总体规划的前提下，允许从事规模经营的房地产开发商有偿使用闲置的宅基地用于生产经营活动。三、行业准入分析本项目建设单位XXXXXXXXX和拟建项目均符合XXX省对房地产企业市场准入的各项规定与要求，目前公司已具备营业资格和房地产开发企业资质。公司的企业法人营业执照注册号为XXXXXXX本项目的建筑面积为XXXX平方米，该公司具有开发该项目相应的开发资质。从上述内容可以看出，XXXXXXXXX有限公司对城镇房地产开发无疑是可以起到这样的作用的，尽管目前宏观上对于房地产行业有种种限制，但我们对于未来的前景应有充分的信心，房地产行为在城乡统筹事业中一定可有所作为。第三章资源开发及综合利用分析本项目非资源开发型项目，本章中仅对项目中水资源的消耗指标进行分析，并提出节水措施，资源开发及利用的内容此处不做论述。一、水资源消耗指标由入驻该人数及项目建设的规模指标，可以估算出本项目的用水量指标：用水单位用水定额(L/p·d)使用人数(p)使用时间（h）小时变化系数最大时用水量(m3/h)最高日用水量(m3/d)住宅2201246241.517.13274.12不可预见水量按最高日用水量20%54.82合计17.13328.94用水量估算结果为：最高日用水量为328.94m3，最大时用水量17.13m3。二、水资源节约措施水资源是地球上最重要的资源之一，而缺水是一个世界性的问题，水资源的节约意义重大。水资源的紧缺已经影响到人们的生活，人类生活中所消耗的水资源在水资源消耗总量中占着很大的比重。在商业区规划设计中，一般很少强调雨水和污水的利用，主观上加强雨水的利用和生活污水的重复利用可以有效地节约水资源，目前，这一技术已经成熟，并在较为发达的地区如北京、上海、天津等的一些项目中采用，中国是水资源短缺国家，在城市规划设计中，应有效推进这一技术的利用，缓解水资源短缺的压力。例如，可以在规划建设中设计独立的雨水收集系统，收集的雨水可以用于绿化灌溉；选用快速渗水型人行路面铺设材料，使一部分雨水作到快速渗透，缓慢蒸发，以提高小环境空气湿度，改善小环境条件；规划设计时增加中水处理设施及用地，使部分用水经处理后可以重复使用。本案计划：1、应采用节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。（1）采用瓷芯节水龙头；（2）建筑物1～7层由给水管网直接供水，充分利用管网水头，减少水加压能耗；（3）所有止回阀进口侧设有旁路小支管DN15试水阀，方便定期检查它们是否失灵反向漏水，满足节水节能要求；（4）卫生器具与配件采用节水型产品。2、供水系统采取防渗防漏措施，应尽最大可能减少跑、冒、滴、漏水现象，杜绝水量流失。3、区内的绿化灌溉采用地埋式喷灌和涌泉灌，在保证绿化灌溉的基础上充分节约水资源。部分绿化浇洒用水采用建筑中水回用，节约水资源；4、循环水理，二次水的利用等多种节水措施，提高废水的回收率和重复利用率。目前在我国大部分地区，污水都直接排入污水管道，这种传统做法对水资源造成极大的浪费。5、采用节水措施后，要对水耗指标进行分析，力争达到同类行业用水先进水平，达到高效利用水资源，提高水资源利用率效果。6、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。7、安装计量表，便于管理和考核。第四章节能方案分析一、用能标准和节能规范1、《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日公布2、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-20033、《居住建筑节能设计标准》DBJ04-242-20064、《建筑照明设计标准》GB50034—20045、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）；6、《采暖通风空气调节设计规范》(GB50019-2003)；7、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；8、《建筑幕墙物理性能分级》（GB/T15225）；9、《公共建筑节能设计标准》XXX实施细则（DBJ15-51-2007）；10、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》（GB7107-2002）；11、《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》XXX实施细则（DBJ15-50-2006）；12、国家颁布的现行有关节能和合理利用能源政策的有关规定及标准二、能耗状况和能耗指标分析三、节能措施和节能效果分析1、建筑热工节能设计1、对建筑的总平面布置、建筑平面、立面、剖面形式、太阳辐射、自然通风等气候参数对建筑能耗的影响进行分析。也就是在冬季最大限度地利用自然能来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。2、建筑物朝向选择的原则是冬季能获得足够的日照并避开主导风向，夏季能利用自然通风并防止太阳辐射。3、住宅建筑物的体形系数控制在0.3以内，减少建筑物外维护面积，以达到节能目的。4、屋面、外墙、楼梯间、阳台采用聚苯板保温材料，窗户可采用塑钢单框双玻或中空玻璃。门窗保温构造应采用气密性良好的外窗（包括阳台门），其气密性等级为3级，执行国家标准《建筑外窗气密性能分级及检测方法》GB/T7107-2002规定。5、控制窗墙面积比，减少窗的散热量。建筑物窗户面积不宜过大，不同朝向窗墙面积比：北、西北面窗≤0.25，东、西、西南、东北向窗≤0.30，南、东南向窗≤0.35，在立面设计时应考虑节能对窗户面积大小的限值；为增强居住建筑围护结构的隔热性能，改善夏季内热环境，外窗开启面积不宜小于所在房间地面面积的8%。6、住宅节能设计规定性指标不超过节能限值。2、采暖、通风设计l、设计集中采暖系统时，管道沿道路下埋设，并分别设置室温调控装置。2、采暖管道采用聚胺脂泡漠保温材料直埋敷设；散热器外表刷非金属性涂料，因地制宜地采用明装和暗装方式。3、集中采暖系统供水或回管的分支管路上，设置水力平衡装置。4、冬季最大限度地利用自然热来取暖，多获得热量和减少热损失；夏季最大限度地减少并利用自然能来降温冷却，以达到节能的目的。5、管道保温，加调节阀来控制温度。3、节水设计l、合理限定配水点的水压根据建筑给水系统超压出流的实际情况，合理确定给水系统的压力，减少超压出流造成的隐形水量浪费，当水压大于一定限制时应采取减压措施，如设置减压阀、减压孔板或节流塞。2、推广使用优质给水管材根据建筑和给水性质，选择合适的优质给水管材，如聚丁烯管、铝塑复合管、高密度聚乙烯管等新型管材，避免因管道受腐蚀污染水质造成的水浪费。3、提高管材、附件和施工质量，严格控制跑冒滴漏。4、采用节水龙头和节水器具。5、采用节水的景观和绿化浇灌设计，如景观用水不使用市政自来水，尽量利用河水、收集的雨水或再生水，绿化浇灌采用微灌、滴灌等节水措施。4、电器节能设计l、减少线路损耗变电所应尽可能地靠近负荷中。也以减少供，电半径；选择电阻小的导线，合理确定导线截面积，尽可能减少导线长度。2、提高供配电系统的功率因数功率因数提高了可以减少线路无功功率的损耗，从而达到节能目的，主要措施有：(1)减少用电设备无功损耗，提高用电设备的功率因数。(2)用静电电容器进行无功补偿，电容器可产生超前无功电流抵消用电设备的滞后无功电流，从而达到提高功率因数同时又减少整体无功电流。3、照明的节能设计照明节能设计就是在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能，通常的节能措施有以下几种：(1)充分利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，从而节约人工照明电能。(2)在满足照明质量的前提下，有效控制单位面积灯具安装功率，一般房间(场所)应优先采用高效发光的荧光灯(如T5、T8管)及紧凑型荧光灯。(3)推广使用低能耗性能优的光源用电附件，如电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等，公共建筑场所内的荧光灯宜选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器,气体放电灯宜采用电子触发器。(4)改进灯具控制方式，采用节能型开关或装置，根据照明使用特点可采取分区控制灯光或适当增加照明开关点。走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所可采用节能自熄开关。四、项目能源消耗情况4.1建设期能源消耗4.1.1水消耗量根据同类工程项目水耗数据，结合本项目的实际情况，建设期间预计需要消耗水36000m3，主要为混凝土的养护和搅拌混土用水及施工人员的生活用水。4.1.2电能消耗量本项目建设期间的耗电的主要设备有照明设备、升降机设备、混凝土搅拌设备及其它设备等。根据同类工程项目电耗数据，结合本项目的实际情况，整个建设预计需要耗电220万kwh，其中照明设备消耗44万kwh，升降设备消耗66万kwh，混凝土搅拌设备消耗70.4万kwh，其他设备消耗35.2万kwh。各建筑设备耗电量详见表4-1所示表4-1各设备耗电量一览表序号名称消耗量（万kwh）比重（%）备注1照明设备44202升降设备66303混凝土搅拌设备70.4324其他设备35.2165总计2201004.2运营期能源消耗4.2.1年水消耗量1、住宅和公寓部分根据《城市居民生活用水量标准》（GB/T50331-2002）确定城市居住生活用水量标准为220L/人·日，本项目设计住宅356户，预测居住人口约1246人，用水天数为365天，使用系数0.7，则年耗水量为：Q1=1246×220×0.7×365÷1000=70037.66m³2、商铺部分本项目商铺及办公部分按25㎡/人计算，商铺及办公面积12994.85m2，预测使用人数约为520人，最高日用水定额为50L/人·日，用水天数为300天，使用系数为0.8，则年耗水量为：Q2=520×50×0.8×300÷1000=6240m³3、漏损及未预见水量取上述用水总量的10%，则漏损及未预见水量为：Q3=（70037.66+6240）×10%=7627.77m³4、年耗水总量Q4=Q1+Q2+Q3=70037.66+6240+7627.77=83905.43m³4.2.2年耗电量1、住宅部分根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能篇-电气》结合实际情况确定本项目住宅建筑的用电指标3.5kw/户，本项目住宅共784户，需用系数0.45，平均每天的使用时间为8小时，运行天数为365天。则年耗电量为：年耗电量=3.5×356×8×0.45×365=1637244kwh=163.72万kwh2、商铺及办公部分（1）照明耗电量根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能篇-电气》确定项目商铺及办公部分照明功率密度18w/m2，使用系数0.55，平均每天的使用时间为8小时，运行天数为300天，则年耗电量为：年耗电量=18×12994.85×8×0.55×300÷1000=30.88万kwh（2）空调负荷及耗电量根据《全国民用建筑工程设计技术措施-暖通空调·动力》的冷负荷指标确定本项目商铺部分的冷负荷指标为65w/m2，使用系数0.55，平均每天的使用时间为8小时，运行天数为180天，则年耗电量为：年耗电量=65×12994.85×8×0.55×180÷1000=66.90万kwh（3）总耗电量总耗电量=30.88+66.90=97.78万kwh4、项目年耗电量 年耗电量=163.72+97.78=261.5万kwh4.2.3项目能源消耗指标本项目电能年消耗量为261.5万kwh，水年消耗量为83905.43m3。项目能源消耗量详见表4-2所示表4-2项目能源消耗量一览表序号名称年耗电量（万kwh）年耗水量（m3）1住宅部分4商铺部分4.1照明4.2空调5漏损及未预见水量6总量五、项目节能措施5.1建筑节能1、节能材料选用原则。依照有关法律、法规的规定，项目工程采用节能建筑材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的消耗。在规划设计过程中，遵循节能、环保、经济、和满足使用功能的原则。2、大厦住宅设计充分考虑建筑朝向及对城市景观的影响相结合。安排两梯六户布局，每户均有良好的通风采光条件，户内组织穿堂风对流，有利于节能。3、大厦住宅部分设计体形系数为0.32，符合《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》XXX实施细则（DBJ15-50-2006）的规定。建议在可能的情况下尽量减少体形系数，以便节约能源。4、外墙采用kp1多空水泥砖，内填充墙也采用多空水泥砖，该材料强度高、耐久性好，是一种节能环保的建筑材料。5、门窗采用pvc塑料和透明玻璃（5~6mm），传热系数为4.7，平均墙窗比是0.24，满足《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》XXX实施细则（DBJ15-50-2006）的规定。5.2变配电系统1、本工程拟采用五台容量为1000kva变压器。变压器低压母线上装设不燃型干式补偿电容器，采用低压集中自动补偿方式，对系统进行无功功率补偿，是补偿后的功率因数大于0.9，减少电能的无功损耗，以提高电能的利用率。2、低压配电采用放射式与树干式相结合的方式，对于单太容量较大的符合或重要负荷采用放射式供电；对于一版负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。3、本项目配电方式基本合理5.3照明系统1、照度及照明功率密度值严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）的规定。2、充分利用自然光，靠外墙窗户一侧的灯具尽可能单独控制。3、照明光源采用高效节能灯具。大厅、餐厅等采用高显色指数的高效节能灯具；控制室、办公室、机房、通道及商业区域等照明均采用T5荧光灯；一般有吊顶的房间均采用嵌入式灯具，辅助站房等采用防水防尘灯具；厨房、卫生间采用防潮灯具。4、荧光灯采配电子镇流器或电容器，以提高功率因数减少线路损耗。5照明控制方式采取集中与分散相结合的控制方式。大厦走廊、楼梯间灯照明采用声光控开关。大空间厅等场所采用分区、分组集中控制。6、本项目照明节能设计，在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量前提下，减少了照明系统中光能的损失，最大限度地利用了光能，以上照明设备节能方案合理。5.4空调采暖系统1、采用节能效率高的中央空调系统。2、利用自然通风方式进行通风换气及降温，减少机械通风及空调系统的运行时间。3、所有室外管道用50mm厚的橡塑管保温，外包1.5mm厚的铝皮，结露，雨水悬吊管和空调冷凝水排水管用50mm厚的橡塑管保温。4、以上空调采暖系统节能措施合理。5.5给排水系统给水系统采用分区给水，地下层至四层为低区，由市政给水管网直接供水；五至十四层为中区，由中区生活变频机组供给；十五层以上为高区，由高区生活变频机组供给。给水系统采用变频给水，不仅可以改善饮用水质，满足供水压力要求，同时自动化程度高，有明显的节能效果，降低生产成本。5.6通风系统1、地下汽车库采用机械排风系统，换气次数为6次/小时。送风采用车道自然补风。排风机设于地下排风机房内。排风机的排风口设于1层。2、所有卫生间设机械排风，换气次数为15次/小时；机电设备房均设机械通风系统。3、采用高效节能的风机以提高运行效率。4、通风系统方案基本合理。5.7其他节能设施1、住宅采用楼宇自控系统，对空调系统设备，给排水系统设备，照明系统设备，变配电系统设备及电动机、电梯等设备实行实时检测、自动控制，以提高设备使用效率，从而达到节约能源的目的。2、风量、流流量经常变化的负荷，采用电动机变频调速运行方式。3、对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对项目气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善居住区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能六、项目节约效果评估6.1整体节能效果本项目通过采用节能建筑设计，控制建筑体形体系，增强建筑围护结构隔热、保温性能，同时空调设备、照明设备、给排水系统等主要耗能设备进行节能设计和选型、加强节能运行，有明显的节能效果。在保证相同的室内热环境的前提下，与未采取节能措施前相比，全年空调、采暖、照明等能耗减少50%。6.2单位面积能耗本项目能耗基本反映了项目的运行需要。通过测算，项目电能年消耗量为261.5万kwh，年耗水量83905.43m3，折合标煤量为328.57吨，单位建筑面积综合能耗为5.57kgce/m²，综合能耗总量较为合理，单位建筑面积综合能耗指标基本合理，整体达到并满足节能设计标准。项目能耗指标详见表6-1所示表4-3项目能耗指标一览表序号名称单位数值备注1年耗电量万kwh261.5折标系数：0.1229kgce/kwh2年耗水量m383905.43折标系数：0.0857kgce/t3标煤量吨328.574单位建筑面积综合能耗kgce/m25.57总建筑面积：59458.07m²七、结论和建议7.1结论1、项目能源消耗主要为水、电。项目建设过程中耗水量为36000m3，年耗电量为220万kwh；建设过程能耗达到同行先进水平。2、项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风等的节能设计方面严格执行国家及行业相关方面的标准、规范。3、项目未采用国家明令禁止设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。4、项目建成后电能年消耗量为261.5万kwh，年耗水量83905.43m3，折合标煤量为328.57吨，单位建筑面积综合能耗为5.57kgce/m²，综合能耗总量和单位面积耗能指标基本合理，整体满足节能设计标准。5、项目建设采用的建设节能措施符合国家的节能宏观政策，并且节能措施切实可行，项目节能效果分析各项数据计算过程严谨、合理、节能效果可信。7.2建议1、建筑物应充分考虑天然光，随时外天然光的变化自动调节人工照明照度。利用各种导光和反光装置将天然光引入室内进行照明。利用太阳能作为照明能源。2、办公区采用集中式中央空调，应设置分室温度控制和冷热量计量设施，以节约能源。3、应充分利用太阳能，增设太阳能热水器，利用太阳能热水器加电力制备生活热水。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案二、土地利用合理性分析XXXXx在XXXX国土资源局国有土地所有权卖（挂牌）出让活动中竟得土地，公正合理，现已手续齐全。XXXXXXXXXXX，该规划内容全面，布局基本合理，并具有一定特色，符合该项目实际，评审原则通过。从上述内容可以看出，项目建设符合市总体规划，符合土地利用总体规划，建设用地具有合理性。三、征地拆迁和移民安置规划方案第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状1、编制依据：《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国大气污染防治法》《污水综合排放标准》GB8978-96《环境空气质量标准》GB3095-1996《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《建筑施工场界噪声限值》GB12532-902、环境和生态现状项目用地地形完整，场地稳定，地表未发现不良地质作用。适宜兴建高层的建筑物。本项目的区域环境质量较好，目前地块的区域环境空气质量良好，场界各测点昼、夜噪声监测值均低于《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中相应的标准限值，说明本区域声环境质量现状良好，达到环境功能要求。二、生态环境影响分析本项目的建设营造了适宜居家生活的舒适环境；而本项目绿化及环境工程的实施，与周边环境协调一致，很好地改善了区域的环境质量。因此本项目的建设对项目地块本身乃至周边区域环境生态的改善是非常有利的。以下对项目建设期和运营期的环境影响进行分析，并提出防治措施。1、施工期环境影响及防治（1）污水主要是施工过程的建筑污水，污水排放须符合《污水综合排放标准》GB8978-1996一级标准。污水管应与社区污水管线、城市下水管线连接，确保排污通畅，严禁施工污水向临近的水域排放。施工废水对环境影响不大。（2）废气施工期间运输车辆及施工机械排放的废气中含有CO、NO2、THC等污染物，通过类比分析，废气的影响范围在附近50～100m内，100m外基本无影响。（3）扬尘工程基地开挖、施工过程、材料装卸、运输车辆行驶造成的扬尘均会造成粉尘污染。因此在施工过程中要加强对地基开挖的施工管理，对车辆轮胎实施保洁措施，避免沿途撒落泥土，天气干燥应定期实施洒水降尘，建筑工地原材料露天堆放时要覆盖，施工场地须设置临时隔离墙。（4）固体废弃物施工产生的废弃土方、建筑垃圾等，如管理不当会影响施工区周围景观，并有碍道路通行。建议本项目废弃钢铁统一收集，交由回收公司回收，施工建筑弃渣及弃土由建设局审批后，运至指定地点堆放，运输车辆要覆盖蓬布以防止废弃物洒落造成二次污染。施工结束后应及时清运因施工产生的固体废弃物，并妥善处置，因施工给绿化造成破坏的，要恢复植被。（5）噪声各种施工机械的施工噪声及建材、建筑弃土运输车辆行驶、装卸时发出的噪声对附近环境影响较大。为减少施工期产生的噪声污染，必须加强施工管理，合理布局施工设备，合理安排施工时间，对高噪声施工设备采取必要的减振、降噪处理，在中午（12：30－14：30）和夜间（22：00－次日6：00）禁止施工，如因工艺需要在夜间施工的，必须取得有关部门的批准，方可施工。（6）室内环境污染控制为预防和控制建筑材料和装修材料产生室内环境污染，保障业主健康，项目建设必须依照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB30325－2001要求进行。①材料选择a.粘合木结构所采用的胶粘剂可能会释放出甲醛，以游离甲醛释放量不大于0.12mg/m3的标准进行控制。b.壁布、帷幕等经粘合、定形、阻燃处理后，可能会释放出甲醛，游离甲醛量也不应大于0.12mg/m3。c.由于沥青类防腐、防潮处理剂会持续释放出污染严重的有害气体，严禁用于室内木地板及其他木质材料的处理。d.预防织物和木材用阻燃剂释放氨气造成污染。e．脲醛树脂泡沫作为室内保温、隔热、吸声材料时会持续释放出甲醛气体，本项目应考虑采用其他类型的材料代替。②工程施工a.室内装修工程所采用的稀释剂和溶剂按国家标准《涂装作业安全规程》GB7691第2.1节的规定“禁止使用含苯（包括工业苯、石油苯、重质苯，不包括甲苯、二甲苯）的涂料、稀释剂和溶剂。”b．严格遵守国家标准《涂装作业安全规程：涂漆前处理工艺安全及其通风净化》GB7692－1999第5.2.8条“涂漆前处理作业中严禁使用苯”和第5.2.9条“大面积除油和清除旧漆作业中，禁止使用甲苯、二甲苯和汽油”。③施工人员在施工过程中使用的涂料、胶粘剂、处理剂和溶剂后应及时封闭存放。使用剩