土地法 学课件

土地法学

华中农业大学土地管理学院

陈银蓉

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•课程性质、地位、任务

-本课程是土地资源管理专业的专业课。

-学习本课程的目的是使学生掌握土地法学的基础知识、基本理论，熟悉现行

土地管理的法律、法规、政策及其精神实质。

-为今后从事土地管理工作和土地科学研究奠定法学基础。

•教学目标

-1.掌握土地法学基本知识和理论，理解现行土地管理主要法律、法规和政策

的精神实质；

-2.掌握土地执法的基本理论和方法。为从事有关土地管理工作和行政执法工

作奠定土地法学基础；

-3.能正确表述现行土地法规的主要内容和实质，具备土地法规的一般咨询能

力；

-4.理解的土地法规和政策，独立完成典型土地违法案例的分析，并提出处理

的办法和法律依据。

•考核方式及成绩评定

-课程考核方式：综合作业，课程考试。

-课程成绩评定：平时作业及考勤（40%）,结业考试（60%）o

第一章绪论

>学习提要：通过本章的学习，重点了解土地及土地法的概念、特征，理解土地基

本国策的内容及主要精神；熟悉土地法的渊源和土地法与其他法律的联系、区别。

A第一节土地法与土地法学概述

A第二节土地法的调整对象和调整方法

A第三节土地基本国策

A第四节土地法的渊源

A第五节土地法与其他法律部门的关系

第一节土地法与土地法学概述

■-土地法概念

A土地的概念：从土地立法的角度来解释土地，一般认为是地球陆地表层，即：

一国领土范围内的陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等一切土地。我国土地管理

法中界定的土地包括国家和集体所有的农业用地、建设用地和其他未开发利

用的土地。这是从土地用途角度对土地所作的科学分类，有利于土地用途管

制制度的实施。

>土地特征：

>①土地是非人力所能创造自然资源。

>②土地面积有限。

>③土地位置具有固定性。

>④土地使用价值具有永续性。

二、土地法的概念和特征

>>（-）土地法而概念：土地法是调整在土地的规划、管理、保护、利用、监督过

程中所发生的社会关系的法律规范的总称。

❖1.土地法是国家制定或认可的行为规范。

2.土地法调整以土地为客体而形成的社会关系。

3.土地法是调整土地关系的法律规范的总称。

>（二）土地法的特征

*1.土地法通过调整人与人的关系来规范人与土地的关系。

2.土地法涉及的范围具有广泛性。

3.土地法的实施方式具有科学技术性。

三、土地法学的概念

>（-）土地法学的概念：土地法学是以土地法即调整土地关系的法律规范为研

究对象，它是以研究土地法的制定、解释、阐述、评价、应用于调整人地之间法

律关系的一门学科。

>（二）土地法学的研究目的：是以法律的形式，规范土地在开发、利用、保护、

改造过程中，一切对土地的作为或不作为都牢固地建立在科学的基础上，以保证

土地的优化配置和合理、有效的保护和利用，以实现社会经济和土地的可持续的

发展。

（三）土地法学的研究特点

>特点之一：防患于未然

>特点之二：在于最大限度地促进人类幸福

>特点之三：从事物现状分析其自身矛盾确立土地立法原则，使现有与应有统一

>特点之四：明确土地数量与质量的关系

四、土地法学研究的主要内容

>土地法学的主要理论的研究

❖土地法本土资源的研究

土地公有制学说的研究

❖土地法的生态职能与可持续发展的研究

❖现代物权制度理论的研究

。土地自然特性的研究

>土地法律体系和法律关系的研究

❖土地法律体系的研究

土地法律关系的研究

>土地地权和产权制度的研究

>土地金融和市场交易的研究

>土地租、税、费的研究

>土地管理制度与监察制度的研究

土地法学的研究方法

>传统的法学研究方法

*调查实证研究方法

•:•分析比较的方法

历史研究的方法

❖综合研究论证的方法

侧重学理的研究方法

运用唯物辩证的研究方法

>土地法学研究的特有方法

*协调人、地、环境相互关系的研究方法

以土地的价值取向作为进行判别的研究方法

以超前意识研究土地法学的方法

第二节土地法的调整对象和调整方法

>一、土地法的调整对象：土地法律规范所调整的、以土地为客体而产生的各种

社会关系。即土地关系。有两种类型：纵向的土地资源管理关系，横向的平等主

体间的土地财产关系。

>二、土地法的调整方法：取决于土地法调整对象的性质。

>(-)行政的调整方法

>(二)经济调整方法

土地法调整方法

>(-)行政的调整方法

A在纵向土地资源行政管理关系中，土地行政主管部门有权依法履行职责，对

当事人在土地规划管理、保护、开发利用过程中行为进行监督检查，有关当

事人必须服从。

A土地行政主管部门有权要求当事人按照土地利用规划，合理使用土地，切实

保护耕地，有关当事人必须服从。

A土地行政主管部门依法履行职责时，有权要求当事人予以配合。

土地法调整方法

>(二)经济调整方法

A以招标、拍卖、挂牌等方式出让、转让土地使用权时，双方法律地位平等。

A设立、变更或终止土地财产法律关系时，应当坚持双方当事人自愿的原则，

不允许以强凌弱，以大欺小。

A土地财产法律关系中当事人权利义务的确立，应坚持互惠、互利、等价、有

偿的原则。

第三节土地基本国策

»一、土地基本国策的概念

♦:♦是指国家为实现经济、社会可持续发展，在规划、管理、利用土地资源方面

确定的具有战略性的方针、策略，是中央及地方各级政府指定、实施其他具

体政策必须遵循的基本准则。

♦:♦以立法形式确立的基本国策表述为：i°十分珍惜、合理利用土地和切实保护

耕地是我国的基本国策。各级政府应当采取措施、全面规划、严格管理、保

护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。i土

二、各级政府在落实土地基本国策方面承担的责任

>（-）组织编制土地利用总体规划是各级政府的法定职责

>（-）确保本辖区内耕地总量不减少是省级政府的法定义务

>（三）国家实行占用耕地补偿制度

>（四）国家实行基本农田保护制度

>（五）非农业建设必须十分珍惜和合理使用土地

>（六）各级政府应当采取措施，维护排灌工程设施，改造中、低产田，整治闲散

地和废弃地

>（七）县、乡（镇）政府应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，

对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业

生产条件和生态环境

第四节土地法的渊源

>法的渊源是指法律创立的方式，以及法律以外的表现形式。

>根据我国土地法律规范的不同制定机关及其效力方面的差异，我国土地法律制度

的存在形式即土地法的渊源有：

•:♦一、宪法

二、法律

。三、国务院制定的行政法规

。四、国务院所属部、委发布的行政规章

­>五、地方法规

。六、最高人民法院的司法解释

。七、其他法的渊源

第五节土地法与其他法律部门的关系

>一、土地法在我国法律体系中的地位

>宪法是根本大法，是制定一切法律的依据，属于第一层次；而民法、刑法、经

济法、行政法、诉讼法等则属于宪法以下的第二层次的基本法。

>土地法属于经济法的一个分支，属于我国法律体系中第三层次的部门法。在经

济法没有形成以前，也没有土地法学的概念。土地法与其他部门经济法相比；

则又有其个性本身的特点。

>二、土地法与其他法律部门的关系

❖（一）土地法与宪法

❖（二）土地法与民法

­:♦（三）土地法与行政法

❖（四）土地法与刑法

（五）土地法与诉讼法

思考题

>1.土地法概念和法律特征。

>2.土地法的调整对象和调整方法。

A3.土地法的渊源。

>4.土地法与其他法律的联系与区别。

>5.土地法学的概念及研究对象。

>6.土地法学研究的主要内容。

第二章土地立法概况

/［学习提要］通过本章学习，主要了解土地立法的一般社会意义和我国土地立法

的目的，了解我国土地立法的基本情况，重点掌握土地立法权限、土地立法的基

本原则和指导思想、现行《土地管理法》的指导思想和基本内容.

第一节土地立法概述

■一、土地立法的一般社会意义

■二、土地立法的目的

>（一）维护土地的社会主义公有制。

>（二）科学规划、有效保护、合理利用土地资源。

>（三）切实保护耕地。

>（四）促进社会经济的可持续发展。

三、土地立法的概念和特征

■土地立法的概念

>土地立法是指国家立法机关通过依照立法程序制定、修改或废止各项土地法

律，调整社会关系的一种国家活动。

>立法有狭义和广义两种含义。

A狭义的立法是指最高国家权力机关依照法定权限和程序制定、修改和废止法律的

专门活动。

A广义立法是指有权的国家机关依照法定权限和程序制定、修改和废止各种具有不

同法律效力的规范文件的活动。

四、土地立法的指导思想

■十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的立法指导思想

■促进改革开放的立法指导思想

■土地资源管理与资产管理并重的立法指导思想

■建立和规范土地市场的立法指导思想

五、土地立法的基本原则

>1.保护土地的社会主义公有制原则

>2.保护合法土地财产权益的原则

>3.保护耕地原则

»4.合理利用土地原则

>5.土地有偿使用的原则

>6.实现经济、社会、生态环境三效益相统一得原则

>7.正确处理好国家与土地利用或使用者之间的物质利益关系的原则

>8.土地统一管理原则

第二节土地立法权限

»一、立法权限的概念

♦:♦所谓立法权是指国家制定、修改和废止法律的权力。

♦:♦全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权；

♦:♦国务院根据宪法和法律，制定行政法规；

♦:♦省级和省人民政府所在地的市人民代表大会及其常务委员会，在不同宪法、

法律、行政法规相抵触的前提下，制定地方性法规；

♦:♦民族自治地方的人民代表大会有权依照当地民族的特点，制定自治条例和单

行条例，报省或者自治区人大常委会及全国人大常委会批准后生效，报全国

人大常委会备案。

（一）国家权力机关的立法权限

>1.全国人民代表大会的立法权限

A修改宪法；制定和修改刑事、民事、国家机构的和其他的基木法律。

>2.全国人民代表大会常务委员会的立法权限

A制定除应由全国人民代表大会制定的基本法律以外的其他法律。也就是说制定除

刑法、民法、国家机构等基本法律以外的法律；

A在全国人民代表大会闭会期间，对全国人民代表大会制定的基本法律有权进行部

分的修改和补充；有权解释宪法和法律；有权撤销同宪法、法律相抵触的行政法规、

地方性法规以及有关的决定、命令等。

3.地方权力机关的立法权限

>①省一级人民代表大会及其常务委员会；

A②省一级人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会及

其常务委员会；

A③民族自由地力的人民代表大会。

A前两者有权在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，制定地方性法规，但

省级人民政府所在地的市和较大的市的人大及其常委会制定的地方性法规，须经省

级人大批推后生效；

A后者有权根据当地具体情况，制定自治条例和单行条例，按规定的程序经省级人

大常委会批准后生效。

（二）国家行政机关的立法权限

>1.国务院的立法权限：国务院在立法方面享有的权限主要是制定行政法规。

A一是宪法规定享有的行政法规制定权。

A二是全国人民代表大会授予国务院的制定行政法规权。

>2.国务院各部门的立法权限：国务院各部、委有权制定部门规章。

A3.地方人民政府的立法权限：地方政府的立法权限是制定规章，而且享有立

法权的机关只有省一级政府、省一级政府所在地的市的市政府以及较大的市

的市政府。除此以外的地方政府没有规章制定权。

第三节土地立法程序

■一、土地立法程序的概念及其意义

A立法程序是立法机关制定、修改和废止法律的活动。

A立法程序可使立法活动规范化、科学化，

A立法程序有助提高土地立法质量。立法的过程，就是程序性的决策过程。

>立法程序是法律产生具有强制性的普遍约束力的必经步骤。

■二、土地法律的立法程序

>是指国家权力机关制定法律的程序。

A（一）法律草案的提出

>（二）法律草案的审议

A（三）法律的通过

A（四）法律的公布与实施

第四节中国的土地立法概况

■一、新中国成立前的土地立法状况

A（一）奴隶社会的土地立法

>（二）封建社会的土地立法状况

❖封建社会的土地立法是确认和维护封建地主的土地私有制。

❖其标志之一是公元前594年，鲁国宣布实行j°初税亩i土，即不论公田、私

田，一律按土地数目纳税。这就从法律上承认私田的合法性。

>（三）民国时期的土地立法

>（四）新民主主义革命时期的土地立法

二、新中国成立后的土地立法概况

>（一）土地立法的初期阶段（1949—1966年）

•:♦这一时期的土地法规主要有：《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》、

《农业生产合作社示范章程》、《高级农业生产合作社示范章程》、《农村

人民公社工作条例》等。

>（二）土地立法遭到破坏阶段（1966—1978年）

>（三）土地立法的发展和完善阶段（1978-1990年，1990-至今）

A我国于1982年2月13日和同年5月4日分别发布了《村镇建房用地管理条例》和

《国家建设征用土地条例》。这两个条例对村镇建房和国家建设征用土地所

涉及的具体问题和违法处罚做出了规定。

>随着我国体制改革的深化，法制建设不断得到加强，初步形成了土地管理法

规体系的框架，其主要的标志就是《中华人民共和国土地管理法》的颁布。

该法于1986年6月25日颁布，自1987年1月1日起施行，并于1988年12月29日根

据宪法第10条第4款修正案进行了修正。1998年对土地管理法再次进行了大规

模地修订，这标志着我国土地管理法制化又进入了一个全新的阶段。

三、现行《土地管理法》的指导思想和基本内容

A指导思想

♦1;从以保证建设用地供应管理为主转变为以保护耕地为主。

❖2.建设用地的利用方式从粗放利用转变为集约利用。

❖3.土地管理方式由i。限额审批i土转变为i°用途管制i土。

❖4.从自我监督、自我约束为主转为以上级对下级监督和社会监督为主。

现行《土地管理法》的基本内容

A第一章总则，共7条。对制定土地管理法的目的、土地管理应遵循的原则和基

本制度，做出了纲领性的规定。

A第二章土地的所有权和使用权，共9条。对全民所有、农民集体所有土地的

范围做出了明确界定。

A第三章土地利用总体现划，共14条。国家建立土地利用现状调查制度和土地

统计制度，并根据土地利用现状调查成果和土地统计资料，评定土地等级和

编制土地利用总体规划。各级人民政府根据严格控制非农业建设占用农用地、

提高土地利用率、统筹安排各类用地和占用耕地与开发复垦相结合的原则编

制土地利用总体规划。

现行《土地管理法》的基本内容

・第四章耕地保护，共12条。

-国家对耕地实行保护制度，实行占用耕地补偿制度、基本农田保护制度。对

耕地实行特殊的法律保护措施，确保耕地总量动态平衡。

现行《土地管理法》的基本内容

•第五章建设用地，共23条。

-除经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要

使用土地的，必须依法申请使用国有土地。建设占用土地，涉及农用地转为

建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。

-国家征收土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

-以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的

标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可

使用土地。建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关

地方人民政府，都专项用于耕地开发。

现行《土地管理法》的基本内容

A第六章监督检查，共7条。土地管理部门依法对土地进行管理，并对用地的

单位和个人进行监督检查，加大了对土地违法行为的处罚力度。明确规定各

级地政部门同时是土地执法监督部门，赋予地政部门查处土地违法行为的必

要手段和执法保障措施。赋予国务院地政部门直接查处土地违法行为的权力。

A第七章法律责任，共12条。规定了违反土地管理法规的行为以及对这些违法

行为的处理，对违反土地管理法的行为和土地管理公职人员的违法行为分别

做出了给予行政处罚或刑事处分的规定。

A第八章附则，共2条。外商投资企业用地，适用本法。

思考题

AL我国土地立法的目的。

>2.我国土地立法的概念和立法权限。

>3.我国土地立法的基本原则和指导思想。

»4.现行《土地管理法》的基本内容。

第三章土地法律关系

第三章土地法律关系

•学习提要和目标：通过本章的学习，要求掌握土地法律关系的概念与特征，明

确我国土地法律关系产生、变更和消灭的条件及土地法律关系保护的基本要求。

第一节土地法律关系的概念和特征

■—上土也^^彳聿系体1相^会k

A土地法律关系是一种■殊类型的、具体的、由土地法律规范调整的、具有权

利义务内容的社会关系，土地法律关系是一定的土地关系在法律上的表现。

■二、土地法律关系的特征

■具有一般法律关系的共同特点：

>(1)法律关系是一种特殊的社会关系。

>(2)法律关系是一种意志关系。

>(3)法律关系是由国家强制力保证的社会关系。

>(4)某种法律关系的存在必须以相应的现行法律为其前提。

■具有自身独有的特征

»(一)国家对土地法律关系的产生、变更和终止实行严格控制

»(二)土地法律关系具有相对稳定性

»(三)土地法律关系的产生、变更和消灭属于要式法律行为

第二节土地法律关系的构成要素

■一、土地法律关系的主体

A土地法律关系主体是指土地法律关系直接参与者，通过某种法律事实，取得

一定权利并承担一定义务的人。

》概括起来主要有以下几种：国家、国务院、国务院土地行政主管部门及各级

人民政府土地行政主管部门、企事业单位、国家机关和其他社会组织、农民

集体、个体工商户、农村承包专业户和其他公民个人。

■二、土地法律关系的内容

A土地法律关系的内容，是指土地法律关系主体在具体的法律关系中，所享有

的权利和承担的义务。

■三、土地法律关系的客体

A土地法律关系客体，是指土地法律关系主体的权利和义务所指向的对象。它

是主体行使权利和履行义务的行为指向和目标。

A关于客体的范围，主要有两种不同的观点：一种认为是物，另一种认为包括

物、行为和精神财富。

第三节土地法律关系的分类

■一、依据土地法律关系的性质和内容划分

＞（-）土地所有权法律关系

》（二）土地使用权法律关系

A（三）土地利用与保护法律关系

»（四）土地征用、征收法律关系

A（五）土地管理法律关系

A（六）土地税收法律关系

■二、按土地法律关系的主体所处地位不同划分

＞（-）权利义务基本对等的土地法律关系

»（二）权利义务不对等的法律关系

第四节土地法律关系的产生、变更和消灭

■一、土地法律关系产生、变更和消灭的概念

A（一）土地法律关系的产生：即由于一定的法律事实的出现，使特定土地关系

主体之间形成一定的权利义务关系。

＞（-）土地法律关系的变更是指由于某种法律事实的出现，使土地法律关系的

构成要素发生变化。包括主体变更、内容变更和客体变更。

A（三）土地法律关系的消灭：即由于某种法律事实的出现，土地法律关系主体

间的权利、义务关系即行终止。

■二、法律事实

A法律事实是指法律规定的能引起土地法律关系产生、变更和消灭的客观现象。

一般分为两类，即行为和事件。

A土地法律行为是指能够发生法律效力的人们的意志行为，即根据土地法律关

系主体有意识活动而产生的法律事实。按其来源和性质可分为行政行为、当

事人行为与司法行为。

A土地法律事件是指不依土地法律关系主体的主观意志为转移的能够引起土地

法律关系产生、变更和消灭的客观现象。它包括自然现象和社会现象。

第五节土地法律关系的保护

■一、土地法律关系保护的要求与特点

»土地法律关系保护的基本要求是严格监督土地法律关系主体正确行使权利和

全面认真地履行义务。

A土地法律关系的保护是积极的行为，不论是否发生争议，只要土地法律关系

一经形成，自始自终都存在法律保护问题，由县级以上土地行政主管部门对

违法行为进行监督检查。

■二、土地法律关系保护的机构

＞（-）国务院土地行政主管部门及各级人民政府土地行政主管机关

A（二）各级人民政府和村民委员会

A（三）司法机关

■三、土地法律关系保护的方法

A我国主要采用行政、经济、司法等制裁方法，相互配合，综合运用。

思考题

A什么是土地法律关系？它有哪些特征？

＞土地法律关系的构成要素有哪些？

A土地法律关系产生、变更和消灭的条件是什么？

A土地法律关系保护的机构有哪些？

第四章

土地产权法律制度

第四章土地产权法律制度

•学习提要和目标：要求通过学习深刻理解土地所有权、土地使用权、土地他项权

的内涵与特征及行使的法律要求；掌握土地权属争议处理的方法和程序。

第一节土地产权概念和构成

■一、产权的概念

＞产权即财产权利或财产权。

A按照我国《民法通贝D第89条规定，财产包括不动产和动产。《担保法》第

92条规定：所谓不动产是指土地以及房屋林木等地上定着物；所谓动产是指不

动产以外的物。

＞罗马法、普通法以及现行的法律和经济研究基本认同的产权定义是：产权不仅

指人与物之间的关系，而且着重是指由物的存在及其使用所引起的人们之间相

互认可的行为关系，产权安排确定了每个人相对应于物时的行为规范，每个人

都必须遵守他与其他人之间的这种关系，或承担不遵守这种关系的成本。

＞按照我国的民法理论解释，财产权是指一切具有经济价值的权利。包括所有权、

用益物权、担保物权、债权、知识产权、继承权及股权等。

■二、土地产权的概念

>(1)认为土地产权就是土地所有权。

>(2)认为所有权与产权是两个并列的概念。

>(3)认为所有权是产权的核心。

•土地产权是指以土地所有权为核心所派生出的一个权利束。

第二节土地所有权

■一、土地所有权的概念和特征

>土地所有权是土地所有人依法对自己土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

A特征：

♦:7.按现行法律，具有以下特征：

(1)主体的特定性,客体的不可移动性;

(2)交易的限制性;

(3)权属的稳定性;

(4)权能的分离性

♦:”.与其他财产权比，有以下特征:

(1)土地所有权是物权；

(2)土地所有权是一种完全的权利;

(3)土地所有权具有垄断性

二、土地所有权的种类

(-)国家土地所有权

■国家土地所有权的特征：

>国家土地所有权主体具有唯一性和统一性。

>国有土地所有权的客体在范围上具有广泛性的特征。

A下列土地属于国家所有：

♦:♦第一，城市市区的土地，但法律规定原属集体所有的除外，这里所讲的市区指城

市的建成区。

+第二，城市郊区和农村中曾由国家依法征用、征收为国有的土地。

♦:♦第三，法律规定为国家所有的耕地、林地、草地、荒地、滩涂、水域、沙漠、冰

川、岛屿及其他土地。

»国家土地所有权在内容上体现了“统一指导，分级管理”的思想。

A国家土地所有权的四项权能通过法律规定将其中的占有、使用、收益的权利固

定给使用者，而国家仅保留最后的处分权。

(二)集体土地所有权

■集体土地所有权的特征

>(1)集体土地的所有权的主体是农村集体经济组织，具有多样性特征。

>(2)集体土地所有权的客体在范围上具有广泛性。

❖下列土地属农民集体所有：

♦:♦第一，农村和城市郊区中的土地，由法律规定属于国家所有的除外，宅基地、自

留地、自留山属集体所有.

♦:♦第二，法律规定的农民东体所有的耕地、林地、草地、荒地、滩涂以及其他土地。

>(3)集体土地所有权在内容上具有直接行使和间接行使的特征。

三、土地所有权的取得

(-)国家土地所有权的取得

>(1)没收，指将地主、官僚资本和敌伪土地收归国家所有。

>(2)征收，指国家依照法律规定的条例无偿地将土地收归国家所有的一种法律措

施。

>(3)征用，指国家依照法律规定的条件有偿地将原为私人所有的土地或农民集体

所有的土地转移为国家所有。

>(4)承继，即新中国对旧中国国家所有土地的承继。国家承继的土地主要是国家

机关的办公用地，也包括国家资本主义企业用地、大型交通设施用地等。

>(5)依据宪法的规定直接取得，这主要指依照我国1982年《宪法》，将城市中新

中国成立初保留下来的私有土地规定为国家所有。但对于城市区域内的农民集体

经济组织所有的土地，则依法予以保留其所有权。

(二)集体土地所有权的产生

>(1)生产资料公有化，指加入农业生产合作社的农民将私有土地等主要生产资料

转为合作社集体所有。

>(2)调整，指农村实行人民公社化时期，根据有关法律规定对农村集体的土地进

行调剂，调整而产生的土地所有权。

>(3)交易，指农民集体之间或农民集体与国家之间依照法律规定相互以土地所有

权交换而产生的土地所有权。

(三)国家土地所有权与

集体土地所有权特征比较

•集体土地所有权的相对性

・权能可分离性

•移转中的单向流出性

■土地所有权的行使：是指国家和农民集体依照法律规定实现对国有土地和集体土

地占有、使用、收益和处分权能的行为。

■国家土地所有权的行使

❖国家土地所有权的授权行使

♦:♦国有土地所有权的行使要遵循基本的法律要求

♦:♦行使国家土地所有权的限制

•1.禁止买卖或以其他形式非法转让土地。

•2.禁止滥用土地。

・集体土地所有权的行使

-要求颁发《集体土地所有权证》，行使法律上对土地的占有权；

-利用集体土地修建农用设施进行农业生产；

-可将土地交给集体经济组织内的农民作为宅基地、自留地、自留山使用，或

通过承包经营合同发包给农民使用；

-可依法使用土地兴建乡镇企业，或以土地使用权作为出资和国有企业、集体

企业或外资企业联营；

-有权依法收回集体土地的使用权。

四、土地所有权的保护

■1.国有土地所有权保护方法的特殊性，国有土地作为国有财产的重要组成部分,

它受宪法及其它法律的特殊保护。

■2.集体土地所有权保护。

■《宪法》、《民法通则》做了原则性规定，

■《土地管理法》第六章、《土地管理法实施条例》做了更为具体的规定。在保

护集体土地所有权时，还应注意以下两点：

■第一，尊重农民集体土地的所有权，不能强行改变其所有权性质，

・第二，使用集体所有土地时，必须依法。国家征收、征用农民集体的土地，必须

按照法律规定的条件和程序进行；禁止在耕地上挖土、挖砂、采石、采矿等。

第三节土地使用权

♦一、土地使用权的概念和特征

e土地使用权是指民事主体在法律允许的范围内对国有土地或集体土地占有、使

用、收益的权利。

?具有如下特性：

♦土地使用权是财产权

♦土地使用权主体的双重性

♦土地使用权的客体是土地使用者所使用的土地上的权利

♦土地使用权是一项对土地的占有、使用、收益和法定处分权，集中表现为对土地

的经营和利用

♦土地使用权的法定性

♦土地使用权的相对稳定性

♦二、土地使用权的取得、分离和限制

々土地使用权的取得包括设定取得和变更取得；

。土地使用权取得方式有：划拨、出让、租赁、土地使用权作价出资或土地使用

权入股、审批、审批加合同、承包；

々土地使用权的分离是权利人行使土地处分权，经营土地实现利益的一种方式。

"土地使用权的限制：

♦受土地所有权的限制

♦土地用途上的限制

♦土地使用年限上的限制

三、土地使用权共有

♦土地使用权共有的含义

々土地使用权的共有指两个以上的土地使用者共同享有同一土地的使用权

々土地使用权共有是两个以上独立民事主体对同一土地的共同享有

々共有所反映的法律关系是双重法律关系

e土地使用权的共有是建立在土地所有权基础上的一项民事权利

♦共有种类

?按份共有：指两个以上的公民、法人或其他组织按照法律规定和合同约定的份

额、享有土地使用权的利益和承担其义务的共有。

R共同共有：指两个以上权利主体对土地使用权指向的土地不按份额享有使用权

利。可分为可分割共同共有和不可分割共同共有。

♦转让共有房地产必须取得其他共有人书面同意；共有人要求将自己的份额分出和

转让时，其他共有人一般应允许并有优先购买权；转让的份额，应进行变更权利

注册登记。

四、土地使用权的种类

♦（-）国有土地使用权

。国家建设用地使用权

呻外商投资企业用地土地使用权

呻国有农业用地土地使用权

♦（二）集体土地建设用地使用权

♦（三）集体农业用地的土地使用权

第四节土地他项权

♦土地他项权的概念和特征

“土地他项权是指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留其他利用土

地方面的权利。

R我国的土地他项权有如下特点：

a1、土地他项权是建立在他人土地上享有的权利。

。2、土地他项权利的主体是土地所有权人、使用权人以外的，与土地所有权人、

使用权人之间有着某种法律关系的民事主体。其关系产生可以是法定的，也可

由法律行为（当事人之间的协议），行政行为或司法行为设定。

。3、土地他项权不受一物一权主义的限制。

。4、土地他项权依附于土地所有权、土地使用权，又是对该所有权、使用权的

一种限制。这种限制，表现为他项权利人对土地的某种利用权利，或他项权利

人要求土地所有权人、土地使用权人在利用该土地时为某种行为或不为某种行

为的权利。

。5、土地他项权是长期存续的权利，通常需要由特定机关进行登记。

土地他项权利的种类

♦1、依权利标的的位置划分，可分为空中他项权利、地面他项权利和地下他项权

利。

♦2、按权利性质分，可分为用益性他项权和担保性他项权。用益性他项权是指按

照特定需要而使用他人土地的权利，如地上权、地役权、租赁权、耕作权。担保

性他项权是指为保证债务履行而在他人土地上设立的物权担保。如抵押权。这里

所说的“他人土地”，即指他人拥有土地所有权或土地使用权的地块。

♦3、按权利设立方式分，可分为法定土地他项权和约定土地他项权。法定土地他

项权是指按照法律和行政法规设立的权利。如，电力法设立的电力设施维持权，

电信法设立的电信设施维持权。约定土地他项权指土地所有人或者使用权人同他

项权利人以协议方式设立的土地他项权。

♦4、按权利内容分，可分为积极他项权利和消极他项权利。积极他项权利指他项

权利人于他人土地上为一定行为的权利。如通行权、引水权等。消极他项权利，

指请求土地所有权人、使用权人不为一定土地利用行为，以保障该土地上的工作

物维持人或者邻地人合法利益的权利。如空中权人禁止妨害工作物安全的权利，

邻地人的禁止妨碍采光权、禁止妨碍观望权。

一、土地抵押权

♦涵义：土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作为担保财产以保证自己或

第三人债务履行的行为。

♦法律特征：

〜土地使用权抵押不移转抵押标的物；

R土地使用权与地上建筑物及其附着物不可分割抵押；

々土地使用权抵押以当事人签订抵押合同并持合同到有权的登记机关登记而成

立；

?土地使用权人可就同一土地使用权设定一个或数个抵押权；

?土地使用权抵押权一经成立，即具有不可分性；

飞土地使用权抵押人在债务未履行时，抵押权人可以申请处分所抵押的土地，并

就处分所得优先受偿；

R土地抵押权的实现只能当债权人在其所担保的债务到期未能履行时才能行使。

土地使用权抵押法律关系

♦抵押主体：抵押人和抵押权人，以土地使用权担保债务偿还的是抵押人，相应的

债权人为抵押权人。

♦抵押客体：抵押客体是土地使用权

♦抵押内容：即土地使用权抵押主体所享有的权利和承担的义务。

土地使用权抵押的终止

♦有下列情况之一出现，土地使用权的抵押即终止其效力：

但主债权消灭

>土地灭失，附在其上的土地使用权的抵押权随之消灭。如果土地灭失获有赔偿金,

则赔偿金应当作为抵押财产。

3抵押权的实现。即抵押权人在债务履行期届满而未获得清偿时，按照法定程序以

抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿。

二、土地使用权租赁

♦涵义：土地使用权租赁也称土地使用权出租，是指土地使用权人将土地提供给他

人使用，由对方为此支付租金的行为。

♦法律特征：

"土地使用权出租属民事法律行为，遵循平等、自愿、等价、有偿、诚实、信用

等民法原则；

々土地使用权出租不发生土地使用权转移；

电出租的土地必须是法律允许的地块；

々土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务；

。土地使用权出租，必须将地上建筑物，其他附着物连同土地使用权一并出租。

土地使用权出租法律关系

♦主体：即出租人、承租人。

♦客体：指土地使用权出租法律关系主体的权利、义务共同指向的对象。

♦内容：指出租双方当事人在出租法律活动中所分别享有的权利和承担的义务。

三、土地相邻权

♦涵义：土地相邻权是指相互毗邻土地的所有者和使用者为满足其生产、生活需要

而使用他方土地的权利。

♦土地相邻权的类型：

”相邻临时占用权

畛相邻通行权

畤相邻截水用水权

。相邻排水权

。相邻安全权

畛相邻采光通风权

•土地使用权相邻关系法律保护的内容

一《民法通则》规定：“不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结

互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相

邻关系，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍,赔偿损失。”

•1、相邻便利提供：包括相邻通知、相邻排水和相邻管线的安设

•2、邻地利用：是土地使用权人在其具有使用权的土地上进行建筑、种植或对建

筑物的修缮而占用邻人土地的行为。

•3、相邻妨害禁止

-竹木根枝越界侵害的防止

-相邻安全

-通风、采光、眺望等相邻空间距离

-有害气体、噪音侵入

第五节土地权属争议及其解决

♦土地权属确定概述

确定土地权属，简称土地确权。

狭义：仅指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的归属，即土地所有

权、使用权和土地他项权利归谁所有。

广义：是指依法确定土地所有权、使用权和土地他项权利的主体、客体和内容。

♦土地所有权、使用权和土地他项权利必须依法确定。

。土地所有权、使用权和土地他项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素一

主体、客体和内容的确定。

*土地权属确定后，其权利受法律保护，任何单位和个人不得妨碍该权利的依法

行使。

"从土地确权和土地登记的关系来看：从广义上理解：土地确权是地籍管理的主

要内容，土地的登记申请、地籍调查、审核批准、登记注册、发放证书等，实

际上是整个确定土地权属的过程;狭义:仅指土地登记过程中的权属审核阶段,

对土地权属来源合法性的审查和对土地权属性质的确定。

确定土地权属的法律依据

♦体现我国地权及地权制度的法律内容散见于基本法、土地法律和各种土地法规及

相关法律中。

♦基本法：《宪法》、《民法通则》等；

♦土地法律：《土地管理法》、《城市房地产管理法》等；

♦土地法规：《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

例》、《外商开发经营成片土地管理暂行办法》、《城镇土地使用税暂行条例》、

《中外合资企业建设用地的暂行规定》、《铁路留用土地办法》等；

♦相关法律中的主要法律：《城市规划法》、《森林法》、《草原法》《渔业法》、

《矿产资源法》、《环境保护法》、《水法》、《文物保护法》等

确定土地权属的一般原则

♦城市土地属于国家所有原则

♦国有土地与集体所有土地的划分原则

♦集体所有土地之间的划分原则

♦国家建设征用集体土地、集体之间使用土地的权属问题分阶段处理的原则

♦国有土地所有权性质不可变更的原则

土地所有权的确定

♦关于国有土地与集体土地的划分

＞关于如何确定土地是否曾经为集体所有

＞关于如何考察曾经被确定为集体所有的土地，其后的所有权性质有没有发生

变化

♦关于集体土地和集体土地的划分

国有土地使用权的确定

♦国有土地使用权的确定

＞确定国有土地使用权的一般性情况

＞关于铁路、公路、水利、电力、军队等使用国有土地的情况

＞关于企业改制和破产使用国有土地的情况

＞关于宗教活动用地使用国有土地的情况

＞关于农民集体使用的国有土地

＞关于驻机关、企事业单位内的行政管理和服务性单位使用国有土地的情况

＞关于法人合并使用国有土地的情况

集体土地使用权的确定

♦关于确定农村居民宅基地建设用地使用权

♦关于确定乡村企事业建设用地使用权

土地权属争议的概念和特点

。土地权属争议的概念：土地权属争议是指因土地所有权、使用权和他项权利归属

而发生的争议。

土地权属争议处理的特点

争议主体的多样性

争议对象的特定性

争议产生原因的复杂性

争议解决方法的特殊性

土地权属争议产生的原因

•历史遗留问题引起的纠纷

•土地制度改革引起的纠纷

•由于法制不健全，管理不严引起的土地纠纷

•其他土地违法行为引起的土地纠纷

土地权属争议处理原则

。从实际出发，尊重历史的原则

。现有利益保护的原则

。诉讼解决以行政处理为前置的原则

诉讼解决以行政处理为前置的原则

♦土地权属争议的解决，应先采用行政处理的方式，只有对行政处理不服，当事人

才可以向人民法院起诉。

♦当事人对处理决定不服的，可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级土地管

理部门申请复议，也可以在接到处理决定之日起30日内，向人民法院起诉；申请

人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内到人民法院起诉。

土地权属争议处理的程序

♦土地权属争议的申请：

飞即土地权属争议申请人要求土地管理部门接受处理土地权属争议的行为，申请

人应当提交书面申请书。

♦土地权属争议的受理：

“即县级以上土地管理部门或乡级人民政府依照争议管辖的规定对申请人的申

请决定受按审理的行为。

♦土地权属争议的调查：

飞指承办人员对争议事实进行查证的行为。目的是弄清案件事实。

♦土地权属争议的调解：

"指在查明事实、分清是非和双方自愿的基础上，通过说服教育和劝导协商达成

解决纠纷的协议。

♦土地权属争议的处理：

电指土地管理部门对受理的土地权属争议，在查清事实的基础上，提出自己的处

理意见报人民政府做出处理决定。

土地权属争议调查的证据包括：

A人民政府颁发的确定土地权属的凭证：

A人民政府或主管部门批准征用、划拨或者出让土地的文件；

＞争议双方当事人依法达成的书面协议；

A人民政府或者司法机关处理争议的文件或者附图；

＞证人证言

＞其他证据

思考题

♦简述土地所有权和集体土地所有权的概念和特征。

♦简述土地使用权、土地他项权的概念和特征。

♦简述土地权属争议的概念、特征及处理程序。

城市房屋拆迁

•城《市房屋拆迁管理条例》2001.11.1^2011.4.12失效

•国《有土地上房屋征收与补偿条例》2011.121施行

城市房屋拆迁法律制度

•城市房屋拆迁的概念:

城市房屋拆迁是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆除房

屋及其附属物,并由拆迁人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安

置的行为。

•城市房屋拆迁法律关系

主体:拆迁人指取得拆迁许可证的建设单位或者个人;被拆迁人指被拆除房屋

及其附属物的所有人或者使用人。

客体：指城市规划区内国有土地上因城市建设需要拆迁的房屋及其附属物。

内容：指城市房屋拆迁法律关系的主体，即拆迁人和被拆迁人所享有的权利和

所承担的义务。

城市房屋拆迁程序

A申请

»审批

A房屋拆迁行政公布

A签订拆迁协议

A实施拆迁

城市房屋拆迁的申请

申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理

部门提交下列资料：

»建设项目批准文件；

＞建设用地规划许可证；

＞国有土地使用权批准文件；

＞拆迁计划和拆迁方案；

＞办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明i£

城市房屋拆迁的审批

•市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进

行审查；经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。

・审查内容：建设项目立项的批准文件和土地使用的批准文件是否合法，拆迁计划

和拆迁方案是否合理、可行，拆迁范围与批准的用地范围是否一致等。

城市房屋拆迁行政公布

•房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明

的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

・房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作］£

签订拆迁协议

•拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁

期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

・拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

•房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公

证，并办理证据保全。

•达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆

迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30

日内作出。当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起

诉。

实施拆迁

・被拆迁人必须在房屋拆迁主管部门房屋拆迁公告中规定的拆迁期限内完成搬迁，

或者在有裁决权机关在补偿、安置协议裁决中规定的搬迁期限内完成搬迁。

•被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的

市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民

法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证

据保全。

城市房屋拆迁形式

•统一拆迁：即人民政府统一组织或委托某一个有资格从事拆迁的单位具体承担，

对需要拆除的房屋实施统一的拆除，对被拆迁人实行统一的补偿和安置。

•自行拆迁：

・委托拆迁：即拆迁人委托他人进行房屋拆迁、对被拆迁人进行补偿和安置。拆迁

人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆

迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部

门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

•强制拆迁：被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的或协议订立后规定的搬迁期限内

未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋

拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

拆迁补偿的法律规定

•1、拆迁补偿的对象：指在拆迁中因房屋拆迁而使利益受到损失需要进行补偿的

被拆除房屋及其附属物的所有人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物

的管理人。

2、拆迁补偿原则

•拆迁人对被拆除的房屋应当给予补偿，对被拆除房屋的附属物亦应当给予补偿。

•拆迁人对被拆除的违章建筑不予补偿。

•拆迁人对拆除临时建筑的补偿视情况而定，拆除未超过批准期限的临时建筑，应

当给予适当补偿；超过的，不予补偿。

•3、拆迁补偿的形式

一货币补偿，

-房屋产权调换

4、拆迁补偿标准

・货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市

场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。拆迁非公益事

业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

・实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面

积等因素，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差

价。

・拆迁公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求

予以重建，或者给予货币补偿。

・被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，应当实行房屋产权调换。

产权调换的房屋由原房屋承租人承租，重新订立房屋租赁合同。

拆迁安置的法律规定

•1、拆迁安置的对象：被拆除房屋的使用人

•2、拆迁安置的方式和地点：

A方式：直接安置（一次性安置），间接安置；

»地点：原地安置，异地安置。

3、拆迁安置的标准

•拆除非住宅房屋的，按照原建筑面积安置；

•拆除住宅房屋，由省、自治区、直辖市人民政府规定，按照原面积或适当增加安

置面积；对于从区位好的地段迁入区位差的地段的被拆除房屋使用人，可适当增

加安置面积。

4、拆迁安置补助费

•搬家补助费：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。

•临时安置补助费：在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆

迁人应当支付临时安置补助费。

•停产停业损失补助费：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适

当补偿。

・搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。

•因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，

应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起

付给临时安置补助费。

拆迁纠纷的解决和强制拆迁

•拆迁纠纷的解决

•强制拆迁

拆迁纠纷的解决

•拆迁纠纷是指拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地

点、搬迁过渡方式和过渡期限因达不成协议而发生的纠纷。

・纠纷处理的原则：

＞行政处理在先

＞不服行政处理可以提起行政诉讼

＞争议解决之前维持现状

争议解决之前，不执行拆迁裁决，但拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者

提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

强制拆迁

•强制拆迁是指在拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，并拒不执行限期

拆迁决定的，运用国家强制力，强制当事人履行拆迁义务的行为。

•在房屋拆迁公告规定的或者房屋拆迁主管部门裁决规定的或者同级人民政府裁

决规定的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁。

•被拆迁人拒不执行县级以上人民政府的限期拆迁决定。

•由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部

门依法申请人民法院强制拆迁。

法律责任

•未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，责令停止拆迁，给予警告，并处已经

拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

•以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资

金1%以上3%以下的罚款。

•有下列行为之一的，责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金映以

下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：

»未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

＞委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；

»擅自延长拆迁期限的。

法律责任

・接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法

所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

•房屋拆迁管理部门违反规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋

拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查

处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重,

构成犯罪的，依法追究刑事责任。

学习《国有土地上房屋征收与补偿条例》思考题

•1、简述征收房屋的前提、适用范围。

•2、公平补偿指什么？

・3、国有土地上房屋征收与补偿的主体是谁？

•4、简述国有土地上房屋征收界定的公共利益范围。

•5、房屋征收部门拟定征收方案应满足的条件有哪些？

•6、房屋征收补偿的范围包括哪些？

•7、简述被征收房屋价值补偿原则、评估办法和评估争议的解决。

•8、房屋征收补偿方式有哪些？在产权调换中如何进行房屋差价的结算？

•9、什么是违法建筑？什么情况下给予补偿？临时建筑如何补偿？

•10、被征收人对补偿决定不服的，如何解决？？

•11、为什么实行“先补偿，后搬迁”原则？

•12、征收拆迁中的强制执行的前提条件是什么？

•13、简述国有土地上房屋拆迁的法律责任。

第五章

土地使用权出让

第五章土地使用权出让

A［学习提要］:土地使用权出让是我国为了保护和充分利用土地资源，优化配置土

地资产的新制度。通过本章学习，了解土地使用权出让的意义、特征、原则、方

式和程序；掌握有关法律关于出让合同的规定和划拨土地使用权如何办理出让手

续。了解集体土地使用权出让的概念、特征及条件。

第一节国有土地使用权出让概述

■一、国有土地使用权出让的概念及特征

8土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让

与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。土地使

用权出让权只能由国家行使。在执行过程中，由土地所在地县级以上人民政府

土地管理部门在国务院授权范围内行使。

国有土地使用权出让具有以下主要特征:

■1.出让主体的垄断性。

■2.受让主体的广泛性。

-3.计划性。

■4.期限性，出让有年限限制。

侬(1)居民居住用地70年；

8(2)工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地均为

50年；

0⑶商业、旅游、娱乐用地40年。

・5有*彳尝°

二、国有工地使用权出让的基本原则

口充分合理利用、经营土地原则

□平等、自愿、有偿原则

□国家主权神圣不可侵犯原则

第二节国有土地使用权出让的程序和方式

■一、国有土地使用权出让的审批权限和程序

■出让国有土地使用权的批准权限：一般在市、县人民政府。

・出让程序

8(一)事先预报

6(二)拟定方案

三）正式报批

m（四）组织实施和发证

国（五）备案建档

（一）事先预报

»事先预报：出让方案初步确定后，按照国务院规定的出让国有土地使用权的批准

权限需经上级人民政府批准的，市、县土地管理部门应及时向上级人民政府的土

地管理部门预先报告，报告内容包括：出让地块的位置、面积、利用现状、出让

年限、规划用途、出让方式、地价评估、效益测算等。

（二）拟定方案

□拟定方案：市、县土地管理部门在向上级土地管理部门预报后，就要会同城市规

划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订出让地块具体方案，包括面积、年限、

出让金底价、使用条件等，编制一系列相关文件。

（三）正式报批

＞出让方案经市、县人民政府审核同意后，可按照出让国有土地使用权批准权限，

向上级人民政府正式报批，同时附具相关材料,如《出让国有土地使用权呈报表》、

《出让土地使用权合同（草本）》等。对报送的出让方案，上级土地管理部门应负

责审核，之后报人民政府批准。

＞出让国有土地使用权的正式报批，按下列程序办理：

A（1）市、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟订出让地块的征地、拆

迁补偿安置方案、农用地转用方案、补充耕地方案和供地方案、土地使用条

件、《出让国有土地使用权合同（草案）》，报同级人民政府审核。

A（2）按照出让国有土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民

政府批准。

（四）组织实施和发证

＞土地使用权出让经政府批准后，由市、县土地管理部门组织实施。具体实施程序

依出让方式的不同而不同。

＞由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订《出让国有土地使用权

合同》，向建设单位颁发建设用地批准书。依法办理土地使用权登记手续，核发

《国有土地使用证》。

＞受让方应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付土地使用权出让金和其他

有关费用之后才能按照规定到土地管理部门办理登记手续，领取土地使用证。

（S）备案建档

口国有土地使用权依法批准出让后，市、县土地管理部门需向上级土地管理部门填

报《出让国有土地使用权备案表》，同时向批准出让的人民政府土地管理部门增

报正式签订的《出让国有土地使用权合同》副本和出让地块登记卡复件。

□其目的是为了便于今后查阅，同时便于上级人民政府和土地管理部门做好宏观调

控工作。

二、国有土地使用权出让的条件

0（-）必须符合年度建设用地计划和土地使用权出让计划

E（二）符合土地利用总体规划和城镇规划及土地供应政策。

三、国有土地使用权出让的方式

0（一）协议方式

08（二）招标方式

8（三）拍卖方式

0（四）挂牌方式

（-）协议出让国有土地使用权

何谓协议出让国有土地？

是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，

由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

协议出让的前提条件又是什么？

在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土

资源行政主管部门方可采取协议方式出让；但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经

营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行

政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍

卖或者挂牌方式出让。

口主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利项目及政府为调整经济结构、

实施产业政策而需要给予扶持、优惠的项目。

□以协议方式出让土地使用权，由于没有引入竞争机制，不具有公开性，人为因素

较多，因此对这种方式要加以必要限制，以免造成不公平竞争、以权谋私及国有

资产流失。

协议出让完整流程图

V对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划

等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地

项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、

年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

V以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低

价。

V有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的

70%。

（二）招标？拍卖？挂牌？

招标：市、县人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、

法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行

为。

拍卖：市、县人民政府土地行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地

点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌：市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出