碧桂园沪苏区域睢宁二期项目启动会

内部资料严禁外传

沪苏区域睢宁二期项目启动会

睢宁项目管理部

2016年10月18日项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二

目录睢宁县隶属于江苏省徐州市，睢宁县距京沪高铁徐州东站60公里、全县土地总面积1769.19平方公里。有两个省级开发区和五大工业园区，徐州观音国际机场位于睢宁县境内。2015年在全国百强县位居第95位，竞争力等级为A+级。同时也是全国县域经济基本竞争力百强县之一。宏观经济指标2015年底城区户籍人口（万）102城区常住人口（万）137GDP/增速465亿/10.6%人均GDP45588.23元财政收入43.68亿城镇居民人均可支配收入21450元城乡居民储蓄存款/人均255亿/18613元社会消费品零售总额159亿元固定资产投资/增速270亿元/23%房地产开发投资（亿元）127.7全市商品住宅销售面积（万㎡）100平均交易价格（元/㎡）3986一、项目概况-城市简介睢宁统计来源：政府工作报告地块基本信息占地：200.43亩容积率：1.46地价：111万元/亩总价：2.226亿楼面地价：833元/平米商业比例：无公建配套：无产品规划：高层洋房/大平层、双拼别墅重要节点距离KM时间分钟观音机场4230睢宁高铁站4.25淮徐高速6.58京福线7.410一、项目概况-城市布局一、项目概况-项目区位县政府睢宁碧桂园向北发展展发西向永安路濉河路睢宁出入口距地块6.6公里，10分钟主城区人口23万艺术馆等四馆花径公园睢宁新城区中心学校汽车客运站市府广场八里商业城乐天玛特荣盛大酒店开发区工业园交通节点距离（km）时间（分钟）路况县政府0.81双向4车道市中心36双向4车道高速收费站6.68双向4车道汽车客运站6.38双向4车道高铁站（建设中）中央大街天虹纺织城二甲医院（建设中）体育中心永旭路万象天地目标地块位于睢宁主城区发展区。主城区人口23万；建有徐州唯一机场观音机场，规划有2个高铁站点，距离北侧高铁站仅4公里行政审批中心电视台江苏省睢宁高级中学徐州市田家炳中学一、项目概况-项目学区介绍睢宁高级中学睢宁第二中学睢宁文华中学中等专业学校睢宁城西小学睢宁高级中学睢宁第二小学睢宁南门中学江苏实验小学睢宁菁华中学新城区实验学校周边教育配套现状新城区实验学校，1km，车程2min，我司项目位于学区房范围内。睢宁碧桂园

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二二、投资回顾-地块基本信息占地：2期66.8亩，3期133.7亩容积率：1.46地价：111万/亩总价：2.226亿楼面地价：833元/平供地计划：2016年10月付款时间：8月底11000万，11月付清

8975万，2017年8月清2285万，共计22260万

土地分宗情况：三宗地是否可提前预售：沟通中是否可规划变更：是是否可调整户型：是建筑密度：2期≤24%，3期≤22建筑限高：2期符合方案3期≤55米公建配套：无是否符合土规：符合是否符合林规：符合是否符合城规：符合是否具备开工条件：是地块北至：永昶路地块东至：花径公园地块南至：永安路地块西至：规划路新城实验学校江苏省睢宁高级中学新城医院县政府徐州市田家炳中学睢宁碧桂园本案二、投资回顾-项目周边新城医院（建设中）县政府枫华丽景五星级酒店（在建）龙城国际（在建楼盘）花径公园新城区实验学校（已投入使用）睢宁碧桂园一期艺术馆、博物馆、图书馆、展览馆（建设中）云河公园本案高铁站（规划中）优势大品牌，唯一的品牌开发商；毗邻花径公园、云河公园，景观资源优越；新城实验学校、九年一贯制学校，师资雄厚；周边竞品楼盘普遍无智能化配备，新地块户型户型设计得房率提升，增强产品竞争力；劣势周边楼盘烂尾，无法交付，不利于人气聚集；一期户型得房率小的印象较深；机会地块所在地处于城市重点发展方向，未来升值潜力较高；睢宁经济增速快，居民购买力处于上升期。周边项目别墅产品较少；周边医院、五星级酒店、四馆即将建成，生活配套逐渐成熟；政府行政服务中心、广播电台也将迁移到该区域，区域升值前景可观；威胁新品楼盘大规模入市，低价竞争激烈，价格水平集中，客户对价格敏感，价格战不可避免，而本案价格并无优势。二、投资回顾-项目市场定位项目整体定位：富豪聚集地——碧桂园高端系，全新升级传世之作，1号作品二、投资回顾-总结事项是/否描述城市是否存在富裕人群、潜在客户是睢宁2015年GDP总量实现465亿元，环比增长10.6%。主要以白色家电、纺织服装、金属机电、皮革皮具等四大传统产业为主，近年已加快新兴技术建设投入，总体增长13%。本地八里钢铁市场不仅是苏北地区规模最大的省级专业钢铁交易市场，年成交额100多亿，富裕人群主要为个体私营老板及政府人员。交通是否便捷是苏北地区唯一个县城规划有2个高铁站点；拥有淮海经济区最大的民航机场—徐州观音国际机场；宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高速、京沪高速、京福高速相连。区位是否被有钱人认可是东临花径公园，向南500米为云河公园，景观资源优越，周边五星级酒店、医院、政府规建的图书馆、艺术馆、博物馆、规划馆正在建设，睢宁最宜居的地方。是否良好学区资源是新城区实验学校，九年一贯制学校。教学质量多次评优

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二三、营销策略—房地产数据时间睢宁近三年住宅用地成交（全城）成交面积（亩）可开发建面（万㎡）成交均价（万/亩）楼面价（元/㎡）20151813.34200.42121.44109920143080.38432.6210977620135784.42800.38107.2774合计10678.141513.24//分析：土地供应逐年下降，政府以去库存为主三、营销策略—房地产数据睢宁近三年房地产发展情况时间商品房施工面积（万m2）施销比商品房竣工面积（万m2）现销比商品房存量面积(万m2)存销比商品房当年新增供应面积(万m2)商品房销售面积(万m2)商品房销售额（亿元）20152232.11171.12001.911010846.920141701.31080.81981.510513460.820131841.5230.81.92271.97012052.4合计557///625/285362160.1分析：近三年睢宁县整体成交量较稳定，由于2013之前睢宁土地供应量较大，市场存量不断增加，近两年政府对于土地供应有效控制，目前商品房市场存量基本控制在200万方，市场每年去化约100方左右，市场供求结构向好变化。睢宁县商品住宅整体单价在3650-4600之间（毛坯），总价基本控制在60万以内，年平均去化量，整体开发水平较为一般，多为本地企业或周边小企业，在品牌知名度、配套建设、绿化、物业、产品等方面均有不足；目前城区售价最高的楼盘为我司项目一期；但销售最好的项目是金泰尚城，今年8月27日加推774套，目前已去化473套。县政府城北新区均价3900-4200元/㎡（未来核心区域）城南区均价3650-3900元/㎡城东区均价3800-4200元/㎡城西区均价3700-3900元/㎡中心城区均价4100-4600元/㎡睢宁碧桂园丽晶国际占地：262亩；容积率：2.8；最新开盘时间：2016.2.19；面积段：90-140㎡；售价：3900-4400元；去化：加推66套，已去化49套；龙城国际占地：127亩；容积率：2.35；最新开盘时间：2016.4.24；面积段：94-167㎡；售价：3658-4300元；去化：加推260套，已去化120套；状元府占地：130亩；容积率：2.39；最新开盘时间：2015.10.1面积段：89-120㎡售价：3900-4100元去化：加推310套，已去化213套金泰尚城占地：190亩；容积率：2.7；最新开盘时间：2016.08.27；面积段：106-138㎡；售价：3800-4500元；去化：加推774套，已去化473套；凯旋府邸占地：314亩；容积率：2.13；最新开盘时间：预计2016年10月份；面积段：96-130㎡；售价：预估3800-4200元；去化：首次加推400套；三、营销策略—竞品概况三、营销策略—竞品分析竞品产品对比竞品楼盘产品类型主力产品面积段最新销售均价最新加推时间总体存量客户构成销售点龙城国际高层94-167㎡高层毛坯3658-43002016.04.24约140套主城区、乡镇客户低价格、准现房金泰尚城高层106-115㎡高层毛坯3800-45002016.08.27约60万方主城区、乡镇客户区位、商业配套丽晶国际高层90-140㎡高层毛坯3900-44002016.2.19约150套主城区、乡镇客户区位、学区状元府高层89-120㎡高层毛坯3900-43002015.10.1约10万方城西地缘性客户学区凯旋府邸小高层/高层96-130㎡暂未开盘2016.10约60万方城东地缘性客户低价格九鼎国际高层、别墅别墅280㎡别墅毛坯6800-72002016.7约20套城东地缘性客户商业配套主力/竞争户型建面公摊率赠送面积套内实际使用面积梯户比是否南北通透房/厅/卫/套间龙城国际120㎡18%-20%3-5平方96平方左右2梯2户是3/2/1/0金泰尚城106115㎡18%-20%10平方85平方左右2梯4户是3/2/1/0丽晶国际108㎡17%赠飘窗89平方左右2梯2户是3/2/1/0状元府109㎡20%3平方87平方左右2梯3户是3/2/1/0凯旋府邸110㎡20%5平方88平方左右2梯4户是3/2/1/0对比项目金泰尚城目标地块占地370亩200.43亩容积率2.71.46建筑面积87万m223.84㎡每亩地价1号地190亩，43万方，100万/亩111万/亩楼面地价441883当前售价/定价3800-4500元/㎡未定首期开盘时间2015年11月未定待开发+销售约60万方——碧桂园金泰1号地约3公里商业中心金泰2号地主要竞品：金泰尚城广告投放量在我司3倍以上，营销模式及拓客模式与碧桂园几近相同；价格优势，区域位置与大体量的商业配套规划，对客户吸引力极大。三、营销策略—竞品对标建筑面积157㎡4/2/3建筑面积106㎡3/2/1建筑面积106㎡3/2/2户型亮点：双卧朝阳，主打大空间、赠送、得房率沙盘鸟瞰商业效果图三、营销策略—竞品对标19三、营销策略—项目机会市场总结睢宁在售产品主要以中小面积段高层洋房为主（毛坯），少量项目规划多层花园洋房和别墅；高层洋房产品主力供应90-140㎡产品，其中90-120㎡为市场主流去化户型。140㎡以上产品供应少，刚需占据绝对主力。别墅仅九鼎国际城有140套，面积280㎡；睢宁商品高层住宅毛坯在售均价3600-4200元/m²，趋向走低；多层洋房毛坯在售均价4100-4400元/㎡；别墅毛坯在售均价在6800-7200元/㎡左右；碧桂园是本土唯一的品牌开发商，品牌优势明显；主力成交客户以本地居民居多，大多以改善和结婚、小孩上学方便、刚需为主要目的。三、营销策略—策略要点攻心项目客户团队定位：碧桂园高端系，1号作品，突出强调线上：去地产化营销，从情怀入手，直击客户心理。线下：联合政府、媒体等，利用周边配套成熟等利好，凸显板块价值。属性：睢宁最高端的，最有钱，追求品质生活再改型客户体验：举办别致高端圈层的活动，以微社区为纽带，形成圈层平台，实现口碑传播。销售：要求形象、穿着、言语气质佳，对项目认知及价值体系认知佳，在当地具有人脉储备及关系，具有深拓客的潜质。物业：拒绝高冷范，无论是现场环境打造，还是服务人员，形象，气质，都“暖心”、有人情味，让客户被感动。三、营销策略—推广铺排开盘冲刺期持续销售期广泛拓客期9月3日摘牌1月15日示范区开放1月20日盛大开盘12月17日产品发布会硬广强拓期推广策略：品牌深耕+豪宅形象落地+渠道深耕营销阶段第一波建立品牌标签认知第二波卖点释放价值奠定第三波火爆认筹第四波火爆热销推广重点全新升级新品豪宅形象落地智优生活3.0时代豪宅居住生活体验倾城而出千人抢筹销冠全城再创记录媒介渠道10块户外LED30块户外广告20块户外围墙广告2家影院广告睢房网/睢宁零距离彭城晚报/扬子晚报路灯旗/灯箱LED宣传车40辆车身广告300块路名牌微信推广/微电影电视台/电台蓄客攻略1）活动新客户导入+老客户维护2）大V媒体与事件性活动配合3）渠道客户深挖，资源嫁接导入1）深挖一期业主2）全城撒网3）中介分销体系搭建4）微社群5）圈层渠道资源整合1）活动新客导入+老客户维护2）大V媒体与事件性活动配合3）高端特定渠道客户导入三、营销策略—活动铺排<睢宁印象>首届文化艺术节活动时间：2016年10月活动地点：售楼处/云河广场活动人群：碧桂园老业主、全城客户、各类绘画院校活动内容：响应政府创文明建设，丰富人民群众文化生活，携手政府打造睢宁首届艺术文化节，一场文化盛宴，缔造品牌传播力；从睢宁著名的儿童画切入，申报儿童画吉尼斯记录，城市文化输出，挖掘城市民俗文化，点亮城市；借助政府红头文件，组织活动契机，撬开各个政府机构的组织，地推拓展；三、营销策略—活动铺排“碧桂园沪苏一对一帮扶基金发放仪式，暨天悦府新品发布会活动时间：2016年12月活动地点：五星级酒店活动人群：碧桂园老业主、全城客户、公益组织、政府活动内容：携手沪苏一对一帮扶基金走入睢宁，从品牌情怀、公益组织活动，塑造品牌形象；高规格的产品发布会，展示一个有情怀、有社会担当、有品质追求的良心企业，给睢宁建良心好房；三、营销策略—活动铺排“天悦会”高端客户私家晚宴活动地点：高端场所/示范区活动人群：碧桂园老业主、全城客户活动内容：与高档茶楼合作，定期举办圈层活动，为客户创造高端社交平台；在别墅示范区邀约客户举办露天私家晚宴，组织业主私享家宴，抬升业主身份尊贵感，挖掘业主资源聚合圈；三、营销策略—活动铺排社区活动——微社群&碧桂园的圈子碧桂园的圈子1、按兴趣爱好，建立微社群；2、搭建平台牵线，定期组织业主AA活动；碧桂园A—羽林军碧桂园B—飞鱼盟碧桂园C—亲子团碧桂园D—K歌show碧桂园E—暴走团碧桂园F—养生堂一起玩耍，丰富生活，获得知识和信息……三、营销策略—拓客铺排拓客人力组织：营销第一负责人戴斌自销团队代理团队策划统筹房艳南分销渠道外聘专职电营团队公司混编大客户经理张弛陈耀林组张道明组森林城市特工队陈雪花组销售团队扩充至33人（含代理）销售各组的拓客工作在各组划定的拓客区域内展开，并根据蓄客期、派卡期、认筹期、认购期设定考核机制。刘寒统筹三、营销策略—拓客铺排拓客综述：1、渠道搭建各组分别梳理睢宁各行业商会、协会、各大团体、政府机构、大型企业、银行等进行拜访，进行圈层人脉经营拓展，主要围绕睢宁当地高端人脉进行拓展渗透，抢占高端、有影响力、有人脉的关键客户资源；2、常规拓展工作根据各组拓客地图的确定范围，洽谈优质外展点，通过传统在方式进行地毯式拓客，结合渠道、电商资源，派单、竞品截客、深挖客户资源；3、圈层营销对睢宁重点单位、媒体、政府等前期搭建的渠道、通过圈层活动深入渗透，同时推广编外经纪人，深挖客户身边的三个圈；4、平安、分销、凤凰通等渠道联合拓客；拓客方式大客户拜访外巡展派单渠道推介分销电Call圈层营销三、营销策略—拓客铺排一级拓展区域——主城区二级拓展区域——乡镇王集镇高作镇古邳镇李作镇官山镇庆安镇碧桂园梁集镇姚集镇A1区A2区A3区A4区A5区A6区1、城区根据居住人口、经济消费力、商圈分布情况，划分6个区域，采取抽签形式，随机分配，后期根据派卡、认筹成绩阶段分配；目标收客17000组；2、县镇作为二级拓展区域，按镇抽签拓展，目标收客3000组；3、各拓展板块梳理板块内资源清单，重要商圈、重要企事业单位、金融、医疗、教育、商业协会、二手中介等，并设定渠道清单工作推进表，快速有效完成每组考核指标；三、营销策略—拓客铺排华润苏果展点效果示意外展点设置：商业中心大型展位1个，其他人流聚集地展位3个；华润苏果本案百润润家大润发百盛润家外展点分布示意图三、营销策略—拓客铺排感谢信寄发，礼品馈赠；赠送报纸上门，滴水温情；贺卡式节日问候；节假日、周末问候短信社区义诊；老带新长效经营—充分利用老带新政策利好，积极开展维温动作重点维护种子客户，老带新三套以上特别增送礼品；每周暖场活动邀约业主、设置业主积分兑换礼品活动计划成交业主答谢年度大型活动业主生日会突破1400户业主：攻心为上情感维系，贴心服务活动维系，渠道传播：三、营销策略—拓客铺排Call客组织：—建立专业电话营销小组，完善兼职激励机制1）工作时间：上午09:30——12:00、下午14:00——18:002）CALL电人数：8人，设组长1名，组长对全组绩效负责。3）薪酬模式：采用“每日薪酬+绩效+补贴〃的模式来发放薪酬。工资为当月月底最后一天统一发放，补贴主要为回访组短信补贴（10元/人/天）或其他补贴。

4）工资标准：

连续工作3天（自然日）以下，不支付任何工资；

连续工作3天（自然日）以上，基本工资80元/天；

工资为月结，每月最后一天发放。

5）绩效考核:为提高电销人员工作质量和积极性，以一月为考核周期，与工资一起发放，设置月个人奖励和团队奖励，同时设有相应的惩罚机制进行管理和督促。客户名单来源项目来电来访客户（睡眠客户）项目自身来电来访竞品项目客户名单竞品销售人员索取小区业主名单物业管理人员索取商会（浙商、台商、温州商会、潮讪商会）活动登记商会秘书行业协会名录（50强企业）企业名录电话本车友会（奔驰、保时捷、宝马等高端车友会）活动登记或车友会索取服务商客户名单（高尔夫俱乐部、美容、健身俱乐部）资源互换或联系关键人购买移动、联通、民航、商场等VIP客户资源互换或联系关键人购买金融机构的VIP客户资源互换或联系关键人购买通过专业电营公司，统一运作，招聘培训上岗；三、营销策略—销售计划首推货量后续货量首推货量后续货量序号楼栋+户型套数面积金额均价（㎡）（万元）（元/㎡）117#,18#,20#（Y008T）

306

35,137

20,2225,600232#（YJ140，9F）

36

4,965

3,2276,500333#（YJ140+Y008T，9F）

45

5,339

3,4706,500434#（YJ260，9F）

18

4,884

3,1746,5005BJ260（35#-40#，48#-52）

22

5,570

5,90410,6006G419（41#-47#，53#-59#）

28

4,846

5,13710,600首期小计

455

60,741

41,135-序号楼栋+户型套数面积金额均价（㎡）（万元）（元/㎡）116#,19#,21#,22#(Y008T)

432

50,894

28,5015,600223#、24#、29#、30#(YJ260T)

144

39,148

24,3996,254325#-28#、31#（YJ140T)

180

24,826

16,1376,500460#-65#，73#-77#、84#-88#(BJ260)

32

8,102

8,58810,600566#-72#，78#-83#（G419）

26

4,500

4,77010,6006商业12,6002,0808,000首期小计

815

130,069

84,474-三、营销策略—关键节点时间事项2016年9月3日摘牌2017年1月15日示范区开放2017年1月20日首期开盘

营销关键节点开盘当月预估去化60%，按套去化273套，按金额去化2.47亿。

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二四、前置策划-人员职责部门姓名岗位责任分工综合部张玉波项目总经理全面负责项目管理工作。刘长歌项目副总经理负责开发报建、工程管理、计划运营、外部关系维护等工作。韩慧行政主管负责项目部行政、后勤及人事管理工作。开发部陈康利开发部主管负责项目报规、报建等项目报批、报审手续。工程（监理）部毛春明土建主管工程师负责工程质量、进度、成本、安全、成本、信息、协调等管理工作。张长俊土建主管工程师负责项目展示区、临建板房、及周边所有工程的施工管理。崔永泉土建工程师负责货量区标段现场工程施工管理。杨海龙水电主管工程师负责项目机电/设备安装、市政外联、综合管网、强弱电等施工管理工作。欧阳春亮资料员负责图纸，合同，收发文等工作项目部组织策划项目总经理张玉波项目副总经理刘长歌工程部经理金宇综合部造价部营销部财资部工程管理、监理开发报建土建工程师资料员毛春明、张长俊、崔永泉、欧阳春亮工程（监理）部开发部人力/行政/后勤等水电工程师杨海龙成本控制营销财务资金项目采用外判监理开发报建陈康利营销经理戴斌造价主管杨飞行政主管韩慧项目部组织策划项目部配置10人。财务经理洪威四、前置策划-人员架构四、前置策划-合约主线（展示区内控）序号招标工程名称进场需求范围招标立项书提交时间招标进展1总承包工程2016.10.25展示区及货量招标未定2展示区绿化工程2016.12.10展示区范围顺茵已定标3展示区园建工程2016.11.25展示区范围议标暂定4铝合金门窗工程2016.11.15展示区范围议标未定5样板房装修工程2016.11.20样板房招标未定6亮化工程泛光照明2016.12.25展示区范围昇辉已定标7营销围挡、广告标识工程2016.12.30展示区范围议标未定标责任人：工程-刘长歌合约-杨飞睢宁二期项目首期地质勘查工程睢宁二期项目首期监理工程正在进行：地勘施工总包进场三通工程（临路、临水、临电）场地平整、土石方规划设计（施工图、景观、照明……）近期计划：立项议标请示招标结果审批签订合同四、前置策划-合约主线（货量区）合同编制采购专题培训会摘牌后两个星期内1、熟悉采购中心的架构及采购流程2、制定采购计划，划分理顺采购工作界面3、责任到人，制定采购计划，定期核查进度采购专题会随项目例会每周跟进1、落实采购计划执行情况2、制定新增计划，确定责任人及相关期限采购交流会摘牌后两个星期内1、加强参与方之间的沟通，确保材料及时下单、发货及进场2、确定采购期限，制定和落实进场验收制度3、解决供求双方问题，提高流程运转效率三、前置策划-采购外包的施工单位、子公司、采购部及其它相关部门项目部、材料供应商、区域采购、施工方采购部、项目部、参建单位123四、前置策划—采购序号内容下单时间到场时间甲指类总包甲指粘贴类块料（屋面瓦/抛光砖/广场砖/人造文化石/阳台仿古砖/马赛克）2016.10.252016.11.30内外墙涂料2016.10.252016.11.30机电类材料开关面板/可视对讲系统器材/火灾自动报警系统及消防联动控制系统2016.10.252016.11.30电线/电缆/配电箱2016.10.252016.11.30反应型卷材2016.10.252016.11.30甲分包防火门、淋浴屏风

2016.10.25

2016.11.30锌钢栏杆组合铝合金门窗甲供类室内灯具类材料（甲供/甲购）2016.10.252016.11.30路灯（甲供/甲购）2016.10.302016.11.30家用空调（厂家包安装）（甲供/甲购）2016.10.302016.11.30精装修类（入户和室内门、浴室柜、木地板和橱柜）（甲供/甲购）2016.10.252016.11.30抽油烟机/其余电器（甲供/甲购）2016.10.252016.11.30洁具（甲供/甲购）2016.10.252016.11.30三、前置策划-采购四、前置策划—采购序号内容下单时间到场时间甲供类电梯2016.10.202016.12.15户外饰品（甲供/甲购）2016.10.202016.12.30游乐设施（甲供/甲购）2016.10.202016.12.30家具（软装类）（甲供/甲指）2016.10.202016.12.30饰品（软装类）（甲供/甲指）2016.10.202016.12.30三、前置策划-采购四、前置策划—采购设计部门输出成果完成日期博意南京分院板房施工图2016-10-25板房装修水电暖图2016-10-25装修设计院板房装修材料表2016-10-20板房装修水电条件图2016-10-25板房装修施工图2016-10-30板房软装2016-11-5展示区设计部门输出成果完成日期规划设计院示范区道路及管网图2016-10-28景观设计中心景观方案2016-10-20园建施工图2016-11-8水电结构图2016-11-20绿化施工图2016-11-20管网及景观设计部门输出成果完成日期规划设计院总平报建版

已完成总平施工图2016-10-15博意南京分院货量单体施工图2016-11-15景观设计中心货量景观报建图2016-10-20货量区图纸四、前置策划-准备工作抓设计主线货量区图纸四、前置策划-管理保障管理保障开工、封顶、开放、开盘目标明确区域互动每周五与区域平台互动，汇报进度、协调问题每周计划会每周日召开下周计划会组织策划下周工作安排周报、月报区域部门、政府领导每日例会（现场会）装修进场前：每日1会装修进场后：每日2会项目部前期例会四、前置策划—项目难点二期地块内有29户钉子户，有大量果树、杨树、农作物未伐。地块所属村委会村长带头抗议拆迁且政府与村委会目前还未协调好拆迁事宜，提供净地时间较长。二期地块有多个约3米深的鱼塘且低洼处较多，部分已拆宅基地土已被取走，整个场地平整量较大。徐州图审过程非常严格，只能在徐州市建设局下属的图审中心进行审查，审查周期较长。四、前置策划—项目难点二期目前地貌

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二五、报建策划-当地报建政策开、竣工要求办理施工许可证、竣工备案表，其中徐州图纸审核、规划验收、消防验收是难点开工报建手续办理按照江苏省徐州市相关要求预售条件按提供的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。六层以下的商品房项目完成基础工程；别墅至结构封顶限购/限价不限购抗震设防等级八度融资条件

四证齐全冬歇期

无雨季

6月梅雨季开发报建费用总费用：

160元/㎡（未缴纳）；土地税费标准契税：3%（准备缴纳）；五、报建策划-当地建设规费缴费情况规费缴费情况原睢宁项目一期10号楼已缴纳规费一览表睢宁实行规费一费制：包括市政基础配套费、城市规划技术服务费、白蚁防治、房屋登记费、墙改基金、防雷装置审核费、电视配套费、人防易地建设费等。五、报建策划-流程图睢宁二期项目开发报建流程图—前期土地摘牌房地产开发资质延期-10.15土地出让合同-9.18环评-10.13立项-10.10用地规划许可证-10.12用地批准书-9.26缴清土地款-9.28国土证-10.17直接发包-11.21合同备案-11.25质监-11.27安监-11.28施工许可证-11.30规划许可证-11.20施工图审查-（10.19-11.17）审核规划公示-10.14能评-10.12初步方案-9.18人防-9.29价格备案地名预审核预收押金物业备案面积预测绘预售许可证2016年12月26日已完成进行中63天73天99天五、报建策划-流程图睢宁二期项目开发报建流程图—后期网上提出竣工验收申请室内环境检测（注册检测机构）规划验收（规划局）环保验收（环保局）建设工程档案验收（规划局档案馆）消防验收（18层及以下消防大队，18层以上消防支队）人防竣工验收（人防办）防雷验收（气象局）建设工程竣工验收备案单体楼栋验收（质监站）重点+难点睢宁日照审核严格，需提前沟通日照参数和日照软件名称，避免一期日照问题再次出现1、提前沟通图审中心进行图纸预审会事半功倍2、紧追出图速度、图纸审查速度及图审意见回复速度关系到整体进度质监、安监、施工许可均需网上申报，较为繁琐，需提前请相关部门人预审资料，提高效率价格备案提早申报，水电气合同尽早签订，否则影响价格备案进展五、报建策划-重点、难点徐州图审非常严格，较难沟通，尤其是外地设计院图纸在徐州审核时间较长。价格备案、房屋预测沟通提前预测，资料齐全尽早出报告五、报建策划-已开展的工作发改、规划、国土、住建、供电水、燃气、消防、防雷等初步沟通、资料获取主要事项完成情况确定设计、地勘单位获取周边市政道路管网信息、现场地形图、基准点移交详细地质勘探报告土地使用权合同规划设计报建方案图纸、文本等项目立项已完成房产开发资质延期已完成政府正在进行清表工作预计10月19日完成9月18日已签订正在跟设计院对接预计10月10日前完成正在进行，预计10月15日前完成环境影响评估，交通影响评估，节能评估环评、交评、能评单位已确定，正在办理五、报建策划-报建关键节点完成规划设计条件国有土地使用权证签订土地出让合同建设工程规划许可证建设用地规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证产权办理主要事项责任人：陈康利摘牌前完成2016年9月18日完成预计2016年10月12日正在办理预计2016年10月17日正在办理预计2016年11月20日正在办理预计2016年11月30日正在办理预计2017年3月11日预售条件：别墅结构封顶，高层主体完成三分之一预计2018年9月25日首期于2018年8月25日完成竣工备案。形象进度首期里程碑计划节点总平面定案规划许可证办理招投标办理质监安监办理（网上申报）施工许可证办理消防图审查五、报建策划-两证策划申请报告规划方案文本土地部门批复（土地拍卖合同）地形图2份（1：500或1：1000）电子版地形图1份相关部门意见A交通影响分析及校核报告B日照影响分析及校核报告立项人防费、人防批复防雷审图意见书抗震审查合格书施工图审查合格证一费制缴纳（规费）规划总平面图规划方案文本（规划局盖章）规划定位图全套施工图2份（图审中心盖章）地勘报告地勘审查文件地勘、设计备案复核总平面图（规划局盖章）立项文件设计单位负责人技术人员一览表全套施工图直接发包申请书安全生产考核合格证书施工单位资质证书、营业执照施工单位过往工程案例施工方案和施工组织设计预算编制（造价服务中心）施工合同、监理合同网上备案质监手续办理（五方责任制签字、中标通知书、人员备案名单及证件、合同备案、资质和营业执照）安监手续办理（安全生产保证书、安全生产方案、安全预案、人员证书和组成、应急预案等）消防设计专篇及全套施工图总平面布置图（规划局盖章）营业执照、资质证书、消防设计人员名单及证件规划证、国土证、用地证土地证、用地证、规划证施工图审查合格证及抗震设防审查证书中标通知书及合同备案表、监理中标通知书质监、安监督通知书银行出具的资金到位证明社会稳定风险评估报告施工图审查办证所需资料预售证五、报建策划-两证策划预售网上申报预售方案预测报告物业备案证明价格备案国土证、规划证、施工证资金监管协议投资进度证明地名办文件消防审核文件人防批文工程竣工验收报告和单位工程质量竣工验收记录施工许可证施工图设计文件审查合格证工程竣工报告工程勘察质量检查报告工程设计质量检查报告工程监理质量评估报告规划、环保、消防、防雷等档案接收证明工程质量保修书住宅质量保证书、住宅使用说明书竣工备案表办证所需资料

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二备注：项目占地200.5亩，展示区占地约17.78亩(2栋多层和6栋别墅)，首推区占地约46亩（1栋9层多层、3栋高层和25栋别墅、）；二推区占地约136.72亩（6栋高层、7栋多层和29栋别墅）四、工程策划—里程碑计划开工图六、工程策划—里程碑计划开工图六、工程策划-开工示意图摘牌时间：9月3日总建筑面积:22.807万㎡总货值：13.9亿地价：111万元/亩楼面地价：833元/㎡

总地价：2.23亿总占地面积：200.5亩

容积率：1.57

一期已竣工交付推盘

计划计划主推产品主要时间节点计划当次推售产品类别可售面积

（万平米)货值

（亿元）开工时间开盘时间交楼时间首次推盘多层、高层、别墅6.07

4.11

2016-10-202017-1-202018-8-30后续货量多层、高层、别墅、车位17.49

9.79

待定待定待定四、工程策划—初步开展目前进展：一、临水、临电工作正在推进；二、前期策划已编制完成，各项工作提前计划安排；三、地勘目前未进场，总包和监理以及各参建单位的筛选正在进行；四、施工重点、难点已做好计划，提前规避解决；五、人员配置已到岗，满足开工要求。六、工程策划—初步开展四、工程策划—临水、临电六、工程策划—临水、临电实现开工即送水、送电的相关举措：1、临水：报装一个DN40水表（当地自来水公司正对临时用水仅提供此规格水表）2、临电：碧桂园·睢宁二期项目临电工程已安排熟悉本地电力要求的施工单位进行。因送电前需要先将规划许可证、发改委批文等初步资料报送到供电公司，至少需要12天以上的审批搭火时间。按照这样的正常临电报批流程是无法满摘牌即开工的供电要求的，因此经过项目研究拟定了以下解决方案：在项目展示区抢工阶段施工先使用低压供电，即从一期15#楼旁的临电箱变处引低压电供给现场施工临时使用。在正式的临电工程送电后将此低压线路撤除。此部分采用YJV22-0.6/1.0-4*50+1*16电力电缆，长度350米，由总包负责施工。具体路径布设详见图解。：干式变压器

：一级配电箱（逐步设置）

：电缆走向，尽可能沿正式居民用电工程电缆沟走向穿管敷设。根据推货进度、开工建设面积设置等参照因素确定采用400KVA箱式变压器。四、工程策划—临电六、工程策划—临电

二期地块有2处市政管网接驳口，采用分区供水。给水接驳点1负责供高层施工用水。给水接驳点2负责供多层及别墅施工用水。四、工程策划—临水六、工程策划—临水四、工程策划—施工总平面（塔吊)1、展示区采用2台旋转半径75m塔吊用于2栋多层施工。2、首推区初步采用5台旋转半径55m塔吊。六、工程策划—施工总平面（塔吊）R=55R=55R=75R=55

道路设置原则：1、道路在整个施工场地内能形成环路。

2、正式道路结合临时道路布置，按照正式道路路基施工，并需完成路面砼硬化，方便雨季施工和材料运输。3、临时道路宽度建议与设计图纸相同，如不满足施工，可临时在道路两侧路肩做硬化。四、工程策划—施工总平面（临路）临时道路（砼路面）六、工程策划—施工总平面（临路）四、工程策划—土方1、本地块原为农地和宅基地，有多个河塘，场地不平整，高程比市政道路稍低。通过土方平衡，将货量区地库范围表层土挖去1米，回填至待开别墅区。2、因项目二期高层地块准备建设中，和别墅区土方可以形成互补，减少外购土方。六、工程策划—土方土方堆放待开别墅区四、工程策划—桩基根据地勘情况来决定桩机的选择以及桩型桩长的选定，因展示区只有2栋多层需要打桩，本地块别墅不采用桩基础。注：别墅不打桩，多层高层同时打桩六、工程策划—桩基打桩区待开区四、工程策划—展示区六、工程策划—展示区展示区工程项目套数建筑面积(m2)(型号)YJ1401140YJ2601267Y008T2118G4191189BJ2601260小计6974四、工程策划—货量区六、工程策划—货量区首推区二推区三推区后续推售工程项目套数建筑面积(型号)（㎡）首推区YJ140547448YJ260184884Y008T33337993BJ260225570G419284846二推区Y008T14416965YJ140364965三推区YJ140364965BJ260123038G419142423后续推售Y008T28833929BJ26014439148YJ260205064G419122077商铺12600四、工程策划-里程碑计划六、工程策划—里程碑计划四、工程策划-关键节点计划节点计划表六、工程策划—关键节点计划关键节点计划完成时间最迟完成时间标准规划设计方案确定2016年9月18日——土地获取2016年9月3日——总包单位确定2016年10月5日——展示区开工2016年10月20日——三通一平完成2016年10月25日——示范区洋房结构封顶2016年12月1日——排架拆除完成2017年1月5日——展示区市政工程完成2017年1月10日——展示区装修工程完成2017年1月12日——展示区园建工程完成2017年1月9日——展示区绿化工程完成2017年1月11日——开荒保洁完成2017年1月12日——展示区开放2017年1月15日——开盘时间2017年1月20日——四、工程策划—关键节点计划展示区节点计划表六、工程策划—关键节点计划

16年10月20日土方开挖

10月30日完成±0.00

11月20日3层板房砌筑及抹灰

11月30日17年1月5日

外脚手架拆除

12月5日铝合金门窗安装

12月20日砌筑、二次结构

1月8日室内精装修工程完成洋房工期线

12月1日主体结构封顶土建移交装修作业面四、工程策划—展示区施工重点（洋房）80天

17年1月10日

外墙涂饰完成六、工程策划—展示区施工重点（洋房）四、工程策划—展示区施工重点（洋房）施工要点：1、主体结构：洋房为九层，市政管网提前预埋。2、装修样板房设置于三层，四层同步完成二次结构和抹灰及地面找平，防止后期渗水到样板房。内架拆除后应立刻安排二次结构施工，以确保封顶后在最短时间内完成二次结构施工。3、采用三套模板进行施工，缩短拆模占用时间，尽快封顶。4、门窗设计优化前置，提前安排厂家制作加工，确保随时可以进场安装。5、进行二次结构优化，支模浇筑时连同过梁一起完成。六、工程策划—展示区施工重点（洋房）四、工程策划—展示区施工重点（洋房）板房控制要点结构施工阶段做水电跟踪，保证一次成型，避免二次破坏和观感差及时对装修材料进行下单，避免装修材料漏单（橱柜、浴室柜等材料，需由土建、装修单位及材料供应商三方进行尺寸确认！）厨房要做三次蓄水试验，确保不渗水板房装修前，组织图纸会审，防止出现重大偏差设置板房，确保12月1号电梯厂家进场六、工程策划—展示区施工重点（洋房）YJ140T/260T/Y008T洋房样板房四、项目工程策划—示范区控制重点控制重点：图纸、材料申购与到货装修图出来立刻下单，天天跟踪，保证供货及时；督促装修单位落实材料计划；约628m217-1-3装修完成/家私摆放16-11-10装修进场16-10-20开工17-1-8家私摆放完成/保洁17-1-15展示YJ140/260/Y008T/G419/BJ260板房四、工程策划—展示区施工重点（洋房）六、工程策划—展示区施工重点（洋房）五、质量策划加强人员质量意识划分质量责任范围，建立全员质量责任意识，建全全周期质量管理意识；质量管控原则1.明确标准，做好培训交底2.样板先行，保质保量3.注重图纸会审，做好场地交接4.严控两防，提升品质质量监管组织架构项目总经理：张玉波项目副总：刘长歌，以及现场工程师各总包单位、分包单位前期管控计划六、工程策划—质量策划五、质量策划各总包单位、分包单位六、工程策划—质量策划：严控两防序号质量风险点施工应对措施1材料源头控制加强原材料监管（品牌、规格）2楼板开裂渗漏振动棒与平板振动器结合，保证砼振捣密实，并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护；保障混凝土浇筑连续性。3大坡度斜屋面混凝土板酥松、麻面严格控制混凝土塌落度；浇筑混凝土时由下往上、前后对称、横向分段，逐段浇筑；保证混凝土密实并进行二次抹面；严格控制拆模时间，严格控制施工荷载的增加，加强混凝土的养护。4卫生间沉箱渗漏沉箱吊模，确保与主体一次性浇筑，采用钢筋马蹬或钢筋焊接固定支撑，禁止铁丝对拉，木条支撑。过程管控重点五、质量策划各总包单位、分包单位六、工程策划—质量策划：严控两防序号质量风险点施工应对措施5外墙渗漏先将外墙对拉螺栓孔、脚手眼等孔洞用防水砂浆和发泡剂封堵密实；外墙顶砖砂浆必须饱满，两面勾缝，再抹灰。6门、窗边渗漏采用防水砂浆和发泡剂将门窗缝隙填塞密实。7屋面防水卷材铺贴空鼓、脱落将屋面、女儿墙、构筑物上翻的防水层基层清理干净；根据不同防水材料，采用对应的施工工艺进行施工，特别注意接头位置、管根位置，阴阳角位置的处理。8檐口渗漏、泛碱在斜屋面最低处设置暗沟，预埋排水管，檐口翻边高度根据屋面建筑做法的高度决定，并确保一次性成型。过程管控重点五、质量策划过程管控保证体系项目总牵头，工程部内部组织质量管控会议第一道线工程部牵头，组织总包单位召开质量落实会议第二道线要求总包单位定期召开针对分包单位质量培训和质量意识加强的会议第三道线根据集团“三级管控”原则，项目管理部将从实体工程质量、项目管理行为、监理资料行为三个维度进行管控。六、工程策划—质量策划六、工程策划—工程策划重点多层节点估计高峰人数开工检测：2木工：90钢筋工：50架子工：20混凝土工：25二次结构：60内抹灰工：30外抹灰工：40安装：20装修木工：10装修瓦工：20油漆工：10园建绿化：40市政单位：20保洁：20基础完成至±0主体结构封顶墙体砌体内墙抹灰外墙抹灰铝合金窗框机电安装外架拆除室内装修室外管网园建绿化清洁拓荒联合验收别墅节点估计高峰人数开工检测：2木工：80钢筋工：40架子工：20混凝土工：25砌筑：50内抹灰工：30外抹灰工：30安装：20架子工：30园建绿化：40市政单位：20保洁：20基础完成至±0主体结构封顶墙体砌体内墙抹灰外墙抹灰铝合金窗框机电安装外架拆除室内装修室外管网园建绿化清洁拓荒联合验收

目录项目概况一营销策划三前置策划四报建策划五工程策划六财务策划七投资回顾二七、财务策划—项目目标（项目内控）本期总地价：2.23亿本期面积：200.5亩每亩地价:111万/亩容积率：1.46楼面地价：833元/㎡土地获利倍数：0.64首次预售总货量4.11亿预计投入峰值2.28亿总可售面积219359/平总收入：13.13亿总投入：11.70亿净利润总额:1.43亿IRR：22.60%净利率:12.10%自有资金回报率91.08%成就共享奖金目标1900万回正时间7个月成就共享达成时间2017-4-2七、财务策划—财务资金策划款项金额（亿）时间土地款2.232017/8前付清投入峰值2.28开盘前贷款1.52017/3还贷1.52018/3七、财务策划—财务资金策划序号项目合计2016年2016年2017年2017年2017年2017年2018年2018年2018年2018年2019-2010年3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度一现金流入146,321

15,00025,73229,44120,24421,60616,74811,2224,7951,5271销售收入131,32125,73229,44120,24421,60616,74811,2224,7951,5272贷款收入15,00015,000二现金流出132,058

11,594

17,261

7,202

6,704

13,118

14,473

23,555

7,745

7,501

5,510

17,3951土地成本

22,948

11,000

8,975

2,973

-

-

-

-2开发成本

77,811

121

7,813

6,815

4,976

8,048

12,380

6,952

6,461

6,668

5,240

12,3363销管费用

4,141

473

473

237

237

414

828

414

414

237

4145增值税附加、防洪费

4,138

-

-

-

802

918

631

673

522

350

149926土地增值税

2,366

-

-

-

464

531

365

389

302

202

86

287所得税

4,754

-

-

-

-

10

44

50

46

45

34

4,5258还贷支出

15,000

15,0009其他支出

900

-

150

225

225

225

75三净现金流量

14,263

-11,594

-17,261

7,798

19,028

16,328

5,772

-1,948

9,003

3,721

-715-15,868四累计现金流量

14,263

-11,594

-28,855

-21,057

-2,029

14,299

20,071

18,122

27,125

30,846

30,13114,263项目总金额（万元）整个项目金额（万元）双拼别墅小高层洋房中高层洋房高层洋房商业街车位占地面积

133,669

43,534

39,662

18,653

28,320

3,500

-建筑面积229,240

23,018

61,714

35,620

67,859

2,60038,430可售面积219,359

23,018

61,714

35,620

67,859

2,600

28,549含税单价（元）6,01710,