浅析房地产抵押登记实务中的几个问题

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自贡市荣县房屋权属登记中心吴敏

《物权法》及《房屋登记办法》实施以来，对房地产登记实务具有非常强的指导作用。在办理房地产抵押登记实践中产生了许多新问题，本人根据自身对相关法律、法规的理解及登记实践，对其中的一些问题浅析如下。

一、如何区分抵押权设立登记和抵押权变更登记

抵押作为担保的一种方式，由于具有诸多的优点而被广泛采用，成为目前我国最普遍、最活跃的一种融资方式。对于抵押权设立登记和抵押权变更登记应如何进行区分?我们可以从两者的定义及本质特征来进行区分。

抵押权设立登记是指根据抵押当事人申请，登记机构依法将抵押权设立的事项在登记簿上予以记载的行为。

抵押权的变更登记，是指房地产抵押的权利主体和义务主体(抵押权人、抵押人)不发生改变，只是抵押权的客体和内容发生变化(例如抵押权人的名称、地址，抵押物的地址、面积发生改变等)，将抵押权变更登记事项记载于抵押登记簿的行为。

在登记实践中，需要办理房地产抵押权变更登记主要有以下几种情况：抵押权人的名称、地址发生改变而发生的房地产抵押权变更，例如抵押权人公司更名等情形；抵押物的地址、面积发生改变、抵押权内容发生改变，包括抵押权存续期变化、抵押范围变化等。

根据法律、法规规定，房屋所有权、担保物权均存在设立、变更、转移、注销(撤销)情形。抵押权设立登记是抵押权产生效力的必要条件，未经登记的抵押权不发生效力。所以抵押权的设立登记和抵押权的变更登记，简单地理解，只有先办理了抵押权的设立登记，才有条件发生抵押权的变更登记。

二、转贷时注销原抵押权问题

大部分的金融机构较为欢迎的客户是：不归还贷款而长期按时支付利成部分。民办学校与公办学校具有同等的法律地位。由此可以看出，以个人、社会组织名义开办的学校、幼儿园等，同样需要按照《中华人民共和国民办教育促进法》、《中华人民共和国民办教育促进法实施条例》、《幼儿园管理条例》等法律法规及相关规定设立，同样属于公益性事业，他们所有的教育设施(例如教学楼、实验楼等)是实现办学目的的根本保障。同样，根据国务院《医疗机构管理条例》规定，医疗机构应当以救死扶伤、防病治病，为公民的健康服务为宗旨。因此，私立医院同样是以社会公益为目的。因此，学校和医院无论是公立还是私立，均属于法律法规禁止抵押的范围。同样属于禁止抵押的范围还包括其他社会公益设施，例如公共图书馆、科学技术馆、工人文化宫、敬老院等用于社会公益目的的设施。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会以法工办发231号文明确回复:私立学校、幼儿园、医院和公办学校、幼儿园、医院只是投资渠道上的不同，其公益属性是一样的，私立学校、幼儿园、医院中的教育设施、医疗卫生设施也属于社会公益设施按照《物权法》第一百八十四条规定，不得抵押。

其次，我们还需注意的是，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十三条规定：“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。”这解释了例外的允许抵押情形需要满足两个条件：一是满足抵押物为教育设施、医疗设施和其他社会公益设施以外的财产；二是满足抵押目的是为事业单位、社会团体自身的债务设定抵押。实际上最高人民法院的司法解释明确将教育设施、医疗设施和其他社会公益设施，与这些财产以外的同样属于学校、医院的财产区别开来。因此属于教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产是可以进行抵押的。

四、未成年人的房产抵押问题

近几年来，我国以未成年人名义购买房屋的现象越来越多。未成年人由于具有民事权利能力，是可以买房，也可以领取房屋所有权证书的。只是在签订买房合同和办理权属登记时应当由未成年人的法定监护人（一般为父母）代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权。在登记时，房屋所有权人为未成年人，而由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。

但是在办理处分房屋权利或者在房屋权利上设定他项权利的登记时，这类房屋就与一般的房屋情况有所不同，这也是登记机关在实际工作中因少年房产的增多带来的问题。如在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，这时就产生了一个问题，因为无论是出卖还是抵押，都是对房屋所有权的处分，法定代理人可以代为购买房屋，但无权随意处理被监护人的房屋。按《民法通则》的规定：“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”而在现实生活中，未成年人的父母处理房产并不是一定为了未成年人的利益，如有的未成年人的父母为了生产或经营的需要贷款，或是为了他人担保，希望能用未成年人的房产进行抵押，这些都不能认定其是为了被监护人的利益。如何判断监护人处分未成年人的房屋是否为了未成年人的利益一直以来都是存在较大争议的问题。监护人是否为了未成年人的利益而处理未成年人房屋，是民事法律关系问题。根据《房屋登记办法》第14条规定：“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。”所以，在办理监护人申请办理未成年人房屋抵押权登记时，应当要求监护人提供其抵押房屋行为是为未成年人利益的书面保证，由监护人承担相应的法律责任。《房屋登记办法》并未强调“书面保证”必须进行公证，如果一味要求进行公证，既使登记的过程变得复杂，也增加了申请人的经济负担。因此《房屋登记办法》只要求监护人提供书面承诺而没有强调公证。但对于因其他原因处分已登记在未成年人名下的房屋，个人理解应当要求对书面承诺进行公证。

以上为笔者愚见，不对之处还望各位领导、同仁批评指正。连续订立二次固定期限合同到期，用人单位能否终止合同/y/ld/1157647.html申请劳动仲裁必须有请求吗_如何确定劳动仲裁申诉请求/y/ld/1157646.html不能解除劳动合同的情况_哪些情形不能终止劳动合同/y/ld/1157645.html单位能不能克扣工资_个体老板不开工资怎么办/y/ld/1157644.html劳动合同到期不得终止的情况_应如何终止劳动合同/y/ld/1157643.html如何防范签订劳动合同纠纷_应该怎么约定试用期/y/ld/1157642.html工伤死亡的赔偿标准（2018）_工伤死亡赔偿金应当如何支付/y/ld/1157641.html什么情况下，用人单位可以随时解除劳动合同/y/ld/1157640.html哪些情形属于事实劳动关系_事实劳动关系应当怎样认定/y/ld/1157639.html哪些情况可以享受工伤待遇_工伤待遇包括哪些内容/y/ld/1157638.html哪些劳动合同是无效的_劳动合同无效劳动者能索赔吗/y/ld/1157637.html破产企业职工安置/y/ld/1157636.html保密协议应如何签订_保密协议如何解除/y/ld/1157635.html工伤赔偿是怎样计算的_工伤赔偿的程序是怎样的/y/ld/1157634.html如何签订非全日制劳动合同_如何计算非全日制用工工资/y/ld/1157633.html工伤赔偿的标准是怎样的_工伤索赔由谁来举证/y/ld/1157632.html复退军人档案的移交和接收/y/ld/1157631.html出差在外的双休日是否需要支付加班工资/y/ld/1157630.html劳动者该怎么申请劳动仲裁_过了劳动仲裁时效怎么办/y/ld/1157629.html工伤待遇包括哪些内容_工伤期间的工资待遇是怎样的/y/ld/1157628.html怎么计算年休假工资_未休年休假的工资怎么算/y/ld/1157627.html劳动合同要怎么续签_劳动合同到期不续签怎么处理/y/ld/1157626.html调岗调薪算不算劳动合同变更_劳动合同变更需注意什么/y/ld/1157625.html加班工资能以调休代替吗_过节费可以抵冲加班工资吗/y/ld/1157624.html涉外劳务与境内劳动派遣区别/y/ld/1157623.html如何办理工伤鉴定_对工伤认定结果不服怎么办/y/ld/1157622.html事实劳动关系之探究/y/ld/1157621.html服务期该如何约定_服务期长于劳动合同期怎么办/y/ld/1157620.html劳动合同的订立/y/ld/1157619.html节假日加班受伤是工伤吗_哪些情况可认定为工伤/y/ld/1157618.html什么是事实劳动关系_如何证明事实劳动关系/y/ld/1157617.html女职工在“三期”内，劳动合同到期的续延至三期满/y/ld/1157616.html试用期是否必须签订劳动合同/y/ld/1157615.html怎样保护女职工的权益_女职工权益被侵害该怎么办/y/ld/1157614.html非法辞退员工怎么支付经济补偿_这时是否支付代通知金/y/ld/1157613.html劳动报酬包括哪些内容_劳动报酬应该怎么支付/y/ld/1157612.html申请劳动仲裁需提供哪些资料_如何证明事实劳动关系/y/ld/1157611.html劳务派遣合同期限/y/ld/1157610.html哪些劳动争议可以申请仲裁_打了工资条不给钱怎么办/y/ld/1157609.html用人单位招用劳动者时有什么义务/y/ld/1157608.html劳务派遣员工的社保由谁缴纳_如何办理派遣员工的社保/y/ld/1157607.html劳动能力鉴定的程序是怎样的_该鉴定结论的作出要多久/y/ld/1157606.html解除合同的补偿金/y/ld/1157605.html解除劳动合同是否支付经济补偿金_如何计算经济补偿金/y/ld/1157604.html国际劳务派遣机构分类/y/ld/1157603.html如何申请劳动能力鉴定_劳动能力鉴定需提交哪些材料/y/ld/1157602.html加班费的保护时效是多久_劳动者如何打赢加班费官司/y/ld/1157601.html如何约定服务期_约定了服务期能否解除劳动合同/y/ld/1157600.html推行绩效工资重在科学建立评估机制/y/ld/1157599.html申请工伤认定的材料_哪些情况下应中止工伤认定/y/ld/1157598.html用人单位单方面调岗降薪劳动者如何应对/y/ld/1157597.html违反保密协议如何赔偿_员工如何赔偿给单位造成的损失/y/ld/1157596.html劳动合同终止的情况_不得终止劳动合同的情况有哪些/y/ld/1157595.html劳动者的工资应该怎么支付_单位不按时支付工资怎么办/y/ld/1157594.html加班工资应该怎么支付_单位不按规定支付加班费怎么办/y/ld/1157593.html2018探亲假最新规定/y/ld/1157592.html劳动者享有什么基本权利/y/ld/1157591.html保密协议应具备的条款_签订保密协议的注意事项有哪些/y/ld/1157590.html怎么确定劳动争议发生时间_劳动争议超过仲裁时效咋办/y/ld/1157589.html单位辞退员工的方式_单位能辞退哺乳期女工吗/y/ld/1157588.html加班工资的计算标准是什么_追讨加班费有时间限制吗/y/ld/1157587.html用人单位能辞退工伤员工吗_工伤后劳动合同到期怎么办/y/ld/1157586.html协议脱产实习时我应享有什么权利/y/ld/1157585.html终止合同的条件/y/ld/1157584.html工伤死亡的赔偿标准（2018）是怎样的_非工伤死亡怎么赔偿/y/ld/1157583.html工伤认定申请的时限是多久_工伤认定申请过时限怎么办/y/ld/1157582.html加班工资的计算方法_加班工资的计算基数如何确定/y/ld/1157581.html关于双重劳动关系的争议/y/ld/1157580.html加班费的计算标准是什么_加班的证据有哪些/y/ld/1157579.html在职员工有竞业限制义务吗_违反竞业限制义务怎么办/y/ld/1157578.html有哪些解决劳动争议的方式_劳动争议申诉时效怎么算/y/ld/1157577.html劳动争议可以直接向法院起诉吗_劳动争议诉讼的条件/y/ld/1157576.html婚假有多少天/y/ld/1157575.html员工患病能否变更劳动合同_员工患病如何变更劳动合同/y/ld/1157574.html单位克扣工资有哪些法律责任_单位克扣工资怎么办/y/ld/1157573.html申请工伤认定的条件是什么_申请工伤认定时需注意什么/y/ld/1157572.html自愿加班能索要加班费吗_加班费的支付标准有哪些/y/ld/1157571.html单位拖欠工资应怎么赔偿_劳动者应该如何应对拖欠工资/y/ld/1157570.html劳动合同法对用人单位的法律规定2018最新/y/ld/1157569.html小额担保贷款的贷款额度是多少/y/ld/1157568.html怎样认定事实劳动关系_劳动者应保存哪些劳动关系证明/y/ld/1157567.html劳动仲裁受理哪些争议_职工应去哪儿申请劳动仲裁/y/ld/1157566.html经济补偿金应当怎么计算/y/ld/1157565.html我国法定节假日有哪些_法定节假