房地产项目市场调研-市场状况调查分析能力培训

房地产供应概念1房地产供给量分析2房地产供给结构分析31房地产供应概念Part房地产供应是指生产者愿意并能够在一定时期内以每个价格水平出租和出售的房地产商品的数量。生产者的供给不仅包括新生产的房地产（通常称为增量住房），还包括过去的生产（通常称为库存）。房地产公司可以从图1所示的两个方面分析市场供应。一、房地产供应概念图1市场供给分析的内容2房地产供给量分析Part二、房地产供给量分析

供应分析分为现有供应分析和潜在供应分析。现有供应量的分析可以基于待售物业的数据。随着开放和透明的行业信息的发展，获取市场供应变得越来越困难。潜在供给的分析可以基于在政府批准开发项目过程中形成的各种数据，即通过基于房地产开发过程的分析方法来进行。如图2所示。图2供给量分析3房地产供给结构分析Part三、房地产供给结构分析

在分析区域市场的供给结构时，通常从两个方面进行：区域和物业类型。在区域分析方面，通常根据实际情况划分行政区，部门，别墅集中区，传统商务区，办公楼，工业园区，新开发区和高等教育区。

物业类型分析可以按照用途划分为为居住、商业等。其中居住物业分为普通住宅、高档公寓、别墅等，商业物业分为写字楼、百货、商场等，普通住宅分为高层、小高层等，别墅分为独栋、联排、叠加等。如图3所示。图3供给结构分析三、房地产供给结构分析房地产市场需求容量预测1成交需求和潜在需求分析21房地产市场需求容量预测Part

开发某个地区的房地产，我们必须首先调查该地区未来房地产的供应，需求，业务规划和设计。房地产的利润最终取决于租赁和出售后的经营状况。

房地产需求预测是制定房地产政策，做出房地产投资决策以及实施房地产经营与开发的重要依据。

一、房地产市场需求容量预测1、房地产市场需求预测的概念房地产需求预测的内容1.预测方法分类2.住房需求预测3.办公用房需求预测一、房地产市场需求容量预测2、房地产市场需求预测的内容额定需求限定

又称客观需求预测，指根据行政机关或相关机构制定的标准做出的预测，该方法进行长期预测最多为20年，一般以10～15年为佳。实际需求预期

又称主观需求预测，根据人们对房地产市场的期望和人们的实际支付能力做出的预测，适宜做出短期预测，一般预测时间为1～5年。3、房地产市场需求预测方法分类一、房地产市场需求容量预测01额定住房需求预测法

先确定当前住房短缺量，再确定未来某一时期的短缺量，然后计算两者之和，即为住房需求预测量；在不划分“当前”和“未来”的条件下，确定预测期内累计住房的短缺量，即为住房预测需求量。02实际住房需求预测法

通过调查取得相关信息（搬迁动机、可用于住房的资金、住户类型、住户要搬出和搬入的住宅状况），通过对这些信息进行分析而得出未来某一时期内住房的需求状况4、住房需求预测一、房地产市场需求容量预测（1）兼做办公用房的其他办公用房具体包括仓库、酒店、学校、医院等。（2）办公用房的需求量变化主要与国家的经济发展情况、相关政策及法律法规有关。（1）办公用房的需求与行业类型、职业性质有密切的关系，不同类型的行业与职业，其需要办公用房的面积也不一样。（2）需要新建的办公用房面积与员工人数、每人所需面积及空房率有关，预测各类职业从业人数的增长量是办公用房需求预测的关键。兼做办公用的其他用房

以办公为主的办公用房5、办公用房需求预测一、房地产市场需求容量预测2成交需求和潜在需求分析Part

房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者)，在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。成交需求分析成交时间区域分布建筑类型房屋年限户型面积单位总价交房标准放款方式1、成交需求分析二、成交需求和潜在需求分析从人口分析潜在需求分析的内容从收入分析年龄结构就业状况城镇居民储蓄人均可支配收入家庭年收入城镇居民的工资收入区域人口增长状况家庭结构人口地区来源状况2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析2、潜在需求分析01第一阶段；确定细分变量03第三阶段∶使用第一层级的细分变量（收人、职教）04第四阶段∶引人第二层级的细分变量（家庭生命周期）05第五阶段：引入第三层细分变量（外地人和本地人）02第二阶段：分离非主体消费群潜在客户细分研究的五个阶段二、成交需求和潜在需求分析2、潜在需求分析第一阶段；确定细分变量以X代表优先级别，以Y代表细分变量，建立如下的表格：表1：按优先级别和细分变量建立的表格形式

X1X2X3

XX1XX2XX3XX4XX5

XXX1XXX2XXX3XXX4XXX5XXX6YY1

YY2

YY3

优先级别分为三个层级，细分变量包括家庭收入、

家庭生命周期等。表2：细分变量优先级别表细分变量优先级别家庭收入第一层级细分变量家庭生命周期第二层级细分变量其他细分变量（如是否为本地人等）第三层级细分变量二、成交需求和潜在需求分析第二阶段：分离非主体消费群

在研究中，出现了一群为他人买房的消费者，这群消费者在城市主城区细分研究中应该排除，该细分群体称为两代情深，占总群体的9%。2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析第三阶段∶使用第一层级的细分变量（收人、职教）表3：

第一层级细分变量表

分离出A区"务实之家"、C区"富费之家"、D区"两代情深"，整合B区。考虑到务实之家有一部分人也会购买房价80万以上的房产，而且这部分人里以高职业地位者居多，

故对务实之家进行了修正，即从A区消费者里减去房价80万以上且为高职业地位的消费者作为务实之家。

收入职教8万以下8~20万20~25万25万以上为自己买房低职教A区：务实之家B区C区：富贵之家中职教高职教D区：两代情深2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析第四阶段∶引人第二层级的细分变量（家庭生命周期）家庭生命周期主要考虑两个因素∶年龄和家庭结构年龄细分∶青、中、老家庭结构细分∶有无小孩、有没有和父母同住表4：第二层级细分变量表青年无小孩和父母住不和父母住有小孩和父母住不和父母住中年无小孩和父母住不和父母住有小孩且同住和父母住不和父母住有小孩但不同住和父母住不和父母住老年无小孩和父母住不和父母住有小孩且同住和父母住不和父母住有小孩但不同住和父母住不和父母住2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析引入"家庭生命周期"对B区作进一步细分表5：第二层级细分家庭生命周期细分表

0~11岁12~17岁18~24岁25岁或以上父母不住25~34岁青年之家小太阳后小太阳————35~44岁中年之家45~64岁老人一代青年持家父母同住25~34岁青年持家孩子三代——35~44岁老人二代

45~64岁老人三代2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析第五阶段：引入第三层细分变量（外地人和本地人）引入“本地人和外地人”对“青年之家”、“青年持家”、“富贵之家”作进一步细分。表6：本地人和外地人细分表外地人和本地人范围本地人成都户籍，出生在成都成都户籍，出生地不在成都，父母是成都人外地人成都户籍，出生地不在成都，外地来成都外地户籍2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析广州市主城区未来购房者市场细分结果表7：成都市主城区未来购房者市场细分结果富贵之家（11.4%）本地人（5.4%）

外地人（6%）社会新锐（26.8%）青年之家（10.6%）本地人（5.4%）外地人（5.2%）青年持家（7.4%）本地人（4.2%）外地人（3.2%）两代情深（9%）为子女买房（8.8%）健康养老（14.6%）为父母买房（0.2%）中年之家（4.8%）老年一二三代（9.6%）望子成龙（31.8%）小太阳（16.2%）后小太阳（8%）孩子三代（7.6%）务实之家（15.4%）2、潜在需求分析二、成交需求和潜在需求分析土地出让分析

1土地的信息收集和甄别2土地基本状况分析3地块基本状况调查案例41土地出让分析Part

土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、使用期限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。一、土地出让分析房地产企业对市场土地出让分析的内容，如下图1：图1土地出让分析内容

土地出让方式是以上项目的分析重点。其中土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。一、土地出让分析1、招标出让：指在规定期限内，单位或个人以投标形式，竞投某地段土地的使用权；2、拍卖出让：是将所出让使用权土地公开叫价竞投，按照“价高者得”原则确定土地使用权；3、挂牌出让：指出让人发布挂牌公告，在公告中拟出让宗地的交易条件；4、协议出让：是指土地出让双方通过协商的方式有偿的出让土地使用权。土地出让分析2土地的信息收集和甄别Part(1)信息收集的途径(2)信息的甄别程序

房地产企业需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。土地信息的收集可通过下图所示的几种渠道进行。（1）信息收集的途径二、土地的信息收集和甄别渠道一渠道二渠道三通过政府公告收集：从相关网站或工作人员处提前获得政府出让土地信息公告、土地交易中心进行的企业转让土地信息挂牌公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。通过主动询问收集：主动了解各片区历史用地、行政划拨用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，关注并跟踪了解国土部门在报纸上公布的企业用地确权公告等。其他渠道：土地信息人来电、传真、约访、推介等。二、土地的信息收集和甄别（2）信息的甄别程序

了解到有效土地信息后填写《土地信息采集表》，并交由土地信息负责人汇总。房地产企业不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由土地信息负责人记录并存档，会议结果报告项目发展部主管。二、土地的信息收集和甄别3土地基本状况分析Part(1)土地基本状况SWOT分析(2)地块基础设施分析S优势✷七通一平状况良好✷交通便利✷建筑规划设计较灵活✷充格的资金实力✷分期开发环节未有资金压力三、土地基本状况分析(1)土地基本状况SWOT分析W劣势✱地块周边基本配套设施不齐备✱地块周边因有工厂而有污染✱区城人文环境不佳✱项目开发会时宗地周迈的自然景观造成破坏✱规划的道路投入时间待定✱规划的道路投人使用后的交通压力偏大三、土地基本状况分析(1)土地基本状况SWOT分析O机会✷区域需求旺盛，房价持续走高✷规划中的地铁Xx号线经过周边，升值潜力大✷城市化进程加快，土地不断增值✷区城待开发土地较多，易形成大规模的居住区✷政府拟在此建大学城，教育资源渐趋完善三、土地基本状况分析(1)土地基本状况SWOT分析T威胁✷城市化进程偏向地块的东北边✷短期内区城市场的同类楼盘数量较多✷政府大力加强本区内的保障性住房建设✷周边项目的档次较低三、土地基本状况分析(1)土地基本状况SWOT分析(2)地块基础设施分析单击此处添加文字单击此处添加文字单击此处添加文字城市基础设施是既为物质生产又为人民生活提供一般条件的公共设施，是城市赖以存在和发展的基础。市政基础设施在成熟区域很少出现问题，而对于快速成长的中小城市和大城市的边缘地带，问题则比较复杂且出现较为频繁。因此，分析房地产投资环境时，必须将市政基础设施作为一个非常重要的影响因素加以考虑。从各国城市的发展来看，虽然性质和规模有所不同，但城市基础设施的构成大体相同，一般来讲主要包括六大系统。三、土地基本状况分析城市能源系统城市水资源和排水系统城市交通运输系统城市邮电通信系统城市生态环境系统城市防灾系统

以上六大系统构成了城市基础设施的整体，它们相对独立又互相协调，从而保证了城市生产和生活的顺利进行。三、土地基本状况分析4地块基本状况调查案例Partxx新区项目地块分析报告一、项目概况(一)地块位置1.本项目共涉及两宗地块，其中100-1号地块东临**街，西临**街，南临**大街，北临**大街。2.99-1号地块东临**路，西临**路，南临**大道，北临**大道。(二)地块经济技术指标略。(三)地块周边环境1.100-1号号地块.(1)地块东北侧有水系穿过，此水系分别与北侧的北江公园及东南侧伦洲公园相连。(2)地块北侧**大道，三块规划综合用地环抱着的水系为雾湖，雾湖是北江水系的源头。由此再向北，即为规划中的群力CBD。(3)地块东西两侧，**路以西及**路以东目前规划均为居住用地。四、地块基本状况调查案例(4)地块南侧目前规划为大规模的教育用地，地块东南方向为省级重点中学以及建设中的Xx中山大学第三附属医院清远分院。(5)地块周边区域内分布着四大主题公园:北江公园、湿地生态公园、内河(雾湖)公园以及体育公园，其中北江公园、内河(雾湖)公园(一期)已经于2019年完工，其他公园也已经开工建设，基本将于2020年内陆续完工。(6)地块未来交通条件便利，经**大道均可以直接抵达规划中的汕湛高速并直通广州、惠州等市。2.99-1号地块(1)地块东侧为已经建成的**小区。(2)地块北侧规划为居住用地，规划中的门第公园也位于地块北侧。(3)地块西侧目前规划为居住用地和教育用地。二、区域整体规划略。三、区域市场分析略。四、地块基本状况调查案例四、地块SWOT分析(一)优势1.项目位于政府规划中重点发展的新区，区域整体规划完善，远期具有良好的发展潜力。2.地块周边具有自然景观优势，100-1地块临近天然水系和四大主题公园，99-1号地块北侧为规划中的书香公园。3.100-1号地块东南方向临近优质的教育、医疗资源省级重点中学三中和建设中的xxx医科大学附属第一医院。4.2010年以来区域成为市场热