房产开发项目经济测算

内部培训：

房地产开发项目经济测算培训104P

2012年9月

做一个合格咨询者——咨询本质：简单的东西复杂化（显示自己的专业）当一个合格的老师——老师本质：复杂东西简单化感谢公司提供的机会培训说明培训目的：

掌握经济评价及其在决策中的作用思考问题：——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？产出》投入；回报》付出5目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目投资

一、基本知识6一、基本知识估算必要性估算思路估算假设房地产类型（一）估算意义7？（一）估算思路（三）估算假设指标和物业配比的模拟成本和投入节奏估算租、售计划模拟现金流分析相关分析模拟开发进程财务评价项目经济评价的基本结构——以房地产开发项目为例（四）房地产类型别墅板楼塔楼独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。房地产类型：商业、办公、住宅、工业11目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目成本

一、基本知识12二、项目成本土地取得成本前期工程费房屋开发费管理费用财务费用销售费用开发期间税费其他费用不可预见费

对于一般租售型房地产开发项目而言，其投资成本费用由以下部分组成：土地费用前期工程费房屋开发费用（建安工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费）期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）开发期间税费其他费用不可预见费等13（一）土地取得的费用土地费用估算开发项目土地费用:指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种提示：取得的只能是使用权我国的土地所有权只有两种：国家和集体错误案例：电视上一个律师竟然说土地所有权属于某家。⑴土地征收拆迁费：土地征收拆迁费分为：农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括：地上建筑物、构筑物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。⑵土地出让地价款：土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成；以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。⑶土地转让费：土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。⑷土地租用费：土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中较为少见。⑸土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。（一）土地取得的费用——竞价购买一般土地储备中心主导土地一级开发（公开交易市价直接买）序号项目计费依据计费标准(元/)费用合计(万元)备注名称数值单位

一土地费用

35741.2

1.1土地受让费土地面积1145.00亩30.0034,350.00763337.151.2契税土地价34,350.00万元4.0%1374.0地价款的4%1.3印花税土地价34,350.00万元0.5‰17.2合同额的0.5‰如果不是公开市场购买，如何确定土地的价款？？（一）土地取得的费用——价格预估方法1.市场比较法：根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下：

直接比较公式：PD＝PB×A×B×D×E

间接比较公式：PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数式中：PD、PB、A、B、D、E含义同前；C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数2.成本逼近法：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。

购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费

公式：地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格＋土地所有权收益3.基准地价系数修正法：通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ—基准地价修正系数⑴商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数⑵工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）（三）前期工程费

前期工程费：主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。提示：一般按建安工程费3-6%（最简单的方法）项目单价（元/㎡）备注二前期工程费

1节能评估及项目申请报告2.7

2环境影响评估0.3

3交通影响评估0.9

4监理费45.2按照《建设工程监理与相关服务收费管理规定》，暂按安装工程费的2.1%估算5勘察费2.0

6设计费15-40市场均值估算（北京一般取费标准每平米板楼15元、塔楼20元、塔楼带商业25元、商业40元）7审图费3.0

8标底编制造价的0.03%9招投标代理费用2.5按照<北京市招标代理服务收费管理暂行办法>累进计算10招投标管理费中标价格的0.06%，暂按建安费计算11测绘费用(钉桩、正负零、竣工等）5.0按照测绘工程产品价格估算（在建工程各类测量）12测绘费用（房屋面积实测）1.4房屋面积实测取费标准1.36元/平米13竣工验收费用10.0包括消防验收、水质验收、空气质量检测等，暂按照10元/平米计算14三通一平费50.0按土地面积，指施工条件所需的水通、电通、路通及场地平整

（三）房屋开发费

房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费。（三）房屋开发费——建安工程费项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅、类别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

集中式商业

写字楼酒店……2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）1.建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。项目单价（元/㎡）备注（北京）三建安工程费1地上建筑建安费

（1）土建工程费

别墅、类别墅2000-3000毛坯

多层建筑1600-1800毛坯

高层建筑2000-2200毛坯

（2）设备安装费200含水电暖通、电梯等给排水工程采暖工程照明及弱电工程电梯安装工程2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）㈢房屋开发费——建安工程费（明细）（三）房屋开发费——基础设施建设费2.基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的15%，某某项目达到25%序号项目单位数量单价（京政发[1993]34号文）（元）造价计算说明1道路工程平米80按概算造价2室外供水工程（自来水）米

600

按概算造价3室外排污排水工程米

700（雨水）800（污水）按概算造价4热力工程米2000按概算造价5煤气工程1000按概算造价6室外供电安装工程米

700按概算造价7绿化工程平米20按概算造价8路灯安装工程米

5按概算造价（三）房屋开发费——公共配套设施建设费3.公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。提示：一般按规划指标和实际工程量估算。也可以按建安工程费的3-5%序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米2托儿所平方米按概算造价3文化活动站平方米按概算造价4居委会平方米按概算造价5单车棚平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价（三）房屋开发费——估算方法：（三）房屋开发费——案例江西造价案例：某砖混住宅建筑安装工程造价分析结构类型：砖混结构建筑面积：5612.29平方米基本特征檐高（ｍ）层数层高（ｍ）基础类型利润率%17.356首层标准层顶层满堂基础7.52.82.8×42.9工程概况工程造价分析工程价格（元）（以2000年预算基价为依据）每㎡价格各项费用所占比例（％）元％人工费材料费机构费费用利润税金4,800,752.87855.410016.100216.38757.223.7412.486.993.3其中土建工程748.3210016.3857.364.1912.026.753.3给排水工程19.8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱电工程57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造价分析安装工程造价分析土建单方造价土建各部位所占比例（％）元/㎡％基础主体屋面门窗装饰其他748.3210012.3954.415.610.116.760.74安装单方造价安装各专业工程所占比例（％）元/㎡％给排水采暖照明及弱电通风其他107.0810018.5728.0253.41－－提示索引：查询项目所在省份造价信息网如北京造价（）造价招标、造价指数

（四）管理费用

管理费：指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。

主要包括：

管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。

注：如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目，管理费应该在各个项目间合理分摊。提示：管理费可按项目（二）+（三）的3%～5%估算。

（五）财务费用

财务费用：指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。提示：利息的计算：可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；计算基数=（一）+（二）融资费用：利息以外的其他融资费用，一般占利息的10%左右。（六）销售费用

销售费用:指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。1）广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。2）销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。3）其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1%。提示：销售费用约占到销售收入的3%-5%。

（七）开发期税费

房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括：固定资产投资方向调节税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等。各项税费应根据当地有关法规标准估算。提示：可按建安工程费的8-15%（八）其他费用其他费用：主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。序号项目取费基数取费单价（元/平米或%）金额（万元）算算说明1临时用地费按建筑面积或建安费用按当地规范文件取费，按建筑面积、土地面积每平米，或建安费用2临时建设费3工程造价咨询费4总承包管理费5单车棚6垃圾中转站提示：一般约占建安费用的2%-3%。

（九）不可预见费

不可预见费：根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度

土地成本视具体情况尔定是否加入（—）当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。提示：（一）~（八）各项费用之和的3%～7%估算。小结开发建设费用投资估算表序号项目计费基础单位计费数值计费标准(元/㎡，%)费用(万元)计算依据一土地费用

二开发成本总建筑面积万元

#DIV/0!

1前期费用建安工程费万元

4.00%

建安工程费3-6%2基础设施费建安工程费万元

15.00%

建安工程费的15%3建安工程费总建筑面积平方米

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4公共配套设施建设费建安工程费万元

4.00%

建安工程费的3-5%5开发期间税费建安工程费万元

8.00%

建安工程费的8-15%6其他费用建安工程费平方米

3.00%

据实计算或建安费用的3%三期间费用

万元

#DIV/0!

1销售费用销售收入万元

3.00%

销售收入的3-6%，2管理费用开发成本万元

3.00%

开发成本的2-3%3财务费用土地成本+开发成本万元

8.65%

3-5年贷款利率6.65%上浮30%计算四不可预见费土地成本+开发成本+期间费用万元

5%

土地成本视具体情况而定序号项目总投资合计总建筑面积万元

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37目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目成本

一、基本知识38三、项目收入开发计划销售计划价格估算销售收入税费估算收入估算估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划(含销售、出租、自营等计划)。租售计划的内容通常包括：拟租售物业的类型、时间和相应的数量，租售价格，租售收入及收款方式。租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定，并与开发商的投资策略相配合。开发方案：整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。租售方案：对于一个具体的房地产开发项目而言，此时必须明确：出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系，在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。租售价格：租售价格应在房地产市场分析的基础上确定。39（一）开发计划

序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量。一期开发

商业

住宅

酒店

办公小计A1区

97500——9375——234875A2区

——9200036000——二期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计B1区

68000——————310760B2区

55000——————B3区

——127760————B4区

——60000————三期开发

商业

住宅

酒店

办公

小计C1区

————1500038000150632C2区

——97632————地上总建筑面积

（合计）696267景得镇项目案例一期（A1区、A2区）20个月二期（B1区

、B2区、B3区、B4区）22个月三期（C1区、C2区）20个月11121234567891011121234567891011121234567891011122011年2012年2013年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122014年2015年2016年景得镇项目案例（二）销售计划

序号

合计开发经营期项目1234……1一期普宅

2别墅3商业

4二期普宅

5

别墅6商业

7三期普宅

8办公9商业

10…….

11

合计

在整个租售期内每期(年、半年、季度、月)拟销售或出租的物业类型和数量。综合用途的房地产开发项目，应按不同用途或使用功能划分。43一期（独栋200栋，联排116户，商业9.75万平米）23个月二期（独栋200栋，联排116户，花园洋房720户，商业12.3万平米）21个月三期（普通住宅900户,办公3.8万平米）18个月11121234567891011121234567891011121234567891011122012年2013年2014年11121234567891011121234567891011121234567891011122013年2014年2015年11121234567891011121234567891011121234567891011122015年2016年2017年景得镇项目案例序号类型预测销售均价（元/㎡）或租金01234……1住宅

1.1别墅1.2联排1.3洋房1.4高层2商业3办公（三）价格估算45定义：根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出估价对象的比准价格。市场比较法定价过程：①搜集交易实例，②选择比较实例房地产，③建立价格可比基础，④比较实例的比较和修正，⑤确定该房地产的比准价格计算公式：

PD＝PB×A×B×D×E式中：PD——待估物业价格；PB——比较案例价格；A——待估物业情况指数/比较案例物业情况指数＝正常情况指数/比较案例物业情况指数B——待估物业估价期日价格指数/比较案例物业交易日期指数D——待估物业区域因素条件指数/比较案例物业区域因素条件指数E——待估物业个别因素条件指数/比较案例物业个别因素条件指数（三）价格估算——市场比较法定义：收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。计算公式：

无限年期：P=A/r（房地产价格＝房地产的净收益/利率）有限年期（我们一般用的）：（三）价格估算——收益法注：其他情况详见培训教材《房地产估价理论与方法》定义：房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法。新建：取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。基本公式：

新建房地产价值=

土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润（注意在成本计算中无此项）（三）价格估算——成本法现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。在估价中，测算开发利润应掌握下列几点：⑴开发利润是所得税前的，即：开发利润＝开发完成后的房地产价值－土地取得成本－开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费⑵开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。序号类型2011年每年销售均价（元/㎡）201220132014201520161住宅

1.1住宅7200756079388335875291891.2住宅6300661569467293765880411.3洋房4000420044104631486251051.4多层、小高层3500367538594052425444672商业6000630066156946729376583办公500055006050665573218053某某案例——价格估算及预测表注：写字楼售价按20年回收期估算，涨幅按10%；其他物业涨幅按5%。（四）租售收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品戒自营时的货币收入。房地产投资项目的经营收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入、配套设施销售收入（以上统称租售收入）和自营收入。序号类型项目合计开发经营期1234……1住宅销售收入（万元）

销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）2商业销售收入（万元）销售面积（㎡）销售单价（元/㎡）销售比例（%）3办公……对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出建筑面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。租售收入估算，要计算出每期(年、半年、季度、月)所能获得的租售收入，并形成租售收入计划。租售收入的表所提供的格式进行。序号类型项目合计开发经营期1234……1商业出租收入（万元）

0

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出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）2办公出租收入（万元）00出租面积（㎡）00出租单价（元/㎡.天）出租比例（%）3酒店经营收入0000……注：酒店详见酒店投资分析表案例住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)120000240003600036000240000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)814475607938833587529189销售收入合计(万元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)64000128001920019200128000每年销售比例(%)100%20%30%30%20%0%售价(元/㎡)712666156946729376588041销售收入合计(万元)456088467133361400398020洋房（二期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)9576001915247880191529576每年销售比例(%)100%0%20%50%20%10%售价(元/㎡)468042004410463148625105销售收入合计(万元)44817084462217193124889（6层、小高层）（三期）总计2012年2013年2014年2015年2016年每年销售面积(㎡)976320004881648816每年销售比例(%)100%0%0%0%50%50%售价(元/㎡)436136753859405242544467销售收入合计(万元)425740002076821806某某案例序号项目税费率税费基数1营业税5%销售收入2城市建设维护税7%营业税额3教育费附加3%营业税额4房地产税（从价计征）1.20%房产购买价格5房地产税（从租计征）12%房产租赁价格6土地增值税（增值50%以内）30%0%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值50-100%）40%5%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值100-200%）50%15%土地增值额增值税扣除项目土地增值税（增值200%以上）60%35%土地增值额增值税扣除项目7契税4%土地取得价值8印花税0.5‰土地取得价值9企业所得税25%项目销售利润13不可预见费5%土地费用+开发成本+期间费用14管理费3%开发成本15基准收益率12%

16美元汇率

17固定资产贷款利率（3-5年）6.65%贷款总额18土地使用税大城市0.5——10拥有土地使用权面积中等城市0.4——8小城市0.3——6县城、建制镇、工矿区0.2——4（五）税费估算目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下：序号合计开发经营期1234……1营业税

2城市建设维护税3教育费附加4地方教育费附加5印花税6土地使用税7房产税8土地增值税9其他税费10

企业所得税税费表56（五）税费估算——土地增值税一般前期估算方法：最新国税发（2009年91号）土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入的0.5%——4%预缴具体税率由所在税务局定，一般是按预收款及收入的1%预缴。房屋售完后清算，多退少补。增值率不超过20%免征土地增值税。清算方法（步骤）：1.计算增值额增值额=收入额—扣除项目金额2.计算增值率增值率=增值额/扣除项目金额3.

确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率4.

依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额*适用税率—扣除项目*速算扣除系数速算公式（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额=增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。增值税扣除项目=费用（1+10%）+成本（1+20%）

项目2011年2012年2013年2014年2015年2016年销售收入

28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值税扣除项目

1296225640661876376249277土地增值额2091571593428318650325724942623增值率

123%110%98%90%86%土地增值税73336602310313227031971214586某某案例税种计税基数计税数额（万元）税率税额（万元）营业税销售额486715.905%24335.80城市建设维护税营业税额24335.807%1703.51教育费附加营业税额24335.803%730.07地方教育费附加营业税额24335.802%486.72交易印花税购销合同额486715.900.05%243.36土地使用税土地面积763337.154元/年/平米931.65土地增值税土地增值应税额79441.14分段23832.34房产税酒店原值七成31967.111.2%3836.05其他税费销售额486715.902.0%9734.32企业所得税税前利润108131.7125.0%27032.93合计92866.74某某项目案例60目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目成本

一、基本知识61四、项目利润基本概念核心指标参考指标利润总额＝租售收入－土地成本—房屋开发成本－开发费用（销售费用、管理费用、财务费用）-其他费用-不可预见费用－各项税金（经营税金及附加、土地增值税、房产税等）净利润=利润总额-企业所得税+（营业外收入-营业外支出；一般企业考虑）

（一）基本概念——利润62货币时间价值，是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的、货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，也称为资金的时间价值。货币时间价值的本质是价值增值。从数量上看，货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率。企业在投资某一项目时，至少要取得社会平均的利润率。

复利现值计算：是复利终值的相对概念，指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值。P＝F×（1＋i）－n复利终值计算:F＝P×（1＋i）n

年初存入100元，利率10%，按单复利计算，两年后其终值多少（一）基本概念——资金价值

（一）基本概念——现金流量

（一）基本概念——现金量与利润的关系

可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。

（一）基本概念——经济评价指标指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售净利率约在8.04~10.2%之间，因此销售净利率暂定为9%。

（一）基本概念——指标参考万科核心指标的基本要求（参考）（一）基本概念——资金使用计划

房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。在房地产项目可行性研究阶段，可以年、半年、季度、月为计算期单位，按期编制资金使用计划。编制资金使用计划，应考虑各种投资款项的付款特点，要充分考虑预收款、欠付款、预付定金以及按工程进度付款的具体情况序号

合计开发经营期项目1234……1土地费用

2前期费用

3基础设施费

4建安工程费

5配套设施费用

6开发期间税费

7其他费用

8销售费用

9管理费用

10财务费用

11不可预见费

合计

（一）基本概念——现金流量表（二）核心指标——财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)，是指项目在整个计算期内，是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率，简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。财务内部收益率的作用在独立方案的分析评价时，一般是在求得投资项目的内部收益率后，不同期贷款利率、同期行业基准收益率相比较，以判定项目在财务上是否可行。①FIRR不同期贷款利率i比较反映项目的盈亏状况：

②FIRR不同期行业基准收益率ic比较，反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况财务内部收益率的计算（内插法，了解即可）其公式为：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；NPV2：采用高折现率时净现值的负值；i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。（3）财务内部收益率的计算Excel函数法IRR（X:Y）

（二）核心指标——销售净利率

为什么用销售净利率意义

以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是“净利润”除以“销售收入”；投资回报率则须特别明确，如总投资是“总成本”还是“总成本+期间费用”，包含不包含“所得税”？“回报”是税前利润。（二）核心指标——财务净现值财务净现值(FNPV)：是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。财务净现值的计算公式为：式中FNPV——项目在起始时间点的财务净现值；ic——基准收益率或设定的目标收益率。

如果FNPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV小于0，则项目不可接受。Excel函数法（二）核心指标——投资回收期动态投资回收期Pd=（dynamicinvestmentpay-backperiod）是指考虑现金折现时(基准收益率戒基准折现率条件)，项目以净收益来抵偿全部投资（包括固定资产投资和流劢资金）所需的时间，是反映项目投资回收能力的重要指标。（以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。即：动态投资回收期是项目从投资开始起，到累计折现现金流量等于0时所需的时间。)记住：Pb=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量现值]Excel函数法

（三）参考指标——总投资回报率

总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。本指标反映地价支付的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为10%（依据同前）

（三）参考指标——地价支付贴现比

地价支付贴现比=各期支付地价现值之和/地价总额万科城市花园项目：启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数。启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。

（三）参考指标——启动资金获利倍数

启动资金获利倍数=项目净利润/启动资金启动资金=3个最高的资金峰值之和/3销售毛利率%=项目利润/销售收入×100%（项目利润=销售收入-开发成本-营业税及附加）销售毛利率的意义在于体现了项目的获利空间。即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率-销售净利率=销售税、费率

（三）参考指标——销售毛利率

资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺。资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。

（三）参考指标——资金峰值比例

资金峰值比例=资金峰值/项目总投资资金峰值比例=资金峰值/项目总投资

=15000/（28000+59500）

=17%

（三）参考指标——获利指数（现值指数）

计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。（万科：按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为10%）。现值指数＞1说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；现值指数＜1说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=1获利指数=现金流入现值/现金流出现值现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。89目录CONTENT

五、相关分析

三、项目收入

四、项目利润

六、典型案例

二、项目成本

一、基本知识90五、相关分析盈亏平衡分析敏感性分析（一）盈亏平衡分析盈亏平衡分