【房地产上市公司营运资金管理问题及优化建议探析：以万科集团例14000字（论文）】

房地产上市公司营运资金管理问题及完善对策研究—以万科集团例内容摘要房地产行业为资金密集，投入成本高、建设周期长、投资风险高的行业之一。高效的营运资金管理决定其生存与发展，由此可得，房地产行业财务管理的中心点必然是高效的营运资金管理。对房地产行业上市公司的财务管理来说，营运资金的管理不可或缺，关系着企业的运转。有效的营运资金管理能够提高企业的盈利能力，从而对企业的综合绩效产生影响。本文将立足于房地产行业自身的独特性，以分析营运资金结构为主线，多个维度进行周全的分析营运资金管理综合绩效，说明现金、应收账款、应付账款等周转期和存货周期对企业绩效的影响，且以此为基础分析优势与效率的权衡之道。关键词房地产上市公司；营运资金管理；企业绩效目录 2一、绪论 1（一）选题的背景以及选题的意义 11.选题的深远背景 12.选题的深刻意义 1（二）有关国内外研究成果综述 21.国外研究成果 22.国内研究成果 33.对于研究成果情况的评述 4（三）论文的基本研究思路 5（四）、研究方法及创新处 7二、万科企业营运资金管理对企业综合绩效的影响 8（一）万科房地产发展历史 8（二）营运资金指标相关分析 81.营运资金管理绩效分析 8（三）营运资金总体指标比较以及横向比较 121.万科集团的资本结构分析 122.比较万科集团企业指标与行业平均指标 15（三）房地产行业万科集团的的营运资金管理的存在问题以及对策。 171.万科集团在营运资金管理中存在的问题 172.房地产行业的营运资金管理的对应对策 18参考文献： 22一、绪论（一）选题的背景以及选题的意义1.选题的深远背景跟随住房体系制度相对而言持续稳步改革、经济的稳健发展的趋势，就我国的房地产业的开始，于上世纪九十年代初，房地产业的发展飞速，并且逐渐能够成为中国稳步经济持续增长的支柱产业之一。与此同时，其地位日益显著。而房地产行业的平稳运作将会益于促进社会涉及的相关产业前进，全社会的就业水平由此得以提升。资金相对密集型的行业中——房地产行业，其特点是：资金投入大、存货周转漫长、回收期长等，此外房地产行业极易受到政府宏观政策调控的影响，因此该行业的生存和发展空间具有较大不确定性和不稳定性。近这些年头来，房价稳中待涨。政府部门开始逐渐干预和加强对房地产行业的宏观调控管理。比如：住房政策的实施、城市规划以及金融政策等等。由此科学地探究营运资金对房地产企业经营综合绩效影响程度，有助于房地产企业全面衡量本身发展的优点和缺陷，充分利用自身有利条件发挥更多的效益，优化资源配置，降低不利因素、个别风险或系统风险，减少企业亏损。与此同时，研究房地产企业经营综合绩效营造更多的有利氛围推动房地产市场的全面发展。2.选题的深刻意义营运资金这一概念：极大取决于流动资产以及流动负债这两者之间的差额大小。总体而言，主要作用是维持企业的高效运营经济活动。在如今，许多大规模企业进行日常财务管理的活动过程中，营运资金主要应当归于营运资金管理的项目活动更高频。此外，成为企业财务管理中的必要部分。进行营运资金的管理活动时，将会牵扯企业日常的经营行为等诸多方面，比如：会影响货币资金、存货、应收账款等流动资产。此外，同时也一定程度影响：短期借款、应付账款等，流动负债等账目的合理利用与偿付。因为，对营运资金的管理效率水平高低而言，能直接影响到企业经营的绩效的水平。企业不仅应当高度关注外部和内部环境，且更应当提升营运资金管理水平，提高管理效率，并且最终提升企业经营绩效。完善房地产开发企业财务管理能力可以提高企业的盈利管理能力、资金营运能力、债务管理能力和经营发展能力，最终提高企业战略管理水平。（二）有关国内外研究成果综述1.国外研究成果开始于20世纪30年代，国外学者对此进行了研究。对于营运资金管理之类的研究，起步时间早。因此相对其他研究而言，早期的资金管理研究方向更单一，并且主要着手于企业营运资金管理内部，比如：就单个项目研究而言，其针对性强。还比如：应收账款或者存货和现金等项目的研究。立足于寻求找到更适合企业的持有水平，由此应该提高企业对这些单个项目的管理水平。研究当时着重对这些项目进行高效优化研究，。同时随着研究的逐步深入，从整体出发，就高效的企业营运资金而言，进行一定程度的合理管理，更贴切企业管理优化的标准。1.1营运资金的管理效率水平与现金周期情况的长短有关HamptonC.Hager[1]本人研究中是针对营运资金表现的整体研究，发表了现金周期（CCC,CashConversionCycle）这一重要概念。现金周期不仅包括流动负债还包括流动资产，对于营运资金管理效率评价方面，更具有综合性视角。Richards&Laughlin[2]提出的现金转换周期（CashConversionCycle）的概念：指由采购环节将资金转化为原材料出发，并且意图将原材料持续不断的投入到生产的过程当中，从而逐步转化为一般产成品，最终销售环节收回资金的整个周转周期。现金周转期与企业庞大的生产经营过程联系密切，从综合反映企业营运资金管理状况的表现，完善研究中对营运资金项目进行单独考察的弊端和缺陷。同时采用传统财务指标来衡量企业的流动性，而不是仅由企业的整体发展角度出发，综合评价其流动性。由此提出使用经营周期（OperatingCycle）的概念来体现企业的流动性水平，该指标不仅考虑存货周转期，同时还考虑应收账款周转期。总体而言这是一个综合性指标。Alavinasab,SeyedMohammad和DavoudIEsmail[4]采用2005-2009年期间147家有一定规模的公司的数据作为研究样本，研究营运资金管理水平与企业经营绩效之间两者的相关性。研究成果表明：资产收益率和现金周转期（CCC）之间有着显著的负相关关系；股本的回报率与现金周转期（CCC）两者之间呈现的也是显著的负相关关系。综上所述，对于企业而言，其现金周转期越短，则企业的经营绩效成效越好。1.2营运资金管理效率水平的风险性和收益性研究JohnCGroth[3]从收益性和风险性的维度对营运资金管理进行探究。观点为，企业应关注营运资金的收益性，同时，也要注意营运资金项目的风险性。在综合权衡其风险和收益的水平之后，实现最佳的营运资金管理模式，达到综合收益最大化目标。由于营运资金兼有收益性和风险性特点，风险性更是不能忽视的因素。2.国内研究成果对于国内的研究而言，其起步一定程度上迟于国外学者对营运资金管理的研究，研究类似国外的内容和方法与，方法层面主要包括理论分析和实证检验等，内容层面而言，具体包含营运资金概念的判定情况、营运资金的管理政策规章、营运资金的管理与企业绩效、公司的价值之间关系等。迄今为止，我国关于营运资金的理论分析成果已十分全面和深入，营运资金管理效率方面，我国的研究有自己的创新之处，在营运资金的概念以及营运资金结构方面与国外大多保持一致。2.1营运资金管理的收益性和风险性毛付根学者（1995）[5]：提出，在着手研究营运资金进行结构性管理的同时，对企业而言，不应当仅考虑相关营运资金项目的盈利性水平。更需要从盈利性和风险性两个方面充分考虑流营运资金，并分析两者关系之间的相互影响、共同作用对企业绩效的综合影响。2.2营运资金与资金筹措和运用相关程光[6]：着手研究零营运资金的管理成效项目。首先，就企业营运资金而言，具有周转时长短、非现金形式流动资产流动性强、其来源具有多样性等多种特征。营运资金管理的重点体现在：资金运用、资金筹措等。企业若采用零营运资金管理方法进行管理营运资金，这将是一种高效的管理方法。而运用该管理模式的指导，企业应尽最大限度降低流动资产数量。这是因为流动资产收益性并不高，所以会使企业获得较高的收益。但同时，企业将承担较大的风险，最后从我国现实状况角度出发，探讨实现该模式下资金管理的方法。王竹泉教授等人[7]发表在《国内外营运资金管理研究的回顾与展望》本文中，表明了新的营运资金其他情况分类观点。着手渠道控制和客户关系管理、供应链管理的方面进行研究，得出有效把营运资金总体的管理绩效、经营活动的营运资金以及各渠道营运资金管理绩效衔接，同时推出新型的营运资金管理绩效评价体系。即依据管理目标强调风险性和盈利性的区别，决定将营运资金周转期分为两种周期。即：理财活动营运资金周转期和经营活动营运资金周转期。2.3营运资金管理水平与应收账款及应付账款周转率水平、存货周转率水平相关郁国建[8]在2000年提出利用传统的营运资金管理，由应付账款周转率指标、存货周转率指标、应收账款周转率指标来评价。虽然此评价方法简单，但缺乏战略性与集成性。所以应建立财务指标与非财务指标相结合的、具有高集成性的一种营运资金管理评价体系，因此创立了购销周转率用以评价营运资金的总体流转水平，即购销周转率应当为一年的天数，假定为360天，除以购销周转天数。而购销周转天数的数额应当为应收账款周转天数与存货周转天数的总和。并且，应付账款周转天数体现在一年的天数，假定为360天除以应付账款周转率。3.对于研究成果情况的评述大多数学者在研究营运资金管理后发现，营运资金管理会影响企业的生产和营销能力，进而对企业的综合绩效产生一定的影响。营运资金的管理主要是通过有效的管理,确保企业偿债能力,能够提高企业盈利能力水平,平衡利益和风险,确保企业各部门的安全营运资本流动和使用,提高营运资金的使用和营业额的同时,达到提高企业经济效益的目标。（三）论文的基本研究思路本文就营运资金结构以及企业综合绩效两者进行实证研究，并且将与同行业企业进行相关情况对比，进而提出改进措施和建议：第一步。首先提出了一个问题，指出了研究我国上市房地产公司营运资金结构的必要性，并在此基础上提出了本文研究的问题：在司资产负债表中，营运资金数额主要是由扣除流动负债后的流动资产表示。其净额能够呈现公司短期债务偿还能力强弱。比如，营运资金越大时，公司可用于偿还流动债务的资本储备相对而言就越充分。而当营运资金指标变为负数时，表示公司目前的流动资产储备不足以支持当前的流动负债，并且表明公司的资本周转能力弱。房地产行业与其他行业的营运资本结构相比较而言，明显不同。首先，就房地产公司，其意图获得资源优势，从而进行大规模地“囤地”活动，并且资本投资额很大。因此得出，存货资金这一科目在流动资金行列占有举足轻重的地位。其次，就房地产业项目建设而言，其周期过长，资金占用量大，并且自有资金占有量大。从而无法满足生产和经营的需要，所以必须进行融资以满足土地购买的需求，同时这也一定程度影响了平衡现金流的能力。维持着公司的生存，发展和盈利能力是房地产公司的营运资金，所以其具有非常重要的地位。第二步，房地产行业的上市公司——万科集团的营运资金结构分析。基于营运资金管理概念基础上进行分析，本章具体分析万科公司营运资金结构管理的特征，主要情况。指出营运资金管理绩效分析的主要内容包括：营运资金结构分析、营运资金的融资能力分析、现金流的保障能力分析、优势与效率的权衡等。结合房地产企业的实际，表明房地产行业万科集团营运资金结构的管理特点。与此同时，分析了相关绩效评价理论。第三步，房地产行业中的上市公司——万科集团，就其营运资金结构与企业绩效两者关联进行实证研究。房地产行业通常而言资产负债率较高。从万科集团的债务结构比率来看，短期债务一直在增加。2015年的短期债务是长期债务的7.65倍。这导致万科的短期债务偿付能力持续下降，并导致年底现金储备持续下降。这很可能给资本链的营业额带来风险，而万科股份有限公司很容易面临短期财务风险。融资方式不同，即使获得相同金额的资本，但其成本也不尽然相同。因为各公司在抉择融资方式以及融资渠道的同时，应适当的进行融资成本问题的相关而考虑。当企业在衡量最佳的融资计划及其对应的资本成本以做出最佳决策的同时，应考虑企业的资本结构，保持资金的流动性，并保持良好的偿付能力。根据房地产行业的业务特殊性，分析营运资金的来源结构，资本成本，使用效率，融资方式，并保持各种资产的适当比例，以分析企业资本结构的运作能力及其对公司的影响。公司的整体财务绩效。第四步，从行业统计性描述和案例企业数据分析着手，挑选5-10年4-5家房地产上市企业的财务数据进行分析。房地产行业的资金通常不稳定。为了使房地产企业稳定健康发展，首先要做好周转资金管理，其次应当合理地规划资金使用计划。而房地产万科企业在发展历程中，若企业目前的资产负债率高，则意味着大大增加了企业的经验风险，从而会降低了企业的基本融资能力。另外，尽管大多数房地产公司的经营活动中现金流会呈现为负数，但这将会使现金流不安全，同时并加大了公司的经营风险水平。并且倘若出现重大的紧急情况，非常容易使公司处于措手不及的境地。即便是正常运行的影响也会造成严重的经济损失。房地产行业通常具有较低的资本管理能力。从公司营运资金的角度来看，资金的主要来源包括销售，银行贷款等主要方面，若在风险的层次看，对于公司的运营要求，需要严格控制销售和融资风险。当出现这些方面情况时，现金缺口的局面将对房地产等资本密集型公司造成致命的危害。而当时阶段，尽管房地产上市公司能成长到不同的高度，但资本管理能力仍然不足。大部分房地产上市公司计划将部分资金以作自有资金，并且将其他渠道的资金计划用于房地产开发项目。其次，应当比较房地产行业万科公司各项指标与营运资本管理行业平均水平指标之间差异，进行案例分析，并分析影响房地产行业营运资金管理的原因。第五步，给出改善房地产上市公司万科企业绩效的对策及建议：研究和优化营运资金管理策略，以改善公司的整体绩效。营运资金管理应依据采用有效的管理方法，以保障企业各部门流动资金的流动和安全使用，在提高企业经济效益的同时，提高流动资金的利用率和周转率。在资金安全的前提下，保障资金偿付能力的同时提高盈利能力，保持收入与风险之间的平衡，保持较高比例的流动资产。大力发展资本市场，促进融资渠道多元化，有效发挥长期负债的杠杆效应，同时可以降低财务风险；加快公司资本周转，等等。第六步，为结论。经过上述营运资金结构管理的理论研究情况以及对房地产行业上市公司营运资金结构并且公司绩效实证研究成绩，得出了此研究成果，指出了本文的不足。（四）、研究方法及创新处在回顾了国内外相关部分营运资金管理研究成果后，本文研究房地产行业上市公司的营运资金管理效率结合公司绩效因素分析两者之间的关系，并将营运资金管理与公司业务流程紧密联系，使之运用更加合理。更高效合理地指导企业各种渠道的营运资金管理。本文采用多维角度对企业营运资金管理进行分析，综合反映企业绩效的盈利，经营，偿债，发展等能力方面的财务指标，综合评价企业绩效。

二、万科企业营运资金管理对企业综合绩效的影响资本管理作为财务管理的重要组成部分，与运营综合绩效的水平息息相关。有效的营运资金管理足以促进企业的成长和盈利。房地产行业作为资金密集型行业，资金投入高、建设周期长且属于投资风险大的行业，其生存与发展在很大程度上依赖于良好的营运资金管理，因此，有效的营运资金管理成为房地产行业财务管理的重点管理对象。文章基于房地产行业具有的特点，以营运资金结构分析为主线，从资金来源、占用到现金流周转维度全面分析营运资金管理综合绩效，并在此基础上提出优势与效率的权衡。（一）万科房地产发展历史万科集团成立于1984年。进入房地产行业后，公共住房开发成为其核心业务。经过几十年的发展，已逐渐成为中国领先的房地产开发企业。2013年，万科集团提出了轻资产，重运营和终极服务的十年计划。其目标是到2023年将集团住宅业务收入的比例降低至50％；集团下的所有新业务均采用轻资产，资本化的业务模式，以促进房地产行业和扩展行业的利润增长和发展。（二）营运资金指标相关分析相对于资产负债表中的营运资金，主要表示为：减去流动负债后的流动资产净额，以体现公司的短期偿付能力水平。营运资金越充足，公司用于偿还流动债务的资本储备越充分，公司的短期债务偿付能力同时越强。反之，当营运资金降为负数时，表示公司的流动资产储备不足以支持流动负债的当前偿还，并且公司的资本周转能力很弱。1.营运资金管理绩效分析1.1万科集团偿债能力分析偿债能力分析指标为流动比率、速动比率、资产负债率等。1.1．1万科集团的流动比率指标表SEQ表\*ARABIC1万科集团2018-2020年的流动比率指标比率指标年度2017年2016年2015年流动比率1.201.241.30数据来源：万科集团年报公司用流动资产以偿还流动负债的能力衡量由流动比率反映。一般而言，流动比率越高，债权人的债务越安全。根据经验，流动比率必须至少大于1，理想值为2。在过去三年中，万科集团的流动比率指标数额分别为1.17,1.13和，这些指标数额表明该公司的短期偿付能力是可以接受的，但是这三年的比率都低于国际公认的标准2。而且逐年下降也表明，公司的流动负债年增长率大于流动资产的增长率。1.1.2万科集团的速动比率指标表SEQ表\*ARABIC2万科集团2018-2020年的速动比率指标比率指标年度2017年2016年2015年速动比率0.410.350.33数据来源：万科集团年报速动比率可用来反映流动性强的企业能否偿还流动负债的能力水平高低。通常而言，如果速动比率指标越高，那么企业的短期偿付能力则越强。并且根据经验而谈，对于速动比率的指标数理想值为保持在1左右，而倘若速动比率的数值小于1时，短期偿付能力相对而言较差。在过去2018-2020这三年中，万科集团的速动比率指标数值一直以来相对其他指标较低，并且远低于经验数值1。2018年的业绩相对其他两个年份则最差，这表明该公司的短期债务偿付能力有所波动，并且同时它还必须面临一定的短期还款的债务风险。1．1..3万科集团的资产负债率指标表SEQ表\*ARABIC3万科集团2018-2020年的速动比率指标比率指标年度2017年2016年2015年资产负债率0.810.840.84数据来源：万科集团年报资产负债率指标默认是指企业的负债总额数值与企业资产总额数值之比。它不仅可以用来反映债权人债务的安全性水平，并且也是企业的长期偿付能力体现的重要指标。该比率越低，低于50％，公司的偿付能力就越强。万科的债务资产比率连续三年保持在0.7至0.8之间。该公司拥有大量债务，并且面临长期还款的一定风险。1.2.万科集团的营运能力指标分析企业的营运资金周转期在一定程度上足以衡量公司营运资金运行速度的快慢以及有效性。具体来说，其中应收账款周转期的大小是取决于应收账款的相关政策的重要指标。一般而言，如若应收账款的周转期时间越长，那么意味着公司资产的流动性越好，这样就足以保证公司持续经营的能力越强。对于企业而言，存货周转期主要表示的是计算从原材料进一步转化为成品进而到销售成品的总时间。它所展现的是每一个生产阶段过程持续时间的总和。此指标表示：库存周转速度如果越快，则现金周转期将越短，这样的模式可以节省库存占用成本。从而进一步提升公司价值。从企业管理的角度出发，应付账款周转期离不开从购买材料，进而聘用人工再到支付现金给供应商以及人工的平均时间。并且只要公司不影响声誉，合理地权衡收益和成本，则应付账款周转期越大，则营运资金周转期越短，从而可以使用更多的资金并提高效率。对于房地产行业而言，公司普遍产品开发周期长并且投资回收期长，因此在过去三年当中，万科集团的营运资金周转期同样很长。1.2.1万科集团的应收账款周转率指标表SEQ表\*ARABIC4万科集团2018-2020年的应收账款周转率指标年份20172016201520142013应收账款周转率138.48104.8888.7958.8754.54数据来源：万科集团年报公司三年内应收账款周转率数值高低与否以及波动情况非常之重要。因为一旦出现企业应收账款周转率失控的局面，那么同时就将导致现金流失控的结果出现。尽管如果此指标的比率太小，则会意味着应收账款的收款速度慢，收款工作效果不佳，信贷销售条件太宽松，坏账可能太大；如果该比率相对较大，则意味着应收账款的催收速度很快。在这三年之中，万科集团的应收账款周转率一直保持情况较好。虽然它落后于招商房地产的应收账款周转率较大，但是最好能够适当地调整公司的信贷政策。1.2.2万科集团的存货周转率指标表SEQ表\*ARABIC5万科集团2018-2020年存货周转率指标年份20172016201520142013存货周转率0.250.240．510.210.26数据来源：万科集团年报在企业运营管理的处理中，企业中的存货年周转速度水平的测算十分重要，被称之为存货周转率。就万科集团库存周转率并不高的原因而谈，一方面，是由于房地产行业的营业额周转速度相对较慢。与此同时，另一方面，也是由于房地产行业的热点企业的库存数量增加所致。近三年来，万科库存周转率出现提高的迹象，不仅高于招商房地产，同时也能保持房地产行业发展的良好水平。1.2.3万科集团的应付账款周转率指标表SEQ表\*ARABIC6万科集团的应付账款周转率指标年份20172016201520142013应付账款周转率1.001.361.411.231.44数据来源：万科集团年报对于公司一年的运营来说，应付账款周转率的管理非常重要。企业应付账款周转率的水平应取决于与同行业的比较的结果来进行分析。说明倘若公司的应付账款周转率水平明显低于行业平均水平，就表明着该公司足以比同行业的企业能够占用更多资金数额，以支付供应商款项。但与此同时，它必须承担更大的还款压力。在长达三年时间里，万科集团的应付账款周转率大致可以保持稳定的水平，则可以表明万科集团与其供应商之间的业务来往以及支付政策相对而言更稳定，具有良好的商业信用。1.2.4万科集团的流动资产周转率指标表SEQ表\*ARABIC7万科集团的流动资产周转率指标年份20172016201520142013流动资产周转率0.280.380.390.320.34数据来源：万科集团年报对公司一年中的运转而言，流动资产周转率占据非常重要的地位。对于称之为流动资产周转率指标，当营业额越多时，企业用于日常业务活动的资金额就越少；如果营业额运转的缓慢，那么将需要更多的营运资金，这样一来将会降低公司的盈利能力。在历史的三年里，虽然万科集团的流动资产周转率一直以来会高于招商房地产行业，但是万科集团同时可以将更多的流动资金投入投资活动当中。1.2.5.万科集团的总资产周转率指标表SEQ表\*ARABIC8万科集团2018-2020年总资产周转率指标年份2017年2016年2015年总资产周转率0.390.380.37数据来源：万科集团年报称之为总资产周转率的指标，对公司一年内总资产进行周转活动的衡量非常重要。企业的营业额如果能够越多，那么说明其销售能力越强。公司不仅可以使用微薄利润。比如，提升周转率的方法来加速资产周转并带来利润的增加。在这三年中，万科的总资产周转率高于招商房地产行业，万科的销售能力也相对而言更强。（三）营运资金总体指标比较以及横向比较1.万科集团的资本结构分析表SEQ表\*ARABIC9万科集团2013-2017年流动资产情况（亿元）流动资产2017年2016年2015年2014年2013年货币资金1，741.21870.32531.80627.15443.65衍生金融资产0.124.591.220.360应收账款14.3320.7525.1118.9430.79预付账款730.17502.63396.47294.33286.54其他应收款1,632.501,054.35754.86489.24348.15存货5,980.884,673.613,681.223,177.263,311.33持有待售资产69.100000其他流动资产7.2286.7179.5740.760流动资产合计10,175.537,212.955,470.244,648.064,420.47数据来源：万科集团年报表SEQ表\*ARABIC10万科集团2013-2017年流动负债情况（亿元）流动负债2017年2016年2015年2014年2013年短期借款161.09165.7719.0023.8351.03衍生性金融负债10.200000.12应付票据33.3036.04167.45212．93147.84应付账款1734.391380.48914.46670.47639.58预收账款4077.062746.462126.261817.491,555.18应付职工薪酬49.3038.4026.4318.3124.52应交税费107.7595.5373.7451.2545.78应付利息9.953.782.323.372.91其他应付款1,828.871,065.80623.50454.42547.04一年内到期的非流动负债461.64267.73247.46204.49275.22流动负债合计8479.555799.984200.623456.543289.22数据来源：万科集团年报位于房地产行业当中，负债这一科目一直以来作为公司资金来源的重要组成部分之一，并且能够及时偿还债务的能力也是公司衡量财务状况的重要指标。房地产行业的公司之中的存货占流动资产的比重相对而言更大，因此利用速动比率指标可以更好地去评价房地产公司的资产流动性水平高低。尽管万科集团的速动比率在2015-2017年间略有增加，但在2017年间有所下降，这表明该公司的短期债务偿付能力有所提高，然后又有所下降。万科的资产负债率在过去三年中增加了7.23％，这表明该公司增加了债务融资的规模，这导致该公司的长期债务偿付能力与上一年相比有所下降。总体而言，万科的偿付能力有所下降。近些年来，万科的权益资本持续减少，但债务资本所占的比例却持续上升。其中，2015年的资本负债率高达78％。尽管采取了去杠杆化策略，但债务比率仍然过高。尽管股息与股东的比例也增加了很多，但还债风险仍然存在，不能忽视。针对这一现象提出改进万科集团资本结构旳对策：万科集团的应收账款相对较小时，万科集团可以考虑采用项目共同投资机制，这样可以有效降低万科集团投资项目的资产负债率。第一，降低负债比率，万科企业股份有限公司应当积极降低短期负债的比例，第二、万科企业股份有限公司应当扩大现金流入能力。第三，科学调整负债结构表SEQ表\*ARABIC11万科集团基于要素下的营运资金指标情况年份20172016201520142013存货周转率0.250.240．510.210.26应收账款周转率138.48104.8888.7958.8754.54应付账款周转率1.001.361.411.231.44预付账款周转率3.945.355.665.044.37预收账款周转率0.470.700.700.610.65流动资产周转率0.280.380.390.320.34营运资金周转率0.810.440.720.680.51数据来源：万科集团年报一般而言，应收账款周转时间越长，公司收款速度越慢，信贷销售管理较差，不利于公司短期债务偿付能力的提高，增加了公司的催收成本和坏账率。储备。风险。现金周转期结合了公司的应收账款，应付账款管理和库存管理，全面反映了企业管理营运资金的能力。万科应促进库存的快速周转并增加销售，以获得更好的营运资金管理效。对于房地产行业的大多数公司来说，存货周转率确实是一个非常特殊并且关键的指标。因为如果库存周转速度越快，那么库存可以更快地转换为现金或应收账款，公司的盈利能力将更强。但是，万科的库存周转率在过去三年中下降了56.3％，企业的盈利能力保持着持续下降的局面。同时，万科集团的流动资产周转率还下降了59.15％左右。通常来说，当万科集团的流动资产周转率保持着逐年下降的水平，理应使管理者更加警惕。所以从2015年道2017年几年期间，提高了企业的总资产的周转率，销售能力也得到了提高，并且企业的绝对利润同样提高了。但是，继2017年后，企业的总资产周转率这一指标出现大幅下降的情况，说明万科集团的销售能力将在2018年下降，利润的绝对金额将大幅下降。从表中可以看出，万科的运营能力在过去五年中有了很大的提高。2013年，万科提出了“轻资产，重运营”的口号。在随后的四年中，万科的运营周期从1144天减少到889天，库存周转天数从1137天减少到886天，并且库存周转速度显着加快。尽管2017年呈上升趋势，但考虑到万科租赁公寓和物流房地产的逐步发展（由于租赁产生的房地产投资资金无法定期收回），再加上万科“股权纠纷”的影响和新的发展不容忽视的是，在实施经济政策的大背景下，万科集团的“资产轻资产”仍然取得了稳定的发展，有效地改善了库存结构。从表中可以看出，2013年直到2017年这5年中，万科集团的应收账款周转率呈线性上升趋势。这期间，利率上升了几倍，资金回报越来越快。这也说明万科对供应链的控制越来越强，公司的资本利用率更高，公司的规模越来越大。此外，高速的应收账款周转速度足以确保公司的资金进行合理的周转和运营，这对房地产行业来说是一个“稳定”的字眼。提高资产周转速度和资产运营效率的措施，对企业而言，可以降低运营风险，使他们能够继续运营2.比较万科集团企业指标与行业平均指标表SEQ表\*ARABIC122015-2017年万科、恒大、碧桂园营运资金周转情况（天）企业指标2017年2016年2015年万科现金周转期1119.391275.47947.87存货周转期1111.601253.89898.31应收账款周转期2.603.434.05应付账款周转期358.04264.94256.06恒大现金周转期465.38188.16283.24存货周转期984.60686.23824.55应收账款周转期114.1483.5551.02应付账款周转期633.35581.62592.34碧桂园现金周转期556.04796.921239.10存货周转期805.47967.401364.38应收账款周转期307.69187.62107.49应付账款周转期557.13358.10232.77数据来源：万科，恒大，碧桂园公司年报表SEQ表\*ARABIC132015-2017年万科集团、房地产行业经营活动营运资金渠道配置情况（亿元）企业指标2017年2016年2015年万科采购渠道营运资金-1,030.51-908.51-679.98生产渠道营运资金5,228.374,181.263,432.43销售渠道营运资金-3,670.67-2,384.11-1,826.63经营活动营运资金527.20888.64925.81总营运资金占用1,701.971,412.971,269.63恒大采购渠道营运资金-2,524.10-2,369.28-1,528.61生产渠道营运资金8,513.635,778.513,296.10销售渠道营运资金-1,060.81-733.73-308.02经营活动营运资金4,928.722,675.501,459.47总营运资金占用4,380.923,802.411,556.63碧桂园采购渠道营运资金-3,337.51-1,507.94-619.16生产渠道营运资金141.752,163.831,351.07销售渠道营运资金2,768.21-595.12-290.65经营活动营运资金-427.5560.77441.25总营运资金占用983.79795.48704.21数据来源：万科，恒大，碧桂园公司年报融资方式不同，即使获得相同金额的资金，成本也不同。公司在选择融资方式和融资渠道时，应适当考虑融资成本问题。在考虑最佳融资计划及其为企业做出最佳决策所需的资本成本时，应考虑到企业的资本结构，应保持资金的流动性，并应保持良好的偿付能力。在考虑最佳资本结构时，还应考虑财务风险。每个企业最好在自己的承受能力范围内控制其财务风险。当单个筹款计划不能同时满足公司的资金需求和风险控制条件时，可以考虑合并筹款计划。无论采用哪种融资方式，都必须在最大化公司价值的前提下确保最佳的资本结构，而不是盲目追求利润最大化。否则，很可能会发生追求短期利益的谋利行为。企业的弊大于利。公司进行融资活动，这不仅需要一定的资金成本，而且更重要的是：公司与此同时需要承担更大的融资风险。不恰当的股权融资将不可避免地减少企业的每股收益，这将会稀释股权并分散公司的控制权。不恰当的债务融资将不可避免地增加公司还款压力的规模。而还款的压力将增加企业出现财务危机的风险。因此，企业的经营和管理者必须选择的最佳资本结构来调整融资比例，以使企业价值最大化。表SEQ表\*ARABIC142015-2017年万科集团、恒大、碧桂园短期偿债能力指标情况企业指标2017年2016年2015年万科流动比率1.201.241.30速动比率0.410.350.33现金比率0.210.150.13恒大流动比率1.401.521.34速动比率0.390.530.42现金比率0.270.410.36碧桂园流动比率1.131.201.35速动比率0.600.550.45现金比率0.190.240.24数据来源：万科，恒大，碧桂园公司年报房地产行业的公司通常而言，保持着较高的债务资产比率。万科企业集团的资产负债率处于较高水平，并且仅在金科之后。但是，自万科集团上市后，短期债务偿付能力却不及其他房地产公司。这可以得出，万科集团资产结构中的债务过高，尤其是短期债务。从万科集团的债务结构比率来看，短期债务正在增加。债务结构比率值显示，2015年的短期债务是长期债务的7.65倍。这导致万科的短期债务偿付能力和年末现金库存持续下降。这些年来也一直在下降，这很可能给资本链营业额带来风险，万科有限公司很容易面临短期财务风险。（三）房地产行业万科集团的的营运资金管理的存在问题以及对策1.万科集团在营运资金管理中存在的问题1.1行业普遍存在资金运行不稳定的现象倘若希望房地产行业的企业能够稳定健康的持续发展，首先第一步需要执行的是要做好周转资金管理，并同时能够合理地安排资金的使用，进行有效规划。处于房地产行业的企业在发展历程中，大多数企业目前的资产负债率相对而言普遍偏高。这样将会大大提高企业的经营风险，与此同时也大大降低企业必然应掌握的基本融资能力。此外，多数的房地产行业的公司管理的经营活动中，通常都会呈现出更多的负现金流现象，这不仅会使企业运营的现金流得不到必要的保护，还会导致业务风险的增加。如果出现不同日常活动的重大情况，容易让公司措手不及。这说明正常运行的影响也可能会造成一定的经济损失。1.2万科集团的资金管理能力较低。站在公司的主要资金来源的角度来看，来源具体包括销售，银行借款和贷款活动。站在风险的角度来看，纵观公司的发展历程，管理者必须采用严格管控销售风险和融资风险的相关措施。因为一旦现金缺口的出现，那么将会给房地产行业等这一类的资本密集型特征的公司带来致命一击。在当下阶段，即使房地产行业的各公司发展到不同阶段，但作为房地产行业公司一员的万科集团目前仍然缺乏一定的资本管理能力。如果房地产行业的公司能够主动将一部分资金以自有资金的用途所持有，以后再利用从其他渠道筹集的资金进行房地产开发业务，将减少导致资金损失的情况。但是如果某项资金来源出现短缺问题，公司将面临资金困境并且一定程度上将会影响工作流程。1.3资金沉淀现象严重。尽管近年来房地产业发展迅速，但由于早期许多房地产企业管理人员的运作，仍然有许多闲置房屋，以及积压的资金沉淀现象。另外，由于缺乏对流动资金管理的关注，使得资金周转困难，资本沉淀现象也难以缓解。房地产行业的营运资金管理的对策企业营运资金的管理主要采用有效的管理手段，以确保企业各部门流动资金的流动和使用安全，这样可以达到提高企业经济效益、企业利用率以及营业额的目的。2.房地产行业的营运资金管理的对应对策2.1.保证企业自身运行的偿债能力。在房地产企业的经营中，如果净运营资金数额充足，则其资金的流动性比率相应就会更高。如果同时还能够维持一定的流动资产和流动负债波动水平，那么将会影响公司的短期债务偿付能力更强。站在企业发展的历程来看，【短期偿债能力强弱关系到企业未来持续的发展的状况。所以，对企业而言，最重要的是优化周转资金的管理效率，这样足以确保企业能够有一定的偿付能力，同时还能确保公司偿付能力并改善现金流量管理水平。进一步而言，优化房地产行业万科集团公司的现金流量管理，非常有必要立足于公司营运资金管理进而加快整个公司资产周转率，并且还能增强短期以及长期债务偿还能力。当资产负债率降低时，可以提高资产周转率并且增强库存的变现能力，然后促进应收账款的回收期加快，与此同时缩短资金周转期。还可以通过建设房地产加强设施和管理，最后以达到增加销售额和扩大资源利用的目的，这样足以缩短资金周转周期。若计划好房地产企业的营运资金管理，必须结合合理的现金流量监控和预算管理，加上合理组合企业经营项目，最后编制企业资金预算，这样方能正确反映资金使用情况。公司减少盲目资金，避免不必要开支。因此，不仅改善现金流量管理，还能确保企业长远发展，以及降低企业经营风险，可以从根本上保证企业能够正常有序地执行各项任务。2.2着手提高万科企业的盈利能力纵观房地产公司的发展历程，应收账款以及存货同样是流动资产的重要项目，同时也是营运资金运作的关键。如果能推动流动资金周转效率的提高，加强应收账款和库存管理，就能使应收账款回收期更短。计划缩短账款、库存的周转时长，就能有效地提高盈利能力，为其创造更大的经济效益。如此，优化公司营运资金的管理，提高应收账款和存货的周转，可促进房地产公司持续稳步发展。企业盈利能力的提高与公司资本流入密不可分。若能解决资本沉淀严重的问题，能加强和促进公司资本流入。在增加资金流入的方法中，最直接和有效的方法是提高销售水平。通过增加销售达到消化公司股票资产，不仅能推动公司发展，而且能有效地缓解影响房地产公司的发展，由资金沉淀造成的问题。2.3保持收益与风险的平衡。利润与风险通常被视为公司营运资金管理中互相矛盾的问