我对中国房价长期走向的看法

我对中国房价长期走向的看法总结一下自己对房地产的看法。几天前，关于中国房地产最新的数据出炉，50个主要城市年内卖地收入1.13万亿同比上涨34.3%，其中，北京、武汉、广州、南京、合肥、杭州、苏州、天津、郑州、重庆等12个城市“卖地”收入超过了300亿元。其中北京最高，“卖地”收入851亿元，排名第一；武汉次之，743亿元。不仅一二线城市在疯狂卖地，三四线城市今年以来卖地收入出现明显上升。其中，佛山卖地收入359亿元、嘉兴269亿元、温州253亿元、宁波243亿元，另外徐州、常州、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州等城市卖地也超过了100亿元。从不断刷新记录的土地交易中我们可以看到，虽然中央从2016年下半年到现在多次声明要控制房地产泡沫，但是这一次民间已经对政府的声明完全无视，或者说是麻木，购房依然是中国当下最火热的经济行为，民众强烈的购房欲望支撑着房地产商的信心，而去年房地产市场的火热导致房地产商手中地皮库存大幅下降，所以房地产商在买地时争先恐后，虽然中央不断降温，地王还是频频出现。目前看来，中央对付房地产泡沫持续胀大的办法不是很多，虽然M2增速已经下跌到10%以内，同时也要求各大商业银行严格控制房贷发放，可效果到目前为止并不理想，除了少数前期房价涨幅特别离谱的城市（比如合肥），中国的绝大部分具有经济活力的城市，房价仍然维持了上涨的势头，只不过涨幅相比2016年上半年要小了一些。在房地产行业火热的背后是社会各界的担忧，当前中国的房地产市场已经创造了规模远远超过上世纪80年代末日本房地产泡沫、90年代香港房地产泡沫和2008年美国房地产泡沫，可以说是全球近几十年内规模最大的经济泡沫，而中国的房价依然在持续上涨，泡沫规模不断扩大的势头并没有停止的迹象。详细对比北京和纽约房价，有理有据，非常不错。1）（每平米15万人民币以上）纽约的豪宅比北京要贵很多很多，两者差了好几个数量级；对于富豪来说，相比纽约，北京的豪宅价格并不算离谱，甚至可以说是相当便宜。2）（每平米7-15万人民币）中高端公寓和市中心的普通住宅，北京和纽约的差距已经**缩小，纽约稍微贵出10%-20%左右，两者大致在同一个水平线上；另外不要忘记纽约的房价已经基本趋于稳定，而北京则还有很大的变数或者上升空间。3）（每平米7万人民币以下）地段较远、价格较低的房子，如果各方面状况差不多，北京的价格就要远远高于纽约。如果愿意住远一点，在纽约不需要付出很大的时间成本，就可以买到价格低廉的房子，意味着不那么富裕的人，也可以过上体面、不需要丢失尊严的生活；而在北京，要拿到同等的价格，就需要付出多得多的时间成本，意味着生活质量也要**地降低。通过上文的结论可以了解，北京的房价除了高端豪宅和别墅外的其他住宅种类都已经接近纽约，在外围区域甚至超过了纽约，而且整体性价比要远逊于纽约。纽约不仅仅是美国的金融中心，也是全世界的金融中心，全世界的热钱首选地就是纽约（还有另外一个是西海岸的旧金山），即使汇聚了全世界的热钱，纽约的房价也只是在高端豪宅和别墅上胜过北京。不仅是北京和纽约，中国大多数城市的房价和美国同等城市的房价相比都要高，性价比则要低很多，虽然美国的房产每年都要交房产税（根据各地区政策大约在1%-3%之间），但是中国人均GDP只有美国的15%，人均收入同样也只有美国的百分之十几，如此大的收入差距完全可以填补房产税产生的差额，况且美国各州会根据房地产税的增加相应减少居民个人收入缴税，以避免居民因为房地产税过快上涨导致生活水平下降。所以，说中国房地产泡沫规模已经超过80年代日本、90年代香港和2008年美国并不为过。那么，中国房地产为什么会产生如此巨大的泡沫，中国的房价为什么会上涨到如此离谱的高度？很多人认为是城镇化、低利率、货币超发、居民收入增长等因素推动了房价的持续上涨。我个人的观点，城镇化、低利率、货币超发、居民收入增长这些都是推动房价上涨的手段，而房价上涨实际上并不是结果，房价上涨其实也是手段，这些手段的想要达到的目的就是社会资源大量地流入到政府手中，从出售地皮的收入到房屋建筑、销售、交易各个环节的税收，政府在整个房地产市场拿到的资金占比超过70%，如果算上居民购房贷款偿还的利息，比重就更大了，可能会超过80%。那么政府为什么要通过房地产市场从整个社会中获得如此大量的资金？原因在于中国的经济发展方式是政府主导型经济发展方式，也就是凯恩斯主义经济，在政府主导型经济发展方式下，经济发展的主要方式是依靠政府投资推动经济增长，所以政府需要大量的资金，随着经济的不断增长，国家经济规模不断扩大，政府需要的资金量也越来越庞大，房地产行业本质上是政府获得资金的主要渠道。凯恩斯主义经济有非常明显的缺陷，货币超发陷入通胀是凯恩斯主义的后遗症，尤其在中国的国情下，作为房地产行业收入的主要获益者地方政府，同时要面临中央的GDP考核，所以地方政府官员为了追求政绩，不但大力推行投资推动GDP增长，而且特别推崇使用高杠杆来推动投资，从而能在征集上有突出表现。我给大家讲三个画面，从三个侧面看一下传统经济目前的状态，“第一个，5月底的时候我去东部某大省看了一下，某城东部建了一个新区，黄河边上下两个县都连成片，我估量了一下不砸5000-6000个亿进去恐怕都不能出雏形。去年政府投了500多个亿，做了一个样板区，不到新区面积的十分之一，量级非常大。第二个，前几天我看参考消息，说昆明的地铁四号线和五号线今年同时开建，建设期至2019年，建设规模投资400亿，这个规模的项目如果放在上海没有问题，放在北京也没有问题，但是昆明一年的财政岁入才150个亿，支撑400亿摊子，这就是中国的老问题。第三个，其实大领导就提了一句青山绿水，大家一年时间整出来一万多个特色小镇。我想心头可能有一万匹草泥马掠过，但这就是传统经济的剪影。你把中国的地图打开，会发现地图上**小小的都是各级政府画圈。国民经济四个部门中，政府加杠杆的动力是最强的。大家可以去了解一下地方政府怎么加杠杆？你给他500个亿，他不会老老实实地做完一个再做下一个。他一定是把500个亿分成10个项目，全铺开，每个项目50个亿，然后10倍杠杆。给你开出个5000亿的摊子。”刘煜辉的话并不是危言耸听，在中国有大量真实的案例可以证明他的话，我的老家铁岭市就是一个很好的例子。铁岭市因为赵本山而出名，但是这座著名的“大城市”现在已经陷入财政危机之中，让铁岭市陷入财政危机的是“铁岭新城”项目，铁岭新城规划面积22平方公里，累计总投资额260亿，虽然当初规划时省市官员都信心满满夸下海口，可到目前为止铁岭新城实际入住人口只有数万人，其中还包括很多政府强制安排的回迁户和公务员，官方公布的入住率百分之三十几，不过实际入住率最多只有官方公布的一半。铁岭新城大约2006年开建，项目的规划肯定要更早，2006年铁岭市财政收入只有十几个亿，按照百度百科中铁岭新城的介绍，到2010年铁岭新城的投资额已经高达146亿，所以上文中刘煜辉所说的是靠谱的。如此巨大的投资虽然有银行贷款的支持，但是毕竟是负债，铁岭市的财政状况被铁岭新城项目严重拖累，根据铁岭市政府公布的数据，2015年铁岭市一般公共预算收入完成50.3亿元，一般公共预算支出完成209.8亿元，可以看到，铁岭市的财政收支存在着严重的失衡问题，近几年，铁岭市的财政收支必须要依靠银行贷款来维持，每年的高额利息已经成为压在整个铁岭市上面的一座大山。如果做事后总结，铁岭新城的问题为什么会变得这么糟糕？只能说这个项目从最初的立项规划就不合理，一个人口只有几十万，没有外来人口，财政收入只有十几亿，缺乏活力的城市，要投资两百多个亿去建一座新城，不用想也知道这肯定是不合理的，但是从省到市这个项目基本上是顺利通过，为什么明显不合理的项目会顺利通过？表面上，已经被双规的那些官员要负很大的责任，但是从核心上分析，我们会发现ZZ失衡（再次对不起，我只能用这个说法）才是关键，在铁岭新城整个项目进行的过程中，如果能有一些约束的力量不让某些人为所欲为，铁岭市的情况绝对不会沦落到今天这个地步。铁岭新城是一个典型的案例，类似的案例全国还有很多，它们所反映出来的表面上是经济问题，但实质上是ZZ问题。失衡的ZZ导致政府拥有太多权利，当这种失衡的ZZ和政府主导的经济发展方式结合在一起的时候，产生的化学反应是存在巨大的负作用的。这种负作用就是政府一旦尝到掌握社会财富的甜头便无法停止，而ZZ失衡使得没有其他力量能够约束政府行为，没有约束，政府会要求越来越多的财富，房地产市场本质上其实是政府获取社会财富的一种手段、一个通道，当政府收集足够多的社会财富之后，因为ZZ失衡缺乏约束，像铁岭新城之类的不合理项目就会出现，高杠杆投资和随之而来的腐败也会进入上升周期。从2016年初至今，随着房地产市场的复苏，在国内拥有多家高级购物中心的香港地产企业恒隆地产股价上涨约50%，恒隆地产我几年前做过非常详尽的调研，对这家公司非常熟悉，它旗下的多家购物中心以销售奢侈品为主，在前几年的反腐浪潮中恒隆地产股价一路下跌，市值从1000亿港元下跌到600亿港元，从去年初开始反弹至900亿港元，反弹背后的因素是中国国内的奢侈品销量回暖。另一个例子是金沙中国，澳门最著名的赌博集团，金沙中国的股价走势和恒隆地产如出一辙，因为反腐而下跌，也同样在2016年初进入上升周期，从低点21港元涨至36港元，涨幅超过70%。茅台是A股最具代表性的例子，因为中国人都知道茅台在白酒行业中的地位。2015年股灾后，茅台股价在200元左右震荡，也在2016年初进入上升通道，到目前为止已经上涨140%，茅台市值也突破了6000亿元。茅台是公认的消费+周期股，3000亿市值以下，消费因素决定茅台的市值，3000亿以上，政府投资周期决定茅台的市值，不只是茅台，整个白酒板块的涨幅都是可观的，从茅台市值的上涨可以看出，国内目前正处于又一个政府投资周期的高点，而恒隆地产代表的奢侈品消费股、金沙中国代表的赌博股以及白酒类股票的大幅上涨表明这一轮投资周期中和腐败相关的投资比例相当高。近两年房地产市场的火热让地方政府财政收入快速增长，同时地方政府的投资冲动也越来越强烈，因为中国的国情，政府投资缺乏必要的约束，所以加杠杆投资会成为地方政府必然的选择。但是，不合理的项目在经济进入降杠杆周期后会逐渐暴露出来，大量的项目无法产生资金回报，以及投资扩张周期中诞生的严重腐败，导致地方政府财政承受巨大的压力，银行呆坏账也会快速上升。中国是依靠投资实现增长的国家，一旦地方政府和银行陷入困境，经济增长就会出现停滞，在此情况下，中央政府也只能命令央行再次“放水”，利用新一轮的通胀掩盖上一轮投资周期产生的问题。所以，虽然政府当前的主要政策是金融降杠杆和控制房价上涨，但是从长期来看，只要ZZ失衡的局面不变，政府主导的经济发展方式就不会做任何改变，在这一轮金融扩张房价上涨产生的红利用尽以后，我们会再一次陷入增长困境，为了避免多年高杠杆发展方式带来的的大量资产泡沫破灭而爆发经济危机，政府未来将会再一次超发货币，推动金融加杠杆和房价上涨，也就是再次进入扩张周期，人民币会再次出现贬值，每一轮的通胀，本质上都是政府的一次征税。在这个过程中，整个社会的资金会进一步向政府倾斜，更多的资源会被政府掌控，社会贫富差距也将进一步加大。在2015年末，我的一位朋友问我人民币会不会贬值，我仔细思考之后回答他说：“不太可能”。因为在2015年上半年，某人信誓旦旦地说过：“中国不会再超发货币，绝对不会再搞大规模的经济刺激活动”，我并相信官员的言论，但当时我也认为不能再超发货币了，因为那可以说是中国经济改革、转变发展方式最后的机会。然而事实无情打脸，2016年人民币大幅贬值，房价物价暴涨，表面上，中国的M2增速官方宣布的数字只有11.3%，但真实的通胀却非常高，期间的奥妙在于影子银行。影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系，由于脱离监管体系，所以影子银行扩张快、杠杆高、风险大，而且影子银行最大的特点是：通过影子银行发放的投融资贷款是不被计算在官方正式数据内的，也就是说钱贷出去了，货币投放了，通胀产生了，但并不计算在官方的数据中。根据穆迪的数据，中国2016年影子银行资产达人民币64.5万亿元，同比增长21%。影子银行的快速扩张直接后果是资产泡沫，去年全国一共出现340处地王，创历史最高纪录，这些地王无疑就是下一轮扩张周期中房价上涨的基础。未来我们不会看到真正意义上的经济改革，因为我们失去的并不是最好的时机，而是最后的时机，任何大规模的经济改革都必须要承担泡沫破灭的代价，中国现在的资产泡沫已经太过巨大，我们无法承受这种代价，否则面临的绝不仅仅是经济问题，所以现行的经济发展方式将会无法停止的持续下去，一直到无法维持的那一天。既然经济发展方式不会改变，经济周期不会改变，房价螺旋式上涨的趋势也就不会改变。在当前的条件下，我建议可以投资的房产有三种，第一种是一线城市和少数最好的二线城市（比如杭州）的豪宅和别墅，如开头引用的纽约和北京的房价对比文章所说，纽约的豪宅和别墅仍然比北京高出很多。根据中国经济发展方式，贫富差距将会不断扩大，富人的资产配置需求和价格承受能力将越来越强，所以最核心城市的高端豪宅和别墅仍然具有很好的提升空间，从当前市场情况来看，这些资产目前已经非常受欢迎。不过一线城市的中低端住宅杠杆率已经很高，实际上已经超过大多数居民的购买能力，在政府严格限制房价和控制人口的政策下，未来几年上涨空间不会太大。第二种是二线城市住宅，大部分的二线城市虽然房价上涨了不少，但是和一线城市相比性价比依然划算，比如说二线城市的代表武汉，武汉一季度平均房价1.3万/平米，相比北京6.2万/平米，虽然武汉的发展比北京落后很多，但是现在一线城市人才已经溢满，大量的人才开始选择武汉一类的优秀二线城市作为工作置业首选地，武汉的工资水平正在上涨，潜力更大，尤其最重要的一点，武汉一类的二线城市杠杆率仍未到极限，按照中国的经济周期，下一轮扩张周期中，由于一线城市的杠杆率已经接近极限，所以二线城市的房地产提升杠杆率将是下轮周期中的重要推力。第三种是少数三线城市的住宅，三线城市房价总体来说并不高，但是大多数三线城市面临的问题是缺乏足够的人口流入，导致房产很供应过剩，购房者如果不是为了自住而是为了投资，未来很难交易出售，如果想快速出售就要忍痛打折，所以选择三线城市房产投资的时候首先要考虑的不是价格，而是未来出售的难易。总体上，我觉得对大多数人来说第二种是最容易实现的，也是最稳妥的。关于房产税，我认为房产税未来最有可能会在高端豪宅和别墅展开，因为这些资产的购买者承受能力最强，换一个角度来看的话，