长安写字楼项目策划方案样本

安长安北路写字楼项目策划方案目录第一部分市场分析西安经济情况西安经济发展目标西安房地产市场概述市场需求和发展趋势目前市场面临问题城南区域经济长安北路区域经济项目标SWOT分析产品SWOT分析项目标产品计划调整提议第二部分项目定位项目标市场定位项目标产品定位项目标价格策略/定位项目标目标客层定位第三部分营销推广项目标营销形象定位项目营销关键策略项目营销时机提议项目销售周期计划项目标销售策略/售楼中心选址项目标销售计划和目标实施项目标推广策略项目标案名提议/推广专题项目标实施策略长安北还缺乏什么 从城市空间来讲：长安北缺乏一个巴黎香榭里拉大街艺术特色和文化承扬巴黎香榭里拉大街，享誉世界，是一条著名商业街区，除过凯旋门，宽大8车道和香榭树，还有一座座百年建筑留给现代人启示，长安北建筑缺乏一个文化经典/文明传承大气之美。从区域竞争力来讲：长安北缺乏一个北京金融街力量和精神金融街当年曾和著名世界中关村拥有一样荣誉，近两年，金融街发展受到影响。困则思变，现在北京金融街要变了……从街区形象讲：长安北缺乏一个深圳华强北时代精神和商业文明华强北路，5年前也是一条郁郁寡欢街道，但现在已经成为深圳商业名片，它成功在于资源整合，但更在于运行思维和理念大转变。长安北是否明白自己是什么？自己应该是什么？从市场竞争格局讲：长安北缺乏复合型商务小区和个性化投资型商务楼宇从长安北商务圈市场竞争格局和供给态势来看，除过中信大厦和中诚大厦，长安北高级写字楼现在处于空白。第一部分市场分析1、西安经济运行情况：是西安经济快速发展十二个月，全市国民生产总值达成823.46亿元，同比增加13.3%左右，超出全国和全省5.3和3.6个百分点，城镇居民人均可支配收入为7110元，同比增加10.5%，整年全市固定资产投入为320多亿元左右，同比增加17%。消费品市场购销两旺，人民生活水平不停提升，投资环境不停改善。2、西安经济发展目标：西安全市经济增加速度努力争取达成14%，国民生产总值努力争取达成938.5亿元，城镇居民人均可支配收入增加8.5%，达成7714元，地方财政收入和GDP同时增加，达成60.12亿元，全社会固定资产投资增加18.5%，达以400.5亿元。由此可见，西安经济仍将是连续快速发展十二个月，政府将经过多种宏观调控机制促进经济健康有序发展，同时，一大批市政道路设施建设也将为西安经济发展注入活力，并为房地产市场带来众多商机。3、西安房地产市场情况概述：近几年来，伴随市政建设步伐加紧和城市经营理念深入，给西安房地产业发展提供了很大上升空间，同时房地产市场成熟和规范也极大推进着西安城市化进程。经过近几年迅猛发展，西安房地产业已向品牌化、生态化、人性化等方面发展，整体市场展现以下特征：西安房地产市场商品房售价总体呈上升趋势，但增加幅度已经有所趋缓，较多开发商产品结构和市场需求相悖，只是市场上房屋控制率不停递增。市场新项目不停增加，市场供给量加大，竞争愈来愈猛烈，营销压力陡增，致使缺乏本身特色项目推案难度不停加大。市场强大需求量，将使商品房购销两旺局面在以后几年更为显著。伴随市场产品缺乏创新，楼盘同质化现象加重，品牌已成为用户购房时关键考虑原因。西安道路交通方面缺点，致使消费者对项目标区位发展及交通情况很关注。伴随市场不停发展，消费者已日趋理性，众多消费者全部以观望态度来看待西安房地产市场，等候着适合自己产品出现。城市格局愈加显著，如明德门小区、西高新商务区。政府对南郊建设力度加大，致使南郊已成为西安市民购房得首选区域，甚至长安区房价也是不停上升。小高层、高层将成为以后物业主流，已逐步被消费者所青睐，在市场上含有很强竞争优势。大家生活水平提升，小区环境、物业品质以被极为重视，高级次楼盘将引领时尚。定位高、总价较高大户型，在市场上销售普遍较慢，相反，方正实用紧凑小户型在市场上销售情况很好。工薪阶层购房已成为市场消费主流，定位正确个性化物业倍受青睐。精装修商品房已成为西安楼市一大亮点，这类物业也将是房地产行业一个发展趋势，现在也已被西安市民所接收。城市化进程加紧，郊区住宅有很大市场空间，将直接影响西安房地产格局。2)写字楼物业市场现实状况和需求据悉，西安写字楼超常增量期是在，供给量一下子比猛增187.9%。据不完全统计，现在西安已建成和在建项目大约77万平方米，已建成有35万平方米，创下了西安写字楼市场发展一个高峰。造成现在上述现象深层次原因：首先，前期写字楼供不应求和高额利润，造成开发商盲目跟风，市场严重过剩。据相关资料显示，至今，整个写字楼市场总量已经达成150万平方米，消化量只有20%，表现最好市场销售量仅为供给量57%。加上1999年下六个月开始，市场出现巨大交易量，市场需求快速释放。最终造成今天市场平淡。首先是高新板块，该区域现在共有在销楼盘17个，其价格约有3200-8800元/平方米，均价在6000元/平方米。西安高新区经过发展，高新技术产业发展势头仍然不减，除聚集了大量有钱有闲阶层和产业新贵为住宅区建设上起到了很大作用外，伴随高新区二次创业浪潮兴起，高新区写字楼也成为高新区发展建设亮点。西安另一个写字楼“板块”就是南二环一带，尤其集中在二环路上朱雀路口到西二环以东至西一线，现在城南区域约有写字楼盘37个，其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米，均驾驭约为4800元/平方米左右。仅仅南二环玖从东到西集中了华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志城大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等，南二环写字楼最大优势无疑是交通。城中板块共有在销楼盘35栋，写字楼占到二分之一百分比，其售价约为3500—6500元/平方米左右，这和城内中心区域地位和城市建设发展历程相关，比如南大街、和平路、西华门十字周围就聚集了（如凯爱大厦、金鑫国际、佳腾大厦、西华数码大厦，和平银座等）很多标志型写字楼在城区，几年前开发高级写字楼中大国际取得了成功，带动了闹市区中高级写字楼纷纷崛起，现在，城区内已形成三个集中写字楼街区：钟楼周围，由中贸国际、时代广场、金钟大厦等组成;和平路聚集了金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等很多新盘正在建设中，西大街，已完成拓宽改造，西大街写字楼更被开发商看好。同时，出于利润率考虑，在部分商业繁荣区（如西华门、南大街等区域）出现写字楼大多是和商业功效结合，城中写字楼不少物业功效结合，城中写字楼不少物业大量被外地新进银行、保险企业等机构吸纳，而且不难估计，凭借城中板块优越地理位置和旺盛人气，部分实力更为强大外地金融保险、餐饮娱乐机构进入，定在商业用途楼盘大面积甚至整层整栋租购写字楼情况将会不停发生。以新时代大厦/宏府大厦/金1）西安写字楼市场几大集中区域竞争情况

一级商务圈：钟楼、长安北商务圈：金钟大厦/新时代广场/中大国际/富城大厦/长安国际广场为代表高新区CBD：高新国际商务中心/丽华科技大厦/创业广场/华晶商务广场/西部电子信息大厦等为代表南二环金腰带商务圈：以世纪星大厦/高科广场/华融国际大厦/旅游大厦/煜源大厦/志诚大厦/西港国际大厦为代表二级商务圈：北经开发商务圈：以凯鑫国际大厦/云天大厦/经发大厦/御道华庭/中环大厦为代表东关商务圈：以世贸大厦/招商局广场/金鑫国际大厦/佳腾大厦/和平银座为代表小寨商务圈：以西安国际贸易中心/百隆广场/文化艺术大厦/鼎盛时代/世纪经典2）商务集中区价格趋势一级商务圈：钟楼、长安北商务圈：本商务板块共有在销楼盘35栋，其售价约为3500—6500元/平方米左右，均价在4200元/平米。高新区CBD：高新板块，该区域现在共有在销楼盘17个，其价格约有3200-8800元/平方米，均价在5500元/平方米。南二环金腰带商务圈：约有写字楼盘37个，其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米，均价为4800元/平方米左右。二级商务圈：北经开发商务圈：写字楼共有7栋，其售卖价格在3500—4500元/平米之间，均价在4200元/平米。东关商务圈：东关十字及东门以内聚集了10多个写字楼，其售卖价格在3800—4500元/平米之间，均价在4000元/平米。小寨商务圈：小寨作为西安副全部心，也形成了一个商务集中区，其售卖均价在4800元/平米之间。6、城南区域商务经济市场现实状况1）区域商务板块现实状况西安一家银行在城南某写字楼买了几层楼，欲将总部设在这里，尽管该银行对传媒保持了缄默，但在业界、在市场如同一个重磅炸弹在写字楼市场开了锅。“这是冲着城南南二环商务大道‘聚焦效应’去”，更有些人预言，，伴随西安城市建设加紧及二环路全线贯通，城南乃至南二环写字楼市场竞争进入白热化阶段。南二环贯穿西安经济交通命脉。经过几年建设，南二环沿线(雁塔路至昆明路路段)周围聚焦了众多高级俱乐部、宾馆、高尚住宅区。餐饮业、金融业、娱乐业、商业纷纷抢滩南二环，形成浓厚商业气氛和高素质人文环境，业已被人誉为西安新经济“金腰带”，成为展现西安国际大城市日新月异城市建设最新风貌代表区域。绝佳地理优势，便捷交通条件，伴随送走二环路全线贯通，让南二环写字楼开发成为焦点，也成为企业抢占市场最好商务制高点。现在，南二环沿线聚焦了众多写字楼项目。中高级写字楼林立，高科广场、志诚大厦、华苑大厦、永安大厦、世纪星大厦、蓝溪科技大厦、煜源国际、华融商务大厦、信息大厦、西部国际广场等数十个写字楼项目分布其间，尤以去年开盘高科广场、世纪星大厦以二十四小时办公全力打造国际化商务平台，其每两层通高中庭景观，强大信息基础提倡无纸化办公，大厦内部无通讯盲区等特色配套和服务，蠃得市场、热销连续不减；高科广场则以一个集商务、办公、公寓、休闲会所为一体高智能化综合商务小区受到市场追捧，开盘数月就已销售过半，煜源国际信托政府配套，西部国际商城以“西安不夜城娱乐”，一样受到市场青睐。依据西安市城市总体计划，南二环商务大道将和西安CBD联成西安最大经济商务圈，使西安在未来经济浪潮中真正成为辐射中西部、全国及至世界区域内CBD城市。西部大开发深入，城市建设加紧，南二环上立交破土动工，高新区二次创业，无不失去着南二环经济带腾飞、CBD商圈蓬勃发展，南二环在西安大城市经济中地位举足轻重，影响力和日俱增，南二环已经成为商家必争之地。加之南二环写字楼新项目标上市和可用于开发土地稀缺，大批企业将会纷纷在此安营扎寨，抢占先机，提前占领西安最好商务制高点，看来，及至以后南二环写字楼市场竞争将更为猛烈2）城南写字楼市场调查写字楼楼盘个案分析表世纪星大厦基础数据：楼盘名称世纪星大厦发展商老三届集团工地位置南二环和永松路交汇处东南角物业管理深圳天安物业公开日期工程进度准现房基地面积5亩计划用途纯商务写字楼建筑面积49121平米销售率45%均价5300元/平米物业费5．5元/平米采暖、空调、电费、电梯费另算、联络电话8824303088252828利多：位置优越，交通便捷，商务气氛形成，配套设施良好，广告力度大、面广。自称南二环路标。利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，又临高新区较近写字间商务楼集中等客观原因影响其销售。营销主张：营销概念：数码时代商务先锋配置：二十四小时办公，全新理念顺应超越巅峰渴求二十四小时----空调、热水、直饮水到户、物业服务、国际商务咨讯、商务会所全方面开放B.强大信息基础，承传卓越数字化空间光纤导入、cisco提供路由器交换机、AVAYA提供超五类布线设备，IP直拨电话，电话容量门，最多可扩展至8000门，语言增值功效全，手机无障碍系统全方面覆盖，大厦内不无通讯盲区，可接收亚洲1号、2号卫星，提供CNN等国际新闻商务频道。回路无间断电力系统，总容量3750KVA,每平米电容量100W.C.高度舒适办公环境，全方面满足商务生活人性需要每单元办公空间设有自控式中央空调，新风传送量40-50立方米/小时6部国际品牌VVVF高速电梯，每户预留行政卫生间，每层设有公共洗手间，100-平米自由组合写意空间，斥资万元打造全透明单元式热反射中空玻璃幕墙D.独特增值服务系统，缔造商务之旅恒久伙伴远程会议系统，配置5种国际语言同声传译系统；职员餐厅、健生房、商务吧；大厦设有自动提款机、小型超市、彩色复印、工程晒图；经理人沙龙、经济论坛及职员培训；创业广场基础数据：楼盘名称创业广场发展商西安高新区创业园发展中心、高新区创业服务中心、西安留学人员创业园工地位置科技路中段物业管理西安创业物业管理公开日期/3/3工程进度准现基地面积35亩计划用途综合商务写字间建筑面积8．56万平米主力户型大开间，自由分隔。主力面积A区156。93—475。43平米、B区52。97—448。93平米起价4960元/平米/均价5400元/平米销售率20%联络电话8831221088313619利多：紧邻唐延路，百米绿化带成为其亮点，配套设施齐全建筑风格很好。未来高新区发展为其带来很大空间利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，高新区写字楼竞争严重等客观原因影响其销售。营销主张：营销概念：为企业发展加速配置：A.创业园发展倾献创业广场将创业园发展中心优越资源进行有效聚集整合，以全新目标作引导，为企业构架最真实、最权威、最有意义聚变平台，帮助企业产生质飞跃。B.形象平台，气宇轩昂建筑价值创业广场占地35亩，由两组裙楼和二十七层高层主体和地下停车场组成，建筑面积8.56万平米，分A,B,C,D四区，集商务、办公、休闲会所等功效为一体。1830平米大型室内花园广场，绿化率高达38%，整体建筑密度：39%，容积率：3.66。C.区域平台，CDB关键创业广场地处西安高新技术产业开发区科技路和高新路交汇处，耸立于CDB关键区域，享受高新区技术、人才、政策等优异资源，不管是商务周围配套，全部完善优异，便利自然显露，尊贵由内而发。D.政策平台，企业飞速权威保障在创业广场享受到包含企业信贷担保服务、专题配套资金、风险投资资金和房价优惠等扶持政策，是企业进取、发展、发明价值最有力政策平台。E.管理平台，伙伴型服务同心成就未来为企业提供扶持基金：项目包装、项目推广、产品宣传、市场开拓等管理咨询服务；同时指导企业建立健全企业组织结构，进行投融资活动，定时无偿培训专业技能、热点话题及最新政策等创业知识。F.硬件平台，国际标准金牌配置5A级写字楼水平：千兆光纤接入，自控、安防系统严谨缜密，公共系统、变配电系统、给排水系统均采取全方位实时监控，安全便捷；13部名牌电梯，等候时间小于40秒，四管式中央空调，国际标准金高科广场基础数据：楼盘名称高科广场发展商高科房产工地位置高新四路和南二环交汇处东南角物业管理高科物业公开日期/9工程进度现房基地面积34亩计划用途综合商务写字楼建筑面积8．7万平米主力户型大开间，自由分隔。销售率50%均价均价6000元/平米物业费14元/月/平米（内含6元空调费：3个月制冷和4个月采暖）联络电话847111184722228311585利多：建筑风格现代，外立面简捷明快，一气呵成。交通便捷，高新区北大门口，地理位置优越。利空：现在西安写字间市场竞争大，其机会不佳，又临高新区较近等客观原因影响销售。

营销主张：营销概念：酒店式.NET.商务区A.高科广场国际品质商务空间B.高科广场揭示西安未来城市精神价值第一要素，南二环路---今日西安之交通大动脉，高新四路-----西安高新区通往城区口岸，高科广场占据二者之黄金交点，雄踞高新区北大门，坐拥显赫地段，贵如金钻.C.历练简约主义风格传承建筑永恒价值整体线条简练挺拔，A座主体高近百米，地面以上二十五层，每层建筑面积约1600平米，由建筑面积约1万7千平米商业裙楼，含有现代化商务及会议功效，5000平米楼前大广场，和可容纳400汽车地下、地上停车场，光纤入楼高速信息网络传输系统和酒店式物业管理服务。气宇轩昂，中空式大堂，宽大气派，休闲连廊，唯美自然生态景观，人性化内部空间，大厅中独具匠心观光电梯，平添出一个节奏美感。D.现代办公环境全程商务服务针对企业对商务配套及设施需要，高科广场为业主们提供细致入微全程式商务服务，包含柜台查询，电梯引导，会务安排，帮助办理企业工商、税务、保险手续、法律顾问、代订酒店、物流配送、培训讲座等，有效降低企业运行成本，提升企业形象品质。完善服务体系、便利服务方法、轻松服务体验不用走得太远，在这里------展现。亚美伟博广场基础数据：楼盘名称亚美伟博广场发展商陕西亚美聚源房地产开发有限责任企业工地位置南二环西高新四路对面物业管理第一太平戴维斯综合顾问公开日期4月工程进度准现基地面积18．771亩计划用途商务写字楼建筑面积75563平米主力户型三室二厅、大开间，自由分隔主力面积138-200平米160-180平米）销售率40%均价写字间5500元/m2物业费1．2元/月/平米电梯0。1元/月/平米，每层加0。01元/平米/月联络电话42498884246888利多：紧邻计划中西郊公园，在二环和高新四路十字地理环境优越。周遍交通便利，公交车六路利空：户型较大，户型分区合理，和市场相脱离、项目周遍写字楼较多，写字楼部分不好销售营销主张：至高品质无上尊荣南二环关键地段，交通通畅快捷，板式高层，一提一户，德国蒂森高速电梯、美国特灵户式中央空调、意大利雷塔然气壁挂锅炉、裙楼顶部设有400平方米室内阳光游泳池、6000平方米绿色中庭。167—227平方米七种户型、动工兴建“桃源湖畔”-----超大规模西郊水景公园。高新国际商务中心基础数据：楼盘名称高新国际商务中心发展商高新地产工地位置高新路和科技路什字西北角物业管理自管公开日期/10/18工程进度准现基地面积33.4亩计划用途综合建筑面积140000平米主力户型三房二厅三卫，八套空中别墅（住宅）大开间（商务）主力面积251．34平米销售率40%均价商务楼11000元/平米住宅楼8100元/平米物业费15元/平米/月，采暖4.5元/月/m2联络电话82119898311800利多：该项目在西高新区中心地带，交通便捷，西临海星诚信大厦，北靠高科大厦，东接高新路。是高新区内规模最大，功效最完善项目。外观设计现代气息浓厚利空：户型较大，户型分区合理，和市场相脱离、项目周遍写字楼较多，写字楼部分不好销售营销主张：营销概念：对接世界500强风范之一：高新区最关键地段和CBD中心辐射；风范之二：国际豪邸、写字楼、大型购物中心三位一体国际商务小区；风范之三：国际化配置：天幕阔景国际豪邸、高新数码大厦、高新购物中心、国际商务俱乐部、国际会议中心、国际宴会厅、经理人沙龙、观光回廊；风范之四：全球最大房地产顾问及投资管理企业仲量联行提供物管服务；风范之五：西北唯一配置楼顶停车坪商务中心。未售楼盘概念新奇情况：项目：长安国际广场概念：交融历史和未来汇聚时尚和品位总建筑面积：258743平米、是一座集金融、商贸、国际会所、商住公寓智能化办公一体多功效综合大厦群。亮点：A.100米高酒店商住楼1-2号楼为连体酒店管理商住楼，14层以下设计为现代职能办公，3A级写字楼，15层以上为商住楼B.85米高办公楼3号楼，每层面积1500—平米，8部电梯C.12400平米商场/1000余辆车泊位2.项目：紫薇-LIHO概念：紫薇-LIHO成功营造了“气质、灵魂、和众不一样”特征紧靠南部高新板块主干道，半小时内可快捷抵达城市中心。融入西北第一大盘紫薇田园城市之中，周围商业文化设施应有尽有，国际建筑标准，从酒店式大堂、电梯、商务中心到建筑骨架打造和外立面装修均根据国际标准打造。建筑风格引入国际时尚理念。88米建筑高度。长安路关键商务写字楼个案具体情况表及分析图：项目面积物业管理车位售价租价配套设施主诉求骊马豪城100平方米2元多/月（电梯）600个10-13万买断4500元/平米共22层，只售不租，送柜机，挂机，厨房卫生间用具。澳式风格，其中骊马名居为纯板式住宅，一梯两户及两梯两户；骊马公寓为精巧标准酒店式户型，精修；骊马中心为现代商务空间弹性空间。布局随楼体（弧形）计划，实用率较高，功效分区合理。小区内有阳光走廊、空中花园、梧桐走廊、草坪等。住宅入口有骊马豪门造型。有会所、网球场、儿童活动区、大型地下车场等。飘逸大三通---通透、通畅、通风世纪经典160平米2.8元/平米300元/位/月12万买断地下两层4100元/平米35元/平米/月基于INTERNET大厦局域网络。100兆光纤入楼，超五类IBMACS综合布线，客厅卧室均配置DNN专线接口，每户提供二个数据插座，配置“天堂”服务管理系统；大厦周围有四束主动式红外电子墙，二十四小时闭路电视，门禁监控系统，四层以上封闭式管理，对讲系统，IC卡自由出入；壁挂式锅炉，市政供电，配有自动发电设备，天然气管道入户，100多个地下停车位，三表远传系统，用户管理系统古全部首家5A智能酒店型公寓西安国际贸易中心108平米151平米61平米9.3元/月（水电另算）无固定车位6700元/平米40元/平米/月四部进口日立电梯，一部客货两用电梯，采取双制式大功率进口开立中央空调系统美国赫尼非尔消防报警系统，一千门IDD，全球信息网络系统宽带接入，采取美国MK综合布线系统及楼宇自动化控制系统。采取进口监视系统，双回路专业供电，700千瓦名牌发电机组，800立方米蓄水池一座，设热力中心，CATV接入入驻小寨国贸诠释商务典范鼎盛时代121.67、216、住家1.44元/月、办公4.85元/月108个租金待定4060元/平米不租户式中央空调，壁挂式采暖，5部迅达高速电梯，-----住户、中央空调系统，8部迅达高速电梯----商务会所、中央空调，6部变频扶梯----商业裙楼、沃尔沃柴油备用发电机组，每户均选择三相五线制供电系统综合布线系统，每户2个2M接口宽带网络（中国电信）有线电视系统（中国广电系统）每户4个电话机接口（中国电信）100平米多媒体，远程视频会议中心系统、商务会所管理系统、商务中心多媒体查询系统，AS-III型智能停车场管理系统，物业管理智能化系统、闭路电视监控系统、分户可视对讲系统，巡更系统，大厦红外线周界防范系统，自动火灾报警系统，自动喷淋系统。商务先锋---体会超然富城大厦120平米、140平米13元/月（含中央空调）200元/个/月5900元/平米45元/平米/月美国奥斯客梯三部，美国约克机组中央空调，地下车库、立体车库、宽带网，卫星电视保安电视监控，10KV双回路供电电源，GCS型柜，双管路供水24小时热水供给。中央电子安防系统，立体式防范系统，电视监控系统，市内报警系统，紧急电力供给，消防报警。。。。。公寓式智能化写字楼百隆广场109-361平米、2.9元/月、采暖6元/平米150元/个月地面50元/个/月4300元/平米20-25元/平米/月小寨什字东100余米，距省体育场仅一站旅程，周围高校和商贸人潮云集，有数条公交车在此停泊，省历史博物馆、大雁塔近在咫尺。商务空间先锋时代华融大厦户型齐全10元/平米/月担心5000元/个/平米50-60元/平米/月地下一、二层为水池，泵房、变配电房，停车场、自行车库。地上一—四层为多功效商业用房，四层裙房总高18.10米屋面层为空中花园、“水晶丽景”等，高速宽带、中央空调系统及楼宇自动化、信息自动化、办公自动化、烟感喷淋、安全防范等5A智能系统。古全部魅力。震撼环宇。时代先锋。华融大厦泛美大厦102---186电费：0.8元/度150元/个/月、4800元/平米30元/平米、（含全部）4部进口电梯，中央空调，程控电话插座及有线电视系统，天然气，自备发电机组，蓄水池二十一世纪商住办公新典范（表二）项目面积物业管理车位售价租价主诉求世家星苑108平米—175平米写字间：1.85元/吨（水费）、采暖中央空调：6元/平米/月、物业：3元/平米/月商住：1.75元/吨（水费）、0.98平米/度、壁挂式锅炉地上150元/个/月、地上100元/个/月40元/平米/月（写字间）、30元/平米/月（商务）豪华、时尚，和尊贵相逢高尔夫花园全部有100元/月/户（电梯费以使用情况各户分摊）担心4100元/平米18-25元/平米快捷、休闲办公场所嘉汇大厦均是毛胚房中央空调6.7元/月物业：4.1元/月十多个（已全被买断）4700元/平米50元/平米商务时代3）长安北入住情况调查据不完全统计，长安北市场供给量累计已达成26.3万平方米，占到西安写字楼总供给量五分之一。但令人惊奇是截止4月中诚大厦和中信大厦市场收盘后，没有震撼力高级写字楼登陆长安北。现在完工、在建项目有丝绸大厦和奥林匹克大厦二期。丝绸大厦地块属于划拨土地，权属不清楚，只租不售。奥林匹克大厦一期成功销售后，二期五证不全，销售不很理想，现在定位为酒店重新设计包装。楼盘名称入住率入住企业中陕国际大厦入驻企业38家，大楼入住率为80%以上律师事务所、进出口企业、劳务输出、科技企业、基础工程企业、国际技术合作企业、培训中心、地产企业、经销代理企业分销商、工贸企业、西北猎头企业、交通工程企业、旅行社、智力咨询、中陕国际企业办公自留部分。丝绸大厦入驻企业2家，大楼入住率为10%西部网通、餐饮、自用两层。富城大厦中城大厦入住企业40家，中信大厦入住企业51家，大厦入驻率75%以上外资企业、环境科学设计研究院、机电制造、制药、中石油、环境设备、生物科技、电子、装饰企业、外地驻陕办事处、印务企业、广告企业、文化传输企业、出入境企业、中信实业、建筑企业、管理机构、工贸企业、科技企业、律师事务所、礼仪企业等。泛美大厦大厦共入驻企业，近100多家，入驻率90%西安电视二台、房地产、机电企业、电子企业、科技企业、工贸企业、投资管理企业、设计企业、广告企业、中国人寿保险企业、国信证券、外地西安分企业、办事处。世家星苑大厦3-4层为纯商务主楼均为商住商务，使用面积占80%，居住使用面积10%左右，项目入驻率为90%影视企业、文化传输企业、影响器材、生物科技、展览、贸易企业、旅游企业、食品机械、农业科技、策划企业、外地西安分企业、广告企业等。长兴饭店项目为一家招待所因为特殊位置已成为中小企业办公驻地现在根据3、4、5写字间出租出租率为85%以上科技、华泰财产保险企业、电梯企业、海派出国留学企业、法律事务所、会计事务所、软件企业、电子企业、旅行社、公证处、科技企业、礼品企业、美容实业企业、按摩减肥中心、医疗器械、快递企业、票务企业、旅游企业等。亚建高尔夫花园入驻企业50余，出租率85%展会、广告企业、房地产企业、代理企业、律师事务所、电脑制版企业、物贸企业、体育用具企业、证券企业、出版社、科技企业、咨询企业、工程企业，其中广告企业占50%。太平洋大厦入驻企业23家，出租率100%证券企业、保奥林匹克大厦奥林匹克大厦一期入驻企业52家，出租率80%奥林匹克大厦二期，现在底商在招商，整体在做酒店装修。（表三）（表四）（表五）长安北路区域经济区域现实状况：定在长安路黄金中轴线高度智能化办公空间。长安中路经过十几年发展已经形成了以服务行业企业为主体功效区，其中又以中小型企业居多，这些事物型特色企业，关键表现为脑力劳动居多，对办公空间智能水准要求较高，该地域市政配套齐全，人口密集商务气氛较活跃，距城区繁荣地段举步之遥。大有一个闹中取静感觉，是办公极佳地段，含有很好发展空间，对办公环境有一定要求企业会首选该地段.。现在，长安北路上写字楼市场供需7大症结：症结一：长安北缺乏代表中轴龙脉/金融街形象和精神需求商务大厦症结二：长安北商务圈——近3年市场供给空白期市场问题——地旺人旺楼不旺。症结三：长安北写字楼产品结构层次低，没有定级写字楼、广场式商务小区和专题楼宇，甲级写字楼只有富城大厦，最多就是乙级写字楼和一般准写字楼。症结四：长安北商务群体组成存在断层，大不大，小不小，写字楼适应度低。症结五：长安北特色商务群体成长在不是很特色商务圈，缺乏个性楼盘和个性专题楼宇。症结六：长安北缺乏真正属于主流群体商务环境，她们对软硬件功效需求大，支付能力弱。症结七：长安北写字楼品类单一，产品商业化开发低，对整体市场潜力估量不够，对新兴市场群体关注不够，比如对写字楼投资型模式忽略。8、项目标SWOT分析项目标优势分析地理环境优势：在市中心长安北是西安龙脉是西安城市经济文化中轴紧靠南梢门黄金十字土地资源稀缺，投资升值潜力大周围城市配套完善商务环境优越。交通便利：在西安市中轴线主干道，多达22条公交线路聚集，四通八达。人气足：地处黄金地段，周围办公气氛很好，未来投资升值潜力较大，是多数企业、投资者首选之地。浓厚商业气氛：该项目在城市中心商务圈，属西安为数不多商业繁荣地带。2）项目标劣势分析交通拥挤严重停车难度大长安北商务形象不鲜明突出长安北写字楼品类单一，产品商业化开发低3）项目标机会点西部大开发，西安大发展良好经济环境长安国际广场市场开启为本案营销进行了很好市场预热市场虽有巨鳄出现，但2年来市场供给空缺为本案提供了良好机遇长安北特色楼盘缺乏，个性商务和服务现在处于空白4）项目标威胁点周围新开发楼盘形成市场竞争威胁城市化发展新兴商务区崛起龙脉长安北商务形象式微和现存交通压力城市区域经济环境封闭性，大中国总部经济滞后。写字楼商务市场市场营销环境疲软，市场严重过剩写字楼市场租大于售，以租为主消费购置格局9、产品SWOT分析1）产品优势分析项目楼前18米开阔广场楼层商务及配套功效计划合理单层面积适度，大面宽小进深能够自由分割5A智能配置/独有双会所配置/中央空调/新风增氧/立体消防安防系统地上地下停车位，保安全天监控服务豪华大堂/大气电梯间每层全部有能够进行商务功效延伸空间产品劣势分析建筑体量小，无法形成商务小区效应18层建筑高度无法从城市形象上取得一个认同价值3）产品机会点建筑体量小，市场压力小，去化能力强配套较齐全，适合该区域客层商务办公需求楼前18米广场发明绿色办公气氛充足停车位缓解了业主停车困难能够自由组隔办公空间使业主有更多置业选择4）产品困难点道路拥堵严重，增加了商务办公通勤成本和时间成本，本项目标外立面无现代感本项目门厅和大堂较为狭窄，视觉通透力较差10、项目标产品计划调整提议天际线设计提议：天际线设计要对天空有一定延伸，不要出现嘎然而止视觉遗憾。在延伸中和18层功效进行互动，能够处理成空中花园挑空挑高设计。建筑外立面设计提议:建筑外立面设计不要追求现代建筑玻璃幕，我企业认为尽可能从西安人审美角度出发，1—3层设计要达成典雅、大气和通透感效果。4—18层设计要简练明快，有强烈线条感，表现出德式包豪斯大开窗工业化特色风格。门厅和大堂提议:门厅设计强化视觉通透性，张扬出现代专题商务文化气质。大堂设计是对门厅一个延续，但要表现出一个内敛商务气韵。物业配置计划提议:1）硬件部分二十四小时分户计费中央空调1000M极速光纤计划，适应网络技术高速发展，提供100M宽频互动网络专线直接证券交易所，尊享大户室待遇一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统设置GPRS系统，通讯无信号盲区电梯间内设置液晶显示器，播放商务信息、即时新闻，特设背景音乐系统，营造轻松商务环境2）5A智能BAS楼宇自动化系统中央空调系统冷冻机组系统给排水系统变电系统照明系统电梯系统公共广播系统三表自动抄送系统空调自动计费系统OAS办公自动化系统会议中心系统（多媒体、远程视频会议）会所管理系统门厅多媒体查询系统（交通旅馆、车船票立即刻表等）电子布告管理系统（天气、本大厦通知、通告等）停车场管理系统物业管理计算机系统FAS消防自动化系统自动火灾报警自动喷淋系统SAS安防自动化系统电视监控系统巡更系统（保安定时巡查）CAS通信自动化系统综合布线系统网络宽频公用天线电视系统IC电话楼内移动电话系统3）物管系统除了实施通常商业大厦包含职公共设施管理、服务工作外（安全保卫、清洁卫生、设备运行管理、用户服务、绿化管理、停车场及楼宇监督和管理），还应提供一系列便民服务工作，关键有：商务秘书服务星级标准清洁服务贴身办公室维修服务代定车、船、飞机票代定报纸、杂志代定邮政、特快专递代洗衣送衣服务二十四小时空调计时收费等儿童托管中心翻译服务物业管理方法提议品牌输入（引进比如深圳天安、中海、上海东湖等中国著名酒店、写字楼物业管理企业进行物业咨询、培训、引导）国华主导（国华企业成立国华物业品牌对大厦进行管理实施）项目标目标客层定位实业企业：IT行业、电子企业、影视企业、会展企业、房地产企业等。智业服务企业：广告企业、策划代理企业、商务咨询代理、经纪企业会计师事务所、律师事务所培训机构等。金融企业：银行、证券、保险和期货企业其它：外地企业办事处、商务服务企业、贸易企业、形象艺术设计室和投资用户。项目定位项目标市场定位长安北关键区甲级写字楼，是国际化、人性化、专题化、弹性化商务大厦，是一个高品质、价格适中商务大厦。项目标产品定位国华大厦应立足本身建筑品质，以甲级配置，高级品质，中高级价位，林立于长安北商务环境纯写字楼。项目标价格策略/定位国华大厦价格策略及定位确保开发商运行销售总额基数不变。实施低开高走传统价格策略项目标销售分三个阶段，三个阶段价格定位以下：商务投资型物业：均价5480元/㎡（含精装修）商务写字楼物业：均价5430元/㎡（公共部分走廊装修）商业面积（1~2层）：均价1元/㎡项目标层差为15元/平米，朝向差为30元/平米4）价格控制优惠条款先购优惠：每期推出写字楼先期购置前几套优惠1%~2%（折后）（占先推出量10%）；展销会期间优惠：展销会期间购置楼宇业主优惠1%~2%。业主二次购房优惠：国华大厦业主在投资型物业购楼者，又购商务写字楼物业能够享受：购楼在优惠基础上再优惠1%~2%。第三部分营销推广项目标营销定位产品形象定位：长安北·5A智能第一板。价值形象定位：全新OFFICE·MALL复合商务模式项目营销关键策略利用复合型差异营销模式策略，切入市场空白点，将项目标开发价值最大化，同时降低市场阻力，短时间内完成项目标销售任务，把项目标开发风险降低到最低程度。针对商务写字楼产品特殊性，该产品市场反应最强烈时候在主体封顶成准现房而且项目标外立面正在形成阶段，但依据我们以往操作商务写字楼市场情况来看，商务写字楼准现房阶段却是一个双刃剑。依据长安北地段、楼宇体量、商务格局和市场竞争环境来判定，我企业提出一个大胆、科学而创新项目营销思绪，提出以“地段”、“商圈”为关键诉求投资模式营销，这么就很好避免了商务楼宇期房销售弱逝，避免了和强势楼盘长安国际广场正面对冲，以独特销售主张打击该项目标市场“软肋”，同时，又提前占领了市场先机，可谓是一个“一石二鸟”营销创新。我企业认为项目上市就以“长安北，崛起商务财富风暴”投资型物业快速开启项目标市场营销。商务面积投资可操作性运作策略：项目营销时机提议项目营销上市时间确定为5月中旬项目销售周期计划项目计划时间为12个月项目销售计划周期为5月中旬—6月上旬项目标销售策略/售楼中心选址项目销售关键策略本项目销售有2大关键策略，其一就是投资营销：依据本项目标适度面积、较低总价和地段优势特点而进行投资式销售。其二就是组团营销：针对项目标周围市场环境，对大型企业、金融业、证券业、大型集团企业进行组织和集团性购置。项目营销中心选址提议本项目营销分2个阶段进行，第一阶段：我们提议在长安北路大型写字楼物业群楼下做200平方米以上营销中心。第二阶段：利用项目一层框架空间，部署一个新150平方米左右售楼中心。项目标销售计划和目标实施项目销售周期计划和目标实施我企业把项目标市场营销分为两个阶段，销售周期实施分为六个阶段，分别为内部认购期、开盘入市期、强势销售期、扩大销售期、连续销售期、尾盘销售期。第一阶段：商务财富投资内部认购期关键任务：依靠长安北黄金地段和商机和人气旺盛商圈进行诉求，使产品优势淋漓尽致展现目标用户群体视听系统，从而引发消费者投资冲动。实施内容：完成各项销售工具之发包、施工。耳语传输、酝酿。确立企划方案细化。完成销售资料准备。平立面图确实定。现场接待中心设计发包。申请水电及工地电话。广告宣传作业程序确定。区域性布点。定点看板制作。完成销售人员培训。工地围墙看板。关键据点户外看板内容。用户积累。内部认购目标：正式发售前内部认购对整个项目标作用是不可低估，其目标在于：能从内部认购中获取用户，从而更清楚掌握用户购房意向及市场需求；项目处于期楼阶段，没有现房、没有样板房不能给用户目睹实在东西，只好经过内部认购、开推介会等营销手段，让社会认识项目、了解项目，是正式销售前期必需工作；（三）在年初房地产热销时推出项目，可为项目起到初步宣传作用，为项目造势；（四）是售楼员在培训中一个亲临现场实习好机会，能够利用所学知识、方法、技巧去接待用户，回复用户提问，从而不停锻炼售楼员，提升其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实基础；（五）内部认购时，以最优惠价格出售商品房给对我们项目有信心用户令其得到最大收益，同时聚集人气。内部认购时间：5月中旬——7月内部认购区域：内部认购关键区域是以投资型物业为主，辐射商务写字楼型物业。人员安排：（一）售楼员：负责内部认购期间用户推广、接待及项目介绍，签署认购书，搜集资料并立即向上级汇报，统计用户档案等工作。（二）销售公关：开发用户，跟踪目标用户，整理用户档案，搜集内部认购期间销售信息。（三）其它人员：配合工作，帮助售楼部推进销售。工程进度：地下车库修建至±0.000开盘入市期：关键任务：做好投资用户认购收尾工作，继续为项目标开盘聚集人气，让内部认购用户知道项目准备销售，强化项目标优势和卖点，开始进入实质性销售工作。实施内容：掌握企业现有用户资料做先期成交。完成现场准备工作。传达本案进场前销售讯息。预告公开日期。以电话造访方法通知企业现有用户做先期销售。DM寄发。建照申请。来人来电统计及追踪。NP出现。排定媒体计划。接待中心完工。报纸型海报。RD酝酿。定点看板DM发送。现场指示牌、旗帜等张挂完成。说明书、平面图公开。开盘入市期工作步骤及内容（1）市场调研：搜集、整理信息是一个不可间断工作，公开发售期间继续进行市场调研，继续完善潜在用户档案，掌握潜在用户整体数量指标；（2）在市场调查和日常工作中加强人员宣传力度；（3）经过媒介、广告、DM等综合宣传诱导消费者对住房需求；（4）经过开工仪式和推介会，向消费者诉求项目信息，引导消费者消费欲望，对而实现购房行动；（5）用户直接上访或潜在用户上访时，热情、具体地向用户介绍楼盘情况，并着重强调购置期楼好处和投资价值；（6）巧妙处理用户异议，员工或销售主管数次协调达成交易；（7）和用户签署认购协议书，按相关程序收取定金，首期房款；（8）对已认购业主进行跟踪服务，在她们当中建立良好口碑，以至业主带来新用户；（9）为正式销售人为制造人气，为以后销售阶段打下良好基础；（10）研究策划新奇、独特营销方法，愈加快地推进楼盘销售；研究以长安路为轴心写字楼消费者心理及其改变。开盘入市期策略：开盘入市时间：8月中旬——9月开盘入市区域：开盘入市期关键区域是以投资型物业为主，将商务写字楼型物业投放市场，以投资型物业销售拉动商务写字楼销售。工程进度：主体施工至地上8层第二阶段：商务写字楼强势销售期关键任务：突现“长安北·5A智能第一板和国华实业品牌”，利用不一样媒体及对应公关促销活动，把项目第二阶段销售工作拉上一个更高阶段，从而加速用户成交，扩大销售结果实施内容：扩大宣传