天门调查报告

天门项目调查报告一、天门都市概述湖北天门市地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔107、318国道和宜黄高速公路。

市内有纵横交错的高等级公路，5000吨级优良港口，8万门程控电话，电力供

应充足，第三产业发达；全市国土面积2622平方公里，人口161.92万。天门市境内公路纵横，汉（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北。天（门）仙（桃）一级公路于建成通车，随（州）岳（阳）高速公路和武（汉）荆（门）高速公路相继通车，正在开工建设的汉宜高速铁路将过境我市并在仙北设站，建成后，将使天门市形成以随岳高速公路、武荆高速公路、长荆铁路、汉宜高速铁路、汉北河、汉江为主骨架的公路、铁路、水路联运的综合运输体系，构成江汉平原腹地的快速交通网络。天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带中，含有强大的接纳和辐射能力。随着武汉1+8都市圈建设步伐的加紧和增进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇，特别是高速铁路、高速公路的相继通车，天门的快速交通网络基本完善。天门迎来了新世纪的发展机遇。天门都市定位：天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带中，含有强大的接纳和辐射能力。随着武汉都市圈建设步伐的加紧和增进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移提供了千载难逢的机遇，特别是高速铁路、高速公路的相继通车，天门的快速交通网络基本完善，天门市将成为武汉都市圈当代制造业加工配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度假区。1、天门市宏观经济技术指标天门市是全国农业大市,是国家出名的优质粮产区和优质棉产区,农业始终是我市的经济支柱，但随着天门市融入武汉都市圈后，天门市机械、医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲，可充足发挥优势，主动承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头。GDP与房地产发展模式GDP增加率不大于4%4-5%5-8%不不大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展天门近几年GDP增加率年份GDP增加率11.50%11.00%12.50%15.50%14.60%根据上图根据上图数据，、、、、GDP同比增加分别为11.50%、11.00%、12.50%、15.50%、14.60%，五年增加率均超出8%。天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由的105.13亿元增加到的187.25亿元，年均增加12％；天门市国民生产总值187.25亿元，比上年增加48.19%。生产总值稳步快速增加，良好的经济发展态势将为天门房地产业发展奠定良好、坚实的基础。人均GDP与房地产市场发育状况的关系表人均GDP（美元）800-13001300—80008000—1300013000以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段天门市天门市人均GDP为1522美元左右，根据以上的原则判断，天门现在人均GDP水平下，房地产发展处在住房快速上升阶段。近年来随着经济快速发展，城乡居民人均可支配收入明显提高，由的6600元增加到的10448元，年均增加11％；天门城乡居民人均可支配收入10448元，比上年增加11.84%。城乡居民收入稳定快速增加，将为德保房地产业发展近年来随着经济快速发展，城乡居民人均可支配收入明显提高，由的6600元增加到的10448元，年均增加11％；天门城乡居民人均可支配收入10448元，比上年增加11.84%。城乡居民收入稳定快速增加，将为德保房地产业发展快速上升提供了条件。2、天门人口构成及数据指标天门市总人口161.65万人，其中城乡人口44.47万人，占总人口的27.51%；乡村人口117.18万人，占总人口的72.49%。男性84.97万人，女性76.68万人,都市常住人口388559人，都市流动人口178792人（只计市区人口）；大专以上文化程度人口18381人，占6岁以上人口1.2%；文盲率6.36%，比1990年减少7.56%;社会从业人数66.63万人，其中，从事第一产业30.09万人，第二产业9.32万人，第三产业27.22万人。农村外出经商务工人员（一年外出3个月以上）约有29.6万人;乡村劳动力51.73万人,其中男劳力26.57万人,女劳力25.16万人;人口密度为每平方公里639人；人口寿命平均为72岁；老年人口（65岁及以上）比重为5.9%。汉族人口占99.92%,全市有17个少数民族,占全市总人口的0.08%。500人以上的少数民族有土家族、回族。3、天门宏观经济指标分析结论——天门市是武汉都市圈重要构成部分，是全国农业大市,是国家出名的优质粮产区和优质棉产区。随着轻工业快速发展和交通建设的加紧，天门的经济实力将得到本质的提高，人民的消费购置能力快速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑。——天门市充足发挥优势加紧轻工业发展，主动承接产业梯度转移，彻底变化以传统农业第一产业为主产业模式，建设以轻工业为重点的新兴都市。随着都市的发展，投资热潮不停加剧，将吸引大量的外来商家落户天门，为房地产将来的投资开发提供广阔的空间。——天门市居民生活水平不停提高，随着都市化建设的纵深发展，天门市中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的规定也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求确保。二、本地房地产市场的发展状况.1天门城区房地产开发量,销售量天门市房地产市场起步早发展快，到现在为止，共有20多个房地产项目。其中西湖名居、西湖花园、锦绣嘉园、都市花园（一、二期）、天门宝安商业广场、渠畔美居、锦江花园、刘家坡花园、西湖苑、冠南景林春天、鑫港鸿渐豪庭、君馨花园、天门市陆羽商业步行街、天门新东方建材城、天门新东方苑、纺机人才苑、百花社区、银华花园、天门新城（一、二、三期）等已全方面交付使用；现在在建设天门新城（四期）、冠南汇侨城、君佳陆羽华府、新加坡狮城商业广场、都市花园（三期）等项目天门市地理、地质条件的优越性，可开发土地充足，政府有效控制土地市场，使得天门市房地产二级市场呈良性发展趋势，价格上涨合理，三级市场发展缓慢，消费以居住型为主，投资型相对少。截止4月，房价价年均上涨幅度均匀，现在住宅均价在2700元/平方米，价格在2500-3300元/平方米居间，住宅销售受区域型影响不大，价格比较均匀。成稳步缓慢上升趋势项目名称项目名称项目地址总套数占地面积建筑面积天门新城水岸颐景湾天门市西湖南路169285933127451天门新城滨江美景湾天门市西湖南路11265379294647.5天门新城水岸颐景湾南区12#-15#楼天门市西湖南路2888765.8719580天门新城嘉华御景湾天门市中山大街以南178075482145680华晟置业有限公司闸北路25号9527749267.26银华花园天门市钟惺大道电力公司西侧1498256.5618567.5百花社区天门市百花路992726.2812162.47百花社区北楼、转角附楼竟陵百花路与四牌路交汇处469484.5纺机人才苑天门竟陵人民大道125号782901.56100天门新东方苑天门市钟惺大道东南侧特1号141天门新东方建材城天门市钟惺大道东南侧特1号196天门市陆羽广场商业步行街天门市竟陵鸿渐大道松园2号40410295.6442625.32君馨花园天门市陆羽大道37号154632511238.94君佳陆羽华府竟陵西寺路28号28912412.5927928鑫港鸿渐豪庭鸿渐大道89号16245333冠南景林春天接官路(原四机厂)471冠南·汇侨城（北区）汇桥大道与天门路的交汇处57179910161983西湖苑天门市竟陵人民大道166号219刘家坡家园天门市竟陵东湖路1773487.158850锦江花园天门市竟陵人民大道西42号663615.669438渠畔美居天门市侨乡客运站南3396884.2217600天门金炎汽车家电商贸城天门市侨乡开发区汇侨大道南39322142.243960天门宝安商业广场人民大道特1号42319561.3737288西湖名居天门市人民大道西端204605218681.13西湖花园天门市人民大道西段94304010078锦绣嘉园陆羽大道东段1967240.820300.92都市花园天门竟陵大桥路20号562149.16511.68天门仁信姜店小城天门竟陵大桥路73号29328909.36世纪大厦天门市钟惺大道91号2326499.2128431.46狮城商业广场人民大道47号49815088.3440045天门特别特职业培训学校天门市竟陵接官路南604516.86470.6410991454384.3983412.7天门地产信息总汇2.城区商业地产价格走势城区商业地产价格在6000-23000元/平方米居间，商业地产受区域影响很大，重要商业地产投资在人民大道东段、鸿渐大道南段为主，以宝安商业街为代表的商业地产商业氛围浓厚，其它区域商业地产销售普通，并且无法形成商业氛围。现在发展处在半停滞阶段。3、城区商业地产分析（1）都市重要商圈及商街天门市重要商圈位于西寺路以东，文学路以南，东湖路以西，天门河以北，以人民大道东段和竟陵大街形成商业带，然后以鸿渐路南段为中轴延伸，整个商圈集中了旧新市场，如竟陵大街旧小商品批发市场，人民大道东段新兴服装一条街，宝安商业广场，中百购物广场，整个商圈新老交替，满足各个层次消费群的需要，是天门最繁华的商圈。【重要商街】人民大道东段—以服装业为主，电器、饮食、娱乐为辅竟陵大街—以小商品批发为主，是天门历史以来最繁华的商业干道。鸿渐路南段—以电子科技为主，餐饮、服装为辅；四牌楼街—以餐饮、休闲为主，服装为辅；东湖路南段—以娱乐、大型超市为主，服装为辅。【商业街租金状况】街道名称主流铺面面积区间(㎡)租金单价区间（元/月/㎡）重要经营业态人民大道东段30-60150-200服装、鞋类、家电、餐饮、皮具、饰品、美发竟陵大街25-6060-120小商品、家电鸿渐路南段25-4080-150服装、通讯、电子四牌楼街20-5050-100餐饮、服装、休闲东湖路南段20-60100-150娱乐、超市、餐饮小结：天门市城区规模比较大，但商业重要集中在人民大道路、竟陵大街、鸿渐路南段、东湖路南段、四牌楼街。以上各街道地段优势差别性比较小，而经营业态的档次、层次分明，租金价格的层次差别也较大，因此租金水平相差明显；人民大道东段有效衔接老商业街区形成以新兴服装为主商业中心，人流集中、交易额相对较大，能够支撑相对较高的租金；东湖路南段、鸿渐路南段有天门宝安商业广场和中百购物广场的支撑，辐射周边商铺，其租金水平自然不低；竟陵大街作为老的商业街区，由于其历史悠久，建筑简陋，但人气旺，能满足普通消费的购物需求，租金水平维持中上水平；四牌楼街离商业中心有一定的距离，但周边单位众多，还能够吸引一定人气，租金维持中档水平。3.本地商品房消化速度自5月16日开始，我市网上供应商品房数量：4481套本月成交面积：9876.11平方米本月成交套数：99套本月成交均价：2530.42元/平方米今天成交均价：2283.1元/平方米供应面积分析（）1月2月3月4月商品房316603.11299807.19318157.21308279.32住宅188227.51173768.18193691.43184392.26商业用房43543.0743543.0743081.5243081.52办公楼0000销售套数分析（）1月2月3月4月商品房30915249099住宅26612841787商业用房80210办公楼0000供应与销售统计商品房供应面积（㎡）供应套数（套）成交均价（元/㎡）全市结转1821593150新增126012.4313312412.75竟陵结转157131.192920新增85628.389662454.564、目的客户群体天门项目的目的客户群体重要为：根据调查，天门市购置房地产的客户重要有三大来源：1、天门市是湖北省最大的侨乡，每年尚有大量外出务工人员，受到全国房地产价格普遍上涨，特别是武汉等一线都市价格爆涨的影响，诸多人会选择回天门购房。2、随着天门市都市化进程的加速、对都市基础设施投资加大，诸多周边农村人口会选择在天门市购房。3、天门市本地的公务员、学校、医院等企事业单位的职工也是购房的一种很大的群体。5、购置能力分析消费状况（与否一次性付款，贷款比例）天门市现在的在售地产项目的报价均价大概为2500-3200元/㎡，现在平均价格约为2800元/㎡，以天门市购置了一套100-120㎡的房子的家庭为例，总价约在30万元左右，按照房价与收入比的正常公式推算这个家庭的年收入因该在6万元左右，家庭人均月收入在元以上，而天门人均可支配在就达成了10448元，因此现在以天门市的购房群体收入水平超出平均人口收入水平的比例约为50%，其中尚有大量的返乡购房群体，因此房地产销售价格尚有一定的上涨空间。6开发集中区域,户型产品类型,项目品质、物业管理天门市现在开发区域重要集中在天门市竟陵区，其中冠南·汇侨城（北区）位于汇桥大道与天门路的交汇处，天门新城（一、二，三期）位于天门市西湖南路，天门新城（四、五期）位于天门市中山大街以南。天门市现在户型面积为80-160㎡，主力户型有二房二厅、三房二厅，四房二厅等。项目品质和武汉的项目品质大致相似，重要处在多层到高层的过渡阶段。三、天门市场调研结论通过数天对于天门市场销售状况的调研、对于天门市购房者心理的访问、同各售楼部销售员的访谈，我们得出天门房地产市场的以下特性：房地产发展速度较慢，房地产产品开发正处在由多层向小高层产品过渡的阶段，市场销售价格不高，市场销售手段与销售能力不强，项目消化数量局限性，主力项目平均月销售套数约为15~20套天门房地产市场属于典型的四级都市房地产市场，自建房、单位集资房、小产权房等多个房屋获得形式均存在，房地产刚性需求存在被淡化的状况，故天门房地产市场的价格提高速度及消化状况均受到一定影响。天门市购房群体的典型特性是：含有精明或较为精明的投资头脑，但部分群体对于房地产有关知识不甚理解，销售过程中的单兵作战能力规定较高。天门商业氛围并不浓厚，临街门面的消化速度永远比专业市场要快。天门人对于商业地产的见解首先是自己能不能做生意，而不是有无稳定的回报。在总结了天门市房地产市场的特性后，对于公司提出下列天门项目开发建议：我项目处在东湖北侧，与主干道靠连通道相连，距离老城区及中百商圈较远，开发大规模商超是不适宜的，必然碰到交通瓶颈和发展预期瓶颈。本项目地理环境优越、属于天门难得一见的闹中取静之所，且用地范畴较为平整，且能够发明临湖概念，同时项目开发体量大，建议项目的产品类型为下列类别：别墅2%，小高层产品28%，高层产品70%左右较为适宜。户型配比为：二房产品：40%三房产品：35%四房产品：10%单层产品：10%别墅产品：5%（含独栋别墅、联排别墅、底层及顶层复式产品）项目的推盘方略首先推出别墅产品，拉高项目的市场预期，此时在推出新颖的电梯小高层产品冲击市场，最后用高层评价快速回收资金。开发周期20万方的项目，基本能够成为天门现在单社区投资开发量最大的项目，而天门消化量受到严重限制，故整体开发周期建议为滚动开发，单期开发量尽量以3万平米左右为主，在前一期销售超出60%后来再进行后一期的开发与销售准备工作，整体开发周期应在5-6年时间。多个规费的收取状况.

收费项目

计算单位

收费原则同意收费的机关及文号

备注一、土地（矿产）交易服务收费鄂价房服[]6号（一）以拍卖、拍卖挂牌等公开方式出让（租凭）、转让（合同出让）国有土地使用权、探矿权、采矿权累进计费率按照成交价格总额，采用差额定率分档累进计收。1、成交额10万元下列（含10万元）2.50%2、10万元以上至100万元（含100万元）2.00%3、100万元以上至500万元（含500万）1.20%4、500万元以上至1000万元（含1000万）1.00%5、1000万元以上至5000万元（含5000万）0.80%6、5000万元以上0.65%（二）土地使用权抵押代理按以上原则的30%收（三）土地使用权出租代理按不超出一种月成交租金金额的5%一次性收二、代理服务费受政府委托，预征土地的代理收费，按征地费用的2%收取。鄂价房服[]6号此费用应计入土地收益的成三、咨询服务费鄂价房服[]6号1、此收费原则属指导性参考价格，实际成交收费原则与委托方协商议定。2、对口头咨询的，不收取服务费用。3、对已交付交易服务费的，不得收取咨询服务费1、出具普通书面咨询报告元/份300-10002、技术难度大、状况复杂的书面咨询不超出咨询标的0.5%收取服务费天门市国土资源局行政性收费原则一览表收费项目计费单位收费原则同意收费的机关及文号备注一、土地复垦费鄂价费[]167号1、建设用地元/公顷150002、林果用地元/公顷170003、种植用地元/公顷187504、水产养殖用地元/公顷22500二、土地闲置费按同类土地年产值1-2倍收取(2-5元/平方米）鄂政发[1999]52号鄂价费字[1992]130号三、耕地开垦费鄂政发[1999]52号1、占用基本农田按土地赔偿费的2倍2、占用基本农田以外的耕地按土地赔偿费的1倍四、征地管理费住房建设非住房建设鄂价房服字[]177号鄂价房服[]47号鄂价房服函[]105号1、一次性征地用耕地1000亩以上的（含1000亩）0.70%1.10%1、以征地费为基数计收；2、临时使用土地，其征地管理费以土地赔偿费为基数按比例计收。1、以征地费为基数计收；2、临时使用土地，其征地管理费以土地赔偿费为基数按上述比例计收。2、一次性征地用耕地500-1000亩的1.10%1.60%3、一次性征用耕地100-500亩的1.40%2.10%4、一次性征地用耕地100亩下列的1.8-2.1%2.6-3.1%五、土地登记费财预[]127号鄂价费字[1992]130号1、土地权属调查、地籍测绘费学校、福利院、敬老院、孤儿院、免税残疾人公司、无收入的教堂、寺庙、监狱等免收（1）党政机关、团体、全额预算管理事业单位；土地使用面积在平方米（含本数）下列元/宗200每超出500平方米以内加收25元，最高不超出700（2）公司、自收自支、预算管理事业单位：土地使用面积在1000平方米元/宗100每超出500平方米以内加收40元，最高不超出4（3）