合同涉税处理

今日课程提要：1、房屋租赁合同涉税处理2、租赁押金条款的风险3、设备租赁合同4、选择甲供材、清包工、还是包工包料合同？5、园林绿化工程如何签订主讲：李仰合同涉税处理技巧（三）CONTENT一目 录合同涉税条款二租赁合同涉税规划三建筑合同涉税规划四劳动合同涉税规划02租赁合同1、房屋租赁合同涉税处理2、租赁押金条款的风险3、设备租赁合同2-1 房屋租赁合同涉税处理0

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理一份租赁合同会涉及哪些税种？企业所得税：25%房产税税率：出租从租12%土地使用税定额：每平方米0.6-30元印花税税率：合同金额0.1%增值税税率：动产出租13%不动产出租9%附加税费税率：城建税7%教育费附加3%地方教育附加2%0

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理房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税，通常按房屋的计税余值或租金收入作为计税依据。一、房产税征收范围：具体指开征房产税的地区。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。0

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理二、房产税征收标准房产税征收标准从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。三、房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%或30%）×税率（1.2%）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率（12%）0

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理四、房产税征收期限房产税征收期限可结合房屋情况咨询当地房管部门或税务部门。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条明确规定——房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。所以，各城市的征税时间并不一致。0

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理【案例1】A房地产公司开发了一片工业园区，工业园区设计成独立的仓库和厂房，该工业园区开发完成以后，房地产公司作为自持物业，对外出租。由于工业园区所处地理位置相对偏远，出租率不太理想，A公司为了吸引客户，推出第一年免租的营销政策，从第二年开始计算租金。以下是其中一栋厂房对外出租的情况：A房地产公司将其中一栋厂房出租给B公司，该厂房财务核算的资产原值为1500万元（含土地），出租条件为：第一年免租金，第二年租金100万，第三年租金100万，合同三年一签。0

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理《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国税公告[2016

]86号）第七条：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]

36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。免租期间视同销售缴纳增值税吗？0

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理税收风险控制《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》财税〔2010〕121号)

第二条规定：“对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产

税。”根据此规定，如果出租人存在免费收取租金而出租房屋的情况，务必在免收租金期间按照房产原值缴纳房产税。增值税计算：100万×9%×2=18万房产税计算：第一年：1500万×（1-30%）×1.2%=12.6万第二年：100万×12%=12万第三年：100万×12%=12万合计：18万+12.6万+12万+12万=54.6万0

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理“第一年免租金，第二年租金100万，第三年租金100万，

合同三年一签。”“第一年到第三年的租金200万”三年的增值税：200万×9%=18万三年的房产税：200万×12%=24万0

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理【案例2】某工厂将其闲置厂房及设备整体出租，租金分别为每年120万元(含增值税)和20万元(含增值税)。适用税种（为简化计算，假设不考虑城市维护建设税和所得税）是房产税和增值税，房产税税率分别为12%、厂房出租的增值税税率为9%、设备出租的增值税税率为13%。请问应如何进行税收筹划？(假设不考虑增值税进项税的抵扣)房屋及其设备一起出租的涉税风险及控制0

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理1）筹划前的纳税分析：因为采用整体出租形式，订立一份租赁合同，则设备与厂房建筑物不分，被视为房屋整体的一部分，因此设备租金也并入房产税计税基数。房产税=（120+20）÷（1+9%）×12%=15.41（万元）

增值税=（120+20）÷（1+9%）×9%=11.56（万元）

合计纳税=15.41+11.56=26.97（万元）0

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理（2）筹划方案：采取合同分立方式，即分别签订厂房和设备出租两项合同，或者在一份租赁合同中分别注明厂房租金120万元，设备租金10万元，则设备不作为房屋建筑的组成部分，也就不需计入房产税计算基数，从而可节约房产税支出，总体税负也因此得以降低。0

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理（3）筹划后的纳税分析：房产税=120÷（1+9%）×12%=13.21

(万元）增值税=120÷（1+9%）×9%=9.91（万元）增值税=20÷（1+13%）×13%=2.3（万元）合计纳税=13.21+9.91+2.3=25.42（万元）通过合同分立，节税26.97-25.42=1.55（万元）0

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理在签定租赁合同时，务必做到以下税收风险控制策略：第一，在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。第二，厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一起租赁时，必须签定两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的

设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房

或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税

的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。2-2 租赁押金条款的风险0

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险押金是担保物权的一种，具体的讲是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。目前，我国现行法律对于押金尚无明确的法律规定，依据法律没有强制性规定即为合法的法律原则，应当允许当事人在经济活动中采取约定给付一定数额的押金这种担保方式。0

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险押金担保，在本质上属于质押的范畴，其与定金的区别主要表现在：定金押金范围不同定金担保的是债权，不具有物权效力押金应属于担保物权的范畴担保方式不同定金是法定的担保方式押金只是民间交易过程中习惯上采用的方式，我国法律既未明确承认也不禁止押金这种担保方式设定人的范围不同定金的设定仅限于被担保合同的当事人押金的给付可以是主合同的债务人，也可以是债务人以外的第三人约定限额法律规定不同定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十押金的数额可由当事人自由约定，其数额可以高于或者低于主合同的标的额0

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险定金押金制裁后果不同定金具有惩罚违约方的功能合同不履行时，适用定金罚则：即交付方违约的，无权收回；接受方违约的，应双倍返还。押金仅具有担保合同义务人履行合同的作用，其对违约方的制裁仅以所交的押金为限。即给付押金的一方当事人不履行合同义务的，无权收回押金，而接受押金的一方当事人不履行合同义务的，并不承担双倍返还押金的义务。0

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险【案例】天津一家公司将一座闲置的办公楼出租给另一家公司，租金400万元，租赁合同约定期限为4年，每年收取租金100万元。同时约定承租公司在签约时要交付30万元的违约抵押金，在租赁合同期满后，如承租公司正常履约，那么该公司会悉数退还押金。而该企业将这笔违约抵押金挂在“其他应付款”科目，没有缴纳增值税。由于没有对30万元缴纳增值税，税务部门要求依法补缴了增值税27000元，滞纳金3000元。0

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险税法分析2016-36号“

纳税人的销售额为纳税人提供应税服务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。”价外费用，是指价外收取的各种

性质的收费，但不包括以下项目：（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。0

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险出租人向承租人收取的押金没有作为价外费用，依法申报缴纳增值税，结果是漏税行为，将受到税务当局的处罚。税收风险风险控制押金条款：押金在支付第一个租金时支付，当年年底退还，次年1月按照新的月租金调整重新缴纳，依次循环。2-3

设备租赁0

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赁【案例】某机械工程公司主要从事建筑机械设备、工程机械设备、生产设备、通用机械的租赁业务。那么，对于不同的公司架构与业务开展，对增值税的缴纳有何影响呢？（1）假设机械工程公司直接对外提供“施工设备”的租赁服务，不配备操作人员，设备使用前的运输与安装由公司全部负责（如：塔式起重机的安装）。则，机械工程公司取得的租赁收入，按“有形动产”租赁服务纳税，适用13%的增值税税率或3%的征收率。（财税[2016]36号）0

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赁假设该机械工程公司直接对外提供“施工设备”的租赁服务，同时了配备操作人员，设备使用前的运输与安装由公司全部负责（如：塔式起重机的安装）。该机械工程公司取得的租赁收入，按“建筑服务”纳税，适用9%的增值税税率或3%的征收率；（财税[2016]140号）（2）0

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赁（3）假设该机械工程公司直接对外提供“施工设备”的租赁服务，不配备操作人员，设备使用前的运输与安装由公司全部负责，但是财务在核算时，分开核算运输、安装、租赁，是否能分别适用不同的税率呢？1、财税[2016]36号文中对混合销售的解释为：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。2、虽然企业分开核算了运输、安装、租赁业务，但运输、安装很多时候都是为企业提供租赁而服务的，存在内在的因果关系。则该公司取得的租赁收入，很有可能会被税务以同一种适用税率按“有形动产租赁服务“纳税，适用13%的增值税税率或3%的征收率。0

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赁（4）假设该机械工程公司直接对外提供“施工设备”的租赁服务，同时配备操作人员，设备使用前的运输与安装由公司全部负责，但是财务在核算时，分开核算运输、安装、租赁，是否能分别适用不同的税率呢？1、财税[2016]36号文中对混合销售的解释为：一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。2、虽然企业分开核算了运输、安装、租赁业务，但运输、安装很多时候都是为企业提供租赁而服务的，存在内在的因果关系。则，该公司取得的租赁收入，很有可能会被税务以同一种适用税率按“建筑服务”纳税，适用9%的增值税税率或3%的征收率03建筑施工合同3-1 选择甲供材、清包工、还是包工包料合同？0

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？建筑合同有哪些合同？——税务视角承包形式：包工不包料（含辅材）承包形式：

甲供材（甲

供供应材料）EPC总包合同包工包料合同甲供材合同清包工合同与总包合同相对应分包合同清包工：施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。甲供材：全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。0

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？清包工甲供材简易计税一般计税包 甲供材 有选 权包工包料无 择只能采取一般计税方法不同建筑合同的税务处理0

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？简易计税项目包括应当使用简易计税和可选择简易计税两类（一）应适用的简易计税小规模纳税人提供建筑服务；一般纳税人建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结

构提供工程服务，建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的，适用简易计税方法计税。（二）一般纳税人可选择的简易计税

1.以清包工方式提供的建筑服务；2.为甲供工程提供的建筑服务；0

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？试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。该项目应纳税额=（工程费-分包款）/（1+3%）*3%一般计税应纳税额=全部工程款/(1+9%)×9%—进项税额简易计税一般计税0

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？思考：选择简易征收一定节税吗？选简易计税，建筑方增值税税负是：3%÷（1+3%）=2.91%；

选一般计税，建筑方增值税税负是：9%÷（1+9%）=8.26%。工程越大，材料越多（材料费是60%-70%，人工费是20%-30%，机械费是10%（路桥行业是25%）。如果是包工包料，税费可能会低于2.91%。0

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？思考：选择简易一定节税吗？【测算】（以机电安装、钢结构安装的建筑企业为例）假设“甲供材”合同中约定的工程价税（工程造价是不含税工程造价+不含税工程造价×9%）合计(不含甲方购买的材料和设备）为X（1）选简易计税，应缴增值税=X÷（1+3%）×3%=2.91%×X（2）选一般计税（9%），建筑方应纳增值税=X÷（1+9%）×9%-

建筑企业采购材料的进项税额=8.26%X-建筑企业采购材料的进项税额（3）2.91%×X=

8.26%X-建筑企业采购材料的进项税额推导出：建筑企业采购材料的进项税额=5.35%×X0

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？（4）由于一般情况下，机电安装、钢结构安装的建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是13%.建筑企业采购材料的进项税额=建筑企业采购材料价税合计/（1+13%）*13%=5.35%*X则建筑企业采购材料价税合计=5.35%X÷13%×(1+13%)=46.5%×X0

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