云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案260P

云南曲靖炮团项目整体定位及商业规划方案Thursday,October26,2023项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断项目优劣势分析项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断2项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断项目优劣势分析项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断3思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目，它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役，而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度，根本在于是否能够得到曲靖大众的认可（政府、市民、商家、投资客）…………4我们的目标城市发展层面：项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目，成为城市发展的助推剂，敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元！项目开发层面：打造曲靖唯一都市综合体，辐射曲靖及周边州市的商业巨擘；再造曲靖商业核心，强势推进曲靖商业市场的更新换代！开发商层面：树立企业品牌，赢得市场先机，同时提供安全、稳健的现金流，支持项目滚动开发！5综合体，一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落，其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段：简单功能叠加发展阶段：融合发展成熟阶段：多元发展商业居住商务商务商务商业商业居住居住娱乐休闲文化休闲娱乐文化公园体育综合体（COMPLEX）---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析6综合体从来都是城市的中心，能成为区域城市地标，区域中心和象征……项目目标解析7商业酒店办公住宅

项目活力的核心，建立高端形象形成完善配置，信息平台项目利润实现的关键

实现较高的销售价格保持物业形象

利用其他功能，实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次商业为写字楼、酒店、公寓提供配套商业可能对公寓带来负面影响酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂

作用相互关系

提升整体档次的有力手段标志性（尤其是对外地和外籍人士）资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析8模式特征典型案例模式一商业核心模式城市核心区；交通可达性：地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商业气氛，一流的合作团队规划设计/经营管理深圳华润中心、日本福冈博多运河城、合肥元一时代广场模式二写字楼核心模式客户（产业）支持，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其它功能，影响其规模和档次；商场、公寓等配套完善。广州中信广场、深圳信兴广场、合肥财富广场。模式三住宅核心模式项目的区位条件不是很好，以居住为主的片区；成熟度不高，居住人口有限；往往后期会开发商业，但规模不大。深圳星河国际、合肥金地国际城、万科运河东一号模式四均衡发展模式CBD/城市中心；主干道沿线/地铁口；建筑面积20万㎡以上；开发商强劲的实力和丰富的经验。专业经营管理和物业管理。香港太古广场、北京华贸中心项目目标解析9

——项目是典型的城市综合体，应以商业为核心，酒店为形象展示，住宅为价值提升部分，商业形态、档次及建筑规划决定着项目整体的价值。项目目标解析10价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源，再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位！11领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先，市场亮点垄断形象标杆，引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车，借势以小博大价格战的制造者规模小，快速灵活目标客户明确，挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象，结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态，重新定义曲靖商业价值，创新打造难以复制的产品特色项目目标解析12跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析13契合市场需求的业态组合及布局？提升项目营销、经营价值的建筑规划？项目各产品市场定位？2项目核心问题确定1项目以什么铸就核心竞争力以成就自己的高位目标！？3在高位目标确定之下，项目要重点解决的便是如何确定核心竞争力。14

我们从项目开发的背景分析开始，为核心竞争力的树立寻求支撑！15背景分析壹趋势：站在现在看未来——16关于这个城市——思路的原点……Part1176136川渝城市群13滇中城市群Part1城市发展分析

以昆明为核心，携手曲靖、玉溪和楚雄，滇中4州市要加快新型滇中城市群建设步伐，用11年时间建设成我国向西南开放的重要桥头堡枢纽以及国际化经济开放示范区

——《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划（2009－2020年）》曲靖：滇中城市群中重要的城市增长极，区位优势明显，未来发展空间较大。18核心任务：构建合理的珠江源大城市城镇体系，中心城区扩及麒麟城区、沾益和马龙两片区，越州、三宝、珠街三组团；主城区定位：依托自然地理特征和区位、交通、资源优势，建设适宜人居住、创业的珠江源山水生态园林城市。

——《曲靖市关于加快推进珠江源大城市建设的实施意见》Part1城市发展分析曲靖中心城区规模（人口仅为户籍人口）年份2008年2010年2020年城区面积34.2平方公里50平方公里100平方公里人口数40万50万人以上100万人以上未来中心城区范围曲靖市总体规划框架：打造珠江源大城市，现代工业城19在中心城区建设：一个主中心（项目所在区域）；二个副中心（西市区与南市区）；一个体育行政中心；三个工业片区；一个储运物流区；城市发展备用地。曲靖中心城区规划重点：麒麟主城区城市多中心的逐渐形成，曲靖房地产、商业等市场将迎来更大的发展空间。Part1城市发展分析20Part1城市发展分析

GDP、社会消费品零售总额以及人均可支配收入三大基本指标均有平稳增长态势；良好的经济发展态势为项目开发奠定较好的经济基础。曲靖经济指标分析212008年云南各洲市经济指标情况指标州市

GDP值（亿元）社会销售品零售总额值（亿元）人口数（个）城镇居民人均可支配收入值（元）昆明市1600.0700.061914,482曲靖市787.6155.357612,239玉溪市596.194.922613,264红河州514.7104.9——22,256大理州371.7103.5——12,865楚雄州306.090.4——13,031从云南各州市经济指标排名情况来看，曲靖经济总量占第二位，但因人口总量较大，人均可支配收入较低于其他州市。Part1城市发展分析曲靖经济指标分析22单中心城市扩张城市多极化大都市化形成都市群形成城市特征指标特征城市中心拥有最优势的可达性和区位优势；城市要素向中心聚集；城市中心规模经济、涵盖了城市商务、商业、金融等所有城市功能。由城市更新改造背景形成大量购房需求；政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设；在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重。郊区快速干道初步形成、市政基础设施完善；郊区主流客户为本区域的中高收入阶层；购房目的为第一居所、第二居所或投资。中心城扩大规模、效率低；主城、副城、新城分化。都市绵延区多城互动。人均可支配收入〈300美元人均可支配收入：300-3000美元人均可支配收入：〉3000美元人均可支配收入：4000-5000美元人均可支配收入：〉5000美元曲靖2008年人均可支配收入为1530美元Part1城市发展分析曲靖经济指标分析23更大的商业市场城市商业中心的形成人口的快速增长居民收入的增加实际消费力的增长城市的快速发展经济的快速增长Part1城市发展分析24项目区位条件的进一步解读Part225麒麟西路麒麟东路麒麟北路交通路教场路麒麟南路

1、位于核心商圈，承担曲靖商业往更高层次发展的重任，能否提升曲靖商业的层次及人们的生活品质是项目是否成功的重要标准。项目区位判断：Part2项目条件分析26项目区位判断本案

2、从中心城区整体来看，本项目位于城区的中心位置，四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显，有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析27麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面，地块形状较为方正，这对商业规划及后期经营有较大的促进作用，但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求，避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析28麒麟北路交通路教场路食品街北向：教场路评价：以汽修、餐饮等为主，商业氛围一般但商家经营情况较好。东向：麒麟北路评价：曲靖主干道，受限于目前非商业因素，商业氛围较弱，但分布有较多居住区及中小学，未来商业价值较好。南向：食品街评价：商业氛围浓厚，商家以餐饮为主，经营情况较好。西向：交通路评价：北段以汽修、餐饮为主，商业氛围较弱，南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动，商业氛围较浓。项目四至条件分析Part2项目条件分析29位置时间货车私家车的士公交摩托车自行车行人合计数据为三次记录数值的平均值车流人流交通路14：55----15：0017：05----17：1021：05----21：101676634617150200150麒麟北路13：20---13：2514：05---14：1016：40---16：45380336471010017960教场路11：20----11：2512：10---12：1515：30---15：3588025841223918439项目交通条件分析项目所临均为曲靖交通主干道，均可连接东西南北片区，对外交通便利；交通路因路面较窄而车流量较大，路面交通情况较差；麒麟北路与教场路受限于商业氛围较弱，人流量较少，未来有较大的发展空间。Part2项目条件分析30项目地块因素：商业价值评估分析临街面临街长度是否临干道综合评价A面约为540m麒麟北路展示面较好，但目前商业氛围不浓B面约为300m食品街（步行街）商业氛围较浓，但对外展示面较弱C面约为500m交通路商业氛围较浓，展示面良好D面约为430m教场路目前商业氛围较差，但展示面良好——项目四至均有较好的商业价值，对商业经营及后期营销有较大助益；——c面商业价值最高，未来将成为项目商业规划的重点区域；——A、D面具备很好的商业开发条件，商业价值的提升空间较大。麒麟北路交通路教场路食品街ABCDPart2项目条件分析31麒麟北路交通路教场路食品街项目地块因素：居住价值评估分析地块区域综合评价A面临中小学，目前商业氛围不浓，居住价值较高B面临食品街，商业氛围浓，较为嘈杂，居住氛围较弱C面临交通路，商业氛围浓，居住氛围较弱D面具备一定的居住价值地块居住价值评价结果：A〉D〉B=CABCDPart2项目条件分析32优势（STRENGTH）区位及规模优势明显；展示面较长，已具有一定的商业氛围，商业价值较高；昭示性强，外部交通便利，易达性较高。劣势（WEEKNESS）离核心商业区有一定的距离，需要一定时期的市场培育期；受限于目前非商业因素，地块四至商业价值不一致，需要趋利避害。威胁点（THREATEN）居民认可度较高的核心商业区威胁；未来项目的威胁。机会点（OPPORTUNITY）曲靖城市发展给予商业更大发展空间；曲靖宏观经济发展势头良好；核心商业区优势将逐渐减退。SWOT分析Part2项目条件分析33项目分析结论1、项目具备较强的区位、规模及地块优势，项目有条件形成辐射整个中心城区以及周边县市的全新商业地标！2、项目整体商业价值较高，居住价值有赖于商业打造提升，因此，商业应该成为项目整体的发展规划重心；3、项目整体规模较大，一方面较易形成规模效应，但在建筑规划及业态组合上也面临较大的挑战；4、整体上，项目的综合素质较强，未来的发展是机遇大于挑战、优势占有主导地位。Part2项目条件分析34曲靖城市发展态势亟待出现一个能够重新整合现有资源，发挥强势辐射力与影响力的城市地标项目，以此推动曲靖“珠江源大城市”的目标前行，而项目有利的区位、规模以及地块条件完全有能力承担此项重担。Part2项目条件分析35项目规划整体思路建筑规划布局建议住宅、酒店定位分析住宅、酒店规划建议住宅、酒店市场分析商业调研分析及规划建议曲靖商业市场分析建筑规划布局建议业态规划、布局建议项目商业定位分析我们的目标目标解析项目目标解析项目区位项目交通分析项目四至分析项目属性判断核心问题解决思路报告总体框架核心问题确定核心竞争力打造项目优劣势分析项目以什么核心竞争力铸造自己的高位目标？项目收益测算项目盈利模式项目售价及租金判断项目收益判断36商业市场分析业态组合分析建筑规划建议商业定位分析项目分析Part3商业市场分析及规划建议37

“任何一个城市都有功能大小不一的商业中心，以自己应有的凝聚力辐射力和媒介力，对周围产生影响，促进该地区经济的发展，成为该地区对外联络的结合部份……”Part3商业市场分析及规划建议38共调研26条街道，统计25条商业街，记录商铺2904个，4个百货，5个超市，11个专业市场。调研范围：东至环城东路，南至潇湘路-胜峰路，西至翠峰路，北至麒麟北路。

商业总量379054.92㎡集中商业总量82950㎡专业市场总量136114.8㎡街铺总量159990.12㎡Part3商业市场分析及规划建议39核心商圈曲靖商业特点一：辐射面扩及本城区以及周边县镇居民。从消费者居住地调研也可看出，曲靖其他乡镇占据近25%的比例。曲靖商业市场评述Part3商业市场分析及规划建议曲靖商业目前仍处于发展的初级阶段，主要以满足日常生活需求及购物为主，缺乏多方位、多层次的立体商业结构。40曲靖商业特点二：曲靖商业以自然形成的街铺为主，依托麒麟南路—城市主干道，发展临街商业，同时由主干道的各条支路辐射出新的商业街。麒麟南路曲靖城区商业氛围最浓区域曲靖缺乏规划，较为单一发展的商业状态难以带动曲靖城市的发展。曲靖商业市场评述Part3商业市场分析及规划建议41曲靖商业特点三：以中偏低档商家为主，缺乏中偏高端档次的品牌商家，而随着曲靖经济的快速发展，目前商家的品牌度将难以满足消费者的需求。曲靖商业市场评述品牌商家较为集中区域价格区间调研业种麒麟商业广场新百大旧百大服饰200-400200-350100-200鞋250-600250-500100-250化妆品80-15060-15060-120餐饮40-50肯德基15-20——Part3商业市场分析及规划建议42曲靖商业市场评述从消费者消费水平调研情况看，被访者以中低收入为主，但也存在一定比例的中高层次消费群体，而这部分群体受限于本地中偏低层次的商业市场，外流现象较为严重。Part3商业市场分析及规划建议43曲靖商业特点四：临街商铺经营情况较好，但集中商业缺乏较好规划，人气不足，建筑规划、业态组合、商家品牌等的不合理使商业价值无法达到最大化。曲靖商业市场评述集中商业与商业街人流量比较集中商业麒麟商业广场曲靖新百大滇东商城人流量（以5分钟为单位）54人（沃尔玛出入口）46人（主出入口）68（主出入口）商业街交通路麒麟南路南宁西路以西人流量（以5分钟为单位）150人262人127人Part3商业市场分析及规划建议44从调查数据可看出，曲靖各种业态均有一定的发展，整体仍以满足日常购物需求的业态为主。曲靖街铺调研情况Part3商业市场分析及规划建议45曲靖街铺调研情况曲靖各类型业种呈现较为明显的“扎堆”现象，每条商业街均有主力业态支撑。指标路段主力业态租金元/月/㎡经营状况指标路段主力业态租金元/月/㎡经营状况麒麟南路服饰400-800，最高1000较好麒麟东路餐饮西段：200-300，东段7-15较好教场东路服务配套

50-100

较好

麒麟巷餐饮休闲娱乐-较好教场西路汽修

10-15

良好

前北路以南小商品批发250-400较好交通路服务配套120-200较好前北路以北广告喷绘250-400较好寥廓南路电脑数码180-220良好玄坛路中档服饰200-260-寥廓北路汽修-良好书院路书画、花草-较好南宁东路餐饮、服务配套

餐饮类：30-50，服饰类：150-180

良好

珠江源广场步行街服饰、精品150左右一般南宁西路以西手机数码-较好建设路餐饮、配套250-300较好麒麟北路建材、服饰、服务配套北段（家居）：20左右；南段：100-300南段较好，北段一般文化路床上用品、服饰200-500较好麒麟西路服饰、服务配套东段：70-300较好珍珠街食品批发250-300较好西关街休闲娱乐-较好潇湘路旅馆住宿-一般环城东路建材专业市场-较好-姜家巷餐饮、汽修7-10较好食品街餐饮、农贸产品30-50较好梅苑巷餐饮、配套-较好Part3商业市场分析及规划建议46南宁西路以西—手机一条街前北路—五金、小商品批发麒麟南路—服饰为主文化路—服饰、家居为主珍珠街—食品批发等麒麟巷—餐饮休闲娱乐Part3商业市场分析及规划建议47都市商城麒麟商业广场曲靖新百大滇东商场曲靖百货大楼中天国际金城佳园财富中心吉玛特超市新家园超市好吉利超市吉玛特超市乐万家超市即将面市的商业项目超市较大型集中商业曲靖集中商业调研情况曲靖百货业态集中于麒麟南路，但从现场调研得知，集中商业外部街铺经营普遍较好，但内部人流较少，呈现“外热内冷”的局面；超市分布于各住宅聚集区，属于社区型超市，体量较小，辐射力有限。Part3商业市场分析及规划建议48曲靖集中商业调研情况规模形态主力业态经营现状已有商业麒麟商业广场50,000㎡集中商业超市、家电、服饰较好曲靖新百大6,000㎡百货家电、服饰一般曲靖百货大楼2,500㎡百货服饰一般滇东商场7,500㎡综合商场运动、超市较好都市商场-街铺、集中商业服饰一般吉玛特超市（交通店）10,000㎡超市超市较好吉玛特超市（建设店）8,000㎡超市超市较好好吉利超市2,000㎡超市超市较好万家乐1,500㎡超市超市较好新家园1,000㎡超市超市较好在建商业中天国际30,000㎡集中商业--金城佳园18,000㎡街铺--财富中心70,000㎡集中商业、街铺--Part3商业市场分析及规划建议49滇东商城曲靖新百大麒麟商业广场曲靖百货大楼吉玛特建设店吉玛特交通店Part3商业市场分析及规划建议50项目概况项目名称美佳华商业广场项目位置交通路与麒麟北路的交汇处开业时间2009年4月底商业面积50,000㎡商业形态购物中心项目周边状况位于麒麟中心区核心位置，交通方便，周边商业氛围浓厚项目规划层数地上4层，半地下1层，地下2层招商率90%以上经营状况较好档次中偏高档业态分布-1F：超市；地下半层：服饰、电器、服务配套等；1F：服饰精品、运动等；2F：男女服饰等；3F:儿童乐园、餐饮、美容美发等4F：服务配套、办公等；代表商家沃尔玛、肯德基、苏宁、必胜客、JACK&JONES、BALENO等在曲靖商业中起到了一定的升级换代的作用；从内部感受看，整体规划一般，人流导向性不强；受限于规模，餐饮休闲娱乐功能较少，购物中心商业形态没有得到完全体现。麒麟商业广场在一定程度上突破曲靖固有商业形态，但内部规划存在的问题仍然没有改变曲靖集中商业较为弱势的局面。曲靖集中商业代表：麒麟商业广场Part3商业市场分析及规划建议51项目概况项目名称滇东商场购物广场项目位置麒麟区南宁西路开业时间2004年商业面积7,500㎡商业形态综合商场招商情况一层服饰类较差，出现空铺现象，其余3层较好。项目规划经营状况较好档次中档业态分布1F：服饰、运动用品等；2F：超市；3F:电器等4F：家具等等；代表商家YYSPORT、福万家超市等项目概况项目名称曲靖新百大项目位置麒麟区麒麟南路开业时间2007年9月商业面积6,000㎡商业形态综合商场项目周边状况位于核心商圈麒麟南路上，周边商业氛围浓厚。项目规划层数地上4层经营状况一般档次中档业态分布1F：服饰精品；2F：电器、餐饮等；3F:书店、服饰类；4F：书店、服饰类代表商家国美、肯德基、雅戈尔等曲靖集中商业代表：滇东商城、曲靖新百大二者区位优势明显，属于麒麟南路商业氛围最为浓厚区域，但受限于内部规划不当，各业态杂乱分布，虽有肯德基、国美等主力店的带动，但商业价值没有完全挖掘。Part3商业市场分析及规划建议52

翠峰路财富中心：商业面积预估在7万㎡，以红星美凯龙与家乐福为主力店，但距离中心城区有较大距离，辐射面受限。曲靖未来集中商业代表：财富中心、中天国际

中天国际：商业面积一期在3万㎡，以打造曲靖第一个真正意义上的百货商场为目标，内部商铺以销售为主，创下曲靖商铺最高均价50,000元/㎡。二者的开发将对曲靖商业品质以及商业形态起到一定的积极影响，但受限于项目规模及区位，将不会对曲靖商业发展发挥根本性作用。Part3商业市场分析及规划建议53服饰业态交通路麒麟南路麒麟北路麒麟西路分布：服饰类业态主要分布在麒麟南路、玄坛路、文化路步行街以及交通路南段；档次水平：整体档次以中档和中低档为主，但品牌重复度较高，同质化竞争严重。曲靖各业态调研分析Part3商业市场分析及规划建议54服饰业态曲靖主力业态调研分析从消费者调研数据中，被访者对于服饰精品的主要消费地点为麒麟南路以及周边、交通路、麒麟东、西路。Part3商业市场分析及规划建议55地段价格区间代表性品牌麒麟南路本地品牌：50--200元/件；国内品牌：300--600元/件。本地品牌：靓妆、华麟牛仔、创兴等；国内品牌：意尔康、蜘蛛王、红蜻蜓、富贵鸟、柒牌男装等。玄坛路100--300元/件。度嘉班尼、鄂尔多斯、恒源祥等，其余以中低档服饰为主。交通路临近麒麟花园段：200--500元/件；其余路段：30--150元/件。临近麒麟花园段品牌度较好：海澜之家、Kappa;其余路段品牌度较差。美佳华商业广场一楼：250--500元/件；二楼：150—300元/件。一楼：Only、Jack&Jones、Honey、WSM、Puma等；二楼：Baleno、etam、teenmix等。服饰业态曲靖各业态调研分析Part3商业市场分析及规划建议56餐饮业态姜家巷麒麟北路麒麟东路曲靖各业态调研分析梅苑巷麒麟巷南城门餐饮餐饮业态整体呈现相对成熟、良性发展的状态。餐饮分布均匀，覆盖面广；餐饮面对多层次的消费群；主要以本地品牌为主，口味等方面较为单一，其他地方口味接受度不高。Part3商业市场分析及规划建议57餐饮业态曲靖各业态调研分析从消费者调研数据中，被访者对于餐饮美食的主要消费地点分布较为平均，各路段均有餐饮业态。Part3商业市场分析及规划建议58餐饮业态Part3商业市场分析曲靖各业态调研分析从消费者调研数据中，被访者就餐口味以川滇口味为主，餐饮商家形态较为单一。Part3商业市场分析及规划建议59休闲娱乐业态分布特点：曲靖休闲娱乐业态分布较为集中区域为麒麟巷、麒麟南路以及西关街；曲靖各业态调研分析珠江源影视中心品客KTV量贩新东方娱乐城新豪娱乐城东风广场二三楼麒麟巷：酒吧一条街麒麟南路段西关街：足浴按摩地段业态特点麒麟巷酒吧一条街西关街足浴按摩一条街麒麟南路电影院、培训、ktv等Part3商业市场分析及规划建议60

于2005年规划开发步行街区位：连接麒麟南路与南宁南路，主要商业集中在与麒麟南路交汇段；经营状况：曲靖人心中的酒吧娱乐一条街，是曲靖人夜生活的重要场所。主要经营业态：以酒吧茶坊餐饮、美容美发保健等休闲娱乐为主，并有部分服饰业态。麒麟巷—酒吧一条街曲靖各业态调研分析Part3商业市场分析及规划建议61滇东饮食文化城地址：南城门面积：每间店铺面积20－300平米开业时间：2001年主营范围：餐饮、酒店、KTV、迪厅、酒吧、茶坊等娱乐消费场所经营状况：经营状况很好曲靖各业态调研分析Part3商业市场分析及规划建议62专业市场名称面积（㎡）珠江商场（小商品批发）5,000张三口建材市场52,000东关建材市场4,500滇东北建材市场3,000万家乐家私3,990全友家私3,000曲纺家具城6,000麒麟家具城30,000曲纺家具批发市场14,400时代灯具6,100曲纺家具城滇东北建材市场张三口建材市场麒麟家具城曲纺家具批发市场全友家私东关建材市场万丰精品家具城万家乐家私时代灯具曲靖专业市场以家具、建材为主，集中分布于麒麟北路以及环城东路，与临街同类型商铺形成规模效应。曲靖各业态调研分析珠江商场Part3商业市场分析及规划建议63曲靖各业态调研分析从以上统计图上可以看出，消费者较易满足的业态为日用品类，占总体的49.4%，其次是服饰类，占总体的46.8%。从以下统计图上可以看出，消费者较不易满足的业态是家电数码类，占29.0%；其次是休闲娱乐类，占26.7%。Part3商业市场分析及规划建议64曲靖商业市场分析结论从消费者调研数据中，被访者认为市区商业主要存在以下问题：人车拥挤：商业基本集中于麒麟南路以及周边路段；商业点零散不集中：整体商业缺乏有效整合，消费者购物交通成本较高；环境差、规模小、配套设施不足以及品牌商家较少。Part3商业市场分析及规划建议65曲靖商业发展仍旧属于商业初级发展阶段，以此形态发展的曲靖商业将无法推动曲靖城市、经济的进一步发展。缺乏规划，零散分布的业态发展状态，难以形成聚集以及辐射效应，各产业也将无法获得更大空间的发展。曲靖商业发展呈现单一发展态势，从业态档次、物业条件、商家品牌等方面长久以来徘徊在较低水平程度竞争。结论一结论三以麒麟南路为主的核心商业区面临着规模受限，中高层次消费群外流，影响力将逐步削弱。结论二曲靖商业市场分析结论Part3商业市场分析及规划建议66

项目商业应当以何种形象定位才能符合曲靖城市、商业发展以及社会大众的期待？Part3商业市场分析及规划建议67能够创造出新的城市价值增值区域，提升整体的商业价值，同时为城市发展注入新的活力，增强曲靖对外影响力。重新整合区域商业资源，能够在商业形态、业态功能以及服务环境上为曲靖打造全新的城市商业地标，创造区域核心的顶峰价值。商业发展角度消费者角度符合其消费特点及需求，营造全新购物消费体验，不仅提供更为丰富功能的业态组合，同时能够为其提供更具魅力的购物休闲娱乐场所。项目商业定位必须考虑适合销售以及长期稳定经营要求，同时必须具备长远的竞争优势，符合未来发展态势。项目开发角度城市发展角度Part3商业市场分析及规划建议68组团街区式生活购物中心复合主张：一站式购物+休闲消费体验商业特点：多种功能集聚、业态丰富商业布局特点：组团式街区形态商业市场定位Part3商业市场分析及规划建议LifestyleBlock69高中低低中高产品等级客户层面高端中、中低端（市场主流产品）低端本项目等级商业档次定位项目商业体量较大，不能偏离曲靖当地占大多数的中低收入人群消费水平，但必须在建筑规划、主题特色以及购物环境上打造中高品质感的商业项目，同时规划一定比例的中高层次的品牌商家区域，以满足不同层次消费需求。Part3商业市场分析及规划建议70契合市场需求的业态凸显城市特征的主题形象提升整体价值的建筑规划Part3商业市场分析及规划建议71凸显城市特征的主题形象地标建筑案例分析项目主题建议Part3商业市场分析及规划建议72打造地标建筑地标建筑的含义：所谓地标建筑，它不仅要具有明显的区位优势，外观独特，硬件设施先进，且要经得起时间的考验，软件服务品质能赢得客户的青睐，更重要的是它作为区域核心的地位和对整个区域经济的带动作用。城市地标建筑的考量因素：城市区位优越：交通、地段、展示性；规模的内涵深化：不在于体量的庞大，主要是规模的伸展力；建筑具艺术性：外立面、独特标识物、灯光等特色建筑设计；硬件设施/软件服务上乘：硬件配套、客户管理与服务。Part3商业市场分析及规划建议73国内地标性建筑案例以领袖高度为独特视景，多为商务写字楼。深圳地王大厦上海东方明珠电视塔广州中信广场Part3商业市场分析及规划建议74体现历史文化的标志性建筑，多具有浓郁的历史文化背景。西安钟楼武汉黄鹤楼国内地标性建筑案例Part3商业市场分析及规划建议75以大型景观休闲广场为特色，多为综合体物业及市政广场。济南泉城广场宁波天一广场国内地标性建筑案例Part3商业市场分析及规划建议76以特色建筑形态、外立面为独特视景，多为投资额较大的物业或市政配套。香港中银大厦合肥古井假日酒店石家庄艺术中心国内地标性建筑案例Part3商业市场分析及规划建议77各城市地标性建筑具体体现在四个方面：领袖的高度历史文化背景大型休闲景观广场特色建筑形态及外立面项目所具备的可成为地标的条件：大型休闲景观广场特色建筑形态新型的商业形态项目打造城市地标最为重要的即是打造一个充满城市魅力、具有丰富景观资源的大型休闲景观广场。Part3商业市场分析及规划建议78名称珠江源广场位置麒麟南路面积约2.6万㎡广场两边商业体量3412.3㎡广场评价广场设计缺乏特色，较为空旷和单一，距离感较强；两侧商业并没有与广场相融合；珠江源广场曲靖现有广场代表分析目前曲靖休闲广场主要是与几大休闲公园连接，且广场设计较为单一，缺乏特色，没有体现曲靖城市特点，同时大型休闲商业广场几乎空白。Part3商业市场分析及规划建议针对曲靖城市广场的现状，曲靖迫切需要一个大型的独具特色的商业休闲广场来打造城市商业、旅游、文化地标，提升城市地位！79广场公园化（体现市政功能）公园广场化（体现休闲、自然）广场就是“城市名片”

——曲靖新城市地标、旅游地标中央广场规划建议Part3商业市场分析及规划建议80如何打造一座成为曲靖城市名片的商业广场？Part3商业市场分析及规划建议81广场规模判断理论依据：当周边围合的建筑界面高度为H，人与建筑物的距离为D，当D:H=3，即垂直视角为18°，这时观赏到的不仅是一个建筑物，还可以观赏到建筑群的背景，过大则使人产生一种离散、空旷的感觉，而过小则又会给人带来压抑感和不安全感。——文增著《城市广场设计》DH18°

Part3商业市场分析及规划建议82广场规模判断

国家建设部等四部委于2004年2月份对城市各类广场的用地面积做出明确规定：“小城市和镇不得超过1公顷，中等城市不等超过2公顷，大城市不得超过3公顷。以项目周边建筑三层计算，高度为15-18m，则广场半径在48-54m之间，因此项目中央大广场规模建议为10,000–15,000㎡之间较为适宜。Part3商业市场分析及规划建议83曲靖——

作为珠江水域的源头城市，既沉淀了珠江的悠久文化，又承载了现代珠江的活力。饮水思源，寻根溯源广场主题建议：“同饮珠江水”84珠江——中国南方最大河系，全长2400公里，其干流西江发源于云南省东北部曲靖市沾益县的马雄山，干流流经云南、贵州、广西(自治区)、广东四省及香港、澳门特别行政区。

“翠峰一滴三江水，珠流万里入南洋”Part3商业市场分析及规划建议85项目广场以展示曲靖名城风采为目标，浓缩曲靖过去、现在、未来精华，同时“珠江水”元素贯穿其中，连接广场以及各地块之间，打造一座以水为主题的既体现珠江悠久文化又显示现代活力城市的商业广场。广场主题建议Part3商业市场分析及规划建议86广场案例1：济南泉城广场

面积：16.7万㎡特点：1、荷花音乐喷泉，40种不同喷水造型；

2、38米高的主体雕塑《泉》

组成：趵突泉广场、南北名士林、泉标广场、颐天园和童乐园、下沉广场、历史文化广场、滨河广场、荷花音乐喷泉、文化长廊、四季花园、科技文化中心广场凸显“山、泉、湖、城、河”的泉城特色87荷花音乐喷泉主体雕塑《泉》文化长廊下沉广场：与地下商业连接Part3商业市场分析及规划建议88广场案例2：宁波天一广场面积：3.5万㎡特点：1、总长200多米，最高喷高40米的亚洲第一音乐喷泉；

2、高20米、宽60米的大屏幕水幕电影

组成：中心广场、景观水域、音乐喷泉、水晶街广场凸显了现代的商业气息89Part3商业市场分析及规划建议90珠江水元素：广场中心仿造珠江源头设计喷泉，并由水道、水廊延伸至周边建筑，寓意“同饮珠江水”。打造元素1：Part3商业市场分析及规划建议案例：福州五一广场“八闽女儿”喷泉91打造元素1：Part3商业市场分析及规划建议水体将成为广场中最具吸引力的部分，它可静止，可跳动，可映射周边景物，与商业建筑的结合营造独具一格的魅力。92打造元素2：Part3商业市场分析及规划建议历史文化元素：通过雕塑、文化长廊、展览等景观小品展示曲靖悠久的历史文化，同时规划宣传活动广场，定期举办文化活动，成为曲靖宣传推广阵地。文化长廊宣传画廊93历史文化长廊参考案例：成都民俗文化公园

通过浮雕讲述成都的历史大慈寺后北糠寺糠市街小菜市南府街Part3商业市场分析及规划建议94通过小品呈现成都的民俗唱道琴锁将鸡公车茶博士Part3商业市场分析及规划建议95打造元素3：Part3商业市场分析及规划建议时代感：通过光影技术、现代感的周边建筑，并与水体结合规划，使广场凸显现代气息以及科技的魅力。水幕电影96案例参考：类型地段材质楼层大小用途多媒体深南路电子屏四、五层12mX8m（见图1）品牌形象推广多媒体人民南路电子屏四、五层12mX8m（见图2）品牌形象推广金光华广场中信城市广场Part3商业市场分析及规划建议打造元素3：LED广告牌97广场特色灯杆广场及喷泉夜间灯光效果经灯光点缀的大型植物商家自身灯光效果从建筑成本的角度考虑，建议主要通过对广场景观设计而打造夜景亮点，局部设置激光镭射灯；商家自身的灯光照明会是项目的一道亮丽风景；景观规划后在项目及广场上能有开阔、丰富悦目的视景，提升项目整体形象，增强商业驻留性。项目灯光设计建议Part3商业市场分析及规划建议98萨尔茨堡欧洲花园购物中心香港中银大厦外立面轮廓结合灯光设计形成独特景观多媒体立面处理，就是墙上的玻璃做为象素形成动态图像建议项目外立面可采用局部轮廓配合灯光突显特色（如右图香港中银大厦），或局部立面做多媒体处理（如下图欧洲花园）。玻璃幕墙处理建议Part3商业市场分析及规划建议99目前市场上采用现代风格的商业建筑较多，因现代风格建筑适用性更高，对业种的选择度较小；建议项目建筑采用现代风格。如欧式、简约等特色等鲜明、鲜艳的建筑，与周边旧建筑形成明显的反差，从外型上给人留下深刻的印象，形成强烈的视觉冲击。项目建筑风格建议Part3商业市场分析及规划建议100打造元素3：Part3商业市场分析及规划建议未来：通过规划城市未来展示区域，讲述城市在居住、交通、能源、城市管理等的远景规划和未来畅想。101铺地绿地照明水景雕塑小品Part3商业市场分析及规划建议打造元素4：102项目业态分类及特点项目核心业态主题分析项目商业业态组合分析项目商业规模分析契合市场需求的业态组合Part3商业市场分析及规划建议103商业业态规划核心思路1、项目商业业态规划必须起到整合曲靖商业资源的作用；2、业态组合必须契合市场需求，同时满足不同层次消费群体需求；3、项目规模较大，四周必须有主力店拉动人流；4、项目以销售为主，应较多规划面积要求不大，同时具备长期经营能力的业态。Part3商业市场分析及规划建议104零售业态商家组合分析家庭式消费业态以年轻人为主要群体商务群体不同消费群体都需要的日常消费业态消费频率较高，容易营造项目时尚活力氛围中高端消费群体为主，对购物环境、商家品质有较高要求超市、服务配套、农贸市场、餐饮、服饰、儿童乐园、保健服务、家电家居等潮流服饰、餐饮休闲娱乐（酒吧、特色餐饮、电影院、ktv等）、电子数码、书城培训等中高档餐饮、休闲娱乐、健身美容、品牌服饰、百货等项目商业定位于“生活购物中心”，辐射曲靖不同层次消费群，因此，从业态组合上就必须能够满足不同消费群体的消费需求。项目商业业态组合分析：项目定位角度Part3商业市场分析及规划建议105专业市场业态分析小商品批发市场电子手机数码汽车展示、配件维修曲靖已有一定的发展，但规模较小，物业陈旧，发展受限曲靖主要以自然形成的街铺为主，同时手机与电脑数码市场分布不同区域，不易形成聚集效应项目周边业已形成一定规模的汽车配件维修、展示商家项目可在此基础上，整合现有商家资源，并增大一定的规模，促进发展。在形象、物业条件上改善目前较为陈旧的局面，有较大空间发展项目庞大的项目规模必须具备若干个专业市场扩大辐射面，而项目开发主要以销售为目标，因此，规划的专业市场必须兼顾适宜销售以及具备长期经营能力，同时符合区域消费特点。项目商业业态组合分析：项目开发角度Part3商业市场分析及规划建议106零售服务类：

百货、超市、服饰精品、餐饮美食、休闲娱乐、服务配套专业市场类：

小商品批发市场、电子手机数码、汽车展示注：服务配套业态一般面积不大，且属于商业项目必需的业态，以下不做详细分析。业态分类及特点介绍Part3商业市场分析及规划建议107业态特点劣势百货综合零售类业态集客能力高较适合成熟商圈，对商业气氛依赖程度较高大型超市提供日常生活用品及新鲜食品，快捷便利集客能力强,可创造稳定客源并维持日常人潮付租能力低服饰精品属高附加值的商业类型，付租能力较高服饰为各大百货公司营业贡献度最强业态,尤其是女装的成长率一向高于整体平均成长率单店需求面积不大餐饮属目的型消费类别具一定的集客能力即提供进餐服务，又提供休闲、社交、应酬多项功能边际利润较低,付租能力较低休闲娱乐可创造时尚和活力的气氛集客效力强边际利润较低,付租能力较弱服务配套强化项目商业服务功能付租能力较强小商品批发市场属目的性消费类别具一定聚客能力较依赖周边市场商业氛围业态分类及特点介绍Part3商业市场分析及规划建议108在消费者调研中，百货、超市、小商品市场、潮流前线以及餐饮休闲娱乐业态为主要关注对象。Part3商业市场分析及规划建议项目核心业态主题分析109项目核心业态主题分析曲靖百货情况名称规模已有商业麒麟商业广场50,000㎡曲靖新百大6,000㎡曲靖百货大楼2,500㎡滇东商场32,000㎡在建商业中天国际30,000㎡本项目引入百货业态有较大的发展空间。百货百货作为主力店，综合性较强，在大型项目中发挥着中高端形象展示、增强扩张面以及拉动人流的重要作用，缺一不可；曲靖目前仍旧缺乏真正意义上的百货商场，引入经营较为成功的百货品牌模式打造曲靖百货业态，是必然的发展趋势。主力店面积需求百货商场15,000–30,000㎡Part3商业市场分析及规划建议110本项目引入超市业态仍有一定的发展空间。超市曲靖超市已有一定的发展，仅项目周边就有两大品牌超市，项目引入超市必然面临较大的市场竞争；但作为核心商业区中，同时存在2-3家的大型品牌超市较为常见，且大型项目中需要超市业态带动人气；吉玛特超市虽经营较久，市场认知度较高，但规划陈旧，购物环境一般，同时沃尔玛内部规划一般，人流导向性较弱。主力店面积需求大型超市8,000–15,000㎡规模已有麒麟商业广场沃尔玛超市8,800㎡

吉玛特超市（交通店）10,000㎡吉玛特超市（建设店）8,000㎡好吉利超市2,000㎡万家乐1,500㎡新家园1,000㎡规划中财富中心家乐福未知项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议111跟进商家联系人职位意向说明大润发徐总拓展总监有目前正在曲靖寻找合适的地点开点，认可项目位置，开店面积为2－2.5万平米，单层面积至少1万平米，停车位500个以上，建议本项目多配套餐饮、休闲娱乐，商业空间设计需舒适家乐福肖总拓展总监有曲靖是云南拓展的重点，面积为1.5-2万平米，负一层或二、三层都可以考虑，层高5米以上华润万家皮取兵发展经理一般近几年在西南有初步的拓展意向吉之岛孟哲项目经理无重点拓展区域在珠三角地区，暂无计划在曲靖拓展乐购李海洲发展部经理无暂无在云南拓展的计划沃尔玛黄华斌发展部经理无本项目周边已开有一家店，为避开竞争，不考虑进驻，认为项目体量大完全可以形成最大的商业中心，建议项目做成市区购物中心。人人乐曾总副总经理无暂无在曲靖拓展的计划天虹百货刘经理拓展部无曲靖为非战略性发展区域，项目位置要非常好才会考考。主力店商家进驻意向度分析Part3商业市场分析及规划建议112中偏低端服饰业态名称规模玄坛路玄坛商场3,000㎡

麒麟南路华荣商场2,500㎡本项目规划以中低端服饰为主体的以年轻群体为主力消费群的集中商业有较大的发展空间。曲靖服饰业态整体以中偏低端为主，分布于麒麟南路以及玄坛路等周边路段，目前市场已有一定的发展；从现已形成的两大以中低端服饰为主的集中商业的经营状况来看，经营年轻群体的外贸服饰有较大的发展空间，但需要重新整合现有中低端服饰经营市场，从规划、内部环境塑造上打造出时尚、趣味的集中商业。项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议1131、项目建议规划潮流前线，将目标消费群锁定年轻消费群体，营造项目时尚、活力氛围，同时提升营销价值；2、经营业态以服饰精品为主，辅之以个人护理、珠宝、服务配套等；3、商铺面积不大，开店成本较低，经营方式灵活，较适合小商家经营，同时具有较好的租金收益。潮流前线项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议114广州·流行前线指标数据开业时间1999年6月总建筑面积(㎡)15,000（商业面积8,000）铺位数(间)500主力铺位面积（㎡）8-15主通道（m）4.2主区间租金（元/月/㎡）1,000-2,000Part3商业市场分析及规划建议115休闲品牌街潮人谷流行精品街名店街数码、玩具饰品街流行服饰街前卫街名店街休闲品牌街流行饰品街前卫街流行前线功能分区图Part3商业市场分析及规划建议116Levi’sadidas米奇时间廊彪马耐克南梦宫电玩麦当劳佐丹奴膳6度餐厅SOHO10.2餐厅7-11佐丹奴丽人坊美甲一级棒回转寿司Q’ggle

converse建设银行许留山DJ电台流行前线品牌商家分布图Part3商业市场分析及规划建议117DJ电台翁氏魔术道具看得见的电台——每周一至周五12:00-14:00，广东电台音乐台著名DJ林颐主持的游戏节目“天生快活人”在此播出。到过这里的歌手及港台艺人有周杰伦、陈慧琳、谢霆锋、容祖儿、梁静茹、张敬轩、胡彦斌等。南梦宫这里的游乐项目非常齐全，游戏机、滑板、跳舞机，点歌、照相等。由国际魔幻大师翁达智一手创办，在广州市开设了全国第一家魔术道具专门店，服务员现场表演魔术。Part3商业市场分析及规划建议118SNOOPY饰品10.2餐厅TenPointTwo,这个在钟表广告中经常出现的时间数字被用做店名，有“约定你”的意思，也因为它代表着胜利的涵义。一级棒回转寿司超人气日式料理Mickey饰品SOHO泛指白领时尚一簇，此项目将十几家精品服饰店容纳在SOHO的大品牌之内。SOHO服饰Part3商业市场分析及规划建议119天花板不同业态，不同区域的天花要求都不相同。“长条波浪形”天花“长条方形”天花“圆形”天花“方形”天花运用于长形商业街运用于长形商业街运用于人流节点处运用于人流节点处Part3商业市场分析及规划建议120“后现代前卫”吊顶“清新典雅”吊顶Part3商业市场分析及规划建议121地面灯光装饰及大理石拼花，增添趣味性、动感性、与天花板遥相呼应。地板大理石拼花灯光装饰Part3商业市场分析及规划建议122电视墙Part3商业市场分析及规划建议123柱面柱子的处理为广告透光型与产品陈列型。Part3商业市场分析及规划建议124服饰业态规模服饰规模建议潮流前线15,000-20,000㎡中高端品牌服饰3,000-5,000㎡其余6,000㎡合计20,000-40,000㎡在大型商业项目中，服饰业态为主力业态，辐射面广，经营能力较强，因此整体面积占比较大。项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议125餐饮、休闲娱乐业态项目需要此类型业态其集中规划，形成规模效应，也可规避其对其余商业的影响。在大型商业项目中，餐饮休闲娱乐业态一直是人气最旺，自我经营能力最好的业态，一般占项目面积的30%-40%左右；项目经营餐饮、休闲娱乐业态面临较为激烈的竞争，因此必须从规划、整体形象打造，借助其余商业以及项目综合体优势打造新的餐饮娱乐聚集区。业态规模建议餐饮中偏低档：以美食街、美食广场为形态，主营特色小吃、地方料理、中西快餐等30,000-40,000㎡中偏高档：大型餐饮商家休闲娱乐电影院、休闲会所、美容美发、反斗城等项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议126餐饮、休闲娱乐业态从消费者餐饮调研中，地方特色小吃为主的美食广场较受欢迎，其次对中式高档酒楼也有一定的需求；从消费者休闲娱乐调研中，被访者对电影院、ktv、健身、美容以及儿童乐园有较大吸引力。项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议127小商品批发市场名称规模前北路珠江商场5,000㎡

沿街同类型街铺2,000㎡本项目引入小商品批发市场业态有较大的发展空间。曲靖小商品批发主要集中于前北路，以珠江商场为主带动周边商家，规划较为陈旧，但商家经营状况较好，辐射了周边县市；项目建议规划小商品市场，可提升项目对中低收入消费群体以及周边县市消费群的辐射力度，在规划以及内部环境打造上获得竞争优势，强势整合现有商家资源。业态规模建议小商品批发市场10,000-15,000㎡项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议128数码广场曲靖手机数码主要集中分布于南宁西路以西、东风广场，而电脑数码、配件则集中于寥廓北路沿街，经营状况较好；项目建议规划手机数码、电子数码配件专业市场，将二者集中规划，形成规模优势，整合商家资源。寥廓北路南宁西路以西苏宁国美东风广场规模建议为3,000-5,000㎡

。项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议129汽车展示汽车展示业态规模建议为3,000-5,000㎡。项目周边交通路、教场路以及寥廓北路分布较多汽车维修、车行、汽车配件等汽车类业态，经营情况较好，已形成一定的规模效应；项目规划集展示、销售、维修服务为一体的汽车销售服务市场有一定的空间。如品牌汽车交易、汽修汽配、汽车美容服务、二手车交易等。交通路教场路寥廓北路麒麟北路

2008年曲靖汽车保有量54.12万辆，占全省的14.73%，年消耗汽油约20万吨，占全省的13.5%——来源于曲靖市经济委员会网项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议130农副产品批发市场项目周边食品街经营餐饮、农贸产品等为主，经营状况较好，市场认知度较高；项目建议规划农贸批发市场，不仅整合及扩大食品街商家资源，同时也为完善项目整体配套。农副产品批发市场规模建议为3,000-4,000㎡。项目核心业态主题分析Part3商业市场分析及规划建议131功能商家业种规模建议家庭式消费儿童乐园、书城、教育培训、保健中心等3000-8000㎡家庭消费业态项目核心业态主题分析家庭式消费业态能吸引不同消费层次水平的消费群体，经营能力较强且对增强项目商业辐射面有较大影响。Part3商业市场分析及规划建议132主力业态规模建议区间百货15,000–35,000㎡超市10,000–20,000㎡潮流前线等服饰精品20,000–40,000㎡小商品批发市场10,000–15,000㎡餐饮、休闲娱乐30,000–40,000㎡服务配套20,000–30,000㎡电子手机数码5,000–7,000㎡汽车展示3,000–5,000㎡家庭式消费业态3,000–8,000㎡农贸市场3,000–4,000㎡其他5,000–6,000㎡项目商业规模度分析经以上估算，项目商业整体规模可在130,000-210,000㎡。Part3商业市场分析及规划建议133综合超市技术指标具体要求需求面积（㎡）10,000-20,000单层面积（㎡）5,000－10,000经营楼层选择（层）－1～3结构层高要求（m）≥4.5进深≥50楼板承重（Kg/㎡）≥500给排水提供市政管道供水，日供水量≥100吨；排水管道、隔油池、降温池、污水井、化粪池等供配电提供符合国家标准的市电和变压器，电量要求约为100kw－150kw/1000㎡，同时提供后备发电机中央空调提供与否需与发展商沟通店内垂直交通每层设置自动扶梯，货梯两部电话线提供配口燃气管道提供城市燃气管道配口排污预留排油烟竖井，为风机设置机基；其他排污系统均要建设到位卸货/理货区（㎡）500-1,000停车位（个）200-500物业交付装修标准毛坯Part3商业市场分析及规划建议134大型中式酒楼技术指标具体要求需求面积（㎡）1,000-3,000单层面积（㎡）500－1,000经营楼层选择（层）1～3结构层高要求（m）≥4.5楼板承重（Kg/㎡）≥500中央空调不需要，自装电梯（部）2步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）50-200物业交付装修标准简单装修/毛坯中式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）150-400单层面积（㎡）100-200经营楼层选择（层）1～2结构层高要求（m）≥4步梯（部）1燃气管道提供接口排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯Part3商业市场分析及规划建议135西式快餐店技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）100-250结构层高要求（m）≥4中央空调需要，预留2-5个机位接口电梯（部）不要求步梯（部）1-2排污设置排污、排油井、隔油池及排油烟井道等设施物业交付装修标准简单装修/毛坯西餐咖啡厅技术指标具体要求需求面积（㎡）200-500经营楼层选择（层）1～2单层面积（㎡）200-500结构层高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃气管道提供接口排污排油井、隔油池及排油烟井道等设施停车位数量（个）约20物业交付装修标准简单装修/毛坯Part3商业市场分析及规划建议136服务配套/服饰精品技术指标具体要求需求面积（㎡）30－200，部分商家30以下亦可经营楼层选择（层）1结构层高要求（m）≥4开间（m）3－10物业交付装修标准毛坯生活家居技术指标具体要求需求面积（㎡）50-200经营楼层选择（层）≤3层高要求（m）≥3开间（m）3-5进深（m）10-15物业交付装修标准简单装修/毛坯Part3商业市场分析及规划建议137通过合理的建筑规划设计，提升项目的营销价值；本项目的建筑规划设计的核心原则：在提升营销价值的基础上，商业部分要充分考虑项目后期的经营能力；Part3商业市场分析及规划建议138两个项目综合体布局方案：——商业与住宅分区规划——商业与住宅融合规划方案一方案二Part3商业市场分析及规划建议139优势劣势方案一：商业与住宅融合规划，酒店分区商业可规划面积较大，规划灵活性提高；开发商开发成本较方案一相比较低，收益增加。住宅品质受到商业较大的影响；住宅底商需要考虑与住宅的关系，在业态、建筑规划上受到一定的限制。方案二：商业、住宅、酒店分区住宅品质较高，减少商业对其的干扰；商业规划可较少考虑对住宅的干扰；项目整体品质有一定的保证。商业可规划面积减少；住宅收益较方案二提升不多，反而减少商业销售收入。酒店商业住宅住宅方案一商业住宅酒店方案二Part3商业市场分析及规划建议140方案一规划核心思路：商业住宅转换层通过转换层平台花园进行商业与住宅的过渡，二者交通组织进行有效分区，规避不利影响；

转换层同时可规划会所、园林景观等配套，丰富空间、Part3商业市场分析及规划建议141香港·Elements（圆方）总体布局案例142主要借鉴案例整体空间布局为下层商业及停车场（G—2层），上层住宅，中间由转换层（R层）平台花园过渡；R层布置园林景观、会所、幼儿园等配套。住宅住宅住宅住宅住宅住宅广场空中花园、幼儿园总体布局案例143方案一总体空间布局示意：酒店规划位置住宅规划位置Part3商业市场分析及规划建议144外城:城市功能（功能混合/夜生活丰富/夜间照明指数高/方便停车）外城内城内城:社区功能（私密/独立/与城市被迫隔离）方案二规划核心思路：动静分区外城：商业功能，与城市功能相融合，生活氛围浓厚；内城：社区功能，强调一定的私密性，较为独立。Part3商业市场分析及规划建议145方案二总体空间布局示意：酒店规划位置住宅规划位置Part3商业市场分析及规划建议146怎么通过建筑规划提升项目的商业价值？1、通过建筑布局使分散的地块形成一个有机整体。①人流的顺畅导入②广场的重要性2、通过建筑规划提升商业价值。①主力店带动作用②商业步行街打造③地下商场④充足的停车位配套⑤景观等其余配套设施④退台、连廊③组团式街区Part3商业市场分析及规划建议147项目整体性打造措施1：人流动线的顺畅引导人流主动线贯穿项目的人流动线内部回环型主动线广场方案一方案二Part3商业市场分析及规划建议148项目整体性打造措施1：人流动线的顺畅引导Part3商业市场分析及规划建议项目出入口规划建议方案一方案二通过项目四至设置的出入口，提高人流导入的便利性；在出入口处，重点打造广场景观，吸引人流，带动周边商业价值。出入口人流149项目整体性打造措施2：广场聚集和发散人流休闲广场作为人流的聚集地和发散点，能较好的连接起东西地块，促使两部分人流互动，使商业能自然延续；中央广场设计见上文；地块之间有较小广场连接，缓解消费者购物疲惫感；主出入口由景观广场吸引并引入人流。方案一方案二Part3商业市场分析及规划建议150案例：万科城项目商业整体布局采取组团式街区形态（参考案例：深圳万科城商业）