新疆2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试题

新疆2016年房地产估价师《案例与分析》：商业房地产市场调查研究报告内容构成考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：替代原則

D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格2、下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是。

A：土地总价

B：土地单价

C：楼面地价

D：商品房价格

E：工业用地的监测点评估价格3、耕地占用税的征税对象是。

A：占用的耕地

B：占用耕地从事其他非农业建设的行为

C：占用的耕地面积

D：占用的耕地的产值

E：执行层的组织协调4、物业服务收费的计费方式中，包干制是指。

A：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其系全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

E：执行层的组织协调5、开发商应当自建设工程竣工验收合格之日起__日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

A．10

B．15

C．20

D．306、国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由__依法批准划拨。

A．县级以上土地管理部门

B．县级以上人民政府

C．省级以上土地管理部门

D．省级以上人民政府7、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。

A：18．25万元

B：20．00万元

C：21．58万元

D：22．00万元

E：工业用地的监测点评估价格8、经济增长通常用一定时期内实际__的平均增长率来衡量。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国民收入

D．国民消费水平9、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D10、下列属于城市发展战略中建设水平目标的是。

A：人际环境质量

B：国內生产总值(GDP)等经济总量指标

C：人均国民收入等经济效益指标

D：第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标

E：执行层的组织协调

11、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。

A：项目建议书的编制

B：施工图设计

C：可行性研究

D：成本收益分析

E：借款合同12、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。

A．11.12%

B．11.36%

A．净收益包括有形收益和无形收益

B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费

C．通常只有客观收益才能作为估价依据

D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造．该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9000元／㎡．则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正．【2005年考题】

A：4000元／㎡

B：5000元／㎡

C：6000元／㎡

D：9000元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格21、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是。

A：物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级

B：新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期

C：国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理

D：设区的市人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理

E：执行层的组织协调22、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。

A．1.05

B．0.98

C．0.95

D．1.0323、以下说法不正确的是__。

A．估价目的不同，估价的依据可能不同

B．虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值

C．估价目的不同，估价时点的选取可能不同

D．估价目的不同，估价选用的方法也可能不同24、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元／㎡，已知取得土地时楼面地价为1000元／㎡，开发成本和管理费用为1200元／㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2％，销售税费为销售价格的5.5％，开发期为1.5年，年利率为10％。该幢写字楼的销售利润率为。

A：7.90％

B：11.08％

C：11.83％

D：13.73％

E：工业用地的监测点评估价格25、全国工程竣工验收的监督管理工作由__负责。

A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．国务院建设行政主管部门

D．国务院二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同

B．投资性质和各自包含的权利不同

C．收益和风险责任不同

D．投资风险程度不等

E．流通程度不同2、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有。

A：保值性

B：增值性

C：异质性

D：弱流动性

E：借款合同3、从房地产投资的对象上来分，投资可以分为。

A：固定资产投资和流动资产投资

B：不动产投资和动产投资

C：长期投资和短期投资

D：境內投资和境外投资

E：借款合同4、在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有。

A：隐含估价对象范围不同

B：参数选取不合理

C：估价作业日期不同

D：价值类型选取不合理

E：选用的估价方法不切合估价对象5、房地产技术发展调查包括调查。

A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平

C：新产品的技术现状和发展趋势

D：通信及交通运输调查

E：能源与资源供应6、短期偿债能力指标主要是。

A：流动比率

B：速动比率

C：资产负债率

D：存货周转率

E：存货周转天数7、物业管理的策划阶段的工作包括等基本环节。

A：物业管理的早期介入

B：制定物业管理方案

C：制定临时管理规约及有关制度

D：物业管理人员的选聘与培训

E：选聘物业服务企业8、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。

A：直辖市的城市总体规划

B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划

C：国务院指定的城市总体规划

D：其他设市城市的总体规划

E：县人民政府所在地城镇总体规划9、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。

A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在

B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料

C．房地产市场在过去无明显的季节变动

D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格10、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。

A：50％～65％

B：60％～75％

C：70％～85％

D：80％～90％

E：借款合同

11、下列__等是影响房地产制度的政策因素。

A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况

D．特殊政策

E．有关规划和计划12、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是元。

A：388000

B：388640

C：399640

D：400000

E：执行层的组织协调13、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。

A．建设部

B．市级房地产行政主管部门

C．省级房地产行政主管部门

D．地方房地产行政主管部门14、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（）是不正确的。

A．供给非同质性

D．需求多样性

C．竞争充分性

D．交易复杂性15、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的。(2007年试题)

A：第一阶段

B：第二阶段

C：第三阶段

D：第四阶段

E：借款合同16、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%17、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%18、按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有．(2009年试题)

A：权益型

B：抵押型

C：伞型合伙

D：多重合伙

E：混合型19、在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格卖者所愿意接受的最低价格时，交易才会成功．【2003年考题】

A：高于

B：等于

C：低于

D：不高于

E：不等于20、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。

A：第一阶段

B：第二阶段的后半段

C：第三阶段的后半段

D：第四阶段

E：借款合同21、某个国家从2000～2004年的基尼系数分别为0.33,0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断。

A：该国家的居民收入分配趋于平均化

B：该国家的居民收入分配两极分化越来越严重

C：该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势

D：该国家的居民收入呈现出上升的趋势

E：执行层的组织协调22、下列保险种类中，属于政策性保险的有__。

A．社会养老保险

B．农业保险

C．巨灾保险

D．失业保险

E．出口信用保险23、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。

A：建筑师

B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理

E：借款合同24、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。

A