商业街管理方案

管理方案管理方案0一、物业概况 3二、管理原则和宗旨 3三、管理目标 4四、管理模式与机构设置 4五、主要人员要求 6六、管理经费 8七、前期准备工作 8八、接管验收工作 九、日常管理工作 十、系统培训工作 页脚内2容10附件：人事组织架构一、物业概况观光电梯3台，货梯2台。商场采用KW发机电组。供配电、给2.1管理原则页脚内2容10设部(97)建房物第011号文《全国城市物业管理优秀小区(大厦)3.1总体目标：供水率达100%03.2.4管理人员专业培训合格率100%。3.2.5业主(户主)对物业管理满意率95%以上。投诉处理率100%0详见物业部组织架构图(附表一)五、主要人员要求职位职责条件备注物业部副总负责管理机电、维修、消防、车辆、治安、房管、绿化、清洁、社区文化等服务项目男，专科文化，具5年大型高层物业管理经验，协调管理力强，熟悉商场和住宅管理.综合部经理负责与业主沟通、联络，提供管理服务；商城包装、推广工作；组织社区文化活动专科以上学历，具3年大型高层物业管理经验，有开辟精神，综合素质强，良好沟通水平页脚内2容10工程部经理负责供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、自控系统等设备设施的正常运行和养护工程师以上职称，3年以上本职工作经历,熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯自控设备等的管理运工程主管协助本部门经理做好各系统设备的日常维修保养及对客的维修工作。2年以上本职工作经验，实操水平强，熟悉各系统工作运作情况和工作原理。物业部主管负责住宅部份的日常管理工作。大专以上学历，具3年以上物业管理经验，综合管理、协调和技术能力均较强商管部主管负责商场日常管理工作和对客服务管理工作，协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作大专以上学历，具3年以上商业物业管理经验，综合管理、协调和技术水平均较强保安部经理负责商场、综合楼、酒店公寓的治安和车辆管理工作转业军人，军事素质好，具3年物业保安部管理经验0消防主管负责商城消防安全管理工作，主持消防中控室日常管理工作，监管消防系统维保单位对消防系统的维保工作。转业军人，军事素质好，具3年以上酒店或者商业物业消防设备管理经验，熟消防各项工作程六、管理经费七、前期准备工作页脚内2容10的收费标准。其内容包括：页脚内2容10页脚内2容108.1.1项目批准文件；0页脚内2容108.3.1验收项目：1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。页脚内2容10九、日常管理运作工作内容处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、整理档案、走访、回访工作标准跟踪监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；巡视日常：2遍/天；入伙期间：8小时/天页脚内2容1走访3次/周；1遍/月回访处理率：100%;回访记录100%检查内容及处理方法检查项目1.装修巡视2.投诉接待3.违章检查4.外观检查处理方法1.记录巡视发现的问题，采集商户的反馈意见；2.对巡视中发现的问题，分类实行处理：1)填写意见转程表；2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联络工程部维修3)即行关闭轻微不合格项目4)发现违章行为按“违章处理规定”执行5)发现的严重不合格，填写纠正措施报告考核标准平时日检、周检、月检按房管工作手册考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范物业”的考核验收标准主要内容运行组值班：保障商城供水、供电、电梯、空调等正常运作并作好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；秩序：搞好设备房的物品管理，增强安全防范工作。维修组负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施实行全面巡视、检查，发现问题即时处理。检查项目及处理方法检查项目低压配电柜；变压器；发机电；水泵；水池、水箱；风机；防盗监控系统；空调设备；火灾报警控制系统；气体自动灭火系统；防火卷帘门；消防检；疏散出口批示灯；自动喷火灭火系统；烟、温感系统；干粉灭火器。处理方法对轻微不合格项实行整改，严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按工作手册标准年终考核按国家“优秀示范物业”标准考核工作安排处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、整理档案、走访、回访24小时机电运行主要工作房屋本体室内：小修30分钟，普通故障2小时，不超过8小时，楼梯、墙面：发现问题按原样即时修复，每年全面检查一次，3-4年全面修补刷漆一次。页脚内2容1天面：每年全面检查一次，每年雨季前检查一次，发现破损即时修补。公共设施污水系统：每月检查一次，发现问题即时修补道路车场：每天检查一遍，随坏随修；供水、电气：每月细检一遍，发现问题即时修补公共照明：每月检查一遍，发现问题即时修补检查内容及处理方法检查项目地基基础；墙体；楼梯扶手；防水层；水池水箱；消防设施；标示；楼板地面砖；上下水管；设备房；清洁设备处理方法对轻微不合格项实行整改，严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按维修工作手册考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范物业”的考核验收标准工作安排进出口、停车场：24小时消防设施：1遍/周商城安全，车辆运行，违章行为：24小时车辆保管：24小时突发事件：5分钟内责任保安到达现场页脚内2容10学习训练学习法规：1次/周演示培训：1次/周检查内容及处理方法检查项目1.查可疑人员和外来人员；2.查违章停车、违章装修；3.查室外施工、搭建情况；4.查高空抛物，乱仍垃圾现象；5.查破坏绿化、占用绿地现象；6.查漏水、漏电现象；7.查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法对轻微不合格项实行整改，严重不合格项上报保安部经理并提出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按保安工作手册、车场管理工作手册考核年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范物业”的考核验收标准工作安排地面清扫；垃圾清运；楼道清扫、喷药；楼面清扫；工作内容道路清洁2次/天；每月用水冲刷一次；12小时/天页脚内2容10清扫3遍/周；清洗2遍/月垃圾清运清运2遍/天；2遍/周检查内容及处理方法检查项目1.马路、人行道、绿化地；2.停车场、岗亭；3.垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；4.电梯、楼道、走廊、楼道灯具；5.大堂地面、墙面；6.宣传栏、标示。处理方法部经理并提出纠正措施考核标准平时日检、周检、月检按清洁工作手册考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范物业”的考核十、系统培训工作格率达100%。页脚内2容1010.2培训经费。第一年按人均300元标准，正常年份按2%的标准从管理10.3培训规定。培训统一由公司人事部组织考勤，考勤记录列入年终考核内容，占综合考评成绩的20%。10.4培训奖惩。笔试、实操考试中前三名者，分别赋予奖励；新上岗未经10.5培训计划：岗前培训计划和常规培训计划10.5.1岗前培训计划如下表：培训类别培训对象培训方式培训考核公共知识培训全体员工公司简介；物业管理基础知识；员工守则；公司规章制度；职业道德安全防火教育；普法知识；礼貌用语集中培训个别培训笔试通过方能上岗管理人员培训部门经理主管物业管理岗位资格培训；经理岗位职责培训；现代物业管理实务外送培训集中培训管理员培训班长领班物业管理岗位资格培训；各专业岗位职责培训；公文写作培训集中培训个别培训普通员工培训操作层员工岗位职责培训；专业技能培训集中培训笔试、实操考试通过方能上岗10.5.2常规培训计划如下表：培训类别对象方式周期考核公共知识培训全体员工物业管理基础知识；员工守则；职业道德；安全防集中培训每年循环培训一次每年笔试一次管理人员培训部门经理主管现代物业管理动态；物业管理专业知识及相关法基础英语；外送培训集中培训每年培训两次每年笔试一次管理员培训领班I;与岗位相关的质量体系文件；专业知识和专业技术培训；公文写作培训集中培训外送培训每季培训一次每年笔试实操考试一次普通员工培训操作层员工与岗位相关的工作手册；与岗位相关的专业知识；专业技能培训集中培训理论技能每月各培训一次每年笔试考试一次，半年实操考试一次011.1统一培训，为确保管理工作早日走上正轨，实现对“鲁邦国际风情街”规培训包括内部和外送培训。确保管理人员100%,持证上岗，全员