2022年土地估价师实务内部教学压题

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一、单选题:

1.采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（）。[1分]

A职工工资

B改扩建费用

C房屋火灾保险

D维修费用

2.在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）[1分]

A实际收益

B客观纯收益

C实际纯收益

D实际总收益

3.若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为（）。[1分]

AP=a/r[1一l/(1+r)n]

BP=a/r

CP=a/(r±s)

DP=a/r±b/r2

二、单选题:

1.收益还原法不适宜用于评估（）用地。[1分]

A商业

B写字楼

C酒店

D学校

2.房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。[1分]

A管理费

B维修费

C保险费

D房屋折旧费

3.一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。[1分]

A1350

B1533

C1611

D1722

4.收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。[1分]

A经营收益

B总收益

C总费用与总收益之和

D纯收益

三、多选题:

1.收益还原法可用于（）。[2,0.5分]

A评估土地价格

B评估房产价格

C评估不动产价格

D评估承租土地使用权价格

2.采用收益还原法进行地价评估时，房地产总收益的来源主要包括（）。[2,0.5分]

A土地租金

B房地出租的租金

C房屋折旧费

D利息

3.计算房地出租的总费用应包括（）。[2,0.5分]

A管理费

B维修费

C房屋折旧费

D空房损失费

E保险费

四、单选题:

1.收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。[1分]

A评估

B计

C资本

D建筑

2.评估别墅等独立居住用地，一般应首选（）。[1分]

A市场比较法

B收益还原法

C成本逼近法

D剩余法

3.采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出（）。[1分]

A0.5个百分点左右

B1个百分点左右

C2个百分点左右

D标准未规定

五、单选题:

1.采用收益还原法进行评估时，其中确定的总收益为（）。[1分]

A评估对象所产生的收益

B评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

C评估对象所产生为其产权主体所取得的收益

D评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

2.预期收益原则可以在（）中得以运用。[1分]

A成本逼近法

B市场比较法

C成本法和剩余法

D剩余法和收益还原法

3.确定还原利率采用（）加上风险调整值的办法。[1分]

A利润率

B安全利率

C存款利率

D贷款利率

六、判断题:

1.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。（）[1,1分]

2.综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。（）[1,1分]

3.土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。（）[1,1分]

4.采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。（）[1,1分]

5.收益还原法的关键是还原利率的确定。（）[1,1分]

七、单选题:

1.求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。[1分]

A经营费用

B土地租金

C投资利率

D土地还原率

2.应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。[1分]

A给与需求原则

B报酬递增与递减原则

C替代原则

D协调原则

3.确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。[1分]

A通货膨胀

B利息

C贷款利息率

D风险

4.从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。[1分]

A资本

B土地

C项目

D房屋

八、单选题:

1.收益还原法求得土地价格通常称为（）。[1分]

A收益价格

B比准价格

C积算价格

D地租价格

2.（）理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。[1分]

A地租

B区位

C级差地租

D剩余价值

3.土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。[1分]

A货币形式

B实物形式

C地价形式

D地租形式

九、判断题:

1.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。（）[1,1分]

2.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。（）[1,1分]

3.收益还原法里用到的收益是指客观收益。（）[1,1分]

4.地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。（）[1,1分]

十、单选题:

1.下面对土地估价描述不正确的是（）。[1分]

A土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致

B同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响

C同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大

D土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来

2.土地价格水平由同一供需圈内具有（）的替代性土地的价格所决定。[1分]

A相同区域

B相同性质

C相同级别

D相同用途

3.土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。(2022年真题)[1分]

A替代原则

B预期收益原则

C变动原则

D竞争原则

4.贡献原则是关于部分（）的应用。[1分]

A竞争和超额利润原则

B报酬递增、递减原则

C变动原则

D预期收益原则

十一、多选题:

1.估价要考虑（）等因素对土地收益的影响。[2,0.5分]

A社会经济发展

B土地利用方式

C土地预期收益

D土地利用政策

E地块大小

2.替代原则可以在（）估价方法中得以应用。(2022年真题)[2,0.5分]

A路线地价法

B市场比较法

C基准地价系数修正法

D收益还原法

3.土地估价中的替代原则是指土地价格水平（）。[2,0.5分]

A由具有相同性质的替代性土地的价格所决定

B由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定

C可通过比较地块的条件和使用价值来确定

D根据过去实际收益的高低来确定

4.根据土地估价原则，（）应成为估价的主要依据。[2,0.5分]

A既往收益

B实际收益

C客观收益

D预期收益

十二、判断题:

1.土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。（）[1,1分]

2.土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。（）[1,1分]

3.土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。（）