全面的房地产销售说辞管理汇总

全面的房地产销售说辞管理汇总附件：

一、销售大厅讲辞

您好，欢迎光临！我是都市花园销售员×××，请咨询您是第一次过来吗？（如果是）那由我先带您参观，并给您作一个全面的讲解！您请这边走，第一给您讲解一下都市花园在武昌的大致方位以及行车路线，（指城花的区位图）。下面带您参观一下我们城花的影音室：

3分钟宣传片讲辞

现在您能够通过那个三分钟短片，了解我们项目的整体情形，第一出场的是万科的吉祥物——花花，它从外太空飞到银河系的中心“地球”，然后到达中国的一个中部核心都市——武汉，在来到武汉的一个核心新区，那确实是“光谷”，光谷地处中心腹地，而万科都市花园又处在那个核心区域的中心。

我们整个项目规划用地600亩分为四期开发，目前销售的要紧是二期产品，这边是我们的小学和幼儿园的规划，万科都市花园象一座新都市一样，有自己完善的配套及公交体系，目前区内已引进了一条公交线路“586”路，后期我们还会连续引进其它几条公交线路，来丰富业主的出行。

现在看到的这一块是我们的集中商业区，里面包括超市、银行、酒楼、快餐美食、健身房、药店等等。

下面那个是小小孩在足球场边玩耍的一个场景，那么所有的车进入我们的小区必须采纳的刷卡的模式。

万科都市花园要紧分为三种，一种是带装修交付的多情形洋房，确实是如此的（如短片内）；第二种是不带装修交付的情形TOWNHOUSE，一楼送花园，二楼、三楼送露台，层层退台的设计，现在虽有专门多开发商在仿照我们这种产品，但它始终无法复制与我们完全一样的产品，因为这是属于万科的专利产品；还有确实是带装修交付的电梯洋房，我们叫情形公馆，刚刚新开放了展现间。

下面您再看到的是样板间，给您一种温馨、舒服的感受，事实上想起万科专门多人也会联想起万科的物业。让您在里面有一种归属感，安全感，舒服感。

下面您看到的我们的幼儿园，引进的是深圳的世纪星双语幼儿园，采纳国语和英语二种教学语言教学，给小孩一个良好的学习环境。今年9月份开学，目前正在招生。

画面上看到的是我们小区的一个专为小小孩设计的儿童乐园，里面有海盗船，鸽子笼，沙地，涂鸦墙等等。给小孩们一个自由的天地，让他们发挥潜能，展现聪慧才智的空间，目前差不多开放了。

小区里面因此少不了年轻朋友比较热爱的会所了，会所里面包含了绿荫游泳池，半室内的羽毛球馆，还有健身房，棋牌室等等。

现在我们所站的那个位子是在我们小区里面的都市博物馆里，都市博物馆里会记载下我们区内发生的有纪念意义的人和事，把它以图片的形式展现出来，让我们小区的人文生活变得更加的丰富多彩。

万科的理想确实是让您感受我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。我们的企业宗旨确实是：建筑无限生活！

下来，我带您去看一下我们300亩和600亩的沙盘：

（边讲解边提咨询，了解客户的需求，从而选择适当的参观路线

二、情形TOWNHOUSE

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下咱们万科的专利产品――情形TOWNHOUSE示范单位。

■引导客户，介绍情T：那现在我们面前的确实是情T的样板单位，您能否先告诉我，您面前的这种层层退台的房子与其他您见过的多层房子有什么区不？（引导客户主动去发觉情T的不同之处）…………您讲的专门对，我们情T仅有四层，且每一层都有露台或大花园，同时差不多上随楼附送的哦！情T不是不墅，但却拥有庭院、阳光、绿地、私密的不墅生活品质；不是一般洋房，却享有街区、邻里、温情、开放的社区氛围，这种介于洋房和不墅间的新兴产品，已成为那些期望在忙碌的空余享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。

■低密度的优势：这种四层高的房子使我们小区的容积率仅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花园1.5-3.0的容积率来讲，相当于同等条件下我们房屋的楼面地价成本高出他们1.5-3倍；在地价越来越贵、土地越来越稀有的今后，这种低密度的多层房子再也可不能有了，我们这种4-5层楼的房屋将成为最稀有的绝版！增值的潜力不可估量！

■有天有地的生活：您看到每一套房均带有露台或者大花园，层层推台，退出每层可贵的花园露台，宅前屋后保持着宽敞的间隔，同时每一套房能充分享受阳光的沐浴。您不用再面对传统的立面整齐的防盗铁网，走出囚笼的生活，足不出户，就能够在自家的阳台或者花园里享受冬日暖暖的阳光、夏日傍晚的习习凉风。这种有天有地的生活，已不再是不墅的专利！

下面让我们走到里面去看一看：

情形TOWNHOUSEE2-102（示范单位）

您现在看到的是情形TOWNHOUSE一楼示范单位。

?总体：这是我们万科的专利产品——情形TOWNHOUSE的首层单位，建筑面积148.5m2，四房二厅二卫，独门独户，8.1米横厅，南北通透、通风采光极佳；同时有用率高达92%；53平超大私家花园，入户DEN的设计，所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展现，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式田园风格。

?私家花园：情T一楼随楼附送53m2左右的私家花园，如果您家有老人或者小孩，既能够省却老人爬楼的辛劳，又能够让小小孩在院子里尽情的嬉戏；或者闲时在院子里伺弄一点花草，养一只小狗，再为女儿搭一个秋千；周末时候，邀请三五位同事、亲友，来一次露天舞会或者烧烤……在家门口，您随时能够与大自然亲热接触！

?DEN：DEN是指门入口旁边的小客厅或者门入口旁边的小书房，是所有不墅必须具备的一部分，一般房子就叫玄关，好房子是DEN，日本称为和室。我们的DEN采纳大面积的落地玻璃设计，充分拥抱阳光。您能够设计成书房，也能够做成一间休闲娱乐室。

闲下来，冲上一杯浓浓的咖啡，听一支经典怀旧的曲子，看着亲小孩在院子里玩得满头大汉，却不亦乐乎，人一辈子还有什么比这更能让人满足的呢？

?客厅：8.1米的超大面宽，约40平的客厅空间，足够你周末时候在家举行一个香槟PARTY，它的气派和尊荣相信定会引来众多参与者的仰慕，甚至嫉妒。从有用角度，8.1米的客厅带来的开阔与通透，能够满足任何形式的家具陈设。

?厨房：厨房功能的变革，兼顾中西用餐适应，满足烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分，让做饭也能够成为家人快乐交流的生活方式。例如厨房内的早餐台，不仅能够享受每天清晨出门前的二人世界；还能够用作大量客人倒访时候，你大显身手的战场！

?多功能房：多功能房自然采光，可按照您的需要随心设计。需要的时候即与客厅连为一体，偶然来客又是一间客房；音响发烧友能够把这作为视听室；家庭能够作为娱乐棋牌室；如果您有收藏名酒的适应，那么那个地点确实是一个最好的名酒鉴赏酒天地了，再精心布置一下，就能够和朋友在此把酒言欢，又不担忧阻碍家人休息，多么写意！

?卧房：房屋的深处，是主卧房和儿童房，享受私密的个人空间。主人房朝南，21m2，另带独立卫生间，宽大落地窗设计，享受阳光的贴心照管，近赏庭院生活美景。

?公卫：干湿分离，具有独立的洗衣机位，万科总在细节中体现品质

3A户型

现在我们看到的是三房中的3A户型，这是一套标准的居家型三房产品。它最大的特点确实是户型紧凑有用，布局十分合理。厨房设计将烹饪区和备餐区分开，如此不但能够减少您待在油烟中的时刻，也能够让您在为家人预备美食的同时仍能够和家人谈天讲话，您就可不能再有被人冷落的感受。餐厅也有独立的阳台，您在用餐时不仅能够观赏到阳台外的风景，同时也保证了客厅和餐厅的自然采光和通风。客厅采纳的是大面积的落地观景窗，不但保证了客厅的采光，通风和观景的成效，更显得这套三房设计上的大气。那个地点是客卫，卫生间采纳干湿分离设计，防水插座开关，更加体现了我们万科在细节上的要求。卫生间的对面是一间儿童房。请大伙儿注意！我们在那个地点设计了一个小小的储藏室，三口之家的日常杂物是专门多的，它不但解决了那个咨询题，而且它十分隐藏不阻碍美观。另外一间次卧房采纳的270度观景的低台外飘窗。现在我来向大伙儿介绍这间主卧房，您一定会觉得这间主卧房专门一般，无非确实是有一个卫生间和一扇大面积低台外飘窗。请大伙儿跟我来，3A户型的主卧房最与众不同的确实是它还有一个工作阳台。它不仅完善了居家功能，而且那个工作阳台能够把客厅、儿童房和主卧房联系起来。如此让您能够更好的照看您的小孩，而且还能够拉近您与小孩的关系。晚上，您能够在阳台上透过窗户看看您的小孩有没有蹬被子。早上，您能够轻轻的敲敲窗户要您的小孩起床上学。如此一套居家功能完善，有用的三房，您喜爱吗？

最后，我们向大伙儿介绍一下室内的安防系统。第一，我们在门口为您安装了门磁报警器。当您回到家中不记得关门或门没有关好，门磁报警器会提醒您。在客厅我们安装了红外微波双监控测器，当您家中无人时，如果有人闯进您的家中，它会通过系统直截了当向物业的监控中心报警，监控中心会通知所有在邻近的保安员迅速赶到您家中。在厨房我们安装了煤气泄露烟感报警器，当厨房的煤气和烟浓度超过标准时，它会发出尖叫声来提醒您。另外在您的主卧房的床头位置，我们为您安置了一个紧急按钮。当发生紧急情形时，只要您按一下邻近所有的保安都会以最快的速度赶来。这一系列的智能化安防系统，让您在我们万科都市花园住的更加安心。

3L户型

出售楼处：（走集中商业动线）这边是大型超市，银行，从那个楼梯往上确实是空中花园，一会您能从您的房子里看到。那个地点确实是美食街，今后会有不同风味、不同价位的特色餐饮落户那个地点，我们有从上海拍的照片，您有爱好能够看看我们已交付的社区有如何样的美食街。那个地点离上西10区和特1区确实是专门近，今后专门方便的。

好，我们从那个地点到里面去，这是临时通道，今后我们从电梯间进入，我们会有比洋房更气派的门厅。请进电梯，样板间在六楼。

出电梯：右边请，因为房源稀缺，我们只做了一个样板间。请进，一进门就感受不一样吧，那个个性化的玄观带了观景小阳台，让您出门上班和回家进门时都能享受到与外界大自然的接触。

那个地点是客/餐厅，在那个地点我们也采纳了两厅适当错开的设计，一方面保证短进深户型的采光通风功能，同时将两个功能不同的区域相对独立开来。

餐厅是景观最棒的地点，您觉得如何样（停顿，让客户感受，逼迫发表感想），是啊，在那个地点能够看到儿童公园、空中花园，今后那儿还有会所和室外泳池，这种绝佳的景观真是难得！

客厅开阔，您一定觉得窗的开度专门大，又没有余外的窗格遮挡，视野专门好，我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢，话讲回来了，如果不是如此的窗，如何对得起万科社区窗外的美景呢？您看窗外侧对组团中心景观，而万科物业的外立面是大伙儿都喜爱的，美院的老师在那个地点组织过写生，摄影协会定期来那个地点采风呢。您看，那个地点是一个晾衣阳台，在那个地点晾衣服可不能阻碍主人的私密。

好了，我们来看一看房间，这是客房，因此也能够兼作书房，那个地点同样能够看到情T文雅的外立面，面向组团内部，更加宁静；这是儿童房，能够看到景观相当不错，最后是主卧房，这是最中规中矩的地点，套间，中间设更衣间，堪称经典的设计。

客卫干湿分离，带洗衣机位，没有一丝白费的空间。家具并不是专门设计的，差不多上用的是老样板间的东西，然而照样掩盖不了房型本身的优势。

整个户型特色能够归结为经典、传统，但又不乏个性。最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。

我的介绍完了，您觉得那个户型如何样？回售楼部我再详细给您算三期销售讲辞

一、寒暄

您好!欢迎光临！我是职业顾咨询XX。先生，姐您是第一次来看房吗？那我为您做个整体介绍吧！我们项目总占地165亩，一期为不墅仅余几套，二期公寓还未竣工差不多全部售完，现正在预售三期，差不多有专门多客户登记排号了．．．．．．．

项目位置：商铺

地段：我们那个地点是新区东三路，〈机场路北段＞南面直达机场，后面是318国道和工布风情商业步行街，对面也是市政规划的商业街，您明白旅行是林芝的支撑产业，正好我们项目就在这条旅行黄金线上的要道位置，三面差不多上商业围合，周边还有众多政府机关单位集合，步行几分钟就可到银行、超市菜市场和宾馆，能够确信的讲这确实是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商业绝版地段，新区的口岸王．

升值潜力：随着市政的加大扶持和周边配套的更加完善与我们立即打造的新区地标性建筑物中心广场的建立，就会带动商气人气的持续升级．随着新区的进展，地块价值就会持续提升，随之价格也会持续上涨，投资的眼光应该放的更长远，更准确，尚城花园三期商铺----新区投资不二的选择．－－－－－－商铺原始股，财宝聚宝盆．

投资回报：以后都市的进展方向在新区，新区的进展前景无可限量，在新区投资极具升值潜力，老区的商铺６０００多一平米，地段的绝版性和我们３０００多的低廉价格更决定了高性价比投资潜力，彰显无比的升值空间，我们商业地段得价值与投资潜力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回报

三｀公寓住宅

户型：你看我们公寓的户型也是二期的基础上在规划设计院和众多老总及专业人事参与下广泛采集客户的意向和建议后的精品户型，选房确实是看户型和各功能区布局嘛，对您卧房家具大小的摆放、工作学习的书房、休闲娱乐、会客聚友的大客厅、老人的照管起夜如厕，干湿`动静的分区等等方面都有细心的考虑。

外立面：最大的特色确实是采纳落地大玻璃墙便于你更好的采光和南北通风，如此建成后的整体外立面成效就专门高档漂亮了。为了让空间更富有视觉层次感我们启用更有档次的错层式结构。就为最大化的满足您便利舒服的美好生活。

景观：那现在我就带您参观一下小区绿化景观好吧，您看到的这些大树乔木大多差不多上从成都运来的，出现在您眼前的这是我们中庭花园，那个地点有天然的河水在小区的循序流淌，为小区添加了灵动和生气以及为积德祈福的放生池，还有那边的运动健身广场，各类健身器材和球场为您和家人提供了良好的健身休闲之地。前面也有我们规划中的小区公园，为此也在持续增加绿化景观，只为更好的服务我们的业主提供一个－－－－－－－－－－－健康的３６０度生态活水园林小区

四、物业治理

物管：物业治理方面更是一大特色，军事化的治理，保安24小时巡逻，贴心、亲和、有礼的服务。全程电子监控系统确保您和家人的安全。钟点工上门服务，特为我们业主配有公车接送服务，解决您出门回家之需，最重要还有持续提升的意识，想您所想，急您所急。标准讲辞

Ø

“XXXX”坐落于城关XX大桥东侧，社总用地面积约XXX亩，总建筑面积约XX万平方米，绿地率近40%。是XX城关第一个真正意义上的大型现代化居住社区。东侧是立即动工的XX新车站，南向将建设城关新重点小学，小区毗邻国道，与高速公路入口接近，以后XX公园位置将修建几座新大桥横跨东西，交通更加便利。

Ø

“XXXX”建筑采纳欧陆风格建筑，在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地势地势，形成了由北而南层层退台、逐步增高的三级阶梯式平面布局，欧陆风格园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒服。大型休闲广场、花坛、台阶、雕塑、植被、喷泉、流水、欧式廊亭等丰富的欧式园林元素点缀园中。超过3万平方米的超大型中心园林景观（相当于70个篮球场），大大加大了小区的都市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地势地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒服。项目包含独立住宅（不墅）、高层、小高层住宅和商业等多种产品，类型丰富，社区配套极为完善，有社区商业广场、大超市、社区商业街、室外游泳池、社区会所、社区物业服务中心、社区医疗诊所、儿童乐园、幼儿园和大量、丰富的公共停车空间等一应俱全，让生活更周到便利。形成一个功能完整的居住社区空间。

Ø

“XXXX”充分与都市生活接轨，引进现代都市社区治理理念，聘请闻名的XX物业顾咨询治理公司治理，让居住在社区里的居民享受到统一的物业治理和服务，有统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆治理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访咨询对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保证安全的同时使居住不受外部嘈杂环境阻碍，得以安居乐业。是一个完全独立的封闭式小区。

Ø

在目前XX城关居住拥挤密集的环境下，XXXX地段价值优越，以全国视野、国内发达大都市的标准建筑都市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在县委、县政府的支持下，在有关领导和部门的关怀下，周边配套和小区有关配套迅速完善，成为引导XX城关新居住的典范，是您实现改变居住确实是改变生活的理想家园！

4、位置：单体户型模型区

内容：单体户型讲解

差不多动作

Ø

按照了解的客户意向选择举荐具体户型，进一步判定客户意向

Ø

按照统一讲辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

Ø

侧重展现户模的立体空间的实景感受

Ø

初步与客户建立朋友的关系

Ø

系统的了解客户的个人资料

标准讲辞

A1户型讲辞

Ø

该户型为2层，建筑面积约201.66-281.24平方，为6房设计。各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带庭院、功能空间完整的私人专享空间。

Ø

一层入户花园，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

Ø

二层中部设有家庭厅，外接景观庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧，主卧更配套有独立卫生间及衣帽间。二层另设有公共卫生间及书房，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

A2户型

Ø

该户型为高层复式的4房设计，建筑面积约127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的赠送花园面积，各个户型会因为所在的位置不同而会有面积上的差异，入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为南北双景观花园主卧。

Ø

下层花园入户，二室朝南，方正客厅连接南北双向花园景观阳台，更配套阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立与主人居室空间。倍显主人尊崇。

Ø

上层为南北双景观花园主卧，除书房、衣帽间、卫生间等完善配套外，更用心的为女主人预备了独立私享的化妆间，让爱人感受专属的幸福空间。

B户型

Ø

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。4房2厅，建筑面积为161.2平方。花园入户，30多平方豪阔客厅带近4米宽屏景观窗，餐厨相连、分而不离，阳光餐厅，隐密主卧、自带独立衣帽间、卫生间。至显居者尊崇人一辈子

B1户型

Ø

该户型为2层设计，建筑面积约304.33平方，为8房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于一层，下层为带下沉式庭院及超大储藏间的，功能空间完整的私人专享空间。

Ø

一层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

下层中部设有家庭厅，外接下沉式庭院。作为家庭内部起居休闲使用，南向双卧花园围绕，主卧更配套有专属卫生间及衣帽间。下层另设阳光书房、公共卫生间及超大储藏间，动静分离，完备的私人专享空间只为尊贵的您预留。

B2户型

Ø

该户型为高层复式设计，建筑面积约154.62平方，赠送面积约83.24平方。为5房设计。入户花园、客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带露台功能空间完整的私人专享空间。

Ø

下层二室朝南，方正客厅270度观景，更带大面宽景观窗，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

上层设有专属家庭厅，外接景观阳台。作为家庭内部起居使用，宽敞主卧配套有专属卫生间、衣帽间、书房及私人露台。完备的私人专享空间只为尊贵的您预留

E2户型

Ø

该户型为高层复式设计，建筑面积约113.99-114.12平方，赠送面积约55.64平方。为4房设计。客厅、餐厅、厨房等公共空间均位于下层，上层为带270度景观露台的私享豪奢主卧。

Ø

下层三室朝南，方正客厅外接景观阳台，阳光餐厅、阳光书房及生活卫生间，完善生活配套，使公共空间完全独立于主人居室空间。

Ø

上层豪奢主卧外接景观阳台，卧居亦可眺望山河。配套有]专属卫生间、景观书房及270度私人景观露台。至享人一辈子尊贵感受。

5、位置：样板房

内容：样板房讲解

差不多动作

Ø

深入了解客户的家庭信息

Ø

按照统一讲辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

Ø

侧重强调户型中的家居体验

Ø

建立进一步的朋友定位（资深置业顾咨询）

Ø

探究客户的潜在需求，并据此迅速制定应计策略

Ø

当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

Ø

介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍讲明。

Ø

设计好从售楼步到样板房路程所需的时刻，尽量配合客户的步速。如果客人步速较快，介绍时刻不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

Ø

介绍每套样板房装修风格时应将统一讲辞融会贯穿，在入户后边走边介绍，安防系统、各部分所用材料、各户型设计亮点应穿插介绍。

Ø

尽量幸免在客户参观样板房时谈及价格咨询题，如客户咨询及，可轻轻带过。

Ø

参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

Ø

注意边走边作介绍，要多讲话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

Ø

讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

Ø

如遇客户所提咨询题无法当场回答时应提笔记下，并向客户讲明确定后回复。

标准讲辞

Ø

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情形样板房示范单位。请这边走，现在我们面前的确实是X户型的样板单位，

A户型标准讲辞

该样板房户型为A户型，建筑面积132.67-146.30m2,套内面积116.70-128.42m2,3室2厅2卫2阳台。要紧的户型亮点为：户型方正，南北通透，南北观景；豪华入户花园，打造迎宾第一空间，阔气排场不言而喻；景观客厅，北眺尤溪河自然山水，南看小区意式风情园林，尽享典雅人一辈子；北双阳台，南阳台与入户花园合二为一，风景入户，赏心悦目。所有这些都可彰显您尊贵的身份。请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展现，整个装修因应大户人家的需求，设计成传统的欧式风格。在古典欧式装修风格讲求精巧的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精巧的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为明亮的淡色系，并使用了大量的镜面元素提升空间的延伸感，饰以精巧细腻的镶边纹饰，将线条的精巧与开阔的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的时尚精巧生活体验。

下面让我们一起走到里面去看一看：

Ø

入户花园：景观入户花园设计，面宽达5.9米、面积近15m2，藏风纳气，完美行居空间过度，有不于传统的入户厅堂设计，尽显主人一辈子活品位。

Ø

玄关：入户处通透式玄关设计，即达到了充分的采光需求又对整套房的私密性有专门好的保证；并可为常用物件的收藏治理提供理想空间

Ø

客厅：客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅开间4.2米十分开阔，同时客厅外接景观阳台向南，有南北穿堂风，通风采光成效极佳，的客厅带来的开阔与通透，能够满足任何形式的家具陈设。

Ø

阳台：景观阳台不仅照管了家庭通风采光的差不多需求，更重要的是将社区园林的闲适舒服的感受延伸进了家居生活的每个细节。

Ø

主卧：3.6米面宽，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒服。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居

Ø

次卧：大面宽景观卧房，外接景观入户花园，在风景中休憩，给您全天美好的开始

Ø

书房：采光充分，空间独立，阳光书房，让生活拥有另一片温馨的静逸

Ø

餐厅厨房：厨房、饭厅分而不离，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，餐厨均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

Ø

公用卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人一辈子活洗浴，给予家人更多生活悠闲感受

Ø

整个户型特色能够归结为尊贵、舒服，最大的优势是丰富的景观资源，完善的功能设计和个性化的完美结合。E户型标准讲辞

样板房户型为E户型，建筑面积99.22-111.18m2,套内面积96.24-96.32m2,三房二厅双阳台，三房朝南，户型方正有用，功能齐全；空间布局合理，经济紧凑；4.3米宽客厅，大空间，大享受；3.5米精巧套式主卧，带南向阳台，相拥阳光与风景入睡；所有这些都可彰显您生活品位，请各位注意，本单位只是示范单位，具体交楼标准请见户内展现，该样板房装修在古典欧式装修风格讲求精巧的线条美和奢华大气的空间感受的基础上，结合简约浪漫的现代时尚生活元素带给家人精巧的舒服触感，展现和谐的欧式生活理念，带出尊贵的气派与高雅的品味。本设计整体色调为稳重的深色系，并使用了大量的线条元素提升空间的精巧感，饰以大方的茶色玻璃装饰，将线条的精巧与舒服的空间感受完美结合，构筑了现代欧陆的精巧和谐生活体验。

Ø

玄关：入户即有一过渡空间，对整套房的私密性有专门好的保证；并可为常用物件的收藏治理提供理想空间

Ø

厨房：靠近入口最大减少生活污染，明厨设计通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

Ø

客厅：4.3米大面宽客厅，外接景观阳台，风景家居，尽享闲适生活

Ø

餐厅：餐厅、客厅双厅连通，最大延伸家居空间感受，让用餐真正成为家庭最温馨的时刻，流连在家的每一份感受

Ø

书房：阳光书房，空间独立私密，南向采光，让休憩亦有阳光相随，必要时亦可改做儿童房，给小孩一片悠闲空间

Ø

主卧：三室朝南，空间私密、方正、平直、宽大、令人心情舒服。带独立卫生间，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，外接观景阳台，在风景中休憩，闲适生活新视野

Ø

次卧：南向采光，通风透气，空间方正平直，让健康明明白白，三房朝南，实是明智家居之首选

Ø

卫生间：双卫生间设计，减少主宾混杂使用的尴尬，方便夜间的生活起居，更好安排家人一辈子活洗浴，给予家人更多生活悠闲感受

Ø

整个户型特色能够归结为舒服，温馨。最大的优势是三室朝南的户型设计和完善的功能空间配。

6、位置：楼盘整体区位沙盘

内容：区域户型定位。举荐户型、幢号、单元，客户确认；

差不多动作

Ø

引导返回沙盘位置

Ø

过程加深居住感受的联想，配合景观位置重述户型区域定位

Ø

引导进行区域位置的落定

注意事项

Ø

引导进行初步的位置指定，注意销售性讲辞的淡化，结合客户感受进行引导

Ø

控台注意现场气氛的营造和销售配合

标准讲辞

Ø

刚才我们所参观的户型单元位于XXXX的XX栋XX单元（手指向沙盘具体的户型位置），该单元位于XXX景观轴线区，楼间距达XXX米、视野开阔、更享生活闲适感受，您是考虑X层的位置还X层的位置？我认为XX的位置比较适合您，您认为呢？

7、位置：置业接待区

内容：置业商讨。运算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

差不多动作

Ø

倒茶寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

Ø

在客户未主动表示时，应该赶忙主动地选择一个单位做试探型介绍。

Ø

按照客户喜爱的户型，在确信的基础上，做更详尽的讲明。

Ø

针对客户的疑咨询点，进行有关讲明，关心其逐一克服购买障碍。

Ø

在客户有70%的认可度的基础上，设法讲服他下定金购买。

Ø

适时制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

Ø

入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于操纵的范畴内。

Ø

个人的销售资料和销售工具应预备齐全，随时应对客户的需要。

Ø

了解客户的真正需求。

Ø

注意与现场同事的交流与配合，让销售经理明白客户在看哪一户。

Ø

注意判定客户的诚心、购买能力和成交概率。

Ø

现场气氛营造应该自然亲切，把握火候。

Ø

对产品的讲明不应该有夸大虚构的成分。

Ø

不是职权的范畴内的承诺应呈报销售经理。

8、位置：工地现场

内容：带看现场

差不多动作

Ø

结合现场现状和周边特点，边走边介绍。

Ø

结合户型图、规划图、让客户真实感受自己所选的户不。

Ø

尽量多讲，让客户为你所吸引。

注意事项

Ø

带看现场路线应事先规划好，注意沿线的整洁和安全。

Ø

叮嘱客户带好随身所带物品。

Ø

详细了解客户实质性购房动机、日常生活环境、社交圈子和个人适应。

9、位置：置业接待区

内容：入会登记

差不多动作

Ø

回忆之前客户所认同的系列优点，并给予总结

Ø

要求客户进行入会登记，告知我们将对会员给予更详细的工程告知及购买优待

Ø

主动拿出入会登记单先写上客户姓名，而后询咨询客户后续内容

注意事项

Ø

淡化入会和实际购买之间的联系，提升客户同意度

Ø

展现会员卡样板，并交予客户感受

Ø

销售员应该态度亲切，可提示客户下回与家属一起前来

暂未成交

差不多动作

Ø

销售员应先客气地请其到现场喝杯水或稍息片刻，然后再礼貌地同其道不，再请其择日再来，并约定时刻；如果客户是借故推辞，则表明其意向度不够，销售员不应强留，可借此暗示“今天客户较多，工作较忙，未能介绍详尽”“请原谅，期望其今后再来，并保持联系”。

Ø

将销售资料和海报备齐一份给客户，让其认真考虑或代为传播。

Ø

登记客户资料，并再次告知会员优待，完整客户资料

Ø

再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其做义务购房咨询。

Ø

对有意的客户再次约定看房时刻。

注意事项

Ø

销售员应该态度亲切，并以轻松的口语方式表达

Ø

叮嘱客户带好随身所带物品，并送客出门

10、

位置：控台

内容：资料录入

差不多动作

Ø

不管成交与否，每接待一位客户后，赶忙填写来访客户登记表。

Ø

填写重点为客人的联系方式和个人资讯、客户对产品的要求条件和成交或未成交的真正缘故。

Ø

按照成交的可能性，将其分成“专门有期望、有期望、一样、期望渺茫”四个等级认真填写，以便以后跟踪客户。

注意事项

Ø

客户资料应认真填写，越详尽越好。

Ø

客户资料是销售人员的聚宝盆，应妥善保管。

Ø

客户等级应视具体情形进行时期性调整。

Ø

每天或每周，应有销售经理定时召开工作会议，按照客户资料表检讨销售情形，并采取相应的措施。

成交缘故记录（答客咨询及讲辞更新）

差不多动作

Ø

及时分析未成交或暂未成交的缘故，记录在案。

Ø

整理客户咨询题并提出有关建议

注意事项

Ø

针对未成交或暂未成交的缘故，报告销售经理，视具体情形，采取相应补救措施。

Ø

要求及时准确的记录有关信息

后期爱护与客户举荐（再次邀约）

差不多动作

Ø

按照销售周期，定期与客户保持沟通和反馈

Ø

邀约客户到现场参与销售活动，并要求举荐客户

注意事项

Ø

注意周期的操纵，以免引起客户反感

Ø

对反映咨询题应及时予以讲明与反馈

Ø

终止时应有邀约动作及对客户表示感谢

11、

位置：休息接待区

内容：客户签约

差不多动作

Ø

恭喜客户选择我们的房屋。

Ø

验对身份证原件，审核其购房资格。

Ø

缴交应对首付款。

Ø

出示商品房预售示范合同文本，逐条讲明合同的要紧条款。

Ø

签订《商品房买卖合同》并收取有关材料。

Ø

签订物业治理契约。

Ø

若银行按揭客户，带至银行办公区，签订借款合同并办理有关手续。

Ø

登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。

注意事项

Ø

示范合同文本应事先预备好，并提早与客户确认签约时刻与客户应预备的材料。

Ø

事先分析签约时可能发生的咨询题，向销售经理报告研究解决方法。

Ø

签约时，如客户有咨询题无法讲服，汇报销售经理或更高一级主管。

Ø

签合同最好由购房户主自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章。

Ø

由他人代理签约的，户主给代理人的托付书需通过公证。

Ø

讲明合同条款时，在感情上应则重于客户的立场，让其有认同感。

Ø

签约后的合同，应迅速交部门主管及公司审核，并报房地产登记机构备案。

Ø

牢记：登记备案后买卖才算成交。

Ø

签约后的客户，应始终与其保持接触，关心解决各种咨询题并让其介绍客户。

Ø

若客户的咨询题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约请时刻。

Ø

以时刻换取双方的折让。

Ø

及时检讨签约的情形，若有咨询题，应采取相应的应对措施。

12、位置：财务办公室

内容：成交收定

差不多动作

Ø

客户决定购买并下定金时,及时告诉销售经理。

Ø

恭喜客户。

Ø

视具体情形，收取客户大定金或小定金，并告诉客户对买卖双方行为约束。

Ø

填写缴款通知书，注明房号、定金额、销售人员。

Ø

详尽讲明预定单填写的各项条款和内容。

Ø

总价款内填写房屋销售的标价，定金栏内填写实收金额，若所收定金为票据时填写票据的详细资料。若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于订单上。与客户约定的签约日期及签约金额，填写于订单上。折扣金额及付款方式，或其他附加条件与空白处注明。其他内容按照订单的格式如实填写。

Ø

收取定金，请客户、经办销售人员、销售经理三方签名确认。

Ø

填写完订单，将订单连同定金交送销售经理并送财务清点备案。

Ø

将订单的订户联交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单与收据带来。

Ø

再次跟客户确定定金补足日或签约日。

Ø

详细告诉客户签约的各种注意事项和所需带起的各类证件与首付款项。

Ø

再次恭喜客户。

Ø

送客至售楼部大门外。

注意事项

Ø

与销售经理和其他销售人员紧密配合，制造并坚持现场气氛。

Ø

正式定单酒店式国际公馆销售讲辞泺安广场商场销售答客咨询第一部分：项目投资建设

1．开发商情形？

2．建筑设计单位情形？

3．施工单位情形？

4．监理单位？

5．公寓预售手续是否齐全？

6．土地使用年限是多青年？从哪一年到哪一年？

7．什么时候开工？什么时候竣工？

第二部分：项目规划设计

1．商场的总建筑面积各是多大？各楼层面积分布？

2．是否设有停车位？设在地上依旧地下？总计有多少个车位？

3．商铺建筑结构如何？

第三部分：项目建筑设计

1．商场共有多少个铺位？铺位的面积是多少？

2．商场层高是多少？净高多少？

3．整个小区占地多少亩？总建筑面积？有几种物业形状？比例各是多少？

4．绿化率？容积率？建筑密度？

5．整个商场道路系统构架、出入口选择、电梯及楼梯设置？

第四部分：项目配套

1．商场内是否设有银行及自动提款机？

2．公寓内是否设有小型超市？

3．公寓内有何服务配套设施？

4．商铺/公寓的每户用电负荷是多少千瓦？

5．商铺/公寓是否有暖气或中央空调？收费按什么标准？

6．商铺/公寓配有运货电梯吗？

7．商铺/公寓是否配有智能化系统？

8．商铺是否配仓库？

9．是否属于全封闭物业治理物业治理？

10．物业公司是哪一家？收费标准？

11．物业的安全保卫措施差不多上哪些？

12．水电的收费标准？

13．商铺/公寓的装修标准是什么？

14．商铺/公寓公共部分的装修标准是什么？

15．车位出售产权依旧使用权？如何收费？

第五部分：销售

1．商业运营公司是哪一家？成功的商业项目有哪些？

2．向用户收取的商业运营费用按什么收取？都包含哪些内容？

3．客户如果自营商铺与托付商铺所交治理费是否一样？

4．贷款银行是哪一家？首付与贷款年限是如何样的？

5．自营客户所经营的品牌必须遵照商场的产品位置分类吗？

6．对自营客户有哪些优待措施？

7．销售商铺/公寓所需的合同和销售住宅的合同是一样的吗？

8．商铺的销售合同中是否包含铺位位置图？

9．如何进行商铺托管、品牌转代理？如何收费？

10．商铺/公寓的房屋修理基金和房产契税与住宅一样吗？

11．商铺内是否能够做银行、邮局等配套行业？铂金广场商铺销售讲辞

你好；

欢迎光临，你是第一次过来吗？让我给你介绍一下吧。我叫某某，是那个地点的置业顾咨询。先生请咨询你如何称呼？

某某先生；我们的楼盘名称叫铂金广场，整个项目占地5.9亩，地下一层，地上十二层。总建筑面积约19000多平方米，属框剪结构。项目位于景洪市中心，紧临景洪市两条都市主干道―――勐泐大道和民航路。与版纳客运站、州政府、孔雀湖、新华书店、金水岸商城相临。整个项目由四栋具有民族特色的小高层围合而成，一至二层是商铺，三层至十二层是住宅，地下一层为大型停车场，另外地上也设有停车场。住宅有280户。主力户型为30多平方米的单身公寓和50多平方米的一室一厅。因为这种户型市场上最受欢迎，一是投资少，居住舒服。二是像这种地段的房子，既能够居住又能够办公，好租好卖，租金比其他地段的房子要高，房价升值最快。

我们下边的商铺由一个近3000平方米的大商场和27间门面组成。每间铺位都临街，南边的商铺门前要修一条7.5米宽的路，把勐泐大道与民航路连接起来。如此；民航路那边的居民，客运中心的旅客，他们到市中心，到南面的旅行景区、开发区都要从那个地点通过，因此；这边的商铺是专门火的，价格又低，看中这儿商铺的人专门多。你看这边的商铺也专门好，对面是新华书店，旁边是地下车库入口，仅有四间商铺，都紧挨着客运站，你想每天客运站有这么多人流从那个地点进进出出，位置也专门好的，另外小区里的上千居民也差不多上你的潜在消费客户。

我们这块一直差不多上都市的中心区域，你想下；州政府、政府各级关单位、客运站、银行、宾馆、邮局、学校、超市、手机通讯市场全集中在那个地点。都市的两条主干道一左一右从门前通过。这么好的位置，没有理由做不行生意。你看旁边的州政府也是刚重新修建过，政府确信会把它周边的环境搞得专门好，不管是在哪儿，只要政府在那块区域，这块地点确信是中心。做生意最好的地点确实是政府旁边，政府一定可不能让他周围差的。

我们对面的金水岸商城和铂金广场差不多上由乾龙房地产开发公司统一开发的，开发商的信誉专门好。市中心就这两块最好的地全都被公司高价买下了，这讲明开发商有眼光，在那个地点投资确信会赚钞票，你能到我们那个地点来买房，你也专门有眼光。往常在卖金水岸商城的时候价格定的比较低，当时就金水岸一个项目时，还看不出它的总体规模，开发商也没有预备赚钞票，我们保留一些小户型商铺，把其他的全都给卖了。你看；金水岸商城赶忙就竣工开始使用了。现在铂金广场也快要开盘了，因为来要买商铺的人专门多，现在就要交钞票签合同。因为铂金广场现在是认购交定金，因此我们现在就把当时保留的金水岸商城的小铺位拿出来卖了，你要想早收益能够考虑下金水岸的商铺。以后金水岸商城、铂金广场我们设想作为一个整体商业设施来经营，金水岸商城能够把勐泐大道东边的消费者吸引过来，铂金广场把勐泐大道西边的消费者吸引过来。形成辐射功能专门大的商业中心。

你也明白；那边的大兴量贩、沙湾国际离孔雀湖公园、州政府这么远都能经营的这么好，什么缘故呢？因为他们建的比较早，商业功能较全。景洪市的经济进展的十分迅速，现有的商业设施和档次全然就满足不了经济进展的需求，我们现在那个地点就缺少一个大型、高档的商业中心，你差不多看到大兴量贩进展了，你也可能当时顾虑太多没有投资商铺，错过了机会。你看；我们那个地点一直是都市的核心商圈，曾经是全景洪门面租金最贵的一条街，位置又比沙湾国际、大兴量贩好，又有规模、又临孔雀湖休闲广场，建成后将是消费者一站式购物的商业中心。以后会有超市、通讯商城、精品服装、品牌快餐、咖啡、茶秀、日常百货等，况且我们那个地点拥有沙湾国际、大兴量贩没有的停车场，能够把高消费人群留住。更重要是交通优势，全城的人流车流都向那个地点集合，以后在市中心也没有空地可开发商业项目了。现在你可不要再错过机会了，不然你又会后悔的。现在景洪的房地产处于初步进展时期，升值潜力专门大，你在那个地点买商铺收益有三方面；一是房价增长收益，二是租金收益，三是你自己经营所带来的高额利润回报。

你看；这么好的商铺，大伙儿都争着来买，你也赶快抢一个吧宏地·时代精英销售讲辞

位于镇江城区的黄金腹地,新一代国际化办公区,与镇江都市客厅、中山路等共筑镇江现代办公的中心区。

地段篇——大市口,确实是您的商业舞台。

时代精英东到天慧园宾馆,南接正东路,西至南门大街,北接中山路,地处镇江中心城区,距都市客厅广场仅仅300米,占据大市口中轴线的黄金分割点。都市客厅是镇江的都市标志,镇江的中心象征。企业选址镇江,拓展镇江,不管天南地北,都市客厅一直是每一个热爱镇江的成功人士崇拜的圣地。我们时代精英竭诚为您实现与都市客厅为邻的妄图。

时代精英毗邻镇江两大重要的商业街——中山路、解放路,和一大重要的行政街区——正东路。今年市府的重点工程——总投资1亿多美元的第一楼街扩建与改造,集休闲、生态、文化、观光、旅行为一身。为了取得与都市进展中心地位匹配的城区功能和形象,京口区将规划建设功能性各异的国际性区域。

办公环境篇——行政机构,一步之遥。

时代精英紧邻镇江市工商行政治理局,正东路沿线均为各大政府行政单位,繁华中难得的一片办公环境。正东路是镇江市政府的座落地,因此那个地点规划合理、道路宽敞、基础设施完备，是镇江市对外的窗口。随着企业对办公环境的要求日益增长,专门是目前镇江有许多在住宅区里办公，尽管住宅楼里办公费用低,但对公司的整体形象、治理安全性是有专门大的负面阻碍的,国家也有明文规定,住宅是不承诺作办公用途的。国内专门多都市对公司在住宅楼办公的查处是专门严格的。镇江作为国内长三角地区的发达都市，随着制度的持续完善，也逐步的改正这些缺点。

这时就需要大量优秀的写字楼。而中心城区由于地价昂贵、土地稀缺，大多数的写字楼差不多破旧不堪。而且专门多差不多上综合性的，往往是一幢写字楼里餐饮、娱乐、办公、住宿等等结合在一起，治理纷乱，存在着众多的不安全因素。而时代精英却坐享市中心的繁华同时自身以纯写字楼为定位，最大限度满足您对办公环境的要求。

交通配套篇——进驻时代精英，出行无忧。

时代精英地理位置优越，重要单位近在咫尺，交通也是四通八达。周边有数条交通主干道，道路宽敞进解放路直截了当沪宁高速，中山路贯穿镇江繁华市区，进出均十分方便。此外，还有近十余条公交线路环伺时代精英四周，方便您直达镇江市区每个角落。一句话，进驻时代精英，出行无忧。

时代精英地处市中心成熟区域，周边的商业、生活配套也十分完善，步行五分钟之内，有六家银行、二个证券市场、一个邮电局、二个大超市、一个大型休闲广场、一家四星级酒店、数家星级宾馆。

京口区一直是镇江行政设施、行政单位最重要的行政区。我们周边有市房地局、市工商行政治理局、市建设局、市规划局、市交通局、市贸易局等等部门。全面爱护您在各方面的利益。

产品篇——强强联手，再创新高。

时代精英的全案策划是上海宏地企业镇江公司，系浙江宏润控股有限公司的直属子公司。浙江宏润控股有限公司是一家以建筑业、制造业、房地产业为主的多元化投资公司，涉及地产投资达人民币20余亿，具备雄厚的资金实力，先后经营了30余个项目，具有代表性的项目有北京观缘，总销达人民币20亿；上海徐汇区宏润国际花园，总销人民币25亿左右，引邻了上述地区高档住宅的开发风潮。我们的建筑装饰团队是江苏省知名的拥有国家甲级建筑装饰资质的：江苏华泰公司（ISO9001：2000质量治理体系认证单位），2001~2004年连续获得省质量治理优秀企业、建筑装饰优秀企业称号，并具有20多个国家境外施工治理体会，获国优工程2个。

曾施工过：北京京广中心（五星级）、北京香格里拉饭店（五星级）、北京饭店（五星级）、英国奥尔巴尼饭店、俄罗斯哈巴罗夫斯克国际机场等一批大型高级建筑。

时代精英总建筑面积约7000平方，主体建筑平面略显正方形。中间部分建有中空式观景天庭、景观走廊，面积在39——126平方不等，主力总价在20——35万左右，并赠送精装修（装修标准详见楼书），为您省去装修的苦恼，同时满足您观景式办公的需要。时代精英第四代精英理念写字楼，摒弃往常第一代治理纷乱的局限，也不象第二代甲级写字楼的昂贵物业费，比起仅仅拘泥面积约束以及市中心地段特点的第三代写字楼。时代精英把小户型写字楼推向了新的高潮，在有限的空间内实现功能化合理布局，充分满足了现代企业的快捷与方便，终止了小户型写字楼无景观的孤独定义，同时项目所倡导的ELITE概念真正实现了小户型写字楼景观与各项国际化服务的精确结合。

建筑方面采纳纵向流线型直线设计，采纳天然石材、彩铝玻璃加高级弹性涂料、质材，既体现现代简约主义的艺术风格，又凸现气宇不凡的高贵品质。

时代精英建筑4—7层空间为写字楼，1—3层配备成熟商场。写字楼内含多项商务办公配套功能，成为入住企业的理想“会客室”，全方位体现现代化商务的办公品质。

投资篇——天时、地利、人和。

镇江自古以来就有着专门丰富的文化底蕴，为爱护这一份古老的文化，在近年来市中心开发过程中步伐相对缓慢，较其他迅速进展的市中心区域房价的全面上扬而言，镇江房价增长相对低调。然而随着近期镇江市中心的几项大手笔的规划，镇江的房地产市场明显表现出蓄势待发的态度，目前正是投资镇江最有利的时机。随着这几大项目的日益完善，近年内镇江市中心的房价将有一个历史性的飞跃，专门是商业地产方面，6月1日开始执行的新政。

在房市引发了庞大的震荡。但从此次的内容不难看出，政府对房地产业的要紧指向有专门明确的目标，确实是要改变商品房建筑面积和供应结构进展不尽合理和住房过度投机性投资的行为。要紧依旧针对商品房供应不合理，但对商业性用房的政策几乎没变，因此现在国家的态度也专门明显；住房是给人们用来居住的，是人们用改善居住条件的，而不是被炒来炒去没有发挥实际用途。而关于商业用房，对投资客指明投资房地产市场的方向。因此升值前景在这几年内得到充分体现。

纵观镇江，保值和增值前景利好的个案，无外乎地段优越，交通便利和过硬的物业品质。而我们时代精英独揽众利于一身，人无我有，人有我优，品质杰出，每一套时代精英写字楼都为您量身定做，精心打造。凭借得天独厚的天时地利成为镇江楼市不可多得的投资热土，为慧眼独具的您提供良好的投资空间！

2005年度镇江写字楼的租金情形！

案名

日租金/平方

出租率

装修程度

九洲广场

1.3元

90%

装修

紫金大厦

2.2元

90%

装修

诚和大厦

2.0元

85%

简装

金汇大厦

1.3元

85%

白坯

雅

居

1.1元

90%

简装

按照目前的市场行情，以一套70平方时代精英写字楼为例，保守运算按日租金1.2元,年租金为1.2×365×70=30660元。如购入价为32万，年投资回报率为：30660÷320000=9.6%，差不多十年就能够收回成本并净赚一套房屋。事实上我们都明白，租金每年都在上涨，如果按年上涨5%运算，那么到第9年的租金合计为：338070元。

目前的施工进度及质量

时代精英目前正在进行紧张的室内装饰工程。我们的施工单位——江苏华泰有着完善的治理体制和丰富的施工资源。尽管目前施工场地比较狭小，然而施工材料仍堆放得十分整齐。而且施工单位配有充裕的施工人员及工具，在施工时循环使用，体现出施工单位雄厚的实力，从客观上保证了施工的进度和有条不紊的进度。因此整个工地井然有序的精细施工质量足以体现了本案建筑的优良，您完全不必为施工质量担忧，因为我们预留了专门充裕的精装修施工工期，以确保精装修的每一处细节部位都做得尽善尽美。政府救市机不可失——上海楼市新政解读和销售讲辞文/上海中原研究咨询部中介部的兄弟姐妹们，10月22日晚上海市政府最新出台的14条楼市新政旨在全面救市，犹如一颗重磅炸弹横空出世，关于接下来的市场走势和方向都作了明确建议与指引，可见政府此次下足了猛料。因此，关于三级市场的买卖双方而言也会相当敏锐，如何通过新政解读更快更好的去和上下家洗脑十分关键。政策解读：一、对个人首次购买90平方米及以下一般住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由市房地产交易中心出具。（现行税率：1.5%）解读：首次置业是必须条件，而且需要市房地产中心严格把关，通过全部区县交易中心的产调出具有关证明，契税优待幅度优待0.5%个点；由于要紧针对90平米以下的一般住宅，因此140平米以上的房源不受政策阻碍。二、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。（现行税率：0.05%）三、对个人销售住房暂免征收土地增值税。（现行税率：三年内0.5%，三至五年间0.25%）四、对居民首次购买一般自住房和改善型一般自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。五、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分不下调0.27个百分点。六、个人将购买超过2年的一般住房对外销售不负担营业税。（现行税率：5.55%）七、个人转让自用2年以上、同时是家庭唯独生活用房取得的所得，个人不负担个人所得税。（现行税率：一般为1%，非一般为2%）八、购买自住一般住房的，住房公积金贷款最低首付比例调整至20%，对第一次购买自住一般住房的家庭，在符合贷款条件的情形下，每一借款人差不多公积金最高可贷额度从20万元提升到30万元，每户家庭最高贷款限额为60万元。若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。九、免收个人购买一般住房的住房登记费和个人买卖存量一般住房的住房交易（转让）手续费。十、调整本市一般住房标准。十一、连续加大中心城区旧区改造力度。解读：通过动拆迁改造等，扩大和拉动住房需求十二、建立和完善住房保证体系，通过收购等方式，增加廉租住房房源。十三、加大对市场信息和基础数据的整合、监测和分析，建立房地产市场信息公布制度。十四、严格执行土地利用总体规划和土地利用年度打算，加大土地供应治理。解读：操纵供应量，从而缓解供大于求的市场现状，保证交投活跃度本意见第一条至第五条按照国家有关部门规定时刻执行；第六条至第九条、第十四条执行期限：从2008年11月1日起至2009年12月31日止。解读：时刻的限定是为了保证在特定时期内，鼓舞自住购房，同时也是为了抑制投资需求以及短线投机炒作，爱护市场的合理秩序。其中，第二、三、七条是同时适用于一般和非一般住宅；第六、九条仅适用于一般住宅销售讲辞◆对买家讲的话研究咨询部建议：近期鼓舞买家多看房，积存看房体会，告诉买家要有紧迫感！1．11月份政府会给出一般住宅的具体标准，到时候一般住宅的契税会有明显降低，而且会有更多的住房纳入一般住宅，而不用承担5.55%的营业税，会对买卖的活跃有较大的刺激，房价趋势是一定可不能进一步下降的。2．不排除09年12月31日后政府会复原现有5年期内向卖家征收营业税，交易成本的上升后房价会有明显的上涨。3．建议多带客户看房，让客户物色好几套自己的理想房源，等到11月份标准一出来，尽快和已看中意向房屋的业主好好谈谈价，早点买下来会比较合算。4.由于14条意见要紧是针对一般住宅，因此单套面积在140平米以上的房源不受任何阻碍，建议大户型房源依旧要放手去推。由于政策利好支持购房，一旦等上海一般住宅新标准出台之后，必定会刺激目前的市场刚性需求，由于购房成本和门槛的进一步降低，不管是税费依旧按揭贷款还贷都会给予最大的优待，然而这也只是在特定时刻内（2008年11月1日—2009年12月31日）能够享受的政府利好，由于上海市场的经济走势连续良好，目前的房产市场也只是受到大环境阻碍而临时调整，后市进展依旧相当乐观的，因此我们估量积压已久的购买需求专门有可能会在一般住宅新标准出台之后，出现时期性集中开释的趋势，从而带动局部房价的走高，盘源选择面上也会进一步减小。因此，大伙儿绝对要抓住这次千载难逢的机会，尽快行动起来，讲服买家多看房作提早量的积存和预备，配合“利率和首付”的双重效应，一旦等到新政和标准具体出台后赶忙要求下定，如此对买家来讲就能及时出手购买到心仪的物业，否则过了“这村就没那店”，同时也相信关于近期的开单成交大有关心。估量一般住房新标准的价格会在目前基础上提升20%左右，也确实是讲，今后内环线以内房价为20000元/平方米（目前为17500元/平方米），内环与外环之间为11500元/平方米（目前为10000元/平方米），外环线以外为8500元/平方米（目前为7000元/平方米）。因此，关于买方而言的契税成本将会有一定程度减小。具体利好表现如下：1、政策导向：估量政府会按照市场反应，连续在金融、税费等方面给予更大的市场利好扶持。2、一般住宅新标准推出时刻，估量短则在月底之前，最迟政府也会在一个月内做出具体公示3、贷款利好：1)公积金贷款：总额度从60万上调至80万，贷款利率下调0.27%5年以下5年以上4.595.134.324.86（目前）4.05（目前）4.592)商业贷款：首次甚至多次置业贷款利率的下限从现行可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即下降30%；之前仅针对第一次贷款的业主，实行基准利率下浮15%的优待3)首付款比例从30%减少到20%案例：贷款公积金1)按原政策：房价100万元，首付2成，商业贷款金额20万元，贷款年限20年；公积金贷款金额60万，贷款年限15年运算。（商业利率6.35%，公积金利率4.86%）：每月还款额为6176.4元2)按新政策：房价100万，首付2成，纯公积金贷足80万，贷款年限20年（新房）运算。（公积金利率4.59%）：每月还款额为5100.14元（注：原用组合贷款，贷足公积金一样上限为15年）◆对卖家讲的话研究咨询部建议：卖家快放盘，多放盘；价格到位赶忙出手！1、大环境宏观面情形堪忧，房价会连续下行2、投资回报率连续走低，转售为租不如存银行3、政府减免地产税收旨在提升市场成交，要理性认识返还给买家4、提早为卖家算好非一般和一般住宅价格，及相应交易成本由于目前的大环境和全球经济形势不容乐观，专门是受到美国次贷危机的阻碍，也波及到了中国房产市场进入了下行的调整周期，从开发商资金链吃紧，乃至万科之流的品牌开发商也破天荒大幅降价，因此二手房市场的价格也确信会作出相应的调整，目前市场一、二手价格倒挂现象只是临时的，因此在放盘价格上要狠狠地坎，起码要在目前的基础上连续坎价30%左右才有出货机会。因此，大部分卖家会存有侥幸心理，以为短期转售为租以观后效，事实上市场复苏尚需时日，且保守来看起码需要2-3年左右的时刻，关于卖家而言要审时度势，树立“现金为王”的理性观点，目前的租金水平也在逐步走低，投资回报率的低迷关于客户而言实在是大大的缺失，按照研究部最新统计显示，类似古北、联洋等高档住宅公寓的投资回报率仅仅为3%，甚至不如一年期银行定期存款利率4.14%来得划算，如何抓住这次难得的反弹机会尽快出货，实在是关键之极！从以后市场走势来看，整体经济大环境仍处在不稳固甚至是萧条的状态，不管是从股市的大幅走低依旧国际社会的金融压力来看，房价依旧进行深度的下探调整，因此对卖家来讲，保持平复的情绪，将手中房源及时放出，同时适当提升议价空间以及让利幅度，确保有盈利就出货的实际方法。另外，从新政推出前后的房产税费减免的情形来看，若非一般住宅被划为一般住宅，业主持有期差不多超过2年，出售成本可降低近10%；关于卖家而言，切记近10%左右的成本优待是政府救市的一种手段，绝对不要以为是把这块让利给到房东的，千万要提醒把这块让利给到买家，从而真正意义上做到买卖双方的共赢！因此，在14条新政中提到的“超过2年的一般住房个人不负担营业税”，而且在最后也提到了时刻限制，仅限于2008年11月1日—2009年12月31日这段时刻内，那个政策意旨客户不要趁机扩大投资，抑制短线投机炒房，否则买家的数量可不能比现在增多；我们有理由相信，只要价格合理，业主到手价在原基础上不变，那么肯下定的人自然会多起来。税率前后调整比较，新旧政策对比——持有2年之后，卖家税费差额24.3万元（见下表）从上可见，前后税费差额将近9%-10%，各位中介部的同事们一定要好好和业主算笔账哦，优待幅度实在是大啊！某房地产项目销售讲辞与咨询答纲要一、概况1、小区名称、组团名称、以及各栋？XX花园；A组团：多层14栋、小高层2栋,B组团,12栋多层,2栋小高层2、楼盘所在地理位置？花桥北、后湖片区、钢材市场旁3、周围主干道及离主干道距离？在带黄公路边。离花桥转盘500米4、周围楼宇及建筑物：周围有后湖生态花园、世纪花园、佳海华苑二、开发、设计、施工等公司介绍1、进展商名称？XX置业进展有限公司。2、公司所在地址？XX区XX园1栋三楼。3、开发过哪些楼盘？XX园（一期）4、承建商名称？以往承建过哪些楼盘？暂未定5、监理单位名称及监理项目？湖北XX监理公司6、设计单位名称及曾设计过哪些项目？深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、深圳XX居住区、深圳XX居住小区等。7、物业治理公司名称？物管费、服务项目？武汉XX治理有限公司。多层。0.50元/平米.8、环境设计由哪家公司设计？有何设计项目？深圳市XX建筑设计有限公司。深圳XX山庄、中海XX居住区前台处：合同签定处：三、楼盘资料（一）规划：1、XX花园用地性质？批地时刻？年限？居住区。1998年。70年。2、占地面积？建筑面积？净用地：97563.2平米。141851.32平米3、容积率？绿化率？建筑覆盖率？1.4536%23.8%4、XX花园设计特点？规划：建筑布局---座北朝南.间距较大.带状绿化空间(景观、休闲、健身于一体。)建筑：一梯二户、部分架空、么家花园、大厅小卧、“四明”、落地窗、在阳台。立面突出“现代建筑”和“绿地建筑”的风格造型轻巧、通透色彩丰富明快。4、小区是否封闭治理？封闭以什么形式（例如栏杆或围墙）？是。围墙。5、小区有否监控系统?有（电视监控系统）6、XX花园楼与楼之间的楼间距为多少米？20米~58米7、XX花园共有多少种户型？各多少套？各户型面积比例？几梯几户？（表格形式）8、架空层高度？净高？用途？3米。2.98米。休闲。9、车位总数？车位租或售？价格？租是否为固定车位？336个。售。4。5万元/个租为100元无固定车位，150元有固定车位。10、会所面积？几层？服务内容？1789.98平米。一层。休闲，娱乐，健身于一体12、会所功能？使用方法？收费标准？待定。13、小区配套与家居服务？提供钟点工服务（收费）14、小区可有消防系统？为何牌子？室外设有消火栓，商场、商铺设有火灾警报系统。15、小区可会实行人车分流？小区有多少出入口？位置在哪？A区两个后湖南路及万隆四路。B区两个后湖南路及万隆四路。16、小区商业配套服务？小区提供商铺。商业街。17、住户专车的发车时刻？收费标准？见班车时刻表，现免费18、水电收费标准？煤气、有线电视收费标准？多少班次？水：1.1元煤气:0.80元/立方米(初装费:2200元)电:0.45元/度有线电视:10元/月(初装费:400元)19、商铺规划？商铺使用年限？后湖南路商业街.40年20、XX花园的动工时刻？竣工时刻？入伙时刻？A组团2001年12月2日动工,2002年10月26日竣工,2002年12月28日入伙.21、是否带装修？价格是多少？标准如何样？不装修.（二）、交通、配套1、到火车站、市商业中心、公园、机场等的时刻？火车站：（公交车）汉口火车站30分钟，武昌火车90分钟，（的士）10分钟，40分钟。市商业中心：（公交车）汉江路步行街40分钟，武广、武展40分钟。武昌司门口90分钟。武汉昌中南路90分钟。（的士）10分钟。10分钟，40分钟，40分钟。2、公交车运行情形：车资、线路、运行时刻、车行路线1．20元，706、716，汉阳腰路堤----竹叶山（6：00~22。00）恒星园（6：00~20。00）武昌梅苑小区——生态花园（6：00~21。00）3、银行？工行、交行、建行、信合（邻近）光大银行等（竹叶山）4、现有肉菜市场？二七则路5、饮食？梦天湖6、娱乐？7、宾馆？8、邮政、电信局？花桥邮局（三眼桥车站），中国联通（竹叶山）9、医院？一六O一医院（黄埔路口）;空军雷达学院内部医院10、药店？11、购物商场？武汉口商业大楼(花桥二村)正大超市（本小区有免费专车接送）12、幼儿园、小学;中学？(1)地址：（育才）花桥一村（招商银行正对面），（七一中学）本小区后。(4)收费：保交费1年3000元，保育费和杂费160+5.5(5)规模：国家级重点试点榜样学校.(6)性质：国立(7)录用方式（小学）填表申请每年5月份面试，（中学）现不招四、建筑：1、楼体为何结构？基础为何种基础？主体为框架结构，基础为深基础----振动沉管灌注桩。2、楼板的厚度？100米~120米。3、楼体高度？层高与净高分不为多少？