房地产-行业月报：基本面待修复行业进入政策窗口期

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。房地产房地产华泰研究2024年5月17日│中国内地行业月报基本面尚在修复，行业进入政策窗口期，关注资源充沛运营稳健的房企5月17日，统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况。4月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大，开竣工同比降幅均有所收窄，销售量价仍在调整，房企到位资金降幅收窄情况改善但仍有压力。目前房地产市场仍处于调整之中，但4月下旬以来供需两端政策持续发力，高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。投资降幅小幅扩大，开竣工同比降幅收窄4月房地产开发投资同比下降10.5%，降幅较3月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：4月土地市场成交偏弱，供应与成交建面同比分别下降38%/30%（3月同比下降50%/49%土地市场仍偏弱，但降幅有所收窄。2）开工端：4月新开工面积同比下降14.0%，由于去年4月基数较低，降幅较3月收窄11.4pct。3）竣工端：4月竣工面积下降19.1%，降幅收窄2.6pct，或因保交楼余量项目仍在持续推进，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-4月施工面积同比下降10.8%，降幅较去年全年扩大3.6pct。市场仍在调整，期待政策效果显现市场量价仍在调整，政策支持有望助力行业企稳。销售量方面，4月销售面积同比下降22.8%，降幅较3月扩大4.6pct；成交金额同比下降30.4%，降幅较3月扩大4.6pct。房价方面，4月70城新房价格指数同比下降3.5%，降幅较3月扩大0.8pct，环比下降0.6%，降幅较3月扩大0.3pct；70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月扩大0.9pct，环比下降0.9%，降幅较3月扩大0.4pct。4月下旬以来行业支持政策密集落地，需求端北京、深圳、天津放松限购，杭州、成都、西安取消限购，供给端多城市加速落地住房以旧换新政策，供需两端发力，有望助力行业企稳，期待政策效果显现。融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力4月全国房地产开发企业到位资金同比下滑21.3%，较3月收窄7.7pct。具体来看：1、4月定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑36.3%、35.8%，降幅较3月收窄5.2、11.0pct；2、国内贷款、自筹资金同比下降14.3%、上升5.7%，分别较3月收窄8.0pct，由降转升。3、房地产开发投资同比降幅与开发贷降幅小幅转负。目前房企到位资金同比下降，房企现金流仍存在一定压力。但房地产协调机制持续落地，据国务院吹风会，截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。投资建议重点推荐：1）A股开发：城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、滨江服务。房地产开发房地产服务房地产开发房地产服务研究员SACNo.S0570519010002SFCNo.BIO834研究员SACNo.S0570519070001SFCNo.BRD825研究员SACNo.S0570520090003SFCNo.BRC046联系人SACNo.S0570122050022联系人SACNo.S0570122120008chenshen@+(86)2128972228liulu015507@+(86)2128972218linzhengheng@+(86)2128972087+(86)75582492388qikangxu@+(86)2128972228行业走势图房地产开发房地产服务(%)沪深3000(12)(23)(35)May-23Sep-23Jan-24May-24资料来源：Wind，华泰研究重点推荐股票名称股票代码(当地币种)投资评级城建发展600266CH5.17买入招商蛇口001979CH12.18买入滨江集团002244CH7.76买入建发股份600153CH12.91买入建发国际集团1908HK19.03买入华润置地1109HK42.23买入中国海外发展688HK19.77买入龙湖集团960HK15.46买入越秀地产123HK7.16买入华润万象生活1209HK33.60买入保利物业6049HK39.68买入万物云2602HK26.86买入招商积余001914CH15.12买入滨江服务3316HK23.80买入资料来源：华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。投资降幅小幅扩大，开竣工同比降幅收窄 3投资降幅小幅扩大 3开竣工同比降幅有所收窄 3市场仍在调整，期待政策效果显现 5融资协调机制持续落地有望缓释房企融资压力 8投资建议 风险提示 投资降幅小幅扩大，开竣工同比降幅收窄2024年4月全国房地产开发投资同比下降10.5%，降幅较3月扩大0.5pct。拆分开发链条具体来看：1）土地端：4月土地市场成交偏弱，供应与成交建面同比分别下降38%/30%（3月同比下降50%/49%土地市场仍偏弱，但降幅有所收窄。2）开工端：4月新开工面积同比下降14.0%，由于去年4月基数较低，降幅较3月收窄11.4pct。3）竣工端：4月竣工面积下降19.1%，降幅收窄2.6pct，或因保交楼余量项目持续推进，竣工降幅小幅收窄。4）施工方面，2024年1-4月施工面积同比2024年1-4月全国房地产开发投资累计完成额为3.1万亿元，累计同比下降9.8%。其中住宅开发投资累计完成额为2.3万亿元，累计同比下降10.5%。2024年4月全国房地产开发投资当月完成额为0.9万亿元，同比下降10.5%，环比下降13.6%。其中住宅开发投资完成额为0.7万亿元，同比下降10.5%，环比下降12.3%。86420房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）15%10%5%0%-5%-10%-15%累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M24资料来源：国家统计局，华泰研究86420住宅开发投资累计完成额（万亿元，左轴）20%15%10%5%0%-5%-10%-15%累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M24资料来源：国家统计局，华泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地产开发投资当月完成额（亿，左轴） 当月同比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000住宅开发投资当月完成额（亿，左轴） 当月同比（右轴）100%80%60%40%20%0%-20%-40%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月全国房屋新开工面积为2.4亿平，累计同比下降24.6%。其中住宅新开工面2024年4月全国房屋新开工面积为0.6亿平，同比下降14.0%，环比下降20.7%。其中住宅新开工面积为0.4亿平，同比下降15.3%，环比下降22.1%。免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。252050房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰研究86420住宅新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月房屋新开工面积（万平，左轴） 当月同比（右轴）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0000当月住宅新开工面积（万平，左轴） 当月同比（右轴）30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%当月环比（右轴）当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月，全国房屋施工面积为68.8亿平，累计同比下降10.8%。2024年1-4月全国房屋竣工面积为1.9亿平，累计同比下降20.4%。120100806040200房屋施工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%资料来源：国家统计局，华泰研究86420房屋竣工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2420%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：国家统计局，华泰研究市场仍在调整，期待政策效果显现市场量价仍在调整，政策支持有望助力行业企稳。具体来看，销售量方面，4月销售面积同比下降22.8%，降幅较3月扩大4.6pct；成交金额同比下降30.4%，降房价方面，4月70城新房价格指数同比下降降幅较3月扩大0.3pct；70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月扩大0.9pct，环比下降0.9%，降幅较3月扩大0.4pct。但4月下旬以来行业支持政策密集落地，需求端北京、深圳、天津放松限购，杭州、成都、西安取消限购，供给端多城市加速落地住房以旧换新政策（参考报告：5月12日《地产“以旧换新”需要多少资金支持？》供需两端发力，有望助力行业企稳，期待政策效果显现。2024年1-4月全国商品房销售面积为2.9亿平，累计同比下降20.2%。其中，商品住宅销售面积为2.5亿平，累计同比下降23.8%。2024年4月全国商品房销售面积为0.7亿平，同比下降22.8%，环比下降41.7%。商品住宅销售面积为0.6亿平，同比下降25.1%，环比下降40.7%。86420商品房销售面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究商品住宅销售面积累计值（亿平，左轴）1616累计同比（右轴）10%145%120%10-5%8-10%6-15%4-20%2-25%0-30%2018201920202021202220231-4M24资料来源：国家统计局，华泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品房销售面积（万平，左轴） 当月同比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%-60%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究12,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品住宅销售面积（万平，左轴） 当月同比（右轴）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月全国商品房销售金额为2.8万亿元，累计同比下降28.3%。其中，商品住宅销售金额为2.4万亿元，累计同比下降31.1%。2024年4月全国商品房销售金额为0.7万亿元，同比下降30.4%，环比下降37.8%。商品住宅销售金额为0.6万亿元，同比下降32.3%，环比下降36.2%。86420商品房销售额累计值（万亿元，左轴）15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M24资料来源：国家统计局，华泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品房销售额（亿元，左轴） 当月同比（右轴）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究86420商品住宅销售额累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2415%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%资料来源：国家统计局，华泰研究14,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000当月商品住宅销售额（亿元，左轴） 当月同比（右轴）50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究根据统计局发布的70大中城市房价数据，4月70城新房价格指数同比下降3.5%，降幅较3月扩大0.8pct，环比下降0.6%，降幅较3月扩大0.3pct；70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月扩大0.9pct，环比下降三线城市二手房价格指数同比分别下降8.5%、6.8%、6.6%，较3月扩大1.2、0.9、0.9pct，环比分别下降1.1%、0.9%、0.9%，降幅均较3月扩大0.4pct。5 3212006-012007-012008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01资料来源：国家统计局，华泰研究53212006-022007-022008-022009-022010-022011-022012-022013-022014-022015-022016-022017-022018-022019-022020-022021-022022-022023-022024-02资料来源：国家统计局，华泰研究2024年4月，新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为6个，较3月减少5个；二手住宅价格指数环比上涨的城市个数为1个，较3月持平。7060504030200上涨城市个数持平城市个数下跌城市个数2011/12012/12013/12014/12015/12016/12017/12018/12019/12020/12021/12022/12023/12024/1资料来源：国家统计局，华泰研究7060504030200上涨城市个数持平城市个数下跌城市个数2008-012009-012010-012011-012012-012013-012014-012015-012016-012017-012018-012019-012020-012021-012022-012023-012024-01资料来源：国家统计局，华泰研究成都宽松限购政策。节后深圳紧随其后宽松限购政策，杭州、西安全面取消限购。值得注意的是，成都、杭州、西安均是过去市场表现相对较好，去化率相对较高的高能级城市，眼下全面取消限购，意味着二线城市最后的政策壁垒解除。城市政策内容4月28日成都四川省成都市发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。其中提到，全市范围内住房交易不再审核购房资格。推广首层架空层用于公共服务空间设置，提高住宅阳台等半开敞空间比例，推动郊区（市）县开发低密度、高品质住宅产品，进一步加大高品质住宅供给。4月30日北京北京市发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出在执行现有住房限购政策的基础上，允许在京拥有2套住房的京籍居民家庭、在京拥有1套住房的京籍单身人士、在京拥有1套住房且连续5年在京缴纳社保或个税的非京籍居民家庭和单身人士，在五环外新购买1套住房。4月30日天津天津市发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。为充分满足居民职住平衡需求，居民在天津非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。5月6日深圳广东省深圳市发布《关于进一步优化房地产政策的通知》。1）非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年；在其他范围内购买住房，个人所得税、社会保险的缴交年限要求仍为3年。2）有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。3同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房，用于解决员工住房等需求。5月9日杭州浙江省杭州市发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》。其中提到，1）全面取消住房限购。在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。2）购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。3）在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。5月9日陕西省西安市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。其中提到，1）明确全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。2）建筑面积大于144平方米的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”。3）首次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于20%；结清首次公积金贷款后，再次使用公积金贷款购房的，首付比例不低于25%。使用公积金贷款购买二手住房的，房屋建成年限不超过30年，贷款期限与房屋建成年限之和延长至不超过40年。二孩及以上多子女家庭使用公积金贷款购房的，贷款最高额度在现行政策基础上提高至1.2倍。资料来源：各地政府网站，华泰研究2024年4月全国房地产开发企业到位资金同比下滑21.3%，较3月收窄7.7pct。具体来看：2、4月国内贷款、自筹资金同比下降14.3%、上升5.7%，分别较3月收窄8.0pct，由降转升。3、房地产开发投资同比降幅与开发贷降幅小幅转负。目前房企到位资金同比下降，房企现金流仍存在一定压力。但房地产协调机制持续落地，据国务院吹风会，截至到5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，融资协调机制的持续有望缓释房企融资压力，改善房企现金流情况。6050403020-10-20-30-40房地产开发投资完成额:累计同比房地产开发资金来源:国内贷款:累计同比国内贷款-开发投资增速差2008/22008/112009/82010/52011/22011/112012/82013/52014/22014/112015/82016/52017/22017/112018/82019/52020/22020/112021/82022/52023/22023/11资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月房地产开发企业到位资金为3.4万亿元，累计同比下降24.9%。4月房地产开发企业到位资金为0.8万亿元，同比下降21.3%，环比下降12.1%。252050房地产开发到位资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000房地产开发到位资金：当月值（万亿元，左轴） 当月同比（右轴）80%60%40%20%0%-20%-40%-60%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究拆分到位资金的主要构成：2024年1-4月房地产开发企业到位资金中，国内贷款为0.6万亿元，累计同比下降10.3.02.52.00.50.0国内贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2410%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%资料来源：国家统计局，华泰研究3,5003,0002,5002,0001,5001,0005000国内贷款：当月值（万亿元，左轴） 当月同比（右轴）150%100%50%0%-50%-100%当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月房地产开发企业到位资金中，自筹资金为1.276543210自筹资金：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2415%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%资料来源：国家统计局，华泰研究6,0005,0004,0003,0002,0001,0000自筹资金：当月值（万亿元，左轴） 当月同比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%-60%当月环比（右轴）当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月房地产开发企业到位资金中，定金及预收款为1.0万亿元，累计同比下降37.2%。876543210定金及预收款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：国家统计局，华泰研究5,0004,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,0005000定金及预收款：当月值（万亿元，左轴） 当月同比（右轴）40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%当月环比（右轴）当月环比（右轴）2023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究2024年1-4月房地产开发企业到位资金中，个人按揭贷款为0.5万亿元，累计同比下降39.7%。3.53.02.52.00.50.0个人按揭贷款：累计值（万亿元，左轴）累计同比（右轴）2018201920202021202220231-4M2420%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%资料来源：国家统计局，华泰研究2,5002,0001,5001,0005000个人按揭贷款：当月值（万亿元，左轴） 当月同比（右轴）60%40%20%0%-20%-40%-60%当月环比（右轴）2023-042023-062023-072023-082023-092023-102023-112023-122024-022024-032024-04资料来源：国家统计局，华泰研究4月数据显示房地产基本面仍待改善：开发投资同比降幅扩大，开竣工同比降幅均有所收窄，销售量价仍在调整，房企到位资金降幅收窄情况改善但仍有压力。目前房地产市场仍处于调整之中，但4月下旬以来供需两端政策持续发力，高能级城市解除限购，多地以旧换新政策持续推出，监管层明确的“稳地产”诉求在实操层面不断落地，有望推动房地产市场信心修复并尽快筑底，为板块提供估值修复空间。我们看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企。重点推荐：1）A股开发：城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、万物云、招商积余、滨江服务。最新收盘价市值(百万)EPS(元)PE(倍)股票名称股票代码投资评级(当地币种)(当地币种)(当地币种)20232024E2025E2026E20232024E2025E2026E城建发展600266CH买入4.715.1710,1490.260.470.630.6818.1210.027.486.93招商蛇口001979CH买入11.4012.18103,2940.700.840.951.0516.2913.5712.0010.86滨江集团002244CH买入10.057.7631,2700.810.971.151.2312.4110.368.748.17建发股份600153CH买入11.4512.9134,3974.361.742.022.352.636.585.674.87建发国际集团1908HK买入18.6219.0335,2982.292.663.133.567.406.375.424.76华润置地1109HK买入32.8542.23234,2514.404.254.504.866.807.046.656.15中国海外发展688HK买入16.5219.77180,8092.342.452.722.836.436.145.535.32龙湖集团960HK买入15.3015.46103,5401.951.947.146.636.39越秀地产123HK买入6.417.1625,8030.790.810.881.057.397.216.635.56华润万象生活1209HK买入33.1033.6075,5511.281.551.852.1423.5519.4516.2914.08保利物业6049HK买入37.5539.6820,7782.492.823.183.5813.7312.1210.759.55万物云2602HK买入27.3026.8632,0951.651.912.152.4115.0713.0111.5610.31招商积余001914CH买入13.3815.1214,1870.690.840.971.1319.3915.9313.7911.84滨江服务3316HK买入20.0523.805,5421.782.092.472.9010.268.747.396.30资料来源：Bloomberg，华泰研究预测股票名称城建发展(600266CH)最新观点24Q1出现亏损，维持“买入”评级公司4月26日发布一季报，24Q1实现营收12.3亿元，同比-9%；归母净利润-3.3亿元，23Q1为0.6亿元。受股权投资波动影响，公司24Q1再次出现亏损，但全年来看待结转资源充裕，重点项目结转有望推动业绩回正。我们维持24-26年EPS为0.47/0.63/0.68元的盈利预测。可比公司平均24PE为10倍，综合考虑公司核心城市资源、待结转项目利润潜力和股票投资带来的业绩波动，我们依然认为公司合理24PE为11倍，目标价5.17元，维持“买入”评级。风险提示：北京区域市场风险，棚改和一级开发项目进展不及预期的风险，股权投资、少数股东损益占比导致业绩波动的风险。报告发布日期：2024年04月26日点击下载全文：城建发展(600266CH,买入):股权投资波动拖累Q1业绩招商蛇口(001979CH)结算规模大幅增长,销售回落投拓聚焦4月29日招商蛇口发布一季报，2024Q1实现营收237.5亿元（yoy+58.2%），归母净利3.3亿元（yoy+22.2%）。我们维持公司2024-2026年EPS分别为0.84/0.95/1.05元的盈利预测，可比公司2024年Wind一致预期PE均值为11.8倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年14.5倍PE，目标价12.18元（前值：14.11元），维持“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。报告发布日期：2024年04月30日滨江集团(002244CH)点击下载全文：招商蛇口(001979CH,买入):结算规模大幅增长,销售回落投拓聚焦23年增收不增利，维持“买入”评级公司4月26日发布年报和一季报，23年实现营收704.4亿元，同比+70%归母净利润25.3亿元，同比-32%；24Q1实现营收137.0亿元，同比+36%，归母净利润6.6亿元，同比+18%。考虑到房地产市场情况和公司销售权益比例，我们调低毛利率，调高资产减值损失和少数股东损益占比，预计24-26年EPS为0.97/1.15/1.23元（24-25年前值为1.68/2.01元）。可比公司平均24PE（Wind一致预期）为5.1倍，考虑到公司土储主要分布于杭州、待结转资源充裕，我们认为公司合理24PE为8倍，下调目标价至7.76元（前值12.51元，基于9倍23PE），维持“买入”评级。风险提示：行业政策、区域市场、少数股东损益占比波动风险。报告发布日期：2024年04月27日点击下载全文：滨江集团(002244CH,买入):减值侵蚀利润，待结资源充裕股票名称建发股份(600153CH)建发国际集团(1908HK)华润置地最新观点结转毛利率回升，维持“买入”评级公司4月29日发布一季报，2024Q1实现营收1313亿元（YOY-21.6%归母净利6.0亿元（YOY-24.1%）。我们维持2024-2026年EPS为1.74/2.02/2.35元的盈利预测，大型房企和供应链企业对应24年Wind一致预期PE均值为8.7/8.0x，我们给予多元化折价10%，予以目标价12.91元（前值：12.55元重申“买入”评级。风险提示：行业销售下行风险，大宗价格波动风险。报告发布日期：2024年04月30日点击下载全文：建发股份(600153CH,买入):双主业均维持行业相对优势23FY：销售高质量增长，重视股东价值回报；维持“买入”公司发布23年业绩：营收1344亿（yoy+35%剔除永续债股息后归母净利润43亿（yoy+3%分红率52%，在行业下行背景下彰显了对股东回报的重视。考虑销售市场下行对开发业务的影响，我们调整24-26EEPS预测至2.66/3.13/3.56（24-25E前值：3.60/4.33）。参考可比公司24EPE估值6.0（Wind一致预期考虑到公司市场化管理机制带来的管理效能提升和股权激励计划使管理层和股东利益深度捆绑，我们认为公司24E合理PE估值6.6倍，调整目标价至19.03港币（前值：25.62港币），维持“买入”评级。风险提示：1）母公司建发房产支持减少带来的风险。2）海西区域销售下行风险。3）行业销售下行风险。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：建发国际集团(1908HK,买入):销售高质量增长，派息彰显诚意FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”(1109HK)公司发布FY23业绩：营收同比+21%至2511亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26EEPS至4.25/4.50/4.86元（24-25E前值：4.26/4.51元）。可比公司24EPE均值7.6倍（Wind一致预期考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24EPE为9.1倍，调整目标价至42.23港币（前值：32.88港币），维持“买入”评级。风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：华润置地(1109HK,买入):资管模式初显成效中国海外发展FY23：价值创造能力依旧，市场地位保持领先；维持“买入”(688HK)公司发布FY23业绩：营收2025亿，同比+12%；毛利率20.3%，同比-0.98pct；归母净利256亿，同比+10%，高于我们对其FY23的预测值249亿。公司利润率继续保持行业领先，价值创造能力依旧。考虑公司的结转情况，我们调整公司24-26EEPS为2.45/2.72/2.83元（24-25E前值：2.59/3.01元）。可比公司平均2024EPE均值为6.8倍(Wind一致预期)，考虑公司财务状况良好，开发业务保持领先地位，叠加非开发业务保持增长轨迹，我们认为公司合理2024EPE为7.4倍，目标价调整至19.77港币（前值：26.88港币维持“买入”评级。风险提示：结转收入及利润率不及市场预期；销售增速不及市场预期。报告发布日期：2024年03月30日点击下载全文：中国海外发展(688HK,买入):业绩超预期，运营动能充沛龙湖集团23FY：开发业绩承压，经营性业务尽显韧性；维持“买入”(960HK)公司发布23FY业绩：受地产行业下行影响，开发业务收入和利润率同步下降，拖累公司整体营收同比-28%至1807亿，核心归母净利同比-49%至114亿。考虑新房销售下行对开发业务的影响，我们调整营收和毛利率假设，调整24-26EEPS预测至1.95/2.10/2.18（24-25E前值：3.41/3.72）。可比公司24EPE均值为6.6倍（Wind一致预期），考虑到公司长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，我们认为公司合理24EPE为7.3倍，调整目标价至15.46港币（前值：25.12港币），维持“买入”评级。风险提示：行业下行削弱公司融资能力；物业销售增速不及预期；经营性业务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月24日点击下载全文：龙湖集团(960HK,买入):开发业绩承压，经营性业务尽显韧性越秀地产销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”(123HK)公司3月26日发布年报，23年实现营收802.2亿元，同比+10.8%；归母净利润31.9亿元，同比-19.4%。毛利率15.3%，同比-5.1pct。考虑行业下行背景下，公司毛利率有所承压，我们下调公司2024-25E归母净利润至3268/3548百万元（前值4519/5169百万元2024-26EEPS为0.81/0.88/1.05元，可比公司平均24PE为6.5倍（Wind一致预期），考虑到公司更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理24PE为8倍，目标价7.16港币，维持“买入”评级。风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险。报告发布日期：2024年03月28日点击下载全文：越秀地产(123HK,买入):销售增速领跑行业，优化资源布局华润万象生活23年归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级(1209HK)公司3月25日发布年报，23年实现营收147.7亿元，同比+23%；归母净利润29.3亿元，同比+33%；派息率同比+10pct至55%。综合考虑收并购后平均物业费的下降、房地产调整、市拓竞争和优秀的商管经营表现，我们下调公司营收但上调毛利率，预计24-26年EPS为1.55/1.85/2.14元（24-25年前值1.61/2.02元）。可比公司平均2024PE为10倍（Wind一致预期考虑到公司商管板块的独特竞争壁垒和对股东回报的高度重视，我们认为公司合理2024PE为20倍，目标价33.60港币（前值47.46港币，基于35倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：华润万象生活(1209HK,买入):商管经营强劲复苏，再度加强股东回报股票名称保利物业(6049HK)万物云(2602HK)招商积余(001914CH)滨江服务(3316HK)最新观点23年归母净利润取得稳健增长，维持“买入”评级公司3月26日发布年报，23年实现营收150.6亿元，同比+10%；归母净利润13.8亿元，同比+24%；派息率同比+15pct至40%。考虑到房地产调整、物管市拓竞争和外部环境的影响，我们调低24-25年营收，预计公司24-26年EPS为2.82/3.18/3.58元（24/25年前值为3.18/3.89元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期），考虑到公司在公建领域的竞争优势和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价39.68港币（前值56.85港币，基于21倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，市拓规模和盈利能力下行，社区增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月27日点击下载全文：保利物业(6049HK,买入):经营质效改善，股东回报加强23年核心净利润取得较高增长，维持“买入”评级公司3月22日发布年报，23年实现营收331.8亿元，同比+10%；归母净利润19.5亿元，同比+29%；核心净利润23.4亿元，同比+30%。考虑到房地产市场调整和物管市拓竞争，我们下调营收预测，预计公司24-26年EPS为1.91/2.15/2.41元（24-25年前值2.05/2.46元）。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期考虑到公司在蝶城和科技方面的独特竞争优势，以及对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE为13倍，目标价26.86港币（前值39.58港币，基于22倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱的风险，“蝶城”推进、收并购项目经营表现、科技板块和社区增值服务发展不及预期。报告发布日期：2024年03月23日点击下载全文：万物云(2602HK,买入):蝶城提效步入收获期，派息大幅提升24Q1营收实现双位数同比增长，维持“买入”评级公司4月25日发布一季报，24Q1实现营收37.2亿元，同比+13%；归母净利润1.9亿元，同比+3%；扣非归母净利润1.8亿元，同比+10%。我们维持2024-2026年EPS分别为0.84、0.97、1.13元的盈利预测。可比公司平均2024PE为11倍（Wind一致预期考虑到公司在非住宅领域的竞争优势及A股流动性溢价，我们依然给予公司18倍2024PE，目标价15.12元，维持“买入”评级。风险提示：关联房企支持减弱，盈利能力下行，轻重资产分离不及预期。报告发布日期：2024年04月26日点击下载全文：招商积余(001914CH,买入):营收双位数增长，期间费用率改善23年归母净利润同比稳健增长，维持“买入”评级公司3月25日发布年报，23年实现营收28.1亿元，同比+42%；归母净利润4.9亿元，同比+20%；派息率同比+8.5pct至70.0%。考虑到市拓竞争压力和装修服务放量，我们调低毛利率，预计公司24-26年EPS为2.09/2.47/2.90元（24-25年前值2.41/3.04元）。可比公司平均2024PE为8倍（Wind一致预期综合考虑公司服务口碑、项目密度的优势和港股市场流动性等因素，我们认为公司合理2024PE为10.5倍，目标价23.80港币（前值30.18港币，基于15倍2023PE），维持“买入”评级。风险提示：关联房企经营风险，市拓规模和盈利能力下行风险，5S增值服务不及预期。报告发布日期：2024年03月26日点击下载全文：滨江服务(3316HK,买入):硬装业务持续放量,派息率进一步提升资料来源：Bloomberg，华泰研究预测行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。分析师声明本人，陈慎、刘璐、林正衡，兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见；彼以往、现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬。一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司（已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格，以下简称“本公司”）制作。本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料。本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用。本公司不因接收人收到本报告而视其为客户。本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制，但本公司及其关联机构(以下统称为“华泰”)对该等信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在不同时期，华泰可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。以往表现并不能指引未来，未来回报并不能得到保证，并存在损失本金的可能。华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态。华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司不是FINRA的注册会员，其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师/不具有FINRA分析师的注册资华泰力求报告内容客观、公正，但本报告所载的观点、结论和建议仅供参考，不构成购买或出售所述证券的要约或招揽。该等观点、建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对客户私人投资建议。投资者应当充分考虑自身特定状况，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，华泰及作者均不承担任何法律责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现，过往的业绩表现不应作为日后回报的预示。华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现，分析中所做的预测可能是基于相应的假设，任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报。华泰及作者在自身所知情的范围内，与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系。在法律许可的情况下，华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，为该公司提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务。华泰的销售人员、交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。华泰的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。投资者应当考虑到华泰及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据。有关该方面的具体披露请参照本报告尾部。本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布的机构或人员，也并非意图发送、发布给因可得到、使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员。本报告版权仅为本公司所有。未经本公司书面许可，任何机构或个人不得以翻版、复制、发表、引用或再次分发他人(无论整份或部分)等任何形式侵犯本公司版权。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并需在使用前获取独立的法律意见，以确定该引用、刊发符合当地适用法规的要求，同时注明出处为“华泰证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本公司保留追究相关责任的权利。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公司的商标、服务标记及标记。中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作,在香港由华泰金融控股（香港）有限公司向符合《证券及期货条例》及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发。华泰金融控股（香港）有限公司受香港