济南西客站商业报告

济南西客站站场项目商业策划报告目录附件：阶段性工作及团队一.城市宏观环境研究四.城市高铁案例分析二.城市商业供应调研五.项目发展方向研判三.项目属性研究六.项目业态规划一.城市宏观环境研究

济南地处山东省的中西部，位于渤海经济圈，北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在山东省处于承东接西的位置；在全国是连接华东与华北的门户；也是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；是黄河三角洲最大的中心城市。

济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级城市之一。

济南总面积8227平方公里，其中市区面积3257平方公里。

行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区；平阴、济阳、商河3县和1个县级市章丘市。

城市性质：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。市区历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区下辖县平阴县、济阳县、商河县县级市章丘市济南城市概况

《济南市城市总体规划(2005━2020年)》确立济南的整体城市定位为：山东省省会，著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。

中心城建设用地集中在北部黄河和南部山区之间的适宜建设区域，用地发展方向在现状城区用地的基础上，主要向东西两翼拓展。

近期城市发展以向东西两翼发展为主，远期逐步完善城市总体布局。从而带动旧城区的提升和改造，有机疏解旧城区。

市域产业发展规划实施两翼展开、跨河发展的总体战略，形成主城区产业聚集区和沿交通走廊向东、向西、向北的三条产业聚集带。

济南近年启动了一批重点规划发展区域及重点基础设施建设项目，城市的快速发展和升级进入了实质性阶段。

构建以济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈。成为超越省会地位的区域中心城市。※城市规模不断扩大。※主城区呈现向东西两翼迅速扩张的态势。济南城市概况/规划东拓：高新技术产业发展迅猛，政府着力推动，在济南市三大战略方向上发展最为突出。城市主导功能为行政、文化、高端居住区等。西进：空间格局、土地条件优越，受高铁建设推动、西客站建立和政府政策支持，是济南市三大战略方向上发展潜力最大的区域。本案位于西客站核心区域。南控：受地形的限制，南部发展空间有限。主导城市功能为中端、中高端居住区。北跨：受城市资源和扩张力的影响，北跨在一段时间内是无法实现的。但是济南北部城区有望在中短期内建成多个中等收入阶层聚集的大型居住区。中疏：疏解繁重的城市功能，部分居住功能逐步转移到中心城市的外围地区。※中心城市的功能将产生对商业、商务物业的更高需求。※城市的居住组团、商圈将随着城市的扩张而发展。※西部城区的商业、商务氛围有望在高铁助力下在一个比较短的时间内得到明显的改观。济南城市概况/发展战略济南市山东省铁路、公路、航空的交通枢纽，京沪、胶济铁路在市区交汇，北连北京、天津，南接南京、上海、福州，东达港口城市青岛、烟台。济南对外交通系统促进了济南与其他城市的连结度，济南在中心城市地位进一步强化交通枢纽1公路4济南向东有济青（济南—青岛）高速公路，向南、向北有京福（北京—福州）高速公路、京沪（北京—上海）高速公路，向西有济聊（济南—聊城）高速公路等。济南城市交通|市外空港2济南机场是经国家批准的国际空港，有通往香港、北京、上海、厦门、海口等城市的30余条空中航线，并开通了济南至俄罗斯的国际货运包机。陆港3济南还相继建成了济南国际集装箱分流中心和济南至香港的陆路货运道路。高铁5高铁扩容济南都市圈

随着高铁时代的来临，高速出行在缩短山东沿线六市县之间距离的同时，也将加大高铁沿线城市同城化效应。一小时内，从济南出发北可达天津，南能到达与徐州相接的枣庄，普通市民的生活圈也将大大扩容。纵贯山东西部的京沪高铁，将德州、济南、泰安、曲阜、枣庄、滕州连成了一线，使得山东省形成了纵横构架的高速铁路网，同时也宣告了山东省“高铁时代”的真正来临。纳入北京、上海三小时经济圈

一条京沪高铁，将济南带入北京、上海三小时经济圈内，高铁带来的滚滚人流以及超强的“磁力效应”将使济南这座城市的人气和商气快速聚集。进入高铁时代，巨大的人流、物流、资金流、信息流，逐渐加快的城市化进程和不断增强的省会城市辐射力。此外，轨道交通2号线东起高新区，向西穿越市区后，一直延伸到长清区；3号线从高新区向东，一直延伸到孙村；4号线则南北贯穿英雄山－大纬二路－济泺路，北起泺口，南至重汽技术中心；5号线则从历山路中段（约解放桥附近）出发，一直延伸到位于长清区的大学科技园；6号线西侧终点在腊山新村，东侧终点则在济南国际机场。济南城市交通|市内根据2008年冬启动的济南轨道交通规划编制工作，济南市可能建设6条轨道交通线。轨道交通1号线西起规划中的济南西客站，东至济南奥体中心。在2007年10月份济南市规划局和槐荫区政府提供的西客站片区综合交通规划中，轨道1号线终点站将设在西客站的北边，位于未来京沪高速铁路的西侧。传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期1995年前1996年—2002年2003年—2009年2010年——

本地国营商业

以传统百货为主，柜台式销售

商业规模总体较小，档次较低，商品品类追求大而全。

消费力的提升促进少量百货出现。

消费观念的转变，促进专业商场、专卖店及超市大量出现。

大型超市、专业店进一步拓展市场；

大型商业由传统百货向综合性商业过渡

外资商业逐步突破商业壁垒进入济南市场。

销售类商业物业大量出现。

外埠商业地产集团大举介入；

综合性购物中心开发开始始出现；

商业壁垒逐步减弱，商业发展更加有序、透明。济南百货、大观园、人民商场、济南华联、济南一百、山东华联银座商城、贵和购物中心、三联家电、世购、万嘉隆、大润发等泉城路万达、沃尔玛、家乐福、易初莲花、乐购、国美电器、苏宁电器等恒隆广场、万达广场济南商业发展历史演变济南市整体商业规划目标为：建设成为立足济南，带动山东，辐射华东、华北、黄河中下游及环渤海地区，服务全国，接轨世界的区域性商贸流通中心，承接京津与沪宁、东部沿海与西部内陆地区的商贸枢纽城市，现代化区域性大商都。在此目标下，济南市于2006年11月5日正式出台了《济南市商业网点发展规划》。根据这一发展规划，从现在起至2020年，济南市将打造老城商圈、主城商圈和新城商圈三大不同等级、不同层次的商圈，并形成“一核二区四片四心”结构布局。

打造老城、主城、新城三大商圈

老城商圈即城市内环路以内的老城区范围，由历山路、北园大街、纬十二路、经十路围合的区域。这一商圈是济南市传统的商业区，它由位于古城区的中心商业区与位于古城西侧的商埠区两部分组成。主城商圈位于城市总体规划确定的主城区范围中老城商圈以外的区域，地处玉符河以东、绕城高速东环线以西、黄河与南部山体之间，包括腊山、党家、燕山、王舍人和贤文五个片区。新城商圈即城市总体规划确定的“一城两区”整个城市规划建设用地范围中，主城商圈以外的区域，包括东部城区和西部城区。老城商圈主城商圈新城商圈济南商业规划外部环境：济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级城市之一。著名的泉城和国家历史文化名城，环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市。以济南为中心，与周边的淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的济南都市圈。成为超越省会地位的区域中心城市。高铁的运营使济南一小时都市圈进一步得以扩大；中心城市辐射力进一步增强。商圈分布：济南的商圈分布过于集中在城市的中心区域，缺乏均衡性，与城市的发展极不协调，商业分布的不合理性造成局部供应过剩和缺乏并存的现象，这对济南的城市化进程和整体发展战略极为不利。未来随着济南城市商业规划的实施，上述格局将发生改变，济南也将由单一城市中心向多城市中心的方向发展，这在促进城市商业裂变升级的同时，也将为商业地产的发展创造无限的商机。东西两翼新城商圈呼之欲出。城市商业品牌集合度：贵和购物中心、银座、振华、万达、恒隆广场，品牌组合逐步完善，城市商业品牌集合度较高，各商家差异化经营日益明显。尤其知名商业地产运营商香港恒隆集团、万达集团陆续进入济南，成熟的商业运营体系和品牌号召力使济南的商业时尚度进一步得以增强。济南市场环境总结二.城市商业供应研究

泺口商圈泉城路商圈北园大街商圈西市场商圈经四路商圈洪楼商圈英雄山路商圈※济南的商圈分布过于集中在城市的中心区域，缺乏均衡性，与城市的发展极不协调，商业分布的不合理性造成局部供应过剩和缺乏并存的现象，这对济南的城市化进程和整体发展战略极为不利。※未来随着济南城市商业规划的实施，上述格局将发生改变，济南也将由单一城市中心向多城市中心的方向发展，这在促进城市商业裂变升级的同时，也将为商业地产的开发商创造无限的商机。山大路商圈段店商圈燕山商圈济南商圈概况泉城路商圈---城市商业金街泉城路商圈历来是济南繁华的商业中心，是泉城东西向发展的主轴，有十字金街的地位，具备了购物、休闲、旅游、文化、交通五大功能。泉城路商圈---业态组合泉城路商圈目前业态以百货为主，辅以品牌专卖、餐饮娱乐等。商场位置济南市历下区泉城广场北侧,胜利大厦东临商场定位高端百货店辐射范围济南市区交通状况1、3、5、80、102等公交车楼层7层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、酒店、商务办公、餐饮建筑面积28万平米消费群体中高层收入人群项目建筑面积28万平方米，商业面积17万平方米，总投资近五十亿人民币，建筑密度58%，绿地率可达14%。香港恒隆地产有限公司投资约50亿人民币，目标是打造一个世界级购物中心和恒隆在全球的旗舰项目。恒隆广场地下两层、地上七层，功能十分齐全。典型商业：恒隆广场楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）1F国际名品Escada、Coach、HugoBoss、Gieves&Hawkes、PalZileri、VERRI、兰博基尼、CANAU、St.john、Calvinklein卡文。克莱、雅格狮丹、Lancel5610餐饮哈根达斯、满记甜品、优格大道、爱茜茜里、面包新语、星巴克、板长寿司、一茶一坐、必胜客2500化妆品丝芙兰、欧舒丹200钟表聚时表行、爱马仕钟表、欧米茄、万国、天梭、斯沃琪、卡文。克莱恩21002F国际名品CKUnderweat、AZULbymoussty400餐饮船歌鱼水饺、茉莉餐厅、太兴餐厅、西堤牛排3500精品超市屈臣氏400服饰NikeGoff、迈克达威、酷劲运动城、名店运动城、雅莹、Lafe’ta、恩曼琳、影儿时尚会所、爵度、Maxstudio、奈蔻、Rime、HUNT、SCOFIELD、例外、Lampo8300饰品雅天尼、银镇、GUESS、LOVE&LOVE、七好银饰、瑞红饰品、ABISTE350箱包Kanawa、Why、uspolo400鞋汤普葛洛、拉意、爱的旋律、耶鲁氏、比恩比、安玛丽、爱步、丽格、骆驼休闲鞋2300家居生活无印良品650楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）3F餐饮麦当劳、咪酷、缇米咖啡、满记甜品、宾达咖啡、快乐涮涮锅、和绿回转寿司、肯德基、2100精品超市Ole’300化妆品佰草集、露华浓、Skinfood、V.Rose、谜尚、宝琪蓝、阿芙800珠宝千禧之星、周生生、潮宏基、通灵、世纪缘、Enzo1200饰品丽欧娜、阿努比斯600眼镜宝岛眼镜、一代眼镜、Machree、亮视点1000服饰Cue、雅戈尔|、堡尼、柏格西尼、柏朗雅高、雅迪斯、jockey、芝禾、卡尔丹顿、威斯康尼、安瑞井、臣枫、菲尼迪、优衣库、白井、TBF、马克华菲、Roem、欧时力、爱慕、古今、安莉芳、十月妈咪、伊芙欣悦51004F餐饮闫府私房菜、朝天门、釜山料理、汤皇小厨、大渔铁板烧2000服饰Lee、Levi’s、GXG、马克华菲时尚男装、三叶草、Kappa、Iinberland、Jeep、哥伦比亚、维斯凯、艾高、G-STAR、耐克360、GOGIRL、ZU.KU、GY、太平鸟、杰克琼斯、ONLY3800饰品阿吉豆、法藤、必酷、大嘴、佩琪、爱乐蒂、3721银饰1200楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）5F儿童天地Kidsland、PwainPaw、贝纳通、少宜、那都乐、赫曼、童鞋城、玩具城、博士蛙365、经典泰迪、宝贝亲子剧场、好孩子、Twinkids、爱家乐、米拉熊、蒙娜丽莎、英式、丽婴房、美而优、Kaminey、NikeKids2800餐饮米斯特披萨400化妆品御泥坊200美甲美发名宣美业、首选造型、纤纤美甲8006F餐饮小麦传奇、1001赞生活牛肉面、自家乌冬、SeawardX新蒂餐厅、YOGOJUICE优果、味千拉面、ZEN采蝶轩、巴山夜雨、椒艳时光、湘鄂情怀、日越轩、无限友、喜家得水饺、恒记甜品、四季明湖5000影院百丽宫5900商场位置济南市历下区泉城路101号商场定位百货店辐射范围济南市区交通状况9，5，4，11等公交车楼层6层主要商业业态百货商店、专卖店、建筑面积3万平米消费群体中高层收入人群贵和商厦是山东鲁能集团开发建设，鲁能商贸有限公司全面管理，具有国际水准的现代化、高品位大型商厦。典型商业：贵和商厦楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）1F黄金珠宝金至尊、周大福、谢瑞麟1000化妆品玉兰油、欧莱雅、羽西、佳美乐、高夫、清妃1200钟表眼镜天骏、依波、天王、探路者、美国保罗等1200精品超市屈臣氏400咖啡星巴克3002F少女装梦特娇、浩沙、猫人、朵彩、、雪龙人、迪士尼、黛尔斯、贝蒂、ESPRTT、ETAM、OCHIRLY、ES、SCAT、GMD3900美甲.眼镜爱喜100咖啡厅星巴克3003F时尚女装爱慕、欧迪芬、美标、汝斯芬、达尔丽、哥弟、圣可尼、3900美甲饰品PH7、婷美200内衣沐蕾迪、欧蒂芙、卡兰等900楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）4F男女鞋子皮尔卡丹、迪森高尔夫、万里马、卡迪乐鳄鱼、达芙妮、百丽、TATA、金特利、美国旅行者2580皮具ZIPPO、新秀丽、外交官、牧马牛仔、蚂蚁城430针织服装阿贝日格、兆君、赛兔、盘古内衣、恒源祥等12905F男装古兰图腾、泊莉恩、NIKE、THENORTHFACE、COLUMBIA、OYEA、高特、日高、JACK&JONES、、SELECTED、威鹏、苹果、GOODLUCK等860时尚休闲装雅戈尔、沙驰、罗蒙、斯尼克曼、迪安帝尼、虎豹、荣泰、SHSS、艾利斯特、美国模斯2580户外运动GOODLUCK215健身器材EHOMME2156F运动服饰阿迪达斯、耐克、李宁、卡帕、新百伦、茵宝1300儿童孕婴用品GOODBABY、NIKEKIDS、米奇2000体育用品阿迪达斯、215床上用品卡迪、昱璐、富安娜、水星家纺、梦洁家纺、雅芳婷、依诗家650商场位置济南市历下区泺源大街99号商场定位百货店辐射范围济南市区交通状况9，5，4，11等公交车楼层1主要商业业态超级市场、专卖店、餐饮建筑面积3万平米消费群体中高层收入人群济南银座购物广场位于泉城广场地下一层，经营面积3万多平方米，其中大型超市、精品区、餐饮娱乐区各占1万平方米，是目前国内单层商业设施之最。典型商业：银座地下购物广场楼层品类主要品牌面积（㎡）B1化妆品Za、欧莱雅、欧伯莱、梦妆、DHC、自然堂、羽西、Kenzo、DKNY、ck、HuGoboss、巴宝莉、露得清、艾文莉、清妃、兰芝、玉兰油、雅呵雅、佰草集、水之澳、蝶、芙丽芳丝、理肤泉、露华浓

薇姿、优色林、雅漾1150女鞋达芙妮、天美意、奥卡索、奥康、康美诗、他她、森、吉祥鸟、康莉、富贵鸟、涉趣、ChCh、艾贝卡、AS、接吻猫、亨达、索菲娅、星期六、宝人、傲巴斯、宏蒂丽娜3450珠宝IDO、今生今饰、周大福、六福、上海老庙黄金、精雅、潮宏基、鑫意、汉宫玉珑、S&天然琥珀、雯丽、绣色、零度、JOJO400表天王表、梅花、英纳格、美度、西铁城、依波路100男装日驰尼、盛大保罗、马克华菲、圣菲拉利、哈里波特、七匹狼、SELECTED、JACKJONES、G2000、JIMS、七星、金利来、衫衫、JEEP、RICHINI、圣约克、绅贵、太子龙、七皮狼、爱登宝、哈利波特、虎都、九牧王、马可华非、ESPIRIT、TONYWEAR、VISCAP、UCLA、雅戈尔1300眼镜济南茂昌、瑞龙50女装Veromoda、only、伊莲帆登、播、米可芭娜、新雪丽、珂莱蒂尔、茗、欧季、茜舞、薇格娜丝、米茜尔、阿玛施、素西、卡诺琳、黎人坊、雅莹、巴俪锦、G2000、纤、哲迪、MIKIBALA、BELLOAN、芝禾、纤、JNBY、EVAOUXIU、ZUCGCIC、GJAMEI、SOFA8350楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）B1男鞋豪行、梦特娇、鳄鱼、保罗、金利来、莱昂拉多、P&F、策乐、苹果、花花公子、雅乐士、GMS、DURA、红蜻蜓、皮尔卡丹1150童装史怒比、巴拉巴拉、维尼熊240休闲运动耐克、阿迪、班尼路、佐丹奴、真维斯、艾夫斯、标马、美津农、李威斯、安踏、KONZEN、KAMA、宝狮龙、李宁、乐图、探路者、特步、康威、乔丹、卡怕、匡威、波顿、唐狮、增致牛仔3250内衣雅黛芬、黛安芬、曼妮芬、爱美丽、柔扶兰、爱慕、芬狄诗、猫人、美标、恒源祥650银座超市8450泉城路是20世纪济南市商业的代表，在相当长的时间里都是济南市市民引以为自豪的一条繁华街道，被誉为“中华第一商业街”是‘中国十大著名商业街’之一。典型商业：泉城路购物街业态业种/品类主要品牌面积（㎡）租金（元/㎡/天）专卖餐饮麦当劳40030+德克士200肯德基400必胜客400康师傅私房牛肉面600专卖珠宝世纪缘40030+钻世界1300齐鲁金店800专卖饰品谭木匠20银匠世家20石头记70业态业种/品类主要品牌面积（㎡）租金（元/㎡）专卖休闲运动特步30030+美特斯邦威1000安踏100361°450KAMA200雅戈尔20030+BY150Eitchoo150真维斯65森马515美特斯邦威600S.DEER600业态业种/品类主要品牌面积（㎡）租金（元/㎡）专卖休闲运动劲霸15030+真维斯80利郎100七匹狼400安踏体育300贝德罗20030+美特斯邦威450361°450鸿星尔克400专卖鞋达芙妮200红蜻蜓70红谷70业态业种/品类主要品牌面积（㎡）租金（元/㎡）银行中国农业银行300书店新华书店5000电器国美电器5000电器苏宁电器10000英雄山路商圈---济南新兴的品位性商圈英雄山路商圈南依英雄山，北靠经十路，东起玉函路，西至建设路，总面积约为45万㎡，经营面积约30万㎡。※英雄山路商圈目前聚集了以国美、苏宁、三联为核心的电子电器商业圈※以中华名优小吃城、济南小吃街为核心的餐饮美食商业街※以银座、易初莲花、新世界、经十一路人防商场为核心的休闲购物商业圈※以体育中心、植物园、文化市场为核心的体育文化商业圈，同时商圈汇集了中信、深发、平安等金融服务机构※英雄山路商圈依傍英雄山，自然环境优越，一直是重要的居民区。因此，初期商业以服务周边居民区的餐饮市场为主，并形成特色的休闲文化市场※随着城市改造力度的加大，依托原有的餐饮市场，建成了中华名优小吃城、济南小吃街等餐饮商业圈；依托原有的文化市场，建成了以体育中心、植物园等体育文化圈，后期逐渐聚集了国美、苏宁等专业卖场，以及银座、易初莲花等大型中高端商场。商圈演变商圈现状该商圈功能异质化明显，众多商家既竞争又合作，提供了丰富多样的产品，形成了集餐饮、娱乐休闲、体育文化于一体的商业生态链商场位置济南市马鞍山路和玉函路的交叉口商场定位高端百货店辐射范围济南市区交通状况9，5，4，11等公交车楼层4层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店、消费群体中高层收入人群山东银座商城股份有限公司是一家跨区域、多业态的大型连锁商业企业，山东省商贸流通领域重点骨干企业，省政府重点扶持的大型零售集团，属于山东省鲁商集团旗下品牌之一，居全国零售集团前5位。典型商业：玉函银座商场楼层业种/品类主要品牌面积㎡-1F餐饮康康香锅、康康快餐770保健品红太阳药店、金鲁源海参、同仁堂、胡庆余堂、水井坊、泰山香烟、爱信望燕窝500超市银座超市2100女鞋Ara、MISSSIXTY、TG、GABOR、EXAO、SENSE、ACHTTE、STELLALULA、ARTEMIS、千百度、奥卡索HARSON、chch、宏图、RONIA、COUBER、G28001F国际品牌服饰Autason、CANALI、GUGGI、CERRUTI、1881、MAXMARA、BOSS、MarinaRanaldi1800手表劳力士、欧米茄、浪琴、雷达、美度、帝陀、卡地亚、西铁城、英纳格、依波路、梅花、伯爵900化妆品兰蔻、迪奥、香奈儿、雅诗兰黛、伊丽沙白·雅顿、赫莲娜、兰芝、娇兰、倩碧、欧莱雅、欧珀莱、资生堂、宝格丽、娇韵诗、阿玛尼、水芝澳、植村秀、欧舒丹、施丹尼、碧欧泉1700饰品琉璃工房施华洛世奇4002F珠宝周大福、周生生、六福、上海老庙黄金、金至尊500钟表雪铁纳、精工、罗马表、拜戈、swatch、police、卡西欧、canary、飞亚达、依波300饰品时尚眼镜、Zippo、派克250男装LouisLong、维克多、ck、凯撒大帝、沙驰、爱慕、爱缪斯、FROGNIEZILA、Buford、九牧王、LANGKEN、丹巴度、雅戈尔、ROMASTER、虎都、BOSS、GIVENCHY、LONDONFOG、AQUASCUTUM、KALTENDIN、凯莱露喜、LEO、萨巴蒂尼、RENOMA、CLEARLUCERNE7800楼层业种/品类主要品牌面积㎡3F珠宝好望角钻石、爱都钻石、今生今饰、Debor、follfollie380针织内衣皮皮狗、珍贝、鄂尔多斯、哈芬、金棒捶、猫人、帕罗、皮尔卡丹、天柏绒丝、雪莲、米皇、金利1350其他东北虎200美体

200女装缇丝丹、铂玺、马天奴、例外、柯里亚诺、菲尼迪、思菩阑、衣瑞、玫瑰传说、贝斯琦、迪艾薇、戴芭拉芬、影儿、沐兰、红人、滕氏、娜尔丝、阑丝绘70704F女装DECOSTER、LIMDE、VIVINIKO、MEACHEAL、SANLONG、EP、M-TENG、ELLASSAY、KORADIOOR、MEXX、LOVEWIN、MIA、BUKSUK、Teenie7080针织内衣爱慕、ck、伊维斯、爱美丽、桑扶兰、安莉芳、华歌尔、黛安芬850箱包皇冠、Lids、COBO、LEONARDO、neuf、KAITZ、LAPAGAYO、DILAKS、VEVELSUS、CHLEEN950化妆品美宝莲、Za、雅呵雅、MAXFACTOR、露华浓、佰草集320楼层业种/品类主要品牌面积㎡5F运动休闲阿迪达斯、卡帝乐、CROCS、CAT、彪马、卡帕、探路者、美津浓、耐克、李宁、茵宝、匡威、新百伦、HUSHPUPPIES、rapido、BRUIN、黄金熊、RICHINI、JEEP、卡尔丹顿、金利来、骆驼动感、LOWA、TOI&MOI5770童装玩具、孕婴装E-LANDKIDS、JEEPKIDS、经典泰迪、米奇妙世界、PAWINPAW、阿迪达斯童装、耐克童装、TESSIE&TESSIE、BOBDOGABCKIDS、OUR-Q3230健身器材三和松石2006F家居饰品POTATO&CO、平米家居、利快、华美蕾丝、爱丽思生活馆、德国健康屋、多样屋、戴安、京彩、唯宝、埃斯普瑞特、克里斯蒂、梦娣亚1640床品罗莱家纺、恐龙纺织、莱美家纺、梦洁、富安娜、皮尔卡丹家纺、喜来登家纺、艾迪蒙托850工艺礼品云帆工艺、鑫玉泰、福润德、波西米亚、夏氏琉璃、大汉窑1550钟表日本精工、日本西铁城、日本丽声、德国赫姆勒150珠宝翠佛堂、天妃珠宝、和田玉、吉祥和、悦来国石堂550精品锅具双立人、SILIT、OQO、WMF、菲仕乐、美国康宁、华光陶瓷、瑞森710商场位置济南市经七路、经十路、纬十二路3条城市主干道的交汇口商场定位百货店辐射范围济南市区交通状况乘6路、20路、27路、29路、33路、42路、81路、117路、K56路、K98路、K109路至德兴街站下楼层6层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店、娱乐场所、电影院、餐饮消费群体中高层收入人群和谐广场购物中心，拥有14万平米超大体量，以北美时尚购物中心式的装修风格，打造的银座购物中心（中国）旗舰店，跻身中国十大SHOPPINGMALL行列。拥有500多个时尚品牌的入住典型商业：和谐广场楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）1F服装鄂尔多斯、DKNY.Jeans、优衣库、梦特娇、NIKE360、阿迪、PaulFrank、雅莹、VEROMODA、MANGO、H&M、C&A2000珠宝、钟表老庙黄金、IDO、天梭、吉祥和、奥柔拉、600个人护理林清轩、V.Rose、Sephora、宝琪蓝300餐饮小麦传奇、GoldStone、自由自在、满记甜品、星巴克、七代工坊、肯德基60002F服装马克华菲、A/E、Tolorinie、爱美丽、季候风、伊可爱、速写、江南布衣、十月妈咪、ME&CITY、Honets、ONLY、JACK&JONES、Hotwind4000箱包Tusan’s、芭比箱包、200儿童娱乐星期八小镇12003F服装白领、J&D、郎姿、玛菲、卓雅、宝姿、萨侬、菲妮迪、卡迪戴尔、奥菲欧、米罗、柯罗巴、郦妮、卡利亚里、OTT、玛丝菲尔、钻奇、纽约克、伊丹诺斯、安吉奥、POZO、ICB、应大、米兰、滕氏、玫尔美、3区、海兰丝、诺琪3040餐饮重庆小天鹅、喜加德、和绿寿司、仙踪林、密友甲哺、茉莉餐厅、拿渡、安佳蛋挞、鲜元素、狮头鱼尾10000儿童娱乐咕噜岛、Yukids、非常小孩涂鸦艺术馆、汤姆熊3000楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）4F餐饮朝天门、毛家饭店、花袭人、青藏映像、红色巴士1600女装美雪、安井瑞、珂尼蒂斯、粉红玛丽、纳帕佳、名莎、杰西、on&on、maxstudio、EQ/IQ、玖熙、E+2200美容美发阿东发型、娇莉芙、名宣美发、阿双阿月美发、1000家纺南方寝室、竹印象、乐巢、ESPRIT家纺、生态家8005F餐饮大韩情缘、九月天、食尚家2500娱乐亚林台球、鲁信影城5006F鞋、箱包餐饮香港QQ蛋仔吧、嘟嘟乐、悦食悦美1200娱乐亲亲袋鼠、冠军溜冰场-1F餐饮麦当劳、味千拉面、金桥缘、德克士楼层业种/品类主要品牌面积（㎡）A1百货街约176家店面：箱包皮带、家居、小饰品、手机、内衣、帽袜、工艺品、水晶、日用品系列4000A2鞋城街亨达、月芽儿、达芙妮、牧马牛仔、柏图仕、史奴比、仙妮特、卓诗尼、希希妮国际、鞋柜、V6、骆驼、欢鸟、名朗休闲、老北京、凡得、童鞋大世界、健康童鞋等3000A3童装街童装约42家店3000B1古玩字画街约103家古玩字画、奇石雕刻、陶瓷玉器、木雕铜器、文房四宝、古今中外工艺品3800B2特色街美甲、百货、箱包、音像、饰品、数码、工艺品等；24家店面墙面8家3000B3服装街男女服装：男装1/3女装2/3约60家店3000B4服装街精品女装约50家店3000B5健身娱乐街游戏机厅、网吧3000B6健身娱乐街集结桌球俱乐部1500养仁堂健康足疗1200B7健身俱乐部益高健身会所3000典型商业：英雄山人防广场洪楼商圈---东城商业核心洪楼商圈以洪楼广场为核心，汇集了银座、大润发、国美等商业主体，是济南东部的重要商圈。※大润发、银座等零售巨头纷纷涌入，大润发日益人流已超过8万※国美、苏宁相继开设连锁店，年营业额已逾亿元※区域内开设了四大国有银行及18家商业银行※区域内还包括国内第三大电子科技集群---山大路科技市场※该区域起步较晚，原属城乡结合部，随着“东部金街”的建设、各类商务大厦建设、高档生活社区的建设，洪楼区域已成为东部城区的商务、居住核心。※目前该区域商业业态已较为丰富，大润发、银座及分布周边的特色餐饮、服饰店，以可以满足东部城区人们的各类需求。※随着周边交通通达性的加强，将联动城区东西部核心商业区，将扩大该商圈的辐射力商圈演变商圈现状该商圈功能异质化也较为明显，形成了集餐饮、娱乐休闲、体育文化于一体的商业中心，随着经一路改善实施，该区域也负担了交通枢纽的作用，将推动该商圈消费的发展商场位置济南市花园路101号商场定位百货店辐射范围济南市区交通状况9，5，4，11等公交车楼层3层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店、消费群体中高层收入人群银座商城洪楼店是银座在济南地区开设的第八家大型购物中心，地处济南市历城区花园路101号，营业面积3.6万平方米，经营商品十万余种，是一家集购物、休闲、餐饮、服务为一体的大型购物场所。典型商业：洪楼银座楼层业种/品类主要品牌面积㎡-1F运动休闲耐克、彪马、匡威、CBA、安踏、361°、康威、李宁、乔丹、阿迪达斯、美津浓、新百伦、KAPPA、乐途、茵宝、圣弗莱、探路者、哥伦布、李维斯、杰克琼斯、佐丹奴、圣迪奥、真维斯、ME＆CITY、AZONE、波顿、空间、罗宾汉、美特斯邦威、增致牛仔、艾夫斯、唐狮5420健身器材健身器材专卖3201F珠宝周大福、六福、金至尊、金伯利、百惠珠宝、金戈尔、曼杰岗、鑫意珠宝、卡迪信珠宝、老凤祥750化妆品欧莱雅、露华浓、高夫、蝶妆、高丝、清妃、佰草集、Za、欧诗顿、玉兰油、香水站、嘉娜宝、美宝莲、欧珀莱650钟表帝舵、天梭、梅花、依波路、西铁城、英纳格、天王、依波、罗西尼550女装阿桑娜、依恋、ONLY、VERMODE、欧丽芙、迪丝平、太平鸟、欧时利、爱格、江南布衣16502F女装红人、优美世家、林语、莱奥珍妮、依莎菲尔、卡芙芮、声雨竹、FAIOSH、ISBL、古道、敦奴、莎莎、碧可、米兰登、娇鼎、阿玛施、娅奴、京友、BABILON、NAERSI、V-GRASS、LANDI、菲、乔万尼、美岛、和泰、哥弟、陶玉梅、丝情画意、菲依尼尼、贝拉维拉、爱美丽、爱慕、茜舞、季候风3190针织内衣爱慕、鄂尔多斯、桑扶兰、雅鹿900女包F8派、米奇、大力水手360楼层业种/品类主要品牌面积㎡2F男鞋袋鼠、红蜻蜓、老爷车、花花公子、卡丹奴、马乐尔、雅乐士、梦特娇、金利来、步贤、金迈王、金猴、宏图、森达、蚂蚁城、富贵鸟970女鞋康丽、ARTEMIS、HARSON、千百度、百丽、TATA、奥卡索、达芙妮、亨达、鳄鱼、梦天使、CHCH、RONIA、AIMELODIA、金蒂贝尔、康美诗、格蕾丝一族、诗思、宝人、富贵鸟、COUBER、G1190超市银座超市60003F男装法澜诗顿、圣大保罗、仕东利、诺帝卡、JEEP、汤尼威尔、鳄鱼恤、SELECTED、雷马、九牧王、迪莱、加佳、威斯康尼、海螺、莱勒、杉杉、海澜之家、金利来、boss、苹果、皮尔卡丹、圣约克、圣梵尼、雷诺、米盖尔、沙驰、凯迪东尼、纳巴罗、虎都、圣菲拉利、迪斯卡顿1770箱包老人头、外交官、高尔夫、铁夫尼斯、梦特娇450楼层业种/品类主要品牌面积㎡5F运动休闲阿迪达斯、卡帝乐、CROCS、CAT、彪马、卡帕、探路者、美津浓、耐克、李宁、茵宝、匡威、新百伦、HUSHPUPPIES、rapido、BRUIN、黄金熊、RICHINI、JEEP、卡尔丹顿、金利来、骆驼动感、LOWA、TOI&MOI、SIDEOUT、诺帝卡、LEE、李维斯VANS、狼爪、EXR、哥伦布、G-STAR、杰克琼斯、苹果、TheNorthFace、VJC、SCOFIELD、埃斯普瑞特、5770童装玩具、孕婴装E-LANDKIDS、JEEPKIDS、经典泰迪、米奇妙世界、PAWINPAW、阿迪达斯童装、耐克童装、TESSIE&TESSIE、BOBDOGABCKIDS、OUR-Q、小猪班纳、芝麻开门、加菲猫、久岁伴、海辰贝贝、BETTY、史努比、梦特娇童装、十月妈咪、婴方喜、丽婴房、英氏、好孩子、迪士尼玩具、HELLOKITTY、欧宝玩具、邦宝、园色创智天地、美驰图、蒙娜丽莎童装3230健身器材三和松石2006F家居饰品POTATO&CO、平米家居、利快、华美蕾丝、爱丽思生活馆、德国健康屋、多样屋、戴安、京彩、唯宝、埃斯普瑞特、克里斯蒂、梦娣亚1640床品罗莱家纺、恐龙纺织、莱美家纺、梦洁、富安娜、皮尔卡丹家纺、喜来登家纺、艾迪蒙托850工艺礼品云帆工艺、鑫玉泰、福润德、波西米亚、夏氏琉璃、大汉窑1550钟表日本精工、日本西铁城、日本丽声、德国赫姆勒150珠宝翠佛堂、天妃珠宝、和田玉、吉祥和、悦来国石堂550精品锅具双立人、SILIT、OQO、WMF、菲仕乐、美国康宁、华光陶瓷、瑞森710位置规模经营品类店铺数量单铺面积品类面积租售价格银座洪楼店后面16300服装26910—50560010-20元/平米/天针织内衣6515—601800童装玩具3915—30880鞋3515—35750饰品1810—30360美发美甲2210—35660美食广场1530530电玩城112801280箱包1515—30330其它4615—401150公共服务区

2960典型商业：天天淘宝街西市场商圈---西城区购物中心西市场在济南老商埠区的西侧，是西城唯一一个上规模的商圈※以嘉华、华联为核心的经二路商业街已成为西城区的商业核心，也是槐荫区的商业中心※百货以中低档为主，小商品批发市场更是以低档商品为典型代表※西市场是济南固有的物资交换区域，也是济南西部交易中心，后期逐渐发展为居民日用品零售、批发市场。※日前随着区域内批发市场的成熟，已辐射到济南周边的城市，也随着国美、华联商厦的入驻，更繁荣了该区域的商业氛围。商圈演变商圈现状该商圈以批发市场、中低档百货为核心，主要满足了西城区市民的消费，同时汇集了餐饮、服装市场等商业业态，人气较足。商场位置济南市槐荫区经二路571号华联商厦商场定位高端百货店辐射范围济南市区交通状况1路,

2路,

74路,

76路,

77路,

78路,

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k302路,

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济长巴士2路楼层5层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店、餐饮消费群体中高层收入人群济南华联商厦集团股份有限公司，是全国华联商厦集团成员单位，全国百强商贸企业之一典型商业：华联商厦楼层业种/品类主要品牌面积㎡1F珠宝周大福、金源珠宝、老凤祥、瑞福麟、福万盛明雅

2150化妆品LOAY、雅芳、束氏、薇姿、谜尚、梦妆、羽西、佰草集、MAYBELLIME、EMICAR、高夫、天山珠宝，高丝、露华浓2150钟表天王表、雅莹、86精品超市屈臣氏7742F男装圣龙、金利来、卡帝乐鳄鱼、九牧王、英国保罗、爱登堡、卡帝乐鳄鱼、希努尔、虎都、波顿、威鹏、BOTOM、天行者强、柒牌男装、雅戈尔、罗蒙、皮尔卡丹、1075运动休闲康威、安踏、李宁、鸿星尔克、乔丹、剑龙牛仔、鸿星尔克、剑龙牛仔、鄂尔多斯、企鹅男装、杉杉、圣菲拉利8603F女装乙佰乙纳、冰珂、妙娅、杜蒙、福太太、卡芙芮、海伦周、百斯顿、逸沸、鸣笛、温妮、SBO、HELENSHOW、AOBRJIA、NOYALO、SHOWLONG、哥弟、衣辈、ESP、声雨竹、和泰4240楼层业种/品类主要品牌面积㎡4F羊绒羊毛恒源祥海林、九羚毛衫、海尔曼斯毛衫、天山毛衫1290羽绒服鑫鹏达博洋梦洁、1290青春休闲以纯佐丹奴美特斯邦威430床上用品依诗家、水星家纺、黛富妮家纺、圣布凡、罗莱家纺8605F家电数码三星、佳能、索爱、TCL、容声、海尔、诺基亚、2150儿童中心ABC芭拉芭拉、杰克丹尼、今日神童、宝贝小猪、丽婴房、1075文体空中天使、卡赛欧、645项目西市场小商品市场业态定位小商品批发市场项目规模楼层经营品类品类面积品类面积占比价格定位消费人群特征F1办公品体育用品彩妆洗涤清洗用品2000㎡800㎡320㎡11%4.2%1.7%1-200元低中档批发F2彩妆时尚百货箱包1000㎡1500㎡700㎡5%8%4%1-300元

F3时尚百货皮具箱包玩具雨具配货2400㎡480㎡320㎡160㎡13%2%1.7%0.8%1-300元

典型商业：西市场F4装饰品小家电丝巾花卉2500㎡160㎡160㎡320㎡13.5%0.8%0.8%1.7%1-500元

F5装饰品（彩妆化妆品）丝巾画行箱包1600㎡640㎡320㎡640㎡8.5%3.4%1.7%3.4%1-200元

F6玩具童车童床家居塑料不锈钢婚庆节日用品五金小家电饰品百货1600㎡320㎡380㎡160㎡320㎡320㎡8.5%1.7%2.5%0.8%1.7%1.7%1-500元

项目西市场小商品市场业态定位小商品批发市场项目规模楼层经营品类品类面积品类面积占比价格定位消费人群特征商场位置济南市二经路商场定位百货店辐射范围济南市区交通状况9，5，4，11等公交车楼层4层主要商业业态百货商店、超级市场、专卖店消费群体中层收入人群嘉华购物广场与济南华联商厦隔街相望，其“休闲、时尚”的经营定位，倡导新的消费与生活方式，提高大众生活品质，是具有国际先进管理水平的高中档大型购物中心。

嘉华购物广场占地23.5亩，总建筑面积4万余平方米典型商业：嘉华购物广场楼层业种/品类主要品牌面积㎡1F鞋类天美意、星期六、她他、金利来、富贵鸟、依恋、百丽、皮尔卡丹、伊伴、接吻猫、奥卡索、ECCO、哈森、思加图、千百度3600化妆品珠宝佰草集、自然堂、欧莱雅、欧泊莱、束氏、薇姿、谜尚、梦妆、佳丽宝、瑞福达、明雅银饰、嘉华黄金、雅莹、周大福30002F女装，内衣艾格、ONLY、VM、ESPRIE、淑女屋、、波司登、ESE裘皮大衣、巴图里、邦威、莱斯姬拉、爱玲棉服、VEROMODA、杭美、圣仙罗、卡轩那、天尼维尼、衣恋、艾夫斯、古川琦、Babyfox、易菲、利丹王、江南布衣、B2、茜舞65003F男装虎都、利丹王、金利宝、西尔、伦堡、圣吉奥、杉杉衬衣、洛兹、富绅、海螺、琴曼、开开、太平鸟、4600户外森达、耐克、花花公子、、鳄鱼耐克、锐步、康威、德尔惠20004F儿童服装ABC芭拉芭拉、天歌、圣多思、娃哈哈、蚂蚁阿诺、安奈儿童装、巴布豆童装、等2000青春休闲装自由空间、唐狮、美特斯邦威、卡路丹、MSN、浪莎、三枪、恒源祥、以纯、菲尔、猫人、九羚2300羽绒羊绒浩沙、康博羽绒服、雪中飞羽绒服、罗宾汉休闲装2300三.项目属性研究项目解读|区域解读西客站片区：随着济南市“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市空间发展战略的制定，济南西部将规划成为济南的文教科研区、旅游体育休闲文化区、配套商务区、市级商业中心区、综合居住区五大功能区域。一系列有利的政策为西部创造了历史性的发展机遇，有效带动了济南西城的迅速腾飞。交通对区域发展的作用毋庸置疑。京沪高铁建成，从济南到北京和上海分别只需要1.5小时和3.5小时左右。西客站片区规划主要围绕京沪高铁济南站和张庄机场两大要素展开，力求打造成为“山东新门户，泉城新商埠，城市新中心”。项目解读|地理位置地理位置：济南西客站是沿线五大始发站之一，西客站片区将建设成为济南西部标志性地区，是省会未来的重要窗口。根据该片区建设发展规划，西客站站场一体化工程，将形成以高铁站为吸引点的对外商务贸易区，是西客站片区重要的功能中心及景观节点，对整个片区和城市有着重要的统领地位。

交通条件：项目周边交通四通八达，南距济南西高速入口1公里，本案为京沪高速铁路济南枢纽站。经经十路达市区繁华路段约十公里，30分钟车程可通达济南市区各繁华路段,目前项目地市内公交枢纽功能尚未启动。周边环境：项目周边地块除了本案及回迁区外，大部分还没有摘牌启动，周边土地性质大都属于办公用地、住宅用地和商业用地，周边地块规模共计约120万平米。这预示项目地未来将以住宅和商业商务服务为主要区域功能。三级商圈，高铁一小时车程内可抵达的卫星城市整个济南都市圈处于三级商圈之中二级商圈车行30分钟以内抵达济南市区范围基本处于辐射范围一级商圈步行5-10分钟可抵达本项目定位依托的重点商圈本项目是一个城市综合体项目，在可行性研究和规划设计的时候必须考虑到因素较多，其核心需要考虑的元素有区位因素，交通因素，景观和环境因素，地块现有的人口基础和企业资源，周边对项目能产生影响的项目等。区位：项目地区域连接长青区和槐荫区，距离市中心仅15分钟车程，从商业辐射范围来说，地块的二级商圈能辐射济南主要的商业和住宅消费人群。由于项目的一级商圈目前不具备商业发展所需消费力，二、三级商圈将是项目商业定位考虑的依托商圈，这也在一定程度上决定了项目定位的方向。经十路核心商圈本案项目解读|项目核心元素交通：项目地交通基础设施发达，南临济南西高速出口及城市主干道经十路。人口：目前项目地区除安置区外基本无大型社区居民，项目公交枢纽系统尚未建成投入使用，项目目前人流到达方式将主要采取自驾或出租车。高铁站的将提升该地区的交通基础条件，同时带来交通人流，但此类型人群集中度高，覆盖面小，较难形成主力消费群体。景观和环境：项目地紧邻文化中心、会展中心、商务中心，目前文化中心正在建设中。项目周边规划多为大型居住及商务项目，无重大环境污染，相对其他区域具有更好的环境发展条件。项目解读|项目核心元素整个济南的商业目前属于飞速发展阶段，品牌结构相对完善、随着恒隆中心、万达广场的建设及开业经营模式升级换代已经拉开序幕，集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的城市综合体及购物中心逐步替代传统百货成为备受青睐的新业态；这也为项目定位指出了方向。本案作为西部新区重要商业项目也代表了西部新区商业的开山之作，未来新型业态的进入西区的起点将自此开始，本案对于本区未来的发展起到一定的推动及榜样作用；因此首战必捷、首战必精成为本案成功的关键要素。与商业发展业态的整合商业的发展一般基于消费力的发展。目前，项目地居住人口，流动人口较为匮乏，无法形成消费力。项目地块周边1公里范围也基本没有任何零售商业。生活服务配套设施极度匮乏。项目地目前基本没有商业配套。在未来，计划中的主要商业项目包括，绿地缤纷城配套服务类商业、酒店写字楼底商、文化中心商业；以及本项目的高铁站前商业。随着各住宅项目，写字间项目，产业园项目的上马，零售服务类的商业也将随之发展;但将会有一个较长的过程。难以在短时间内形成聚集效应，达到借势造势的效果。项目解读|周边商业环境与旅游资源的整合旅游资源主要包括景观资源和人文资源，在景观资源方面，项目地最核心的资源是济南泉城、大明湖旅游资源。如何充分利用济南旅游客群资源是我们项目开发要考虑到重要问题。根据对同类主题的调研发现，能够代表地域特色，主题性相对较强的商业业态比较能够打动旅游客群。与营销资源的整合在商业地产项目的营销工作中，招商资源，消费者资源、媒体资源、在本项目的营销资源整合中，在消费者资源需要深度挖掘、招商资源基础不强（吸引力不够），抓媒体整合，抓连锁商业行业资源整合，从而带动消费者资源积累是营销资源整合工作的方向。济南西客站片区总体规划：1.“一站”即济南西客站及其核心地区。这片地区是西客站片区的重要发展节点，对整个片区及济南的发展将起到重要的带动作用。2.“两轴”指东西发展轴和南北景观轴。东西发展轴，以高铁站为起点规划一条东西向100米~150米的中心绿带，形成片区重要的发展轴线。南北景观轴则以腊山河水系为主要承载的绿色廊道。在水系东侧扩大滨水空间形成滨水公园，联系南北腊山湖和小清河。3.“三心”为规划区域的商务中心、城市公共中心、主题园区(包括中心公园、体育中心、文化创意产业园)，是西客站片区作为济南区域发展新的“门户”和“窗口”的具体表现。4.“多组团”指在一站、一轴、三心的骨架结构统领下，规划城市大型居住区，形成以居住区配套设施为核心的居住组团。项目解读|发展远景项目解读|地块规划济南西客站站场一体化工程主要由T型广场区以及南、北两大综合体组成，其中以T型广场中轴线为界以北地块由绿地集团投资建设，南半部分主要由西区投资建设。

T型广场提供了旅客游览，停留以及购物的场所。“T”形广场的“一”字部分与站房相接，三个端部分别通往南、东、北三面的城市道路，广场地面除东北、东南两隅外均为步行交通系统。本案研究部分由下沉购物广场、南综合体两大部分组成，其中南综合体由办公、商业以及公交枢纽站组成。沿广场一侧为商业以及餐饮共3层。南地块的东南角为高层的出租办公，共24层，其中裙房部分4层，设置为商业。商业出入口位于裙房东侧以及南侧。美术馆、艺术馆、群众会展中心中央公园办公济南文化中心T型广场T型广场绿地范围济南西客站站场规划项目解读|地块规划项目周边人流、车流统计经十路与齐鲁大道车流人流根据上图可以看出经十路与齐鲁大道东西行车辆多于人流量；车流量高峰是早晚出行高峰期，低谷是午休时间；人流量高峰同样是早晚出行时段，低谷也为午休时段。项目周边车流统计齐鲁大道与烟台路车流人流根据上图可以看出齐鲁大道与烟台路车辆多于人流量；车流量高峰是15:00-17:00，低谷是8:00-9:00；人流量高峰是12:30-13:30，低谷也为17:00-19:00。项目周边车流统计西客站广场车流人流根据上图可以看出西客站广场人流量大于车流量；西广场车流量高峰是17:00-19:00，人流量高峰是17:00-19:00；东广场车流量高峰是早8:00-9:00，人流量高峰是8:00-9:001、项目目前定位不明确，周边区域功能随着政府招商引资进度，未来有调整的可能。2、项目地地理位置为高铁交通枢纽物业，具备辐射这些济南城区及周边卫星城市区域的地理和交通条件。3、在核心区、开发量区域饱和的情况下，周边区域的住宅、商业地产项目开发具有了未来发展的空间。目前高铁新区板块由于交通问题未能完善解决的情况下住宅投资开发不甚理想，未来短时间内人口增量幅度较慢。4、项目区域作为西区核心区块，具有作为西区商业代表作品的可能。5、项目区块具有高铁站资源，这为一些特俗业态的落位提供了一定先天资源基础。6、项目地块具有较好的自然规划条件，周边无污染企业和旧改区域，区域发展相对老城区规划起点更高、区域环境更加容易塑造。项目立地属性小结区位优势：项目地块交通十分便利，同时紧邻济南最具投资消费力的区域-----高铁新区和长青大学城区域，项目交通发达，在老城区开发接近饱和的情况下，作为高铁新区的地块具有极大的价值和升值空间。从商业经营角度交通枢纽的规划也使之具有了辐射各大主城区域和周边卫星城市的条件。升级业态优势：项目作为一个城市综合体项目，虽然目前项目周边人气不足，但作为交通枢纽物业，这给项目带来巨大风险的同时也带来了机会，在济南商业业态和运营模式从传统的百货+大卖场的传统模式向现代体验型商业项目迈进时，这为项目未来发展带来一定的发展契机，使打造西部新区商业升级换代的代表商业作品成为可能。交通优势：项目紧邻济南高铁站。项目优势分析项目劣势分析居住人口和产业基础劣势目前，项目地居住人口极少，产业基础薄弱，项目地自身基础消费力极差，项目目标顾客范围不得不扩大到塘沽和开发区，这对项目核心竞争力提出了更高的要求。同时项目地的产业繁荣，人口增加将是一个相对漫长的过程，这对项目的持续运营能力也提出了巨大考验。周边配套劣势项目周边目前缺少医院、学校、邮政、银行、公交系统等等公共配套，地块基础商业和生活设施条件相对薄弱，而且短期内很难得到很大提升和完善。这很大程度上影响了项目地块价值。也为吸引投资和消费带来了一定阻力。项目SWOT分析作为一个城市综合体项目，项目开发的威胁主要来自于消费力整合，在本项目研究中，可以说有效人流是基础，商业规划是关键，商业开发风险主要来自于：主题性商业定位风险在项目地块人口和产业基础薄弱情况下，只有做具有较强辐射力的主题商业，吸引本区域外消费者几乎是商业的唯一选择。主题定位是否准确,很大程度决定了项目未来的成败，对主题商业市场前景和规模判断是否准确，主题是否为市场所接受，都将极大的影响项目的招商、销售、持续运营能力。商业市场环境目前人口组成主要是当地居民，其收入状况和消费能力大都处于中等偏下水平，目前，如何利用区域外人口消费力是关键，商业氛围不足，这为项目商业定位带来一定风险。项目威胁分析项目机会分析目前济南市中心区域土地供应潜力不大，未来即将处于无地可开发的情况。如果项目定位与核心商业区商业项目发展形成差别，形成独特的核心主题定位，有效聚拢目的性消费客群，将有机会辐射整个济南及周边卫星城市市场。项目SWOT分析SWOT分析7以上分析可很清晰可以感受到：定位将是项目商业成败的核心。在目前项目地消费力基础薄弱的情况下，如何吸引外区消费力，同时最大程度化解商业氛围不足的风险将是定位考虑的核心。在规避风险的同时，准确的主题定位也是项目形成独具特色的品牌的机遇，辐射力强，主题鲜明的商业定位不但为项目持续运营奠定基础，也是打造项目品牌的关键。机遇和风险、突破与升级是济南西客站商业发展的关键词四.高铁案例分析

从内部功能看，日本高速铁路客运站都是多种功能、高度复合的综合性建筑体，发挥着综合效益

功能高度复合的客运站可以带来大量的人流，为商业的繁荣创造了条件，同时交织汇集的公共交通网络又使得人流的到达与疏散快捷而便利由于日本有非常多的私家车，因此客运站在设计上对静态的停车空间给予了充分的重视，大型立体化停车库成为客运站本身重要的附属设施东京火车站日本东京火车站是一座有着90年历史的老建筑，虽然没有太多的大型商业空间，但也可以发现一些小型的高品位的画廊、咖啡座、商业零售店。案例解读|日本高速铁路客运站的地下空间例：以东京火车站附近的八重洲地下街为例，总面积为7.3万平方米，分上、中、下三层，上层是由250多家商店组成的商业街，中层是可容纳520部汽车的停车场，底层是供电、通风等技术设备室。在以东京火车站为中心的几百米范围内，多条地铁线的多个站点通过地下步行通道网互相连通，形成了丰富的地下商业空间，可以满足人们的购物、住宿、餐饮、娱乐等一切生活需要。通过地下步行通道还可以进入周边的写字楼或商场，从而在地下空间里将市中心密集的人流有效地疏散。日本的高速铁路客运站非常注重对客运站地下空间的综合利用

第一，尽量形成一体化的、复合的地下空间网络；第二，在公共地下空间和沿街建筑物及广场等地进行立体化的连接设计；第三，设法营造开敞的空间，并尽可能将自然光引入地下案例解读|日本高速铁路客运站的内部功能日本京都火车站除了高速铁路、火车，还承担了地铁站的功能，同时也包含了百货公司购物中心、大剧场、博物馆、旅馆及一座型立体车库。内部设施极其丰富，餐饮、娱乐等生活功能吸引着各类人群。在其地下两层是生鲜超市，车站空间更像是为商业提供的交通换乘配套。其容积率接近6，地下3层，地上饭店部分16层，百货商店部分12层，高达60米。案例解读|京都火车站京都火车站项目功能竣工时间1997年火车站和交通枢纽购物中心大型活动的聚会中心城市的大型开敞式露天舞台古城全景的观赏点城市休闲会友之地设计师日本原广司设计事务所占地3.8万平方米，总建筑面积23.8万平方米；地下3层，地上16层

建筑体量京都火车站位于新干线上，在1997年，日本京都火车站建成了一幢现代化程度高、规模大、综合功能强、服务门类齐全的建筑，是涵盖车站、商业、酒店、会展等多功能的交通枢纽综合体案例解读|京都火车站京都火车站—东区京都剧场京都格兰比亚饭店手冢治虫纪念馆

京都格兰比亚饭店开业于1997年，是日本京都最高级的大饭店之一手冢治虫纪念馆是日本漫画纪念馆的先驱，在这里随处可见铁臂阿童木等漫画纪念品

京都剧场是戏剧公演首选场所京都火车站东区由京都剧场、手冢治虫纪念馆、京都格兰比亚饭店组成京都火车站—西区&周边京都火车站西区由地下2层地上11层的伊势丹百货组成。伊势丹是日本首屈一指的零售业集团，其经营内容涵盖超市、餐饮、女装、男装、运动品牌、婴儿用品、玩具、文具、室内装饰、厨具、美容按摩、珠宝首饰、旅游纪念品等各个领域，可以满足各类消费者的购物需求日本京都火车站周边是发展商业的黄金地段，聚集了亚班迪、著名电器专卖店YodobashiCamera公司等一大批商业零售巨头但由于京都市日本的古都，有很多历史悠久的寺庙，目前的定位是旅游城市，所以除京都火车站周边区域外，城市整体开发密度并不高高铁的优势运输能力强受气候变化影响小，正点率高能源消耗低环境影响小安全性好舒适方便速度快高铁商业模式高铁的核心优势，将使济南的外部发展环境迅速发生变化，外来商业文化及商业品牌将进一步推动济南商业的发展。高铁交通枢纽地区的发展趋势123以往国内老火车站地区周围多以旅客为主，是城市的脏、乱、差地区。除需要乘火车出行外，本城居民较少到火车站地区活动

目前，枢纽地区承载越来越多的城市公共交通与经济服务的功能，成为环境优良有序的城市公共空间火车站地区旧印象的改变综合枢纽规划设计“零换乘”理念“无缝衔接、零换乘”已成为铁路综合交通枢纽设计的基本理念

客运站成为承担区域联系、城际联系、都市圈通勤与市内交通的综合性交通枢纽，这必然促使该地区成为城市中具有大量人流集散的活力中心枢纽地区作为城市形象的展示窗口铁路枢纽地区毫无疑问担负起与其它城市联系的门户作用作为城市的重要门户地区

现代化的综合交通枢纽站房、大规模开发的商业商务区、集散广场、景观轴线、生态公园等等都将成为展示城市形象的重点工程。高铁与城市内部交通的关系分析大大增强了交通的便利性，从而吸引更多的商务人士、一日游型旅客，而不用担心交通拥堵带来的时间耽搁。增强了区域的可达性，城内市民也可以很方便的到达客运站周边，从而为客运站周边的商业提供了更多的潜在客源在相当程度上分散了人流，比如外地客户到北京购物，北京南站与地铁4号线的连通，使其可以在20分钟内到达动物园和西单，同时满足高中低端各类消费者的需求，导致南站周边零售商业的吸引力大大降低覆盖范围时速单段行驶时间发车间隔票价高铁城市之间220-350公里较长随到随走较高地铁城市内部120公里左右2-4分钟较长2元表3-1高速铁路与地铁对比情况城市内部的公共交通规划应尽可能具备速度快、间隔短和不堵车等特性，成为市民首选的出行方式。例如地铁、BRT;尽力实现市内通达零换乘“零换乘”正面作用“零换乘”负面作用高铁商业需要注意的问题区域内多功能的综合开发与整合作为高铁所处的新城区，商业发展及运营，城市的活力与可持续发展是需要着重考虑的。除了重视商业业态辐射能力及经营性功能开发，同时也要强化市内交通功能的疏导性，生态功能的自然融合以及景观商务休闲功能的补充，实现城市生活的多样化注重开发的阶段性和长期性高铁枢纽商业的运营是一个长期而耗资巨大的项目，在以政府开发为主的基础上，应适当考虑引进其他的专业运营商从市场消费力消费习惯的角度出发，精准定位。同时能根据市场的反应及时调整内部品牌结构与供应业态，从而降低运营风险。

高速铁路的强辐射范围高速铁路服务对象的特点决定了其对地区发展的带动作用，但要注意其辐射的范围、强度。高速铁路最有竞争力的距离约为500-600km最佳的时间车程时间范围是2小时以内，2小时正好是商务活动当天往返最合适的时间高铁商业的客户来源类型城市内各类商务活动所衍生出的零售、餐饮、酒店、休闲娱乐等配套功能的需求外地游客商旅客群城市内居民并不十分依赖大城市资源的中小企业，出于成本考虑搬迁至小城市与大城市有较多业务往来的企业以客运站人流为服务对象的企业，