综合项目评估分析报告

“至臻:浅水湾”建设项目计划书第1章总论1.1项目概况1.1.1项目基础情况概述项目名称：“至臻浅水湾”，该地块在广元市利州区，西至红星公园，东至商贸城，南临滨河。总征地面积为77.66亩，用地性质为建造商品住宅。地理位置十分优越。依山傍河、空气清新，区内四季分明、气候宜人，本项目计划以住宅为主，兼容商业、文化娱乐等功效，充足表现了以人为本对居住环境、居住类型、居住心理要求。本项目产品定位为中高等档次住宅新区。整体计划充足考虑了各性质用地间相互协调和衔接，表现了计划区现代和时尚，含有了高品质居住环境和高标准生活服务设施，发明了清新、雅致人文居住园区。1.2计划方案1.2.1建筑形式采取组合式：高层90%，小高层10%,并初步确定项目关键技术指标以下：①总用地面积：77.66亩②容积率：2.6M3③总建筑面积：16.5万M2其中：高层住宅：11.0202万M2商业：2.1516万M2地下车库：3.05万M2④建筑密度：22%绿化率：37%1.2.2、总体计划设计理念(1)充足利用当地块地理优越性自然资源，人文和环境可连续性发展，发明既能享受现代城市文明，又能享受生态自然居住环境；(2)适应本市区白领人士需求，发明切合二十一世纪生活模式、高尚、新奇、舒适居住环境；第2章．建设规模和建设方案2.1建设内容和建设规模本项目工程总建筑面积16.5万平方米（1、2、3、4、5、6、7，共七栋）。临东北面道路部署6、7号楼，6、7号楼群楼相连，临西北面道路部署3、4号楼，带独立群楼。3、4号楼间，城市道路交汇处设600平方米公共绿地和小区景观梯道入口。背街设计为内部生态绿化中庭，部署有绿树、水池、休闲小品。建筑布局以点线结合为主围合中心绿化，平面上错动和高度改变形成错落有序改变丰富建筑空间格局和开阔视线通廊。城市公共绿地，小区中心绿化和保留绿地得到充足融汇和贯通。3、4号楼负一层平街设小商铺，一,二、三、四层为商业用房，四层以上为住宅；3号楼一,二、三层为商业用房，三层以上为住宅。1、2号楼，一、二、三层为住宅。住宅小区步行景观入口设于3、4号楼间，车行及消防入口设在用地西南角，地下车库出入口分别设于东面和西南角，平街为商业入口，住宅门厅朝向小区中庭，小区独立封闭。住宅均为点式平面，3、4号楼每层六户，其它楼号每层六户，户型以套内建筑面积90-110m2左右三室两厅为主，辅以少许一室一厅和两室一厅，本设计强调住宅居住性、安全性、舒适性，处理高层住宅中房间对视问题及穿堂风形成，各户均争取良好景观视线和采光通风。2.2建设条件2.2.1建设地点条件1、该计划区地理位置优越，紧邻红星公园、国贸广场、大学城、碧桂园、体育馆。2、靠近公路，交通便利，长途客运总站仅0.5公里。3、周围环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高，可计划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建计划分区给排水、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施计划配套齐全，学校、商店、等生活服务设施尽在整体计划中。第3章市场调查分析3.1市场发展前景分析依据对今年以来出台房地产行业政策、对市场供需情况等方面情况调查表明，当地域房地产业发展前景看好，关键表现为：3.1.1房价将连续稳中有升近几年，商品房价格和周围沿海城市相比涨幅较低，所以受宏观调控影响较小，因为土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准提升，造成商品房价格居高不下。3.1.2房地产市场需求仍然处于快速增加态势一是城镇化进程加紧，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者消费观念发生改变，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场整体需求。3.1.3二手房市场活跃对新房促进伴随房地产二级市场不停活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”购房群体逐步上升。3.1.4政府将加大对地产开发调控力度及城市建设力度这将极大地改善城市面貌，深入优化城市空间布局，推进这座最好人居城市计划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到本市购房居住。3.1.5房地产营销方法改变房地产销售方法从原始概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多原因、多元化竞争新格局。对以后市场估计：——从购房能力看伴伴随经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多，到，城镇居民可支配收入从5222元上升到6028元。尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。——从投资角度看因为股市长久低迷，银行利率数次下调，而房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。加上银行信贷支持，大大刺激了市场需求。现在经过按揭贷款购置商品房百分比为42%，年增幅达16%。——从消费结构看伴随房地产市场发展，居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。第4章．销售计划及营销方案4.1销售计划依据工程建设进度计划及广元地域房地产发展走势，该项目拟销售周期为三年：销售收入2.1亿元；销售收入2.7亿元；销售收入2.8亿元。4.2营销方案秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”经营理念，深入房地产市场调查研究，充足发掘楼盘卖点，经过以下路径和方法实现房屋销售，获取最大利润。（1）、进行广泛市场调查，经过目标用户和目标市场分析，对目标市场、户型结构、用户群体进行正确定位，建设适应用户需求楼盘产品。（2）、实施有效广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效广告方法，立即地将楼盘信息传输给购房用户。经过沟通，利用用户群对企业品牌认识、了解和接收，提升对所开发产品认识度。（3）、经过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一自行销售转变为直销、行销、网络销售、地域代理等多元化销售方法。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在猛烈市场竞争中赢得用户，必需深入了解用户，为用户提供优质完善服务，让用户感受到比预期愈加好超值服务。（5）、利用具牌战略实现房屋销售。有效地利用具牌效应，提升企业关键竞争力，加强创新力，提升房屋竞争优势，满足用户期望，激发用户购置愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在现在楼盘价格稳中有升形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”价格策略，将本项目标房屋价格，由低到高次序推向市场，吸引用户关注，形成良好市场气氛，形成人气后再据市场情况逐步提升房屋价格，给用户以“增值、保值”信息，坚定购房用户信心。第5章．投资估算和资金筹措项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。经估算，本项目总投资为2.5亿元人民币，其中建设投资为2.2亿元，建设期利息3000万元。详见表-1：《项目总投资估算表》，更具体投资计划可能随设计及实施改变而调整。5.1、建设投资建设投资包含土地取得费用、建安工程费用、小区配套费用、道路、绿建设投资估算依据：整个项目从8月开始，8月底全方面完成。整个项目按中、高水平计算。银行贷款利率按0.8%计取。建筑形式组合式：高层90%，小高层10%开发期税费估算表序号项目金额（元）估算说明（元/㎡）1配套费1300802质检费49500033建筑管理费1980001.24绿化费165000.15白蚁防治费2475001.56土地使用费66000047再就业基金1650000108教育专题基金1650000109招标费165000110计划许可工本费825000.511土地证工本费825000.512施工许可证825000.5累计18529500（依据当地市场情况,3月和政府公开招拍挂，为土地费用为95万/亩,所以以之作为投资估算依据.）5.2、建设期利息。建设期利息按动态计算，考虑到工程分期滚动开发，后续工程资金筹措可经过预售房款，项目标总利息为7000万元。5.3、项目总投资上述建设投资、建设期利息两项相加，即为项目总投资，累计2.5亿元。详见表-1《项目总投资估算表》。5.4、项目投资和筹资计划按市政府要求，投资项目标自有资金应达成项目投资60%以上，完成此百分比投资，项目方可依法转让或预售。项目首期约6万平方米，投资约1亿元，为充足利用建设单位资金，企业自筹项目总投资60%作为开启资金，其它40%可经过银行贷款和项目预售收获取支持。因为项目建设期较长，实际运作中，上一期项目标销售收入中相当一部分可用于下一期建设资金。项目建设期历时2年，从8月至8月底全方面完成，在建设期内，投资总额按40%、60%百分比分年均匀发放。具体见表—2：《项目使用计划和资金筹措表》。投资和成本费用估算汇总表项目单方成本（元/㎡）金额（元）土地费用51.585000000前期费用355775000建安费用1700基础设施费101650000开发间税费508250000不可预见费203300000管理销售费112.518562500累计19445.5、项目销售收入估算据前文确定项目销售价位和上述物业销售预期计划，测算该项目销售收入情况以下表—3销售收入预算表项目面积（㎡）单位平均售价（元/㎡)销售收入（元）住宅1102024200个车位12807000089600000商业215168000累计5.6、项目经营成本估算：项目经营成本包含：建造成本、销售成本、销售税金和财务费用。其中：建造成本=（当年销售收入/项目经营总收入）×总建筑投资上述公式仅为近似计算。②销售成本含广告费、人职员资、办公费等，按销售收入2.5%计取。③销售税金包含营业税、城镇建设维护税、教育费附加。其中，营业税取销售收入5%，城镇建设维护税取营业税7%，教育费附加取营业税2%，三者累计为销售收入5.45%。④财务费用为项目开发经营期间利息支出。项目经营成本各项估算见表—45.7、项目利润估算项目利润计算如表损益表序号项目计算金额（元）1销售收入2总成本费用3销售税金及附加449212504土地增值税37125005利润总额（1）-（2）-（3）-（4）6所得税（5）*25%41466562.57税后利润（5）-（6）.758公积金（7）*10%12439968.759可分配利润（7）-（8）.75第六章、财务分析6.1、盈利能力及清偿能力分析由上述计算可知，项目财务净现值（FNPV）>0，表明项目利润率超出基准贴现率，含有财务上、经济上可行性，项目财务内部收益率（FIRR）=27.1%>12%，且水平较高，表明项目含有盈利能力。6.2、项目开发经营风险分析对项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中关键风险进行定性研究并提出对应对策。6.2.1、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包含项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1）、项目经营收入保本点分析项目经营成本=14467.4/（1-5.45%）=1530132（万元），保本点=15301.32/25155.2=60.83%即销售收入达估计收入60.83%时，项目处于盈亏平衡状态。2）、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=25155.2万元，保本点=25155.2/14467.4=173.86%即项目开发经营成本达成估计成本173.86%，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不一样，这是根据计算期平均状态计算结果。6.2.2、项目敏感性分析本项目敏感性分析关键针对项目总投资和项目营业收入两项原因进行。6.2.2.1、项目总投资因为项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现多种不能预期改变，故项目标总投资额可能会发生1些改变，估量最大变动幅度达10%，假如投资额增加10%，那么从全部资金现金流量表（表-7）情况来看，FNPV=2717.80，项目仍然可行。6.2.2.2、项目销售收入在开发经营各个过程中，因为销售收入估计关键是建立在对本项目标未来前景分析及估计基础之上，即使项现在景乐观，但毕竟是变数，销售步骤上细小失误，市场需求细微改变等原因全部有可能影响项目标销售价位，从而对项目标销售收入产生不利影响，因为在价格定位时相对较低，故销售收入最大下降幅度不会太大，假如下降幅度为1现值下降至2732.79万元，不过从全部投资现金流量表(表-8)情况看，财务净值仍大于零，项目仍然可行。6.3、项目开发经营关键风险及对策分析房地产开发经营关键风险1般包含宏观经济和政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，依据本汇报相关项目开发经营环境分析、项目定位、项目标技术经济分析，能够看出，项目含有较强抗风险能力。但仍有1些不确定性原因带来风险。6.3.1、市场风险项目标住宅小区定位为中高等档次，它所面正确目标用户是居民人数百分比较大中等偏高收入阶层，她们要求小区不仅仅满足最基础居住需求，而是含有较高居住专题，表现对人关心和尊重现代居住小区。这就给项目企业带来两个方面要求，首先，在项目设计中，怎样精雕、细刻，使得未来开发产品能符合这些目标用户要求；其次，怎样在广大市场和用户面前展现出本物业和众不一样魅力和优势。任何产品供给和需求全部应该保持相正确平衡，不然会受到市场处罚。房地产市场亦是如此。从烟台市居民住房消费意向看，人文生态地域有相当大潜在居民。所以，本项目须在同档、差异、改变中表现个性以寻求市场。并伴随人文生态区发展、各项设施兴建，将大大促进项目所在地域周围环境改善，促进目标用户量增加，亲密注意目标用户群改变，跟踪调查，作出应变。6.3.2、项目标资本风险 项目标筹资计划中，绝大部分资金是经过销售收入来实现，即上期销售收入用于下一期项目投资，假如这1计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，假如所超额完成计划，将促进整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目标建设过程中，小区配套设施建设最好同时进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目标预售中，可合适加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。6.3.3、企业风险企业风险包含经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。所以，项目企业对本项目标目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方法选择、营销方法选择等方面决议能否有足够了解并达成共识，且在具体实施各个步骤中能否正确到位就显得十分关键。对比项目标成本和收入敏感性分析情况，项目标成本原因更为敏感，所以，在项目标开发经营中，要认真做好项目标成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。6.4防范和降低风险对策经过对项目进行敏感性分析，能够看出，销售收入和建设投资改变对该项目标财务内部收益率影响相对较大，尤其是商品房销售收入，直接影响到项目标盈余。项目在实施过程中，应注意控制投资，加强项目标营销工作，促进销售收入顺利实现，从而降低经营风险。第7章社会评价社会评价关键内容包含项目标社会影响分析、项目和所在地域互适性分析和社会风险分析三个方面，针对本项目标实际情况，将上述三个方面综述以下：7.1、社会影响分析7.1.1、对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入影响本项目属房地产开发项目，不一样于生产性项目，它关键特点是建设周期，投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定就业机会，如餐饮业，但增加就业机会有限，所以对当地居民生活水平、生活质量及居民收入影响较小，但伴随房屋销售，本项目环境建设，会改善周围小区环境，业主入住会为当地居民发明一定就业机会、发展空间，会带动认为本项目服务为主相关行业发展。同时也会在一定程度上提升当地居民生活质量。7.1.2、对所在地基础设施及文化、教育、卫生影响房地产开发项目标一个显著特点就是项目标建设能够加紧当地旧城改造，改善当地基础设施、卫生条件，同时因为本项目标建成，业主入住，能够促进当地文化素养、教育水平提升。7.2、项目互适性分析本项目属政策激励投资项目，无工业污染物、废弃物产生，项目标建设能够改善当地小区环境条件，带动地域城市建设发展，同时能够为广大购房者提供一个选择机会，所以项目所在地相关各方对项目标建设无排斥性。7.3、社会风险分析本项目施工期社会风险关键表现在施工扰民方面，但只要投资方、施工方、监理方加强施工管理，文明施工，这方面影响是能够避免。项目建成后社会风险关键表现在本项目标安定、团结方面，这关键取决于物业管理企业综合素质，从客观上分析，此风险也是能够避免。第8章结论和提议8.1、关键结论中国正处于经济快速增加时期，实现区域经济跨越式发展，需要各行各业全方位支持和全方面协调发展。房地产作为一项新兴高速发展行业，肯定作为经济发展龙头之一，对拉动社会经济全方面发展，起着至关关键作用。目前，该市经济连续稳步增加，居民购置力深入增强，投资环境良好。伴随市区交通、工业等各项事业发展，市区房地产开发将愈加火热，升值空间也将深入拓展。“至臻浅水湾”项目选址合理，符合市区城市计划总体要求，含有很好投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善基础设施、方便快捷交通条件，使它成为本市房地产开发举足轻重开发项目。拟建项目从功效布局、目标市场定位、销售价格定位等来看，全部是比较合理，项目本身属于非污染项目，仅在工程建设过程中，会对工程场地水土保持，工程施工区空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微影响。总体来看，有利影响是关键，其不利影响是临时和轻微，不存在制约项目实施重大坏境原因，从环境角度看，该项目标建设是可行。经济性方面，项目对市场估量和估计是稳健可靠。经过分析评价，其内部收益率、财务净现值等关键经济指标反应出项目经济益很好，由此可见，“至臻浅水湾”开发项目含有现实可行性和经济合理性，同时项目实施也含有良好社会效益和环境效益。本项目投资效果显著，经济