2023年房地产估价师《估价原理与方法》重点考试题库高分预测测试题

2023年估价原理与方法题库

题号一二三四五六阅卷人总分

得分

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。

2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、地区、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

书写的答案无效：在草稿纸、试卷上答题无效。

A卷（第I卷）

第I卷（考试时间：120分钟）

一、单选题

1、城市租金支付能力由高到低排序正确的是（）。

・A.零售业、专业服务业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

"・B.专业服务业、零售业、轻工业、批发业、高密度多层住宅

凶・C.批发业、零售业、专业服务业、轻工业、高密度多层住宅

爰

・D.轻工业、零售业、专业服务业、批发业、高密度多层住宅

答案：A

本题解析：

城市内不同用途的地租支付能力如图3-1所示：

地

租

支

付零售业

能

力

业

批发

业和

轻【:

业、

服务

住宅

多层

宅

平房住

农业

0

心距离

离市中

区

住宅

多层

区

住宅

平房

胡务区

能力

支付

地租

途的

同用

内不

城市

图3-1

，并且

下降

或者

上升

持续

程是

动过

的变

价格

地产

当房

格，

来价

产未

房地

测算

势法

期趋

用长

2、运

算。

进行测

用()

宜选

，则

接近

大致

比率

幅度

降的

或下

上升

各期

法

减量

均增

A.平

度法

展速

均发

B.平

均法

动平

C.移

匀法

数修

D.指

：B

答案

:

解析

本题

法

速度

发展

平均

点］

［知识

积为

筑面

分建

共部

的公

分摊

,应

2m2

积为13

使用面

,套内

145m2

面积为

内建筑

宅的套

某套住

3、

2。

()元/m

格为

的价

计算

面积

建筑

宅按

套住

则该

m2,

0元/

为350

的价格

积计算

建筑面

按套内

9m2,

0

A300

B.3277

C.3295

D.3599

：C

答案

:

解析

本题

x?

的价格

面积下

内建筑

格=套

下的价

筑面积

式，建

根据公

，可

依题意

套黑1黑=35OOX禹=3295（元/m>

4、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。

•A.办公

•B.商业

•C.居住

•D.工业

答案：C

本题解析：

居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要

求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密

性。

5、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（）进行估价。

•A.市场法

•B.收益法

・C.假设开发法

•D.成本法

答案：D

本题解析：

成本估价法适用的对象十分广泛，新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可

以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、

计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。

6、下列叙述反映"阳阳偏盛"的是

•A."重寒则热，重热则寒"

•B."阳虚则外寒，阴虚则内热"

・C."阴胜则阳病，阳胜则阴病"

・D."阴阳离决，精气乃绝"

答案：C

本题解析:

阴阳偏胜即阴胜、阳胜，是属于阴或阳任何一方高于正常水平的病变。"阳胜则热，阳胜则阴病"：

阳胜一般是指阳邪致病，是阳的绝对亢盛；但阳长则阴消，阳偏胜必然要导致伤阴，故说阳胜则

阴病。"阳胜则热"，是指因阳邪所致疾病的性质而言；"阳胜则阴病”，是指阳胜的病变必然损伤

人体的阴液。“阴胜则寒"，是指因阴邪所致疾病性质而言；阴胜则阳病”，则是指阴胜的病变必

然损伤人体的阳气。

7,某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年，用途为工业，现可依法

变更为商业用地，容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地50年期的建设用地

使用权楼面地价为2000元/m2,工业用地报酬率为6%；变更后条件下40年期的商业建设用地

使用权土地单价为12000元/m2,商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的

地价款为（）万元。

•A.4000

•B.4004

•C.4021

•D,4037

答案：D

本题解析：

该类工业用地30年期使用权楼面地价为：

匕=%

(i+y)v-i

二2000x

该类商业用地30年期土地使用权土地单价为:

(i+y广T(i+y)"-i

v=v

nx(i+W'T

(1+10%)g°X[(1+10%广-1

=12000x

[(1+10%)"-1

=11567.89(元/nf)

故补地价（总价）=11567.89x5000-1746.60x2x5000=4037（万元）。

8,按房地产的（）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

•A.收益性

・B用途

•C.市场性

・D.地段

答案：B

本题解析：

居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。

9、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年

会在上一年的基础上增长2%,则该类房地产的合理经营期限应为（）年。

A.34

B.35

C.36

D.37

答案：C

本题解析：

根据公式求得该类房地产的合理经营期限为：l—E（1+gE）n-l=0,18-9x（1+2%）n-l=

0,n=36（年）。

10、”......三阳脉衰于上，面皆焦，发始白......"是指

A.男子，六八

・B.男子，七八

•C.女子，六七

•D.女子，七七

答案：C

本题解析：暂无解析

11、黑睛由何脏之精气上注濡养

•A.心

•B.肝

・C.脾

•D.肺

答案：B

本题解析；

肝调节血量：人动则血运于诸经一一全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏一一以备不时之需。

五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，

称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

12、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于

•A.怒则气上

•B.惊则气乱

•C.悲则气消

•D.恐则气下

答案：A

本题解析：

七情影响脏腑气机如下：（1）怒则气上一一过度愤怒，使肝气横逆上冲一一头胀头痛、甚则呕血、

昏厥。（2卜喜则气缓一一过喜使心气涣散，神不守舍一一精神不集中，甚则失神狂乱。（3）悲则气消

一一过度悲忧，损伤肺气一一精神萎靡，气短乏力。（4）恐则气下一一恐惧过度，使肾气不固，气

泄于下一一二便失禁，甚则遗精，昏厥。（5）惊则气乱一一，11、无所倚，神无所归，虑无所定一一，11、

悸，惊恐不安。（6）思则气结一一思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结一一脱腹胀满，纳呆便海。

13、收益法是以（）为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的

因素。

・A.均衡原理

•B.替代原理

•C.预期原理

•D.未来趋势原理

答案：C

本题解析：

房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市

场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。

14、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深

度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

答案：B

本题解析：

在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均

数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格

的计算.否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值

或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求

得的路线价失去代表性。

15、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工

程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵

押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

•A.2500

•B.3000

•C.3500

•D,4000

答案：B

本题解析：

将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值=未设

立法定优先受偿权下的价值一拖欠建设工程价款一（已抵押贷款余额+社会一般抵押率）一其他

法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值=6000-1000-（10004-50%）=3000

（万元）。

16、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2,可转让土地面积的比率是60%,预计可转

让土地的价格是3000元/m2,则可转让土地的价格是（）。

•A.2500万元

•B.3500万元

•C.3600万元

•D.3000万元

答案：C

本题解析：

可转让土地的价格=可转让土地单价x面积x可转让土地面积的比率=20000x60%x3000=3600

（万元）。

17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500万m2和4800元/m2,采用平

均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。

•A.4800

•B.5124

•C.5801

•D.7124

答案：C

本题解析：

当房地产价值或价格时间序列的逐期发展速度大致相同时.，可以采用平均发展速度法进行预测。

平均发展速度法的计算公式为：

在此题中，由公式

{图2}

其中PO=3500元/m2；P5=4800元/m2：n=5年，得t=1.0652,P8=POxti=3500x1.06528=5801.19

（元/m2）o

18、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%,余款半年后

一次付清，假设年利率为8%,家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类

似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。

•A.4387

•B.4398

•C.4500

•D.4887

答案：B

本题解析：

本题考查的是建立比较基础。"含家电家具的成交价格为50万元，首付40%,余款半年后一次付

清"，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价

格。（50-5）x40%+（50-5）x60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）.

19、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2

和6300元/m2,根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5

和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是

（）元/m2。

•A.-100

•B.-50

•C.50

•D.100

答案：B

本题解析：

具体计算过程如下：

①采用加权算术平均法计算的最终的比较单价：

最终比较单价V=6800x0.3+6700x0.5+6300x0.2=6650（元/m2）。

②中位数计算的最终的比较单价：

中位数是把修正和调整出的各个比较价值按由低到高的顺序排列，如果是奇数个比较价值，则处

在正中间位置的那个比较价值为综合出的一个比较价格值；如果是偶数个比较价值，则处在正中

间位置的那两个比较价值的简单算术平均数为综合出的一个比较价值。本题采用中位数法计算最

终比较单价为6700元/m2。

③采用加权算术平均法与采用中位数法计算的最终的比较的差值：

差值=6650—6700=-50（元/m2）。

20、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（）。

•A.一般因素

•B.区域因素

・C.个别因素

・D淇他

答案：B

本题解析：

对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。其中，

一般因素是指对广大范围的房地产价格都有影响的因素，如宏观经济发展状况、供求状况、物价

变动、利率水平、货币政策、汇率等。区域因素是指房地产所在地区的自然条件与社会、经济条

件，这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的房地产价格有决定性的影响。主要表现在

该地区的经济繁华程度、交通条件、基础设施、位置、气候条件、环境质量等。因此当地经济发

展属于区域因素。

21、在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

・A.成交价格

•B.市场价格

•C.交易价格

•D.正常价格

答案：D

本题解析：

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。在交易情况修正中之所以要以

正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是因为比较法估价要求选取多个可比实例。这样，

如果以正常价格为基准，就只有一个比较基础，而如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较

基础。

22、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护（）。

,A.债权

•B.物权

•C.二者皆可

•D.二者皆不

答案：B

本题解析：

物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的

任何其他人，因此又称"绝对权""对世权"。债权是权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的

权利，债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或者不为一定行为，因此债权又称为

"相对权""对人权"。在特定的房地产上，既有物权又有债权的，优先保护物权；有两个以上物权

的，优先保护先设立的物权，但法律另有规定的除外。

23、运用路线价法估价的步骤一般分为（）。

・A.划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修正率表一计算临街各宗

土地的价格

•B.划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临街宗地一调查评估路线价一制作价格修正

率表一计算临街各宗土地的价格

•C.调查评估路线价一划分路线价区段一设定标准深度一选取标准临街宗地一制作价格修正

率表一计算临街各宗土地的价格

・D.选取标准临街宗地一划分路线价区段一设定标准深度一调查评估路线价一制作价格修正

率表一计算临街各宗土地的价格

答案:B

本题解析：

运用路线价法估价一般分为六个步骤：①划分路线价区段；②设定标准临街深度；③选取标准

临街宗地；④调查评估路线价；⑤编制价格修正率表；⑥计算临街土地的价值或价格。

24、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（）修正。

A.增价

B.减价

C.不变

D.相对比例的调整

答案：A

本题解析：

房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接比

较；或是设定某种“标准房地产“，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况

间接比较。无论是直接比较还是间接比较，如果可比实例状况比估价对象状况好，则对可比实例

的成交价格进行减价调整；如果可比实例状况比估价对象状况差，则对可比实例的成交价格进行

加价调整。

25、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

・A.环境因素

•B.自身因素

・C.视觉因素

•D.人口因素

答案：B

本题解析；

房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产