西安1912 项目前期市场调研报告179p

二O一一年八月[西安1912]项目前期市场调研报告[调研实施路径]8月2日8月4日/5日8月12日8月20日领受任务消化信息整理提纲人手调配明确分工宣讲要点路径研讨调研准备前方调研团队(10人)分两批次前往项目所在地西安，根据调研安排，展开为期8天的实地调研。前方调研团队大部返回，留驻2人进行针对性补充调研。开始全面整理调研信息，并按照提纲要求完成调研报告分析撰写，就需要进一步澄清问题，及时与前方留驻团队进行沟通。后方留守团队(4人)负责宏观基础信息收集及前方信息整理[调研实施路径]模块二模块三模块一宏观数据整理基础信息搜集模块五消费者访谈商户代表访谈开发商访谈关键人士访谈城市背景研究市场环境分析消费特征分析业态专项研究模块四代表项目普调典型项目深调关键项目精调餐饮业态调研休闲业态调研娱乐业态调研零售业态调研其他业态调研市场信息收集城市商圈调研项目区域扫描4、项目前期市场调研总体研究分析3.城市商业地产发展市场研究[提报纲要]2.新城区-解放路商业地产发展研究1.西安城市发展及商业地产总体研究西安城市发展及商业地产总体研究13.城市商业消费特征研究1.城市发展总体研究2.城市房地产及商业地产发展总体研究1.城市发展总体研究城市发展资源背景及战略导向城市宏观社会经济发展状况（GDP、三产数据、主导产业、人口、居民人均收入、社会消费品零售总额等）城市规划及其未来发展研究城市板块片区及人口分布特点城市交通格局及未来发展预期城市特色产业及主要城市特点1城市发展资源背景及战略导向□西安位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地，北临渭河、南依秦岭，向北一步就是黄河流域，向南一步就是长江流域，这一独特的地理区位，在全国大都市中是唯一的。□西安是新欧亚大陆桥中国段和黄河流域最大的中心城市。且西安也具有衔接西部与中部、东部的重要作用。□

在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，作为西北门户，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。

区位资源：中国七大区域中心城市1城市发展资源背景及战略导向□

西安是举世闻名的世界四大文明古都之一，13朝古都，居中国四大古都之首，是中国历史上建都时间最长，建都朝代最多，影响力最大的都城。□“西方罗马，东方长安”。西安作为中华文明的发祥地、中华民族的摇篮、中华文化的代表，是中华文明史及东方文明史上最负盛名的全球著名都城，是极少数可令外国人心怀景仰而来顶礼膜拜的伟大中国城市。历史资源：世界四大文明古都1城市发展资源背景及战略导向交通资源：全国重要交通枢纽城市□

西安是我国“大十字”网状铁路交通的重要枢纽。随着国家高速铁路网的加快建设，未来五年内，西安一日交通圈覆盖范围将扩大到大半个中国。□

西安是全国干线公路网中最大的节点城市，共有7条国道干线公路在西安交汇，形成“米”字型交通网络。□

西安航空港是中国四大国际空港和六大航空枢纽之一，目前，已开通90多条国内航线，20多条国际航线。

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西安还将成为西北地区第一个拥有地铁轨道交通运输的城市。1城市发展资源背景及战略导向科教资源：科教及高新产业核心基地□

西安是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市之一，目前在校学生人数达120多万人，仅次于北京、上海，居全国第三。□在西安，平均每6人中就有1人接受过大学本科以上教育，居西部地区之冠，在全国也处于领先地位。

□西安是中西部最大最重要的科研、高教、国防科技、高新产业、电子信息产业、中国大飞机制造基地，航空航天工业的核心基地，是中国科技实力最强，工业门类最齐全的特大型中心城市之一。□西安是中国最具有全球影响力的国际性旅游目的地城市之一，享有“天然历史博物馆”的美称。□西安旅游商品具有浓厚的地方特色，民间工艺品十分丰富，民间美食小吃更是让中外游客流连忘返。□千年的文物景观、丰富的民俗文化，深厚的人文传承成为了西安旅游采之不尽的资源宝藏。1城市发展资源背景及战略导向旅游资源：中国优秀旅游城市□“绿满西安，花映古城”是西安三年大植绿的目标。西安要变成一个“四季有绿，四季有花”的美丽城市。截至2010年，全市绿地率达到35%，绿化覆盖率达到40%。□西安是国家卫生城市，国家园林城市，中国最佳管理城市，中国最具幸福感城市。1城市发展资源背景及战略导向人居资源：中国最具幸福感城市1城市发展资源背景及战略导向□在国家沿海开发开放进入到新的高度之后，中央政府于2000年，提出“西部大开发”的重要发展举措。西部大开发所涵盖的西部地区占中国土地面积的71.4%，只有中国西部真正的发展起来，中国的国力、中华民族的复兴才能是可实现的蓝图。□西部大开发作为国家层面的发展战略无疑为西安发展带来跨世纪的历史机遇。作为中国北方中西部地区和陇海兰新地带规模最大的中心城市，西安将在西部开发中发挥五个主要作用:东联西进的桥头堡；西部对外开放的窗口；国家技术创新的试验田；旅游市场的聚散地；培养、开发智力人才资源的基地。战略导向1：西部大开发沿海开发开放西部大开发振兴东北老工业基地中部崛起1城市发展资源背景及战略导向□在推进西部大开发的建设与深入，国家又先后提出了三大经济区的打造，分别是北部湾经济区、关中-天水经济区和成渝经济区。其中关中-天水经济区向东承应环渤海、长三角两个重要经济圈层，向西直指广袤的西部腹地，其重要性明显优于其他两个经济区。□

2009年6月所提出的关中-天水经济区将构筑”一核、一轴、三辐射”的空间发展框架体系，目的在于打造有西安和咸阳为主的核心城市、宝鸡、铜川、渭南、天水及其他次核心城市、三级城市、重点镇和一般镇五级组成的城镇体系。□关中-天水经济区发展目标是：建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区”。战略导向2：关中-天水经济区关中-天水经济区成渝经济区北部湾经济区1城市发展资源背景及战略导向□西咸一体化作为《关中-天水经济区发展规划》的深入实施，被专家认为是城市发展史上观念突破、体制创新的里程碑式重大事件，也被寄望实现西安国际化大都市梦想。西咸一体化的推进，拉大了西安城市发展的容量，城市功能不断完善，城市竞争力不断提升。□国际大都市的提出，为西安标定了在整个中国城市发展中的战略定位。在国家层面，受到国家认可的国际大都市，除了北京、上海，就是西安。依据三个城市的各自特点，不难比较中，北京具有充分的政治优势，上海具有明显的经济优势，而西安得其五千年的文化沉淀，必然凭借悠久的文化优势，向国际大都市迈进。战略导向3：西咸一体化国际大都市北京上海西安政治经济文化2城市宏观社会经济发展状况□西安近十年的GDP一直呈快速上升趋势，2009年GDP总额达2719.1亿元，接近部分沿海发达城市，较之1999年累计增幅达到340.5%，平均年增长率在14%左右，远高于全国平均水平，在西北内陆城市中居于首位。西安经济增长速度高于全国平均水平数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。09年GDP增长率西安2719.114.5%南京4230.2611.5%合肥2102.1217.3%2城市宏观社会经济发展状况□

固定资产投资是推动经济增长的重要因素，2009年末，西安社会固定资产投资总额达2500亿元，较前一年度增幅达31.2%。近5年固定资产投资平均增幅超过30%。固定资产投资持续增加，推动经济增长数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。09年固投增长率西安2500.1331.2%南京2668.0323.9%合肥2468.4234.3%人均GDP超$4800，城市发展进入稳步发展期2城市宏观社会经济发展状况□按照常住人口计算，2009年末西安人均GDP已达32351元（折合美元为4828美元），人均GDP增长率较高。□从三城市对比看，西安的人均GDP与南京尚存在较大差距。由于人口规模大，在GDP总额领先的情况下，西安人均GDP落后于合肥。数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。09年人均GDP增长率西安3235113.6%南京552909.5%合肥4154315.96%人均GDP超$4800，城市发展进入稳步发展期2城市宏观社会经济发展状况□按照人均经济总量与经济发展阶段对应模型理论看，意味着西安经济已进入工业化的中级阶段。□房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，人均GDP在4000-8000美元时，房地产市场处于平稳发展期阶段。□根据欧美经济发展与商业业态的对应发展关系。人均超过4400美元时，城市主导商业形态将向ShoppingMall、Lifestyle、ShoppingCenter、旅游地产、商务地产、物流等综合商业形态涌现，西安人均GDP水平表明了西安正向综合商业业态方向发展。

人均经济总量与经济发展阶段对应模型（H·钱纳里）时期经济发展阶段1998年标准（美元）1初级产品生产阶段530－12002工业化初级阶段1200－24003工业化中级阶段2400－48004工业化高级阶段4800－122005发达经济初级阶段12200－173006发达经济高级阶段17300－22300资料来源：钱纳里，《工业化和经济增长的比较研究》□

在经济增长的带动下，2009年末，西安的社会消费品零售总额达1381亿元。□近10年来，西安的社会消费品零售总额增长速度较快，平均增幅已达16.67%。2城市宏观社会经济发展状况09年社会消费品零售总额增长率西安1381.1219.7%南京1961.5818.8%合肥703.4219.6%在经济快速增长的带动下，社会消费品零售指标增长迅猛数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。□从社会消费品零售总额的构成来看，批发和零售业占到了进90%绝对性比重，且年增长率也远高于其他业态，从一个侧面反映出西安商业发展的特性。2城市宏观社会经济发展状况09年西安社会消费品零售总额构成分类总额增长率占比全年1381.1219.7%100%批发和零售业1228.8320.3%88.97%住宿和餐饮业128.6914.6%9.32%其他行业23.614.1%1.71%数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。在经济快速增长的带动下，社会消费品零售指标增长迅猛2城市宏观社会经济发展状况09年可支配收入增长率西安1896324.7%南京2550410.3%合肥1715810.1%居民可支配收入持续增长，有力支撑城市居民消费增长□近十年西安城镇居民收入一直呈上涨趋势，2009年西安城镇居民可支配收入达18963元，十年间收入平均涨幅为21.61%。从增长率来看，呈现加速增长的态势□

从三城市对比来看，西安的城镇居民可支配收入略高于合肥，与南京尚有一定差距。但从增速来看，近年来西安居民可支配收入增长较快，增速达24.7%，是其他两城市的两倍之多。数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。□随着产业结构的不断调整和优化，西安目前已形成了以第三产业为主导产业的三产结构。□产业结构不断优化，第一产业比重逐年缩减，仅在4%左右；第二产业比重较之十年前略有减少，基本维持在42%左右，第三产业比重逐年上升，近5年来占比已超过50%，且有稳步上升趋势。2城市宏观社会经济发展状况三产结构不断优化，第三产业发展逐渐占据主导地位数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。□西安旅游资源得天独厚，旅游业发展迅速，旅游业已成为西安重要的支柱产业。□近5年来，除受2008年金融危机影响，境外游客人数有所下降外，旅游人数增长较为稳定，国内游客人数一直保持增长势头。2009年国内旅游人数达3862万人次，境外游客人数达67.29万人次。2城市宏观社会经济发展状况旅游业发达，旅游人数及收入逐年增加数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。□旅游收入快速稳步增长，2009年西安旅游总收入达297.4亿元。旅游人均收入基本保持稳定，国内游客约700元/人，境外游客约580美元/人。境外游客的消费力值得关注。□随着西安市旅游业的不断发展，旅游景点的持续开发提升，旅游环境的进一步改善，旅游服务水平的提高，西安旅游收入增长仍有较为巨大的潜力。2城市宏观社会经济发展状况数据来源：西安历年国民经济和社会发展统计公报。旅游业发达，旅游人数及收入逐年增加3城市规划及其未来发展研究西安市行政辖区总面积为10108平方千米，城市规划空间分为市域范围、城镇范围和主城区范围三个层次。□主城区范围：以唐长安城为中心，以绕城高速为基本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河），北到渭河。□行政区划：下辖新城区、碑林区、莲湖区等9区4县。九区概况面积新城区位于市中心东北，跨越城墙内外，因境内清朝满城(又称新城)得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一。31平方千米碑林区位于市中心南部，跨越城墙内外，因境内西安碑林得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一。22平方千米莲湖区位于市中心西北，跨越城墙内外，因境内莲湖公园得名，西安市三个老城区之一，五个城市核心区之一；有8万回民在城墙内西南部聚居。38平方千米雁塔区位于市区南部，因境内大雁塔得名，是西安国家级高新技术产业开发区、西安曲江国家级文化产业示范区、会展中心所在地，区内高校林立、科技领先、人文荟萃、工商业发达，西安市五个城市核心区之一。152平方千米未央区位于市区西北部，因境内汉长安城未央宫遗址得名，是西安国家级经济技术开发区，大明宫国家遗址公园，汉长安城遗址，西安浐灞生态区，欧亚经济论坛所在地；五个城市核心区之一。西安新新政中心设立于此，为未来西安城市新中心。262平方千米灞桥区位于市区东部，因境内古灞桥遗址得名，西安浐灞生态区、西安国际港务区所在地；是中国重要的纺织工业基地。322平方千米长安区位于市区南部和西部，长安区北有西部大学城、西安国家民用航天产业基地等，西部有周丰镐城遗址、昆明池遗址，南依秦岭有秦岭野生动物保护区、翠华山世界地质公园等。1583平方千米阎良区位于市区以东北，距市中心60公里，因成语“闾阎良善”得名，是亚洲最大的航空城，境内有西安阎良国家航空高技术产业基地。240平方千米临潼区位于市区以东，因境内临河、潼河而得名，境内有秦始皇陵、秦始皇兵马俑博物馆、华清池、骊山、西安事变旧址等。898平方千米□城镇建设用地规模控制全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内，人均城镇建设用地控制在101.7平方米以内；主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内，人均城市建设用地为92.73平方米左右。□城镇人口规划根据规划，至2020年，西安市域总人口规模为1070.78万人，其中城镇人口规模为850.67万人，城镇化水平达到79.5%，主城区人口规模为528.4万人。3城市规划及其未来发展研究□主城区规划布局结构优化主城区布局，凸显“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”的布局。□城市功能规划布局调整中部：商贸旅游服务区；东部：国防军工产工业区；东南部：旅游生态度假区；南部：文教科研区；西南部：高新技术产业区；西部：居住和无污染产业的综合新区；西北部：汉长安城遗址区；北部：装备制造业区；东北部：居住、旅游生态区。3城市规划及其未来发展研究3城市规划及其未来发展研究经开区六大功能板块，拉开城市空间骨架浐灞新区：生态新区功能定位自然资源丰富，但发展处于起步阶段，区域陌生，配套匮乏城市开发区域房地产以中低端为主，看好片区远期发展内城区：旅游中心、商业中心功能定位大力还原的西安历史古都风貌，建设成具有鲜明的历史文化特色的核心区，着力打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区城市开发老城保护和内城边缘旧城改造曲江：文化旅游区功能定位凭借其深厚的历史文化价值及区位条件，打造以唐文化为主题的多个大型旅游休闲娱乐项目，营造为新兴的文化旅游区城市开发成为西安低密度物业聚集区，但后续发展供应有限高新区：科技新区功能定位中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心城市开发西高新浓厚的商务氛围、良好的交通、生态环境及生活配套，使其房地产开发拥有很大的发展空间西郊：传统老工业区功能定位传统老工业区城市开发受到西咸一体化进程的推进，未来将成为城市的综合新区，但目前房地产市场发展缓慢经开区：制造业基地政务新区功能定位位于政府主导的发展方向上，经济增速领先西安，市府北迁、地铁2号线修建、大明宫等规划利好城市开发成为西安城市发展热点区域4城市板块片区及人口分布特点片区面积（km2）人口（万人）密度（人/km2

）新城316420645碑林228337727莲湖386416842雁塔1521127368未央262612328灞桥322551708长安1583103651阎良240251042临潼89867746□2009年末西安常住人口843.46万人，其中城镇人口581.40万人，占68.93%；乡村人口262.06万人，占31.07%。年末全市户籍总人口781.67万人，比上年增长1.2%。□作为内城区域的新城区、碑林区和莲湖区，面积小，人口多，人口密度均超过15000人/平方公里。整个西安呈现出内城区人口集中，与周边区域人口密度悬殊的特点。800万人成就庞大消费基群莲湖64万新城64万碑林83万雁塔112万长安区人口103万未央59万灞桥区人口55万临潼区人口67万阎良区人口25万□对外交通建成面向国际的中国西部航空枢纽，国内重要的公路、铁路交通枢纽，西部最大的物流中心。构筑以航空、铁路、高速公路为骨架的综合交通运输网络，确立辐射全国的快速、便捷的客货运交通枢纽地位。□城市交通适应西安作为全国重要交通枢纽的需要，突出公共交通优先战略，加快公共交通的建设，构筑一个高效、快捷、一体化、人性化和可持续发展的绿色综合交通运输体系。形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网系统；建立以地铁和普通公交为主、快速公交为辅助的多种客运交通方式相结合的立体公共交通体系。5城市交通格局及未来发展预期内外快速交通系统，突出交通枢纽地位□西安地铁服务范围覆盖全市61个主要客流集散点中的52个，线路直接连接或延伸方向辐射中心城镇和组团，轨道交通客运量占居民出行总量的25%。□未来10年内，西安将形成由6条地铁线路组成的城市快速轨道交通线网，总长将达251.8公里，共设车站150座。5城市交通格局及未来发展预期1号线：咸阳森林公园——骊山一期工程已于2008年10月开工，计划2013年建成通车2号线：北客站——韦曲南

一期工程已于2006年9月开工，计划2011年建成通车；一期工程南线2009年9月开工，计划2013年建成通车3号线：鱼化寨——国际港务区（一期）

前期围挡勘探作业开始施工，最快2010年底开工4号线：草滩农场——韦曲科技产业园准备工作开始，预计2010年开工地铁规划带动城市加速度发展6城市特色产业及主要特点高新技术产业装备制造业旅游产业现代服务业文化产业西安特色产业：五大支柱产业以高新区为龙头，以高等院校、科研院所和国防工业的科技优势为依托，西安目前已形成了软件、集成电路、通信、生物医药、新材料、企业孵化器六大产业集群。航空航天装备制造、汽车零部件及专用车制造、电力电子设备制造、专用通用设备制造等产业集群，是西安装备制造业的核心，通过阎良、韦曲等产业基地的打造，结合众多高校研究所的科学技术，西安的装备制造业已然具有国际性的竞争力。西安是人类文明和中华民族的发祥地之一，是世界著名的历史文化名城和国际旅游目的地城市。随着旅游基础设施不断改善和省市政府对旅游业支持力度的加大，形成了以唐皇城、临潼、雁塔等旅游为代表、多个潜在旅游并行发展的集群发展态势。承东启西、沟通南北的优势区位，西部大开发战略的实施，加之西安是重要的军工、科技、人才、物资等集聚地，使西安拥有了良好的现代服务业发展基础，已形成了商贸物流、会展和金融服务等产业集群，成为西部重要的现代服务中心之一。西安深厚的历史，是文化产业发展的优质土壤。以西影、西安长影为积淀，西安曲江影视为新生，西安的影视演艺传媒产业已形成了创、拍、制基地和营销网络一条完整的产业链。此外，出版印刷、文化创意等产业也随之形成集群化发展。西安城市特点：中心之城，魅力之城6城市特色产业及主要特点中西部七省省会，辐射人口近2亿接轨国际，是大西北最开放的城市科教水平位列全国三甲，仅次于北京上海中国十大奢华城市之一，极具消费潜力茶酒肴馔筵，西安饮食文化久负盛名辐射版图西安八水绕城、一座秦岭，自然山水资源优越陕西3772万人约2.3亿人宁夏625.2万人甘肃2635.46万人新疆2158.63万人山西3427.36万人河南9487万人青海557.3万人备注：以上均为各省常住人口资源背景1战略导向2宏观经济3城市规划4城市发展总体研究分析小结□从区位、交通、历史、科教、人居环境等各方资源分析，西安城市发展资源充分，在西部城市中具有无可替代的示范及引领效应。□从西部大开发到关中-天水经济区，再到西咸一体化、国际大都市，在发展战略导向上，西安既是带动和支撑西部开发的战略高地之一，也将凭借深厚的历史文化底蕴，成为国际化大都市。□从各类宏观经济指标分析，西安经济发展增速明显，发展空间与潜力巨大。□六大城市功能板块，拉开城市空间骨架。其中，内城区将大力还原古都风貌，打造鲜明历史文化特色的商贸、旅游区。□旅游产业、高新技术产业、装备制造业、现代服务业、文化产业，是西安城市发展重要的支柱型产业和未来优势产业发展方向。发展资源雄厚城市特色鲜明经济版图广阔发展势能强劲西部战略高地国际影响较大特色产业5依据城市发展资源背景、战略导向、经济基础、城市规划、特色产业、城市特点的多维度分析，可以将西安定义为一座具有非凡的“能量场”的城市，其商业发展的资源与潜力巨大。西安城市发展及商业地产总体研究23.城市商业消费特征研究1.城市发展总体研究2.城市房地产及商业地产发展总体研究城市房地产发展现状及特征趋势城市商业地产发展历程极其总体特征城市商业格局及商圈发展研究城市商业地产市场历年供销状况分析城市2009-2010年商业地块供应情况城市现有及未来大型商业项目状况1城市房地产发展现状及特征趋势市场格局城内板块城南板块城北板块城西板块城东板块高新板块目前西安市场已形成城内、城东、城西、城南、城北、高新六大板块，其中在大板块中，分布着多个热点开发区域。曲江浐灞大兴鱼化寨经开1城市房地产发展现状及特征趋势各大房地产板块特征描述板块板块特征描述产品类型住宅主力价格区间代表项目城内板块皇城以内区域，以钟楼为中心，因政府规划保护和土地资源的限制，房地产项目较少，从体量和影响力上已经不是西安房地产主流。但老城的配套、商业氛围以及高度认同感，仍是房地产的价值高地之一。普通住宅以多层、小高层为主，少量高层公寓8000-10000元/㎡万达广场宏府嘉会广场铂林美域城南板块城南是当前西安购房者追捧的热点区域之一，交通、教育、生活配套完善，环境较好。凭借曲江新区独有的历史渊源和人文环境让这里成为西安楼市名副其实的高端区域。区域内房源量大，一直处于供销两旺的状态。中高端住宅，以高层、小高层为主7000-10000元/㎡中海国际社区紫薇永和坊九锦台城西板块老工业居住区，起步早，发展慢，房地产项目分布较为零散。当前主要基于鱼化寨和大兴新区的开发，在西咸一体化进程中发挥着一个重要节点作用，未来城西的热点将主要集中在西咸共建区和大兴新区。普通住宅，以高层为主5000-7500元/㎡西安恒大城西市佳园复地优尚国际1城市房地产发展现状及特征趋势各大房地产板块特征描述板块板块特征描述产品类型住宅主力价格区间代表项目城东板块城东一直是西安居住人口密度较高的区域之一，早期区内重工、纺织企业的集中带动了金融、交通、商贸、教育及市政配套设施的快速发展。但城市经济增长点的转移让一度辉煌的城东经济开始凋敝，房地产发展也踟蹰不前。直到浐灞生态区的崛起，城东地产才开始再度活跃。以综合型大盘项目为主，涵盖多层、小高层、高层、花园洋房等多种产品普通住宅5000-6000元/㎡，花园洋房6000-9000元/㎡中新浐灞半岛西岸国际花园普华浅水湾檀香园城北板块政府北迁、大明宫遗址改造、地铁等各项利好，使得城北区域在西安房地产市场的地位越来越重要。该区域丰富的土地存量、良好的区域环境以及较大的升值潜力，都吸引了众多开发商和购房者的目光。普通住宅，以高层、小高层为主4500-6000元/㎡乾唐华府紫薇希望城宫园壹号高新板块2007年是高新区开发的顶峰，随之大盘的尾声到来，08年高新楼市有了明显的回落。但CBD核心区的构建，进一步提升了高新区的地位。经过近20年的强势发展，高新区地产开发已趋于饱和，区域发展空间受限，未来将与长安区的发展形成融合。普通住宅，以高层为主7000-9000元/㎡融侨城尚品国际莱安逸境1城市房地产发展现状及特征趋势西安历年住宅市场成交量价分析西安住宅供求结构发生明显转变，成交量大幅度上升，供应量却有所下滑；受高端住宅入市影响，2010年住宅成交价大幅度增涨；楼市受政策影响尚未消除，大盘众多，市场竞争激烈。

西安住宅市场自2008年的供过于求转入近两年的供不应求状态，大量存量房在近两年被去化；受市场政策影响，新盘入市节奏放缓，是导致供应量下降的主要原因；中海、恒大、万达、龙湖、绿城等高端项目入驻西安，引起房价的新一轮抬升，10年1-7月份住宅成交均价达5745元/㎡，比09年增涨20%；同时成交量也有所上升，10年1-7月份住宅成交量同比09年，增涨约12.5%；浐灞、经开、城西等新兴房地产区域，百万平米大盘众多，未来供应量巨大，市场调控的高压并未完全过去，未来市场的竞争也将越发激烈。1城市房地产发展现状及特征趋势2010年1-7月份各板块住宅成交量价走势城北板块成交量位居全市之首，而价格高地依然在城内；城南住宅成交量仅次于城北，价格仅次于城内，是名副其实的高端住宅集中区，广受购房者认可。

城内住宅的价格高地与其稀缺性密不可分。城内的价值地位也因此无可替代，但居住环境却相对欠佳，因此吸引的多是投资客；相对而言，城南人居环境较为理想，则是真正的高端居住区，量价齐高；城北的各大利好促使了板块房地产的快速发展，价格低谷，成交量位居全市首位；高新与城东成交量基本相当，作为新兴的浐灞区域，其发展速度直逼高新；城西成交量不高，但随着区域的发展，价格已然超越城东。1城市房地产发展现状及特征趋势2010年1-7月份住宅成交产品结构分析90-125㎡面积段为西安住宅市场的主流成交产品，占比35%；主力成交价格集中于5000-6000元/㎡，占比30%。

从成交面积段上来分析，90-125㎡占据市场主流。这一面积段的产品主要为偏舒适型户型，首次置业和首次改善客户成为市场的主要需求群体；从成交价格段上来分析，西安市场的主流价格集中于5000-6000元/㎡。随着市场价格的不断攀升，5000元/㎡以下的成交比例将逐步降低。1城市房地产发展现状及特征趋势

市场供需结构发生转变，大盘节奏放慢，出现供不应求现象；但未来大盘集聚，潜在供应仍然巨大，供求关系或将再次发生转变；

2010年住宅量价齐升，楼市逐渐回暖迹象明显，但政策影响因素并未消除，大多数置业者仍保持着谨慎观望的态度；城北、城南、高新是西安市开发的热点区域，住宅成交量占全市成交量的70%以上；

90-125㎡的偏舒适型户型是市场的主流成交产品；

5000-6000元/㎡是市场的主力成交价格，首置和首改为市场主流客群。西安住宅市场特征总结

商业发展阶段评估1敏感因素人均GDP出现业态生存需求价格品质文化、情感需求便利$500以下$10000以上$500-1000$1000-3000$3000-5000$5000-7000$7000-10000业态丰富阶段集市&沿街商业百货商店&批发市场大型综合超市&专业店都市MALL主题MALL仓储式购物中心郊区MALL业态替代阶段传统形态阶段形成条件形成过程阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分，总量饱和随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争西安目前西安的消费者对商品的需求逐渐从低价格向高品质和便利性转变。2城市商业地产发展总体特征多个大型商业中心奢侈品市场快速发展国际化品牌大规模进入强调购物体验现代化的购物中心连锁经营快速发展中高档市场得到快速发展品牌认知度提高国际化品牌开始进入市场出现了较大规模的零售类物业以百货及专业卖场为主要零售形态连锁经营品牌进入市场奢侈品市场得到发掘出现了中小型的零售类物业以满足基本生活需求为主缺乏品牌认知度市场内缺乏国际化品牌商业市场平稳成熟阶段商业市场快速发展阶段商业市场逐步成长阶段商业市场初级阶段成熟市场初级市场类比城市：上海、北京等类比城市：杭州、南京类比城市：海宁、宜兴等类比城市苏州、无锡等西安商业现在所处发展阶段2城市商业地产发展总体特征

商业发展阶段评估2□西安目前零售处于快速发展阶段，百货是其目前零售发展的主要业态，未来以购物中心为主，六大商圈将形成不同特色的发展趋势。□目前西安商业市场发展相比其他一些省会城市，例如南京，尚处于相对落后地位，商业氛围需进一步提升。□未来随着新生商圈的不断发展，预计零售市场将进一步获得发展空间和时机。2城市商业地产发展总体特征商业市场格局现已形成七大主要商圈，大多密集皇城内及城南地区；随着城市空间骨架的拉开，新兴区域商业逐步成型，市场认可度较高；商圈发展与定位具有较强的政府干预性，过于概念化，与市场需求及商业业态发展规律不协调，典型的包括西大街整体改造和曲江大唐不夜城。商业分布不均衡，造成了局部供应过剩与缺乏并存现象；商业产品结构从传统的住宅底商到不断涌现出的集中式商业体、城市综合体、特色商业街的，西安商业市场的产品供应结构趋向多元化。商业销售量价自2009年至今，西安商业销售总体呈现量价曲折上扬的走势，09年年成交量在54.6万㎡，10年上半年成交量33.54万㎡，成交均价为10969元/㎡。投资客群特征西安作为西部七省中心，商业氛围浓郁，辐射力强，投资客群庞大，投资热情饱满，“一铺养三代”观念普遍。商业物业的销售不仅吸引本地富有阶层，同时吸引大批陕北煤老板，客群投资行为粗放。典型特色商业以大唐不夜城、大唐西市、秦汉唐、慈恩镇为代表的仿唐商业建筑，兼具了文化与商业特色，与西安的古都特色一脉相承。

西安商业发展特征总结3城市商业市场量价走势分析□从成交量分析，2010年6月西安商业类物业成交6980㎡，环比增长44.81%；2010年上半年西安商业类物业成交量为335400㎡，同比增长21%；□从成交均价分析，2010年6月西安商业类物业成交均价为11019元/㎡，环比下滑15.09%；2010年上半年西安商业类物业成交均价为10969元/㎡，同比增长31.16%；□综合2009年-2010年上半年数据可以看出，除个别月份受个案影响，成交量出现较大波动，西安商业物业总体呈现量价曲折上扬的市场走势。2009年2010年商业物业成交量价分析3城市商业市场量价走势分析各大板块商业物业成交量价分析城内始终是商业物业的价格高地，其他板块的商业成交价格基本相当；在成交量上，城南、城北、高新是西安商业较为集中的三大板块。

城内商业物业的价值在全市范围内无可比拟，2010年1-7月成交均价达25510元/㎡，是其他板块商业价格的双倍以上。城内商业稀缺性将愈见明显，未来升值潜力较大；城南、高新、城北三大板块的商业成交量占全市商业成交量的82%，集中度相当高。高新CBD概念的打造、城北的行政中心、城南的高端住宅局，三大板块各自的价值潜力，集聚了商业发展的能量源，在配套不断完善的基础上，商业价值也随之不断体现。4城市商业格局及商圈发展研究市域级商圈都市级特色商圈传统区域级商圈新兴区域级商圈康复路商圈

商圈分布格局纵观西安商业整体市场，现已形成七大商圈，依据各类商圈的发展时间划分：市域级商圈：钟楼商圈都市级特色商圈：康复路商圈传统区域级商圈：小寨商圈、土门商圈新兴区域级商圈：曲江商圈、高新商圈、经开商圈经开区商圈高新商圈土门商圈小寨商圈曲江商圈钟楼商圈商圈名称钟楼商圈商圈位置钟楼商圈位于西安明城墙以内，是西安城市中心地带。主要集中于以钟楼为中心，东、西、南、北四条大街及解放路所构成的城内商圈。业态构成中高端百货、金融、休闲、娱乐代表商业开元商城、世纪金花、中大国际、太平洋百货、巴黎春天、珠江时代广场、亿和百货、时裳天天百货、伊时达、城隍庙、唐人街、中环广场、百盛、正阳大厦、韩国城、宏府大厦、五环体育、骡马市商业步行街、炭市街。消费群体商圈吸引的顾客群较广，人流量超过50万人，主要消费群体是西安市民、旅游顾客及西安都市圈周边地区消费者。目前西安多数中高档消费人群集中在此商圈消费，国内外游客消费所占的比例亦较大。售价/租金东大街：小面积沿街商铺租金1200-1800元/㎡·月；品牌连锁服饰店，租金相对较低，约为300-600元/㎡·月；西大街：沿街商铺租金300-600元/㎡·月；南大街：沿街商铺租金450-900元/㎡·月，大多数沿街均为高端品牌服饰、餐饮店，租金相对较低。北大街：沿街商铺租金150-450元/㎡·月。商圈特征西安商业最繁荣的商圈，租金成本较高；市级商圈辐射范围广，辐射西安市区、周边区县，乃至陕西省及西北地区高端客户；以购物为主的商圈，商品同质化严重，竞争激烈；业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏；商业购物环境档次层次不齐，硬件、软件相对欠缺；受到城墙内部交通因素制约，商业发展受限。东大街北大街西大街4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称小寨商圈商圈位置以小寨十字为中心，东起西延路，沿西影路到翠华路，南至丈八东路，西到含光路，北靠南二环总面积为9.1平方公里。业态构成零售、超市、餐饮、娱乐等代表商业民生国贸购物中心、飞炫购物中心、苏宁电器、好又多量贩、长安路家乐、小寨服装城、军人服务社、百汇综合市场、嘉汇汉唐书城、小寨领秀城、不夜城、潮流街区、雁塔文化广场消费群体

小寨的人流主要来自周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位，整个商圈定位面向年轻消费者售价/租金售价：目前无在售商铺，06年以售后返租形式销售的商铺售价约28000元/㎡。租金：280-400元/㎡·月商圈特征是西安城南最具活力的旅游、商贸中心和人才中心，具有很大消费潜力；是西安最具人气的中低价位时尚休闲商业聚集地；地理位置优越，承接多个重要区域，经营状况良好；目标客户具有强烈指向性，商圈定位面向年轻消费者，以学生消费为主，消费频率高，消费力不强；业态分布比例不平衡，餐饮休闲比例缺乏且档次低；经营环境欠佳，交通问题一直是制约小寨进一步发展的“瓶颈”。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称高新商圈商圈位置位于高新区，以科技路、唐延路为核心的区域业态构成高档休闲娱乐、临街商业、大型商场代表商业易初莲花、爱家、世纪金花高新店、金鹰百货、香格里拉酒店、国美电器、新西蓝左岸商业风情街等消费群体高新区的消费者主要来自区域中的大中型企业和周边的居民

售价/租金租金：100-250元/㎡·月商圈特征由住宅地产催生的新兴商圈，高新区的产业经济催动了商圈活力；目前商业聚集点主要分布在科技路、高新路和唐延路上，商业分布呈片状，没有形成商业链条；交通便利，目前以区域消费者为主，未来辐射范围将进一步扩大；购物环境相对老商圈较好，但硬件条件仍有缺失；商业档次相对较高，面向中高档收入消费者。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称康复路商圈商圈位置由康复路贯通连接北面的长缨西路，南面的长乐路，形成工字型的批发市场区域业态构成主要以小商品批发、服装、茶叶为主代表商业白马世纪广场、西北商贸中心、时丹达服装城、丹尼尔世纪广场、新兴24G、澳龙服装批发商城、金朗男装名品批发商城、华东品牌服饰加盟广场、多彩西部商城、长乐路服装城、人和服装城、西北轻工业批发市场消费群体全市居民、西北区域客群售价/租金售价：无售价，出现过5年一期的经营权买断租金：85~196元/㎡·月商圈特征地理位置优越，人口密集，交通便利，物流通达；以批发市场为核心，批发业辐射西北五省乃至全国；消费群体广泛，辐射陕西、山西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、河南、四川等省区的销售范围；以服饰为主的专业型批发市场，涉及到服饰、皮具、鞋业、小商品、轻纺等多种商业业态；商业规模大，交易额大，且逐年大幅递增，呈明显上升趋势；商圈租售情况良好，租售价格涨势迅猛。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称土门商圈商圈位置西到汉城路，东到桃园路，北到大庆路及枣园路，南到昆明路

业态构成服饰、小型餐饮、生活用品零售店代表商业土门市场、华润万家超市、服饰城、土门建材市场消费群体附近区域居民，中低端消费群体售价/租金依托华润万家的集客力，华润万家附近租金最高约180-240元/㎡·月，面积小的店铺，租金可达450元/㎡·月；沣镐路租金约90-120元/㎡·月，其中沣镐路的土门品牌服饰综合广场沿街门面租金较高，可达300-1200元/㎡·月；至汉城路约30-60元/㎡·月商圈特征临街商业档次较低，形象差，多为基本生活配套；人流量大、市场繁华，是西郊发展较成熟的低档商业片区；但目前区域内有大量的拆迁以及道路建设工程，人流量受到一定影响；店铺数量多，以服饰、小型餐饮、零售类店铺为主；店铺闲置率低。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称经开区商圈商圈位置以未央路为核心中轴线，北至赛高街区所在的凤城五路，南至北二环西至文景路南至北客站。业态构成餐饮、娱乐、百货、金融、超市、电器、家具建材专业市场代表商业崇尚百货、人人乐超市、第五国际、世纪金花赛高店、沃尔玛超市、国美消费群体以经开区域内中高收入人群和区域内工作的商务人士为主售价/租金售价：10000~30000元/㎡租金：80~120元/㎡·月商圈特征该区域是随着经开区的开发建设逐步兴起的，目前主要以临街商铺为主，缺乏大型综合性卖场。目前商圈业态主要包括以区域内传统的家具建材专业市场和大型超市和大量餐饮、休闲娱乐业态。餐饮及休闲娱乐设施在本商圈业态比例突出，大中型规模的中高端餐饮、娱乐休闲设施在在本商圈比较普遍。随着区域建设和配套的完善，国际连锁超市及连锁百货已经开始在此区域选址布局。以赛高街区为核心的北部新兴商业正在逐渐兴起，尤其以在运营的赛高街区为盛，其复合型的购物中心业态正在逐渐成为消费者喜爱的消费环境。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称曲江商圈商圈位置以大雁塔为中心，大雁塔北广场和雁塔南路为主轴，北到西影路，南到绕城高速，西到翠华路，东到经七路业态构成餐饮、休闲、娱乐、精品百货、超市等代表商业大唐不夜城、新乐汇、通易坊、北广场、慈恩镇、芙蓉坊、秦汉唐、威斯汀酒店消费群体以曲江区域内中高收入人群和各类旅游人群为主售价/租金售价：2-3万元/㎡（07年慈恩镇一层商铺售价1.5-1.8万元/㎡）租金：1F—100-200元/㎡·月，2F—30-100元/㎡·月商圈特征该商圈以盛唐文化为背景，唐风元素为主线，体验消费为主要特征，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式消费区。该区域既是景观大道、文化旅游景区，又是商贸聚集区。面对客群既有庞大的旅游客群，又有西安中高档住宅聚集区的居民，消费群基数大，消费力强大。该商圈在整体规划和业态组合上，将商业娱乐有机结合，融入体验式商业文化理念，打造多元业态的一站式时尚消费基地。以大唐不夜城为核心的“曲江商圈”，利用厚重的历史文化积淀以及独有的开发模式，将旅游观光景区、文化产业示范园区、高档住宅区和商业文化承载区四项功能叠加，在满足本地居住者生活必需品消费的同时，又将文化内涵、历史遗迹、旅游、生活有机结合，与西安的古都特色一脉相承。随着诸多名品名店的进驻，优化了西安的商业结构，曲江商圈的中高档地位逐步得到奠定。4城市商业格局及商圈发展研究商圈名称级别消费档次消费群体主要业态商圈点评钟楼商圈市域级商圈中高端西安市民、旅游顾客及西安都市圈周边地区消费者。中高端百货、金融、休闲、娱乐城市商业核心——是城市中高端百货、金融、娱乐、休闲聚集地，其地位不可撼动康复路商圈都市级特色商圈低端全市居民、西北区域客群以批发市场为主服装批发、建材家居为主的低档区域商圈小寨商圈传统区域级商圈中低端周边的各大专院校、附近居民区和企事业单位人群业态配比丰富，基本涵盖全部商业业态类型中低价位时尚、休闲聚集商圈——以各类院校的高密度、高素质人口为核心客户土门商圈传统区域级商圈低端附近区域中低端消费群体服饰、小型餐饮、零售类店铺成熟的低档商圈——多为中低端消费者，满足基本生活配套的传统中低端业态为主高新商圈新兴区域级商圈中高端区域中的大中型企业和周边的居民高档休闲娱乐、临街商业、大型商场面向白领客群的区域型中高端商圈，以中高端百货为核心，辐射整个高新区经开区商圈新兴区域级商圈中高端经开区域内中高收入人群和区域内工作的商务人士为主餐饮、休闲娱乐、百货、金融、超市、电器、家具建材专业市场新兴的中高端商圈，伴随经济开发区建设逐步兴起，以大中型餐饮、休闲娱乐业态为主曲江商圈新兴区域级商圈中高端曲江区域内中高收入人群和旅游人群为主餐饮、休闲娱乐、精品百货、超市新兴的中高端商圈，以大雁塔为核心的旅游文化景区，引入名品名店，打造文化商业体验基地4城市商业格局及商圈发展研究

各商圈综合点评2009-2010年商业地块供应总量约为31万㎡，其中2010年仅上半年供应量就超过了2009年全年的供应量，老城改造、新区开发，是推动商业地产发展的一大重要力量。5城市2009-2010年商业地块供应情况位置：友谊西路74号地块公司：陕西正达规模：875.8㎡性质：商业容积率：2.98土地价格：92万/亩楼面地价：460元/㎡位置：西影路东段地块公司：陕西亚鸿规模：10656㎡性质：商业容积率：1土地价格：38.5万/亩楼面地价：578元/㎡位置：友谊东路以北地块公司：陕西博安规模：8704.35㎡性质：商业容积率：1.78土地价格：168万/亩楼面地价：578元/㎡位置：解放路以东地块公司：陕西银丰民乐置业规模：3673㎡性质：商业容积率：1.66土地价格：226万/亩楼面地价：2042元/㎡位置：朱雀大街513号地块公司：陕西恒佳伟业规模：2069㎡性质：商业、金融容积率：1.43土地价格：569万/亩楼面地价：5965元/㎡1912项目地

自2009年至今，临近项目周边的商业地块出让数量较多，可能出现与本项目相似商业业态的地块为5幅。其中，2009年成交的解放路以东地块，容积率为1.66，总建面约6000㎡，未来可能与本项目形成近距离竞争关系。5城市2009-2010年商业地块供应情况6城市现有及未来大型商业项目状况序号项目名称序号项目名称1开元商厦2兴正源广场3世纪金花4民生百货5百盛6伊时达百货7海大春天百货8中大国际9美美百货10民生百货11百盛12中环百货13世纪金花14金鹰百货15海港城16百盛17金鹰百货18军人服务社19安南城20立丰国际购物广场21崇尚百货22崇尚百货23慈恩镇24上海城25曲江芙蓉坊26雁塔文化新天地27大唐不夜城28民乐园29万达广场30唐人街31赛高国际街区32万达广场1082117151816311191254149620137283021222332312629242725现有大型商业项目分布6城市现有及未来大型商业项目状况编号项目名称位置开业时间建筑面积

(㎡)层数市场定位商业类型1开元商厦东大街2000100,000B1-F7中档百货2兴正源广场东大街200780,000B2-F6中档百货3世纪金花(钟楼店)西大街199828,000B2-B1高档百货4民生百货解放路199380,000B1-F6中低档百货5百盛(东大街店)东大街199819,000F1-F5中低档百货6伊时达百货东大街200717,000B1-F5中低档百货7海大春天百货南大街200411,000B1-F5中档百货8中大国际南大街20008,000F1-F3高档品牌专营店9美美百货长安路200622,000B1-F2高档百货10民生百货(西大街店)西大街200745,000B1-F4中低档百货11百盛(西大街店)西大街200542,000B1-F4中档百货12中环百货西大街200730,000B1-F5中档百货13世纪金花(高新店)高新路200530,000F1-F4中高档百货14金鹰百货(高新店)科技路200626,000F1-F5中档百货15海港城（好友多）长安路200312,000B1中低档百货超市16百盛(小寨店)长安路200633,000F1-F6中档百货现有大型商业项目概况编号项目名称位置开业时间建筑面积(平方米)层数市场定位商业类型17金鹰百货(小寨店)长安路20079,000F1-F4中低档百货18军人服务社长安路-20,000F1-F2中低档百货19安南城小寨西路200770,000F1-F7中低档百货超市20立丰国际购物广场(东二环)金花南路2007100,000B2-F10中档购物中心21崇尚百货(友谊路店)友谊路200526,000B1-F3中低档百货22崇尚百货(经开区店)未央路200730,000F1-F4中低档百货23慈恩镇小寨东路200748570B1-F3中档商业街24上海商业城西大街200730,411B1-F3中低档百货25曲江芙蓉坊雁南一路200825，070B1-F3中高档商业街26雁塔文化新天地长安路2008120,000B2-F3中档商业街27大唐不夜城雁南路2009520,000---中档商业街28民乐新都会解放路200950,000F1-F4中档商业街29万达广场（民乐园）解放路200915,0000B1-F3中档购物中心、商业街30唐人街西大街201020，000B2-F10城乡建设百货31赛高•国际街区未央大道2010240,000---中高档百货32万达广场（李家村）雁塔路2008150,000B1-F5中挡购物中心6城市现有及未来大型商业项目状况现有大型商业项目概况编号项目名称1长安国际二期(巴黎春天)2珠江时代广场3开元商业广场4宏府嘉会广场5西旅国际6大唐西市7秦汉唐文化商业广场8锦绣唐朝9锦园五洲风情10曼城国际11财富中心二期12文景九街十坊13中贸广场14海璟国际42631591014111271386城市现有及未来大型商业项目状况未来大型商业项目分布编号项目名称区域商业建筑类型招商定位意向建筑面积(平方米)发展商竣工时间现状1长安国际二期长安路公建裙楼中高档百货50,000西房2011年底在建（持有）2珠江时代广场长安路公建裙楼百货20,000珠江地产2009竣工未开业（持有）3开元商业广场西稍门十字东南角住宅底商百货90,000开元商城2009持有运营(未开业）4宏府嘉会广场北大街住宅底商百货46,000宏府2010在售5西旅国际长安路住宅裙楼百货35,000西旅2010售罄6大唐西市劳动南路住宅底商独立商业商业广场、步行街、综合商业1,280,000大唐西市置业2010招商7秦汉唐文化商业广场大雁塔南广场西侧独立商业商业街区、综合商业120,000万业地产2010招商8锦绣唐朝大雁塔南侧独立商业商业街区30，000慧泽地产2010出售/招商9锦园五洲风情莲湖路独立商业商业街区33,053龙安实业2009出售/招商10曼城国际南二环住宅底商社区配套30,000恒天置业2011出售/招商11财富中心二期高新三路公建裙楼配套商业80,445新型地产2010出售12文景九街十坊开元路住宅底商商业街130,000大明宫置业2011售罄13中贸广场长安北路公建裙楼综合商业100,000中贸世纪2011未售14海璟国际文景路住宅底商配套商业320,000海荣地产2011未售6城市现有及未来大型商业项目状况未来大型商业项目概况西安城市发展及商业地产总体研究13.城市商业消费特征研究1.城市发展总体研究2.城市房地产及商业地产发展总体研究

城市居民消费偏好及特征研究城市商务消费偏好及特征研究城市旅游人口数据及消费特征研究都市圈消费偏好及特征研究城市商业物业投资客群投资偏好及特征研究关键性知情人士重点访谈资讯1城市商业消费特征研究路径□针对西安城市商业消费特征的研究，首先从商业消费的基本客群入手，将消费客群细分为六大类：1）消费习惯：您经常光顾的商圈是哪里？您有无固定的购物、娱乐、休闲消费场所？是哪里？您的亲朋聚会、商务宴请主要的休闲娱乐方式是什么？2）消费偏好：您喜欢在内城范围内购物、休闲、娱乐吗？您在消费时最为看重的是什么？便捷？实惠？品质？服务？环境？品牌？3）投资观念：您是否认同“一铺养三代”？您自己或身边的亲朋好友是否投资购买过商铺？您近期有无投资购买商铺的打算？若您投资购买商铺会自营，还是租赁？4）项目看法：您对内城范围的交通有何评价？您对西安1912项目所处的区域有何评价？您对西安的城墙文化有何评价？城市居民城市商务客群城市旅游客群关键性知情人士都市圈消费客群商业物业投资客群□其次，依据客群分类，分别找寻代表人士进行一对一专项访谈。访谈重点涉及以下问题：□最后，在访谈的基础上，依据谈话记录归纳总结出各类客群的主要消费特征与偏好。2城市居民消费偏好及特征研究1）消费习惯□钟楼商圈作为西安传统核心商圈根基稳固。钟楼商圈如同新街口之于南京，四牌楼之于合肥，历史久，规模大，业态丰富，品牌集聚，在城市居民心目中的地位相当稳固。当然，随着近些年新区大力发展，城内人口外迁，新区商业配套的逐步完善，新区商圈也渐有追赶之势，成为后起之秀。□新兴购物中心，一站式购物、休闲、娱乐，受到青睐。各新区商圈涌现大量综合性商业项目，大型购物中心、吃喝玩乐一站式消费模式受到西安人的普遍认可。便捷的交通、舒适的购物环境、丰富的业态，吸引了新区大量的消费客群。2）消费偏好□偏重实惠，消费多集中于中低档。居民日常消费更注重实惠。购物、餐饮、休闲均以中低档消费为主，高档消费有限。目前居民日常消费、休闲娱乐大多集中于钟楼东大街、曲江、高新区。□偏爱本地特色餐饮与休闲娱乐。西安城市居民偏爱本地特色餐饮、休闲娱乐，对外来餐饮、休闲娱乐品牌的接受需要相当长的适应周期。特别是餐饮，需要应西安居民的偏好做适度改良。3）项目看法□内城范围交通拥堵，未来地铁通车或将打破瓶颈。同全国的各大城市一样，城市中心区的交通拥堵早已为西安城市居民所习惯。寄望于未来地铁的开通，城市交通环境或将有所改善。□为西安独特的城墙文化所骄傲，但自觉稀松平常。悠久的城墙是西安的城市名片之一，但因近再眼前，视觉审美疲劳，市民自觉很平常。□对1912项目所在地抱有一定成见。1912项目所在地原为棚户区，在西安绝大部分城市居民心目中形象较差。3城市商务客群消费偏好及特征研究1）消费习惯□内城范围消费较少。受交通条件的限制，内城范围交通可达性较差。而城市商务客群多为有车一族，消费力强，更愿意选择在交通便捷的新兴商圈消费，如南二环一带。□无论是购物，还是餐饮、休闲娱乐，都有相对固定的消费场所。城市商务客群的日常交际活动相对频繁，因此在选择消费场所上易形成惯有的固定模式。2）消费偏好□看重品质、品牌、交通、购物环境。□商务宴请以中高档为主，偏爱新区商业。西安城市商务客群的商务宴请以中高档为主，大多集中于南二环、曲江、高新区，大型餐饮、夜总会、洗浴为首选，通常为定点消费。3）投资观念□看好西安商业发展，具有商铺投资热情。对当前西安的商业发展环境比较看好，认为西安的商业有两大驱动，一是本地消费，二是旅游消费。在自身具备一定经济基础的基础上，对商铺投资热情较高。4）项目看法□内城范围交通拥堵，尽量选择城外消费。□高度认可城墙资源。对1912项目紧靠城墙，表示出高度的认可，认为城墙为项目的发展提供了独特的资源背景。□对1912项目所在地印象欠佳。对1912项目所在地的现状环境，脏、乱、差，印象欠佳。4城市旅游客群消费偏好及特征研究1）消费偏好□特色旅游商业项目受青睐。西安是旅游胜地，不仅大量吸引国内游客，也吸引着大批的外籍人士。城市旅游客群消费多选择在旅游景区周边，特别偏好极具特色的仿古街区、具有传统文化风情的旅游商业项目也很受欢迎，如大唐不夜城、慈恩镇等。□偏爱地方特色餐饮。西安回民街等地方特色餐饮类型、老字号的特色餐馆等饱受游客追捧。□购物偏爱特色、求实惠。对旅游纪念品的选购注重实惠、具有地方特色，对价高且无品牌保证的纪念品多持怀疑态度。通常选择书院门、城隍庙等地，物美价廉、种类繁多。2）项目看法□高度认可城墙资源。对西安的城墙较为认可，特别是外籍人士。5都市圈客群消费偏好及特征研究1）消费习惯□商务宴请青睐南二环一带。都市圈客群因商务需求往来西安，商务宴请活动频繁，对于消费档次、消费环境均有较高要求，而南二环一带中高端的商务消费环境，吸引了都市圈客群的眼球。□商业繁荣、产品齐全的钟楼商圈，依旧是都市圈客群的购物首选地。都市圈客群的购物需求较强，礼品购置等多选择钟楼商圈附近，商业繁荣，各档次商场均有，选择范围广。2）消费偏好□经济实力较好，消费力旺盛，注重品质，是奢侈品重要的消费群体。西安都市圈消费客群大多为周边区域富有阶层，尤以陕北煤老板为典型，其消费力强，重品质，注重品牌，追逐奢侈品。但目前西安奢侈品牌经营范围较小，奢侈品消费需求旺盛，高档消费仍有发展空间。3）投资偏好□城市认同感极高，投资热情饱满。周边城市人群对省会西安城市的认同度较高，在西安置业、投资热情极高。投资上关注地段，尤其是商铺投资，喜好投资高租金区域。投资额度达，投资产品范围广。4）项目看法□认可城墙千百年的历史文化感，看好项目前景。城墙，作为古都西安的历史文化象征之一，受到都市圈客群的普通认同，认为城墙就是西安的文化精髓，是西安文化的根基。同时由于城市面貌改造、交通治理、地铁建设，对项目未来前景看好。□对地块固有的不佳印象深表担忧。该区域在西安人心中较差的形象、建材、批发市场、鬼市等固有形象，并不是一时就能改变的。6城市商业物业投资客群消费偏好及特征研究1）投资群体□投资群体众多。西安特殊的地理位置以及其极高的城市影响力，使得众多西安都市圈投资客群前来投资购买商业物业，其中尤以陕北的投资客居多，西安房地产市场的繁荣与这一群体有着极强的关联。2）投资偏好□对品牌开发企业的追捧度较高。西安市场中的投资客群对全国知名的开发企业所开发之物业认同度较高，相信其品牌所带来的周边价值对于所购物也的影响。□偏好沿街门面，关注层高，关注性价比。这部分投资客群对传统的、具有较长展示面的沿街门面类物业有较高的投资热情。同时对物业的层高较为关注，层高较高的物业，性价比高，其投资兴趣较大。3）投资观念□具有传统的投资观念。大部分投资客群抱有“一铺旺三代”的观念，因此在投资行为上表现出了极大的积极性。典型的个案是，陕北客户在万达项目中连拿18间商铺。□投资行为粗放。正是源于投资热情的高涨，投资客在购买商铺过程中，对投资回报率的关注度偏弱，形成了粗放式的投资行为。4）项目看法□稀缺资源，看好未来。这部分客群对于项目的未来较为看好，但并不认同其现阶段的价值。7关键性知情人士重点访谈资讯1）整体商业认知□西安国际化地位高，城市发展空间大。由于早年西安政府领导的发展思路不清晰，胆子不够大，西安的发展速度还是比较滞缓的。西安尚有大量的资源未能得到有效开发。依照西安的城市资源与历史地位来看，西安应与意大利的罗马、埃及的开罗相齐名，因此依据西安的国际化城市地位来看，未来发展空间相当大。□西安商业繁荣，影响面广。作为七省中心，西安对西北地区的客群影响力较大，尤以康复路商圈为盛。康复路商圈已成为西北地区的服装、小商品等物流集散地。□零售百货业诸多品牌齐发展，且不乏高档奢侈品排。西安零售百货业发展良好，从本土的高档百货世纪金花、民生百货、到开元商场，再到外来品牌万达广场、金鹰百货，本土品牌与外来品牌各领风骚。同时诸多国际高档奢侈品牌（GUCCI、PRADA、LV）也纷纷抢滩西安，未来仍有相当大的发展空间。□酒吧业缺乏规模化市场效应，承租能力较差。酒吧业缺乏规模化效应，个别娱乐集团垄断发展，租金压价极低。夜场依靠高性价比、有偿陪侍实现持续经营，营业额有限，承租能力不高，经营专业性有限。□餐饮业发达，但承租能力有限。西安美食全国知名，旅游及本地消费需求旺盛，各档次的餐饮均有生存空间，其中中档、精品、特色餐饮接受度最高。但餐饮整体承租能力一般，中型餐饮承租能力150元/㎡·月，高档商务餐饮租金水平仅为20-40元/㎡·月。7关键性知情人士重点访谈资讯2）项目