鑫海智桥-河南新乡中原商贸城调研报告

结论概要①DYBGDIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAOdDIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO调研报告中原商贸城(工程暂定名)目录目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO1.报告前言2.结论概要3.报告正文1〕新乡概况2〕工程概况3〕商圈分析4〕同业竞争5〕消费分析6〕来店意愿DIAOYANBAOGAO目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO1.报告前言研究目的：

本工程通过调研河南新乡市中原商贸城〔工程暂定名〕所在地区以及河南新乡市现有的整体商业业态构成，了解商圈分布、掌握商圈格局、寻找商业空白，并通过对商圈业态情况、同业竞争情况、消费人群、消费习惯、消费占比等多方面、全方位的调研，为河南新乡市中原商贸城〔工程暂定名〕的商业定位、业态规划以及配套商服等进行规划提供参考。目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO2.结论概要与本省兴旺城市或外埠同等城市相比，本地区的零售商业在购物环境、商品品质、营销能力、效劳素质、管理水平等方面呈现一定的差距和落伍的现状。本地区典型商业，除了以满足中低档消费为主流的商场以及市场外渐近饱和，尚且缺乏能满足中高档消费、名牌消费、时尚消费、个性消费，并具有规模营销优势、确保可靠品质以及超值消费的理想购物场所。代表性商业比较集中新乡市的核心零售企业〔百货、超市类〕均集中在平原路两侧，西起新乡站、东至牧野路交叉口。零售业态比较落后本地零售市场仍是以专业市场业态为主要经营形式，大局部名为商厦、购物中心的零售企业,实质上不管从商品构成、品类结构、店面布置、运营流程、合作形式、经营管理上来看，除个别企业如：新乡百货大楼、平原商厦外，其余各店均是以市场为主要经营模式，而且店内根本商品构成均为服饰+专业店模式。传统、群众的服饰类专业市场在本地占有较大市场空间。典型商业均停留在比较传统、陈旧的商业定位上。经营同质化严重从对新乡超过10家主要零售企业〔标准为在当地市场经营业绩居前列〕的调研结果来看，超过80%的门店都相同的把经营面积整层出租，用做专业店，自营面积中，服装是这些企业的主要经营商品。但在商品结算的方式上，有接近一半的企业没有实行统一收银。本地企业从经营方式、经营布局到商品结构均存在很大程度的简单复制。规模、时尚的商业市场继续开展，同等品类竞争日益剧烈。现代、精品的商业市场迅速崛起，管理与效劳成为未来竞争必需。设计管理滞后新乡市超过5000平米的营业面积的零售企业中有接近一半企业经营布局混乱，且非常外表的管理工作出现较明显的缺失现象。例如：经营品类的布局不明晰；单层面积不到2000平米的卖场中岛区却能够看到超过3米的高柜；营业员服装不统一；议价销售等。便利、实惠的社区型大卖场超市拥有较大开展空间。提倡生活品位、讲求舒适享受的家居、橱卫现代生活装饰用品市场需求较强、可挖掘空间较大。目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO3.报告正文目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO1)新乡概况新乡市地处河南省北部，位于东经113°23′—114°59′，北纬34°53′—35°50′。北依太行，距首都北京600公里，南临黄河，距省会郑州80公里〔距新郑国际机场缺乏100公里〕。新乡市辖区面积8169平方公里。其中市区面积346平方公里，全市耕地面积3789平方公里。新乡概况[位置]

[面积地形]

新乡市地形自西北向东南分为山区、丘陵和平原三大类，以平原为主，占总面积的78%。平原地带为黄河冲积平原和山前倾斜平原的过渡区，土层深厚，平坦辽阔，浅层地下水丰富。辉县市境内的十字岭为南太行最顶峰，海拔1732米。新乡市辖区面积8169平方公里。其中市区面积346平方公里，全市耕地面积3789平方公里。DIAOYANBAOGAO新乡概况

[历史背景]

新乡有着悠久的历史，是中华民族古代文明发祥地之一。隋朝开皇六年〔公元586年〕始至新乡县，至今已有1400多年历史。1948年11月，新乡市人民政府在新乡县小冀镇成立。1949年8月20日，中共中央决定撤销大行、太岳及冀鲁豫区，成立平原省。1949年10月1日中华人民共和国成立，1950年原武、阳武合并为原阳县。1952年平原省撤销，新乡、安阳、濮阳专区改属河南省。1954年，濮阳专区撤销，封丘、长坦改属新乡专区。1955年长垣县划归安阳专区。1958年新乡、安阳两专区合并为新乡专区，全境属之。1960年撤销新乡、获嘉二县建制并入新乡市。1961年10月，恢复新乡、获嘉二县建制。1967年新乡专区改名新乡地区。1974年新乡市改为省地双重领导，1978年1月，又改归新乡地区领导。1983年9月,新乡县和汲县划归新乡市领导。获嘉、辉县、原阳、延津、封丘仍隶属新乡地区。1983年安阳地区撤销，长垣属新设的濮阳市。1986年2月撤销新乡地区。1988年11月汲县改为卫辉市，辉县改为辉县市，隶属关系未变。DIAOYANBAOGAO新乡概况[行政区划调整]

新乡市最近的一次行政区划调整于2004元月1日完成，目前新乡市下辖卫辉市、辉县市、新乡县、获嘉县、原阳县、延津县、封丘县、长垣县，城区设有卫滨区、红旗区、牧野区、凤泉区，另设高新技术产业开发区和西工区。[人口状况]

截止到2004年元月，新乡市总人口557万，市辖区人口79.86万，其中：非农业人口120万，市辖区非农业人口66.03万人。

DIAOYANBAOGAO新乡概况[自然气候]

新乡属暖温带大陆性季风性气候，春夏秋冬，四季清楚。降水集中，雨热同季，春季干旱多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雨雪。全年无霜期205天左右，年均气温14摄氏度，年均降水量573.4毫米。[天然资源]

全市耕地面积３８６.２９千公顷。当年耕地实现占补平衡后，净减１.３９千公顷。退耕还林工作全面实施，退耕还林面积２１万亩，比上年增长５.０％。水资源供求关系趋紧。全市水资源总量为２０.９亿立方米，全年降水总量６７２１毫米。城市饮用水质达标率在９５％以上。

DIAOYANBAOGAO新乡概况

[工业]

2004年，新乡市工业生产快速增长。全年全部工业增加值１７７.６５亿元，比上年增长１７.８％。工业经济效益大幅度提高。全年全部国有及年产品销售收入５００万元以上的非国有工业企业综合经济效益指数１１６.０２％，比上年提高６.１３个百分点。产品销售收入３８０.６１亿元，比上年增长２８.８％。实现利税２４.８２亿元，增长１５.５％。工业品产销衔接良好，全年工业产品销售率９８.４１％，比上年提高０.９８个百分点。

[农业]2004年新乡粮食生产全面丰收，全年粮食总产量295.53万吨，比2003年增加14.8万吨，增长5.3%。2004年，新乡畜牧养殖业稳步开展，全年肉类总产量32.83万吨，比2003年增长7.2%，禽蛋产量28.13万吨，比2003年增长9.2%；牛奶产量6.25万吨，增长48.8%；水产品产量1.97万吨，增长5.8%。DIAOYANBAOGAO新乡概况[运输邮电]

交通运输业稳步开展。全年交通运输业和邮电效劳业实现增加值６２.７２亿元，比上年增长１４.７％。全年各种运输方式完成货物周转量３５.４９亿吨公里，比上年增长１７.０％。其中，旅客周转量１８.９６亿人公里，比上年增长１６.０％。邮电通信业持续快速开展。全年完成邮电业务总量２６.７６亿元，比上年增长３８.４％。其中：邮政业务总量２.７１亿元，增长７.１％；通信业务总量８.０１亿元，比上年增长４３.１％；移动通信总量１３.４５亿元，比上年增长８１.３％。[建设环保]

建筑业保持较快开展。全年全社会建筑业增加值５３.０２亿元，比上年增长２４.１％。生活垃圾无害化处理率达８５％。城市区域环境噪声平均等效声级昼间５２.２分贝，夜间４０.３分贝。生态环境保护不断加强。全年造林面积４４.７６万亩，幼林抚育面积５６.５７万亩，成林抚育面积４６.６６万亩。市区建成区绿化覆盖率３５.７％。DIAOYANBAOGAO[内外贸易]

新乡概况消费品市场繁荣活泼。2004年社会消费品零售总额１５４.５４亿元，比上年增长１５.９％。分城乡看，城市消费品零售额７８.８２亿元，增长１８.４％；县及县以下消费品零售额７５.７２亿元，增长１３.６％。分行业看，批发零售贸易业零售额１３７.８９亿元，增长１３.７％；餐饮业零售额１１.８４亿元，增长５３.６％；其他行业零售额４.８２亿元，增长１２.５％。对外贸易高速增长。全年进出口总额３.８８亿美元，比上年增长４９.０％。其中，出口总额２.６５亿美元，增长２５.４％；进口总额１.２３亿美元，增长１４７.０％。在出口产品中，有色金属制品比上年增长１７８.０％。DIAOYANBAOGAO新乡概况[教科文卫]新乡市目前拥有普通高等学校６所，招生１.９３万人，比上年增加０.４４万人；在校生５.８０万人，比上年增加０.７１万人。全市拥有科学研究与技术开发机构１０个，从事科技活动人员４４８人。全市共有艺术表演团体１０个，文化馆１１个，群艺馆１１个；公共图书馆１０个，藏书９０万套。播送电台１１座，播送人口覆盖率９７％。电视台７座，电视转播台９座，电视教育台１座，电视综合人口覆盖率９５％，有线电视用户２２万户。全年出版报纸６０６７．９万份，杂志５９３．７万册，图书２１００册。年末全市共有卫生机构７７０个，其中医院、卫生院２３９个。妇幼保健院〔所、站〕１３个，卫生技术人员８９６人。全市共有疾病预防控制中心〔防疫站〕１４个，卫生技术人员１０１９人。农村乡〔镇〕共有卫生院１４７个，床位３５５７张。DIAOYANBAOGAO新乡概况注:自2004年1月起新乡市实施新的区划北站区改为风泉区郊区改为牧野区红旗区(按原名)新华区改为卫滨区新乡概况注:自2004年1月起新乡市实施新的区划北站区改为风泉区郊区改为牧野区红旗区(按原名)新华区改为卫滨区新乡概况新乡市市辖区人口年龄构成〔2003年〕注：市辖区包括红旗区、卫滨区、凤泉区、牧野区单位：人、%新乡概况新乡市人口全市及市辖区男女比例〔2003年〕单位:人、%新乡市各县(市)职业构成〔2003年〕新乡概况单位:人、%新乡市各级各类学校在校生占比〔2003年〕新乡概况单位:人、%新乡市全部单位年末人数及劳动报酬(2003年)新乡概况〔按企业、事业、机关划分〕新乡市国有单位年末人数及劳动报酬〔2003年〕〔按国民经济行业划分〕新乡概况新乡市城镇集体单位年末人数及劳动报酬〔2003年〕

新乡概况〔按国民经济行业划分〕新乡市其他单位年末人数及劳动报酬〔2003年〕

新乡概况〔按国民经济行业划分〕新乡市各县(市)区社会消费品零售总额占比〔2003年〕新乡概况单位:万元、%新乡市2000-2003年社会消费品零售总额及增速比照新乡概况单位:万元、%增速新乡市分县(市)区批发、零售、贸易业零售总额占比〔2003年〕新乡概况单位:万元、%新乡市分县(市)区饮食业零售总额占比〔2003年〕新乡概况单位:万元、%新乡市分县(市)区其他行业零售总额占比〔2003年〕新乡概况单位:万元、%新乡概况新乡市分县〔市〕城镇居民可支配收入占比〔2003年〕单位：元/人月新乡市分县〔市〕城镇居民消费性支出占比〔2003年〕单位：元/人月

新乡概况新乡市市区居民家庭消费性支出占比〔2003年〕新乡概况单位：元/人月新乡市2002、2003年城镇居民最终消费比照新乡概况单位:万元新乡市2002、2003年农村居民最终消费比照新乡概况单位：万元新乡概况------市经济开展状况根据新乡市统计局发布的?新乡市统计局关于2004年国民经济和社会开展的统计公报?显示：2004年，新乡市生产总值４６１.２亿元，比2003年增长１４.６％。其中，第一产业增加值７８.８亿元，增长６.０％；第二产业增加值２３０.７亿元，增长１９.０％；第三产业增加值１５１.７亿元，增长１２.５％。三次产业结构由上年的１６.７∶４８.９∶３４.４变化为１７.１∶５０.０∶３２.９。全年地方一般财政预算收入１９.９０亿元，同比增长２７.４％。限额以上工业企业实现利润１２.１亿元，比上年增长７.６％。城乡居民收入分别增长１４.７％和１４.１％。DIAOYANBAOGAO新乡概况-------市经济开展状况全年市区居民消费价格总水平比上年上升５.９％，其中食品价格上涨１７.１％，居住价格上涨５.６％。工业品出厂价格总水平上升６.５％。原材料、燃料、动力购进价格总水平上升１５.７％。固定资产投资价格总水平上升６.１％。全市农业生产资料价格总水平上升７.３％。年末全市新增就业人员７.２万人，下岗失业人员再就业４.７７万人，其中安置“４０５０〞人员１.３万人。从以上数据可以看出：新乡市在2004年国民经济平稳的开展比较健康；经济运行质量显著提高；市场物价涨幅较大；就业人数与2003年相比有增加。DIAOYANBAOGAO新乡概况-----市经济开展状况国民经济和社会开展中存在的主要问题是：农业增产和农民增收的根底还不够稳固；能源、原材料价格上涨幅度较高；煤电油运供求关系依然紧张，资源约束明显存在；城乡新增劳动力较多，就业压力增大等。DIAOYANBAOGAO目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO2)工程概况工程概况本工程是暂定名为中原商贸城，位于河南省新乡市牧野区，儿童公园东侧，西起儿童公园西地界，北至中原路，东至黎明实业公司东地界往南一线，南至滨河路。工程东西宽240米，南北长约420米，总占地152亩。本工程是由香港中南国际投资开展集团与新乡市政府合作，对以上土地进行投资开发，按投资方开发方案，拟建设成为集住宅和商业为一体的建筑群体。DIAOYANBAOGAO目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO3)商圈分析商圈分析

本工程所处区位为新乡市牧野区，新乡市牧野区环抱市区，全区总面积89.71平方公里，辖区总人口34万人，其中农业人口8.41万人。区内交通便利，京深高速公路和107国道纵贯南北；太〔太原〕—石〔石臼〕铁路横贯东西；作为豫北地区重要城市的牧野区，在经济开展方面具有得天独厚的有利条件。核心商圈0.5~1公里范围内划分依据：专案开业后能够吸引80%居民购置的范围专案所属地区交通条件便利，门前公交路线可直接到达

DIAOYANBAOGAO商圈分析

次级商圈1.5~3公里范围内划分依据：可以吸引20%~30%居民购置的范围、是位于平原路核心商圈的周边，客群辐射力较为分散，门前公交路线可直接到达边缘商圈3~5公里范围内新乡市的购物商厦主要集中在平原路，其核心商圈较广，商场顾客主要来源于次级商圈和边缘商圈,中原商贸城〔暂定名〕专案所属地区，距核心商圈500米左右，周边已形成的商业气候利于该工程的开展，因此本案边缘商圈的划分是合理的，而且也有竞争力的。DIAOYANBAOGAO本案地理位置本案位于新乡市中原路与劳动路交接处，与核心商圈相邻，地势占据优势。本案核心商圈分布情况新乡师范学校、平原大学〔北校区〕、新乡高级技工学校、河南省机电高等专科学校、新乡一中、二中、三中、九中、十中、十八中、二十二中、新乡市委党校、新乡机电工程学校、艺术学校、市社会问题研究所、新乡医学院、教育学院、市师范高等专业学校、实验小学、播送电视大学、市信息工程学校等学校以及研究机构。【机关团体、院校】【主要小区、物业】豫新2、3号院生活区、文苑小区、南华小区、东旭小区、银马花苑、天使小区等成熟社区以及各单位机关的家属住宅区。

本案核心商圈分布情况【企事业单位】【酒店、旅游】新乡宾馆、新乡国际饭店、国宝宾馆、华隆宾馆、新飞大酒店、重阳阁大酒店等在内的新乡市中高档酒店。新乡第一人民医院、新乡第二人民医院、中医院、中国邮政、中国移动通信、自来水公司、市建筑设计研究院、市规划设计研究院、市文化局、市农业局、烟草公司、卫生局、市教育台、司法局、新乡日报社、房产局、图书馆、市工商联等新乡市级政府职能部门以及事业单位；而且也有牧野区国土资源局、牧野区交通局、工商局、牧野区物价局、牧野区司法局等牧野区的行政单位。本案地区交通情况

本案位于新乡市中原路与劳动路交接处，与核心商圈相邻，并有20、10等多条公交线路抵达，地理位置十分优越。

本案地区公交路线分布

28路线路长度12.1公里首末车发车时间6:15—21:00(夏季)6:20—20:00(冬季)行程东十里铺河师大思达买超市东干道口精神病院二监狱古龙市场一三四厂九中陵园市场花园派出所劳动桥人民戏院新天地服装购物中心靖业房产城里十字公园西门市一中农机公司师专三七一医院文化桥五一西路冷库解放南桥商校朱召DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO本案地区公交路线分布

10路

首末车发车时间6:00—21:00(夏季)6:10—20:00(冬季)行程牧野区政府印织厂二十二所荣康医院黄河宾馆体育馆八建公司康复医院罗庄街中原纱厂人民戏院新天地服装购物中心天隆城市政府人民路小学汽车站南口新获路口电缆厂市车管所变压器厂炮校金龙铜业沈小营西十里铺西环路口DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO本案地区公交路线分布

20路线路长度7.5公里首末车发车时间6:00—21:00(夏季)6:10—20:00(冬季)

行程火车站工贸商厦平原商场新天地服装购物中心北街口劳动桥花园派出所中原路口康复医院八建公司体育馆天泉宾馆四技校东干道口机电专科牧野小区思达买超市建设桥DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO4)同业竞争竞争综述②竞争综述新天地时尚购物中心豫北大厦建筑面积单层2000平米楼层4层（B1-F3）4层经营布局B1：女人世界（专业市场）F1-F2：品牌形象店、鞋、包、男女装、应季服饰、运动服饰F3：三联家电专卖F1：珠宝专卖F2-F4：苏宁电器丹尼斯品牌店红旗商场楼层商业主体3层商业主体3层经营布局F1：服装（男装、女装、鞋、包）F2-F3：大卖场（生鲜、食品、洗化等）F1：门面专卖店、自行车、摩托车、童车、金店F2：恒信鞋业F3：大班家具新乡市零售业开展现状中百货业态典例说明:竞争综述①竞争综述

新乡百货大楼新大新商厦建筑面积18000平方米

楼层六层（五层营业）5层（B1-F4）经营布局一楼主厅：化妆品、钟表、金银饰品一楼西厅：食品洗涤用品超市、烟酒茶、皮鞋、旅游鞋、布胶鞋、帽子、手机广场一楼南厅：文化用品、健身器材、照相器材、保健品一楼东厅：验光配镜、隐形眼镜、近视镜、老花镜二楼：针织、羊毛衫、内衣、文胸三楼：品牌服、时装、职业装、休闲装四楼：童装、童鞋、童车、儿童玩具、快餐饮料五楼：中老年服装、冬季羽绒服、床上用品

B1：女人街（专业市场）F1-F2：底商门面为品牌专卖店，主营化妆品、珠宝、钟表、眼镜、鞋、包、男女装、应季服饰、运动服饰F3-F4：大班家具专卖

竞争综述②竞争综述新乡市零售业开展现状中市场业态典例说明：金田服装批发市场、金源商厦

基本状况典型的市场业态，金田服装批发市场与金源商厦同属一个开发商，前者位于后者地下一层，后者除服装、鞋、包外，另有日用品、饰品、小商品等。毗邻汽车站，服务于周边县市居民以及市区中低端消费。世纪联华基本状况商业主体3层，其中：F1出租经营各服装品牌、快餐等，但目前大部分歇业，F2为世纪联华卖场，F3为盛联家具卖场。竞争综述②竞争综述新乡市零售业开展现状中家居装饰业态典例说明：豫北家具大世界基本状况豫北家具大世界位于高新技术开发区北部，紧邻汽车东站，始建于1995年，主体建筑分为两部分，其中：一期建筑面积12000平米，分为南北两厅，商品定位为中低档；二期于2003年投资建成，分为单体3层，经营面积16000平米，定位于中高档家具城。豫北家具大世界号称豫北地区最大规模，品种档次最齐全的家具专业化市场。新美家家具装饰广场基本状况新美家家具广场与豫北家具大世界相隔不到300米对街，经营面积2万平米左右，其中有接近1/3的面积经营板材，另外，从商品结构上来看，该家具广场卫浴、涂料、油漆和板材为主。竞争综述②竞争综述新乡市零售业开展现状中建材市场业态典例说明：新乡东建材市场基本状况面积在15000平米左右，以中低档管材、瓷砖、石材为主，批另兼营。新乡建材大世界基本状况交通便利，街铺布局，大型车辆可直接驶入，各店铺均实行前店后库经营，商品大多以工程建材为主，主营批发业务。目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO5)消费分析注明：总有效样本256份。受访者年龄比例消费行为综述消费行为综述

18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者来商场目的随便逛逛38%36%32%受促销的吸引8%15%8%购买商品54%49%60%喜欢和谁一块自己一个人10%26%7%和朋友73%56%53%和同学7%3%30%和父母1%1%10%和爱人9%14%/平均每月逛商场次数4.74.54.8最常购买的商品服装35%33%24%鞋帽19%18%28%流行饰品18%9%5%图书9%10%6%化妆品6%20%20%珠宝1%8%10%音像制品12%2%7%如何解决就餐问题商场就餐83%74%78%去别的地方就餐4%15%16%回家就餐13%11%6%消费行为综述消费行为综述

18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者如果购物时要征求意见征求朋友意见72%66%70%征求父母意见6%1%1%征求爱人意见22%33%28%其他//1%最关注商品方面价格22%26%30%品牌13%9%9%样式30%16%20%质量35%49%40%包装//1%最常光顾的购物场所

专卖店新乡百货大楼新大新商厦

新乡百货大楼世纪联华新乡百货大楼

世纪联华各类专业店丹尼斯

利群友谊利群（超市）对本项目光顾意愿一定光顾62%72%59%可能光顾35%25%41%不能决定是否光顾1%1%/可以不光顾1%1%/一定不光顾1%1%/来西单的目的消费行为详述喜欢和什麽人来西单消费行为详述消费行为详述消费行为详述消费行为详述消费行为详述消费行为详述目录DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO6)来店意愿25—30岁消费人群来中原商贸城(工程暂定名)意愿来店意愿目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

市场调研篇演示完毕谢谢!结论概要①DIAOYANBAOGAOdDIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODWGHDIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO中原商贸城(工程暂定名)定位规划目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA设店概念----

经营理念经营策略目标客层店铺概念商品策略楼层划分及商品分布经营预测商业环境工程定位目录工程团队形成五力合一，打造商业实体专业资源整合，一条龙全程式服务本地化实力运作与国际化经验管理强强联合新乡购物中心商品力效劳力销售力企划力形象力资本投资规划设计生产行销服务通路推广目录商业环境DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO商业环境开展状况从实际调研结果看，新乡市的核心零售企业〔百货、超市类〕均集中在平原路两侧，西起新乡站、东至牧野路交叉口。

在对新乡主要零售企业的调研过程中，可以发现本地零售市场仍是以专业市场业态为主要经营形式，大局部名为商厦、购物中心的零售企业实质上不管从商品构成、大类结构、店面布置、运营流程、合作形式、管理上来看，除个别企业如：新乡百货大楼、平原商厦外，其余各店均是以市场为主要经营模式，而且店内根本商品构成均为服饰+专业店模式。本地企业从经营方式、经营布局到商品结构均存在很大程度的简单复制。商业环境开展状况

从对新乡超过10家主要零售企业〔标准为在当地市场经营业绩居前列〕的调研结果来看，超过80%的门店都相同的把经营面积整层出租，用做专业店，自营面积中，服装是这些企业的主要经营商品。但在商品结算的方式上，有接近一半的企业没有实行统一收银。在对新乡的零售门店的调研过程中，新乡市超过5000平米的营业面积的零售企业中有接近一半企业经营布局混乱，且非常外表的管理工作出现较明显的管理缺失现象。例如：经营品类的布局不明晰；单层面积不到2000平米的卖场中岛区却能够看到超过3米的高柜；营业员服装不统一；议价销售等。商业环境新城区北移将重新划分新乡市的商业资源本地区商业格局呈现相对集中的现象，在新乡市区能够称为核心商圈只有平原路，随着卫河改造、滨河路的建设以及旧城改造、城市中轴线北移，有望于近几年在卫河以北打造新的商业区。处于零售商业快速开展时代，本地区零售商业已出现具有以百货、大卖场为主体，涉及专业店、超市的复合业态〔如：新大新商厦、丹尼斯、新乡百货大楼〕的大中型商场；也仍有富具地方特色、面对中低端市场的各类综合或专业性零售批发市场〔如：新大新女人街、金田服装批发市场等〕；同时，已具有典型专业商店、专卖店〔如：平原路商圈比较集中的服饰专卖店、豫北家具大世界、新美家家具世界等〕。DINGWEIGUIHUA商业环境商业开展趋势

DINGWEIGUIHUA传统、群众的服饰类专业市场在本地有较大市场空间；现代、时尚的百货业态继续开展，同等品类竞争日益剧烈；规模、精品的商业市场迅速崛起，管理与效劳成为未来竞争必需;便利、实惠的社区型大卖场超市拥有较大开展空间；

DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA商业环境新乡市各县〔市〕区社会消费品零售总额〔比照〕新乡市各县〔市〕区社会消费品零售总额〔比照〕费性支出占比〔2004年〕商业环境新乡市城镇居民家庭消费性支出占比〔2003〕新乡市城镇居民家庭消费性支出占比〔2003年〕商业环境新乡市城镇居民家庭消费性支出占比〔2004年〕DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA在城镇居民家庭消费性支出中，食品支出仍然占最大比重，恩格尔系数表示，地区消费仍处在初级消费阶段；娱乐文教类、衣着消费占有大幅比例，说明地区消费意识转变较快，接受新事物的能力较强；居住占比在消费性支出也占有相当比例，说明本地区房地产开展趋势较好，地区居民有购房置业的积极性，居民对生活品质的诉求上升趋势明显；医疗保健及交通通讯的开展预示出一个城市的开展速度，作为城市居民生活的配套效劳工程，代表了一个城市的开展速度及城市讯息敏锐程度。本地区作为河南省的重要开展辖区，开展迅速的配套效劳工程预示着良好的城市开展前景。DINGWEIGUIHUA商业环境新乡市2003、2004年城镇居民最终消费比对新乡市2003、2004年城镇居民最终消费比对商业环境新乡市城市居民可支配收入〔可比〕新乡市城市居民可支配收入〔可比〕新乡市各县〔市〕区城乡居民收入〔可比〕商业环境新乡市各县(市)区城乡居民收入〔可比〕工程位置本案位于新乡市中原路与劳动路交接处，与核心商圈相邻，地势占据优势。本工程所处区位为新乡市牧野区，新乡市牧野区环抱市区，全区总面积89.71平方公里，辖区总人口34万人，其中农业人口8.41万人。区内交通便利，京深高速公路和107国道纵贯南北；太〔太原〕—石〔石臼〕铁路横贯东西；作为豫北地区重要城市的牧野区，在经济开展方面具有得天独厚的有利条件。商业环境

核心商圈0.5~1公里范围内划分依据：专案开业后能够吸引80%居民购置的范围专案所属地区交通条件便利，门前公交路线可直接到达

次级商圈1.5~3公里范围内划分依据：可以吸引20%~30%居民购置的范围、是位于平原路核心商圈的周边，客群辐射力较为分散，门前公交路线可直接到达边缘商圈3~5公里范围内新乡市的购物商厦主要集中在平原路，其核心商圈较广，商场顾客主要来源于次级商圈和边缘商圈中原商贸城〔暂定名〕专案所属地区，距核心商圈500米左右，周边已形成的商业气候利于该工程的开展，因此本案边缘商圈的划分是合理的，而且也有竞争力的。

交通状况

本案位于新乡市中原路与劳动路交接处，与核心商圈相邻，并有20、10等多条公交线路抵达，地理位置十分优越。

本案地区公交路线分布

28路线路长度12.1公里首末车发车时间6:15—21:00(夏季)6:20—20:00(冬季)行程东十里铺河师大思达买超市东干道口精神病院二监狱古龙市场一三四厂九中陵园市场花园派出所劳动桥人民戏院新天地服装购物中心靖业房产城里十字公园西门市一中农机公司师专三七一医院文化桥五一西路冷库解放南桥商校朱召DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO本案地区公交路线分布

10路

首末车发车时间6:00—21:00(夏季)6:10—20:00(冬季)行程牧野区政府印织厂二十二所荣康医院黄河宾馆体育馆八建公司康复医院罗庄街中原纱厂人民戏院新天地服装购物中心天隆城市政府人民路小学汽车站南口新获路口电缆厂市车管所变压器厂炮校金龙铜业沈小营西十里铺西环路口DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO本案地区公交路线分布

20路线路长度7.5公里首末车发车时间6:00—21:00(夏季)6:10—20:00(冬季)

行程火车站工贸商厦平原商场新天地服装购物中心北街口劳动桥花园派出所中原路口康复医院八建公司体育馆天泉宾馆四技校东干道口机电专科牧野小区思达买超市建设桥DIAOYANBAOGAODIAOYANBAOGAO目录

DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA工程定位本工程位于本市老城区改造的重点区域、繁华商圈之边缘，工程周边有多个大型社区、但无高档住宅，因为工程周边并无规模经营的零售企业，故虽自然客群较旺，但少有消费行为发生；本区域开展来看，工程所在地经过卫河改造、滨河路的建设等硬环境的改善，本工程如以规模化营销策略，将可有效地捕捉短期和中长期市场商机；鉴于本工程目前之立地条件与商业气氛，假设仅仅定位于专业建材市场或大型百货店，那么势必难与已经成熟、具有“核心磁力效应〞之商业中心抗衡；难以有效吸引客源和营造市场优势，必将面临竞争劣势及经营风险。

工程定位可行性论证DIAOYANBAOGAO本工程建筑规模宏大，总占地面积接近10万平米，商业体量规划面积也不算小〔拟建设50000平米〕；假设定位于传统格局的综合百货业态及效益偏低的综合超市业态，由于“规模不经济〞及经营难度大的因素，势必面临入不敷出、经营亏损、难以维计的危险。本工程总体超大的经营规模，恰恰具备了打造多个不同特色、不同优势、错位营销、规模化、集约化“量畈主题店〞的根本条件，以此可将“一地一市〞有效地打造成为“一地多市〞，打造成为迎合现代消费需求与趋势的、多业态组合的、具有“多面磁场效应〞竞争优势的新型商业中心。本工程以其经营规模之优势，可打造多业态商业聚合体，同时考虑到本工程立地条件和本区域商业气氛等因素，过于前沿的零售业态不适宜于本地开展，以本地现有业态进行组合，强调商品力以及效劳力，那么本工程竞争力增强。

工程定位可行性论证DIAOYANBAOGAO在详实的市场调查的根底上，对竞争环境、未来开展进行了充分的了解，对市场及未来我们的目标客群进行细分，充分表现出自己的个性，与周边以及传统核心商圈在经营上形成差异性、开展中的领先性。对于商业业态的选定，我们认为，本工程所在地现有未拆迁的建材市场约4000平米，已经拥有较好的经营业绩并且形成较强的聚客能力；从新乡市2003国民经济和社会开展统计公报看，新乡市辖区拥有居民户数23.82万户，居民人均拥有住房面积23.92平米，且76.91%的居民住房没有装修，而每户居民的装修花费平均为2728.95元，以此可以推算新乡市家装建材消费市场尚有接近5亿元的市场空间；同时新乡市2003年住宅新开发竣工面积达420799万平方米，本工程所在牧野区住宅施工面积达12117万平方米，特别是2004年下半年到2005年至今，新乡市有接近200万平米旧城改造工程正在规划或建设中，以此可以做出推断，建筑建材、家居建材、家具装饰市场空间在新乡市有较大潜力。工程定位DIAOYANBAOGAO目录DIAOYANBAOGAO设店概念DIAOYANBAOGAO主题店满足周边需求折扣效劳多业态聚合协调整体多元丰富商品策略店铺概念目标客层经营策略经营理念设店概念的制定本案效劳多元丰富设店概念目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

经营理念经营理念经营策略店铺概念目标客层商品策略通过多元业态的有效组合吸引不同客层消费者的光临，通过不同主题的相同量畈式销售，聚合人气，做足商气，以不同类别的丰富商品满足周边及新乡市民的购物需求。经营理念目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

经营策略商品力打造最合理的业态组合、提供最丰富的商品品类，传达高度的商品信息、以人为本合理调配各层次客群的真正所需。效劳力全方位的效劳概念、以满足实际需求为目的的效劳设施、贴心的效劳感受与高效率效劳网络，充分表达现代商业的人性化效劳特色。销售力高素质、高水平、专业化的销售队伍，充分将销售与效劳良好结合，确保准确履行设店经营理念。企划力准确了解消费心理，充分收集各项资讯，创新包裝各类客群的商品、与众不同的活動、宣传提案。形象力努力创新，突出特色，确保商品和效劳的品质，满足消费者真正实惠的消费需求，全力创立本地区新兴商业模式的标板，引领最新的消费概念。经营理念经营策略店铺概念目标客层商品策略经营策略目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

目标客层

18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者来商场目的随便逛逛38%36%32%受促销的吸引8%15%8%购买商品54%49%60%喜欢和谁一块自己一个人10%26%7%和朋友73%56%53%和同学7%3%30%和父母1%1%10%和爱人9%14%/平均每月逛商场次数4.74.54.8最常购买的商品服装35%33%24%鞋帽19%18%28%流行饰品18%9%5%图书9%10%6%化妆品6%20%20%珠宝1%8%10%音像制品12%2%7%如何解决就餐问题商场就餐83%74%78%去别的地方就餐4%15%16%回家就餐13%11%6%目标客层

18-25岁受访者25-35岁受访者35以上受访者如果购物时要征求意见征求朋友意见72%66%70%征求父母意见6%1%1%征求爱人意见22%33%28%其他//1%最关注商品方面价格22%26%30%品牌13%9%9%样式30%16%20%质量35%49%40%包装//1%最常光顾的购物场所

专卖店新乡百货大楼新大新商厦

新乡百货大楼世纪联华新乡百货大楼

世纪联华各类专业店丹尼斯

利群友谊利群（超市）对本项目光顾意愿一定光顾62%72%59%可能光顾35%25%41%不能决定是否光顾1%1%/可以不光顾1%1%/一定不光顾1%1%/目标客层经营理念经营策略店铺概念目标客层商品策略综上所述,对本工程周边消费客群可做如下分析：主顾客群：居住或工作于本工程周边的18-40岁市民；家庭主妇；有消费特定需求的客层〔家具、家居、家电、就餐等〕次顾客群：市区乃至周边地区有特定需求〔家具、家居、家电、就餐等〕的消费族群。其他顾客群：市区乃至周边地区到本工程周边其他商业设施消费时，随机到店消费的顾客群体。目标客层目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

店铺概念目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA店铺概念经营理念经营策略商品策略目标客层店铺概念优雅舒适的购物环境通透明亮的货位布局体贴人性的消费设计礼貌标准的效劳程序亲切熟练的效劳人员使人信赖的效劳承诺流畅便捷的购物手续店铺概念品类齐全的售卖商品简约明快的设计风格舒适随意的购物环境丰富多元的商品配置贴心实用的效劳设施满足快适的消费需求真实可信的价格承诺店铺概念DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

商品策略1、关于超市：充分考虑到周边社区的消费特色及消费需求，对主食厨房、生鲜食品、休闲食品及生活消耗品的配比进行科学的核算，以确保目标本钱的控制、商品动销率及利润最大化，突出商品的丰富性、多元化、高品质特点，同时兼顾高毛利商品的配比。2、关于服装市场：突出商品多样性、新颖性、饱满性，以满足主顾客的消费需求。3、关于建材市场：为消费者提供包括建材管件、木材、地板瓷砖、油漆涂料、装饰灯具、厨卫设备、五金工具、电工电料、园艺用品、布艺家居等家居装潢产品，真正实现“一站式〞购物。同时更有装潢设计、装修专业效劳，提供给你更多灵感、更强信心和更佳的安居方案。

商品策略4、关于家电专卖：音像、数码、通讯、家用电器迎合时尚电子消费需求5、关于小吃城：最大限度满足群众消费需求6、关于其他类：有效充实主力商品的缺乏，照顾不同层次消费需求DINGWEIGUIHUA

DINGWEIGUIHUA商品策略

DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA商品策略目录DINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUADINGWEIGUIHUA

楼层划分及商品分布B座1层建筑面积10000平米，使用面积约占70%。可租售面积7854.4平米，其中底商面积2248平米〔可分割出底铺71个，按5*8米/个标准，共计：2848平米〕；出租区域经营工程包括：银行、邮政、鲜花、