碧桂园沪苏区域常熟紫云名邸项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域常熟紫云名邸项目启动会

紫云名邸项目管理部

2017年1月6日

说明1、投资回顾，明确投资意见表上供货要求，如货量、时间2、以销售铺排时间节点和财务资金运做要求为依据，报建、工程力争满足要求，以实现双享利益最大化3、明确内控开盘、开放时间节点及招标、采购、出图时间安排4、策划展示区，首推货量区的布置与开工建设要点5、核实工程数据、营销数据、财务数据的正确性与完整性6、需要项目总、项目营销负责人、项目财务负责人参会项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录常熟市隶属于江苏省苏州市，常熟全市常住人口,约151万人。中国经济最强县级市之一，2016年县域经济赛迪百强榜第四名，经济十分发达；是中国历史文化名城，吴文化发祥地之一；中国优秀旅游城市

、国际花园城市。一、项目概况-城市简介宏观经济指标2015年全市户籍总人口106.82万城区人口101.27万常住人口151.01万GDP/增速2044.88亿/7.2%人均GDP/增速135431元/1.71%财政收入/财政支出369.18亿/155.26亿城镇居民人均可支配收入50413元城乡居民储蓄存款/人均1112.99亿/7.4万社会消费品零售总额670.07亿固定资产投资/增速631.22亿/-3.0%房地产开发投资（亿元）150.58亿全市商品住宅销售面积200.50万m2平均交易价格（元/㎡）8175一、项目概况-城市布局主城区-虞西片主城区-西北片主城区-旧城片主城区-西南片主城区-城南片主城区-东南片主城区-东北片港区-梅李片港区-碧溪西片港区-碧溪东片“双城十片”空间布局

“双城”指主城区和港区。常合高速公路以西为主城区，面积约225.8平方公里，以东为港区，面积约123.6平方公里。“十片”即中心城区范围内以道路、河道等划分的十个分片，其中主城区包括旧城片、虞西片、西北片、东北片、西南片、城南片、东南片，港区包括梅李片、碧溪西片、碧溪东片。城市发展方向主城区以向北为城市首要发展方向，向东为城市重要发展方向；港区生活性用地梅李与碧溪相向发展，生产性用地以向东为城市首要发展方向，向南为城市重要发展方向。本案万科新城一、策划背景-项目区位体育中心科普馆昆承中学中江商务中心（酒店、餐饮）省常熟中学常熟市文化片区东部地块控制性详细规划文化片区■位于中心城区东北，城市重点发展片区■集文体、教育、娱乐、商务、居住为一体■具有文化特色的城市综合文化片区■总用地面积3.71平方公里■“一轴、一心、两组团”结构形式。一轴：东西向公共服务设施轴

一心：集文化、体育、娱乐、商业服务等公共设施服务核心区

两组团：两个居住组团国际展览中心小学（规划）行政服务中心（在建）目前已经建成■体育中心，总投资9亿■金山中路，总投资1.76亿■香山中路，总投资0.76亿■文化片区绿化慢行系统工程，总投资3.6亿■三环路快速化改造东北环段，总投资52亿目前在建■档案馆，行政服务中心■凯文小学，凯文幼儿园琴川中南一、策划背景-项目区位东三环路香山北路常浒河南侧--河流地块内部东侧--河流、高架、绿化带东侧--混凝土厂北侧--常浒河西侧--公交站（仅1路）西侧--常熟大剧院南侧--万科公望红梅路高压线一、策划背景-项目学区介绍★根据常熟市教育局文件（常教[2015]36号）关于公布2015年常熟市城区小学、幼儿园、初中施教区的通知内容，则我部所划定学区范围，如下：①小学学区：新区小学（含新区幼儿园）范围——东至原兴隆小学施教区、南至青墩塘转南至青墩塘转常浒河接新世纪大道、西至新世纪大道、北至长江路接东三环延至北三环接原兴隆小学施教区；②中学学区：昆承中学（当地最有名中学）范围——东至东三环河、南至青墩塘、西至常浒河与青墩塘交界处、北至常浒河。★学区内主要竞品项目：①中南锦苑、常客隆信一隆庭（在售项目）②金桂家园（安置房项目）③万科公望、新城虞悦豪庭、中南新地块本案

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块基本信息占地：80.62亩容积率：2.2地价：

694.5万/亩总价：

5.6亿楼面地价：4735.47元/平。付款时间：2016-11-22是否可提前预售：否建筑密度：≤20%建筑限高：无90/70:满足当地要求商业比例：无住宅面积：115764.31m2是否符合土规：是是否符合林规：是是否符合城规：是是否具备开工条件：是高层洋房1#2#5#3#11#6#8#7#10#9#12#13#项目整体定位：劳斯莱斯产品二、投资回顾-项目市场定位优势机会1、碧桂园为中国地产三强企业，开发实力雄厚，我司品牌具有优势；2、今年碧桂园在常熟三盘联动，极大提升了碧桂园品牌知名度高，广大市民对我司产品认知度高；3、地块商业及文体配套成熟，区域内有世贸商圈和政府行政服务中心（国税局、工商局、电信局等）；4、地块周围是成熟小区，生活环境好，受到富人认可；5、该板块学区优势明显，有用片区内最好的小学和城区范围内最好的初中；6、我司户型优势明显，在常熟具有相当的竞争力。1、近年来，常熟住宅市场量价齐升，市场预期向好，文化片区地段价格最高已涨至2万/㎡；2、我司已有常熟文化片区项目琴川碧桂园和柏悦华府项目，目前品牌已成功落地，若我司开发目标地块，可借力品牌效应及美誉度；3、目前文化片区是常熟市政府重点打造的区域，今后会成为常熟市的富人最为集中的，大型高端生活社区；劣势威胁靠近三环高架；噪声污染该地块竞争企业较多，土地高溢价几率大；二、投资回顾-总结事项是/否描述城市是否存在富裕人群是常熟市经济发达位列全国百强县第四位，2015年GDP达2000多亿。私营业主众多，存在大量富裕人群。当地有钱人改善需求是否还有释放空间是富人聚集的小区户型多为140㎡以下，通过访谈了解到存在相当一部分改善型需求。区位是否被有钱人认可是地块位于常熟市文化片区，片区内拥有体育中心，常熟大剧院等大型公共配套场所且教育资源丰富，是常熟市政府目前极力打造的高品质生活社区。是否能够配备当地最好的小学是距地块0.1km处有该片区最好的小学和城区内顶尖的初中。精工产品是否具备竞争力是常熟市民十分认可我司品牌以及我司精工产品，我司产品进入该市场竞争力强，优势明显。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据苏州房地产政策逐渐收紧，尤其是10月的限购政策，层级高、范围广，短时间或不会松绑；常熟紧跟市场政策，11月起全面实行限价政策3月4月5月6月3.1央行降准3.18苏州出台楼市十条4.1起苏州银行业实施“房八条”8月5.1起实施营改增10月5.23土拍限价9月7月6.21苏州公积金缴存基数上调7.27《苏州市户籍准入管理办法》正式出炉8.11苏州出炉“苏十五条”重启限购，调控升级8.23苏州市挂牌出让27宗土地10.03苏州重启限购11月11.30苏州出台《加强商品房销售明码标价工作的通知》2016年1月以来居住证、降低首付、降低契税、降准、上调公积金存款利率等一系列利好政策依然频出，刺激着苏州楼市愈演愈烈、成交火热。但自3月份以来，楼市政策开始收紧。”苏十条”、“房八条”、“土拍限价”、“苏十五条”的出台，对稳定苏州房地产市场发展、调控市场供需平衡、规范个人住房贷款造成一定的影响，有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，市场逐渐趋于理性。苏州10月“限购令”新政出台，政府调控更为严苛严格，且具有全国性，此次限购层级高，吴江，昆山，太仓均包括在内，或将持续一段时间；虽常熟市未在大苏州限购范围内，但迫于政策压力，以及市场差异化政策调整，11月份起常熟房地产市场全面实行限价政策；11月常熟实现限价三、营销策略—房地产数据供销面：从近年常熟住宅市场供销情况来看，供销逐年逆转，买方市场转向卖方市场，然而进入2014年，受13年土地市场集中放量影响，供应激增，但是成交明显不足，市场进入低谷，15-16年受一系列利好政策以及核心区多新项目入市影响，供销两端均大幅回升；15-16年受多方利好政策以及核心区多新项目入市影响影响，常熟市场供销两端均大幅上扬三、营销策略—竞品概况123456地块地处文化片区核心区位，在售楼盘较为集中，各个楼盘去化速度均较快存货量少，高层住宅（精装）销售均价17000-18000元/㎡左右；产品类型多偏向于刚需和首改。①：中南雅苑(毛坯）占地82亩，容积率1.5，总建面11万㎡，产品为别墅、花园洋房和高层（毛坯）90-140㎡共668户，2016年6月28日首次开盘，累计成交225套，去化32%，开盘均价1.5/㎡，目前二期已加推，总共成交215套，销售均价1.67万/㎡。叠墅价格2.2万/㎡，洋房1.67万/㎡。②：碧桂园柏悦华府（精装）占地94亩，容积率2.0，总建面12.56万㎡，产品为高层洋房（140&260㎡），共691套，2016年6月25日开盘，累计已售677套，去化率98%，开盘均价14582元/㎡，目前销售均价15512元/㎡③：万科公望（精装）项目占地123.7亩，容积率2.4，总建面19.8万㎡，产品为高层、小高层90-140㎡，共计850套，2016年1月1日首次开盘，累计已销售731套，去化86%，三月份均价小高层1.4万/㎡，近日即将新推108㎡（3室2厅2卫）和138㎡（

4室2厅2卫）产品。目前高层均价1.65万/㎡，小高层销售均价1.85万/㎡。④：中南锦苑（毛坯+精装）占地105亩，容积率2.3，总建面40万㎡，产品为高层90-140㎡，共2591套，2014年4月20日开盘，截止目前累计已售2491套，去化率96%，当时开盘均价1万/㎡，2016年3月份均价1.4万/㎡，目前均价高层毛坯均价1.5万/㎡，高层精装均价1.6万/㎡。⑤：琴川碧桂园（精装）项目占地57.4亩，容积率2.4，总建面约9.2万㎡，产品为高层洋房85-140㎡，共747套，2015年12月首次开盘，累计已售746套，去化率100%，开盘均价12926/㎡，三月份销售均价13792/㎡，目前销售均价14021元/㎡。⑥：新城虞悦豪庭（精装）项目占地131亩，容积率2.0，总建面约17.5万㎡产品为高层90-140㎡，共计940套，2015年11月28日首次开盘，累计已销售660余套，去化70%，开盘均价1万/㎡，三月份均价1.4万/㎡，目前销售均价1.6万/㎡。近日将新推二期120㎡-190㎡新品。本案三、营销策略—竞品分析项目周边潜在直接竞争项目共有4个，普通住宅存量约30万方，去化周期约12个月；2017年竞品存量约22万方，集中在万科公望，新城虞悦豪庭以及中南新地块片区项目名称占地（㎡）容积率已推售建面物业主力户型装修标准总去化量（㎡）总去化率总存量2016年预计存量2017年预计存量2018年预计存量(㎡)类型(㎡)（元/㎡）(㎡)(㎡)(㎡)(㎡)文化片区万科公望824622.4142529.74高层

小高层96-116㎡三房

123㎡三房138㎡四房（将推）万科C+

万科B标101377.1271%96531.6841152.6255379.060中南锦苑1400002.4336000高层96-130㎡三房142㎡四房毛坯精装316376.3394%6921.386921.3800新城虞悦豪庭872732138568.41高层

小高层86-117㎡三房125㎡三房140㎡四房精装1200-1500103909.8375%70636.1734658.5835977.590中南新地块613152.2//120三房140/160四房200四房///134893/134893/合计----617098.15------521663.2885%308982.2382732.58226249.650注：存量统计选取本案相近区域的直接竞品三、营销策略—竞品对标项目紫云名邸中南锦苑万科公望新城虞悦豪庭

规划图开发商品牌碧桂园集团中南集团万科集团新城地产经济参数建面15.76万方33.6万方25.54万方17.5万方容积率2.22.42.42.0绿地率35%35%35%35%车位比1：1.851：1.11：1.21：1.12户数628270017081476产品类型高层高层，商业小高层，高层，商业小高层，高层，商业建筑风格新中式ARTDECO法式风格海派风格新古典风格园林规划内部一轴四点四组团，5重立体园林外部：市政公园，环水，城市步道内部：法式中央水景园林外部：体育中心内部：基本无园林规划外部：市政公园内部：一轴两组团多重园林外部：城市步道主力面积140-260㎡（四/五房）96-142㎡（三/四房）96-142㎡（三/四房）88-140㎡（三/四房）售价预计入市价精装18000元/㎡+精装18000元/㎡精装18000元/㎡精装17000元/㎡智能化系统四重安防系统、电梯刷卡入户、3合一智能门锁、一键离家模式、高清对讲系统、室内电梯呼叫、紧急呼叫按钮、直饮水入户，易速递系统新风系统，外遮阳系统，全屋一键断电系统，车辆识别系统，燃气自动报警系统，24小时电视监控，背景音乐系统24小时电视监控、地暖系统、数字可视对讲数字可视对讲全屋一键断电系统，24小时电视监控，地暖中央空调系统物业弘阳物业（外聘）绿城物业（外聘）万科物业（自持）新城物业（自持）后期产品无无95㎡/115㎡125㎡，140㎡去化情况/去化897套，10.38万㎡，15.44亿去化882套，10.12万㎡，15.46亿去化890套，9.74万㎡，14.4亿三、营销策略—竞品对标对比项万科公望中南锦苑新城虞悅豪庭入户门/步阳德曼入户锁小高层密码卡锁（雅乐）高层门锁一般指纹密码锁电子密码锁地板实木复合品牌实木复合（巴洛克）实木复合开关面板西蒙狄耐克飞雕、西门子马桶科勒TOTO科勒龙头；花洒摩恩TOTO欧琳、科勒可视对讲视德安立林定制窗户塑钢铝材断桥，铝合金抽油烟机方太方太老板橱柜组合橱柜（无品牌）博洛尼工厂化定制地砖/冠珠/外立面真石漆涂料涂料电梯/日立三菱遮阳挡电动电动电动水槽/博洛尼欧琳浴霸/樱花三雄极光、松下内门/免漆门肯迪亚空调/大金日立对比总结：从竞品的装修标准分析，多数项目带有1200-2500元/㎡的精装；属于市场中等偏下的水平，且碧桂园柏悦华府项目部分客户反映，装标相对偏低，未来本案提升溢价空间，对于装修品牌上，选择差异化的同时，我们会使用高于竞品项目最高水平的标准；三、营销策略—竞品对标碧桂园紫云名邸140㎡户型中南新地块140㎡户型优势：整个面宽大，客厅面宽4.6m；餐厅以及厨房面积大；主卧衣帽间设置；主卫飘窗设计；劣势：主卧无阳台，主卧面宽相对较大总结：虽两户型均四开间朝南，南边通透；但我司整体户型舒适性较高；面宽14.2m面宽14m三、营销策略—竞品对标碧桂园紫云名邸180㎡户型中南新地块160㎡户型优势：整个面宽大，客厅面宽5m；餐厅以及厨房气派；中西厨设置，老人房套房设计，北阳台，北飘窗设计，劣势：次卧无阳台；总结：虽两户型相差20㎡，但我司从面宽，生活功能需求上更胜一筹；面宽17.5m面宽15.4m三、营销策略—竞品对标碧桂园紫云名邸260㎡户型中南新地块200㎡户型优势：整个面宽大，各个房间舒适面宽，增加了储物间设置；北阳台以及飘窗，高附加值；劣势：主卧设置阳台，客厅面宽达6m；总结：竞品将客厅和阳台做足了，但牺牲了其余房间舒适性；且无北阳台面宽19.05m面宽17.65m三、营销策略—项目机会分析市场及对比竞品，项目机会点：1、虽然常熟整体市场限价，但常熟整体市场库存缩减；2、常熟整体市场健康向好，改善型市场需求；3、随着土地越来越稀缺，价格上涨趋势明显，本案文化片区区域价格看涨空间较大；4、目前市场大平层产品较为稀缺，且竞品产品定位差异化，后期有较大的市场空白和市场机遇；5、通过竞品对标，我司在产品打造上，更胜一筹；三、营销策略—项目定位所以，本案的形象定位高品质的生活场所，是光耀门第与掌控资本后的苏式生活遥相呼应是物质到达一定高度后的享受是精神从不妥协的勤勉奋进是事业、爱情、生活、财富……集大成者有两层含义其一旗帜鲜明的亮出项目的身份属性，拔高了客户门槛其二开门见山的传达项目的产品属性，锁定改善客户群本项目形象定位：一方面凌驾在前三个项目定位之上，另一方面应与众多竞品形成差异，以掌控资本后的苏式生活主打，与市场形成差异化；定位语：虞城影响力，大邸在此SLOGAN：掌控资本后的苏式生活三、营销策略—推广思路11月4月12月1月2月3月5月6月7月线上主题推广内容事件营销圈层活动豪宅项目特质产品价值解读客户需求与产品对位/发布会后续炒作新品上“柿”事件发布会事件园林/物业价值情怀客户证言产品细节炒作开盘等销售信息释放紫云会·有紫有味季紫云会·紫说紫话季紫云会·紫由紫在季媒体端对开盘进行预测地脉价值/品牌解读市场占位品牌导入期广泛拓客期硬广强拓期+开盘冲刺期常销期+示范区公开期虞城影响力，大邸在此碧桂园4号作品，敬请期待掌控资本后的苏式生活高端系，科技豪宅大邸席位，正在甄选6月17日盛大开盘用品位，化解争议——苏式品位生活示范区，相鉴恨晚发布会炒作五重立体园林解读客户身份教育资源案名解读产品稀缺纯粹性项目与城市关系产品文化涵养活动炒作事件营销（和项目形象理念销售息息相关，形成闭环），紫云会炒作圈层生活方式示范区事件2/18案名发布会5/1发布会6/17盛大开盘5/27示范区媒体组合线下为主：自媒体+软文+周边户外+项目周边导视线上：本地4大网络、大V炒作、常熟电视广告，日报，自媒体，软文等线下：市区主干道户外，乡镇中心户外，商场停车场，加油站，社区广告等全面铺排三、营销策略—拓客思路1坚持“老业主”不动摇2坚持“圈层为王”不动摇3坚持“多渠道”不动摇拓客目前常熟琴川碧桂园+碧桂园·柏悦华府老业主数量约1500户，里面客户不乏优质客户，深挖老业主资源，不动摇；利用“紫云会”打造高端圈层纯粹社交平台，对话高端客户，打通客户资源，进行种子客户发酵，坚持高端圈层，不动摇；前期研判精准客户，实施大客户拜访，电话call客，植入，派单，巡演等多渠道，坚持不动摇；“三个坚持，不动摇”核心拓客策略三、营销策略—货量盘点项目可售套数628套，其中高层140平占比50.96%、180平占比24.52%，260平占比24.52%；项目总货量预计20.77亿，计划首批供货约9.06亿。注：以上数据为预估数据。产品类型户型面积段套数货量占比单价（万元）货值(万元)货值占比洋房Y96%1.88294439.80%Y52%1.85142124.68%YJ26026715424.52%1.87401235.52%合计628100%1.8208377100%三、营销策略—销售计划6月8月5月27日示范区公开3月4日示范区公开2017年7月4月5月9月10月6月17日首次开盘11月8月下加推12月10月中加推12月加推5月1日产品发布会推售节点1、推售策略：2017年全年采用小步快跑策略进行多频次加推，一方面便于推广蓄客，另一方面也可实现更多市场发声，制造持续热销氛围；2、以上推盘结合开工节点，全年推出20.77亿；首推9.06亿YJ140洋房1#2#3#6#7#，248套6.43亿YJ180洋房8#，34套1.14亿YJ260洋房5#，34套1.63亿第一次加推4.93亿YJ180洋房11#，60套2.00亿YJ260洋房12#，60套2.85亿第二次加推2.00亿YJ180洋房10#，60套2.00亿第三次加推4.78亿YJ140洋房9#，72套1.87亿YJ260洋房13#，60套2.88亿三、营销策略—关键节点时间事项2016年10月12日摘牌2017年5月27日示范区开放（内控）2017年6月17日首期开盘（内控）

营销关键节点首开货量9.06亿，销售指标7.44亿；

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目总经理周慷总经理助理顾程程工程部经理徐正国综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师资料员李超王磊褚敏佳工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师徐国平成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建刘顺营销经理疏义国造价主管孙晓丹行政主管李静项目部组织策划项目部配置10人财务经理黄建芬四、前置策划-人员架构三、前置策划——集团职能中心组织策划四、前置策划—组织保障职能中心部门职能中心对接人区域对接人项目对接人运营中心运营管理部张远卫计中心安省设计项目负责人徐长正省结构设计徐雪省建筑设计孙群省规划设计韩省水电设计顾茵环境院林宏意-装修院古淑程管理中心工程管理部吴绍佑正本管理中心招标部张宗晓价部李政配套陈纪国期部郭柱正购中心采购部邓金集团职能中心组织策划三、前置策划——集团职能中心组织策划四、前置策划—组织保障D子公司组织策划子公司总部对接人子公司现场对接人项目对接人腾安机电黎江自国方石材马俊向茵绿化谢爱广代家居钟耀志、前置策划-合作项目管理合作项目规定动作情况项目名称合作方名称合作模式我司股权比例是否已发联系单成立董事会

日期召开董事会

会议日期

（含计划召开时间）工作交接会议

日期上传四项资料情况

（①会议纪要、②合作公司章程、③项目月报、④公司年报）备注紫云名邸新城、弘阳股权合作34%是2016-12-282016-12-282017-1-13公司章程和年报已上传

四、前置策划-现场开展工作1、场地平整完成2、电话、电缆线拆除完成3、电缆线迁移完成4、给水管协调迁移5、现场勘探完成6、场地临时出入口完成四、前置策划-现场开展工作7、临电完成，现场已通电8、临水合同已签订完成9、临时用路砖渣铺设完成10、桩基单位试桩作业四、前置策划-准备工作抓设计主线设计部门输出成果完成日期安省综合楼单体方案1月5日安省示范区道路及管网图未完成安省综合楼基础图预计2月12日综合楼施工图预计2月12日综合楼装修水电暖图预计2月15日装修设计院综合楼装修材料表预计1月15日综合楼装修水电条件图预计2月15日综合楼装修施工图预计2月15日综合楼软装预计2月15日景观设计中心景观方案1月5日园建施工图预计1月15日水电结构图预计2月15日绿化施工图预计2月15日设计部门输出成果完成日期安省YJ260,YJ180,YJ140单体方案1月5日安省板房桩基图预计2月12日板房施工图预计2月12日板房装修水电暖图预计2月15日装修设计院板房装修材料表预计1月15日板房装修水电条件图预计2月15日板房装修施工图预计2月15日板房软装预计2月15日综合楼样板房设计部门输出成果完成日期安省总平报建版预计1月10日总平施工图预计1月10日安省货量桩基图预计2月12日货量单体施工图预计2月12日货量地库图预计2月12日装修设计院货量装修图预计2月15日人防设计院人防设计图预计2月15日景观设计中心货量景观图预计2月15日货量区图纸四、前置策划-准备工作抓招标合约主线序号招标工程名称（货量区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1道路开口招标2月15日整个地块未提交未定标2土方工程2月20日整个地块12月20日已完成3室内消防单位招标3月1日整个地块未提交未定标4锌钢栏杆3月25整个地块未提交未定标5防火门2月15日整个地块未提交未定标6二标段总承包工程待定二期货量未提交未定标7人防工程2月15日人防部分未提交未定标8室外供配电招标待定整个地块当地垄断--9燃气单位待定整个地块当地垄断--10自来水单位待定整个地块当地垄断--11弱电：有线电视、网络待定整个地块当地垄断--责任人：工程-徐正国合约-范浩婧序号招标工程名称（展示区）进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1首期货桩基工程1月10日首期货量12月26日已提交12月31日已完成2首期货总承包工程1月15日首期货量未提交总包单位考察中3桩基检测工程2月15日首期货量已完成单位已确定，当地长期合作单位4展示区园建工程+永久围墙4月15日展示区范围未提交未定标5铝合金门窗2月15日板房、综合楼未提交未定标6室内装修工程2月15日展示区范围未提交未定标7机电安装3月15日展示区范围未提交未定标8营销围挡、广告标识工程4月15日首期货量未提交未定标9亮化工程泛光照明4月15日首期货量未提交未定标四、前置策划-准备工作抓招标合约主线四、前置策划-准备工作抓采购主线序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1洁具类（洗手盆、坐厕、水龙头、浴室镜等）303月1日4月1日2配电箱302月20日3月20日3灯具类403月1日4月10日4开关面板303月10日4月10日5电器类（抽油烟机、其他）303月10日4月10日6精装修类（门、木地板、楼梯扶手、橱柜）452月20日4月5日7家具（样板房）453月1日4月15日8饰品（样板房）甲指（项目专项分包B类）453月1日4月15日甲供供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包B类）1锌钢组合栏杆309月25日10月25日2防火门409月20日10月30日甲分包责任人：工程-王磊区域-杜卫尉四、前置策划-准备工作抓采购主线四、前置策划-准备工作抓采购主线供货方式序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间甲指（项目专项分包C类）1铝合金门窗及配件153月10日3月25日甲指乙供铝合金、钢材等序号材料名称及型号标准供货周期下单时间需求到场时间1抛光砖、仿古砖302月20日3月20日2外墙涂料302月20日3月20日3内墙涂料302月18日3月30日4反应型防水卷材302月10日3月10日5电线203月1日3月20日6电缆203月1日3月20日甲指（签三方合同）乙供：水泥、黄沙、模板等，需提醒跟踪总包单位确保材料供应四、前置策划-管理保障管理保障开工、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、交付备案，其中规划验收、消防验收是重点开工报建手续办理按照江苏省常熟市相关要求预售条件按提供的商品房楼层总数计算，开发建设的层数达到工程建设总层数的五分之一以上。限购/限价限价抗震设防等级七度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：130元/㎡（未缴纳）土地税费标准契税：3%（已缴纳）五、报建策划-当地建设规费缴费情况规费缴费情况建设单位前期缴纳规费一览表

原甲方已将用于一期开发的建设规费已全部缴清，总计缴纳1409万。基础设施配套费、规划技术服务费、施工图审查费等…五、报建策划-当地审批流程五、报建策划-流程图紫云名邸项目开发报建流程图—前期营业执照刻章-2016.12.2房地产开发资质办理证明-2017.1.22土地出让合同-2016.10.28环评2016.12.28建设用地批文2017.1.4立项2016.12.30用地规划许可证2017.1.4交地确认书2016.10.12缴清土地款2016.11.22国土证-2016.12.02发包初步方案-1.23直接发包-1.23合同备案-1.24质监-1.24安监-1.24施工许可证-1.25规划许可证1.22施工图审查2017.1.9-1.23规划公示2017.1.9交评-2017.1.6初步方案2016.12.05人防2017.1.12价格备案地名审核资本金存入物业备案面积预测绘预售许可证2017.6.10公司名称核准-2016.10.19已完成进行中48天51天189天五、报建策划-流程图紫云名邸项目开发报建流程图—后期提出竣工验收申请室内环境检测规划验收国土验收建设工程档案消防验收民防工程竣工验收民防工程竣工验收建设工程竣工验收备案重点+难点总平审查需加强与规划局的沟通协调、车位、绿化、及相关地方法规需及时了解图纸出图速度、图纸审查速度关系到整体进度质监、安监、施工许可均需网上申报，纸质较为繁琐，需提前做好准备明确预售条件、价格备案、资金监管等相关问题五、报建策划-重点、难点违法开工成本高，且很难打招呼考虑交楼需求五、报建策划-已开展的工作发改、规划、国土、住建、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、环评、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同规划设计报建方案图纸、文本等项目立项已完成确定房产开发资质代办单位以及房产资质办理已完成已完成已完成已完成已完成已完成初步完成（常熟已审批通过，预计20号拿证）环境影响评估，交通影响评估已完成五、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：刘顺2016年10月12日完成2016年10月28日完成2017年1月4日完成2016年12月2号完成2017年1月22日正在申办2017年1月25日正在申办2017年6月10日预售条件：工程建设总层数的五分之一2019年2月28日2019年3月19日综合验收通过。完成节点时间首期货量关键节点总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划其他局办：房管民防消防市政镇政府规划交通立项人防设防防雷审图规费交纳配套费人防费白蚁防治规划技术服务防雷设计审查面积预测等地勘审查勘察、设计进市备案设计单位负责人技术人员一览表全套施工图设计直接发包申请安全生产考核合格证书工程预算书与施工组织设计直接发包手续施工合同、专业分包、劳动分包合同、监理合同备案质监手续办理（五方责任主体签字）安监手续办理（施工人员意外

伤害保险）消防设计专篇及蓝图红线图用地许可证申报材料准备货币资本金消防审核意见书或者联系单施工图审核报告建筑工程项目登记联系单施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划-两证策划开发项目备案表国土证同意预售说明预售资金监管协议关于施工进度的说明物业用房确认联系函资质证书地名批复路址批复绿色二星承诺函价格流传单面积预测报告投入资金证明建筑工程五方建设主体备案意见建设单位竣工验收报告和单位工程质量竣工验收施工许可证消防设计审查施工图设计审查合格文件施工单位竣工验收报告监理单位质量评估报告设计单位质量检查报告单位工程竣工验收证明书市政工程质量检测和功能性试验资料规划验收证明环保验收证明气象防雷验收证明质量保修书商品住宅保修书竣工备案表办证所需资料商品房住宅使用说明书钢结构工程备案表敲章、质量保修书、施工许可证、单项质量验收报告法规、规章规定必须提供的其它文件节能专项验收

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二六、工程策划-里程碑计划六、工程策划-里程碑计划（项目内控）六、工程策划-项目开发节奏货量（万m2）货值（亿）开盘时间首期5.179.066.17二期6.2711.71--合计11.4420.77--★●●首期货量二期货量●●六、工程策划-总承包单位标段划分地下室标段楼号户型单元数户数整栋面积(㎡)一标段1#YJ140T(18X)13651842#YJ140T(18X)272103683#YJ140T(18X)13651845#YJ260T(17X)13490616#YJ140T(18X)13651847#YJ140T(18X)272103688#YJ180T(17X)1346307地下室------19213合计--932070869二标段9#YJ140T(18X)2721036810#YJ180T(30X)1601105711#YJ180T(28X)1601105712#YJ260T(30X)1601560013#YJ260T(30X)16015600地下室------20333合计--631284015一标段二标段六、工程策划-展示区范围及板房设置综合楼YJ180板房YJ140板房YJ260板房参观动线展示区参观动线图YJ180样板房YJ260样板房YJ140样板房综合楼综合楼综合楼★●●●★★停车场展示区临时停车场道路设置原则：1、项目四周有新开河道，出入必须要设临时桥。东三环路上有老路口，故在东侧搭设1#临时桥。前期展示区施工的施工通道，后期做为业主参观出入口。

2、项目施工许可证取得后即招标施工正式小区出入口2#正式桥。必须4月初完成并投入使用，做为施工出入口。

3、沿展示区四周设置环形通道，局部位置影响地库施工的前期占用红线外场地。后期地库完成并回填后再施工混凝土路面道路。

六、工程策划-临路（开放前，桩基、土方施工中）2#正式桥1#临时桥临时道路场地内原村道道路设置原则：1、场地开挖后由于展示区开放把一标的原施工出入口封闭。把场地分成两块

2、出入口调整为正式2#桥位置。

3、临时道路如红线所描述，中间增加回转场地。六、工程策划-临路（展示区开放后）2#正式桥1#临时桥临时道路展示区范围展示区位置DN50（施工用水）六、工程策划-临水给水接驳点DN50（生活用水）临水方案：施工场地外临设给水接驳点一个，供给施工场地内的生活用水和现场生产的施工用水以及消防用水。

六、工程策划-临电500kvA500kvA临电方案：现场已通电，一台500kvA的变压器供展示区与办公生活区用电，一台500kvA的变压器供主楼前期开挖用电。

六、工程策划-临设办公生活区设置：

由于红线范围内可布置场地相对狭小，及后续PC结构的采用，部分生活区设置在离项目较近的东三环生活区范围内。1、办公区设置在项目红线内的东北边，无需多次搬移；

2、生活区分两部分进行设置，一部分放置项目红线内北侧，一部分与东三环生活区设置在一起；3、充分考虑抢工阶段施工最高人数，做好规划，并预留部分房间做办公室及仓库。办公区生活区（红线内）生活区（东三环）加工场地设置原则：1、设置在塔吊覆盖范围内，材料方便堆放。设置在路边，方便运输。

2、加工场地设置避开展示区范围，避开前期需要开挖位置，避免二次挪腾。3、展示区开放后，6号楼位置交通不便。为了展示区内尽量少有材料吊运，材料考虑堆放在6号楼北侧

六、工程策划-加工场布置2#正式桥1#临时桥临时道路场地内原村道钢筋加工场木工加工场六、工程策划-塔吊布置塔吊设置：1、塔吊设置尽可能全覆盖，以便加快施工速度；2、塔吊位置避开管网；材料堆场设置货量区和靠近道路，避开园建绿化主景区及地下管线。3、最南侧有高压线，1#，2#楼的塔吊要考虑减短塔臂，保持安全距离塔吊入口门卫六、工程策划-基坑支护及排水基坑支护及排水方案（已出具方案并报集团审批）：1,基坑周边较空旷，但局部与红线间距较近，基坑开挖以红线为限。2,基坑开挖深度一般为4.23~4.83m,除暗河塘外，土质较好。安全等级定三级。3,一般地段采用自然放坡+挂网喷浆支护。暗河塘地段有淤泥土，采用钢板桩支护4,基坑排水采用坑底周边设置明沟排水，并设置一集水坑，将地表水引至集水坑及时排除。5,为防止基坑底部积水，基坑开挖施工期间可在坑底设置300×300临时性的排水土沟和集水坑，做到有水即排；坑底排水沟应离开基坑底边线0.20m以上，且排水沟设置不得影响垫层对围护结构的支挡作用。6,基坑边壁顶设置排水管，统一排到附近雨水或下水管道或河中。排水管的数量可根据现场的实际情况进行设置。六、工程策划-展示区桩基范围和桩型桩基方案：（一）17层、18层高层住宅拟选用PHC500管桩，壁厚125mm，AB型，桩长27米/28米（1#2#楼为28米）（二）车库拟选用预制钢筋混凝土方桩，AZH-35-7.0B，混凝土强度等级C30，桩长7米（有效桩长6.4米（三）28层、30层高层住宅拟选用边长500mm预应力混凝土空心方桩，内径280mm，AB型，桩长34米/35米（10#13#楼为34米），HKFZ-AB500(280)。展示区桩基范围六、工程策划-展示区桩基施工安排桩基安排：1、展示区全部在地库范围内。故桩基任务量比较大。现场施工考虑使用2台桩机24小时施工两班倒。2、桩机走向图如图。桩机A，试桩时把影响开挖的地库桩先打完。拿证后打6#主楼桩，然后打5号主楼桩。桩机B先施工8号主楼桩，然后换夹具打地库桩。3、每栋主楼预计总桩长1500米左右，按桩机每台施工700米/天算，预计5天完成主楼施工，地库桩在开工后10天全部完成展示区桩基范围8#楼6#楼5#楼桩机A走向桩机B走向●首期二期六、工程策划-土方平衡首期场地平均标高约+2.6m，开挖深度为4.3米二期场地平均标高约+3.24m，开挖深度为4.9米场地情况1、项目地质情况以黏土和粉质黏土为主，地表为苏州典型的水网泽地2、项目西北角原印染厂基础约1000平方。3、场地北侧有淤泥弃土，且堆高约2米，面积约3000平方土方方案1、展示区开挖全部外运。首期的主楼土方外运。2、展示区回填时考虑从场地内车库位置开挖取土回填。内倒节约成本。3、除展示区回填土场内内倒外，其余土方均外运。后期场地绿化回土需回购。土方量:1、首期首期开挖平均深度4.33米，二期开挖平均深度4.97米。按照1:1放坡开挖。9.29万方2、回填厚度1.2米，土方回填合计约4.46*1.2=5.35万方六、工程策划-土方开挖二期范围一期范围展示区【展示区主楼地下室开挖方案】1、场地内计划需要4台大挖机、2台小挖机、20辆大土方车，卸土位置计划2台大挖机，开挖土方进度根据现场打桩进度，主楼桩基完成后三天内完成主楼土方开挖；2、地库桩完成后，由西往东地库开挖.【首期货量地库开挖方案】1、展示区开挖完成后，首期货量区土方开挖，场地内计划需要2台大挖机、2台小挖机、15辆大土方车，卸土位置计划2台大挖机；四、开发计划—综合楼节点计划节点开始时间完成时间历时天数备注开工2017-3-122017-3-121完成至±02017-3-122017-4-120地下一层主体结构封顶2017-4-22017-4-87地上两层（物业用房）一层砌体2017-4-82017-4-114二层浇筑完成后7日拆模，一层开始砌筑。3天完成砌筑抹灰完成2017-4-122017-4-132一层砌筑完成后两天外立面抹灰2017-4-142017-4-163结构封顶后8天装修工程2017-4-142017-5-825物业用房装修相对简单外墙保温和涂料2017-4-172017-4-237室内交付后，外墙确保质量外架拆除2017-4-242017-4-252市政园建绿化2017-4-132017-5-1533在地库上建设，预留保洁时间清洁拓荒2017-5-82017-5-103营销提前进驻六、工程策划–工序编排（售楼处）四、开发计划—样板房9#、8#节点计划节点开始时间完成时间历时天数备注开工2017-3-122017-3-121可提前做桩基工程2017-3-122017-3-1875#6#8#楼管桩长度共计约4100米（正式桩基图未出）土方开挖2017-3-192017-3-2575#6#8#楼及地库开挖深度4.3米。展示区共计开挖外运约3.8万方。桩基检测前置。正负零2017-3-242017-4-512原则垫层跟着土方上三层结构2017-4-62017-4-1510标准层3天一层,3层18号拆模，20号完成砌筑，21号交付装修。六层结构2017-4-162017-4-2611标准层3天一层（总体25号）1-4层外墙抹灰2017-4-172017-4-215砌体拆模就跟上1-4外墙保温2017-4-212017-4-254流水节拍施工1-4外墙涂料2017-4-262017-4-304考虑天气和质量，外立面标准要高装修工程2017-4-212017-5-15253层样板间。走廊电梯前室。家私饰品2017-5-162017-5-183市政园建绿化2017-4-132017-5-1533在地库上建设，预留保洁时间清洁拓荒2017-5-192017-5-21325号验收，27号开放六、工程策划–工序编排（实体板房）5月18日完成所有作业，5月19日开始保洁，25日联合验收，27日满足开放条件六、工程策划-主体工程策划重点2016-5-27完美开放

2017-4-10

土方回填完成一、售楼处三、园林绿化2016-5-27完美开放二、高层洋房样板房5#、6#、8#楼3-18桩基完成5-20周边园建绿化完成4-25外架拆除5-25联合验收2016-5-27开放4-13抹灰完成4-8主体封顶5-9家私饰品进场4-11装修进场5-8装修完成5-25联合验收3-25基础开挖完成2017-3-12开工2017-3-12开工

5-3园建退场5-15绿化退场4-15三层主体完成4-13绿化进场4-5正负零4-30外架拆除4-20装修进场5-15装修退场4-20砌体抹灰完成4-11砌体完成

4-8

园建进场4-20园建大面积铺装完成4-21大型树木种植完成5-8小型灌木、草皮等造景完成4-23自动喷灌、给排水井、照明等完成5-19停车场完成六、工程策划-难点分析展示区设置在负一层地下室之上，室外园建绿化开工困难，所需条件如下：

地下室完成；

主楼及地库之间后浇带砌筑处理完成；

土方回填完成；

外架下落完成，关键路线长，开放时间较紧，有一定难度。售楼处及实体样板房在负一层整体地下室之上，工序多且售楼处利用物业用房，位于负一层地下室之上，使得售楼处及实体样板房施工无法前置，只能出正负零后施工。该项目为三方合作项目，需交涉事情多，沟通协调有一定困难，影响开发进度。展示区六、工程策划-管理思路及赶工措施赶工方法有工作面、有人夜间照明24小时三班倒抢白天、战雨天，作息实行三班倒“现场一遍灯，灯下一遍人”及时审图，优化工法（例：外墙线条、二次结构一次成形）；提前交底，定期培训，奖惩挂钩，责任到人；明确重点，制定专项措施；分析工量，进行措施优化（排栅搭设考虑到外墙石材施工，一次到位）；夜间赶工雨季施工，制定专项预案；合理堆放材料保证畅通。六、工程策划-夜间照明抢工布置要点：1、专人负责夜间照明，移动式照明配合固定式照明，保证晚上展示区照明效果；2、备移动照明支架用于机动作业，补充光源；3、现场以临建样板房、洋房为主块区，每个片区布置两盏2000W高压钠灯；4、局部区块再以碘钨灯重点布置。5、保证施工区域没有阴影、没有死角，为夜间施工做好准备工作。六、工程策划—展示区开放日YJ140、YJ180和YJ260样板房2017年5月27日高端物业展示业主邀约规范精品工程展现优美环境展示媒体追踪报道1精心策划2预演培训3开辟拓客渠道及力度4媒体宣传政府沟通5项目物业营销合力7工地预演应急小组

碧桂园“过程精品人居典范”展示区开放日6常态滚动开放★●●●1、展示集团品牌形象2、精装修板房3、展示材料样板间4、展示工艺样板间5、展示现场实体质量6、展示安全文明施工7、展示公共部位温馨通道展示重点

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二项目每一天费用15.68万每一天管理费用7.67万元每一天内部计息8.00万元七、项目每一天费用资金回正晚一天，成就共享金额减少5.03万元备注：预计全周期数据七、项目资产情况一览表表一：项目货量情况科目①已推未售货量②未推货量③已摘牌未开发土地合计未售总值已竣工在建已取预售证在建未取预售证①+②+③合计0亿元0亿元0亿元0亿元19.38亿元19.38亿元0万㎡0万㎡0万㎡0万㎡14.26万㎡14.26万㎡洋房0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡18.72亿元，11.54万㎡18.72亿元，11.54万㎡车位0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡0亿元，0万㎡0.66亿元，2.72万㎡0.66亿元，2.72万㎡备注:1、已摘牌土地80.63亩，694.54万/亩，合计5.6亿元；无未摘牌储备土地，按容积率2.19，售价预计18000元/m2，预计净利润4.73亿元。

2、车位总货值/项目净利润=0.66亿/4.73亿=13.95%。

表二：整体利润情况金额单位:亿元科目已出规划未出规划合计已售未售土地（亩）

80.63

080.63总收入（亿元）0

19.380

19.38总成本0

14.650

14.65净利润0

4.730

4.73净利润率0.00%24.39%024.39%表三：截止2016年12月31日资金情况科目金额(亿元)备注我司合作方累计销售回笼资金00已签约未收款：0亿累计投入资金

1.97

3.80地款:5.768亿;工程款:0亿;税金:0.003亿;其他:0.003亿；累计经营资金净回笼

-1.97

-3.80银行存款余额:0.11亿,贷款余额:0亿,故回笼集团的资金总净额为:-5.88亿备注：碧桂园方股权占比34%，其余两合作方各占比33%。收入为不含税金额七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：5.60亿本期面积：80.63亩每亩地价:694.54万元容积率：2.19楼面地价：4852.28元/㎡土地获利倍数：0.29首次预售总货量9.06亿预计投入峰值6.26亿总可售面积13.81万㎡

总收入：19.38亿总投入：14.65净利润总额:4.73亿IRR：50.70%净利率:24.39%自有资金回报率178%成就共享奖金目标1626万回正时间2017-06-30成就共享达成时间2017-08-30按现在实际情况测算七、财务策划—财务资金策划累计现金流量10月、11月支付土地款去化达80%，预分红七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019年2019年2019年2019年4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入25506802000060717581675525830745149579213491111000001销售收入2150680040717581675525830745149579213491111000002贷款收入400002000020000二现金流出2078055773519262181202022624545062439215630222956767474127397511土地成本57680576800000000000002开发成本54154018469721113519271466146614669263951367474