某地产常州金凯悦项目大型城市综合体可行性研究报告

常州·金凯悦工程对于大型城市综合体的可行性思考ConceptionOrientationReport大型城市综合体对于“深圳、上海、北京〞已不陌生，然而，一个处于常州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的长三角二线城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是工程在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从工程所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业开展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功开展经验，以期对工程的开展起到重要的指导与借鉴意义。序序这是一块充满活力的土地这里将是常州人气最旺的核心城市区域在常州迅速开展的时代，充满了机遇、挑战我们的工程就立足于这里在市场的角逐者中我们的第一感觉是欣喜，我们的第二感觉是谨慎面对这块稀有宝地，我们应该有一个怎样的思考呢？我们的思维经历了四个阶段。。。。。。。。。。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载序First----------综合战略篇second-----商业篇Third---------住宅篇Fourth-------营销篇First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量First综合战略篇对于一个城市大型综合体的战略考量工程属性界定：城市中心黄金边缘城西副中心钻石中央11.8万平方米土地47万平方米建筑高尚酒店、办公、住宅、集群商业这预示着：470000方大型城市综合体即将横空出世，国际巨擘、露显新都市风范！从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变……是需求，还是趋势？?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载我们联想到了…美国纽约的洛克菲勒中心日本东京的阳光城60新加坡佳丽比湾怡丰城中国北京国贸中心这正是我们所需要的…………本项目北展南拓拓展南北、提升中心〔1主+2副+7主+7片〕城市开展，一般为向心增长和离心增长，常州在离心增长〔南拓北展北〕的同时，政府也在加强向心增长〔提升中心〕的模式，这种增长模式将进一步强化常州CBD核心地位，改变人们的生活方式，提升了稀有地块价值，本工程承担政府中心膨胀策略的排头兵。南拓北展获得了政府城市扩张的大力支持。那么，在市中心的膨胀中，工程价值发挥的支点在哪里？规划，意味着空白?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载机遇，工程的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。

目标，立足常州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出常州，使本工程区域化、比肩国际！

对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，打造常州的洛克菲勒城市生活中心都市高档居住区；都市工作生活区；都市餐饮聚集区；都市休闲娱乐区；都市时尚购物区；城市中心在城市建设与开展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。标志新都市主义标志新都市主义解析，新都市主义都市中心、一站式的便利和满足“新都市主义〞强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲〞等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐〞在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具“个性、时代、效率〞的新都市主义生活主张“新都市主义〞生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通本钱，提升“机遇、情感〞等概率。高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合“新都市主义〞对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载定位，出发前，我们对常州做了思考，对工程做了初步设想新都市主义，CBD主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐〞于一体的综合性建筑：自由、和谐、共享自由，我们这样想象……建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；效劳是自由的，人性化的管理和效劳，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。自由，我们这样想象……建筑是自由的，空间和环境设计；没有拘束和压抑的感觉；消费是自由的，饮食、休闲、娱乐、购物、办公、居住，多种自由任你选择；效劳是自由的，人性化的管理和效劳，切合不同人士；心情是自由的，所有的一切让您感到轻松、愉悦。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载，甚至，我们还想象了……环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。和谐，甚至，我们还想象了……环境是和谐的，建筑与空间，人与设施形成了一个和谐的生态环境；功能是和谐的，丰富购物，多种餐饮、休闲、娱乐形式相互依赖，和谐并存；文化是和谐的，东方与西方，国内与国外，经典与时尚，共创一个和谐的社区文化；群体是和谐的，不同地域，不同年龄，不同职业，不同层次的人们聚集在一起。和谐共享，我们想象的还更多……共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、荣耀和骄傲，人们手牵手，为了共同的理想而努力；共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；设施共享，一切设施和效劳都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设者他们。共享，我们想象的还更多……共同理想，在这个社区中，人们共享欢乐、喜悦、荣耀和骄傲，人们手牵手，为了共同的理想而努力；共同拥有，我们的社区不只是常州本地人的，而是整个长三角，甚至整个中国和国际；它不是属于哪一个人，而是属于来自于这个社区的每一个人；设施共享，一切设施和效劳都由这里的人们所拥有，人们享受着它们，有建设者他们。构建宏筑，我们罗列跳跃的思续……我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市CBD进行升级塑造，引导消费革命，在城市的开展中经得住考验的……….是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来开展上，都要呈现良性互动关系。——这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异？?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载作品，秉承“新都市主义〞的设计理念①空间、时间的高效合理利用；②专门主题、鲜明的时代个性；③高标准，自然与城市迅速融合的规划手法；④与时俱进，展现成就的都市身份色彩；1空间、时间的高效合理利用城市快速开展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：地块合理划分，精准规划；容积率有效利用；重视“人流动线〞恰当设计，到达有限范围内时间与空间的高效利用。地块规划1：3黄金比例住宅商办合理区分、相对独立/沿怀德路、劳动路、会馆浜路为商业充分利用。占地建筑面积容积率商业4万㎡16㎡5.25技术指标办公、酒店5万㎡住宅7.88万㎡26㎡3.30总体动线商业①1个主入口、3个次入口②内连廊循环动线③动线支网：电梯、连梯、廊桥④循环式围合广场住宅①两个入口，1主1次②社区内两条主干道，支路呈鱼骨分布至宅前空间指标分配?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载专门主题、鲜明的时代个性新都市主义提倡“主题和个性〞，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。商业鲜明主题住宅鲜明主题在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适〞2

都市魅力丰富多彩3高标准，自然与城市迅速融合的规划手法随着现代人们生活节奏的加快，人们离不开都市，更向往自然，都市生态居住成为成功人士追求的方向：尽可能高的绿化率；景观商业成为主流；消费、居住、办公的生态化；城市自然生活4与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：高档次完善配套；完善智能化高标准物业管理；建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅〞要素。经典、高标准、诠释高标准智能化星级物管积极稳妥的开发方案充分考虑风险，制定进退自如的开发方案先规划建造住宅，同时推进商业招商，可利用住宅回笼局部资金；然后推进酒店办公建设，树立工程高档标杆地位；最后可根据招商情况，结合商业经营，局部推出销售，提升所保存的高价值住宅单位。住宅、酒店办公、商业、搭配促进，实现整体开发价值的最大化。住宅组团商办组团接下来，

我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？

探根寻源，我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来………Two商业篇Question1----------做什么Question2----------怎么做市场----------产品Two商业篇Question1----------做什么Question2----------怎么做市场----------产品Question1：做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究Question1：做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究工程背景——本工程规划建筑面积47万㎡，其中商业为14万㎡〔7万㎡自营，7万㎡销售〕，面对如此大体量的商业，而且又偏离传统核心商业点。我们做什么呢？?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载在近市中心区域，一般人的第一直觉是:

我们做百货！那么，做百货能成功吗？首先，

让我们先看一个典型的案例---莱蒙都会

莱蒙都会中心商圈------案例莱蒙都会：位置：延陵西路与南大街交汇处核心地段物业：总建筑面积58万㎡其中商业：28万㎡

居住：13万㎡办公酒店：6万㎡莱蒙都会局部效果图莱蒙都会整体效果图莱蒙都会中心商圈------案例解析：大型现代综合型商业，以中心百货为主，餐饮、休闲娱乐为辅，包含：购物、休闲、娱乐、餐饮、酒吧、康体、旅游、文化。工程确立长远经营，开盘30%〔小铺位〕体量销售，其余全部进行招商、租赁经营。据了解，工程目前相当一局部经营商户要求解除合同，经分析主要要因是租金很高，并且以百货为主，面临市中心区域众多百货竞争压力，经营商户预期投资收益风险极大的原因。莱蒙都会中心商圈------案例结论？以百货为主，主题不明确，其定位的综合型商业业态、特别是百货业态在市中心竞争剧烈。莱蒙都会中心商圈------案例那么，市中心百货竞争剧烈，是不是已经饱和了呢，百货消费群有没有可能到工程地块购置百货呢？需要对市中心商业圈进行一下分析!!!中心商圈大体量商业格局延陵西路商圈南大街商圈北大街商圈文化宫商圈城中城商业圈中心商圈----延陵西路综合型商业设施主干道位置：横贯常州市区东西，西起怀德路，东至文化宫广场，全长1千米左右。业态：购物中心、商业大厦、品牌服装、金融效劳、通讯设施特征：是常州市最主要的一条商业和长常州人休闲购物最多的去处之一。延陵西路商圈中心商圈----南大街市心最繁华综合型商业位置：南起广化桥，北至延陵西路。业态：购物中心、百货、电器、品牌服装、特色小吃、休闲、娱乐特征：以新建成的南大街步行街为核心，聚集了国美电器、协亨连、泰富百货等专业市场。南大街商圈中心商圈----文化宫市心主要综合型商圈之一位置：南靠延陵西路，北枕文化宫，东面是和平北路业态：电器、休闲、餐饮、购物特征：依托文化宫广场、市区商业主要聚集区域之一。文化宫广场商圈装璜五金一条街位置：南大街北侧路段业态：为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等特征：处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街，人气颇旺中心商圈----城中路北大街城中路餐饮一条街位置：南大街北侧路段业态：为主餐饮、兼有服装业、通讯设备专卖店等特征：处于城南区域，是常州最著名的餐饮一条街，人气颇旺城中路北大街Conclusion是什么？

Condition（现状）地理位置：目前百货扎堆市中心、竞争加剧；业态定位：百货对中心区域依赖强，且已饱和；运营风险：大体量百货商业风险巨大；客户层面：大量百货，有限客户；Question（问题）百货在市中心已经饱和结论----百货在市中心已经饱和中心商圈----结论把百货的消费者从市中心拉到本工程，他们的消费习惯允许吗？

百货消费，去那里？---消费特征看数据我们于2007年8月24日星期五在常州市的主要商业区域〔延陵西路、南大街、文化宫广场、天宁寺〕通过对年龄在18—50岁之间的常州市民通过街头拦截式访问的方式，共收集了100个样本的信息，对其逛街的主要目的地进行了研究。去市中心，随机逛百货，观念根深蒂固占50%以上的人逛街首选南大街，选择到市心商圈的人占到了90%。目前，常州人市心逛街情节根深蒂固；去市中心逛街大多为没有目的性的随机逛街；据调查，常州人逛百货首选市中心，“购物中心、步行街、品牌专卖〞是最爱逛的地方，并已开始注重特色餐饮、休闲娱乐。在常州，哪怕在市中心，百货业面临白热化的、恶性的竞争！那么，究竟路在那里？让我们剖析一下这个案例，上海正大广场案例剖析----上海正大广场上海正大广场上海正大广场工程概况工程位于上海浦东新区，浦东新区定位为“商务、旅游〞共计最高为10F大型综合性商业案例剖析----上海正大广场工程描述上海正大广场在建成之初，定位为百货购物，在开业经营后，来此购物者寥寥，人气惨。后进行业态调整，改变相对单一的购物的业态，定位为“大型便民超市、特色餐饮、风情品牌餐饮、休闲、儿童青年游玩〞为主题的大型“餐饮、休闲、娱乐〞场所，目前经营人气旺盛。门庭假设市人气鼎旺案例剖析----上海正大广场上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业工程，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐〞为主题的目的性消费后，经营十分成功------此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。案例剖析----正大广场与本案上海正大广场&本案工程解析以百货为主，消费线过于集中，生活水平的提高促使人们的消费趋向集中化、家庭化、一站式、丰富型方向开展，除购物外，家庭集约性玩乐消费日趋明显，在稍偏市中心区域的大型商业工程：必须有主题，才能保证成功经营！【上海正大广场，位于上海浦东区，作为偏离市中心的大型商业工程，事实说明了做百货没有出路，其定位以“餐饮、休闲、娱乐〞为主题的目的性消费后，经营十分成功】此案例与本案在区域、类别上极为相似，具有重要借鉴意义。另外我们从城市大体量商业可行性研究角度作深入分析：对于城市大体量商业的可行性研究城市大体量商业开展研究---模式开展阶段沿街商业-----综合型商业-----规模形态：分散商业-----集中商业消费需求购物性物质消费----主题性市场精神消费、效劳消费对于城市大体量商业的可行性研究城市大体量商业开展研究---方向主题性市场集中性精神消费、效劳消费最大特点是“主题性目的性消费〞。。。。。。。路在何方？本案找到了商业开展的方向所在：

【主题式目的性消费】-----目的性消费PK随机性消费----目的性消费认准某个具体地方，带着一定的目的去消费，往往消费者付费比例往往接近100%，口碑传播效果比较好。如去“上海正大广场〞是典型的主题式目的性消费。----随机性消费认准某个区域，消费目的不明确，往往消费者付费比例不会很高，口碑传播效果相对不是很直接。如去“常州市中心〞逛街，那么是随机性消费。主题式目的性消费-----我们的选择我们面对着神圣而珍稀的地块，他在何方？餐饮、休闲、娱乐，还是Shoppingmall，还是艺术展览中心，还是大型专业市场？还是。。。。。。将市场信息价值转化为产品，实现工程价值增值的有力支撑点。。Question2：怎么做？将市场信息价值转化为产品，实现工程价值增值的有力支撑点。Question2：怎么做？常州大体量商业的出路路在何方？-----工程地块周边环境----主题性目的性商业我们好似还没发现什么联系！！！工程周边“特色餐饮、休闲、服饰专卖〞经营良好。常州消费支出现状常州消费支出现状常州消费支出现状餐饮业零售额的增长率已超过整体消费增长率餐饮业费特点分析---业态特色品牌美食餐饮、中型餐饮的需求占到了60%以上。路在灯火阑珊处----------面对百货市中心的绝对统治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情节。我们必须认真研究，立足于工程地块经营“餐饮、休闲、品牌专卖店〞的原生优势。路在：“主题商业目的性消费〞，即：集中性大型，以“餐饮、休闲娱乐〞为鲜明主题，辅助“购物超市、品牌专卖〞，形成群众化、人性化、特色化、一体化、大而全的新型消费巨无霸。中心商圈本项目随机性消费目的性消费差异化定位—目的性消费解析市中心区域大多为主题不鲜明的综合型商业物业，消费者多为逛街的随机性消费；工程通过“餐饮、休闲娱乐〞的集中性主题营造，成为一个独特的目的性消费区域；目的性消费有利于吸引大量的回头客；目的性消费有利于迅速翻开工程的市场认知；有利于作为市心业态差异化的补充，依托并迅速纳入市中心范畴；城市体量商业主题商业目的性消费的战略思考：项目属性（Characteristic）结论（Conclusion）NO1234主题集中性大型餐饮、休闲、娱乐大众化、人性化、特色化、全面性新型消费中心常州首座乐5D锋尚世界工程属性-----属性定位推导属性定位---工程属性的思考ABCD工程属性-----属性定位打造，常州首座5D级锋尚乐世界【三个根本特征：目的性、多样性、参与性】A∩B∩C∩D参与根底----根本规划形式位置楼层面积业态备注集中商业A-2F-8F10万㎡超市卖场、休闲、娱乐、购物、部分大型餐饮为主自营为主街区式商业B3F为主局部4F2万㎡餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主C3F为主局部4F3万㎡餐饮、品牌购物为主，休闲娱乐为辅出售为主D2F5000㎡休闲，特色餐饮为主出售为主E2F5000㎡酒吧为主出售为主ABCDE根本规划----业态比例各业态面积比例鉴于开发商规划7万㎡商业自营，7万㎡街区式商业用于销售，在此根底上建议各类业态面积比例：业态面积比例备注餐饮4万㎡28.5%主题龙头，比例应大，把其品牌与主题的丰富性做出来休闲2.5万㎡18%充分满足人们享受的需求娱乐3.5万㎡25%充分满足人们现代享受的需求购物4万㎡（含2万㎡超市）28.5%以购物超市为主，辅以“各类品牌专卖”商家推荐主题面积业态规划商家建议餐饮4万㎡欧美风情、东南业风情、韩日风情、重视风情丰富餐饮；各种特色小吃；各地品牌连锁大酒店；大食代、新元素、猫头鹰、广州蕉叶、星巴客、真锅、泰泰小厨、大家乐、肯德基、麦当劳、盘古烤肉、富君韩国烧烤、味仟拉面、意式比萨、云南美食园、高丽苑、汉堡王、一茶一座、东北人家、小南国酒店、渝乡人家、樱之味、葡京茶餐厅、唐宫海鲜舫、喜多屋国际海鲜料理、健康诸、爱晚亭酒家、俏江南、云南过桥米线、金誉客家王、、哈根达斯雪糕、TCBY冰淇淋、松叶家、海港城大酒楼、老绍兴大酒楼、金誉客家王休闲2.5万㎡包括动感泳池、水力按摩池、台湾、美国花草浴、足浴、地中海浴、健身会馆、瑜伽馆、壁球室、羽毛球馆、斯诺克、乒乓球、咖啡吧、茶楼等哈达瑜伽、深圳戴维营健康水城、领先康体等娱乐3.5万㎡夜总会、电动电玩、歌舞城、各种清吧、酒吧、的吧、儿童游艺场汤姆雄、都市舞工厂、威尔士健身中心、金色年华、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、好乐迪、购物4万㎡以大型购物超市为主，品牌服饰专卖、礼品、个人护肤、体育用品、儿童用品、书城易初莲花、贝纳通/希思黎、一点红、西雅人家、欧时力、法文·箱子、好俪姿、LAZO/heiB/FOX/MANCY.K、屈臣氏、茂昌眼镜、宝宝贝贝儿童摄影、合衣坊、大众书局、斯沃琪、仟喜之星、时间廊、斯肤兰、张霞美甲、御美会、阿迪达斯经典、李宁、耐克、安踏根本规划----商家推荐主题面积主力商家推荐（面积）主力商家餐饮4万㎡大食代、广州蕉叶、真锅、肯德基、麦当劳、富君韩国烧烤、小南国酒店、唐宫海鲜舫至少8家休闲2.5万㎡深圳戴维营健康水城、领先康体、哈达瑜伽、江南良子至少4娱乐3.5万㎡汤姆雄、都市舞工厂、金色年华健身俱乐部、斯凯特真冰溜冰场、星梅电影院、babyface、好乐迪至少7家购物4万㎡易初莲花、大润发、家乐福、众多品牌购物连锁店至少：1家大型购物超市、20家品牌购物店主力商家品牌推荐主力商家的作用至关重要，主要为自营7万㎡局部，我们的要求：必须是消费者认可、喜欢的一线品牌。根本规划----品牌商家推荐打造，常州首座5D级锋尚乐世界除了业态定位，还必须到达：三个根本特征：

多样性解析一5D=3D(多维)+daily〔天天〕+delight〔快乐〕经济在开展，人们的消费水平在提高。然而，吃和玩对中国人来说，其意义不只局限于“自我享受〞，中国人讲情份、爱面子，饭局已经落伍，玩局方兴未艾。相约朋友、商务合作伙伴，他们渴求一站式的尽兴消费。家庭也不例外，人们的生活节奏日趋加快，工作压力越来越大，人们期待周末、节假日，携同一家老小，尽情欢快的消费。解析二5D空间缤纷多维世界5D多维空间解析多维时间早、中、晚多维空间合理的动线设计、消费可以相互穿插多维年龄老人、中年人、儿童多维风情欧美、东南亚、中式风情多维享受“餐饮、休闲、娱乐”为主，辅之购物、品牌专卖多样性解析三①新六觉感受国际级六星体验在我们设定的鲜明的主题里，能满足人们“视觉、视觉、味觉、嗅觉、触觉、感觉〞等诸多刺激，为人们提供澈透的感受效劳。Happyeat----食乐〔欧美、东南亚、中式美食体验；特色餐饮、小吃；品牌餐饮〕；Happyplay----玩乐〔KTV、真冰溜冰场、汤姆熊〕Happyshopping----购乐〔影视城、歌舞娱乐城、美容SPA〕Happyenjoying-----享乐〔影视城、歌舞娱乐城、美容SPA〕Happybusiness----商乐〔品牌咖啡店、酒吧、品牌酒店〕Happysport----------------康乐〔健身俱乐部、斯诺克、瑜伽〕多样性H-Eat食乐中式风情韩式风情特色餐饮餐饮是主题的核心，务必做出良好环境、风情、文化、品位、品牌，方能满足现代人的食乐需求，引八方来客。童趣馆汤姆BearKTV儿童玩乐Play玩乐从小孩子的汤姆Bear，到成人的KTV，适应各年龄阶层，充分表达商业的人性化。据此可延伸至：儿童玩具、儿童书籍等Enjoying享乐演艺歌城桑拿足浴美容SPAShopping购乐Business商乐休闲茶吧休闲咖啡吧休闲酒吧Sport康乐健康是21世纪人们追逐的潮流，设置不同男女类别的运动健身设施，以表达健康之乐。仅仅是丰富、多样，就能够留住顾客吗？答复是：不尽然！参与性日本著名的大型综合体“博多运河城〞的设计者JonAdamsJerde曾有这样的感慨：我的设计是在多年以前意大利之行中找到的灵感——关于社区、活力和建筑，这就如同美梦成真。

在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。

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在意大利的很多山区，人们登山的过程是不知不觉走到较高山坡的建筑物周边，人们通过连续的道路，步行到达山顶，没有在传统建筑中感觉楼梯之间的明显分隔。这对于高层的商场空间垂直动线处理具有较大启发，JERDE设计的很多著名商业建筑借助了意大利山区建筑的规划手法，对于商业建筑设计的流线处理也具有普遍的推广意义。

参与性景观文化的体验性动线的丰富形式公共空间引导性景观文化的体验性动线的丰富形式公共空间引导性读到了------

参与性！！参与性公共空间引导性室内公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。形式一：新产品促销、发布会形式二：舞台表演室内公共空间表演舞台是设计的关键和公共空间聚焦人流的焦点，人们站在长廊观看表演，久久不远离开，聚集了大量人气。公共空间引导性室外公共空间重视公共空间的设计，通过公共空间将人流最大限度引导到商业空间，让人们舍不得离开，实现商业增值。商业景观广场----是一个重要特色场所，集“活动、休憩、休闲于一身〞，人们累了，可以在此驻足休息。公共空间引导性合理舒适便捷穿插循环动线的丰富形式扶梯观光电梯空中连廊动线的丰富形式大型商业中的微型坡地，给人一种外界自然界中的情趣感觉，不失为一种情趣动线的创造。为顾客创造独特的体验空间，顾客进入后停留的时间可以有效拉长；除了本地人，外来“参观、商务、旅游、国外〞人士也是工程潜在消费者，最吸引他们的是民族文化的特色运用到建筑和商业环境，形成体验感受。景观文化的体验性景观文化的体验性商业park体验庭院景观风情商业景观文化的体验性特色民族主题餐饮特色旅游文化艺术灯光效果体验性灯光设计创造更好的夜景，白天和晚上变化较大，不断让客户的好奇心保持最强。以上我们所倡导之“餐饮、休闲娱乐〞为主，其他“品牌购物〞等为辅，是主题式的目的性商业类型；而诸如南大街、文化宫等其余市中心商业那么是综合类商业，是随机性无目的消费类商业。主题性商业、目的性消费是本案商业区别于其他市心传统商业圈的最显著的特征。我们商业的核心竞争力就是：多样性、参与性！留住顾客—我们的主张Three住宅篇47万方中的26万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？Three住宅篇47万方中的26万方，也是一个大体量，新都市主义下城市高品质住宅，该怎么做？（住宅）SWOT优势Strength劣势Weak位于城市中心板块周边交通便利周边配套完善办公、酒店、商业自身天赋优势传统的高档居住板块容积率高、规划难度密度大周边无自然景观周边环境噪音机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势中心稀有热点，持续需求动力07上半年市心楼价跳跃上升高品质楼盘价位持续拉升城市规划带来的机会走差异化路线，从市场空白点出发，打造片区引领性物业；着力打造小区品质，即对外围产品的营造，加强项目自身比较优势，突破现有价格体系。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁市心边沿活跃着众多品质楼盘，竞争压力大价格提升压力较大地价及拆迁问题，存在潜在不可测开发成本的增加差异化营销，全面拔高形象，以运营者、领导者姿态面向市场合理安排各种物业综合比例，以小风险高品质住宅的开发，降低风险，增加收益；提高产品附加值，特别是小区景观塑造，变相降低单位成本。住宅SWOT结论住宅SWOT市场难点：市场有待完善，同级区域及周边区域竞争剧烈，市场价格的超越与突破。市场时机：真正高短形象的市场定位的相对缺失，市场现状产品〔特别是户型层面〕存在提升空间，三线城市迅速开展的市场给工程带来的时机。地块因子分析本地块先天资源已经具备了开发高档精品楼盘的条件，但地价相对较高地块优越的区位条件，有条件打造市中心现有市场上的高档精品产品；由优越区位、潜在本钱因素决定，本工程不适宜定位中档及以下产品。困难在于较高的容积率，如何营造出品质，并合理躲避拆迁因素带来的不可估本钱；

绝对领导品牌型高同区域300-500元/㎡户型创新型（三错层）价格高同区域15%概念创新型高价值入市实现价值突破技术创新型高出同区域2000-3000元/㎡价值突破模式---〔案例〕无锡万科·魅力之城深圳·丽景城无锡朗诗·未来之家概念-----八大革命纲领跨国经理人居住标准深圳·星河国际价值突破----------------------模式比照分析价值突破确定----------------------户型创新型+绝对领导性通过配比度分析，本工程价值突破模式适合采用户型创新型模式，同时局部采用绝对领导型模式。通过差异化和创新产品竞争市场，以产品演绎都市生活方式，是对上述案例分析之后的启示。以户型创新为核心竞争力，以景观、立面提升为优势竞争力。户型舒适性提升客餐厅、主卧南北通透宽厅设计全明设计增值挖掘落地凸窗入户花园双层露台花园挑高层高户型功能弹性功能空间预留可变空间户型组合户型功能细化加强主客分区更衣室储藏间常州户型现有—提升本工程如何领导与超越常州市场？领悟“都市主义〞所倡导的：主题鲜明、彰显时代个性与自然的迅速融合-----------------给客户带来全新体验的户型升级版本都市空中院馆解码“空中院馆〞，新都市主义与生活的自然融合定义------高层住宅中内阳台，形成了明显的被围绕客厅、餐厅、房间等其他多个功能空间形成环绕。很多主要的功能空间围绕着庭院，庭院是家庭的中心；富裕阶层的居住观念会有一个质的飞跃，人们的居住空间不再仅仅局限于室内的“私密性〞空间；也需要介于“室内〞与“室外〞的半“私密性〞空间〔或流动性〕空间；空中院馆正好满足了融于自然的需求；“空中院馆〞的出现是一种重要的创新，既符合中国人的审美文化，又是对都市化居家方式的一个新探讨，真正的实现居家、自然、与都市繁华的亲密接触的生活方式，实现在住宅中最大限度的人与自然的对话；“空中庭院〞的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光，引导一种全新的都市化自然居家方式；从计算标准来讲，只计算一半销售面积，提高了户型附加值；新的生活理念＋高附加值，在高层住宅中实现院馆，这种住宅的前景非常广阔。“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒阳台绿化-----入户花园入户花园实现了将花园带入住宅内部的理想，为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用；但入户花园的功能相对单一，与室内其他功能关联性不强。“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒入户花园-----空中庭院空中庭院将入户花园的功能进一步延伸室内，增加室内景观面积及休闲空间；但空中庭院功能相对独立，与室内其他功能关联性不强。空中庭院绝佳的景观面，餐厅三面采光“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒空中庭院-----空中院馆空中院馆将空中庭院的功能进一步放大，使之成为家庭活动、朋友聚会、休闲的中心；与室内其他功能空间联系紧密，其他功能区围绕空中院馆展开。“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒空中院馆—中国院落文化的都市演绎既是很多主要的功能空间围绕着院馆，院馆是家庭的中心；通过院馆可以将自然引入室内，建筑师给予业主一个强烈的引导的提示。在这个设计可以清楚的看到客厅---书房---餐厅均通过家庭相互联系，空间的相互渗透，形成了一个超大的空间；同时院馆本身一个面又面向自然空间，因此空间被无限的放大。“空中院馆〞的设计有助于户型的空间结构布局，尤其对于大户型房间走廊过长的修正，并且增加整体的通透性和采光；户型的本质是表达院落文化，院落是家庭的中心，是将各功能房间连接的纽带；现代高处院馆生活，既有传统的情景元素，又有现代都市的空间元素。“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒空中院馆—中国院落文化的都市演绎“空中院馆〞的演变----------------------书写着都市开展中人们对自然向往的永恒空中院馆—房地产市场竞争、销售的利器户型舒适性、附加值提高，附送面积可达10％－15％“空中院馆-规划〞，表达了新都市主义对空间、时间的高效利用本地块规划设计的指导理念为：新都市主义---通过规划，让都市生活、家、自然迅速切换、融合。规划布局天际线自南而北，由低到高楼梯形式板点结合、充分利用空间间距合理有都景观提高绿化、户户有景、景观匀好、内外相连朝向东南、西南“人”字形、相错排布，有利于通风采光楼层鉴于高的容积率要求，建议：20F-30F-45F电梯2梯4户为主、局部1梯2户（拔高局部品质）“院馆户型比例建议〞-----依据“政策、市场、客户消费需求〞，注重合理性，适度提升性房型面积（㎡）比例（%）一房一厅一卫50---805%二房二厅90±520%三房两（小）115±230%三房两（大）128±230%四房二厅二卫145±210%复式（空中别墅）180以上5%常州近两年房地产开展迅速，房价涨幅较快，前两年市场上“三房、四房〞为主的户型，已转变为目前市场上“两房、三房〞为主、“一房〞也占相当比例〔去化速度都较快〕，说明户型在瘦身。原那么：依据市场、尊重消费习惯、合理瘦身、适度提升风格建议“新都市主义〞所提倡的----------------------注重视觉效果，经典立面，华贵都市气质图1图2图3图4景观建议“新都市主义〞所提倡的------------高标准，自然与城市迅速融合，三重景观，都市自然家三重园林、四度空间营造新都市主义主题景观体系

三重景观：地面景观、屋顶景观、室内院馆四度空间：公共空间、半公共空间、办私密空间-------一重A：以“中央景观〞为主的开放空间开放空间：营造主景观体系，贯穿社区始终，既是景观，也是生活、休憩的主要场所。一重景观-------一重B：以“建筑之间〞为主的半开放空间半开放空间恰当的半开放空间可以营造建筑之间的自然过渡，减小建筑之间的压迫感一重景观一重景观-------一重C：以“建筑之间〞为主的半私密空间半私密空间---架空层提高绿化率，开阔社区景观视野体系，连接内外部空间，提供一个相对私密的休憩空间----可设置会所功能。二重景观-------低层商业屋顶，设置绿化，巧妙借景露天阳光吧低层商业屋顶，除了设置绿化，还可以用来做阳光露天吧，作为情景商业的一局部，为供前来消费的人们提供一个别致的休憩场所，以表达工程的特色。?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载三重景观-------以“都市空中院馆〞为主的私密空间私密空间---将绿色引入户内通过绿化率的提高，构建一个立体的园林体系，在都市、在家庭享受自然的品质与感动。与商业局部互为补充，区别于商业局部，突出为住宅业主提供效劳，以室外“泛会所配套〞〔儿童游乐、休闲休憩〕为主，在布置上可结合架空层进行设置。另外，建议设置一个“室外网球场〞，以突出工程的品质。会所配套儿童游乐设施室外网球场?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载泛会所配套实质作为景观半公共空间的一局部，以塑造亲切宜人的庭院空间为主，注重参与、交流、健身等不同主题元素的构建，通过泛会所的配套，有利于形成不同行的差异化组团。室外象棋室外休闲物业管理采用星级酒店式管理效劳，酒店吸引外地旅游及商务人士，所以酒店要单独管理〔但办公楼、住宅可以为同一家酒店式管理效劳参谋公司〕。商业的经营管理非常重要，商业局部要聘请知名专业的经营管理公司统一运营，要将环境管理的标准贯彻到物业管理中去，通过高品牌的物业及效劳吸引更多的顾客。五星级酒店效劳?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载住宅物管聘请一家外资背景且经验丰富的物业管理公司，如第一太平戴维斯，戴德梁行等，提供优质的管家式效劳。并与五星级酒店管理公司联动，由其为工程统一提供真正的高品质的“酒店式效劳〞参谋。酒店式管家效劳营销篇将市场信息价值转化为产品，实现工程价值增值的有力支撑点。Four营销篇将市场信息价值转化为产品，实现工程价值增值的有力支撑点。Four?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载好的产品主题，需要好的推广包装，如何去贯彻，把韵味做出来将是如下值得深究的问题！从产品＼营销＼企划＼各个环节入手，坚决的以“六星哈贝〞为主题，将“国际籍多维缤纷哈贝生活〞的理念及感受带入常州．使之成为常州“国际时尚happy生活〞的代言人，统领者！企划设想案名〔NAME〕主推案名凯悦·哈贝城解析-------凯悦，乃取开发商“金凯悦〞之凯悦，既有“凯旋成功〞之美好意义，另外，“悦〞与“乐〞异字同意。同工程定位“常州5D级锋尚乐世界〞的内涵不谋而合，也与我们所倡导的“都市快乐生活〞相合。哈贝为“Happy〞的音译，名字极富个性，兼具国际风气魅力，易读、易记、易传播。商业局部可命名为“哈贝广场〞。案名〔NAME〕辅推案名凯悦·世嘉广场〔中心〕凯悦·帝一城?2021房地产营销筹划大全?筹划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款房策网海量房地产资料免费下载工程广告总精神凝聚500万人的欢乐力量，常州从此哈贝城解析-------500万，预示着工程居住、商业作为市中心差异化补充，将面向整个常州；欢乐力量，突出了工程“居住、餐饮、休闲、娱乐〞的都市快乐主题；“常州从此〞代表着工程对整个城市开展的重大意义，将给常州带来欢乐精神面貌的革命；“哈贝城〞对应工程案名，常州=哈贝城，一语双关。VI鉴赏工程营销策略掌控一切的想法创意，最终复原于销售

【销售模式＆开发策略＆推广策略＆招商策略＆经营策略】【推广模式---推广策略核心】工程营销策略核心我们卖的已不仅仅是那区区7万方的商铺，我们要倡导的一种文化——哈贝文化我们要引领的一种风气——哈贝风气我们要引导的一种消费理念——哈贝生活理念目的很简单：打造成常州妪幼皆知，首屈一指的都市哈贝高尚居住区、和娱乐餐饮之都！在营销推广层面上，建议工程以“大型综合体〞的综合优势，用商办带动住宅，先行进行住宅顺