从物权法看小区车位所有权的归属问题

PAGEPAGEIV摘要随着我国经济的蓬勃发展，汽车已经成为了我国居民重要的代步工具，随之而来的是车位供求矛盾空前尖锐，关于小区车位的诉讼也频频发生。针对小区车位的问题，《物权法》第74条对其权属进行了初步的规定，但其规定并不明确，对很多种类的车位的归属也没有进行界定。虽然之后出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，各地方也纷纷规定了地方性法规，但在实践中仍不能解决所有的问题。本文认为，要解决小区车位的纠纷，最根本的就是确定不同种类车位权属。因此，本文将立足住宅小区车位权属的现实情况，借鉴外各个国家和地区的先进立法例，对我国《物权法》以及《区分所有权解释》中的相关规定进行分析，从面对我国车位权属及使用制度的完善提出相应的建议。关键词：小区车位；权利归属；建筑物区分所有权理论；物权法AbstractWiththevigorousdevelopmentofChina'seconomy,thecarhasbecomeanimportantmeansofChineseresidents,arespacesthatcomewithunprecedentedsharpcontradictionbetweensupplyanddemand,proceedingsinrespectofcommunityspacesalsooccurfrequently.Fortheproblemofcommunityspaces,74thontheownershipofthepropertylawhasbeenprovided,butitsprovisionswerenotclear,norofbelongingtoavarietyofspacesdefined.Althoughcameafterthetrialofcondominiumownershipdisputeexplanationsonseveralissuesconcerningthespecificapplicationoflaws,alllocalitieshavealsoprovidedlocalregulations,butitdoesnotresolvealltheproblemsinpractice.Thispaperarguesthattoresolvedisputesinthecommunityspaces,themostfundamentalistodetermineownershipofdifferentkindsofspaces.Therefore,inthispaper,basedontherealitiesoftheownershipofresidentialspaces,drawoutsidetheadvancedlegislationofthevariouscountriesandregions,thepropertylawofthePRCandtheownershipintheinterpretationoftherelevantprovisionsof,fromthefaceoftheperfectionofChina'ssystemofownershipanduseofparkingspacesputforwardappropriateproposals.Keywords：Residentialparkingspaces;ownership;theoryofbuildingdifferentiationownership;propertylaw

目录6008本论文是在老师的谆谆教诲和指导下完成的，论文从选题、构思到定稿无不渗透着导师的心血和汗水；教授渊博的知识和严谨的学风使我受益终身，在此表示深深的敬意和感谢。 II4988我还要感谢含辛茹苦、任劳任怨、望子成龙、不图回报的父母的养育之恩，他们给予我的爱和支持让我顺利地完成了自己的学业。 II8843最后，因本人水平有限，在文中难免有不足之处，恳请各位老师批评指正。 II10171一、住宅小区车位权属的法理分析 13585（一）住宅小区车位权属问题的理论依据 14833（二）住宅小区车位权属的分类分析 1208901、住宅小区地面车位 241152、首层架空停车位 2319143、独立建设的多层车位 314101二、我国住宅小区车位权属的立法现状 324246（一）《物权法》中处理小区车位问题的三项原则 37386（二）相关司法解释 422086三、我国住宅小区车位权属的立法评析及其完善 521931（一）关于“约定归属” 532501（二）关于“首先满足业主需要” 7198051、该条规定的性质不明确 73192、“首先”之定义界定不清 7200863、“业主”的范围存在疑问 86572（三）关于车位处分方式规定 105931（四）关于车位登记制度 11230961、专有部分车位的登记 1250222、共有部分专用权的登记 1253结语 1320170参考文献 14PAGE14一、住宅小区车位权属的法理分析（一）住宅小区车位权属问题的理论依据按照建筑物区分所有权的理论，在小区的范围内，车位可以分为属于专有部分的和属于共有部分的。“如若属专有部分，则房地产开发企业可以把车位或地下车库分开销售，也叫做单独之不动产物权登记，如果是公用部分，那么房地产开发企业没有权力将车位或车库进行销售，车位（库）的所有权应当属于居住在小区的所有住户共有，不用单独登记进行公示。”陈华彬:《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版。那么如何判断专有部分呢?就针对小区车位而言，很多国家的学说、判例及立法等都逐渐以“范围明确论”来判断车位是否具有构造上的独立性。使用方面的独立性指的是符合社会经济生活的机能，将可否独立使用以及是否具有独立的经济效用作为评判的依据。共同使用设备的不存在等因素认定之下。业主对于特定车位的使用不会影响到其他业主的使用需求；而不使用车位也不会影响业主对于房屋的使用。因此，车位可以具有使用上的独立性。（二）住宅小区车位权属的分类分析目前商品房住宅小区的车位包括住宅小区地面车位、独立建设的多层车车库、楼房首层架空层车位以及小区地下车位几种类型。这几种车位的性质都不完全相同，其归属也应当分别讨论。对小区地下车位的权属问题学术界一向就有较大的争议，本文暂不讨论。1、住宅小区地面车位对于此类车位，本文认为应当归小区各区分所有人共有。地面车位是直接在地面上划出界限设置的，因此车位的产权应当归属于所占土地的土地使用权人。“由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的所谓产权，实际上就是土地使用权。”陈华彬:《现代建筑区分所有权制度研究》，法律出版社陈华彬:《现代建筑区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版。同时，《物权法》74条第2款赋予了当事人约定归属的权利，但是当事人未进行约时，该如何确定归属，《物权法》没有规定。这也造成了实际执法中的困难。2、首层架空停车位楼房首层架空层位于建筑物的底部，是建筑物不可分割的一部分。但是首层架空车位的权利归属应当分情况来讨论。根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定，层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。所以，如果楼房首层架空停车位层高较矮，低于2.2米，不单独计算建筑面积，也不参与计算建筑容积率，而是依附于计算容积率的房屋的。此时，首层架空车库是房屋建筑的从物，是共有部分，应当由设置架空层的该幢建筑全体业主共有。而当首层架空车库的层高在2.2米以上，那么根据规定，它可以计算建筑面积，参与计算建筑容积率、分摊土地使用权，这时其就不再是住宅建筑的从物了，成为了区分所有权的专有部分。3、独立建设的多层车位小区内独立建设的多层停车位即立体停车楼，是专为停车的目的而建设的独立建筑物，具有结构和利用上的独立性。它是一栋独立建造的建筑物，独立计算建筑面积，参与分摊土地的使用权。而且在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》以及《建设工程规划许可证》等法律文件，都明确规定了这种经营性停车位的土地使用权面积，因此该种类型的车位是计算建筑容积率的。所以，根据建筑物区分所有权的相关原理，这种停车位可以成为区分所有权的专有部分。二、我国住宅小区车位权属的立法现状（一）《物权法》中处理小区车位问题的三项原则一是“首先满足业主的需要”的原则。这是由车位的性质所决定的。车位属于小区的配套设施，是小区整体环境内容的组成部分，是为了业主的居住便利而设置的，其使用和转让应当服从于全体业主的利益。其次，规定了“占用共有道路或者其他场所停放汽车”为法定共有。根据是《物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”再次，该条还规定了按照“约定”来处理的原则。除了法定共有以外的车位，都应当属于当事人约定的范围。面对于约定的方式，第74条规定的是出售、出租和附赠，但此处应当作广义的理解。王利明:《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版。（二）相关司法解释最高法院于2009年3月23日出台了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，其中第5条规定：“建设企业根据一定分配比例按照销售、附赠或出租的形式将车位处理给小区住户，应当视为其满足物权法地74条“必须首先满足小区住户的要求”的规定。该条规定对《物权法》第74条第一款中“首先满足于业主需要”的规定进行了解释。主要明确了两条原则：一是国家规划部门应当实际考虑小区的实际情况，确定车位的配置比例，开发商有义务在配置比例的范围内满足业主的停车需要；二是，开发商仅有义务满足业主的需要，至于是运用何种方式，是出售、附赠还是出租，法律并没有进行强制性规定，由开发商自主决定。另外，“满足业主的需要”是指在一定的时间上满足全体业主合理数量的需要。当业主以不合理的需要为由提起诉讼，请求开发商承担责任时，人民法院应不予支持。三、我国住宅小区车位权属的立法评析及其完善（一）关于“约定归属”在《物权法》立法过程中，《物权法（草案）》第74条先后修改了五次，第三次审议稿中规定，“对于车位所有权的划分，如有有明确规定，应根据约定来执行，为制定约定或约定模糊的，除了建设单位等可以证明拥有所有权的，所有权归建筑区分所有权人。第四次审议稿修改为“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”但到了第七次审议稿也就是最后一稿的时候，却删除了“没有约定或约定不明确的，属于业主共有。”庄胜荣、谢天仁:《公寓大厦宝典》，书泉出版社1998庄胜荣、谢天仁:《公寓大厦宝典》，书泉出版社1998年版。一种观点认为车位、车库由开发商所有。主要理由是根据《物权法》74条第2款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”温丰文:《建筑物区分所有权之研究》，三民书局1992年版。可知该款隐含的逻辑前提是，开发商享有车位、车库的所有权，只有该权利归属开发商，才可作出“温丰文:《建筑物区分所有权之研究》，三民书局1992年版。另一种观点认为车位、车库应归业主所有。理由一，通常开发商与业主签订合同时，通常会使用早就拟好的格式合同，如果合同双方对于格式条款的有关内容产生争议，可以根据我国《合同法》第41条规定的解释规则，作出不利于开发商的解释。理由二，开发商作为强势方，在信息资源、缔约能力和举证能力上明显强于业主，如果开发商没有在合同中明确约定车位、车库的归属，可视为己选择放弃了车位、车库的所有权。理由三，从立法史的角度看，《物权法》的立法过程中，其草案中规定了没有约定或约定不明应当由业主共有，也支持上述观点。杨立新主编:《<最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案例司法解释>理解与运用》，法律出版社2009年版。尽管从将车位、车库归属业主所有更利于保护业主的利益，笔者认为推定属于开发商所有更符合立法意图：第一，《物权法》颁布前，考虑车位、车库是小区建筑的配套设施，从效用角度出发应推定为业主共有。第二，《物权法》最终出台，删除了前几次稿件中均规定的“未约定或约定不明确时，归属于业主共有”，体现了立法者的态度和立场的发生了变化，在市场经济下，推定为发开发商所有能够刺激开发商建造车位、车库的动力，创造更多的社会财富。另外，随着我国不动产登记制度、房地产信息公开制度等相关法律制度的日益完善，开发商依靠强势地位拥有的特权慢慢消失，推定为归属开发商所有更符合现代经济的发展趋势。（二）关于“首先满足业主需要”1、该条规定的性质不明确本文认为，应当明确“首先满足业主需要”的规定是授权第三人规范。《区分所有权解释》草案中曾经这样规定，“建设单位在没有保证小区住户根据规划文件相关车库配置的比例，通过市场售价购买或租赁等方式获得建筑区划内规划用途是摆放汽车的车位的前提下，按照销售、赠送或抵债方式等处理给小区业主之外的其他人的，视为不符合我国物权法第七十四条必须保证满足小区住户的需求的规定。“建设单位违反《物权法》第74条第1款的规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位通过出售、赠与或者冲抵债务等方式处分给业主以外的人，没能按照本解释第9条第1款的规定购买或者租赁到车位的业主请求确认该行为无效的，应予支持。”本文认为可以在今后的法律法规、司法解释中明确该条规定属于授权第三人规范，对于违反该条规定的，可赋予小区业主向人民法院申请撤销开发商与小区外第三人合同的权利。2、“首先”之定义界定不清对于这个问题主要有以下的几种意见：一是认为这里的“首先”是指车位仅可以出售或出租给业主，如果业主有能力购买则可以出售，如果业主没有能力购买则应当出租。也就是说，不论其他人的条件是否高于业主，都不能处分予业主以外的第三人。江帆:《我国<物权法>第七十四条车库问题法律制度研究》，华东政法大学2010硕士学位论文。这样的规定确实是充分保护了业主的利益，但是却严重挫伤了开发商的积极性。因此这种观点是不合理的。江帆:《我国<物权法>第七十四条车库问题法律制度研究》，华东政法大学2010硕士学位论文。李敏:《住宅小区停车位、车库的权属分析》，中国社会科学院2012年硕士学位论文。本文认为，可以通过以下的方式来增强其可操作性：首先，为业主表达其购买、租赁车位的意思设定一定的期限。开发商应当通过书面等合理的方式征求业主的意见，如果在一定的期限内业主没有答复，则视为业主没有停车的需要；3.其次，可以由有资质的专业评估机构对车位的价格进行评估，防止业主和开发商在价格问题上产生无休止的争议。如果按照评估后的价格，小区业主仍不愿意购买或者租赁，开发商就可以向小区以外的第三人出租、出售。最后，还可以限制开发商对外出售车位的比例。3、“业主”的范围存在疑问这里讨论的问题主要是指小区的房屋承租人的停车需要是否属于“首先满足”的范围。承租人是指承租了住宅小区的房屋以用来居住或使用的人。承租人对于小区内的房屋仅有占有、使用权，并不是小区的业主，那么他们的停车需要是否应当得到“首先满足”?住宅小区房屋的承租人虽然不是小区的业主，但对小区的车位有着直接的使用需要，应当属于“首先满足”的范围。本文认为，由于承租人是暂时居住在小区内的，其不能像业主一样购买获得小区车位的所有权，但是在租赁期内，其对小区车位应当享有优先的使用权，享受与业主一样的待遇。上海市《关于商品房项目附属地下车库（位）租售问题的暂行规定》第二条规定：“附属地下车库（位）需出租的，应按物价部门规定的收费标准租赁给本商品房小区内的房地产权利人或商品房承租人，租赁期限不得超过其承租房屋的租赁期限。”该规定即考虑了房屋承租人的停车需要，将其纳入了“首先满足”的范围，可以说是非常合理的.赵海乐:《论我国台湾地区的法定停车位制度及其启示》，载于《北方法学》2011年第五期4、业主进行再转让其车位是否符合“首先满足业主需要”“首先满足业主需要”的规定主要是防止开发商将车位处分给小区业主以外的第三人的，那么业主在再处分车位时是否要受到该条的约束呢?本文认为这应当分两种情况来讨论：在车位随着房屋一并处分的情形之下，车位自然可以随着房屋一并处分给业主以外的第三人，不受该条款的限制；而在仅处分车位的权属时，则应当“首先满足业主需要”的条件，应以合理的方式告知该住宅小区的其他业主。如果本小区其他业主不愿意购买或承租的，业主就可以将其车位可将其处分给小区业主以外的第三人。另外，对已经抵押的车位在实现抵押权时是否应当是否应受《物权法》第74条第1款的“首先满足业主的需要”的限制，笔者认为，从住宅小区车位配套服务于本小区的性质功能和《物权法》第74条规范目的来看，抵押权人在实现抵押权时，应首先满足业主的需要，将住宅小区车位处分给本小区的其他业主。为了确保小区业主的合法利益，在实现设定在住宅小区车位上的抵押权时，应当进行一定的限制：一是车位不能以折价的方式归抵押权人所有，除非抵押权人恰好为本小区的业主；二是车位在变卖、拍卖之前，应当首先以适当的方式通知本小区的业主，只有在本小区的业主没有购买该车位的意愿时，才能将该小区的车位变卖给小区以外的第三人或者进行公开拍卖。（三）关于车位处分方式规定关于住宅小区车位的处分方式，《物权法》第74条主要规定了出售、附赠和出租三种。那么对小区车位享有处分权的人可以与对方当事人自由约定通过何种方式进行处分，是出售、附赠还是出租。但是，在现实操作中，由于开发商拥有绝对强势的地位，实际掌握了对于处分方式的决定权，导致“只售不租”等现象大量出现，引发了很多的纠纷，在实际上损害了业主的合法权益，增加了业主的负担，也导致了小区管理秩序的混乱。另外，在小区业主转让其专有的车位时所应受到的限制，我国法律中也没有明确的规定。由于属于专有部分的车位具有独立性，所有人可以以出售、出租、出借、抵押等方式将车位单独处分；也可以将其随房屋单元一并处分。但是，业主同时转让房屋单元和停车位的，其能否将二者分别转让给不同的受让人呢?比如将房屋单元转让于甲，而将停车位转让于乙。针对这一问题，目前北京市的做法值得借鉴。其《北京市城市房地产转让管理办法》第13条规定：“在转让房地产过程中，根据我国与本地区规定能够可以分开转让的车库等附属设施不附带同时转让的，应当在转让合同中做出明确说明，未做细致说明的，默认为一同转让。这显然是把车位车库与房屋单元视为两个完全独立的不动产来处理的。根据有关民法理论，如果没有主物的存在，从物是无法独立发挥作用的。而属于专有部分的车位显然没有这种特点，即使其与建筑物分离，车位、车库仍然能够独立发挥其停放机动车辆的作用。因此，本文认为，属于专有部分的车位不应当作为从物，可以与房屋单元分开转让予不同的受让人。（四）关于车位登记制度我国《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，在对属于不动产的车位进行处分时，应当对其权属变更进行登记。但是我国并没有建立车位的登记制度，助长了实践中小区车位权属的种种纠纷。为了明确小区车位的权属，保护其权利主体的利益，应当保证其公示公信