养老地产开发专家讲座

国家养老政策国务院：发展养老服务业建立多样化养老体系-08-17到年全方面建成以居家为基础、小区为依靠、机构为支撑覆盖城镇多样化养老服务体系，把服务亿万老年人“夕阳红”事业打造成蓬勃发展朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级主要力量。一要加强养老服务能力建设。新建城区和新建居住（小）区要按标准同时建设养老服务设施，老城区和已建成居住（小）区也要经过各种方式完善相关设施。二要分层分类提供养老服务。公办养老机构重点做好为无收入、无劳动能力、无赡养人和抚养人、失能半失能等生活困难老年人提供无偿或低收费服务。经过简化和规范程序，减免行政事业性收费，支持社会力量举行专业化养老机构，勉励境外资本投资养老服务业。三要创新养老服务模式。重点发展居家养老，支持提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等上门服务。拓展老年服务项目，开发老年产品用具。四要切实加强农村养老服务。坚持乡镇五保供养机构“托底”作用，将其发展成为区域性养老服务中心。建设日间照料中心等互助性养老服务设施。五要推进医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式，促进养老服务与医疗、家政服务、保险、教育、健身、旅游等领域互动发展。养老地产开发专家讲座第1页国家养老政策中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于年12月28日修订经过《中华人民共和国老年人权益保障法》，自年7月1日起施行。第四章社会服务

第三十七条地方各级人民政府和相关部门应该采取办法，发展城镇小区养老服务，勉励、扶持专业服务机构及其它组织和个人，为居家老年人提供生活照料、紧抢救援、医疗护理、精神慰藉、心理咨询等各种形式服务。对经济困难老年人，地方各级人民政府应该逐步给予养老服务补助。

第三十八条地方各级人民政府和相关部门、基层群众性自治组织，应该将养老服务设施纳入城镇小区配套设施建设规划，建立适应老年人需要生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务。第三十九条各级人民政府应该依据经济发展水平和老年人服务需求，逐步增加对养老服务投入。各级人民政府和相关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取办法，勉励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运行养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施。

第四十条地方各级人民政府和相关部门应该按照老年人口百分比及分布情况，将养老服务设施建设纳入城镇规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资。非营利性养老服务设施用地，能够依法使用国有划拨土地或者农民集体全部土地。养老服务设施用地，非经法定程序不得改变用途。

第四十三条设置养老机构，应该符合以下条件：(一)有自己名称、住所和章程；(二)有与服务内容和规模相适应资金；(三)有符合相关资格条件管理人员、专业技术人员和服务人员；(四)有基本生活用房、设施设备和活动场地；(五)法律、法规要求其它条件。养老地产开发专家讲座第2页河南省养老政策《河南省人民政府关于加紧推进社会养老服务体系建设意见》于年11月2日以豫政〔〕80号印发。（二）加强养老服务机构建设。各省辖市、县（市、区）要加强供养型和护养型养老服务机构建设，最少建成一所政府主办、以养老服务为主综合性社会福利机构；各省辖市要最少建成一所为失能老人提供长久护理服务专业性护养机构；有条件省辖市要建成一所可提供临终关心服务爱心护理院。在此基础上，各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集各种功效于一体，床位规模适当，含有示范作用大型综合性养老服务机构。要经过实施税费优惠、资金补助、政府采购等扶持政策，勉励支持社会力量兴办养老服务机构。到“十二五”末，全省养老服务机构床位规模要到达每千名老年人30张。（一）科学制订发展规划。各级政府要紧密结合当地实际，科学研究制订社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城镇建设和土地利用总体规划。城区新建小区开发建设和旧城改造必须按照《城市居住区规划设计规范》等要求，将养老服务设施同时规划、同时建设、同时交付使用。没有养老服务设施已建小区，要逐步补建或利用闲置设施改建。（二）完善落实优惠政策。认真落实国家对养老服务机构税费扶持政策。经相关部门同意，免征非营利性养老服务机构企业所得税，免征养老服务收入营业税以及养老服务机构自用房产、土地房产税、城镇土地使用税和水利建设专题费等；对非营利性养老服务机构可在达标排放污染物情况下免缴排污费；减免其行政事业性收费（法律另有要求除外）。优先保障养老服务机构建设用地。对非营利性养老服务机构建设用地，按摄影关法律、法规要求能够行政划拨方式供地；对营利性养老服务机构建设用地要经过公开出让方式供地。非营利性养老服务机构不得私自改变土地用途；如需改变，应依法办理用地手续，并补缴土地有偿使用费。经相关部门同意，养老服务机构建设应缴城市配套费能够免征。相关部门对用地要按摄影关要求加紧审批，加强监督，确保同意用地真正用于养老事业。养老地产开发专家讲座第3页洛阳市养老地产政策《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见》(洛民〔〕157号)非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理，禁止将土地使用权和房产权以任何方式变相出售，对违反要求私自改变土地用途，民政部门将撤消养老机构登记，土地部门将依法责令其交回土地，以此确保养老机构用地项目标连续性、正当性，确保养老设施建筑功效。此项办法是全省针对社会养老机构土地和产权管理方面出台首项创新政策办法。当前，经洛阳市规划、国土部门审核，该市-年度计划安排养老机构用地49宗共126.38公顷，其中使用存量用地54.34公顷，使用新增建设用地72.04公顷，拓展了养老服务机构发展空间。年，全市新立项社会办养老机构建设项目20个，拟新增床位7300张，计划总投资约6.8亿元；市、县两级政府主办示范性养老机构13个，拟新增床位4200张，计划总投资约3.2亿元。养老地产开发专家讲座第4页小结伴随我国逐步进入老龄化社会，从中央到地方都对老龄化给与了高度重视，年7月1日正式施行修改后《中华人民共和国老年人权益保障法》，其中第四章第三十七条中明确要求地方各级人民政府和相关部门应该采取办法，发展城镇小区养老服务。第三十八条指出“将养老服务设施纳入城镇小区配套设施建设规划，建立适应老年人需要生活服务、文化体育活动、日间照料、疾病护理与康复等服务设施和网点，就近为老年人提供服务”。尤其是对养老设施用地方面尤其指出“将养老服务设施建设纳入城镇规划和土地利用总体规划，统筹安排养老服务设施建设用地及所需物资”，优惠政策方面“各级人民政府和相关部门在财政、税费、土地、融资等方面采取办法，勉励、扶持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运行养老、老年人日间照料、老年文化体育活动等设施”。由此可见中央政府对老龄化重视程度，对养老地产扶持态度。随之各省市也相继出台办法，对养老政策做出详细指示，并出台详细办法。《河南省人民政府关于加紧推进社会养老服务体系建设意见》指出：各省辖市、县（市、区）要结合当地实际，推进示范性养老服务机构建设，建成一所集各种功效于一体，床位规模适当，含有示范作用大型综合性养老服务机构。要经过实施税费优惠、资金补助、政府采购等扶持政策，勉励支持社会力量兴办养老服务机构。并将社会养老服务体系建设规划，并纳入经济社会发展、城镇建设和土地利用总体规划。养老地产开发专家讲座第5页《洛阳市社会养老服务机构土地及产权管理意见也要求非营利性养老服务机构可申请国有土地划拨，将养老设施用地纳入强制性规划管理。从中央到地方在政策上都对养老进行了详细要求，保障老年人权益。经过对相关营利性机构兴建养老设施提供政策优惠，在税收、土地等方面给与支持。养老地产开发专家讲座第6页我国老龄化人口趋势及比重表一养老地产开发专家讲座第7页我国-年老年人口增加趋势

年份总人口(年末)/万人65岁及以上老年抚养比人口数/万人占比(%)12674388216.969.9230812762790627.110.0857612845393777.310.3840412922796927.510.6533612998898577.610.69274130756100557.710.67444131448104197.910.95952132129106368.111.09847132802109568.311.33223133450113078.511.59883134091118948.911.9134735122889.112.25332养老地产开发专家讲座第8页年河南省各地市老年人口占比表二养老地产开发专家讲座第9页

常住人口数/万65岁及以上/万65岁及以上占比/%城区人口数/万全省93888088.61624郑州市886707.9416开封市46640.58.790洛阳市65757.28.7200平顶山市49244.89.190安阳市51544.88.784鹤壁市15810.76.846新乡市566478.395焦作市35328.28.088濮阳市35628.17.943许昌市43040.49.447漯河市25523.79.342三门峡市22419.58.742南阳市101386.18.582商丘市73667.79.298信阳市61157.49.448周口市89580.69.043驻马店市70970.910.038济源市684.76.932年河南省各地市老年人口占比养老地产开发专家讲座第10页小结从表一中能够看出，按照国家和国际标准，我国在年就已经进入老龄化社会，至年，中国老龄化程度已经到达了9.1%，老龄化加速。从河南省来看，全省平均已经进入老龄化社会，从各地市情况来看，鹤壁和济源还未到达7%国家标准，但也会马上进入老龄化，其它各地市已经提前进入老龄化社会。伴随我国及河南省逐步进入老龄化社会，人们对养老也越来越关注，不过各地养老机构增加速度却赶不上老龄化速度，而且各地养老机构硬件和服务设施水平差，很多老年人不愿到此养老。环境设施好、居住条件好、服务保障条件好养老设施未到达需求，老年人对本身居住条件要求也越来越高。养老地产开发专家讲座第11页老年人需求消费需求当今人口老龄化是世界人口发展基本趋势，我国作为人口最多发展中国家，自九十年代开始，人口已经由成年型向老年型结构过渡。据联合国预测，到2025年我国60岁以上老人比重可达19.5%，绝对量为2.9亿人；2050年可达29.7%，绝对量可达4.4亿人，是世界上老年人口最多国家。据统计，当前我国城市老年人人均年消费额在4000元，全国老年人消费额在3200亿元，而且老年人生活收入在较稳定地增加，从而形成一个庞大、特殊需求市场，老年市场。

老年人消费重视实用性、方便性、保健性、舒适性。老年人总需求大约分为：娱乐、旅游、文化教育、通信、交通、园艺、公共设施等方面，另外伴随社会进步，老年人更多希望有自己居住、交往圈，与同龄人交往交流成为老年生活不可或缺一部分，与同龄人交往能够丰富老年人业余生活，使其不感到孤独和寂寞，这方面需求需要有一个平静、舒适、健康环境。养老地产开发专家讲座第12页养老地产分类第一类：与小区共同建设模式1——专门建设养老小区(健康型、连续照护型)比如说专门老年养老小区，北京太阳城是民办企业开发养老小区，这里面种类就比较多，有点儿像国外连续照护，现有普通老年住宅，也有专门养老公寓等等，配套当中也尤其注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等，还有服务管理中心，二期也有很多专门老年住宅，这么小区是非常受欢迎，老年到这种小区有集体生活，可能有些人照料，也不感觉孤独，这种小区国内有好几家也都做很成功了，比如上海亲和源。模式2——新建居住区中同时开发养老小区案例：广东惠州养老小区地产开发企业转向新客户群，走差异化路线。开发当中有一些困难，受到一些限定，他客户群在慢慢转变，老年社会到来了，很多老人也需要房地产，或者说需要这么住宅。普通小区中专门分出一块儿做养老地产也是非常适当。模式3——普通小区中配建养老公寓，养老住宅等普通小区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。模式4——成熟小区周围插建多功效老年服务设施旁边已经有建成小区，或者比较富裕，有很多老人。这时候在旁边找一块小空地，改造一下，或者插建一个服务中心能够辐射整个小区，也尤其轻易存活，而且能够做成连锁。在一些已建成不能再新建老人服务设施地方是非常有需求。养老地产开发专家讲座第13页第二类：与相关设施结合并设计模式5——与商业设施结合，在繁荣区建高层老年公寓很多老人愿意在城市生活，不愿意到荒郊野外去，日常生活购物都有一定需要，也愿意建在比较热闹地域，尤其是身体不太好家眷来看也比较方便，就医也比较方便。这个项目下面是上上，中间用会所隔开，上面就是老年公寓，一些智障老人、残障老人房间，再上面是普通商品房。假如你在上面买了普通公寓，就优先把上面商品房卖给老人儿女。模式6——与医疗设施结合，就近设置老年设施与公寓很多老人希望旁边有医院，有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施，旁边建老年设施就变得非常自然，很多人都选择了这么便利条件。模式7——与幼稚园或其它福利设施并设模式8——与教育于机构结合，建设老年设施或者老年大学案例：美国拉萨尔村老人可使用拉萨尔大学公共设施，与拉萨尔大学合作提供终生学习项目。人群组成：年纪最少65岁，高中以上文凭，具备参加拉萨尔村教育项目标身体和智力条件和对应经济能力。养老地产开发专家讲座第14页第三类：与旅游产业结合模式9——在旅游风景区中开发养老小区或老年住宅据全国老龄委调查显示，我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数20%以上，成为消除旅游淡季影响主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品，其实是一个方向，值得关注。比如像海南、广西、云南气侯比很好地方，可能就开展这方面想法很多，我们也听到很多这么说法。地产商拿了一块儿地，准备开发旅游地产，其中一部分就作为老年地产，全都做成老年也是不可能，太大了，假如真这么做也没有这么多人来，老年人来也是季节性。养老地产开发专家讲座第15页第四类：与国际养老专业品牌接轨模式10——引入外资，建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本非常高，劳动力缺乏，他们有时候想在中国建一个连锁，能够把他们老人输入进来，在他们比较健康阶段到中国来养老，甚至上世界其它好几个这么国家去养老，中国服务会比很好，也比较廉价，实在不行了再回到本国，比如说80多岁需要照护时候，这也是其它国家想跟中国能够一块儿结合，搞这么一个形式，我认为也有一定市场可行性。模式11——与国际著名养老品牌共同开发，引进管理模式。这方面就更多了，美国、欧洲包含日本也是这么，都可能以为中国市场很大，以为他们管理模式比较先进，比较成熟，想进来。不过我个人以为，接触以后以为其实完全移植过来也不适当，中国老人生活习惯跟美国、日本有很大差异，另外经济条件、思想方式都不一样，所以直接搬来他管理模式有可能不能够很好落地，所以这需要有一个转化，也正是需要我们认真研究。养老地产开发专家讲座第16页第五类：以其它方式转型模式12——与服务业结合，将原有优势注入养老地产比如：日本津久井企业从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。我们以为服务业是老人方面非常需求主要领域，有些服务业以前做尤其好，以为我能够进入养老地产。模式13——与保险业结合，利用险资投资养老地产。比如：泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备，或者主动进入。模式14——利用本身独特资源转型开发养老地产。比如说酒店业，他们以为服务方面很强，他们也主动转向老年地产，把过去不用已经旧酒店改造一下，有还是比较适当，所以有些人去酒店看能不能改造，首先看走廊，门大小这种硬件是不是能够做到，有改造是非常轻易，也没有问题。模式15——将旧国有资产盘活，改造为老年设施。比如说城里有很多老旧医院，这种医院已经很败落了，改成老年设施很方便，因为原有空间形式，是低层建筑，有电梯，空间比较大，这种都很适合改成老年建筑。小学、幼稚园也是能够改造。把原有国有资产，也不完全光是国有资产，私人资产也有这种可能，并不见得沿着马路边儿上，马路边儿上商业空间很大，能够做办公楼，在小区里面干别都不适当，不过做老人设施就比较适当，又比较平静，有很好服务就能够了。养老地产开发专家讲座第17页小结结合上述不一样种类、不一样模式养老地产，其中与商业结合最好就是第二类第五模式，与商业设施结合，在繁荣区建高层老年公寓。在城市生活老年人习惯了城市生活，可能也不愿理远离原来生活圈子，与商业设施相结合还能方便老年人生活上购物需求。在实际地产运作中，也能够有一些改变，如在商业地块中增加老年公寓，并建立起成熟配套设施和完善服务设施，老年公寓定位档次要和该城市生活水平相当。按照企业发展目标，主要目标是经过老年地产项目拿到项目地块，经过老年项目获取当地政府部门相关政策支持，在土地、规划、税收等项目上取得优惠，同时，在老年地产项目上增加商业设施，经过商业设施来带动老年地产。所以，在选择老年地产种类和模式时，结合商业地产模式对于企业来讲是最适当。养老地产开发专家讲座第18页养老地产相关产业生活必备衣食住行：主要表达在老年人日常消费活动中，在商业零售业中，老年人消费潜力巨大。老年人服装衣饰、老年食品、改进居住条件物品、老年人辅助交通工具等产业都有巨大市场。品质提升养生保健：老年人在退休以后，没有了工作压力，一下子变得清闲起来，空余时间增多了，这就为从事健身运动提供了时间上确保。老年人孤寂感强。孤独是健康大敌，经过健身运动，首先使老人有事可做，不至于以为过于无聊，另首先能够促进老人身心健康，降低老人疾病发生率，有利于延年益寿。养生保健行业对于老年人将是促进身体健康，高兴生活保障。休闲旅游：生活、消费观念转变,使越来越多老年人走出家门,参加旅游活动。老年休闲旅游有着庞大人群，伴随收入增加，越来越多老年人选择出门旅游。医疗保障：大型医疗机构和完善社会保障体系，如老年人社保和商业保险产业。医疗对于老年人来讲不可缺乏，是生活中一部分，老年公寓或小区中普通要配置对应医疗设施，抑或小区附近就有大型医疗机构，能够方便老人就近就医。养老地产开发专家讲座第19页老年公寓规模以郑州市为例，年郑州市全部养老机构总床位数为1.5万张，60岁以上老人平均每千人15张，远远低于发达国家50~70张水平，也低于发展中国家20~30张水平。按照发展中国家水平计算，对养老有需求约为3%，按照60岁标准计算郑州市年有老年人口约100万，也就是说约有1.5万人养老缺口，按照人均20㎡计算，郑州市养老地产缺口总量约在30万平米。养老公寓项目标容积率普通都比较低，大都在1.0以内，个别能到达1.8左右。按照50000平米体量老年公寓来算，容积率0.8-1.0，占地面积约为75-95亩左右。功效区域：生活区、医疗区、商业区、活动区四大功效区域交通条件：交通便利，便于老年人出行和儿女探望，最好紧邻城市主要干道，有公交车直达，或有专线。小区环境：平静、祥和，有足够活动空间，也能够增加创意点，如设置菜园等老年人喜欢设施。养老地产开发专家讲座第20页国内案例—郑州爱馨阳光城物业类别普通住宅开发商郑州阳光城养老服务股份有限企业装修情况毛坯建筑面积38453平方米占地面积3335平方米总户数物业地址汝河路电力医院西300米金水桥南入住时间12月1日价格均价3700容积率1.87楼层情况多层、小高层绿化率46建筑类别电梯公寓房型面积一室35㎡位于市区，交通方便城市互动养老配套成熟，周围各种设施齐全

物业服务成熟，含有多年老年公寓物业经验项目借鉴点：超大规模：500亩专业养老大小区，严格按照《老年人建筑设计规范》设计建造。科学规划：全程无障碍设计，小区全照明系统，床头紧急互救系统。....点点细节，真情展现。多样养老：居家养老，小区养老，集中养老，城市互动养老等多变养老方式，让老人生活随心所欲。生态环境：80亩双秀公园近在咫尺，生态健康怡人；80米超宽楼间距，大面积园林绿化，打造养生好环境。完善配套：小区内建有老年医院，老年大学，老年文化活动中心，老年营养配餐中心.....各项配套服务应有尽有。多样养老：居家养老，小区养老，集中养老，城市互动养老等多变养老方式，让老人生活随心所欲。个性服务：数百项个性化服务供您选择，从此高兴生活，养老无忧养老地产开发专家讲座第21页国内案例—绿地21城孝贤坊绿地21城孝贤坊为绿地国际家园第四期。绿地国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种格调打造，小区内设置中福会幼稚园、大众小区巴士、邻里中心、四星级酒店等，小区配套完善。配置有2.8*2.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间设安全扶手；指纹锁智能识别功效；可视对讲系统；24小时紧抢救助按钮；小区配套老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。项目位于上海市与昆山市交界处，靠近嘉定安亭镇花桥国际商务城，邻近国际汽车城、国际F1赛车场，距上海市中心35公里，距昆山18公里孝贤坊是规划建设专门面向老年人人文新城，主要为公寓和联排别墅。郊区大盘中部分体量打造老年公寓产品巨款打造成熟小区配套，引进品牌医院产品细节人性化处理项目借鉴点：养老地产开发专家讲座第22页自己打造配套服务设施引进同济大学从属同济医院绿地昆山医院，以及相配套“绿地家世界”。在综合性医院基本配置基础上，增设专门针对老年人科室和相关功效；在普通大型超市基础上增设老年人购物专区；还会依据老年人体质特征需要，设置平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。另外设置老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。养老地产开发专家讲座第23页亲和源位于上海市南汇区康桥镇，总投资6亿元，建筑面积10万㎡，设置生活区、医疗区、商业区、活动区四大功效区域。总共建设14栋生活楼，房间800余间，可容纳1600余位老人。小区房型以多层小户型为主，配有电梯，面积从60-140㎡不等。小区采取无障碍化设计确保老人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功效活动空间。小区在老人卧室、卫生间、浴室、各种室内外活动场所均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化设施整个小区设计使低密度老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼以及商业配套等建筑与水系、人工湖、公园等自然景观精巧结合，独特空中连廊组成全天候、泛小区便捷通道，使小区内全部建筑融为一体。市政配套用地，开发成本低会员制经营小区服务全方面项目借鉴点：国内案例—亲和源老年公寓养老地产开发专家讲座第24页亲和源会员缴费标准：一、A卡永久使用权（可转让、继承）大套（120M2）：75万元

年费