龙驹古寨文化旅游区旅游基础设施建设项目可行性研究报告

可行性研究报告2 1.2项目地点 1.5主要依据的法规、规范及标准 1.6研究范围 3-1.7项目研究过程 3-1.8项目概况 4-1.9投资估算及融资方案 1.10主要经济技术指标 61.11生态效益与社会效益分析 61.12研究结论及建议 第二章项目提出的理由及必要性 9-2.1项目提出的理由 2.2项目建设的必要性 3.1自然条件概况 3.2历史人文概况 3.3社会经济概况 3.4旅游区位分析 3.5可进入性分析 3.6龙驹古寨文化旅游区发展判断 20-3.7工程技术条件分析 第四章旅游资源概述 23-4.1旅游资源的单体分类 4.2旅游资源的空间分布 4.3资源综述 4.4主要资源单体描述 26-4.5旅游资源综合评价 29- 31-5.1丹凤县客源市场现状 5.2市场破局 31-5.3市场定位 32-5.4客源市场细分 35.5市场预测 第六章项目总体规划概述 36-6.1旅游区总体战略 6.2旅游区总体定位 6.3空间布局与旅游亚区的定位 40- 7.1基础设施现状 7.2道路交通建设方案 7.3电力电信建设方案 7.4给排水建设方案 7.5环卫设施建设方案 8.1生态环境保护方案 8.2人文环境保护方案 第九章节能降耗措施 9.1相关法律及设计规范 9.2节能降耗措施 第十章景区安全与防灾 65-10.1消防方案 10.2抗震设计 66-10.3地质灾害防治 10.4防洪规划 10.5其它防灾系统 67-10.6旅游安全 69-11.1组织机构 69-11.2人力资源保障 12.1项目管理 12.2项目实施进度计划 12.3实施措施 4 73-13.3投资估算 73- 79-13.5资金使用计划 13.6项目建设顺序表 第十四章财务分析和国民经济评价 84-14.1财务评价指标的选取 14.2财务评价基础数据的选取 14.3经营收入测算 14.4经营成本测算……14.5财务分析评价表…14.7不确定性分析 98-14.8财务分析评价结论 14.9国民经济评价 101- 15.1社会影响分析 15.2社会互适性分析 15.3项目对国民经济的贡献 第十六章结论与建议 01、区位分析图02、现状景观特征图03、客源市场分析图05、道路交通建设图06、基础设施建设图07、绿化结构图08、资源环境保护图09、龙驹老街立面改造方案1.1项目名称1.2项目地点1.3项目性质1.4项目承办单位1.5主要依据的法规、规范及标准1.5.1国家相关法律、法规10.国务院《风景名胜区管理条例》2006年14.国家计委《投资项目可行性研究指南》2002年1.5.2行业标准、规范3.林业部《森林公园总体规划设计规范》4.建设部《风景名胜区管理条例实施办法》5.建设部《风景名胜区规划规范》1.5.3相关规划成果1.《陕西省旅游发展总体规划2006-2020》2007年，西安建筑科技大学2.《陕西省丹江流域综合规划报告》2008,陕西省水利电力勘测设计研究院3.《陕西省商洛市旅游发展规划》2008年，北京大地风景旅游景观规划院4.《陕西省丹凤县旅游发展总体规划》2008年，商洛市建筑勘察设计院5.《丹凤县县城总体规划》1998年，西安建筑科技6.《陕西省秦岭旅游发展专项规划》2008年，西安陕师大旅游规划设计研究院7.《陕西省旅游规划管理办法》2004年，陕西省旅9.《陕西省自然保护区发展规划(1998-2010)》1998年，陕西省环保局10.《丹凤县龙驹古寨文化旅游区总体规划(2009-2020)》2009年，陕西省旅游设计院11.《丹凤县贾平凹文学艺术苑详细规划》2006年，陕西省旅游设计院12.《陕西省商山森林公园总体规划》2003年，陕西省林业调查规划院划院14.《丹凤县江北区修建性详细规划》2006,陕西城镇规划建筑设计研究院15.《丹凤县江南新区控制性详细规划》2004,陕西城镇规划建筑设计研究院1.5.4相关基础资料1.陕西省人民政府关于“陕南旅游突破发展”的相关文件2.商洛市人民政府关于“丹江文化长廊旅游开发”的相关文件3.丹凤县政府工作报告4.建设单位所提供的有关基础资料5.《丹凤县志》1993年，陕西人民出版社1.6研究范围本报告主要对“丹凤县龙驹古寨文化旅游区旅游基础设施建设项目”进行研究。在项目建设背景及必要性、项目建设条件、市场研究、项目建设方案、环境影响与文物保护、资源节约、景区安全卫生与消防措施、组织机构及人力资源配置、项目管理及进度安排、投资估算及资金筹措方案、财务分析、社会评价等方1.7项目研究过程陕西省旅游设计院受丹凤县发展计划局和丹凤县外事旅游局的共同委托编于2009年3月中旬开始对本项目进行可行性研究，与委托单位共同多次进行现场踏勘。会同景区乡镇政府部门及专家对景区的基础设施状况以及项目影响区域的国民经济情况进行了多方位的调查了解，掌握了丰富的基础资料。根据已审定的项目总体规划按先完善基础设施，再进行景区建设的顺序进行本项目的编制。在征求了有关部门对项目实施的建议和意见后，于2009年4月开始编制报告，经过项目组成员的共同努力，在6月下旬完成了本项目可行性报告编制工作。1.8项目概况1.8.1项目背景丹凤自古是胜游，历代名人荟萃地。商鞅、葛洪、李白、白居易、张紫阳、徐霞客等无不都在丹凤留下了足迹。白居易“我有商山君未见”、赵锻“和如春色净如秋，五月商山是胜游”、许浑“自是无人有归意”……商山丹水，曾引得古人眷恋不已。时至今日，丹凤之名胜古迹仍丰富，以棣花、商镇、龙驹寨镇等丹凤县依托生态优势和厚重的历史文化积淀，顺应商洛市建设“丹江文化旅游长廊”的战略部署，全力打造文化旅游名县，使丹凤成为西安的“后花园”。同时，丹凤县实施旅游精品战略，围绕“一山(商山)一水(丹水)一名人(贾平凹)”做文章。在做大做强“丹江漂流”品牌项目的基础上，相继配套开发建成了四皓碑林园、凤冠山风景区等一批旅游重点项目。县上提出全力打造龙驹古寨文化旅游区。1.8.2龙驹古寨文化旅游区建设范围龙驹古寨文化旅游区位于商洛市丹凤县，西起丹凤县棣花镇的西街村，东至月日乡的江湾村，南北至丹江两岸山脊线，规划建设面积约65km²。范围以商山丹水为中心，包括平凹旧居、二郎庙、四皓墓及碑林、商山森林公园、商山风情园、商鞅邑城、万湾梅园、凤冠山石窟、龙驹老街、船帮会馆、龙头山、紫阳宫、1.8.3项目建设目标1.8.3.1旅游区建设目标在未来的发展中，龙驹古寨要逐步建设成为丹凤县首选的山水观光休闲胜地与秦楚文化体验胜地、旅游龙头景区、王牌景区；商洛市旅游特色景区，市旅游名片之一。陕西省最具特色的秦楚文化休闲体验旅游第一品牌；秦楚豫地区秦楚文化与自然山水有机交融的著名休闲旅游胜地；中国最具影响的秦楚文化休闲体1.建设完好的旅游交通体系，形成科学、合理的旅游线路体系。达到旅游2.建设旅游专用停车场。实施现代化管理，提供优质服务，场地平整、环1.9投资估算及融资方案经估算，本项目总投资23344万元。其中工程费用18270万元；其它费用3962万元；基本预备费1112万元。1.9.2融资方案资金筹措方案为：拟招商引资1617万元，占总投资的7%;拟申请资金21727万元，其中国债资金17382万元，占申请资金的80%,总投资的74.5%;地方政府配套资金4345万元，占申请资金的20%,总投资的18.5%。资金筹措方案资金额(万元)占申请资金总投资比例招商引资7申请资金国债资金地方政府配套1.9.3资金使用计划本项目计划安排2年建设，第一年投资占总投资的55.8%;第二年投资占总投资的44.2%。1.10主要经济技术指标通过分析计算，项目的各项财务经济指标均达到或好于行业的基准指标。总投资收益率为16.10%;全部投资财务内部收益率(税前)为13.52%,高于基准收益率7%;Ic=7%时财务净现值(税前)为13146万元；项目资本金净利润率为12.08%;资本金财务内部收益率为11.10%,高于项目设定的基准收益率6%;项目投资回收期为8.86年(税前);通过以上的财务数据表明，本项目在财务上1.11生态效益与社会效益分析1.11.1生态效益本项目总投资中生态系统保护与文物保护项目投资占38.7%,即安排两大量的自然生态恢复、保护以及文物保护项目，这些投资项目的完成将能有效地维护并促进该区域生态系统的完整性和文化文物的丰富性。主要生态效益有：1、改善龙驹古寨文化旅游区生态环境，促进生态系统良性循环；2、对丹江流域实行湿地保护保育及生物多样性保护，能有效地保护丹江流3、改善旅游区及旅游区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识；1.12研究结论及建议1.12.1结论2.1项目提出的理由2.1.1国内旅游业已进入全面提升的战略期我国绝大部分省份已逐渐产生中距离及出国旅游需求，由传统观光排浪式向观光与休闲度假旅游转变。进入“十一五”中国旅游迎来了旅游业发展的重要战略机遇期，中国旅游正从新的起点向旅游强国迈进。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游、体验旅游正成为旅游业发展的主导潮流。2.1.2旅游竞争加剧，文化特色成为焦点也是提升旅游品位的重要内容，更是新世纪旅游竞争的重要手段和筹码。进入21世纪，文化消费日渐成为人们的消费热潮，伴随而起的是以历史感悟和怀旧等旅游文化消费现象日渐升温。随着交通网络和基础设施的不断完善，旅游竞争将从过去的景点竞争上升到目的地竞争，甚至区域的竞争，文化特征将成为竞争2.1.3旅游区基础设施项目建设是“陕南旅游突破发展”的需要陕西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出，陕南要充分发挥自然环境优美、生物资源和水资源丰富的优势，以建设绿色产业基地为重点，突破龙驹古寨文化旅游区旅游基础设施的建设有利于陕南旅游业突破发展。建设龙驹古寨文化旅游区，是陕西东南线风景旅游区的重要补充。本项目的建设将丰富与深化商洛市商於古道文化旅游中心的内容；丰富商洛市“秦风楚韵、商山洛水”形象的内涵。丹凤县的旅游景区(点)将进一步从点线富集向板块富集化发展，这样可延长游客停留的时间，大幅度提升“商山丹水、秦楚古邑”旅游品牌2.1.4项目工程建设是实现商洛市旅游发展战略规划的需要《商洛市旅游发展总体规划》提出近期建设商於古道山地文化旅游带，龙驹古寨文化旅游区位于此发展带上，是商洛高级别文化旅游资源的富集区，是最能体现商洛秦楚文化的场所。未来应打造融亲水户外康体、古寨民俗休闲、山地生态观光、历史文化体验等于一身的特色文化旅游区，将之建设成为商洛秦楚文化的集中展示地，打响商洛文化旅游品牌。同时本项目实施后，根据《丹凤县龙驹古寨文化旅游区总体规划》的要求，未来龙驹古寨文化旅游区将申报国家AAAAA旅游景区、国家级湿地公园、国家级水利风景区，这样使丹凤作为商洛旅游副中心的作用更加突出。2.1.5基础设施的建设和完善是发展丹凤旅游业的重要前提龙驹古寨文化旅游区所在的丹凤县是一个农业县，经济发展水平不高，基础设施比较薄弱，旅游资源开发利用程度很低，主要存在以下问题：道路等基础设施落后，严重制约了资源的开发与利用。由于开发建设投入资金较少，对外旅游服务主要依托县城。旅游区内住宿、餐饮、娱乐、购物等场所基本为空白。基础设施薄弱，经营管理和服务条件跟不2.1.6龙驹古寨文化旅游区旅游基础设施的建设有利于资源保护与利用2.1.7龙驹古寨文化旅游区旅游基础设施的建设有利于对外开放和招商引资2.2项目建设的必要性2.2.1贯彻科学发展观、构建和谐社会的需要随着经济、社会的发展与生态环境的日益恶化，人们逐渐意识到单纯追求要的举措将会极大的缓解丹凤县经济发展和环境保护之间的矛盾，并在环境得到保护和改善的同时促进经济的进一步发展，使两者形成互动，实现良性循环。2.2.2优化商洛市旅游产品结构，完善区域旅游网络近些年来，商洛旅游发展势头迅猛，已成为国民经济新增长点，旅游产业地位也在不断提升，旅游产业规模不断壮大、成为区域旅游热点地区。但与省内其它地区相比，旅游业发展在省内各地市中较为滞后，主要表现为旅游产业基础薄弱、旅游要素不全；旅游产品结构单一，以观光产品为导向；旅游形象不鲜明、缺乏品牌形象；旅游资源开发空间布局不具合理；旅游开发投入产出比例失调；旅游营销、宣传促销投入少；旅游管理体制问题；市场应对能力有待提升的八大问题。分析商洛旅游发展不足，建设龙驹古寨文化旅游区必将为商洛旅游带来新的突破，改变商洛市旅游产品结构以观光为主的特点，完善陕南旅游网络。具体(1)高起点、大投入，使龙驹古寨文化旅游区成为商洛市旅游的新亮点，进而优化商洛市旅游结构，配合商洛市实现“一心三带六区”的旅游开发新格局；(2)与商洛市其它高品级旅游区(点)形成互补，有利于改变丹凤县旅游开发建(3)丹凤县是豫陕生态旅游线、大西安旅游环线、丹江文化风情旅游线上的重要节点，龙驹古寨文化旅游区的开发有助于三大区域旅游网络的完善。2.2.3以建设旅游强县为目标，实现旅游产业新突破的需要机遇，把丹江漂流做成全省精品旅游景点。二是充分发挥丹凤文化底蕴丰厚的优势，利用贾平凹的名人效应和商鞅、四皓的历史文化效应，打造文化旅游品牌，推动旅游业发展。三是依托丹凤革命老区的资源优势，发展红色旅游产业。四是整合生态、人文旅游资源，挖掘历史文化资源，开发新的旅游项目，挖掘建设龙驹古寨生态文化游乐园区，再现龙驹古寨水旱码头盛景，实现旅游业新突破。搞好旅游宣传促销，拓宽旅游客源市场，打造生态文化旅游名县。而龙驹古寨文化旅游区的建设是以以上四大发展目标为宗旨，是实现建设旅游强县、实现旅游产主要来源之一。产业结构调整成效显著,三产结构也漸超合理。而“十一五”期間,丹凤县提出大力发展现代中药、生态旅游、绿色食品产业，积极开发水电资2.2.5解读并弘扬商於古道历史文化的需要育了大量的杰出文人。深入挖掘丹凤文化内涵，全面解读丹凤4000年以来的悠2.2.6陕西省丹江旅游文化长廊的战略支撐需要展的旅游项目之一，龙驹古寨文化旅游区处于丹江中游，以其独特的古寨文化和丹水风情成为丹江旅游文化长廊中承上启下的重要节点。未来，龙驹古寨文化旅游区要进一步强化在商洛市旅游发展总体格局中的优势区位，强化自身吸引体系建设，打造成丹江文化长廊上的战略支撑节点。2.2.7融入秦岭生态休闲旅游圈·提升丹江旅游品牌的需要丹凤县打造丹凤山地历史文化区品牌是商洛市六大优先发展区之一。丹凤山地历史文化区品牌内涵丰富，主要包含古寨民俗、乡村休闲、遗址观光、山地生态、户外运动等优势品牌。从龙驹古寨文化旅游区与丹凤旅游发展的关系看，龙驹古寨文化旅游区包含了大部分丹凤的高品级旅游资源，属于丹凤的旅游核心区，也是丹凤的先导区和形象认识区。龙驹古寨文化旅游区应积极作为，在文化旅游资源、山地生态旅游资源、乡村休闲等开发上打造特色，形成丹凤旅游品牌2.2.8带动地区社会综合发展、经济发展的需要旅游业是劳动密集型产业。龙驹古寨文化旅游区的发展，将为当地城镇职工就业、农村劳动力的转移提供广阔天地。旅游区的建设将直接或间接为社会提供约700多个人的劳动就业机会。其次由于旅游业具有引爆作用，能带动相关产业的发展，相关产业的发展又能间接提供就业机会。有利于解决旅游开发与当地农民增收的问题。同时，旅游业的发展对人的素质要求较高，也将带动当地劳动者龙驹古寨文化旅游区的发展，将为当地带来人流、物流、资金流、信息流，促进当地的经济发展；将有利于推进农村的改造，可通过餐饮、住宿建设的引导作用推动周边村落的发展，提高村民的生活质量，改善旅游和建设的环境。3.1自然条件概况3.1.1地形地貌米，全县中山地带(海拔1000米以上),低山地带(海拔800—1000米)河谷川垣地带分别占总面积的53.2%、34.3%、12.5%。3.1.2河流水文流域面积1134.46平方公里。丹江年平均流量24.5立方米/秒，最大洪峰流量为3440立方米/秒(1921年),1958年洪峰流量为1760立方米/秒；最小流量0.039立方米/秒(1962年),多年平均总径流量为13.5亿立方米。据丹江丹凤水文站1961-1998年39年径流系列频率计算，按矩法估算统计统计参数1253.1.3气候光热资源充足，年平均日照时数2056小时，年总幅量12平均降水687.4毫米。年平均气温13.8℃,大于0℃积温5103.6℃,大于5℃积温4899.1℃。冬无严寒，夏无酷暑，无霜期217天，年有效生长期长。3.1.4生物资源丹凤县是全省林业大县之一，现有林业用地311.53万亩，占总土地面积的86.3%,其中有林地面积281.9万亩，活立木总蓄积642.98万立方米，森林覆盖3.2.1建置沿革3.2.2人文古迹3.3社会经济概况3.3.1经济区位分析3.3.2社会经济发展平方公里，辖21个乡镇，218个行政村，2418个村民小组，总人口30.18万人，其中农业人口26.97万人。近几年来，丹凤县进一步完善经济发展思路，突出农2008年，全县实现生产总值21.6亿元，比上年增长15.2%,总量及增速均创近年新高。其中：第一产业实现增加值6.14亿元，同比增长7.2%;第二产业实现增加值7.77亿元，同比增长26.1%;第三产业实现增加值7.69亿元，同比增长12.6%。产业结构调整成效显著,三产结构渐趋合理。表3-208年规划区内各乡镇基本概况乡镇名称总人口乡镇农业产值23(6个社区)商镇镇3.4旅游区位分析为此龙驹古寨文化旅游区要进一步强化在商洛市旅游发展总体格局中的优3.5可进入性分析3.5.1大交通分析丹凤县城所在地龙驹寨距省会西安170公里，距离商洛市区48公里，公路个出口，现有发往西安、宁波、深圳3个地方的6个车次经过丹凤。丹凤县现有商洛市飞播造林飞机场，根据西北民航远景规划，2020年3.5.2内部交通分析景(村)丹(凤)公路连接商镇与洛南县景村镇。寺(坪镇)山(阳界)公路连接寺坪镇与山阳县银花镇。3.6龙驹古寨文化旅游区发展判断3.6.2旅游产品相对单一级背景下，相对单一的产品结构直接影响了丹凤县旅游的核心竞争力与综合收基础设施方面，高速公路、312国道及其与景区景点3.7工程技术条件分析所需供电负荷不大，各景点现状用电分别由龙驹镇、棣花镇、商镇的3个变电站直供，只需对景点内的变电站进行扩容，没有技术难题，可确保旅游区供电旅游区范围内除已探明的具有危害的工程地质、水文现象、山体滑坡和山洪随着旅游区生态环境质量提高及有关治理措施竣工，地质灾害将不存在。3.7.2项目建设外部条件分析丹凤县县政府对龙驹古寨文化旅游区建设高度重视，把旅游区建设列为重点工作，对旅游区建设给予大力支持和帮助，为项目建设创造了宽松的外部环境。规划区所在的龙驹镇、商镇是一个历史悠久、文明荟萃的千年古镇，拥有良4.1旅游资源的单体分类4.2旅游资源的空间分布4.2.2以城区为目的地沿312国道呈线状分布4.3资源综述4.3.1自然资源概述兼具四方气脉，自然形象别具气韵丹凤居关中和陕南间的秦岭南麓。这是一个过渡、交叉性地带，因为秦岭是中国南北地理分界线，是南北两大自然形态的过渡区，气过渡性状。丹凤群山环抱，北有关中平原，南有江汉平原，西有安康——汉中盆地，东是中原大地，四面合围，形同骨节，其气象比关中灵秀却不及江汉潇洒，比安康、汉中厚朴却不及中原通达。总体看来，兼具四方气脉，自然形象别具气大自然的奥妙孕育了神奇瑰丽的自然景观，其中商州八景十观中的“商山雪1、丹江——一江清水送北京描述。千百年来，水介入了对这块土地每一个地方的塑造，或刚或柔，用它的能量影响着生命的群体。丹凤山水，山是自然的杰作，水是人造的海洋，自然与人在这块丰厚的土地上实现了完美的结合，孕育了绚丽多彩的人文地理景观。2、商山——商州文明之源商山是一座历史名山，是商洛市地名的母山，古商国、商邑、商县、商洛以及北周以后的商州、南北朝时的商南县，明成化以后的商南县、山阳县和现在的4.3.2人文资源概述盘龙卧虎逐鹿地、秦头楚尾客云集丹凤县历史悠久。六千年前就有先民聚落，四千年前舜因契佐禹治水有功封于商。自古为兵家所争之地，刘邦入武关，过商州，长驱直入汉中，最终称王；明末李自成从陕北起义，几番失败，损失殆尽，退居商山；秦末，四位德高望重丹凤县文化底蕴浑厚。周代商高著《周髀算经》,为勾股之祖。秦末汉初隐马拉车之祖：近代学人傅运森之《世界大事年表》载“相十五年(前2132)东一百里(龙驹寨),相传张平叔在紫阳洞修炼，足迹未尝至村舍，忽一日东升。4.4主要资源单体描述位于城西7.5公里丹江南岸。境内山峦起伏，坡陡、沟深、水急，山势雍容，峰姿浑壮。最高海拔1137.9米，最低海拔604米，相对高差533.9米。植物鞅封邑等。下段由船帮会馆前徐霞客登舟处入水，至月日滩，全长7.5公里约1北方之粗犷，又江南之抚媚，是理想的天然消暑度假胜地。”船帮会馆位于西环城路南端丹江北岸，始建于清嘉庆二十年(1815),总面10多米是花戏楼，戏楼坐南面北，面阔五间(长24米),进深三间(长11米),戏台口8米，戏楼高16米。由戏楼往北，到大殿。此殿建在高约12米，长约13米，宽约11米的月台上。坐北面南，面阔三间，进深二间，前檐后廊，平面陕西丹凤丹江国家湿地公园位于丹凤县丹江流域全段及丹江一级支流老君公顷，占总面积的70%,林地面积620公顷，占总面积的29.8%,其他用地6.5四皓墓及碑林园四皓墓位于商镇街西，距312国道约100米。墓座北面南，平面呈长方形，型古刻横额。两侧设门，进入碑林园，园内共立碑50通，依次镶嵌在四周廊亭凤冠山冠山12洞，有金鸡洞、阎王洞、玉皇洞、三官洞、凤婆洞、七星洞、娘娘洞、二郎庙二郎庙位于丹凤县城西15公里处的棣花镇贾塬村。这里也是文化名人贾平绅士名人筹银7000余两，在龙驹寨黄巷子十家院办起当地历史上第一座葡萄酒酒最早的两个厂家之一(另一家是烟台张裕),成为陕西乃至西北最古老的工业4.5旅游资源综合评价项目名称游憩价值30分珍稀程度15分10分5分5分完整性力10分范围5分总分等级847508四8493四贾平凹旧居645四湿地公园97464四凤冠山96465三商山森林公园97444三四皓古陵7445三二郎庙6445三85355三87374三商鞅邑城遗址83264二4.5.2资源开发价值判断4.5.2.1资源复合度高，有利于打造深度旅游目的地龙驹古寨文化旅游区内有众多高品级的自然资源、人文资源和土特产资源，资源复合度高，具备打造多元化旅游产品的资源条件，能够创造体验型旅游经济增长点，从市场角度来看，能够提供以商品、服务、文化、环境、最终以享受性4.5.2.2具备打造休闲度假旅游的环境基础从自然资源角度看，龙驹古寨具备打造休闲度假旅游的优良基础：商山森林公园自然资源环境优美，丹江山前绕、桃李满山开、山下村落宁静而质朴，四皓归隐的故事古朴苍凉；俨然进入了一处远离城市喧嚣、优美动人的桃源胜景。尤其值得一提的是，森林公园的深处是最具开发价值的地块之一，在未来村落整治的过程中，考虑村落对商山深处度假群体的服务作用。4.5.2.3文化底蕴深厚，拥有多重文化，可深入挖掘虽然从自然环境角度看，龙驹古寨拥有良好的自然环境基础，但是在丹凤地其相对优势并不突出，还必须重视人文旅游资源的深度挖掘，打造独具特色的主题文化。而龙驹古寨的一些文化单体具有很强的独特性，应深入挖掘，将文化理念融入到产品中，将文化与时尚结合、文化与休闲结合，打造文化休闲、文化娱4.5.2.4地域广，利于建设适应周边市场需求的新兴旅游项目整个龙驹古寨文化旅游区包括了丹凤县城的一江三镇，地域面积广，有大面积的预留发展用地，有利于远期旅游区扩建和建设适应周边市场需求的新型旅游5.1丹凤县客源市场现状5.1.1游客数量变化游收入从2001年开始快速增长，2008年达到50万人次，旅游综合收入达1.191%,其中陕西游客占61%,河南、湖北两省游客分别占18%和12%,其它省区仅占游客总量的9%,是丹凤的边缘市场，这说明丹凤客源以区域市场为主。就5.1.3游客的人口学特征分析据抽样调查，从游客的年龄构成来看，中青年居多，20-49岁的中青年游客约占80.6%,而老年人和少儿较少；就职业结构来看，主要是工人、公务员和较少；从游客的学历构成来看，大专及其以上文化程度的游客占86%,超过半数工薪阶层为主，月收入在1000-1400元之间的达54.05%,高收入(3000元以上)5.2市场破局从争取市场份额和发展高质量旅游市场看，应采取“近攻远交”的总体“细分化”和“差异化”市场战略，从而突破传统市场划分的适。5.3市场定位5.4客源市场细分5.4.1大众市场5.4.2家庭市场5.4.3度假市场根据国际休闲度假产品的发展趋势，健康疗养型的度假产品占据了高端市场的重要位置，由于它的高附加值，也是旅游产品中利润率较高的种类。同时，中国人的旅游文化对健康疗养度假有较高的认同感。规划区的区位条件、交通状况、生态环境和旅游融资能力都具备开发此类度假产品的条件，所以在产品设计中应充分考虑高档度假产品在整个产品结构中的位置。5.4.4奖励市场随着时代的发展，度假不再和工作势不两立，奖励旅游正在成为各类组织融洽员工关系、鼓励优秀员工的重要管理手段。据估计，旅游业发达的目的地，奖励旅游游客已占到其接待量的10%。奖励旅游在我国也逐步盛行。奖励旅游具有团队规模较大、组团时间多在淡季、消费支出较高的特点。参加奖励旅游的人员一般都是各行各业的杰出人物，如果使他们集中在一起商讨有关问题，可以获得更好的促进效果。奖励旅游与企业培训相结合，是国际5.4.5银发市场中国人口结构已经进入老龄化，我国是世界上老年人口最多的国家之一。据中国老年协会统计，截至2001年底，全国60岁以上的老年人口逾2亿，且这个数字正以每年3%的速度递增。“银发浪潮”将给我国旅游业带来巨大的发展老人时间充裕，不受时间限制，可以避开旅游旺季和节假日旅游高峰；消费水平较高。出游的老人一般都有多年的积蓄，包括退休金、儿女的看重性价比。虽然老人出游经费有保证，但长期养成的艰苦朴素生活习惯决定了这一部分客源希望花钱少、收获大，看重物有所值。5.5市场预测2007年丹凤县旅游接待人次为50万人，2008年由于外界不可抗力(修建高速、河道堵塞)的影响，旅游人次大幅下降。故以旅游人次50万为基数，根据商洛市及邻近各县旅游业发展趋势分析预测龙驹古寨文化旅游区2009年～2023年旅分期增长率(%)旅游人次(万人)备注基准期近期3中期项目建设远期8886.1旅游区总体战略6.1.1旅游区本质内涵要形成真正具有指导意义的战略思路、战略突破、定位与发展战略，首先必须准确理解龙驹古寨项目的本质内涵。从打造秦风楚韵休闲体验旅游精品、优化丹凤县旅游产品结构、推动其旅游品牌由“山水丹凤一星独秀”向“山水丹凤与人文丹凤双星并耀”升级的战略层面出发，敏锐响应区域交通升级使关中都市圈成为丹凤县重要休闲市场的区域态势，结合龙驹古寨文化旅游区的区位与资源特征，规划认为：龙驹古寨项目是融“城市运营、文化景区建设与乡村休闲打造”三大主要内容于一体的综合性旅游项目，其中，城市运营是基础，文化景区建设是核心，综合以上对龙驹古寨旅游项目的本质内涵的科学分析，规划认为龙驹古寨文化旅游区发展的战略思路是：整合秦楚文化与商山丹水，打造秦楚文化遗产地，构筑秦楚文化休闲体验精品；把握旅游产业与区域交通的升级大势，做足乡村休闲旅游的文章；围绕三大核心开发内容，设计科学合理的运作模式，实现项目的6.1.2.1整合秦楚文化与商山丹水，打造秦楚文化遗产地，构筑秦风楚韵休闲体验精品以休闲旅游为基调，充分借鉴现有文化旅游项目的发展经验，把秦楚文化与商山丹水巧妙整合，以规划区优美的商山丹水环境为载体，运用情景化、生活化、体验化的手法，通过对休闲旅游成为市场消费热点的把握，强化“秦风楚韵体验与商山丹水休闲”的高度融合，构筑秦风楚韵休闲体验精品。从而超越现有的秦楚文化旅游项目，成为陕西省乃至秦楚豫三角区的精品旅游项目。6.1.2.2把握旅游产业与区域交通的升级大势，做足乡村休闲旅游的文章丹江漂流是丹凤县旅游发展的优势所在，但在中国旅游产业进入休闲导向系统升级阶段及区域交通升级的新形势下，丹凤县的旅游发展也将逐步由以漂流为主导的核心景区向休闲资源极为丰富的周边区域延伸拓展，为周边的广大乡村带来了休闲旅游发展的良好契机。因此，要发展龙驹古寨旅游，首先要瞄准休闲，通过文化休闲、乡村休闲、亲水休闲、餐饮休闲等一系列休闲产品的打造，来做足休闲旅游的文章，由此与商山丹水形成功能上的互补格局，促进丹凤县旅游产6.1.2.3围绕三大核心开发内容，设计科学合理的运作模式，实现项目的成规划认为，龙驹古寨项目虽然具备良好的开发潜力，但是，其打造难度也非同小可，需要高水准的策划、大规模的资金投入及高水平的经营管理。在主体开发商建设资金相对有限的前提下，要实现本项目的成功开发，必须围绕“秦楚文化景区、乡村聚落休闲、城市传统商业街”三大核心开发内容，设计科学合理的6.1.3商山丹水与秦楚古邑——龙驹古寨旅游的超级突破口龙驹古寨具备巨大的发展潜力，是重要载体，具有代表性意义，应当成为丹凤县休闲旅游发展的重要角色。从整体角度看规划区的总体气质，虽然丹凤县的核心优势在水，但真正形成核心魅力的资源是山水相依，巍巍商山不言其高，滚滚丹江不言其滔。商山丹水自古是文人墨客的清闲游览之地，也是三秦大地文化重地。美丽的商山丹水，不仅养育过刘蜕、张海、郭邈山、王焕猷等一代名流，也曾迎接过李白、白居易、以贾平凹为代表的商州作家群更是以商山丹水为本底，生动地描绘了商山丹由此，我们发现，商山丹水就是龙驹古寨的灵魂所在，而仁者乐山、智者乐水，山水与休闲的密切关系，更决定了龙驹古寨要打造精品休闲项目，必须做足可以预见，在秦岭山区，如果能够以秦楚文化为特色文脉基础，打造出一处以山水相依、文化休闲为特色的秦楚文化旅游区，那么,其吸引力是不可言喻的。从这个角度来看，龙驹古寨的突破口在于打造独具特色的“商山丹水”。如果说商山丹水是从自然角度来对龙驹古寨进行定位的话，那么,仍需在人商於古道的通道作用，沟通着古代两大文化体系：秦文化和楚文化，从而形成两种文化的交叉。她具有丰富的包容性、古拙的浑朴性、进取的开拓性、奇幻的神秘性。特别是她的开拓性，商鞅变法精神作为原型意识不可避免地沉积，在商州人的心理结构中，楚人的进取精神也影响着一代代商州子孙。古邑点破规划区的商鞅古邑、龙驹古寨，商鞅古邑建于秦孝公十一年(公元前351年),为商於古道之中心。龙驹古寨为“北通秦晋，南连吴楚”的交通要号龙驹殖货财，长街十里市门开。江边解猛来又去，峪里轮蹄去还来。”结合上述两点，如果能够把秦楚文化内涵的挖掘塑造与古邑古镇的景观打造有机结合起来，形成独具特色的秦楚文化古邑卖点，必将形成本项目独特的人文龙驹古寨不仅有风景秀美的“商山丹水”,同时更是一处文化气息浓厚的“秦6.2旅游区总体定位6.2.1主题定位“商山丹水”——千载商山，有诗为伴，万年丹江，文脉流长。丹江的甘甜哺育了我们的清秀，商山的厚重赐予了我们的深刻。把商山的山韵与丹江的水秀完美融合，缔造出“商山丹水”山水相依的美妙意境，来形成自身特色。“秦楚古邑”——楚文化似山泉给了我们细腻灵动的情感，秦文化如山风沐浴着我们的粗犷和雄浑；古邑带给我们远古的记忆。从打造精品旅游目的地出发，把秦楚文化内涵的挖掘塑造与古邑古镇休闲旅游结合起来，形成独具特色的秦楚古邑卖点，一定是一个充满文化特质的旅游区，代表丹凤县的文化旅游产品。6.2.2战略目标最具影响秦楚文化休闲体验品牌之一漂流休闲胜地商山——华夏归隐养生第一山国家5A级旅游区秦楚文化休闲体验第一品牌文学旅游基地第一品牌西北漂流第一品牌商洛商州文明之源商州市旅游名片之一山水观光休闲胜地与秦楚文化体验胜地旅游龙头景区旅游王牌景区之一全景解读商於古道的生态风光细微揭示秦楚文化的交流融合6.2.3性质定位以“商山丹水，秦楚古邑”为主题定位，以大自然背景商山丹江为载体，以秦楚文化为魂，营造龙驹古寨的山水相依文化体验休闲氛围，以“秦风楚韵体验、乡村田园休闲、旅游休闲地产”为核心产品，真正把龙驹古寨建设成为一处秦风楚韵与商山丹水有机交融的体验型休闲旅游胜地。6.3空间布局与旅游亚区的定位6.3.1旅游区布局结构总体格局：“一心两轴三区”予古镇新的功能和含义，实现古镇复兴。获得新生的古镇，将和往昔一样，融入整个城市发展中，融入人们的生活中，其本身也成为一个具有文化主题体验功能商山休闲体验区是以生态学理论为指导，以秦汉文化、四皓文化为特色，以商山自然景观、文化景观为载体开展人们到大自然中文化体验、游览观赏、科考求知和休闲度假等活动的综合性历史文化生态景区。6.3.2.3棣花文学艺术游览区——本规划区名人形象并提供相应的场所，来满足人们对精神文化的追求。采取有效措施，吸引“文化人”对棣花文学艺术游览区的注意，如开展名家(影视、文学、美术等)采风活动，以艺术苑内的人、事、物、景为对象进行文学、艺术、影视等创作，培育名家、名作和名事(人文逸事)。7.1基础设施现状7.1.1交通道路现状凤冠山已建设二道门牌坊到山顶宽1.5m、长2km游步道(其中石质步道从县城到丹江漂流下站月日滩的县乡公路(为老312国道)为柏油铺设，宽7.1.2电力电信现状丹江漂流上下码头都有独立的变电站，上码头一座(容量200KVA)、下码引线2km,另一座位于服务中心，容量50KW、引线600m。丹凤县电信、移动、联通三大运营基站遍布城乡，移动电话基站40个、联通基站达到37个，已覆盖全县大多数乡镇、旅游景区(点)和312国道、沪陕高速公路等交通干道沿线。固定电话全县共有本地网接入网点27处，实际容量16220门，实装12885门，交换点15处，实际容量22888门，实装16531门。7.1.3给排水现状各景区供水除凤冠山有蓄水池(200m³,水源为龙潭水库)外，其它景点无7.1.4环卫设施现状县城目前有简易垃圾填埋场一个(丹庾路椒树凹下),占地约100亩，垃圾清运车3辆，垃圾清运队一个，职工9人，保洁员110人，铁制固定垃圾箱217.2道路交通建设方案增加旅游引导工作，在车站增设旅游宣传和接待设施；改善各景区(点)至火车站的公路路况，开设火车站、汽车站与景区之间的A-1段：312国道丹凤段成为一条旅游专线公路，规划应加强绿化景观培育，两侧各留2m绿化带，总长14.8km,形成一条景观视廊。完善道路沿线的景区宣传设施，强化通往景区的主要道路的游客引导和景区与公路客运部门协调，在周末和旅游旺季加开近中程主要城市至景区的长途在将来建成的商洛机场建设龙驹古寨文化旅游区景区接待站，负责景区宣传，为以龙驹古寨为目的地的散客、旅游团体提供行李搬运、房间预订等服务。7.2.1内部交通建设方案结合景区外围交通状况和分区规划情况，采取多点进入的方式，设置多个景(1)B-1段：棣花镇入口通道。连接平凹文学艺术苑与沪陕高速公路，按8m宽标准修建车行道路，总长2000米，作为景区的主要入口，建成一个设施齐(2)B-2段：商镇入口通道。连接商山与312国道、四皓墓与312国道，按8m宽标准修建车行道路，总长3867米，作为景区的主要入口，建成一个设施齐全、功能完备的入口服务区。(3)B-3段：月日乡入口通道。连接丹江漂流下码头与县城，提升丹竹公路县城至下码头段为三级公路，长6500米，宽10米。(1)棣花文学艺术游览区C-1段：新建平凹文学艺术苑内部车行道，长1320m,道路宽10m,两侧各植(2)商山休闲体验区C-3段：新建核桃园—大峪沟口—商山敬老院—商山寺—王塬村—312国道一显神庙—四皓墓车行道，长7100米，宽6米，两侧植绿化带。(3)龙驹古寨文化休闲区C-4段：提升丹庾公路县城至凤冠山入口段公路，长1423米，宽7米，两C-5段：新建凤冠山入口(椒树凹)至二道门的旅游专线公路，长1600米，(4)丹江漂流C-7段：新建丹竹路至双乳山的旅游公路，长约1200米，宽6米。(5)丹江国家级湿地公园C-9段：生态之路。在湿地公园修建滨水观光路，长16km,宽4米，可通行电瓶车以及特色交通工具(双人自行车、巡游马车等)。为满足观景需要每间隔D-1-1:新建主游览步道3190D-1-2:新建步行小径2500m,道路宽2m。D-1-3:新建棣花崖窟观光探秘“之”字形栈道，总长度0.8km。D-2-1:商山森林公园新建旅游步道14350m,宽度1.5—2.0m,采用汀步、D-2-4:神路东西两侧分别修建6m宽人行道、长172m;D-3-2:修建凤冠山旅游步道5.61km,宽1.5m,为石质台阶步道；(4)丹江漂流到达龙驹古寨文化旅游区的游客所乘交通工具大致可分为三种：私家小汽车、旅游大巴、公共汽车(中型巴士),规定各类交通工具的限乘人数分别为：私家小汽车4人/辆，旅游大巴40人/辆，中型巴士25人/辆。根据预测，到2020年，年接待游客量约189.4万人次，按年营业天数300天计算，日均接待游客6313人次，其中50%的游客乘坐私家车，30%的游客乘坐旅游大巴，20%的游客车位47个，中型停车位25个，总面积约3万m²。分别在龙驹古寨文化休闲区、规模(m²)1东：1200m²,西：1400m²处2商山寺沟口旺季结合商洛飞播机场34核桃园5四皓碑林园旺季结合商镇街道67凤冠山二道门87.3电力电信建设方案(1)实行分区供电。根据电力负荷、供电距离和变电站服务半径，合理选2.供电电源：本工程供电电源分别引自丹凤县城、棣花镇、商镇35KV变分区景点/项目规模(m²)用电标准(W/m²)用电负荷(kW)休闲区60(含街景)秦楚文化博览观光园葡萄酒文化博览园凤冠山紫阳宫冠山阁商鞅遗址公园商山休闲区四皓文化园商山百草园区管理中心下码头龙头山地公园(1)从县城35KV变电站引出下码头10KV电力专线，在下码头设独立变(2)从商镇35KV变电站引出10KV电力线作为商山森林公园电力专线，在商山大峪沟沟口设一座容量为2000KVA的变电站，大峪沟内铺7.3.2电信建设方案1.线路来源：本工程电信线路引自商丹电信主干线。固定电话实际容量22888门，实装16531门，满足规划区发展需求。景点固话门数5454商山休闲体验区5商山四皓文化园商山风情园商山森林公园5万湾乡村度假区2.电信交接箱：在规划区范围内共设电信交接箱4门。分别向规划区内各设电话亭100个。7.4给排水建设方案计算约为7000人次。除了当地居民用水量(180升/人·日小计(m³)260(L/床·曰)30(L/人·日)分区(秒)]人数(人)占总用水比例(%)街居民)术游览区120(包括清风街居民)9部地段打2眼水井，修建高位蓄水池2座，高15m,容量各200m³。规划区内用水量较少的景点或管道铺设施工难度大的地段可设置集中供水7.4.2排水方案(4)在大峪沟度假区、贾平凹文学艺术苑和龙头山观光度假区宜采用集中(5)对于其它设施比较分散的场所，可建设小型的污水储存净化池，就地衡，确定污水系数为0.9,按照用水峰值计算，则规划末期(2020年)各分区需理污水0.5万吨，远期日处理污水1.0万吨的东河污水处理厂，污水处理厂处理管径小于400毫米时，检查井间距为30米左右：管径为400——500毫米时，间距一般为40米。丹凤县年降水量1126mm,雨水排放那个应充分利用地形坡度及河道排水顺7.5环卫设施建设方案7.5.1厕所区平均800—1000m设一处生态厕所，游客集散广场、停车场旅游区内共建五星级厕所1处、四星级厕所2处、三星级厕所6处、生态环保厕所14个，移动式厕所10个，详细见表7-5。分区级别规模(m²)龙驹老街(东)龙驹老街(西)郊野公园20(2个)商邑遗址公园区四皓碑林文化园商山森林公园入口区大峪沟虎山20(10个)游览区现代农业示范园15(1个)15(1个)下码头丹江湿地公园20(10个)7.5.2垃圾箱客垃圾袋(可降解塑料),游客将游玩过程中产生的垃圾随手放入袋中，投入分分区规模(个)龙驹老街(东)凤冠山商邑遗址公园区四皓碑林文化园5商山虎山6现代农业示范园5下码头分区规模(m²)垃圾车(辆)商山休闲体验区商山森林公园入口西侧11龙头山沟8.1生态环境保护方案8.1.1生态环境保护原则8.1.2生态环境保护方针材料、色彩、建筑风格要与规划区的风格协调统一。工作。8.1.3分级保护规划8.1.4生态环境建设措施塔两座，灭火器20个，防火铁锹50把。工程项1水质保育公顷公顷公顷项1项1项1处1亩林公园公顷公顷项18.2人文环境保护方案8.2.1人文资源保护区划景点8.2.2重点人文资源保护范围 一般保护范围船帮会馆围墙内同一般保护范围邑城延50米内四皓墓延500米内。庙同一般保护范围里处(重点保护区),总占地面积80670m²。四大会馆：船帮会馆(占地5460m²;其中乐楼高15m、面阔36m、进深11m;正殿高10m、面阔14m、进深8m),马帮会馆(占地9748.9m²,其中上殿48.68m会馆(216m²),总面积1047m²。四皓墓：四皓墓维护(墓园440m²)、园内古树保护(1棵古柏、1棵古槐)。二郎庙：修复古建筑208m²(其中二郎庙、关帝庙各104m²),园区内绿化法性寺：修复法性寺建筑70m²。龙驹老街：老街建筑立面改造11200m²。9.1相关法律及设计规范9.2节能降耗措施9.2.2建筑节能措施9.2.3节电措施10.1消防方案①消火栓距路边不应超过2m,距建筑物外墙不宜小于5m;②室外消火栓保护半径80-100m;③每个消火栓的用水量应按10—15I/s计算；④地下式消火栓应有直径为100mm和65mm的栓口各一个，并有明显的标志。建筑室内和重点防火2座4辆并配备一定数量的精通消防知识的套等人群密集的场所。防灾救灾办公室4处设在各大景区入口处，可与服务中2套分别设在风冠山、商山森林公园。根据《中国地震影响烈度区划图》,丹凤县地震烈度为6度近震，规划区内10.4防洪规划10.5其它防灾系统10.6旅游安全第十一章组织机构及人力资源配置龙驹古寨旅游发展有限公司龙驹古寨旅游发展有限公司科普教合部项日部公关部产品开发部市场营销部人力资源部后物保障部财务部宾馆管理部餐饮管理部交通管理部11.2.2人员配置本项目建设和运营过程中总定员人数33,构成见人员构成表。管理人员技术人员122222325712.1项目管理12.1.1项目管理内容12.2项目实施进度计划龙驹古寨文化旅游区基础设施建设项目，从2009年7月开始前期准备工作，2010年开始建设工作，2011年底完成。12.3实施措施序号第1-4个月第5-6个月第7-28个月第29-30个月1报告及评估、论证，等。2景区测量勘察、工图设计.3413.1投资估算的依据13.2投资估算表编制说明2.建设单位管理费按工程费用的2%计取。3.招标代理费按工程费用的2%计取。5.工程监理费按工程总造价的3%计取。6.工程基本预备费，按工程和其它费用总造价的513.3投资估算费用18270万元：其它费用3962万元；基本预备费1112万元；详见表13-1。(万元)其他费用单位造价(万元)工程费用风景道(A-1)223改造城市道路，景观培育4核桃园(万元)其他费用单位造价(万元)四皓碑林园凤冠山885座座座座龙头山—双乳山座6电力电信电站座1座区变电站座110kv高压电缆电信交接箱门44电信主线缆公共电话亭个557座352眼3(万元)其他费用单位造价(万元)座3200m³(2个)、100m²备座3(二)术游览区步行道)验区步行道)化休闲区步行道)码头段)2(万元)其他费用单位造价(万元)3(三)座92座3座3(四)处32辆33个(五)座224262辆43套884防灾救灾办公室处45套233(六)项(万元)其他费用单位造价(万元)灌草丛湿地修复与项1建项1建项1复处12亩3456项(七)1工程(占地面积)2四大会馆(万元)其他费用单位造价(万元)34四皓墓567(建筑立面面积)二其他费用征地费用23456三四资金筹措方案为：拟招商引资1617万元，占总投资的7%;拟申请资金21727万元，其中国债资金17382万元，占申请资金的80%,总投资的74.5%;地方政府配套资金4345万元，占申请资金的20%,总投资的18.5%。资金筹措方案资金额(万元)占申请资金(%)总投资比例(%)7申请资金国债资金13.5资金使用计划国债资金国债资金123456789国债资金12四皓文化园3凤冠山845商山寺淘口678国债资金12345龙头山—双乳山电力电信国债资金110kv高压电缆同景区入口通道2同景区内部道路3修建同步进行、45电信交接箱6电信主线缆7公共电话亭5国债资金1234国债资金123国债资金123国债资金1防灾救灾办公室2384653国债资金123456国债资金1四大会馆234四皓墓567123财务评价将在项目财务效益与费用估算的基础上，主要14.1财务评价指标的选取4.资本金净利润率ROE;14.2财务评价基础数据的选取本项目融资前税前基准收益率设定为7%,项目资本金税后基准收益率设定为依据国家税收行业规定，旅游区的营业税按经营收入的5设税和教育附加税分别按营业税的5%和3%征收。所得税按年平均利润率的25%14.3经营收入测算本项目的经营收入根据游客量的预测数据和景区人均旅(元/人次)(万人次)555(万元)208606(万元)88505注：旅游区基础设施建设的投入为景区建设总投入的20%,本项目的经营收14.4经营成本测算项目劳动定员33人，管理人员年均工资为2万元，技术人员年均工资1.8万元，工人年均工资按1.5万元计算，福利费按14%提取，年工福利费用管理人员428技术人员9项目建成后年修理费用均取固定资产原值的2.0%,年修理费用估算为428万值率按5%计算；设备按12年、残值率按5%计算。年折旧费用为1090万元。按5年折算，每年387万元。基础设施正常运营所需经营成本按基础设施14.5财务分析评价表主要经济数据及评价指标表表14-5-1项I1项目总投资2建设投资3资金筹措资本金比例%456年平均总成本费用7891%2%3项目投资财务内部收益率(所得税前)%4项目投资财务净现值(所得税前)5项目投资回收期(所得税前)年6项目投资财务内部收益率(所得税后)%7项目投资财务净现值(所得税后)8项目投资回收期(所得税后)年9%盈亏平衡点(生产能力利用率)%项目总投资使用计划与资金筹措表121总投资人民币人民币2资金筹措人民币人民币用于建设期利息(含其他融资费用)人民币资本金占总投资的比例营业收入、营业税金及附加和增值税估算表1(基础设施部分)元2营业税金及附加895678总成本费用估算表1一其它费用234总成本费用固定成本12营业税金及附加3总成本费用4营业利润56弥补以前年度亏损7890息税前利润息税折旧摊销前利润项目投资现金流量表23456781回收固定资产余值2现金流出营业税金及附加345671量96198243450582434505额现金流出38256745额一一加2量68一现金流出3量入49695956490530敏感性分析汇总表12314.6财务分析评价为13.52%(税前)和11.07%(税后),高于税前基准收益率7%和税后基准收益率项目建成后的12年运营期内，旅游总收入可达到113618万元，年平均营业收入9468万元，年平均总成本费用为5198万元，年平均利润总额3759万元，年平均上缴所得税为940万元，年平均净利润为2819万元。从盈利能力分析计算结果可以看出，财务内部收益率大于项目要求的基准收益率，说明盈利满足了项目的最低要求；财务净现值大于零，该项目在财务上是可以接受的；项目的资本金净利润率和总投资收益率均超过项目要求，说明本项1财务内部收益率FIRR(税前)2财务内部收益率FIRR(税后3财务净现值(ic=7%)(税前)4财务净现值(ic=7%)(税后)5投资回收期Pt(税前)6投资回收期Pt(税后)7总投资收益率ROI89资本金财务内部收益率IRR从财务附表之财务计划现金流量表可以看出，计算期内各年经营活动现金流入均大于现金流出。从经营活动和筹资活动的全部净现金流量看，计算期内现金流出均大于现金流出。说明各项资金运营情况良好，项目有足够的经营活动净现金流量，来维持正常的经营活动，项目财务状况良好。因此14.7不确定性分析由于旅游投资项目所涉及的不少方面都具有长期性和变动性，会受到储多因投资风险一般是难以避免的。为减少投资风险，提高投资安全性，最大程度地实从经营收入的预测中，可知影响项目投资收益大小的入的价格和旅游客源市场量，旅游客源市场量与价格相比，由于信息及统计资料不完整，旅游客源市场量预测准确性差，波动较大，而从经营收入的预测中，可知影响项目投资收益大小的根据成本分解，其中折旧、摊销、维护修理费为固定成本2014年为基准，保持游客消费价格(人均消费216元)和固定成本不变，计算得次/年的79.60%,平均日接待量为2698人次(年适游期按300天计算)。影响本项目经济效益的因素较多，主要有客流量、各项旅14.8财务分析评价结论年，税后9.54年(含建设期2年)。在保持游客消费价格(人均消费216元)和固定成本不变的情况下，运营期对客流量、经营成本和投资额三个因素分别变化10%,进行单因素分析可知，在上述三个因素分别变化10%的不利情况下，项目财务内部收益率仍均高于7%的基准财务内部收益率。表明项目具有一定的抗风险能力(详见经济评价附敏感性14.9国民经济评价国民经济分析是按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察投资项目的本项目属于旅游区的基础设施建设项目，除了上述的经形成社会效益和国民经济效益，因此本项目从社会效益以本项目采用“费用一效益”分析法，遵循费用、效益范14.9.2评价采用的基本参数社会折现率是建设项目国民经济评价中衡量经济内部收益率的基准值，也是计算项目经济净现值的折现率，是建设项目可行性的主要判别依据。本项目社会折现率取8%。本项目评价年限按14年计算(其中建设期2年)。按照《投资项目可行性研究报告研究指南》的要求，本项目影子工资换算系14.9.3费用效益识别与估算本项目主要费用包括原辅材料成本、人员工资、修理费以及管理费等其他费用，在财务评价数据的基础上进行分析计算(具体数据见财务评价表)。本项目的效益除了财务评价的收益外还具有巨大的社会效益，项目实施后可旅游业关联带动能力强，本项目实施后将为景区旅游提供良好的基础设施条件，带动景区的发展，从而可以间接带动服务业、交通运可以加快地方产业结构调整，据世界旅游组织测算，旅游业每增加1元，可以带动相关产业收入4.3元。以带动关联产业收入的10%计入本项目国民经济效益，则运营期12年内，将实现国民经济效益48856万元，详见国民经济评价表。据世界旅游组织的测算，旅游业内每增加一个从业人员，就能间接带动相关产业新增从业人员五个。按此估算，现有直接从业人数33人，则间接就业人数可达165人，按照每月700元/人算，间接从业人员每年收入将为138.6万元。将项目建设投资进行调整，其中的税金、建设期利息、涨价预备费作为转移支付从支出中剔除，其余的费用影子系数1.1对建筑工程费用进行调整。详见表序号原则国民经国民经济评价比1建设投资工程费用工程建设其他费用不调不调020003项目总投资对人员工资及福利进行调整，调整后的人员工资及福利为52.7万元。对旅游服务运营的直接成本用影子价格进行调整，维修费、管理费等将财务评价中的收入用产出物的影子价格进行调整，加入项目的外部效益根据规范要求，在本工程的国民经济效益评价中，以经济内部收益率、经济净现值作为评价指标(详见国民经济效益费用流量附表)。经济内部收益率(EIRR)是项目计算期内各年经济净效益流量的现值累计等经计算本项目经济内部收益率(EIRR)为22.52%,超过设定的基准收益率。经济净现值(ENPV)是指用社会折现率将项目计算期内各年净效益流量折算经计算本项目经济净现值为35023万元。经测算该项目经济内部收益率为：22.52%,全部投资经济净现值为：35023万元。从国民经济收益率来看，大于基准经济收益率8%的要求。因此，该项目建设国民经济效益费用流量表123456781带动相关产2回收固定3回收铺底00二现金流出1固定资产投资2本费用三四五经济内部收益率(EIRR):22.52%15.1社会影响分析龙驹古寨文化旅游区基础设施建成后将极大地改善对外交通条件，使景区旅游环境得到很大的改善，极大地提高景区的吸引能力和客源市场竞争力，促进普增强全县经济实力，使旅游业成为普定县经济发展的主要产富一片龙驹古寨文化旅游区的建设，促进了龙驹镇、棣花镇、商镇农业产业结构调整，拓宽农业发展的内涵和外延：便于吸引城市的人以旅带农的长效机制，培育农村经济新的增长点；所带来的经济、社会、环境效交通和通讯条件的改善，为原本闭塞，交通不便和通讯条件，使村民能更多地接触到各种新鲜事物，有利于景区旅游业的发展，将吸纳大量社会富余劳动力，定。发展旅游业将促使当地群众从封闭走向开放，由相对贫穷走向富裕文明，不社会信息的及时和充分交流，将引起当地居民的价值观旅游区内文物保护开发工程是本着保护文化遗产、促进旅游开发、带动镇域随着旅游区旅游功能的逐步完善和成熟，文物和文化必将是旅游区不可或缺的一部分，加大文物保护宣传力度，增加民俗文化在旅游中所占份额，必将无形中影响着当地居民文物保护和文化传承意识的不断增强，刮起一股文化、文物保15.2社会互适性分析2.经调查，当地乡镇政府和人民群众积极主动地配合和支持龙驹古寨文化旅表15-1社会对项目的适应性和可接受程度分析表1当地群众积极主动地配合和支持项目的开发建设2的政策来扶持项目建设315.3项目对国民经济的贡献衡量旅游业对国民经济贡献的指标较多，针对本项目的特经计算本项目经济内部收益率(EIRR)为22.52%,大于社会折现率8%,说经济净现值是指用社会折现率将项目计算期内各年净效经计算本项目经济净现值为35023万元，经济净现值大于零，表示国家为项益率为16.10%;全部投资财务内部收益率为11.07%(税后),高于基准收益率7%;财务净现值为7561万元(税后);项目资本金净利润率为12.08%;资本金财务内部收益率为11.10%,高于项目要求的基准收益率6%;项目投资回收期为9.54年(税后)。财进区域经济发展和景区内人民群众生活质量的显著提高，改善和加强流域生态环境建可行性研究报告 第一节项目背景 第二节项目概况 第二章项目建设的必要性 第一节区域概况 第二节现状及问题 第三节旅游产业客源市场分析 第四节某围屋文化旅游规划概况 错误!未定义书签。第五节项目建设的必要性 第三章工程方案拟定 第一节工程设计原则 第二节工程设计方案拟定 第三节道路工程其它内容 第四节集散广场与停车场工程 第五节餐饮、商业、医疗服务区建设 第六节展示陈列场馆设施建设 第七节供水、供电管网设施建设 第八节环境卫生设施建设 第九节消防设施建设 第一节建设项目分阶段划分 第三节项目建设的质量保证体系 第五章投资估算与资金筹措 第一节主要工程数量估算 第二节项目投资估算 第六章效益评价与分析 第一节工程效益分析 错误!未定义书签。第二节经济效益分析 第七章环境保护与水土保持 第一节沿线环境现状 第二节设计采用的环境保护标准 第三节建设项目工程环境影响分析 第三节减少工程环境不利影响的对策 错误!未定义书签。第八章节能分析与评价 第九章结论与建议 第一章项目概述1、项目名称：某特色文化旅游基础设施建设项目2、建设单位：某县旅游局、某县文化局3、可行性报告研究编制依据(1)、某县文化局《工程可行性报告研究委托书》(2)、某县城市建设发展规划(2003—2020年)(3)、某县国民经济统计资料(2007年)(4)、某县客家围屋保护工程三年规划(2008-2010年)(5)、某县旅游发展规划(7)、江西省文物保护中心《江西某县关西新围保护规划》(10)、业主提供的其它基础资料(1)遵循某县客家围屋文化旅游总体规划的布局，以科(2)在某县客家围屋文化旅游总体规划指导下，结合小城镇综合开发建设工程的要求，根据项目所在地的特点，主要2008年11月项目由“三个线区”构成。根据某县的地理区位、交通三个“线区”:性围屋有关西围、西昌围、沙坝围、渔仔潭围、猫柜围、隘背2、龙小线区：覆盖桃江乡、渡江镇、程龙镇等乡镇，代塘荷恩堂围、红星(上、中、下)围等围屋建筑群；3、横黄线区：覆盖105国道至九连山沿线乡镇，代表性乌石围、杨太围、燕翼围、蔡屋围、坳下围等围屋建筑项目建设内容为6类：本项目主要考虑旅游基础设施建设，不涉及对围屋本身的修理整治，基本内容为6个方面：2、道路：交通线至围屋景点的连通道、围屋步行观景道面，中间动机车道为15米，两侧人行道各3.5米。目前为8渡江象塘水围设置较大规模的人流车流集散广场(停车场),2008年11月项目餐饮区建筑面积5600平方米，旅游商品市场建筑面积7700平方米，医疗建筑面积1700平方米。项目在关西新围、栗园围、乌石围、燕翼围、桃江龙光围、渡江荷恩堂等设置展示陈列馆，以展示客家民俗文化等内展陈场馆一般在围屋内部选择条件合适的场地，进行修缮整理后用。展陈场馆投资分二部分：场馆建筑和设备。电线附近设一10KV高压开闭所。电力线路采用电力电缆埋地供电方式，所有室外杆上变压器均由箱变或室内变配电室取供水：供水系统就近采用镇自来水厂供水，给水管为DN100的镀锌钢管。如远离自来水厂的景点，有条件的引入山泉供水，无条件的采用机井抽取地下水供水，供水水质达到国污分流体制、雨污合流体制。排污干管为d400混凝土管，连接管为d200混凝土管。雨水排放采用明沟方式，排入附近的河道水体，远期埋雨水管，道路上设雨水井。6、环境卫生设施旅游区的环卫设施有四类：公厕、垃圾箱、垃圾中转站建设旅游公厕28处，垃圾箱275处，垃圾中转站5处，小型污水处理站3处。2008年11月本项目共设消火栓72处，灭火器444个。烟感报警系统80个，监控系统48个。序号工程费用名称比例一建设工程费用123餐饮医疗服务中心4567工程建设其它费用三预备费四静态投资根据项目委托书的要求，公司成立了工程项目组。项目陕西省旅游设计院编制方面专家意见，于2008年7月完成本报告。(4)社会主义新农村建设对客家围屋文化旅游开发的影(8)工程存在的问题与建议。《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干化”,“村庄治理要突出乡村特色、地方特色和民族特色，保护有历史文化价值的古村落和古民宅。”某古围屋承载着地域会主义文化大发展大繁荣，并重视文物和非物质文化遗产保项目建设有利于改善景区现有面貌，扩大旅游区环境容项目建设是搞好客家旅游资源开发与保护的需要，是将赣州建设成为客家旅游地区的需要；是赣州市实施客家旅游精品的需要，是精神文明建设和爱国主义教育基地建设的需要，是人民群众赖以生存的环境建设的需要，通过建设旅游基础设项目的建成将带动一大批相关产业的发展，为城镇待业人同时与周边客家旅游特别是围屋文化旅游相关联，形成2008年11月载力适中，场地和路段中无不良地质地段。游的近期建设规划，该项目是近期建设的主要项目之一。道路施工所需的各种材料，诸如水泥、砂、碎石等当地均丰富的建设经验，为工程建设的运作提供了良好的基础。本项目国民经济评价表明，其经济内部收益率为51.18%,净现值(i=10%)为9124万元，效益费用比为1.62,均为较好的指标。这表明该项目从国民经济角度分析是可行的。2008年11月界定南县，南邻广东省和平、连平县，西与全南县相接，北毗赣粤高速公路穿境而过，正在规划中的大庆至广州高速公路也经过某；目前，该县境内上等级公路里程超过400公里，对外出口达8个，形成了四通八达的交通路网，是江西南部的重要交通枢纽。县城北距赣州市140公里、省会南昌市560公里，南离广州市290公里，距深圳市340公里，距珠海市440公里，距汕头市480公里，距香港350公里，离澳门450公里，是珠(1)、土地资源全县土地面积164236.31公顷，人均占有土地量为0.588公顷，人均占有山地0.49公顷，人均占有耕地0.0445公顷，森林覆盖率为68.7%。(2)、林业资源某县为典型的山区县，山地面积辽阔，2008年11月林地占全县土地面积的82.3%,林地分布与人口密度呈反相分积的93%;东南部丘陵山地区，林地占地域总面积的85%;东北部中丘，盆地区、林地占地域总面积的76%。全县高等植物多达1200种，隶