四明湖市场调研分析报告

余姚四明湖度假村市场调研汇报Marketing&EconomicFeasibilityReport余姚四明湖度假村市场调研汇报Marketing&EconomicFeasibilityReport组员：马劲松陈君赵成张小勇张坤俞高峰11月目录1、酒店所属城市概况 -4-1.1区域概况 -4-1.2城市位置及交通 -6-1.3城市经济情况 -7-1.4经济开发区 -8-1.5旅游概况 -10-旅游资源概况 -10-酒店发展概述 -11-当地旅游社调研 -12-当地政府旅游计划 -12-2、本酒店地理位置 -13-2.1酒店位置及可进入性 -13-2.2酒店交通可进入性 -14-2.3周围环境 -14-3、需求及用户起源分析 -15-3.1需求分析 -15-航空需求 -15-旅游需求 -15-旅游节庆 -15-商务和会议需求 -16-展会需求 -16-其它 -16-4、供给及竞争酒店分析 -18-4.1供给分析 -18-4.2竞争分析 -18-关键竞争格局 -19-竞争对手细分市场占比 -19-竞争对手关键经营指标 -20-竞争对手市场地位分析 -20-本酒店SWOT分析 -21-本酒店目标市场选择 -22-5、酒店市场综合分析 -23-6、酒店经营定位 -24-6.1酒店经营定位 -24-6.2市场定位 -24-6.3营收定位 -24-6.4酒店定产品定位 -24-餐饮产品 -24-客房产品 -24-服务定位 -24-康娱产品 -24-6.5酒店价格定位 -25-客房价格定位及价格体系 -25-餐饮价格体系 -25-康体价格体系 -25-7、酒店营销策徊及营收估计 -26-7.1营销策略 -26-7.2营收估计 -27-1酒店所属城市概况1.1区域概况区域余姚市地理概述余姚市在浙东宁绍平原，东和宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线和海盐县交界。中心地理坐标为东经121°09′、北纬30°30′。余姚市东西极距58.5公里，南北极距79公里。北部为钱塘江、杭州湾冲积平原,全市耕地59.14万亩,园地9.47万亩,林地78.46万亩。东和宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，和奉化、嵊州市接壤，西连上虞市，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线和海盐县交界。面积总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。行政区划余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇；鹿亭乡。人口情况年底人口数达成101万，其中非农常住人口数约为54万人。城市地位余姚市是宁波市下辖县级市，余姚社会经济综合发展指数和县域经济基础竞争力分别位居全国第18位和第9位。余姚不仅是全国经济实力百强县（市），同时还是全国卫生城市、全国科技优异（县）市、全国体育优异（县）市、全国文化模范（县）市和全国创建文明村镇活动示范点、浙江省十强县（市）、浙江省示范文明城市。余姚市荣获中国十大（县级）最具幸福感城市。在2月26日早晨召开宁波市建设国家创新型城市促进经济转型升级大会上，余姚市被授予“宁波创新型城市建设优异县（市、区）”称号。荣获中国最具幸福感城市（县级）。第六届全球人居环境表彰活动在联合国总部举行，余姚市和全球其它三座城市一起，喜摘“全球绿色城市”桂冠。联合国助理秘书长阿瓦尼·贝楠博士为余姚市颁奖。蝉联中国最具幸福感城市（县级），中国最具幸福感城市（县级）金奖。同时，余姚还是福布斯中国大陆最好县级城市，中国优异旅游城市，国家园林城市，全国文明城市提名。关键产业余姚形成了以塑料、轻工模具、裘皮生产及销售、有色金属材料加工、灯具生产等多元化产业体系。余姚号称“三城”：中国塑料城：中国塑料城在余姚市区北部，成立于1994年，总计划占地面积3.25平方公里，现有建筑面积33万平方米，市场交易品种10000余种。，中国塑料城经营企业达1830家，市场交易额818.5亿元（现货市场交易额416亿元，网上市场交易额402.5亿元），交易量639万吨（现货市场交易量297万吨，网上市场交易量342万吨），上缴税费3.3亿元。是一个集塑料原料（配料）、塑料制品、塑料机械加工、交易和信息交流、展览展销、技术开发于一体高层次、综合性、多功效、广辐射全国性塑料专业市场。中国轻工（余姚）模具城在余姚市区北侧，是一个集模具制造加工、模具设计研发、模具技术培训、模具信息服务和模具材料设备交易等很多功效于一体含有中国优异水平模具工业园区。远东工业城：和台湾玩具同业工会联合投资开发兴建。总计划面积2.2平方公里，一期引进企业50余家，其优异、环境保护、生态模式成为中国新型工业园区典范。正在开发建设二期占地645亩，着力引进新能源、电子信息等高新技术产业，主动发展楼宇经济、现代服务业和生产性服务业。经济指标全市地域生产总值由358.9亿元增加到658.8亿元，年均增加10.8%，人均地域生产总值突破1万美元；财政通常预算收入突破百亿大关，由50.2亿元增加到100.8亿元，其中地方财政收入达成55亿元，年均分别增加15%和17.8%；累计完成固定资产投资950.9亿元，年均增加12.5%；社会消费品零售总额由114.6亿元增加到259.7亿元，年均增加17.8%；金融机构本外币存贷款余额由404.3亿元、318.5亿元分别增加到982.9亿元、958.7亿元，年均增加19.4%和24.6%。三次产业百分比调整为6.1：59.9：34。城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达成33611元和16074元，年均增加10.9%和13.4%。发展计划以后五年政府工作总体目标是：经济实力显著提升。地域生产总值达成1100亿元，年均增加11%，公共财政预算收入达成168亿元，年均增加12.8%，综合实力继续保持在全国前列。发展动力显著增强。固定资产投资累计达成1640亿元，年均增加12%，社会消费品零售总额达成450亿元，年均增加13%，自营进出口总额突破100亿美元，年均增加7%以上。产业结构显著优化。第三产业增加值占地域生产总值比重达成40%，战略性新兴产业产值达成1200亿元，研发和试验发展经费支出占地域生产总值比重提升到2.5%。1.2城市位置及交通鞍山（海城）均在沈大（沈阳至大连）高速线上。余姚市中心距宁波机场55公里，车程1小时左右，离杭州130公里，车程1.5小时。离上海180公里，车程2.5小时。离河姆渡文化遗址25公里，车程30分钟左右，每日有直达公交车数班往返。

余姚市交通，比较发达，肖甬铁路穿越市域，杭甬公路横贯其北。可东至宁波，西达杭州、上海。

酒店位余姚市梁弄镇四明湖畔，距离余姚市区25-30分钟车程,通往酒店为省道S33，路况很好。1.3城市经济情况（余姚）经济指标十二五人口（百万）101万实际国民生产总值增加率10.4%9%15%11%国民生产总值（亿元）484.7500565658.81100三产百分比5.6：61.4：33.06.0：59.1：34.96.2：59.6：34.26.1：59.9：34财政收入（亿元）70.272.682.1100.8168固定资产投资（亿元）155.4171210259.31640引进外资（万美元）4000080003000035000出口（万美元）4350003749070010000000社会消费品零售总额（亿元）159.7185.5219.86259.7450消费增加率19.2%16.219.3餐饮和住宿业零售总额（亿元）17.3115.3917.4120.11餐饮和住宿业消费增加率21.8%-20.5%13.17%15.52%城镇居民人均可支配收入2511426868296703361150000关键指标分析：1、区域经济增加较快，产业结构相对合理，发展较衡性；2、产业结构以第二产业为主，经典外向型经济；3、餐饮和住宿业发展较快速，且起点较高；4、城镇人口可支配收入增幅较大，一定程度上拉动了酒店市场需求。关键点：区域经济整体指标，对高端酒店含有一定支撑度。宁波市经济增幅据浙江省统计局反馈，本市生产总值再上新台阶，突破6000亿大关，达成6010.48亿元，按可比价格计算，比上年增加10.0%。三次产业百分比为4.2：55.5：40.3。三次产业对GDP贡献率分别为1.7%、55.6%和42.7%，分别拉动全市经济增加0.1、5.6和4.3个百分点。分产业看，第一产业实现增加值255.76亿元，增加4.0%；第二产业实现增加值3335.37亿元，增加10.0%，其中工业实现增加值3004.84亿元，增加10.7%；第三产业实现增加值2419.35亿元，增加10.7%。1.4经济开发区及工业园区名称审批计划面积（KM）产业定位余姚滨海新城省级总计划面积67.39平方公里现在滨海新城一期招商基础完成，二期土地正在推出，共引进优质项目48个，总投资超出100亿元。着力于园中园、特色产业园开发和基础设施、公共服务设施配套，关键发展汽配产业、电子信息产业、现代机械产业、精细化工产业、模具加工产业、食品加工产业等。城东新城省级新城计划面积9.1平方公里城东新城是余姚市深入统筹城镇发展、推进新型城市化进程一项重大战略举措。定位为以商贸、居住、工业科研功效为主，和主城区功效互补，生态条件良好复合功效区块，被给予“发展经济、建设新城”双重担务。远东工业城首期约1300亩二期约800亩三期计划1200亩首期是分别来自台湾、香港、日本、美国、马来西亚、澳大利亚等10余个国家和地域，产业以电子、机械、五金、模具制造、塑料加工等为主，总投资额约2亿美元。远东工业城采取产业集聚模式，利用厂商生产策略联盟来达成资源共享目标，降低厂商管理成本，降低投资障碍。二期建设拟以发展和工业项目配套商贸服务业、服务业外包等三产项目和电子信息、新材料、光机电一体化项目等工业项目为主。三期为工业区中国轻工模具城国家级总面积46000平方米在余姚市区北侧，是一个集模具制造加工、模具设计研发、模具技术培训、模具信息服务和模具材料设备交易等很多功效于一体含有中国优异水平模具工业园区。城西工业园省级计划面积13.8平方公里以中间西江和杭甬高铁作为分界线，分一、二期建设，一期计划面积6.9平方公里（划给城西工业园有6.5平方公里）。依据产业定位，城西工业园关键发展电子信息、新材料、医疗器械、节能环境保护、IT产业等高新技术产业。

余姚市科技创业中心国家级占地81.55亩，总建筑面积10.7万平方米现在市科技创业中心已孵化企业38家，包含电子信息、医疗器械、软件开发等领域。余姚市关键计划开发建设面积约102.06平方公里，已形成滨海新城、城东新城、远东工业城、轻工模具城、城西工业园和科创中心为主“四城一园一中心”开发建设格局。

累计同意各类直属进区项目1556个，总投资287.63亿元，其中同意直属三资企业285家，总投资18.93亿美元，协议利用外资10.98亿美元，实际到位外资5.58亿美元。区内直属投产企业1277家，其中规模以上企业94家，就业人数近3万余人，形成了塑料模具、电子电器、机械仪表、新型材料等主导产业。整体分析：余姚经济产业结构关键以工业为主，规模以上工业企业实现产值1044.8亿元；现代农业稳步发展，省级现代农业综合区3个；第三产业发展较快，成功举行第十三届中国塑料博览会等重大会展17个，全市实现旅游总收入50.3亿元。余姚有特色优势现代产业丰富，关键有两个省级经济开发区、三大生产性服务业集聚区，四大特色农业产业带和五大旅游功效区。从政府政策计划得悉，市政府计划深入发展生产制造类，并提升贸易和服务业，在此背景下，余姚市经济在未来有极大发展空间，需求也会随之增加。关键点：以经济开发区为区块，进行当地企业及企业精耕细作，提升酒店基础客源。1.5旅游概况旅游资源概况余姚，著名“杨梅之乡”，在浙江东部宁波平原，为浙东古县城之一，因河姆渡遗址而世界著名。余姚东和宁波市相邻，南枕四明山，和奉化、嵊州接壤，西连上虞市，北毗慈溪市...,旅游旺季为6月及9-10月。河姆渡遗址为国家级文物保护单位，河姆渡遗址景区由博物馆、遗址现场展示和原始生态区三部分组成，河姆渡景区东距宁波25公里，西距余姚25公里。百米宽姚江在博物馆南面自西向东流过。周围有山有水，自然环境优美，含有浓郁江南水乡田园风光特色，是一处集考古、教育、休闲于一处旅游度假胜地。河姆渡文化新篇章——田螺山遗址现场馆田螺山遗址是属于河姆渡文化类型一处原始聚落，距今已经有6500多年历史，在姚江流域史前文化考古中含有独特价值。田螺山遗址总面积约30000平方米，文化堆积厚度超出3米，分为6个文化层，距今年代约为5500--70，田螺山遗址是迄今为止发觉河姆渡文化中地面环境保留最好、地下遗存相对完整一处史前村落遗址，她向大家提供了极有价值研究视角，对于充实和完善河姆渡文化内涵，推进河姆渡文化考古研究整体局面提供了宝贵契机。天下玉苑最大明宫式寺院最大玉专题公园国家AAAA级旅游景区，天下玉苑在大隐九龙山下，是一个以玉文化为特色，融山水灵气、玉雕精品和人文胜迹为一体大型文化专题公园，占地2460亩，绿化面积75万平方米，建筑面积3万平方米，总投资6.5亿元。四明山国家森林公园森林公园地处四明山腹地，海拔在600—900米之间，形成独特高山气候，夏季平均气温低于平原地域6℃—8℃，是炎炎酷暑里一片清凉世界。四明山森林资源丰富，生态环境优良，山青、水秀、谷幽、岩奇、瀑壮，有“天然氧吧”和“避暑胜地”之美称，自然生态景观遍布全区。丹山赤水风景区国家AAAA级旅游景区，丹山赤水风景名胜区在大岚镇柿林村，距余姚市区45公里。景区面积6.05平方公里，为余姚市第一个风景名胜区。风景区地处四明山腹地，气候宜人，是一处以峡谷景观为依靠，以道教文化、浙东古山村风情为文化内涵，以绝壁、奇岩、古桥、流溪、飞瀑为特色风景名胜区，道家尊之为第九洞天。景区由丹山赤水、鹰岩洞天、狮王悟道、淡瀑飞水、八卦仙台、仙人指路、秋水长滩、四明道观为代表“丹山八景”和三十多处其它景点组成。区内群峰斗妍，古树参天、竹木蔽日、溪水潺潺，是大家享受自然山水风光、沐浴历史文化、品味山乡风情、休闲娱乐度假极佳生态旅游地。门票:50元古镇梁弄梁弄是浙江省历史文化名镇，抗战时期是四明山革命依据地心脏，历史上还是浙东唐诗之路关键驿站，李白、皮日休等渚多诗人驻足于此。镇内有五桂楼、宋墓石雕、马蹄形街等历史古迹和浙东依据地纪念馆、新四军浙东纵队司令部旧址、四明山革命烈士陵园等革命胜迹，自然人文，相得益彰。王阳明旧居

是全国关键文保单位。瑞云楼始建于明代，是心学大师王阳明诞生之地。王阳明，名守仁，是明代著名思想家、教育家、军事家和书法家。

王阳明诞生时她祖母梦见神仙瑞云送子佳话，遂将此楼称为瑞云楼，王阳明在此楼度过了她童年时光。主楼建筑面积500多平方米，七楼七底，重檐硬山，结构简单，气势较大，展现了浙东地域明清楼宅建筑基础风貌。主楼设有王阳明史迹陈列，展览以翔实丰富图片资料和实物，展示了王阳明先生作为“明第一流人物”，“立功、立德、立言皆居绝顶”人物光辉灿烂一生。浙东抗日依据地旧址

抗日战争时期，四明山是全国19块依据地之一：四明山革命烈士纪念碑、中共浙东区委旧址、新四军浙东游击纵队政治部旧址、新四军浙东游击纵队司令部旧址、浙东行政公署、浙东抗日军政干校旧址等众多红色革命遗址，发明了中国共产党率领人民抗日救国、拯救民族危难光辉历史。，四明山以其关键革命历史文化资源、优美秀丽自然风光资源和在抗日战争历史上显著历史地位，被国家发展改革委、中央宣传部、国家旅游局等11个部门列为全国关键建设百个“红色旅游经典景区”。关键词：余姚旅游市场不停巩固和拓展，余姚已经逐步成为长三角乃至全国著名旅游目标地。在巩固甬、沪、杭嘉、湖等地客源市场基础上，拓展金台温、苏州、舟山、福建、香港、日本等地市场。和苏州、重庆南川及日本柳川等结成文化旅游交流城市，开展了“平湖人游余姚·余姚人游平湖”、“苏州万人游余姚”、“踏着朱舜水足迹游余姚”等大型旅游合作交流活动。成立了余姚旅游推广中心。开通了旅游直通车5条。十年内共接待来姚旅游“千人团”、“万人团”30多个。组织开展了红色旅游、世博专题游、中华生态游、中华文化游、台胞寻根游、学子修学游等专题旅游活动。酒店业发展概述档次分布依据调查获取最新数据，余姚共有星级酒店23家，其中挂牌五星级酒店2家，另五星初审经过1家、累计客房数877间；挂牌四星级酒1店家，拥有客房数72间。四五星级酒店累计客房949间。备注：阳明山庄拥有客房280间，已开业1年半时间，现在五星初审已经过酒店。关键词：余姚中等酒店出现断档，四星级酒店数量及接待水平显著有欠缺。立即新增酒店供给区域酒店名称星级备注景区四明湖度假酒店（280间、计划开业）★★★★★内装修阶段绵秀四明（300间、计划开业）★★★★★在建阶段城区富达豪生（288间、计划开业）★★★★★在建阶段牟山湖开元（260间、计划间开业）★★★★★在建阶段当地旅游行社调研旅行社25家，其中中国旅行社24家、国际旅行社2家、国际社分社5家，四星级旅行社、三星级旅行社各5家；培育出一批特色餐饮、娱乐、购物街及旅游文化演艺剧场。开辟“河姆渡文化之旅”和“四明山生态之旅”等多条精品路线。开通沪、杭、甬等地至余姚旅游专线。当地政府旅游计划把旅游业作为现代服务业战略支柱产业加以培育，充足挖掘和整合历史、文化、山水资源，深入打响“余姚旅游”品牌。深入实施四明山区域旅游五年行动计划，推进河姆渡遗址、丹山赤水、天下玉苑等景区提升，抓好横坎头红色旅游二期、璟月湾旅游度假区等项目建设，建成开放四明山省级地质公园，规范发展农家乐旅游，创建成为全国休闲农业和乡村旅游示范县（市）。努力争取实现旅游总收入61.2亿元，增加22%。

关键点：余姚酒店业需求一个经典特点是因为区域经济优势、依靠宁波、上海、宁绍平原区位交通优势、旅游产品优势，商务需求和旅游需求均比较旺盛。酒店业处于供不应求，尤其高端度假会议酒店大有可为。2本酒店地理位置2.1酒店位置及可进入性酒店在余姚市梁弄镇西北四明湖畔，路况很好，交通便捷，可进入性强。关键点：从区域来讲，酒店位置优越，可进入性强。2.2酒店周围交通目标地里程车程区域余姚市区20KM25分钟车程关键旅游景点丹山赤水风景区30KM35分钟车程四明山森林公园48KM60分钟车程河姆渡遗址30KM30分钟车程高速公路杭甬高速15KM10分钟车程交通枢纽余姚火车站30KM30分钟车程萧山国际机场/1.5小时车程宁波机场/1小时车程上海虹桥机场/2.5小时车程2.3周围环境酒店跟宁波四明湖旅游度假村座落在风景秀丽四明湖畔，“吸纳狮子山鬼斧灵气，交融四明湖神工锦绣”，地理位置得天独厚，空气清新，环境怡人。即使出入方便，但就近商业配套还未完善，稍有欠缺。3需求分析及用户起源分析3.1需求分析航空需求余姚当地没有机场，最近机场就是距离1个小时车程宁波栎社机场。栎社机场每日进港航班71班次，包含国航、厦航、南航等十余家大型航空企业。平均每日低甬人数为1.4万人。从航空需求来看，宁波栎社机场对本酒店商务客源有一定支撑，当地客源仍然是本酒店关键抓手。旅游需求基于国民收入增加及社会保障体系完善，和国家对旅游产业政策面支持，尤其是余姚借助2小时驾车圈上海、宁波、杭州和绍兴多个大型城市需求支撑，余姚旅游度假需求将连续保持高速增加态势。旅游、节庆、会展活动名称

活动时间（每十二个月）承接单位经济影响中国塑料博览会（11.4-10日）中国塑料城管委会吸引了21个国家和地域100多位客商前来参会。参展企业总数达成489家，其中境外企业94家，博览会上共达成意向协议和实际成交协议1232单，总金额6.2亿元，同比增加2.5%。杨梅节（6月15政府定位、分层运作分层运作,突出杨梅文化和地方民俗风情,长久坚持品牌节庆运作思绪,努力打造和提升地方节庆品牌形象中国日用小家电博览会区域酒店周末效应显著，另外在塑博会及杨梅节期间，酒店均挂牌价出售客房。关键点：起，受宁波市旅展大环境影响，为高星级酒店输送了大量客源，给高星级酒店出租率提升提供了有力支撑。是酒店未来客源支撑。商务和会议需求1概述：A、当地企业商务和会议需求，关键是指当地企业商务客人安排、培训和销售会议、年度会议等；B、当地政府组织行业会议、论坛，和各企业年底举行大型集中性会议，将会占较大比重；C、周围城市商务和会议需求，尤其是慈溪、宁波地域大企业也是我们关键商务需求；D、一定数量旅游市场需求。2地域TOP企业（TOP20）经过和当地酒店业内人士交流，和网络上摘抄，汇总以下单位在上交税收超出4000万，这也是我们展开市场渗透目标用户。排名企业名称国税地税累计1余姚市供电局106556549172042宁波余姚农村合作银行101344173143073宁波市烟草企业余姚分企业62707331136014舜宇集团84832737112205帅康集团54444641100856新中宇集团58224195100177浙江国华余姚燃气发电有限责任企业6242188381258浙江华鑫化纤6563120577689宁波舜塑科技实业63971365776210余姚百隆房地产19684683665111余姚众安房地产开发06459645912余姚伊顿房地产开发05965596513浙江华联商厦

27372291502814中国工商银行股份余姚支行04854485415中国农业银行股份余姚市支行04849484916宁波世茂铜业有限责任企业16893036472517浙江大丰实业19472723467018中国建设银行股份余姚支行04287428719中国银行股份余姚支行04201420120宁波百隆纺织281212794091简明分析：(数据起源于工商局和网络)以上单位对当地酒店有一定客源支撑作用，但争取周围城市企业用户、会议客源，也是酒店做大市场，开展连续经营关键。关键点：余姚地域企业、企业、机关，对本酒店客源有一定支持作用。具体需求描述：政府机构四明湖度假村特殊政府背景，也将有利于吸引政府部门和机关业务。关键点：政务会议和餐饮需求。综合分析：余姚酒店业商务需求和旅游需求均比较旺盛，来自余姚市区、宁波市区、绍兴市区、浙江省（杭州）、上海和苏锡常会议需求，将组成酒店会议需求主体，也是酒店未来客源支撑。4供给分析和竞争酒店分析4.1供给分析(余姚四五星级酒店)4.2竞争分析竞争酒店调查（经过市场比较，确定以下四家酒店为酒店关键竞争对手）属性太平洋大酒店阳明山庄余姚宾馆达蓬山大酒店星级五五五五房间数量274280324223开业时间1998网络价格768元/间夜728元/间夜618元/间夜720元/间夜最大会议室面积1000800800560西餐厅餐位数106200120171包厢数量2812（中餐）160餐位（雅庭鲍翅馆）242餐位（逸香阁风味餐厅）80餐位（京全部日式料理）16婚宴预定标准5300368839881888、2888…-6888AB套系游泳池有温泉无有，独立游泳馆健身房有斯洛克、乒乓球室和恒温游泳池健身房、乒乓室、台球房健身设施、台球、乒乓球棋牌室有19间21间7间SPA/桑拿有MING&SPA雍庭桑拿中心足浴无SPA无桑拿美容美发有无有有网球场有无无有关键竞争格局竞争酒店名称关键细分市场太平洋大酒店商务散客、会议团体、旅行团阳明山庄会议团体、旅行团、商务散客余姚宾馆商务散客、会议团体、旅行团达蓬山大酒店会议团体、旅行团、商务散客竞争酒店历史业绩太平洋大酒店阳明温泉余姚宾馆达蓬山大酒店ADR598/543.5486.29OCC%55.3%/63%31%ADR626/576.5506.45OCC%74.6%/71%49.41ADR668595587519.31OCC%68%31%69%52.87%整体竞争酒店市场需求结构（）酒店名称商务/休闲散客协议企业会议团旅游团其它（包价）太平洋大酒店35%40%22%2%1%阳明温泉18%22%45%10%5%余姚宾馆30%35%30%2%1%达蓬山大酒店10%25%15%45%5%说明：以上酒店均进行实地考察，很多硬件和软件差距已基础了解。具体分析以下：经过和区内酒店市场责任人沟通和了解，余姚商务需求一直保持着强劲增加，现在余姚宾馆、太平洋大酒店及四星级中塑石浦大酒店均是商务需求为主，周末及节假日期间，稍有旅游客源补充，即出现一房难求局面，在加上从至，余姚经济一直保持着高速增加水平，高于国家平均水平。基于此，我们认为，余姚商务需求将继续保持增加；基于国民收入增加及社会保障体系完善，和国家对旅游产业政策面支持，尤其是余姚借助2小时驾车圈上海、宁波、杭州和绍兴多个大型城市需求支撑，余姚旅游度假需求将连续保持高速增加态势。因为余姚处于杭州、宁波、上海三角中心地带，区位优势显著，便于对上海、杭州及宁波会议市场争取，所以会议市场作为本酒店支撑市场，前景也是可观，但也会受到区内同质产品供给增加影响。我们认为，本项目对于会议市场竞争，关键取决于产品组合，阳明温泉山庄快速得到区域市场认可和青睐就给出了很好证实，从今年开始，我们宁波九龙湖也将余姚阳明温泉山庄作为我们关键竞争对手之一。竞争对手市场地位分析太平洋大酒店在商务和会议市场占据有利位置，阳明温泉山庄是经典度假酒店，周末效应显著，平均房价和余姚宾馆相差不远，但出租率不及在地处闹市区余姚宾馆。达蓬山本身品质仍需改善，性价比相对不高。阳明山庄是区域领先度假会议型酒店，旅游休闲市场为主体、商务和会议市场为支撑。太平洋大酒店在商务和会议市场占据有利位置，旅游团体作为收入补充。四明湖度假村SWOT分析：战略组合SO战略：

利用“开元”品牌影响力，结合业主宣传，快速提升酒店著名度，并依靠产品性价比和优质服务，打造自然友好、时尚健康产品形象，逐步形成余姚地域高星级度假养生酒店首选，同时成为所在地域政府首选酒店和对外宣传关键窗口。

WO战略：

多渠道争取中小型高级会议团，如董事会、奖励旅游，高级ＭＩＣＥ等。

ST战略：

确保集团中央客源渠道通畅，填补政务接待降低。

WT战略：

依靠特色产品，确保服务品质，抢先在竞争酒店开业前，将应有市场份额做足。本酒店目标市场选择：项目产品计划区域数量备注客房280间提议标间配比占到50%。餐厅包厢16个零点中餐厅60个一层特色餐厅（日本餐厅）100个餐位原60个餐位，增加原健身房计划为特色餐厅。西餐厅120个餐位大堂吧30个餐位会议及宴会1193平米480平大宴会厅1个（可分割为3个），126平会议室1个，110平会议室1个，60平会议室2个，100平会议室1个，89平贵宾接见厅1个，大宴会厅168平.泳池、健身房、乒乓球、斯诺克及桌球25*12米棋牌室、KTV、SPA足浴棋牌室7个、足浴6间、KTV7间、SPA房5个。5市场综合分析：酒店硬件设施档次：经过对佘姚地域市场调查后得悉，在酒店1小时车程内，本酒店硬件配套设施档次处于市场前列，和阳明山庄有一定竞争性。阳明山庄客房面积50平米，卫生间10平米，配有独立阳台，浴室均为四组件（部分带有泡池套房，配有干蒸），整体舒适度很好，现在为余姚硬件最好酒店。酒店服务水准：经过对竞争酒店实地考察，太平洋大酒店服务确实名不虚传，服务主动性及热情程度全部在其它酒店之上，原因是因为该酒店服务质检体系实施相当到位。阳明山庄客房易耗品配置通常，夜床服务没有。在佘姚宾馆里，体会不到热情和殷勤服务，且服务语言生硬。达蓬山大酒店服务通常。备注：A、消费行为：①余姚地域高端人群跟风消费很盛行，对消费口碑宣传较为接收。②因为产业结构原因，余姚地域客人对餐饮需求大于客房。B、消费追求：①余姚好面子，大型企业主喜爱款待相关业务来往人员。C、淡旺季：（仅以客房为例）基于当地经济环境、供给、需求和竞争分析，旅游市场补充通常，周末通常为淡季，旺季为有6月、7月、8月、10月、，淡季为3月、4月、5月：平季为1月、2月、9月、11月、12月。D、消费收益：①四明湖度假村受地理位置限制，高利润客房需求将占需求总量大半以上，提升客房收入是总体经营策略；②打造特色餐饮，发明形式多样，内容丰富饮食文化，吸引住店客人消费。②市场信用协议风险，小企业结算方法要值得关注。（贷记协议处理灵活度问题）酒店经营定位6.1酒店经营定位：五星级度假商务酒店

6.2酒店市场定位：以旅游休闲市场为主体、商务和会议市场为支撑、其它市场为必需补充

6.3酒店营收分配定位（逐步优化）：

开业1年：客房：餐饮：康乐=40%：50%：10%

2-4年：客房：餐饮：康乐=50%：35%：15%

5-8年：客房：餐饮：康乐=50%：30%：15%6.4酒店产品定位：立志于打造余姚最专业养生度假酒店，不管是从提升客人睡眠质量上，还是从改善房间空气质量上，包含饮食、饮水方面，尽显养生个性特色。餐饮定位依据酒店总体经营定位思绪，餐饮将立足当地市场，经过精巧出品、特色菜肴、合适价格、优质服务，逐步树立和打造回归自然养生菜肴口碑。各餐厅市场定位：西餐厅：中西式自助早餐精巧早餐提升客房价值。中餐厅：中餐零点和包厢以当地特色菜肴结合绿色有机原材料为主打菜系（当地特色菜占比较大），中餐零点平均消费定为120元/左右，餐饮包厢人均消费定们260元左右。（先期政府消费占比较大、后期会不停调整）宴会厅：关键以接待各类大中型会议、政府宴请、婚宴为主，传承开元“高宴服务”，努力争取完美会议和宴会。大堂吧：区域商务洽谈首选人均消费为50-70元日式餐厅：人均消费为120元左右客房定位：凭借客房硬件，殷切贴心开元关心，连续品牌推广，努力争取成为区域旅游休闲、政务商务客源下榻首选，逐步形成“住选开元”口碑。另外，依靠客房环境及硬件，增加养生保健设施或仪器，营造完美养生客房体验环境。康乐定位：以养生SPA为主推项目，利用天然水资源，结合沐浴、按摩手段同时配合音乐疗法、芳香疗法、五感疗法、淋巴排毒、水疗、泥疗、海洋疗法、瑜珈等多个文化内涵，达成养生、美容、健身、减压等目标。服务定位：开元酒店独有亲情化服务展现充足传承开元酒店“满意加惊喜金钥匙”、“殷切贴心专职管家”、“精专极致、风度翩翩高级宴会服务”服务精髓，为来宾提供一直如一开元关心。6.5酒店价格定位及策略：酒店平均房价及平均出租率测算：竞争定价法酒店名称实际MPIARIRGI可卖应占率实占率实际ADROCC%收入太平洋酒店10001020.40%24.80%6800766868%45428521.35阳明温泉5992012.20%6.80%1857559531%110522440.550.990.55达蓬山酒店8176016.70%15.80%43225519.3152.87%22447174.750.940.870.82余姚宾馆11826024.20%29.80%8159958769%47898881.21市场水平489160100.00%100.00%274116.4598.9956%.6111增加14.60%10.00%4.20%-4.00%14.70%酒店名称估计MPIARIRGI可卖应占率实占率实际ADROCC%收入太平洋酒店10001018.80%21.50%67775691.8368%46889264.86阳明温泉10220019.20%17.50%55166628.9454%34696073.370.9110.91达蓬山酒店8176015.40%13.50%42557509.4452%21680089.270.880.810.71余姚宾馆11826022.30%26.00%81961597.4969%48971029.271.170.951.11市场水平531440100.00%315233.9628.9459%.4111增加8.60%15.00%5.00%5.90%20.80%酒店名称估计MPIARIRGI可卖应占率实占率实际ADROCC%收入太平洋酒店10001015.78%17.80%65426728.4865.42%47661513.25余姚宾馆11826018.66%21.90%80496616.1368.07%49595805.341.170.941.1达蓬山酒店8176012.90%11.80%43372539.0253.05%23378494.100.910.820.75阳明温泉10220016.13%15.50%56972683.9155.75%38964156.830.961.041四明湖度假村10220016.13%13.80%50724652.9449.63%33119533.310.860.990.85市场水平633