物业筹建策划书

物业筹建策划书物业筹建策划书全文共1页，当前为第1页。物业筹建策划书物业筹建策划书全文共1页，当前为第1页。篇一：物业公司组建方案

物业公司的组建方案及管理办法根据公司建设开发项目的总体发展规划，经公司研究决定，拟组建物业管理公司，现拟定组建方案及管理办法如下：

一、组建物业公司的目的：

1、遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为客户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、客户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。

2、建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。

3、开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的开发公司企业文化和物业管理的新理念，物业筹建策划书全文共2页，当前为第2页。增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服务水平的持续提高。

二、组建物业公司的思路

（一）、组建前准备

1、拟定物业公司名称

2、拟定注册资本

3、股权结构及出资方式

4、拟定经营范围

（二）、物业管理公司的组建条件

1、企业名称的确定;

2、企业住所;

3、法定代表人;

4、注册资本;

5、公司章程;

6、公司从业人员。

（三）、物业公司的设立程序

在组建条件具备以后,申请物业管理公司的发起人或发起单位写出申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交当地房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向当地工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书,物业筹建策划书全文共3页，当前为第3页。还要向税务机关办理税务手续。

（四）、物业企业资质申报

在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级

1)资质一级企业:注册资本500万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30人,

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

2)资质二级企业:注册资本300万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的物业筹建策划书全文共4页，当前为第4页。财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

3)资质三级企业:注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

三、物业公司的组织形式

（一）、公司构架：

（二）、人员编制

总经理：人

财务部：人

物业管理部：人

工程管理部：人

安全保卫部：人

环境清洁部：人

（三）、职责、服务内容与工作程序：

物业管理部：

1、职责：

为物业管理和服务配套配置适合的人力资源

负责日常办公行政事务

管理物业档案和业主资料档案

物业筹建策划书全文共5页，当前为第5页。

接受和处理业主报修、投诉、委托服务事宜

协调各部门日常运作

检查服务质量，对不合格服务采取纠正和预防措施

负责日常物业管理费用收取

2、服务内容：

建立客户服务中心，接受业主报修、投诉、热线服务

根据业主需求和实际情况及时处理各种问题，指令和协调各部门为业主提供服务

按档案资料管理要求，建立物业档案和业主档案

按内部管理要求，做好物业管理日常行政、后勤工作

按培训计划，组织和落实培训事宜，并记录考察结果

做好与业主的沟通、回访工作

按服务质量评定要求和不合格服务控制，做好服务质量控制工作

按财务制度，做好管理费收缴和日常费用开支工作

篇二：XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议

XXXXXXXXX公司

关于物业投资管理公司的筹备

及建议（参考稿）

根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业园初具规模，以下方案均根据纺织工业园物业筹建策划书全文共6页，当前为第6页。规模制订）仅供领导参考：工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更多的财富和发展空间。

一、工业园区物业的几个可能出现的问题

1、因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业，

人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理，还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题；

2、物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如

园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、配套标识的及时更新更换等。

二、物业服务的特色：

工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设等。

但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、物业筹建策划书全文共7页，当前为第7页。消防执照甚至报关服务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难度大等。

三、筹备物业管理公司方案

目前园区物业管理一般有如下筹备方式：

1、通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全

委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。

2、通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理

企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委

3、通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司

通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物物业筹建策划书全文共8页，当前为第8页。管公司提前介入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点，即安全

生产、防火防盗、人员管理及24小时巡逻值班等，其他工作只能根据工程进度逐步进驻。

四、物业公司前期介入工作重点：

熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基础，并着眼未来培养相关技术骨干。

五、规范后的物业管理公司构成

为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案

1、组织机构构成

（1）、设办公室：

负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理企业及客户之间的关系。

（2）、设工程部：

负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防物业筹建策划书全文共9页，当前为第9页。和安全生产安全员，成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好安全预案，做好日常维修保养工作。

（3）、设财务部：

管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器材、分发器材等。

（4）设保安部：

选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维护园区良好治安秩序；与相关部门建立联治安，加强周边环境安全。

2、管理人员配备：

（1）、项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案。

（2）、物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等，并制订管理制度，做到责任落实到人。

（3）、水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。

（4）、保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。

（5）、绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日物业筹建策划书全文共10页，当前为第10页。常养护。

（6）、保安若干，24小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做好预案演练，协助和参与其他部门所需的各项工作，从中发现并培养公司所需骨干。

以上建议多为个人搜集资料所编，有很多问题需经领导具体研究部署后才能尽善。

XXXXXX公司物业投资公司（筹备）二O一二年九月十二日

篇三：项目物业管理策划方案

项目物业管理策划方案

第一部分

项目物业管理的定位及总思路

一、本项目物业管理的定位（一）、本项目业态对物业管理的要求

1、本项目业态对物业管理的基本要求

本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之外还有相当部分的物业用于居住使用，故此要求物业管理具备以下功能：

1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生

活、工作秩序的维护；

2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织物业筹建策划书全文共11页，当前为第11页。和协调，对业主之间及业主与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；

3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进行管理；展开相应的物业服务经营活动；

4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服

务及商务服务。

2、本项目业态对物业管理的特殊要求

除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：

1）、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；

2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；

3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；

4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；

5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。

（二）、本项目物业管理的定位

1、本项目物业管理的档次

本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒物业筹建策划书全文共12页，当前为第12页。店公寓的业者和使用者，由经营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要求有一定的品牌

性，至少有星级酒店的服务水平。

2、本项目物业管理形式

根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，

以经营带动服务，以服务促进经营。

3、本项目物业管理的定位

按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管

理。

二、本项目物业管理的总思路

本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务

体系的核心在于：以品牌奠定基础，促进销售，带动服务，高水平服

务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。

第二部分

物业筹建策划书全文共13页，当前为第13页。本项目物业管理体系的建立

一、本项目物业管理的模式构想

按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作的要求，提出本项目物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。

二、本项目物业管理组织构架

本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组织构架较为特殊。

1、基本组织机构建立的模式

本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。

2、本项目的基本组织机构图

该部门一般需1~2名资深顾问。

2）、工程部

该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任

务，直接接受物管部经理领导。

该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种

物业筹建策划书全文共14页，当前为第14页。1~2人。

3）、绿化保洁部

该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁

和保洁，直接接受物管部门经理领导。

该部门一般需4~5人，绿化人员1人。

4）、保安部

该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生命及财产安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施

进行及时清除，直接接受物管部经理领导。

该部门设保安队长1人，保安人员3人。

5）、酒店部

该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该

部分物业的出租经营及日常钟点式经营。

该部门设置主管1名，工作人员5~6人，主要在前台。

6）、商业部

该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，

该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2物业筹建策划书全文共15页，当前为第15页。名。

7）、多经部

该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如

家政、装修等直接接受经营部主管领导。

该部门设置人员2名。

8）、财务部

该部门主要负责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经

营部的财务手续办理。直接接受总经理领导。

该部门设置会计1名，出纳1名。

三、本项目物业管理运作条件

篇四：1.物业公司筹备方案

物业公司筹备方案

一、指导思想

二、公司注册

三、公司资质申请

四、公司董事会及经营班子

五、公司组织框架图

六、公司各岗位职责

一、指导思想

组建并成立物业公司的指导思想：精简、务实、创新、物业筹建策划书全文共16页，当前为第16页。超越精简：公司队伍建设力求精干，办公配套体现简约而不失体面；务实：办事过程要讲究实效，遵重客观情况，多作调查研究，实事求是地制定公司各项决策；

创新：把创新作为公司文化精神的一部分，通过创新实现服务过程的不断改善，通过创新不提升队伍的整体活性，通过创新来推动公司业务的良性拓展；

超越：超越是公司文化的核心，它带动每个公司员工不断的进步，进而带动公司整体不断地超越自我、超越竞争对手，在市场上立于不败之地。

二、公司注册

（1）有限公司名称预先核准

办事依据：

《公司法》、《公司登记管理条例》、《企业名称登记管理规定》、《企业名称登记管理实施办法》、《广东省企业冠省名登记管理办法》、《行政许可法》

办事部门：

1、公司住所在龙岗、宝安的，分别在龙岗、宝安工商分局办理；

2、公司住所在特区内股东全部为自然人的有限公司，在公司住所所在地辖区工商分局办理

3、其他有限公司在市工商局注册分局办理，包括发起人全部的自然人的股份有限公司。

物业筹建策划书全文共17页，当前为第17页。办事条件：

1、有限公司名称一般应当由以下部分依次组成：“深圳(市)+字号（商号）+行业（或者行业特点）+有限公司”；

2、所用商号不得与其它已核准或注册的相同行业或无标明行业的企业名称中的字号（商号）相同或者近似，但有投资关系的除外；

3、不得与其他企业变更名称未满1年的原名称相同或者近似；

4、不得与已注销登记或被吊销营业执照未满3年的企业名称相同或者近似；

5、名称冠“广东”的公司，须符合《广东省企业冠省名登记管理办法》的规定；

6、公司名称冠“中国”“中华”、“全国”、“国家”、“国际”等字样的、或者在名称中间使用“中国”、“中华”、“全国”“国家”等字样的、或名称不含行政区划的，需符合名称登记管理的有关规定；

7、名称还须符合国家其他有关规定。

提交文件：

1、全体股东签署的《企业名称预先核准申请书》；

2、字号（商号）电脑检索单；

3、股东的法人资格证明或者自然人的身份证明；

物业筹建策划书全文共18页，当前为第18页。4、全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明，以及代表或者

代理人的身份证明和资格证明；

5、公司名称冠“广东”的，还须提交全体股东签署的《企业冠省名申请登记表》、股东出资协议书、被列入国家（省）重点项目的文件或者证明文件，免予提交字号（商号）电脑检索单；

办事程序：

1、到登记机关办理字号（商号）检索查询；

2、由全体股东指定的代表或者代理人备齐文件向登记机关申请。领取《名称预先核准通知书》或者《企业名称登记驳回通知书》。

3、公司名称冠“中国”“中华”、“全国”、“国家”、“国际”等字样的、或者在名称中间使用“中国”、“中华”、“全国”“国家”等字样的、或名称不含行政区划的，应当向市工商申请，经注册分局初审同意后报国家工商总局审核；

4、新名称属广东工商局管辖的，经注册分局初审同意后报广东省工商局审核。

办事时限：

即来即办(不含国家工商总局和广东省工商局的审核时间)。收费标准：

不收费。

物业筹建策划书全文共19页，当前为第19页。（2）一般有限公司设立登记

办事依据：

《公司法》、《公司登记管理条例》、《深圳经济特区有限公司条例》、《行政许可法》。

办事部门：

1、公司住所在龙岗、宝安的，分别在龙岗、宝安工商分局办理；

2、公司住所在特区内股东全部为自然人的有限公司，在公司住所所在地辖区工商分局办理，其他有限公司在市工商局注册分局办理。办事条件：

1、股东人数为2-50人；

2、股东出资达到法定资本最低限额；分期缴纳出资的，股东的首期出资总额不得低于注册资本的50%；以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过公司注册资本的20%（有特殊规定的除外）；

3、股东共同制定公司章程；

4、有公司名称，建立符合有限公司要求的组织机构；

5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

提交文件：

１、公司法定代表人签署的《公司设立登记申请书》；

２、《企业（公司）申请登记委托书》；应标明具体委托事项和被委托人的权限。

物业筹建策划书全文共20页，当前为第20页。３、公司章程；

①以实物、工业产权、非专利技术和土地使用权出资的，应当就实物、工业产权、非专利技术和土地使用权所有权转移的方式、期限在章程中做出明确的规定；

②章程由股东盖章或签字（自然人股东）。

４、股东的法人资格证明或者自然人身份证明；

①股东为企业法人的提交营业执照副本复印件；②股东为事业法人的提交事业法人登记证书复印件；③股东人为社团法人的提交社团法人登记证复印件；④股东为民办非企业的提交民办非企业证书复印件；⑤股东为自然人的提交身份证明复印件。

５、法定验资机构出具的验资报告；

以实物、工业产权、非专利技术和土地使用权出资的，应当说明实物、工业产权、非专利技术和土地使用权出资的评估情况和评估结

果以及工业产权、非专利技术所占注册资本的比例，并说明非货币出资的权属情况、转移或者承诺情况。

6、董事、监事、经理的任职文件及其身份证明复印件；

①根据公司章程的规定和程序，提交股东会决议，由股东盖章或签字（自然人股东）；

②经理的聘任提交董事会决议或执行董事，由董事签字；③董事、经理及财务负责人不得兼任监事。

物业筹建策划书全文共21页，当前为第21页。7、董事长或执行董事的任职证明；

根据公司章程的规定和程序，提交股东会决议或董事会决议等，股东会决议由股东盖章或签字（自然人股东），董事会决议由董事签字。

8、住所使用证明：

①住所为租赁的，提交经房屋租赁主管机关登记的租赁合同原件；

②住所为股东自有的提交房屋产权证明复印件；

③法律法规对住所在消防、环保、国土等方面有特殊规定的，提交有关批准文件。

9、《企业名称预先核准通知书》；

10、法律、行政法规、国务院决定所规定设立有限公司必须报经审批的，或者公司经营范围中有属于法律、行政法规、国务院规定所规定必须审批的项目的，提交有关部门的批准文件。

办事程序：

1、向登记机关申请企业名称预先核准，取得《企业名称预先核准通知书》；

2、设立公司或者公司经营范围需要前置审批的，凭《企业名称预先核准通知书》向有关审批机关申请，取得有关批准文件；

3、公司备齐文件后，由全体股东指定的代表或者共同物业筹建策划书全文共22页，当前为第22页。委托的代理人向登记机关申请公司设立登记，申请材料齐全、符合法定形式的，登记机关发给《受理通知书》，申请材料不齐全、不符合法定形式的，登记机关发给《不予受理通知书》；

篇五：物业公司筹建计划书

物业公司筹建计划书

一、公司筹建:

1.出资人情况:法人与自然人

2.物业管理企业的组建条件

1)企业名称的确定;

2)企业住所;

3)法定代表人;

4)注册资本;

5)公司章程;

6)公司从业人员。

3.物业管理企业的设立

在组建条件具备以后,申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告,连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后,再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续,领取企业法人营业执照或营业执照,即可对外营业,并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级物业筹建策划书全文共23页，当前为第23页。证书,还要向税务机关办理税务手续。

4.在取得企业营业执照后,按照规定申报企业资质,物业管理企业的资质等级

1)资质一级企业:注册资本500万元以上;具有中级以上职称的人员不少于30人,

企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100%;20%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用制度。

2)资质二级企业:注册资本300万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书;管理两种类型以__________上的物业;管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100%;10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,10%以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)称号;具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;建立了维修基金管理与使用物业筹建策划书全文共24页，当前为第24页。制度。

3)资质三级企业:注册资本50万元以上;具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人,经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,50%以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书;有委托的物业管理项目:具有比较健全企业管理制度和财务管理制度;建立了维修基金管理和使用制度。

二、物业公司的经营计划

1.物业管理的目标和任务1)创造安居乐业的生产、生活环境

2)对实现物业的保值和增值。

2.物业管理的主要内容

l)维护物业管理区域内的规划不受破坏

2)房屋装修监督管理

3)房屋的维护与修缮

4)设备、设施的管理及维修养护

5)安全保卫与消防

6)保洁、消毒、防疫管理

7)环境保护

8)绿化管理

9)车辆管理

10)综合经营服务

物业筹建策划书全文共25页，当前为第25页。3、物业管理的基本原则

1)产权、经营权分离原则;

2)业主至上原则;

3)统一管理原则;

4)专业高效原则;

5)权、责分明原则;

6)经济合理原则;

7)公平竞争原则;

8)依法行事原则。

4.物业管理公司内部的组织机构以及功能设置

1)总经理室:决策机构,总经理对公司全面负责,布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。

2)办公室:总经理领导下的综合办事机构,主要负责公司内部日常行政事务。

3)财务部:参与企业经营管理,搞好财务核算。负责管理服务费的收缴,做好报表、纳税工作,经常向总经理报告公司财务状况。

4)物业管理部:按照公司的计划和安排,负责物业管理区域内的各项管理工作。

5)社区服务部:依法建立各类服务点,开展代办业务,为用户提供优质服务。

物业筹建策划书全文共26页，当前为第26页。6)工程部:负责物业维修及设备运行的技术管理部门。

7)保安部:检查、督促遵纪守法,处理业主、治安维护,协助有关部门查处违法犯罪。

8)产业部:负责物业的产籍管理、保管图纸、资料,及时为各部门提供相关物业资料。

9)租赁经营部:负责对现有物业的租赁经营业务,提高物业的出租率。

5.物业管理公司的前期工作

设立物业公司,并取得相关资质后,参与物业管理市场竞争,在实际操作中,以各种形式竞争管理服务市场;物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

按照以下步骤进行开展工作。

1)人员准备与资料准备;

2)设备、器材准备;

3)资金准备;

4)拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查;通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。

物业筹建策划书全文共27页，当前为第27页。①项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。

②项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

③项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

④配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。

⑤消防、安保、清洁等设施状况

⑥项目性质及特色

⑦政府的支持、扶持与介入程度

⑧开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

⑨周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等

6.制订物业管理方案的其他准备工作

l)组建制订物业管理方案的工作班子:

2)对方案制订人员进行必要的业务培训:

3)准备经费;

4)准备设备;

5)准备相关资料。

7.制订物业管理方案

l)物业管理方案的内容

①物业管理档次

②物业管理服务的标准

物业筹建策划书全文共28页，当前为第28页。③物业管理财务收支预算

2)物业管理方案的基本架构

①项目管理的整体设想与策划

②管理模式

③公司人力资源管理

④规章制度建设

⑤经营管理指标

⑥社区文化建设与服务

⑦财务管理及经费收入测算

⑧日常管理

⑨物业维修养护计划和实施

3)制订物业管理方案的主要步骤

第一步:成立制订方案的工作机构

第二步:培训工作人员

第三步:经费、设备、资料准备

第四步:项目、使用人、竞争调查

第五步:研究分析调查资料

第六步:确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

第七步:经费预算

第八步:草拟方案文本

第九步:向专家顾问征询

物业筹建策划书全文共29页，当前为第29页。第十步:送公司领导审阅

第十一步:修改、研讨、再修改

第十二步:可行性研究

第十三步:定稿

第十四步:实施、反馈

8.介入物业管理工作

1)物业的接管验收与撤管

2)物业的撤管

3)签订物业委托管理合同

4)物业公司入驻社区后,依法设立社区业主大会。

9.物业管理企业与相关社会机构建立关系

l)物业管理企业与房地产行政主管部门的关系

2)物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系

3)物业管理企业与房地产开发企业的关系

4)物业管理企业与业主委员会的关系

业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业

管理企业。物业管理企业对业主委员会负责,定期间业主和用户提供管理报告,报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作,而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5)物业管理企业与专业性服务机构的关系

6)物业管理企业与街道办事处和居委会的关系

物业筹建策划书全文共30页，当前为第30页。7)物业管理区域建设与社区建设的关系

设的自主权,物业管理区域建设要自觉配合社区建设。

三.物业管理费用的管理

1.物业管理费用构成

l)物业管理费用分类

一类是管理费用,如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。

另一类是___________公用设施及公用资源费用的支出,如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用,这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交,是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。

2)有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成

①管理、服务人员的工资和按规提取的福利费;

②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;

③绿化管理费;

④清洁卫生费

⑤保安费;

⑥办公费;

⑦物业管理单位固定资产折旧费;

⑧法定税费。

3)住宅小区物业管理经费的来源

物业筹建策划书全文共31页，当前为第31页。①定期收取物业管理服务费;

②小区维修养护专项基金;

③以业养业,一业为主,多种经营的收入;

④靠政府多方面的支持;

⑤开发建设单位给予一定的支持。

4)物业管理对物业的基本要求是:

①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。

②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。

③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。

④环境优美、安全、舒适。

⑤为物业管理提供必要的设施。

四.物业管理企业管理制度的建设

1.物业管理制度体系的内容

l)物业管理企业内部制度

①物业管理公司员工管理条例

②物业管理企业各部门的职责范围

③物业管理企业员工岗位责任制

2)物业管理企业外部制度

①物业接管验收规定

②楼宇入住规定

③物业管理公约

物业筹建策划书全文共32页，当前为第32页。④住户须知手册

⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

⑥房屋管理服务制度

⑦住宅区管理制度

⑧业主公约

⑨业主委员会章程

五.管理制度示例1.消防制度和规定

1)消防中心值班制度;

2)防火档案制度;

3)防火岗位责任制度;

4)其他消防规定。

5)消防设备管理制度

2.车辆管理制度1)门卫管理制度

2)物业区域大门门卫的职责

3)停车场(库)门卫的职责3.车辆保管规定

1)汽车管理规定

2)自行车、摩托车管理规定

4.住宅区内车辆交通管理规定

5.物业环境的绿化管理

1)绿化管理机构的设置及岗位职责

2)绿化养护与管理的考核指标

六.物业管理资金的来源和管理

物业筹建策划书全文共33页，当前为第33页。1.物业管理启动资金

物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。

1)资金来源与管理

一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金,如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等,这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成;另一部分是物业公共设施专用维护基金,主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护,这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成,也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。

2)物业管理启动资金的管理:其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管

理委员会设账,存入银行专户,掌管这项基金。同时,委托物业管理企业实际操作使用,并做到专款专用,实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业

篇六：物业管理公司成立方案

物业管理公司成立方案

一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商物业筹建策划书全文共34页，当前为第34页。局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：

1、股东成员一人以上。

2、注册资金50万元以上。

3、股东制定公司新章程。

4、有合法的公司名称。

5、成立公司的股东会、董事会、监事会。

6、有固定的经营场所。

根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。

二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。

物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。

取得临时资质应符合的条件：

1、具有独立法人资格。

2、注册资本50万元以上。

3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管

理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上（其中物业筹建策划书全文共35页，当前为第35页。经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书）。

4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。

5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。

根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。

三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。名称：重庆市东部新城物业管理有限公司（暂定）

经营范围：管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。

内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。

物业筹建策划书全文共36页，当前为第36页。办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。

财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。

维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。

公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。

四、商业八家等区域的管理接收。

商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：

一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。

二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例（按总建筑面积%）提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。

三是根据《重庆市物业管理条例》的规定，大修基金必须由业主按市政府规定标准交纳，日后用于小区居民楼的修物业筹建策划书全文共37页，当前为第37页。缮，如没有这部分资金，以后的小区设施和单元楼工程维修将无法进行，并且可能直接导致商业八家等区域业主今后的房产证无法办理。

篇七：新建物业公司筹备方案分析报告

新建物业公司筹备工作分析报告

一、运营模式分析

1、全程顾问模式

（1）优势分析。

①成熟的运营模式。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般来说都建立了自己比较完善的运营模式，而且经过实践检验这种运营方式是可行的；同时都会有成功的运营案例，这样一来会大大减少新企业探索的周期，节约时间成本和管理成本。

②企业的品牌效应。能提供全程顾问服务的物业服务企业一般成立较早，在长期经营的过程中建立了自己的品牌，具有自己独特的企业文化和形象识别系统。从这个角度来说，顾问企业的品牌效应会惠及房地产项目的营销工作。比如目前英国的戴德梁行、美国的世邦-魏理仕等企业，在一线城市都具有较高的知名度。

③员工招聘的优势。顾问企业树立的品牌，对行业从业人员将具有较大的吸引力，在一定程度上能解决招聘中的难题。

物业筹建策划书全文共38页，当前为第38页。（2）劣势分析

①本土化的风险。我们无法否认提供全程顾问服务的物业服务企业曾经的成功与光辉，但无论是国外大型企业，还是国内企业，为特定地区提供顾问服务时都会存在有本土化周期的问题。由于每个地区的情况不一，中国物业管理制度更多地取决于地方政策的规范，同时我国区域文化多样性的特点，决定了任何一种运营模式都不可能成为放之四海而皆准的真理。因此，外来企业能否迅速适应本地市场的需要，能否迅速转型，将存在一定的风险。

②成本风险。聘请全程顾问服务企业，需要支付高额的管理（顾问）费用，对于新成立的物业服务企业而言，项目运营利润是否足以支付这一管理（顾问）费用，存在一定的风险。

③员工流动风险。XX年，中国物业管理协会发布的物业管理行业生存状况调查报告中明确指出，目前制约物业服务企业发展的最关键因素是员工因素。全程顾问服务企业的品牌优势，在一定程度上能解决员工招聘的难题，但这也是

一把双刃剑，当顾问企业撤离的时候，大部分员工在心理上会有所波动，而新企业又不可能完全按照顾问企业设计的运营模式进行管理，在不同的企业文化的交替中，员工的归属感会发生缺失，离职的欲望增加。以世邦-魏理仕在我校的招聘为例，根据我们对毕业生跟踪的结果，顾问企业撤物业筹建策划书全文共39页，当前为第39页。离后，90%的学生选择了跳槽。

2、自主运营模式

（1）优势分析

①本土化优势。由于对地方风土人情比较熟悉，对地方政策的把握会比较到位，因此，自主经营的物业服务企业更容易适应当地市场的需求。比如本世纪初，香港的物业服务企业在深圳参加物业项目投标活动被当地企业击败，就能很好地说明这一点。

②成本优势。自主经营，花的每一分钱都是自己的，因此企业管理者在管理中必然会更重视成本管理的绩效。

③团队优势。自主经营的物业服务企业，由于一开始企业就可以着手建立自己的企业文化，这种文化熏陶下的员工具有更强的团队归属感，因而企业的员工队伍结构将更趋向于稳定，这对于一个管理团队来说相当重要。

（2）劣势分析

①经验劣势。新成立物业服务企业，企业投资者由于不具有物业服务企业的管理经验，在管理理念和管理思路上将遭遇重大挑战。如不能及时调整思路，跟上行业发展的步伐，将有可能导致失败。

②专业知识劣势。物业管理行业是个新兴的行业，相应的教育在我国还处于滞后状态，因此，投资者一般来说不具备物业服务的专业知识。目前有相当一部分物业服务企业不物业筹建策划书全文共40页，当前为第40页。知道自己要做什么，看到人家怎么做就跟着做，这样很难形成自己的特色，发展壮大将遭遇重大挑战。

二、储备工作

1、知识储备

成功成立并管理一家物业服务企业，投资者和管理者应做好以下几方面的知识储备：

（1）管理知识。管理的魅力不在于个人的业务能力，而在于组织协调能力。

因此，企业的投资者和管理者应多了解和熟悉企业管理、组织行为学、战略管理等方面的知识。建议初学者可以从视频讲座入手，推荐如余世维、曾仕强的管理讲座、陈安之的成功学讲座等等。

（2）物业服务专业知识。投资者和管理者其实不需要具备娴熟的物业服务职业技能，但应通晓物业服务的基本知识。解决这一问题，建议到物业服务企业实地考察学习、观看中国物业管理协会拍摄的教学情景剧《物业管理是怎样炼成的》等等，必要时可以参加一些有关物业服务的短训。

（3）财务管理知识。这是涉及投资者和管理者切身利益的知识，也是投资者最关心的领域。了解我国当前的会计制度的相关规定，熟悉住宅专项维修资金的使用管理要求，熟悉成本控制的方式等等，将会使企业管理绩效事半功倍。推荐先从熟悉国家政策法规开始。

物业筹建策划书全文共41页，当前为第41页。2、人员储备

物业服务企业的运营，所有人员都可以临时招聘，但骨干管理人员需提前做好储备工作，建议事先储备以下人员：

（1）项目管理人员。项目经理，如能事先储备，是最好的结果，即便不能储备，也应有具备可培养能力的人选。

（2）财务经理。负责企业资金的关键人选。

（3）行政人事经理。需具有丰富的行政人事管理经验，熟悉社保的政策和操作流程。

（4）工程部经理。应通晓水电知识，最好持有高压电工证、电梯操作证等，有水电施工经验。

3、资金储备

按照现行政策，物业服务企业的成立至少需要RMB50万注册资金，因此，需要准备好由会计师事务所出具的不低于RMB50万元的验资证明。

4、资料准备

按照企业注册和临时资质申请的要求，要准备好验资证明、企业章程，企业名称预审核，从业人员职业资格证书、劳动合同等。

篇八：物业管理处筹备方案

物业管理处筹备方案

为了能更好的做好xxxx早期介入的准备工作，确保今后进一步工作能够有条不紊的进行，特此展开前期物业筹备物业筹建策划书全文共42页，当前为第42页。工作，具体工作方案如下：

（一）筹备小组：

总负责人：

成员：

（二）工作内容：

一、项目调查：

负责人（）

1、资料收集。通过各种信息渠道对项目的背景资料及定位、业主的定位、价格定位、同行业单位的的资料进行收集整理与统计分析。

2、实地考察。进入项目现场，对本项目进行实际勘察，了解所需提供的服务类型、方式及管理内容（服务、管理、维护和维修、组织和协调工作）。

二、管理体系及人员编制：

负责人（）

项目接管后管理工作开展所需的相关文件及组织架构、人员配备分析及整合。

三、对外联系

负责人（）

与项目负责人、有关单位、联系人沟通联络。提供包括项目、企业、市场和相关行业的资料信息清单和访谈对象清单。

物业筹建策划书全文共43页，当前为第43页。篇九：物业公司策划书

物业管理策划书

物业公司成立后除采用以往的成功经验外，还将在以下几个方面作新的尝试：采取计划目标管理、全面质量管理、督导管理和协调管理等先进的管理方法，探索并逐步走上物业管理的标准化道路；强调始终把服务作为管理工作的重心。将在完善服务体系，提高服务层次，改进服务质量等方面采取一系列新举措。

（一）拟采取的管理方式

1、严密、科学、规范的管理运行机制。

2、实施督导全面质量和计划目标管理。

3、实行量化考核办法，严格的督查和淘汰制度。

（二）信息反馈渠道

问题早发现，早解决。不让小问题变成大问题、小意见变成整体反映，做到物业范围内基本满意。

（四）管理人员的培训

1、所有物业管理人员上岗前必须经过专业培训和考试。

2、所有员工每年有天以上的专业学习时间。

3、管理人员和特种工作人员持证上岗达100％。

4、定期进行专业技能竞赛评比活动。

（五）管理规章制度

1、力求健全、完善、可操作。2、力求规范化管理，有物业筹建策划书全文共44页，当前为第44页。章可循。

3、共计草拟规章制度份，其中外部制度份，内部岗位责任制份，管理

运行制度份。

（六）档案建立、管理设想

1、建立车辆档案。

2、建立消防和防盗装置。5、实施现代化、系统化、科学化、多元化、规范化、经常化等“六化”管理。

篇十：物业管理项目策划书

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高自己的政治水平、政策水平和综合素质：加强科学知识、科学方法、科学思想、科学精。

一个创业创新激情燃烧的社会，才是一个生机无限、充满希望的社会。我们要真诚地尊重每一份奋斗的