世邦魏理仕-无锡锡山某房地产大盘项目定位分析

分析 10 6锡山区域住宅市场研究 58 2 11简介1.1项目背景上海世邦魏理仕公司受上海明捷置业有限公司委托，对无锡锡山区的大型住宅地块发展项目进行可行性研究及咨询服务。1.2服务内容经讨论确定，本次报告研究的涉及范围如下：基础分析/地块研究经济、人口和政策分析市场研究竞争分析发展建议项目分期及建设进度财务分析1.3报告结构此次报告按章节结构如下：简介重要结论及建议经济社会环境分析基地分析2住宅市场分析典型案例分析项目发展建议项目分期开发建议财务分析 32发展建议要点本案项目定位于“离尘不离城的大型生态家园”。在整个无锡住宅市场上来看为中档；而在锡山区来说，本案项目的档次应低于东亭镇的新建住宅。本地块拥有丰富的景观资源，包括地块内部的三条南北向水系与南部的东西向湿地公园，组成了本项目的四条景观轴。在物业布局上，我们建议围绕这四条景观轴进行排布，同时尽量符合南低北高的原则，以保证足够的日照。低层多层和小高层高层商业我们在物业类型上以多层、小高层为主，控制高层的套数比例，并且为提高整个小区的品质，建造一定比例的低层住宅。该地块根据华夏路和芙蓉六路的纵横两轴分为A、B、C、D四个地块。AGFA容积率占地面积高层(22-23)36,0002.8212,743小高层(15-16)100,0002.2145,147多层(6-7)102,78085,295 4低层(4)28,4140.8134,945合计267,1940178,130BGFA容积率占地面积高层(22-23)100,0002.8235,455小高层(15-16)221,2292.2199,954多层(6-8)110,00091,286低层(4)19,0000.8123,457商业25,17813,964办公55,82231,012合计531,229295,128CGFA容积率占地面积高层(22-23)20,1842.827,145小高层(15-16)56,0662.2125,312多层(6-7)57,62547,821低层(4)15,9310.8119,592合计149,805099,870DGFA容积率占地面积高层(22-23)9,3722.823,317小高层(12-13)26,0322.2111,753多层(6-7)26,75622,204低层(4)7,3970.819,097合计69,557046,371合计1,017,784619,497建筑面积比例建筑面积套数比例套数 517.00%173,02323%1,84110.50%106,8671,0587.50%76,3349%69442.50%432,55839%3,13412.50%127,2239%748复式(200-240㎡)10.00%101,778%463总计100.00%1,017,784%7,938平预计与东方国际轻纺城的价格相仿，在3,800元/平米左右，办公性质物业的价格水平大约在3,600元/平米左右。我们建议本案项目分5期开发，开发顺序及开发内容为：第一期(2007-2008)：D高层(22-23)；D小高层(12-13)；D多层(6-7)；D低层(4)。A2高层(22-23)；A2小高层(12-13)；A2多层(6-7)；A2低层(4)。第二期(2009)：A1高层(22-23)；A1小高层(12-13)；A1多层(6-7)；A1低层(4)。第三期(2010-2011)：B1/B2高层(22-23)；6B1/B2小高层(12-13)；B1/B2多层(6-7)；B1/B2低层(4)。第四期(2012-2013)：B2高层(22-23)；B2小高层(12-13)；B2多层(6-7)；B2低层(4)。B3商业；B3办公；第五期(2014)：C1-C2高层(22-23)；C1-C2小高层(12-13)；C1-C2多层(6-7)；C1-C2低层(4)具体的分期开发体量以及开发区域请参考下面的表和图。发展建议要点 7单位：万平米1期(2007-2008)2期(2009)3期(2010-2011)4期(2012-2013)5期(2014)合计A高层(22-23)2.4.6小高层(15-16)46多层(6-7)4.54.74低层(4)2.84合计00026.72B高层(22-23)64小高层(15-16)922.12多层(6-8)74低层(4).6业2.522.52公88合计0027.4225.703.12C高层(22-23)2.022.02小高层(15-16).6161多层(6-7).7676低层(4)合计0000D高层(22-23)0.940.94小高层(12-13)2.62.6多层(6-7)2.682.68低层(4)0.740.74合计96000096合计27.4225.78BBA1DBBA1D分期开发区域：BBA2期期三期四期期 9根据上述发展建议，最终的财务结果指标为：需要投入的资金需要投入的资金1,011,356,792IRR内部回报率IRR(所得税前).33%投资回本期投资回本期(未考虑所得税影响)8年最大可接受土地成本相当于楼面地价76.45万/亩698元/平米环境分析 3社会经济环境分析3.1无锡社会经济环境分析3.1.1无锡概况无锡市地理位置优越，经济发达，地处长三角地区中心位置，作为沪宁线的门户连接上海与江苏内陆。无锡作为长三角的中轴，距上海128km，距南京183km，在经济上起到长三角地区互通的重要作用。在全国范围内，无锡总人口占全国0.3%，土地面积占全国0.05%，却创造了全国1.4%的GDP，在全国城市内名列第九位，多项经济指标仅位列于苏州之后，在江苏省排名第无锡来源：世邦魏理仕环境分析 3.1.2无锡宏观经济总量无锡无锡十年国民生产总值(亿元)25.0%20.0%2,00015.0%00%1,0005.0%0.0%20012,35023.6%000GDP增幅20052,805%20022%20031.7%388.2%29.6%870%200005.4%960.3%3,0002,50003%2004来源：无锡统计局发性增长，年增长率均实现两位数，期间年均增幅为14.3%。其中2004年增幅23.6%，0199901999200020012002200320042005增幅9.2%11.2%13.7%9.6%18.9%20.1%%0%来源：无锡统计局从社会消费品零售总额来看，无锡的该项指标一直呈现稳定增长的态势，增长率呈不断提高的态势，其中2005年的社会消费品总额达到695.49亿元，增长率高达20.1%，为环境分析 近年内最高增长水平。协协议外商直接投资(亿美元)65.1450.0830.0429.0164200020012002200320040400来源：无锡统计局按投资国别(地区)分外商实际到位资金全拉丁美洲24%8%18%13%9%8%59%8%3%内仅次于苏州。从国别分，香港仍然是外商投资的主要来源，达到24％；日本紧随其后，达到13％，台湾、新加坡、美国分别达到9％、8％、8％的水平。因此，无锡在引进外资方面有“日资高地”的说法，相对其他区域，无锡的日资企业非常集中。3.1.3无锡居民生活状况无无锡市人口状况(万人)200020012002200320042005434.61435.9438.58442.54447.19452.84213.06215.92219.63.572.995004003002001000来源：无锡统计局总体而言，无锡人口增长缓慢，从2000到2005年，全市人口总计增长4.19％。其中，环境分析 市区人口在2001年有较大增长，这是由于2001年将锡山区划入市区范围所致。2001年至2004年4年内，无锡市区人口增长达到4.9%，增速远高于整个大无锡平均增幅，显示出无锡市区的人口汇聚能力较强。)，显示出无锡对外来人口方面有较强的吸引力。180001600014000120001000080001800016000140001200010000800060004000200008603160051358811647998899988200020012002200320042005来源：无锡统计局高于同省的南京、常州等经济发达城市。从每年增长来看，2005年无锡的人均可支配收入有较快增长，较上一年度增长17.79%，几乎达到与GDP增长同步的水平。无锡各区域人口密度(人/平方公里无锡各区域人口密度(人/平方公里)14141105108091116414161193486崇安区南长区北塘区锡山区惠山区滨湖区新区江阴宜兴1600014000120001000080006000400020000 957746来源：无锡统计局环境分析 各区、县市人口数量(人)各区、县市人口数量(人)崇安区南长区北塘区锡山区惠山区滨湖区新区江阴市宜兴市117771210585254347134709443807861848822509621962291400000120000010000008000006000004000002000000 317167来源：无锡统计局总体上无锡的人口密度较低，崇安、南长和北塘三个市区人口高度集中，其中以南长区人口密度最高，最具有居住传统氛围，而崇安区商业集中，相对居住人口较小。如果与上海进行类比，南长区的人口密度已接近上海市普陀区。本案项目所在的锡山区人口密度在2004年仅为957人/平方米公里，是整个无锡市区中人口密度较低的区域，甚至低于江阴和惠山区。但是从人口绝对数量来看，锡山区在无锡市内排名第二。这显示出锡山区面积广大，人口相对稀疏的特点。从市场实地调研发现，由于锡山区人口集中于东亭等靠近市区的区域，因此这些区域的住宅具有较大的机会。于东北塘地区，属于锡山的核心区域，其发展既需要本地居民的支持，也必须依靠外来人口的引入，尤其是改善型住房需求导致周边地区的人口迁入。3.1.4无锡对外来人口的吸引力外籍人士无锡是日本对华投资最重要的基地之一。据介绍，日本1/5的对华投资都落户于无锡。一大批著名日资企业包括普利斯通、索尼、松下、东芝、YKK、东丽、川崎钢铁、丸红商事、宫越商事、神户钢铁、住友商事等先后落户无锡，估计在无锡常驻的日本商务客对外来人才的需求环境分析 无锡市人事局有关人士近日透露：目前无锡市高素质、高层次人才短缺；创新型人才、复合型人才、外向型人才十分紧缺；支柱产业、高新技术产业人才需求旺盛；高级技能型人才严重不足。刚刚发布的2006年度无锡市紧缺人才需求目录显示：2006年度无锡周边富裕居民对于江阴和宜兴乃至其他周边地区的富裕人士而言，无锡具有“江苏省第二经济大市”因此，无锡周边的富裕居民有一定在无锡购置第二居所的潜在愿望。政策导向按照政策，在无锡投资购买商品房100平方米以上，人均达20平方米以上，全家户口可迁入无锡户口。因此，在价格相对较低的惠山或锡山购买100平米以上商品房，成为周边市民入户无锡的一种手段。3.1.5城市交通规划无锡对外交通现状无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交口国际机场180公里。无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656公里，已开通营业航运线221条。无锡已成为全国34个港口主枢纽之一。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向环境分析 已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。来源：无锡政府网站无锡对外交通规划根据江苏省委、省政府的规划，2003年即已提出了建设苏锡常都市圈轨道交通的设想。根据该规划，通过20—30年的努力，苏锡常都市圈将建成以沪宁城镇带为主轴、沿江城镇带为辅轴，连接都市圈各中心城市和重要城镇、园区的轨道交通网络，实现苏锡常主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。达到三个有机衔接：城际轨道线网与苏锡常市内轨道线网有机衔接，通过换乘枢纽与苏锡常市内公共交通、铁路和公路多式客运之间有机衔接；苏锡常都市圈轨道线路与上海、南京都市圈、苏中、浙北四大区域轨道有机衔接。图：长江三角洲城际轨道交通线网规划图环境分析 来源：无锡市规划局无锡市内交通现状连接高速公路的快速干道根据规划，由已建成的沪宁、锡澄高速公路，和在建的沿江、锡宜、宁杭高速公路，搭建而成的“一纵三横”公路快速主骨架，已基本建成。图：无锡市域公路网规划图环境分析 来源：无锡市政府网站图：无锡中心城区快速道示意图来源：无锡市政府网站为配合快速上下高速公路，无锡交通部门设计了10条捷径通道。从东到西，由南及北，围绕着城区，类似的快速通道已连成网络，城区向外辐射功能大增。沪宁高速上，除锡东互通之外，硕放互通由经一路接入新区，通达市区；与锡澄高速交界的无锡互通，经由通江大道可直奔火车站地区。锡宜高速上，除钱桥无锡西互通外，锡北互通穿至城区，走的是锡澄路，这样，行车效率将大为提高。外环快速路网中，还包括已开工的陆马和环太湖公路，今后，陆马线上的车流，通过陆区互通走钱胡线，或通过闾江口互通经十八湾即可轻松到达城区，而青祁路和312国道则是由城区进入环太湖公路的方便之道。无锡市内交通规划——轨道交通规划2006年3月，无锡市轨道交通线网深化专家咨询会议透露了最新调整的轨道交通规划。163公里轨道中，地下部分约61公里，地面高架部分约102公里，平均1.3~1.4公里设一个停靠站，总的轨道停靠站达112座左右。计划首期动工的1、2号线全长为59公里左右，其中地下部分超过26公里，地面高架部分超过32公里。轨道的功能是沟通城中心与外围城区，因此呈辐射状向外转延伸。基本确定的1号南北线设站24个，接通惠山新城与主城区及太湖新城，2号高速铁路车站线也设站24个，沟通主城与锡山区等。目前初步确定，锡山区的轨道交通站点起始环境分析 3.1.6锡山区规划来源：无锡市政府网站锡山区是建设中的无锡特大城市的一个重要板块。在主城区“南拓、北展、东联、西优”的发展方向中锡山区主要体现为“东联”。目前，全区城镇建设初具规模，目前全区小城镇建成区面积已达16平方公里，城镇人，城镇化水平达到47%以上。锡山区在无锡市区的功能定位是：大型交通枢纽、区域贸易及物流集散地、主城区纺织工业改造升级和制造业转移的主要基地、市区良好的农业基地、主城区居民宜人的居住形成“一主一副三片区”的总体布局：“一主一副三片区”指整个锡山区十二个镇将整合为五个片区。一主指由东亭、东北塘、八士三个镇围绕东亭组成锡山区的主中心区；一副指由安镇、羊尖、厚桥、查桥四个镇组成锡山区的副中心区，锡山区东部工业园环境分析 便规划于该片区中。三片区后宅、鸿声组团，充分发挥区域调整后的鸿山镇的资源整合条件，与无锡新区交通联网，在产业定位和布局上主动与新区接驳；港下、东湖塘、张泾依托港下“红豆”等原有产业基础并以此为带动，成为以纺织、服装为主导行业的重要工业基地和锡沙片区的中心。甘露、荡口两镇依托原有基础相向发展紧凑布局，西北部以工业为主，东南部以生活居住为主，湖荡主体的水系与城镇融为一体。充分利用其古镇古街、名人名居等人文资源和湖泊、生态农业等旅游资源优势，开发旅游项目改善人居环境质量，同时，继续发挥其现有彩印、包装的工业优势，促进经济全面发展。锡山经济开发区辖区内的锡山经济开发区建区13年，开发总面积50平方公里，拥有企业1401家，其电子材料、高特纺织、汽车配件和现代物流四条产业链，2003年底被批准为国家级经济锡山道路规划环境分析 来源：无锡市政府网站(1)高速铁路京沪高速铁路在八士社区东北进入本区域(走向与沪宁高速公路大致平行，相距6－7公里)，从查桥的吼山与翠屏山之间穿越，向东南经安镇南部及厚桥西南地区穿至鸿山东北侧，向东南经鸿山镇东北侧和荡口南部地区至苏州区域。高速铁路的站场设置在查桥与安镇的交界地区，锡沪路以南，九里河以北区域，规划中留有20多公顷用地作为站场、广场以及配套用地。(2)高速公路沪宁高速，由南向北贯穿锡山区主中心组团、鸿山组团，南至苏州。东干线，南接环太湖路公路和沪宁高速公路，由南向北贯穿鸿山、安镇、张泾、北至江锡昆高速，也是锡宜高速公路的延伸段，从八士北进入锡山，穿越京沪高速铁路后向东环境分析 南延伸从羊尖北至昆山，接苏州高速外环。锡通高速，在东湖塘北侧由东干线分支往东北方向经张家港至南通。(3)对外公路(及快速路)主骨架(四纵四横)四纵－市中环(新312国道)、市外环路、锡东大道、后港路四横－锡沙路、锡沪路、锡太路、锡甘路3.2苏锡常沪宁五个城市宏观数据比较3.2.1经济总量比较10,0010,0009,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,000200020012002200320042005来源：无锡、苏州、常州、南京与上海市政府网站在苏锡常宁沪这五个城市的比较中可以看出，无锡的GDP发展水平在江苏境内仅落后于常州高1,503亿元。本保持了两位数的增长势头，与南京的增长速度基本持平，强于常州，显示出其经济总量发展具有较为健康、稳健的特点。3.2.2人均可支配收入与房价比较环境分析 35.0030.0025.0020.0035.0030.0025.0020.005.000.0020,0005,0000无锡苏州常州南京上海可支配收入房价收入比(70平方米住宅)来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局及房管局从五个城市可支配收入状况来看，无锡的人均可支配收入2005年为16,005元，在五个城市位列第二，仅比苏州低271元，比上海低2,640元。值得注意的是，以苏州与无锡这两个江苏省经济最为发达的城市来比较，以户籍人口计算，无锡的人均GPD(61,942元)为苏州(66,826元)的将近92.7％，但是收入却几乎与苏州相差无几(仅相差1.7％)。这说明，在“苏州模式”饱受诟病的今天，无锡的经济模式和收入分配模式比苏州更为合理，以及更具有可持续发展的潜力。同时，无锡的房价收入比是五个城市中最低的，个人房价收入比为18.11，远低于苏州和上海的水平，这显示出无锡市民对房价还有很强的承受力和潜力。房价收入比较低的重要原因在于，无锡的购房者基本都为本地自住购房，异地置业、“两外置业”的现象非常少，房价因此没有受到哄抬。从2005年三季度房管局调查结果来看，无锡目前只有11.52%的外地购房者，远低于其他富裕城市。因此，无锡市场与其他富裕城市相比有其特殊性，在这样的自住为主的市场中，高档住房的需求相对较弱，而中高档和中档普通住宅的需求量将比其他区域市场稍强。3.2.3房地产投资的比较0000040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%无锡苏州常州南京上海固定资产投资房地产投资房地产投资比例来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局无锡在近两年内房地产投资呈爆发性增长，然而目前其房地产投资占固定资产比例在五个城市中依然是较低的，占17%，仅略高于常州14.8%的水平。而该项指标最高的上海这是由于，从城市性质来说，上海是“都会型”的城市，近年来相对第二产业的重要性下降，第三产业比例不断提高，因此，房地产开发必然占固定资产投资较大比例。而苏锡常甚至南京都是“功能型”的城市，其经济发展以外商投资的现代化工业为特色，因此，工业投资在城市经济中起到较为重要的作用，而房地产应当起到辅助的作用，过高的房地产投资比例将会导致投资过热、商务成本上升，反过来影响工业投资，不利于经从这一点来说，无锡的房地产比例比南京和苏州更为均衡，也较为符合自身发展定位，具有更强的可持续发展性。3.2.4房地产开发销售的五个城市比较2005年五城市房地产开发状况120001000080006000400020000无锡苏州常州南京上海商品房施工面积(万平方米)商品房竣工面积(万平方米)商品房销售面积(万平方米)来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局从房地产开发销售状况来看，只有上海的销售面积略高当年的竣工面积，南京持平于竣工面积，而苏锡常三个城市均呈现供大于求的局面。这是由于，上海和南京都是具有较大区域影响力的核心城市，因此其两地房地产市场存在较大的外在需求支撑。以上海为例，“两外人士”购房大大提高了上海市场的容量。而在相对规模较小的二线城市，市场容量则显得较为有限。其中，无锡的竣工面积与销售面积之比为1.42:1，苏州为2.13:1，常州为1.72:1，都呈现一定的供大于求局面。三者相比，相对而言，无锡的供求关系尚属均衡。从施工面积来看，无锡市场的商品房施工面积仅高于常州，达到1853万平方米。其施与年销售面积比达到4.64:1，显示出未来市场存在一定供大于求的隐患，但比苏州的情况要相对缓和(苏州该指标达到5.85:1)环境分析 2005五城市施工面积与销售面积比00000000上海南京常州苏州无锡销售面积(万平方米)平方米)销售面积(万平方米)销售面积与施工面积比来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局上表用施工面积与销售面积相比较，销售面积与施工面积比越大，显示出该城市的需求相对旺盛，对于未来供应的消化水平越强。从上表来看，五城市排名依次为上海、常州、南京、无锡和苏州。其中，除了上海的施工销售面积比达到30.2%，显示出很强的需求能力外，常州、南京、无锡基本处于同一21.5%，而苏州仅为17.1%。以无锡和苏州相比较，从销售的绝对数量来说，苏州2005年销售面积为786万平方米，超过无锡的399万平方米；但是，苏州的施工面积达到4600万平方米，是无锡施工面积1853万平方米的约2.5倍，这一比例显示出无锡的未来供求状况可能优于苏州。02005人口数量与住宅销售面积比2.52.00.50.0上海南京常州苏州无锡人口人口(万人)住宅销售面积(万平方米)住宅销售面积与人口比来源：无锡、苏州、常州、南京与上海统计局环境分析 从人均住宅销售面积的比较来看，排名依次为上海(2.1)、苏州(1.2)、南京(1.0)、无锡(0.7)和常州(0.5)。这个排名显示出，上海作为国际性的大城市，人均置业达到2平方米以上，显示出了居民较为强烈的置业热情；而在江苏省内，苏州、南京居民人均住房消费能力也普遍高于而从居民个人收入和经济活力综合来看，无锡并不逊色于南京和苏州，因此其房地产市场，尤其是住宅市场在未来发展还具有很大的发展潜力。3.3主要结论无锡位于长江三角洲的核心位置，也是苏锡常都市圈的核心城市之一，是连接上海与江苏内陆的门户，地理位置优越。无锡的经济增长迅速，十五期间，GDP的年均增幅达到14.3％。无锡的人均可支配收入为13,588元，在江苏省内仅次于苏州水平。无锡的利用外资水平较高，香港和日本为无锡市主要的投资来源地。无锡市区有较强的人口汇聚能力，目前，市区人口为221.58万人，占全市人口总数比例接近于上海的水平。无锡是华东地区主要的交通枢纽，根据规划，苏锡常未来将实现主城之间1小时互通、主城与卫星城之间半小时互通、三大中心城市与县级城市之间40分钟互通。在无锡市内，已规划了163公里的轨道交通，其中一条轨道交通将连接锡山区与市锡山区是建设中的无锡特大城市的一个重要板块，其规划格局为“一主一副三片区”的总体布局。苏锡常沪宁五个城市相比，无锡市的GDP发展和人均收入水平在江苏省内极具竞争力，且房价收入比却是四个城市中最低的，显示出无锡市民对于房价尚有较强的承受力或承受潜力。GPD个百分点水平，但是收入却仅相差1.7个百分点。这说明，在“苏州模式”饱受诟病的今天，无锡的经济模式和收入分配模式比苏州更为合理，以及更具有可持续发展的潜力。房地产投资开发销售方面来看，无锡的销售面积、人均房地产消费水平都相对处于较低水平，与其较强的经济地位不相符合，因此还有较大的发展潜力。 4基础分析在此章节我们将具体分析地块及其区域发展情况，其中包括：该用地及周边区域的特点该用地的形状分析该用地的通行情况分析该用地的景观资源研究4.1地块简介该地块处于江苏省无锡市锡山区东亭和东北塘板块，地块的四至地界分别为：东至东亭北路(尚未贯通)，南至北兴塘河，西北向由芙蓉五路和芙蓉六路围合而成。地块可建设用地总面积为624，900平方米，折合937亩，地块性质为商业、办公、居住用地。锡锡山经济技东亭路(贯通中)东亭路(贯通中) 地块所在的东北塘地区，住宅开发较为落后，是规划中的经济开发区的生活配套区域的组成部分，其距离锡山区的中心城区的绝对距离不远，但是由于沪宁高速和自然水系的阻隔，目前没有办法和中心区域形成联动；其东边是锡山经济开发区，锡山开发区目前已经有超过1,200多家企业入驻，截至2004年底，已经吸引了531个外资项目，地块四周环境地块的东面，是已经进入开发阶段的无锡国际轻纺城，总建筑面积达到100万平方米，目前一期已经际轻纺城，建成后将成为世界上第四大专业市场，也是中国最大的轻纺市场；地块的南面为住宅小区，品质较低。周边的景观资源周边的主要景观资源来源于地块周边丰富的水系，但目前缺乏整治，谈不上景观资源。由于其水域面积较大，因此如果善加利用，与社区进行同步建设，效应更加明显；的主要景观通道，而南面的北兴塘河生态绿化工程将是无锡市的重点工程之一，将起到美化东亭向东北塘延伸部分环境的作用。作为紧邻北兴塘的大型居住地块，本案项目受到北兴塘改造项目的影响极大，如何使住宅与环境建设相同步和并进行时间节点上的协调，将关系到本案的销售。周边的生活机能从实地调查的情况来看，该区域周边的生活机能非常匮乏，整块土地周边基本为原生态的农田景观，配套设施较为低档，缺乏城市的感觉。周边居民的生活设施只有依靠东北塘旧镇区里的一些设施，档次很低，目前只有一个小学在比较近的距离可以辐射到本地块，从这些来看，都不足以支撑大量居民的生活需求。对于城市居民而言，该区域目前仅尚且缺乏基础的生活、商业配套设施，例如医院、幼儿园、学校、邮局、银行、健身场所、生鲜食品卖场、便利店等配套。同时作为近郊的居住区，该区域缺乏景观资源特色，同时也没有相应娱乐休闲设施和的基础建设跟上，例如公园、体育场馆、休闲街等场所。因此对于城市居民而言，该区域目前较为偏远，缺乏居住环境上的吸引力。道路交通状况该区域主要是外向型交通，地块连接包括312国道和沪宁高速，对于向外省市进行辐射较为便利，但其缺乏为自身区域设计交通的导出和导入系统，包括没有公交设施，包括巴士车站，巴士线路。目前与东亭的交通也并非十分便利。缺乏交通条件的历史原因在于，东北塘镇本身人口稀少居住环境较差，2004年统计为27,000人。与南部东亭镇相比，东北塘镇的面积是其3/4，而人口仅是其1/6。区域，而非规模性的传统人口集聚区域，因此包括交通设施在内的各项设施都较少考虑到迎合地块内本身居民的需要。预计在不久的将来，这个现象将被改善，东亭路的贯通，将极大的改善区域的地面交通 状况，东亭路为双向四车道。未来地块内将形成：地块——东亭路——锡山区中心——学前东路——市区的主要交通动线。为了使区域建设尽快纳入轨道，考虑到未来该区域将成为大量人口积聚的区域，我们建如公共汽车总站。区域环境结论本案地块与东亭镇之间存在地面交通的阻隔，有312国道与沪宁高速公路相隔。由于高速公路采用全封闭的路段设计，因此其阻断作用接近于铁路，较大程度上切断了本案地块与东亭镇之间的板块联系，严重限制限制本案地块区域发展。以上海梅陇铁路为例(如图所示)，上海南站北面为康健居住板块，住宅配套设施成熟，因此该板块内中海馨园、梓树园的二手房挂牌价达到15,000－16,000元/平方米左右，中星海上名门的一手房达到16,000－17,000/平方米以上；而上海南站的南部地区为石龙、老沪闵路地区是传统的老工业区，以目前在售的徐汇龙庭和绿邑叠翠为例，尽管该两个楼盘邻近上海植物园，但均价也不过9,000-9,500元左右。这两个板块尽管距离不远，但南部板块的价格仅为前者的55%左右，可见铁路的阻隔起到了决定性的差异化作用。 康健住宅康健住宅区16,000-17,000元/平方米沪杭铁路上海南站石龙住宅区9,000-9,500元/平方米来源：世邦魏理仕我们在上海的多条铁路沿线观察到同样的情况，我们可以认为：受铁路阻隔的两侧区域两侧板块之间的互相影响较小。因此，我们认为，不应过高估计东亭镇的房价对本案地块的影响作用，本案项目在没有形成自身社区中心、配套设施之前，仍然将保持较差的人气和较低的居民认同度。考虑本案项目做为100万平方米以上的大型住宅区，周边环境的现状又难以尽如人意，因此我们发展中必须赋予项目全新的造城、造镇的概念，在这一点上，开发商必须与政府紧密协作，把握好建设时间节点，共同营造全新的高水准住宅区。包括：通过政府和开发商的协作，在住宅配套区域兴建大量全新的公共配套服务设施，如银行、邮局、生鲜超市等才能满足居民的生活需求；加强区域内交通系统的建设，为居民出行提供基本的公共交通设施，保障其准确的通勤时间。与环境生态建设、公共休闲娱乐设施同步，全面提高区域档次，聚集人气，营造出符合城市居民居住的中档住宅区。 4.4未来规划未来锡山区的规划参照《无锡锡山区主中心组团规划(2004－2020)》一心北片金融商贸中心——东亭路北段靠近北兴塘河北岸部分为主中心组团的中心地块，以开发区的轻纺城为主，结合开发商贸、咨询、宾馆以及必要的配套公共设施。三轴1)城市居住生活发展主轴(如图红色轴线)：以华夏路和东亭路作为城市居住生活区向北发展主轴。北兴塘河以北，华夏路和东亭路之间的地块是金融商贸中心，社区配套公共设施以及商业的公共活动带，与南部的锡山区行政中心相呼应，共同构成东亭路公共建筑景观带；2)北兴塘河生态景观轴(如图绿色轴线)：该景观轴线利用北兴塘河及其沿线的良好景观基础，西段主要创造适宜居住的生活休闲岸线；东段穿越工业园区，布置有生产性码头，该段规划主要强调其生态性，强调生态型工业园区的特征；3)云林路产业发展主轴(如图蓝色轴线)：云林路是联系开发区南北两片工业区的主要干道，同时沿线有维系两大居住组团节点——南片长大厦生活组团和北片八士居住组团，该轴线作为工业区内的主要轴线，在产业和生活功能上作用不可忽视。五片区 以自然河道和主要干道自然划分为五个片区，分别为：1)通江物流园区2)东北塘综合居住区3)产业生活综合北区4)产业生活综合南区5)仓储式商业集聚区从规划上来说，与“滨湖新城”、“蠡湖新城”甚至“惠山新城”相比，锡山区的规划缺乏全新的概念，在全市来说，对外地开发商的吸引力较低，“新城镇“概念的影响力较差。这也是目前锡山区的房地产开发商仍以本地为主，缺乏有实力的大型开发商的原因。2006年，首创集团作为全国性知名开发商，率先获取锡山东亭土地，对本案项目来说，可以看作是一个较大的影响因素。其成熟的住宅开发理念及产品设计理念将提升买家对区域整体供应品质的期望，从而相对要求开发商加大开发成本，以满足客户需求。同时其35万平方米的住宅建设体量将进一步加大锡山区区域市场供应，加剧锡山区住宅市场的竞争，从而对该区域尤其是本案项目周边区域住宅价格未来的上升空间形成不利影4.5基地分析总结区位该区位的地理位置，处于锡山区的中心位置，但偏离了目前的锡山区行政和生活中心，但在未来五区规划中将处于中心位置；地块的形状较为方正，比较适合住宅项目的开发；地块目前有一些农民自建房，需周边环境：周边主要的环境影响因素，是正在建设中的国际轻纺城。目前现状的生活机能非常匮乏，考虑到未来的发展规划，一方面随着东亭路的贯通，将可以改善本区域与锡山中心区的联系，另一方面，其所在的东北塘综合居住区，也将逐步完善自己的生活配套； 交通状况：目前交通状况不理想，需要加强自身交通导入导出系统，尤其是公共交通；高速公路和国道对于本案地块与东亭镇的阻隔产生较为不利的影响，切断板块之间的联系。景观：目前的景观自然条件较好，有丰富的自然水系，但缺乏整治和建设；未来的生态景观走廊以及规划的东亭路城市景观主轴对于本地块的景观资源是很大的丰首创集团的进入将提升买家对区域整体供应品质的期望，从而相对要求开发商加大开发成本。同时其将加剧锡山区住宅市场的竞争，从而对区域住宅价格形成不利影住宅市场状况 5宏观住宅市场状况5.1宏观住宅开发数据房地产开发投资固定资产投资增幅房地产投资增幅无锡固定资产投资及房地产投资(亿元)房地产开发投资固定资产投资增幅房地产投资增幅1,5001,00080%70%60%50%40%1,5001,00080%70%60%50%40%30%20%10%0%500020003504512.6%6.2%20025387732.8%56.2%200389313266.1%71.1%20041,11420051,33522719.8%16.0%40544054915.7%10.4%19624.7%48.4%来源：无锡统计局从房地产开发宏观数据来看，随着投资的巨额增加，商品房施工面积、竣工面积在2003年达到有70%以上的增长，而相比之下，商品房销售却一直呈平稳增长的态势。从2001004年的无锡销售量增幅为历年最大，但增幅也仅仅只有34.6%，总体而言无法跟上投资和开工增长的速度。因此，我们可以判断整个无锡市场仍然处于供过于求的发展趋势中。项目20012002200320042005商品房施工面积(万平方米)521748,282,548,853增幅－43.6%71.4%20.7%19.7%商品房竣工面积(万平米)248291508483570增幅17.3%74.7%-4.9%17.8%商品房销售面积(万平方米)202235305410399增幅－16.6%29.4%34.6%2.8%商品房销售额(亿元)－－67.52103.92129.03住宅市场状况 来源：无锡统计局5.2一级市场土地出让情况分年度土地出让情况2003年，由于各地政府加强了土地公开出让的执行力度，全面实行招拍挂的制度，因此是2003年出让量的将近3倍，这其中包括了万科和顺驰的滨湖新城2号地(1,443.2亩)和滨湖新城3号地(1,100.83亩)。2005年，无锡土地出让量有所下降，为9,648亩，但仍然是2003年的2.5倍左右，因此，未来土地供应量仍然偏大。价格方面来说，由于2004年后，郊区土地出让量较大，而市中心土地供应匮乏，因此土地楼板价单价在2003年后有较明显的下滑，2004年均价为1,001元/平方米，200520001500100050002000150010005000140001200010000800060004000200002002200320042005公开出让土地总面积(亩)平均楼板价(元/平方米)来源：世邦魏理仕分区土地出让情况及价格住宅市场状况 平方米200420051200000010000000平方米2004200512000000100000008000000600000040000002000000022006上半年来源：世邦魏理仕(注：可建筑面积按最高容积率标准计算；该表中没有将2005年出让的南长区青少年活动中心地块列入其中)从3年的土地出让情况来看，传统的市中心三区(崇安、南长和北塘)的土地公开出让量所占市场份额很少，2004-2005两年间出现了明显的供应萎缩迹象，而主要的土地集中供应于湖滨区、新区以及惠山、锡山地区。因此，在整个无锡市场近年来土地供应放量的基础上，四个郊区的供应量更显巨大。其中，湖滨区的过去三年土地供应面积合计可建筑面积总和约为8,980,510平方米，新放量的土地压力给众多开发商带来很大的销售压力，各大开发商往往大量开发，以争得率也仅达到了70％。2004年锡山区土地出让量份额2005年锡山区土地出让量份额10.6%89.4%17.6%82.4%来源：世邦魏理仕如图，锡山区2004年的土地出让量折合可建筑面积1,127,746万平方米，约占到全市年来锡山区无论在绝对数量还是相对数量上，土地推出量均有所放大；随着市中心供应的萎缩，锡山区的供应比重亦有所增加，显示出锡山区房地产发展在无锡市场上占到越来越重要的地位。18001600140012001180016001400120010008006004002000崇安南长北塘湖滨新区惠山锡山来源：世邦魏理仕(注：该表中没有将2005年出让的南长区青少年活动中心地块列入其中)从土地价格来看，由于无锡已经实行土地公开出让制度，各区域的土地价格能在某种程度上显示区域内的房地产供求与价格状况，但也有一定例外。如南长区的土地价格与房价相比明显偏低。至2006年上半年，崇安、南长、北塘三个市区与湖滨区作为中高档住房区域，土地价格与另外三个区拉开了较为明显的差距，其中崇安区与湖滨区的平均楼板价最高，达到值得注意的是，前面已经提到，湖滨区在3年内土地出让量巨大的情况下，还维持着全市第二高的区域土地出让均价，体现出该区域作为无锡市政府重点打造的区域——未来的城市副中心区域，受到开发商的高度看好。这一现象反映出无锡住宅市场的南北不均衡的特征。无锡市南靠太湖而北面临山，因此传统上，无锡市民将城市南部看作居住区，档次较高；而北部为工业区和工人新村之类住宅市场状况 但是从另一方面来看，该区域巨大的土地供应量、居高不下的土地价格，已经显示出过度透支未来利好的迹象，开发商将逐渐面临愈发激烈的竞争和销售压力。而新区、惠山、锡山三个区楼板价分别平均为565,677与720元/平方米，体现出较低的价格水平。各郊区土地价格示意来源：世邦魏理仕从各郊区土地成交案例的抽样价格水平来看，锡山区离市中心的车程在20分钟以内，交通条件不逊于其他近郊区域。但从土地成交价格的案例来看，2006年近期东亭镇成交一地块的楼板价为1500元/平方米，仅略高于惠山新城堰桥镇，而后者距离市中心的距离相当偏远。事实上，锡山区域的房地产开发价值还没有能够得到充分展现。由于长时间来交通条件的阻隔，基础设施建设也不够成熟，缺乏城市居民所必须的配套设施，因而该区域的发展一直处于较弱的地位。但这同时也说明该区域具有后期升值的潜力。因此，在该项目的开发中，关键在于开发商需要与政府部门取得协作，通过以路代建或住宅市场状况 其他如政府主导，开发商参与投资的手段，兴建市政、公用设施，教育、生态、商业等配套服务设施，共同改变区域偏僻、荒凉的现状，共同打造新兴的高水准大型住宅区。仍以惠山区做比较，在惠山新城规划的利好刺激下，配合政府对自身区域的宣传招商，已吸引了复地、顺驰、昆百大集团(昆明百货)、江苏无锡石油分公司等等实力开发商介入到惠山区的住宅开发中，而作为地理条件更为优越的锡山区在这方面的表现却显得相对滞后，参与锡山开发的主要是本地开发商，在建筑理念和规划水平上都落后于其他预计未来，在基础设施建设不断成熟的情况下，锡山区的地理位置优势将得到凸显，从而使区域潜在价值得到充分的发挥。5.3二级市场板块定义按照锡房指数(无锡房地产交易中心办)的分类标准，无锡共分为五个区。来源：锡房指数副中心区：在由京杭运河、太湖大道、沪宁铁路、锡澄路、通惠路所构成的环形以内，解放环路以外的区域；东区:以沪宁铁路、通江大道(原名锡北路)为界；南区:以沪宁铁路、太湖大道为界；西区:以太湖大道、京杭运河、锡山、惠山为界；北区:以通江大道(原名锡北路)、沪宁铁路、锡澄路、通惠路、京杭运河、及锡山、惠总体供求特征万平方米0万平方米000.800.600.400.200.0020012002200320042005来源：锡房指数从总体商品住宅市场来说，无锡商品房市场在2003年后呈现出供大于求的趋势，供求比开始低于1。而且从图标趋势来看，供求比出现不断走高的态势。根据锡房指数统计，2005年，无锡商品住宅总供应497.1万平方米，实际成交商品房361.06平方米。整体供求比为1.38:1，呈现较为明显的供大于求的态势。20042005同比增长住宅批准预售面积(万平方米)364.37392.847.8%住宅销售面积(万平方米)310.71300.78-3.20%住宅销售额(亿元)102.38121.4718.65%来源：锡房指数我们从住宅供需情况来看，2005年，住宅市场批准预售面积的供应同比增长7.8%，但作为需求指标的成交面积却同比下降了-3.2%。2005年，住宅供求比为1.31:1，较2004年的1.17:1又有所上升。这显示出，在整个无锡市场供大于求的情况下，2005年的状况较2004年有进一步失衡的倾向。价格状况450040003500300045004000350030002500200015001000500001年02年03年04年05年来源：锡房指数总体而言，无锡商品住宅的价格走势处于稳步上升的阶段。从上表看出，尤其从2002元/平方米，5年间年均增幅达到14.6%。其中2005年当年的涨幅达到10.37%，仍然保持较高水平。2005年全年价格走势700070006000500040003000200010002005Q12005Q22005Q32005Q4来源：锡房指数住宅市场状况 现基本持平、略有微幅上扬的特点。这显示出，以自住为主的无锡市场，对宏观调控的反应较为平淡，显示出无锡房地产市场投机者较少，市场秩序较为健康的一面。无锡各区无锡各区域商品住宅均价走势02002Q42003Q22003Q42004Q22004Q42005Q22005Q4 中心区副中心区东区南区西区北区来源：锡房指数从价格涨幅的板块区分来看，根据锡房指数的统计，无锡商品房价格最高的区域分别为5,098元和4,674元，高于市区平均房价，且涨幅较大。而东区和北区价格一直较低，上图呈现无锡住宅价格基本形成了3大集团：第一集团是副中心区和中心区，其原因在于便捷的市中心生活条件。值得注意的是，目前这两个区域的价格差距正在逐渐缩小。这是由于市中心区域土地日益匮乏，没有较好的项目面世；而相反，副中心区域的配套日益成熟，生活环境改善，弥补了市中心区域供应不足，受到了市场的追捧；其次的第二集团是以湖滨区为主的南区与西区。在无锡市区居民的传统观念上认为，南部区域更适合居住，而北部区域以工业为主，不适和生活。因此近年来，西南区域的蠡湖与滨湖新城区域住宅得到了很大的发展。以南区为例，2004年中至2004年底这段时间内该区域创造了无锡住宅市场中的半年度最大涨幅，从年中的2,959元/平方米迅速升至4,470元/平方米，半年涨幅达到51％之多，迅速拉开了与东区和北区的差距，跻身于中高档住宅区行列。而进入2005年后一年内，该区域出现滞胀局面，显示出市场对这一价格的攀升还有待消化，再加上湖滨区土地出让量过大，目前存在一定的虚高成住宅市场状况 而价格位于第三集团的是北区和东区，主要为惠山区与锡山区。从2002年底到2005年是涨幅最小的区域；而东区(锡山与新区为主)的住宅每平米均价从1,917元上升至3,558元，三年上升约86％，亦落后于其他区域。从无锡市民心理上，对惠山与锡山还存在一定不认同感。因此，虽然从距离上而言，锡山区的部分区域比湖滨区部分区域更靠近市中心区，但价格却相差甚远。但是，随着锡山区自身发展及无锡市想外扩张发展，该区域将具有较大潜力。160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.002160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00北区东区副中心区南区西区中心区来源：锡房指数从区域的住宅供应成交对比来看，副中心区、南区、西区的成交份额大于供应份额，体现无锡市场上该三个板块的需求较为旺盛。其中南区的供应面积为52.05万平方米，而成交量却达到54.8万平方米，显示出在无锡市场上，南区的供求形势是最为乐观的。而无锡市场上明显呈现供大于求的是北区和东区，其供应份额大大超过需求份额，体现出供大于求。其中东区的供应量为145.00万平方米，而需求量为93.12万平方米，供需差距较为明显，显示出一定的供需隐患。东区的范围主要包括新区和锡山区，结合前文的一级土地市场，我们可以认为，由于新住宅市场状况 区的土地出让量极大，因此东区的供求关系失衡主要集中在新区。2004到2006上半年的二年半时间，新区土地出让量分别是锡山区的2.8倍(2004)，1.25倍(2005)和3.9倍(2006上半年)。相对而言，锡山区土地出让量较小，供求关系应当相对缓和。而市中心区住宅供应仅仅为1.18万平方米，仅占全市的0.3%，供略大于求；而副中心中心城区供应仅仅达到无锡住宅总供应量的6.49%，显示出后续严重不足的局面，远远不能满足无锡目前的购房需求，因此未来无锡的住宅发展将是进一步呈郊区化趋势。综合上文价格与供求状况来看，无锡东区目前的基本情况应当是供大于求。但是由于市中心及副中心区域供应日渐萎缩，无锡商品房发展将逐渐郊区化。而从东南西北四个区来看，西南区优于东北区的情况仍然存在。价格段特点量(万平方米)量(万平方米)00000000050000来源：锡房指数2005年1－9月无锡市区以上价格段分析看出，无锡住宅各价格段都处于供大于求的的住宅供求状况相对较平衡(供求比基本都在1-3之间)，而5,000元以上供求相对失衡。这显示出无锡市场上最受欢迎的仍然是中档商品房。该数据体现出，无锡市场上，在总体供大于求的基础上，还存在一定价格结构性的问题，住宅市场状况 5,000元以上高档房有价无市的情况较为明显。尤其是6,000-7,000元价格段，呈现较为明显的有价无市状态。较为激烈，作为开发商必须予以一定关注。100%80%60%40%20%0%2500以下2500-30003000-4000100%80%60%40%20%0%2500以下2500-30003000-40004000-50005000以上历年商品住宅分价格段供应比例2004供应2005供应2006供应100%80%60%40%20%0100%80%60%40%20%0%2500以下2500-30003000-40004000-50005000以上历年商品住宅分价格段成交比例2004成交2005成交2006成交注：根据锡房指数的抽样调查结果，2005年为前三季度数据，2006年为上半年数据来源：锡房指数上图为历年商品住宅分价格段的成交统计变化，从供应来看，2004－2005年间，5,000元以上价格段供应份额呈迅速上升趋势，而4,000元以下价格段供应份额迅速减小，显示出整个无锡住宅价格水涨船高；而2006年，3,000－4,000价格段供应量份额出现猛增，2500元以下价格段和4,000-5,000价格段供应出现相应减少。住宅市场状况 成交来看，2005年与2004年相比，无锡市场对4,000元以上和5,000元以上价格段需求份额明显呈上升态势，体现出市场逐渐对中高档物业接受程度提高。而同样在4,000元以下价格段中，随着供应份额出现猛增，2,500-3,000元价格段、3,000-4,000元价格段的需求也出现较为明显的增长。面积段特点22005无锡市区商品住宅成交面积分析%2.80%10.59%.72%42.78%8.68%5%15.40.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60以下60－8080－100100－120120－150150－180180以上 来源：锡房指数从2005年全年的面积段成交特点来看，无锡消费者需求最多的主力户型有四种。首先客户特征在无锡房地产市场上，购房者主要以本地客户为主，外地购房者的比例很小。以下是最近期内无锡房地产交易中心的统计数据。本市居民购房江阴、宜兴居民境外人员外省市人员2005年第三季度85.73%2.16%0.59%11.52%2006年第一季度88.34%2.06%0.94%8.67%来源：锡房指数从这两个时间的变化来看，本市居民购房的比例有增无减，这显示出无锡市场具有一定稳定性。从对实地进行调研的情况来看，无锡购房者具有如下特点：住宅市场状况 无锡的住宅市场以本市居民自住为主，大约90％为本地居民；惠山和锡山的新建楼盘购房者以本地周边市民为主，大约占60%以上比例；外地人在无锡购房比例近年来出现小幅上升总体而言，尽管近年来外来人士购房的比例有小幅上升，也出现少量投资行为，但是预计未来，无锡房地产市场还将继续保持本地人自住为主的局面。5.5三级市场状况万平方米元/平方米400050000025002000万平方米元/平方米400050000025002000004540505055874037553755380131429953086278225.8226.121.6622.8524.4123.239.792004Q12004Q22004Q32004Q42005Q12005Q22005Q32005Q4房均价来源：锡房指数长幅度为8.24%。2005年，无锡二手房成交状况波动较大，受宏观调控影响明显。二季度宏观调控公布后交易量激增，三季度成交量被打压至最低点，四季度又回升至2004年的平均水平，显示出市场逐渐从宏观调控的负面影响中摆脱出来。幅仍然较大。从价量两方面来看，无锡2005年二手房仍然保持强劲的势头不减，总体而言，受到宏观调控的影响较小。住宅市场状况 5.6分档次住宅板块介绍5.6.1住宅分档次住宅市场定义在本节中，我们将对无锡的住宅市场的不同板块加以介绍，并对这些板块进行中低档、中档、中高档、准高档和高档的分类。均价为4,140元/平方米。用以上统计数据综合我们在市场中调研的结果，我们对目前在售公寓住宅市场价格段定中低档住宅(3,000元以下)中档住宅(3,000－4,000元/平方米)中高档住宅(4,000-5,000元/平方米)准高档住宅(5,000-6,000元/平方米)注：无锡目前几乎没有6,000元/平方米以上的新建公寓住宅，而这类住宅一般位于市中心区域，以及为别墅物业，不纳入到我们的比较范围。5.6.2住宅供应板块分布以下为无锡主要住宅供应板块，从该图上，我们能够看到，无锡市区的住宅发展基本遵循西区南区较为尊贵，而北区东区相对较低档的格局。中心区二手房的价位基本都在6,000元以上，属于高档住宅。住宅市场状况 惠惠山新城中低档、中档锡山区东亭板块中档、中高档北塘非副中心区域南长区运河以西中高档蠡湖新城中高档北塘副中心区域中高档新区梅村镇中低档、中档惠山钱桥镇中低档、中档新区西北部中档、中高档滨湖新城中高档来源：世邦魏理仕5.6.3住宅板块简介南长区南长区是无锡传统的市中心区域，居住氛围浓郁，交通、生活等配套设施均十分便利，其运河以东为副中心区域，地段的含金量非常高，无锡居民最有认同感的居住区，但近年来缺乏供应。而近年来，南长区的新增供应主要出现在运河西部区域。由于运河的阻隔，运河西区域的居住氛围较弱。该区域介于蠡湖新城与南长区老区中间，过去只有一些老的新村，中高档住宅发展较慢。但近年来，该区域依托着从属于南长区的优势，随着蠡湖新城近两年来的发展，地理位置的优势得到凸现。因此近年来随着该区域旧区改造的进程，有一些规模较大的中高档楼盘面世，典型楼盘花园。相对而言，这个区域的房价目前单价在5,500元/平方米左右，销售状况较为平稳，以住宅市场状况 套的水平。该区域的发展可以看成是中心城区向外辐射和蠡湖新城发展的结果，其客户来源于本地旧区内的居民以及部分市中心客户。北塘区域北塘是传统的市区，也是无锡传统的工业区，有“民族工业发源地”之称，其东南部接壤解放环路，靠近胜利门商圈。相对而言，作为老市区，北塘北塘历史上的住宅开发程度不如崇安区和南长区，因此住宅价格在三个传统市区(北塘、崇安、南长)里是最低的，目前仍存在较大开发空间。北塘的中高档住宅主要是位于市中心的副中心部分，围绕站前商圈(无锡火车站)和欧风街两个商圈而展开，配套设施齐全但区域风貌较陈旧。而北塘的非副中心区域，主要是离市中心较远的偏西偏北区域，有大量的老住宅区，生活配套尚可，档次不高。北塘住宅楼盘的规模较为适中，供应总量不多；但随着北塘新城的规划出台，中期可能会有较大体量的供应面市。凤翔片区北塘新城的规划范围达4.5平方公里；预计在3－5年内，该区域会有较大体量的中档项目甚至中高档面市。作为传统的市区，北塘区的住宅主要是面对当地居民，以满足他们的改善型置业需求，此外对于周边城市居民也有一定吸引力。总体而言，北塘区住宅的销售状况较为平稳。新区板块设立于1992年，至今发展已经14年，是国家级的高新技术产业开发区。区内汇集成总值年均增长50%。新区辖区面积200平方公里，人口25万。随着新区不断吸引外资，中高档人群不断引入，形成了以长江路为轴线的生活圈，以长江国际花园为代表的中高档社区群。目前，新区住宅的建设逐渐由长江路沿线向东南部腹地扩展，未来还有较大空间。住宅市场状况 新区的中高档楼盘基本都位于长江路沿线或附近，由于长江北路核心地段的房地产开发基本已经结束，因此目前规模较大的项目都位于相对稍偏的地段，位于长江路以东春潮园(早期的配套房)附近的“新都会”和“第一国际”是新区内的代表在售楼盘。总体而言，新区西北板块居住氛围浓郁，配套设施齐全，又有产业支撑，各种物业形式的受接受程度都较高，价格较为坚挺。第一国际的高层住宅在2005年底创造了2个月内销而新区梅村镇主要供应中低档楼盘。梅村历史悠久，号称江南第一古镇，距离市区较远。梅村是规划中新区旅游、商贸、文化重点建设的副中心，又是无锡国家级高新技术产业区内中外企业密集区域，大约有400多家企业在此落户。预计所有规划在建的项目完工后，梅村将形成一个15万居民的商业和旅游重镇。因此，近年来，梅村的房地产开发较为活跃，仅2004年，梅村出让土地折合可建筑面积在30万平方米以上，目前的代表楼盘包括香梅假日花园、吴越之星等楼盘，位于梅村居住区的中心，价位在2,800元/平方米之间。新区的主要客户来源于大量在新区工作的白领，外籍员工的购房比例也较高，此外也有部分投资客看好新区的住宅市场。惠山新城板块惠山新城板块距离市中心较远，实质为原堰桥、长安、西漳三镇合并后的范围，属于“平住宅市场状况 地造城”概念。按照规划，惠山新城是惠山区的政治、经济、文化中心，是具有产业居住功能完备的一个的卫星城镇。004年底，惠山新城现有人口13万，加上8万外来人口，总共为21万。但是按目前惠山新城推出的房地产项目计划，新城区域5年内将新建商品房住宅面积超过600万从2005年开始，惠山的楼盘开始持续放量供应。目前已经在售的10个住宅楼盘中，9个楼盘的总面积都在10万平方米以上，其中理想城市和天一城的总住宅建筑面积在100万以上。预计未来，这些楼盘还将源源不断地产生新的供应。离市区又较远，因而价格较为疲软。从客源情况来看，该区域的客户主要来源于惠山新城周边地区，包括堰桥、长安、西漳三镇及钱桥镇、石塘湾镇等周边镇区，乃至江阴、常州等周边县市。根据市场调研和房地局交易统计的结果来看，目前区域内小高层和高层的去化非常困难。以复地公园城为例，截至2006年3月其多层销售率达到将近76％，但是小高层和7％，销售非常困难。锡山区东亭板块住宅市场状况 将在后文锡山区住宅市场中着重介绍滨湖新城和蠡湖新城板块(湖滨区)蠡湖新城和其以南的滨湖新城同为滨湖区范围内，东接南长区，是未来城市副中心的所在地。滨湖新城实际上是蠡湖新城的向西南延伸区域。蠡湖新城位于太湖大道以北邻近南长区和目前的行政中心太湖广场，是主城区住宅的延伸区域，居住氛围相对浓郁，有一定生活配套。因此蠡湖新城的楼盘规模适中，总建筑面积在10万－30万平方米之间的楼盘居多，典型楼盘如红山半岛(总建筑面积17万平方米)、新粱溪人家(总建筑面积约30万平方米)。而五里湖以南为滨湖新区缺乏居住传统传统，主要为平地造城形成的新建楼盘为主，以万科和顺驰两个超大规模的百万级楼盘为代表，由于靠近五里湖和太湖，环境优美，受到无锡市民的认可。该区域楼盘销售状况较好，顺驰和万科的最新一期销售率均达到70％左右，其中万科的一区基本达到每月100套的销售速度。该区域主要客户来自于无锡本地，主要是滨湖区域内的本地居民为主，其中大多来源于太湖大道北侧的河埒口一带居民密集区以及东降镇华庄镇等地区的居民，也有部分来自于无锡市区。5.7住宅市场结论总体而言，无锡房地产市场近年来发展较为平稳、健康，受到宏观调控的影响较小。无论从房价收入比和人均住宅面积来说，无锡在长三角都名列前茅。近年来房地产市场的发展反映了无锡居民的真实需求。无锡的房地产投资自2002年起出现大幅度增长，其增幅至2005年宏观调控之后才有所回落。现有供需状况：无锡在2004年后呈现出供大于求的趋势，副中心区、南区、西区的供求状况相对其他区域更为平衡；价格段上，5,000元价格段以下的住宅供求状段占到最大额，占42.78%。一级土地市场方面，近年来土地出让量放量，其中主要的土地集中供应于湖滨区、住宅市场状况 新区以及惠山、锡山地区。3,000-4,000元价格段的住宅供应和需求同步呈上升势头，竞争趋于激烈。价格走势：整个无锡市场近年来价格走势保持平稳增长的走势，2005年第四季度全市商品住宅均价达到4,140元/平方米。住宅价格基本形成了3大集团：第一集团是副中心区和中心区，第二集团是以湖滨区为主的南区与西区，价格位于第三集团的是北区和东区，主要为惠山区与锡山区。但湖滨区供应量过大，价格已经出现一定滞胀和虚高，东区将存在一定机遇。锡山与惠山两区前身为锡山市，2001年撤市建区，才划归市区范