公馆工程项目策划书

XX公馆工程

项目策划书

编制/时间：年月日

审核/时间：年月日

审批/时间：年月日

目录

一、编制说明............................................................................

二、项目工程概况........................................................................

三、项目主要管理目标....................................................................

四、项目组织机构和管理人员配置方案.....................................................

五、工期总控制计划......................................................................

六、施工总平面布置图策划...............................................................

七、劳动力使用计划......................................................................

八、主要材料采购计划...................................................................

九、主要机械配置计划...................................................................

十、办公设备计划........................................................................

十一、现场临建、CI形象配置方案........................................................

十二、现场临水临电配置方案.............................................................

十三、技术管理策划......................................................................

十四、质量管理策划......................................................................

十五、环境管理策划......................................................................

十六、职业健康安全文明施工策划........................................................

十七、分包方案策划......................................................................

十八、成本管理策划......................................................................

十九、资金管理策划......................................................................

二十、关系协调策划......................................................................

编制说明

1、编制目的

为了有预见性地识别项目需求和风险，合理部署企业和项目部的实施步骤，实现项

目的各项预期目标。特编制本策划书。

施工过程中，当项目情况发生重大变化导致项目管理目标不能实现时，应及时进行

修正纠偏甚至重新进行项目管理策划并更新项目管理策划书

2、编制依据

本策划依据以下文件编制：

（-）珠海华发人才公馆工程施工合同和招标文件

（二）项目设计施工图纸

（三）适用本工程的法律、法规、标准、规范等国家及行业强制性文件

（四）公司的质量、环境、职业健康安全管理体系文件

（五）公司《项目管理手册》及相关管理制度及文件

3、主要内容

本策划书主要从以下几个方面对项目施工进行了整体策划：01、编制说明02、项目工

程概况03、项目管理的主要目标04、项目部组织架构及管理人员配置方案05、工期总

控制计划06、施工总平面布置图策划07、劳动力使用计划08、主要材料采购计划09、

主要机械配置计划10、办公设备计划11、现场临建、CI形象配置方案12、现场临水

临电配置方案13、技术管理策划14、质量管理策划15、环境管理策划16、职业

健康安全文明施工策划17、分包方案策划18、成本管理策划19资金管理策划

20、关系协调策划等等。

二、项目工程概况

1、工程建设概况一览表

序号项目内容

1工程名称

2工程地点

3建设单位

4设计单位

5监理单位

6质量监督单位

7总建筑面积145722.67m2

8结构形式高层住宅：剪力墙结构、低层商业楼：框架结构

9总匚期671天

10质量标准合格

11总投资额约3.63亿

12计划开工日期2013年3月1日（具体日期以开工令为准）

13计划竣工日期2014年12月30日

2、工程建筑设计概况

（1）建筑设计概况

工程建筑设计一览表

序号项目内容

6栋高层住宅、4栋2-3层商业楼，一层地下室，地下室主要用途

1建筑功能

作为设备用和停车库房。

面积总建筑面积145722.67m2

地上住宅建筑面积104393.31m2

2

其中商业建筑面积18927.91m2

地下部分建筑面积18752.11m2

1#楼、4#楼、5#楼29层

2#楼、3#楼32层

6#34层

3建筑层数

1#商业、2#商业2层

3#商业、4#商业3层

地下室1层（1#、2#、3#楼没有）

1#—3#标准层2.9m

4建筑层高4#—6#标准层2.85m

地下室4.85m、5.4m

1#楼91.65m±0.00相当绝对标高5.50m

2#楼100.35m±0.00相当绝对标高5.50m

建筑高度

3#楼100.35m±0.00相当绝对标高4.80m

54#楼88.2m±0.00相当绝对标高5.50m

5#楼88.2m±0.00相当绝对标高4.95m

6#楼104.5m±0.00相当绝对标高4.95m

3厚双面自粘聚合物改性沥青防水

地下室底板11级

卷材（空铺反粘）

2厚单组份湿固化聚氨酯防水涂膜，

30厚聚苯乙烯泡沫保护板，用聚醋

地下室外墙n级

酸乙烯胶粘剂条粘或点粘，与基层

粘贴牢固

2厚单组份湿固化聚氨酯防水涂

6地下室顶板n级膜,3厚自粘型防水卷材（改性沥

防水青）』厚纸胎沥青.

25厚1:2.5水泥防水砂浆（掺5%防水

主体外墙1级剂），原浆压光（掺0.9千克/立方米杜

拉纤维）.

厨厕、阳台n级1.5厚聚合物水泥基防水涂膜

3厚单组份湿固化聚氨酯防水涂膜，

屋面I［级

35厚聚苯乙烯泡沫保护板，

内墙面乳胶漆、：釉面砖

地面水泥砂浆、实木地板、防滑砖

天棚埃特板、乳胶漆、喷涂

装修工程

踢脚水泥砂浆、面砖

7

外墙涂料、仿石漆

屋面涂料、面砖

门窗工程铝合金

9幕墙工程铝合金

10建筑耐火等级一级

11抗震设防七度

（2）主要建筑物情况如下:

序号项目名称栋层数（地上/地下）基底面积（nf）建筑面积结构形式

数（m2）

11#楼129/0676.0917062.9剪力墙

22#楼132/0676.0918802.83剪力墙

33#楼132/0676.0918802.83剪力墙

41#商业楼12/0401.92894.13框架

52#商业楼12/01268.122704.00框架

64#楼129/1605.1416839.18剪力墙

75#楼129/1605.1416839.18剪力墙

86#楼134/1605.1419620.35剪力墙

93#商业楼129/12674.727617.4框架

104#商业楼129/12560.357787.71框架

11地下室18752.11

(3)工程结构设计概况

序

项目内容

号

桩承台基

1-3#楼

础

桩承台基

1-2#商业

础

基础形式

桩承台+

4#一6#高层

1结构形式片筏底板

桩承台+

34#商业

片筏底板

剪力墙结

1-6#楼

结构体系构

1#〜4#商业框架结构

2结构安全等级二级

3基础设计等级乙级

4抗震设防类别丙类

14#商业楼二级

5抗震等级1-6#楼二级

地下室三级

6场地土类型中软场地土场地类别II类

混凝土强度等级爱

标

层数

号

墙

-1〜9FC50

柱

10〜15FC40

8混凝土

15~屋面C30

・1〜9FC30

梁

10〜15FC30

板

16~屋面C30

地下室混凝土强度等级

垫

C15

层

底

板

C30S6

地

8混凝土梁

承

C30

台

外

C50S6

墙

钢

筋

HPB235级、HRB335级、HRB400级

等

9钢筋类别级

钢

Q235B钢板、热轧普通型钢

材

连

10钢筋接头形式当钢筋直径大于等于16mm采用时采用机械连接。

接

部位构件尺寸（单位：mm）

11结构断面尺寸明力

墙厚1-6#楼200、300、350

度

柱子

1-4#商业400X500500X500、1000X1000、1000X1200

截面

彳:.要1-6#楼300X600、300X500>200X600、200X500

梁截

面1-4#商业250X600.250X500、250X700

楼板

100mm、120mm、150mm。

厚度

地下

室底

450mmo

板厚

外墙及分户墙：180mm或240mm厚页岩烧结盲孔多孔砖墙，内墙120mm

12二次围护结构

厚页岩烧结盲孔多孔砖。

三'项目主要管理目标

（一）、工期目标

1）开工日期：2013年03月01日计划竣工日期：2014年10月30日

2）合同总工期：671日历天，项目计划工期：600日历天

3）主要节点控制目标：

序号项目名称基础出零米结构封顶外墙拆排架装修完成备注

11#楼2013-5-152013-10-292014-5-272014-7-30

22#楼2013-5-202013-11-292014-6-272014-8-10

33#楼2013-5-272013-11-262014-6-242014-8-10

44#楼2013-6-132013-11-282014-6-262014-8-10

55#楼2013-7-82013-12-302014-6-202014-8-20

66#楼2013-6-112013-12-312014-7-102014-8-30

除建设单位及甲方认可的工期可延长外，其他情况均不得延长工期。

（二）、工程质量目标：

工程质量必须确保与业主签订的工程施工合同中所要求的合格质量等级；

本工程确保奖项：

广东省科技示范性工程：

建设部绿色环保工程；

金像奖。

（三）、安全生产管理目标：

杜绝死亡事故、重伤及重大机械事故，不发生重大火灾事故，不发生重大垮（坍）塌事

故；轻伤频率控制在10%。以内。

本工程要确保获得广东省安全生产文明施工优良样板工程。

（四）文明施工目标：

本工程应达到省级文明工地。

（五、技术管理目标

认真、全面做好技术方案，重大施工方案和专项方案报公司审定，确保按审核（审定）

后的方案施工；深基坑、高支模等特殊方案需经过专家论证后施工；做好技术交底，做好图

纸交底，严格按图纸施工，保证因技术错误而发生的返工率为零。

（六）、环境管理控制目标：

建立健全环保管理体系，合理使用和有效保护现场及周边环境，做到封闭施工、文明施

工、清洁运输、降低噪音扰民、防止扬尘、减少环境污染、减少水土流失，实现绿色施工。

避免周边居民索赔或政府处罚。

（七）、成本目标：

本工程合同暂定总价为3.52亿元，其中土建装饰部份预算价2.5亿元。项目部计算成

本目标为2.1亿元。装修部分成本为2.60亿元。扣除4%的下浮点数以及上缴的1.5%总包服

务费，含税总造价预计为2.46亿元，应上缴公司的利润占总造价的比例为18%。项目部成

本上限为2.00亿元，为响应公司对项目部的精细化管理，项目部的目标成本保证在1.968

个亿以内，争取在1.92个亿以内。管理费控制在总造价的3.5%以内。

（八）、资金管理目标：

确保工程款收入100%进入企业帐户，按合同约定及付款流程支付分包工程款；及时办

理各种履约保证金的回收和返还。

（九）工程资料管理目标

做得资料与工程同步，按要求编写、填报、收集、管理工程技术资料，确保工程顺利竣

工决算、验收备案。

（十）物资管理指标

钢筋损耗率控制在翻样量的1%以内，商品碎按图纸量扣除钢筋体积后与送货小票累积

数量相比的最小值控制，现场搅拌碎材料用量按实际配合比的102%进行控制，其他主材的

损耗率不得超过消耗量定额损耗率的70%；钢管损耗率控制在1%以内，扣件损耗率控制2%

以内，项目临建费用控制在自行施工合同价1%以内。

四、项目组织机构设置与管理人员配置方案

（一）、项目部机构设置如下

项目部实行项目经理责任制,项目经理是所在项目的第一责任人。项目部设置五个部门:

技术部、工程部、商务部、安质部、材料部。

(-)项目管理人员配备

部门名称职务学历人数职称进场时间

项目经理本科1高级工程2013.1

生产经理本科1工程师2013.1

栋号长专科4施工员2013.2

木工工长中专1施工员2013.2

钢筋工长中专施工员2013.2

工程部1

施工员本科6施工员2013.2

施工助理大学生4大学生2013.3

机电主管1技师2013.1

中专

质量主管本科1工程师2013.2

质量员专科2质量员2013.2

安质部安全主管专科1安全员2013.2

安全员专科3安全员2013.2

劳资员(兼)中专12013.2

商务经理本科1工程师2013.2

商务部

成本员专科1助理工程2013.2

技术经理本科1工程师2013.2

资料、试验员中专2助理工程2013.2

技术部

测量主管大专1工程师2013.2

测量员中专3助理工程2013.2

采购员中专1材料员2013.2

材设部

材料保管员中专2材料员2013.2

后勤员中专12013.2

合计主体阶段382013.2

五、施工进度策划

1、本工程合同总工期皿日历天，开工日期为2013年3月01日。项目部施工进度控

制按施工合同的如%控制，项目工期控制在600天。

2、根据控制工期和项目特点，本工程具体节点工期控制时间为:

序号项目名称基础出零米结构封顶外墙拆排架装修完成备注

11#楼2013-5-152013-10-292014-5-272014-7-30

22#楼2013-5-202013-11-292014-6-272014-8-10

33#楼2013-5-272013-11-262014-6-242014-8-10

44#楼2013-6-132013-11-282014-6-262014-8-10

55#楼2013-7-82013-12-302014-6-202014-8-20

66#楼2013-6-112013-12-312014-7-102014-8-30

3、施工工期风险与对策

风险因素可能产生的风险风险对策责任人

发函给发包人，明责任，

甲方开工手续不完善政府部门罚款和停工项目经理

督促发包人尽快办理

甲方未按时提供完整造成工期延误及停、窝对发包人发函，提出因此

项目总工

施工图工影响工期的天数

监理、甲方没有按时批造成工期延误及停、窝对发包人发函，提出因此

项目总工

复施工方案工影响工期的天数

发包^«^同约定喇

停工、窝工向发包人发函项目经理

支付工融螺

施工错误（尺寸或标高）加强自身的核查工作，避生产经理

费用及工期损失

所引起的错误免造成此类错误栋号长

选择高效优质的劳务队

劳务队伍劳动力不足、工期损失、工程质量不生产经理

伍，施工过程中加强对劳

劳动力组织不合理能保证栋号长

务队伍的控制和管理。

风险因素可能产生的风险风险对策责任人

加强日常对施工生产经理

大型机械损坏延误工期停工、窝工不能保证

机械的检查和维护。机电班长

加强现场生产管理工作，生产经理

施工质量不能满足创优

返工、合同罚款严格落实三级交底和三检栋号长

要求

制。质检主管

加强自身管理工作，提前

生产经理

施工工序安排不合理窝工、工期损失与联系各专业相互协调，

栋号长

保证施工工序合理顺畅。

加强自身管理工作，提前栋号长、材

材料进场不及时窝工、工期损失

下料，按时进场。料负责

注意天气动态，图牌预告

天气变化导致施工不能生产经理

窝工、工期损失3天内天气情况，提前安

正常进行栋号长

排工序。

4、各施工阶段工期重要控制方案

序

阶段控制要点

号

施工涉及到桩头处理、土方开挖、边坡支护、承台与地梁结构。每一段的

基础施工

1

阶段土方开挖完成，要及时插入结构施工，保证后续工序的顺利展开。地下室底板

采取流水作业，按后浇带流水施工。

本阶段关键控制点：2013年6月1日上部结构全部开始，2013年12月30日全

面结构封顶。

控制好流水施工。2#楼与3#楼流水施工，4#楼与5#楼流水施工。保证施工

地上主体

2

施工阶段按进度计划顺利实施的关键点在于：

(1)确保每栋楼结构按照最多5天一层的要求进行；

(2)塔吊、施工电梯及其他施工机械设备按计划就位，并安排专人进行维

护，保证施工中这些机械设备一直处于正常的工作状态，确保施工顺利进行；

(3)外墙砖墙与设计沟通改为混凝土墙，内墙砖与设计沟通采取建华墙板

内墙板安装与主体工程同步施工，及时对结构进行验收，保证装修施工的及时

插入。

(4)标准层楼层全部采用铝合金模板，内外墙控制垂直度，确保不抹灰。

装修施工主要包括外立面装饰和室内装修等，内外墙面结构做到不抹灰，

大大减少了内外墙装修的工作量。室内装修持续时间长，要求高，装修施工与

装饰装修

主体结构同步插入施工，并确保施工进度；本施工阶段也是各种机电设备的安

3及机电施

工阶段装工程施工的高峰阶段，与装修工程存在交叉，装修施工的进度得以保证也是

机电设备安装按计划施工的保障；本阶段专业分包商进场作业多，对分包商的

计划协调管理也是本阶段进度控制的重点。

5、工期保障措施

(1)人力资源的保证

序号内容保证措施

(1)选择与我们长期合作配合默契的具有良好的质量、安全意识施工班组。

(2)对进场的施工班组进行有针对性的技术业务培训、安全教育，让施工

班组在每一道工序前对其工作内容和操作要点有一个清醒的认识，做到轻车熟

路。通过培训，提高班组的素质，提高劳务队伍的工作效率，避免窝工和返工。

(3)进场前为劳务人员办理并发放“平安卡”和“爱心工资卡”，签订劳

劳动力保

1务合同，明确约定劳务款项的支付时间、结算方式以及保证按期支付的相应措

证

施，确保劳动者工资的按时足额支付，以解决劳务队伍的后顾之忧，稳定劳务

队伍的工作情绪。

(4)专业分包单位在进场前我们将先考察其劳动力资源，确保劳动力的数

量和质量；施工过程中，我们将按照总包的要求督促分包单位展开对于劳动力

的培训，监督分包单位按时足额支付劳动者的工资。

(2)机械设备的保证

序号内容保证措施

编制设备进场计划。对自有设备进行工况检查，对需要外租或者购入的设备，

提前抓好合同的签定、资金的筹措等工作的落实。

在结构施工前，要提前做好塔吊基础施工，以及塔吊的安装调试，以满足结构

1进场

施工的需要。

混凝土输送泵要在碎施工前进场到位。

施工电梯要在结构施工到第七层就要安装到位，满足垂直运输的要求。

(1)成立维护保养小组，保证设备处于正常的工作状态。

(2)建立检查记录台账，定期对设备进行全面检查并记录运行状况。

保养

2(3)现场储备足够的易损配件，保证不因配件缺失而停机。

保修

(4)要求专业分包单位编制相应的设备进场计划，并督促其设备及时进场，督

促其按照总包的要求维护保养设备。

(3)物资材料的保证

序号内容保证措施

及时编制材料需用计划。对工程中使用的物资材料编制详尽的总需求计划、

1进场

月度计划、周计划，以便及时准备，保证按时进场，满足施工需要。

项目资料员对进场的物资材料及时取样送检，并将检测结果及时呈报监理

2材料检验

工程师，确保不因物质材料的质量问题延误施工。

(4)技术保证措施

序号内容保证措施

编制有针对性的施工组织设计、施工方案和技术交底”方案先行，样板

引路”。项目部将制定详细的、有针对性和可操作性的方案，使无论是管理层

1方案编制

还是操作层对于施工工艺、质量标准、技术措施等都做到熟悉掌握，使工程

施工有条不紊，按期保质完成。

根据工期要求和施工部署的安排，本工程采用小流水方式组织施工。2#

均衡流水节

2楼与3#楼流水施工，4#楼与5#楼流水施工；均衡流水节拍，可避免不必要的

拍

窝工。

标准层采用铝合金模板系统，提高施工速度，是缩短施工工期的有效措

3模板工程

施。

内外墙设计外墙砖墙与设计沟通改为混凝土墙，内墙砖与设计沟通采取建华墙板内

4

修改墙板安装与主体工程同步施工。

内外墙不抹在结构施工过程中严格控制内外墙的垂直度，垂直度控制在3mm以内，

5

灰达到粗装修标准，减少内外墙抹灰的时间。

(5)组织保证

序号保证措施

以项目经理部为调度中心，实施进度计划的编制、下达、调整、更新、控制、反馈、

1对外协调等职能。以施工总进度控制为基础，确定各分部分项工程关键点和关键线路，并

以此为控制重点，逐月检查落实，实施奖惩，保证工期目标按时实现。

项目经理部内设置专业进度计划管理工程师和统计工程师，专职负责工程进度计划的

2

编排与检查。

(6)管理保证

序号内容保证措施

拟建立的计划保证体系，总进度控制计划控制大的框架，必须保证按时

完成；分阶段控制计划按照总进度控制计划排定，只可提前，不能超出总进

建立完善度控制计划限定的完成日期。在安排施工生产时，按照分阶段目标制定日、

1的计划保周、月计划。在计划落实中，以确保关键线路实施为主线，并由此派生出一

证体系系列保障计划。

根据业主和监理单位审核批准的施工组织设计中确定的进度控制目标，

编制总进度计划，并在进一步细化，将总计划目标分解成分阶段目标，分层

次、分项目编制年度、季度、月度计划，与分包单位签定责任目标。分包单

位针对责任目标编制实施计划，进一步分解到季、月、周、日，并分解到班

组和作业面。形成以日保周、以周保月、以月保季、以季保年的计划管理体

系，保证施工进度满足总体要求。

(D建立定期巡查制度

每个工作日的上午组织各班组到现场巡查。巡查结束后将有关重要内容

记录下来，并及时发文。

(2)建立每周进度例会制度

每周一晚上召开进度例会，各班组汇报现场施工进度情况和存在的问题

及下一步的工作安排，邀请业主代表参加。

例会内容包括：业主和总包商将现场施工的情况与施工计划进行对比，

做好调度

2进行点评，并布置下阶段工作；对完成的进度进行检查，对开始及完成情况

工作

进行分析，提出纠偏措施；及时解决生产协调中的问题及影响进度的重大问

题；掌握关键线路上的资源配置情况，对于非关键线路上的施工项目也要分

析其进度的合理性，避免非关键线路因延误变为关键线路。例会应形成会议

纪要。

(3)召开专题会议

对一些施工中存在的棘手问题，业主、监理和总包商联合在现场组织召

开专题会议予以解决。

(D建立监测、分析、反馈进度实施过程的信息流动程序和信息管理工作

制度，如工期延误通知书制度、工期延误检讨会、工期进展通报会等一系列

制度。

施工进度

3(2)要求各班组每日上报劳动力人数与机械使用情况，每周呈交进度报

的检查

告，同时要求现场土建、机电和装修工程师亦跟进现场进度。

(3)跟踪检查施工实际进度，计划工程师监督检查工程进展。根据对比实

际进度与计划进度，分别得出实际与计划进度相一致、超前或拖后的结论。

(1)进度计划调整的最有效方法是利用网络计划。调整的内容包括：关键

线路长度的调整、非关键工作时差的调整、增减工作项目、调整逻辑关系、

重新估计某些工作的持续时间、对资源的投入作局部调整等。

(2)当关键线路的实际进度比计划进度提前时，若不拟缩短工期，选择资

源占用量大、或直接费用高的后续关键工作，适当延长其持续时间以降低资

源强度或费用；若要提前完成计划，则将计划的未完成部分作为一个新计划，

进度计划重新调整，按新计划实施。

4

的调整(3)当关键线路的实际计划比计划进度落后时，在未完成线路中选择资源

强度小或费用率低的关键工作，缩短其持续时间，并把计划的未完部分作为

一个新计划，按工期优化方法进行调整。

(4)非关键工作时差的调整，在时差长度范围内进行。途径有三：一是延

长工作持续时间以降低资源强度；二是缩短工作持续时间以填充资源低谷；

三是移动工作的始末时间以使资源均衡。

(5)增减工作项目时不打乱原网络计划的逻辑关系，并重新计算时间参

数，分析其对原网络计划的影响。

(6)只有当实际情况要求改变施工方法或组织方法时，才可进行逻辑关系

调整，且不应影响原计划工期。

(7)当发现某些工作的原计划持续时间有误或实现条件不充分时，可重新

估算持续时间，并计算时间参数。

(8)当资源供应发生异常时，采用资源优化方法对原计划进行调整或采取

应急措施，使其对工期影响最小。

(9)如果潜在延误只是工期延误的潜在因素，总承包单位将按照进度目标

体系，及时评估延误可能性大小、延误工期长短。同时，总承包单位将协调

各相关分包提出延误最小化的施工措施。

(10)当产生潜在延误的突发事件发生时，总承包单位将即时作出延误预

期评估，发出延误通知，知会业主与监理，同时与业主和监理联络是否要更

改施工计划，以便抢回损失之工期。

每月初，项目经理部根据上月要求完成的单项工程控制节点目标进行检

查，对按计划如期完成的给予一定的嘉奖；对未按计划完成的则予以惩戒。

每个里程碑计划节点，对于按计划如期完成或者超前完成的，项目经理部设

实施奖惩

5特别进度奖，奖给表现突出的单位和个人。

制度

合同中必须明确：若是由于分包单位自身原因拖延工期而使后续单项工

程施工受阻的，该分包单位必须承担由此而产生的损失，同时保留对分包单

位的工期索赔权。

六、施工总平面布置策划

施工总平面布置分三个阶段：

第一阶段：基础施工施工平面布置图

第二阶段：主体施工施工平面布置图

第三阶段：装修阶段施工平面布置图

详见三个阶段的施工平面布置图

办公室平面布置图

生活区平面布置图

主体施工施工平面布置图

装修阶段施工平面布置图

七、劳动力资源策划

根据工期计划，结合各阶段工程量确定施工各阶段劳动力计划如下:

工种