微观经济学31091881课件

12五月2024微观经济学31091881统计局：去年70个大中城市房价上涨1.5%2010年02月26日03:15京华时报本报讯(记者马文婷)国家统计局昨天公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示，去年我国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格则下降0.6%。有关专家称，统计数据和居民感受之间总是存在一定差距的，他认为，“总体来说数据可以接受。”去年全年，房地产开发投资额为36232亿元，比上年增长16.1%。其中商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。新闻视角去年个人按揭贷款大幅增长，成为房地产开发重要资金来源。去年房地产开发资金来源共计5.7万亿元，其中个人按揭贷款8403亿元，同比增长116.2%。个人按揭贷款占房地产开发资金来源总和的15%。在共计5.7万亿元的房地产开发资金中，有1.1万亿元是国内贷款，占去年人民币新增贷款的11%。此外，全国105个重点监测城市综合地价比2008年上涨5%，其中居住地价上涨7.9%。1.5%的数据是否合理？链家地产研究部主任王志伟认为，总体来说数据可以接受，他说，统计数据和居民感受之间总是存在一定差距的。首先，全年数据与月度数据相比，时间周期变长，2008年房价在年中达到高位，此后涨势放慢，到2009年初开始负增长，2009年7月起转为正增长，因此，从全年数据来看，月度数据被摊平，总体涨势肯定不像去年12月与去年1月相比那么强烈。其次，数据是70个大中城市的总体表现，而不单纯是北京、上海或者某一个地区的数据，因此就平均数而言，各地的数据也都被相对拉平

人口总量持续增长，对住房需求增大收入水平持续提高房价上扬的预期住房贷款刺激房屋成本持续上扬（供给）房价上涨的理性解读1、人口总量持续增长，对住房需求增大

中国是当今世界人口规模最大和增长惯性最强的发展中国家，尽管人口增长源主要在农村，但城市人口也在持续增长，住房需求是人们的基本需求，人口的增长必会推动中国房价的持续增长。因此会有：人口总量增长城市人口增长住房需求扩张城市价上升房价自然上涨需求增大，引起需求曲线的向上移动，进而引起市场均衡的变动，使均衡价格提高，均衡数量增加。（图像变动如图）PQOD。E。D1P1Q1P。Q。2、收入水平持续升高：中国经济的长期持续增长,导致人们收入水平的持续提高,尽管收入水平差距在逐渐拉大,但并没有异向两极分化的现象产生.因为两极分化是指富的越来越富,而穷的则越来越穷,收入水平向两个相反的方向发展,中国发展的现实情况是人们的生活水平都在不断改善,有差别的仅仅在于收入水平同向度的提高速率和提升幅度。城市人口的收入水平比乡村人口提高得更快，从而构成对商品房有效需求及其房价的重要拉动力量。纵观横览所有发达国家产业革命以来的演进历程，收入持续提高与房价持续上升之间的市场互动，均构成了发达国家现代化演进的自然历史进程，有着显著的普适性特征。.3、房价上扬预期：经验告诉人们，一旦某种物品的价格持续上扬了一段时间，进入了通胀的轨道，该物品的价格就将会持续地上扬起来，起码还会再上扬一段时间。这种心理预期必定会刺激人们对该物品的购买欲望，房价的道理也是这样，人们会这样想：“尽管现在的房价较高，但将来的房价将会比现在更高，如果有钱现在不买房，将来会非常后悔不已。”要买房的人不仅因为他买得起而且需要住房，更因为未来的房价看涨；买完房的都期望未来的房价持续攀升，因为他的房产会增值。因为房价现在上涨而对房价未来看涨，又因为对未来房价预期上涨，而使房价上涨具有行为预期支撑的可持续性。消费者对未来房价的预期可用收敛型蛛网模型进行分析：消费者预期未来房价会上涨，导致房价市场供不应求，需求大于供给，因而房价会上涨。4、住房贷款刺激：

银行等金融机构在经营资产业务时，总是具有规避风险的行为倾向，而将金融资产借给购房者，则是收入稳定和风险很低的选择。因为房屋产权抵押以及其他贷款条件审查，已将金融风险降低到最小化，最起码是跑了和尚跑不了庙。因而住房贷款几乎是没有任何风险的金融交易项目。而国有企业经营状况劣化和私营企业信誉不佳，则使银行的贷款项目频频进入“呆坏死”的不良陷阱。如果政府对住房贷款不进行过多的滥加干预，从而减少而不是出台更多的坏制度约束，该领域的金融活动将会持续增长和扩张，并会成为启动内需和优化民生的重大发展项目。5、房屋成本持续上扬：

房子必须建在土地上，而土地总量是给定的，随着城市化提速、工业化加速和市场化提升等诸多因素，可用于建房的土地将会日益减少，政府也加强了对土地征用的政策约束和法律保护。土地价格构成房屋成本的重要因素，土地稀缺性加剧，导致地价呈加速和持续上升的趋势，这将会是导致房价上升的重要因素。自从城市化、工业化和市场化以来，全世界所有国家的地价都在快速上升，并表现为房价的急速攀升。此外,各种建材和工资等成本也在上升，地价和建材两大因素直接地推动了房价上升，其他一些消费品价格上升也会通过工资而间接推动着房价提高。成本增加导致生产者利润减少，缩小生产规模，供给减少，以致供不应