元和工房钦州港区临海D-3-2地块市调报告201208(初稿)4566

钦州港区临海置业项目D-3-2地块市调报告（终稿）2012年8月1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归南宁元和工房文化传播有限公司所有，未经南宁元和工房文化传播有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：广西钦州临海工业投资有限公司项目背景

为加快钦州经济社会发展和城市建设步伐，促进城乡一体化发展，钦州港市管委推进临海行政新城开发战略举措，在本项目的基础上，以本案为片区启动点，带动整个新城区开发，扩大该区对于钦州市乃至全广西、全国的影响力，打造一个新的城区，力争将该新区打造成集生态、旅游、运动休闲、高尚社区、会议中心、商贸为一体的新城市区域。

南宁元和工房文化传播有限公司以城市运营的角度，对钦州市经济、产业、城市规划、房地产环境、客户发展规律进行研究，寻找本案的切入点。23Part1项目分析Part2城市发展机遇Part3项目面临挑战Part4项目资源优势分析Part5房地产市场分析Part6客户特征分析报告整体思路Part1

项目分析4经济指标：用地面积：52100平方米建筑面积：

156300平方米容积率：3.0楼面价：约520元/平地块现状地块形状不规则无拆迁问题。地块平整，可建设用地利用率高。地块临近滨海大道，稍有噪音，对住宅有一定影响地块不远处尚有大片农村民建房，新旧参差不齐，环境较为杂乱。项目分析——项目概述5项目地块钦州现状有四个城区，即主城区和港口区、滨海新城、三娘湾旅游度假区；项目地块位于港口区与三娘湾景区之间的过渡区域。距离2个主城区很近，空间距离约20分钟车程。项目区域项目分析——项目区位6钦州保税港区钦州港经济技术开发区钦州港新城区商务中心区金鼓大道（滨海公路）边防机关居民私房海事、海关办公楼项目分析——项目四至海关执勤武警用地7边防检疫站用地项目背靠金鼓大道（滨海大道），大道连接进港一级公路通往钦州主城区北海、南宁，此外也连接钦犀一级公路通往三娘湾、钦州主城区。未来滨海大道将连接北海、防城港，重点港区及旅游区。通往防城港主城区南北高速通往南宁通往北海项目分析——项目交通项目区域8通往柳州目前：项目目前方圆几公里几乎无任何配套，较远的有国家4A三娘湾景区、以巨龙购物广场为中心的生活配套

未来规划：市政广场、学校、幼儿园、医院、休闲商业、五星级酒店项目分析——项目配套9优势（S）1.依托良好的自然环境2.出行交通便捷3.区域客户消费能力强、素质较高4.毗邻众多行政单位，无形增加了项目的附加价值劣势（W）1.地块区位较偏，人气不足2.周边都未开发，环境较差3.片区环境污染，客户认同感不强4由于人气不足增加推广成本5.片区配套稀缺，生活不便机会（O）1.目前尚未规模开发，能够塑造区域核心概念2.地块周边规划多个行政办公区域，为项目形成强大的推动力3.片区的快速发展，配套资源也会相应完善威胁（T）1.市场整体供求趋于平衡，消费量将逐步下降2.河东新区及滨海新城形成住宅开发热点，形成客户关注偏移项目分析——项目SWOT分析10四五线沿海城市潜力区域/中等规模、中等容积率/以住宅为主的居住型项目1234项目核心特征广西北部湾沿海城市，国家政策支持开发区域，经济发展处于启动阶段，主要需求特征以生产需求为主，少数投资性需求项目位于新城商务区，区域规划为办公、居住新区未来发展为钦州港区区域居住及行政、企业办公中心用地总面积为52100平方米（78.15亩）土地性质：二类居住用地主要建筑楼高≥100米。容积率≤3.0四五线沿海城市区域特征：区域规划功能以行政商务为主项目规模交通通达性较低、配套缺乏项目周边仅有滨海公路联通钦州港和三娘湾景区周边：周边以民房及在建企业为主，现有边防大楼建成78.15亩≤3.0配套缺乏项目关键词规模体量容积率建筑高度≥100米土地性质居住用地项目分析——项目属性界定11钦州发展现状及未来规划给项目带来什么挑战？有什么资源条件优势通过本案承载区域功能升级？在价值最大化的目标下，物业如何合理配比？如何把握客户成长规律，打造前瞻性产品？带着问题寻找项目切入点钦州有什么样的发展机遇？12Part2

城市发展机遇13大势：环北部湾经济圈确定为中国经济第四极中国国家发展和改革委员会份公布了《广西北部湾经济区发展规划》，该规划的批准实施标志着北部湾经济区进入了一个新的发展阶段，成为中国沿海地区经济新高地和发展新一极。珠三角北部湾环渤海长三角城市发展机遇——大势背景14钦州处于中国-东盟合作的桥头堡之一；西南地区的门户；北部湾经济合作三大核心城市之一；泛珠三角经济圈框架体系内西南经济圈东盟经济圈华南经济圈北部湾经济圈国际、泛区域地位;结合部、出海通道、前沿城市钦州位于南北钦防城市群的中心位置，背靠大西南，南向北部湾和东盟，地处中国大陆东、中、西三大地带的交汇点，是华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是西南地区最近的出海通道，是中国一东盟自由贸易区的前沿城市。。北部湾地位：中心部位、交通枢纽钦州市位于广西南部沿海，地处北部湾顶端，处在广西南北钦防城市群的中心位置，北距南宁110公里，东距北海98公里，西距防城港76公里，是广西北部湾经济区的交通枢纽，城市发展机遇——大势背景15广西—东盟中国东盟自由贸易区提出以来，广西作为中方门户，双方贸易与投资合作日益频繁和紧密，国际合作前景广阔广西与东盟贸易额迅猛增长《中国－东盟全面经济合作框架协定之货物贸易协定》加速广西与东盟的进出口贸易发展广西边境小额贸易持续繁荣广西与东盟各主要国家的贸易均呈增长势态对老挝和文莱的出口取得了较大进展越南仍是广西与东盟的最大贸易伙伴国际贸易合作广西已连续8年成为东盟最大贸易伙伴

东盟是广西实施“走出去”战略的重点地区东盟是广西利用外资的主要来源地之一东盟投资前景良好，投资金额大、质量优、起点高的项目增多，如中国－东盟西南水产专业市场项目投资合作囊括项目招商与投资、国际工程承包、劳务合作、资源开发、金融服务新加坡是对广西投资最多的国家，其次是泰国和马来西亚投资合作投资合作稳健增长进入黄金时代由东盟10国和中国共同主办的中国-东盟博览会每年在中国广西南宁定期举办，是本区域内贸易、投资及旅游合作的最佳平台，是中国-东盟自由贸易区内最具影响力的展会。中国-东盟博览会截止2012年，东盟连续8年成为广西第一大贸易伙伴！城市发展机遇——中国东盟16在对外贸易和港口优势的带动下，东盟与钦州港的国际间投资提速，钦州港与东盟各国由单纯的边贸转向全面的经济合作钦州港的经济贸易合作在中国-东盟合作背景下正在进行大跨越发展贸易发展提速跨国投资繁荣提速招商引资提速跨出国门发展提速双边贸易境外投资招商引资钦州市进出口，跻身三强，越南为最大贸易伙伴，对菲律宾出口保持一位数增长，是成品油占据出口商品榜首，钛矿砂及其精矿进口成倍增长企业走出国门“淘金”境外投资积极性高；近年来，钦州本地企业到世界各地投资创业积极性高涨，境外投资项目数和投资额呈较快增长趋势。以中马钦州产业园区项目的正式签约为标志，我市投资促进工作真正实现了引资平台延伸国际市场跨国经营设立海外贸易窗口、兴办加工贸易企业及开展资源性项目开发，与越南、泰国、马来西亚等东盟国家百余家企业实现相互投资办厂或设立营销机构今年上半年，钦州对东盟共进出口5亿美元，增长3.9%，落后于同期广西对东盟贸易增幅17%。其中出口2.5亿美元，下降26.5%；进口2.5亿美元，增长78.1%，贸易基本持平。

2011年便多达400多批（次），带动了全市投资促进工作的开展，招大引强成效明显，超亿投资项目85个，实际引进到位资金470.3亿元，平均每天有1.3亿元到位资金进入钦州。。城市发展机遇——中国东盟17广西作为中国西南、华南、中南的交汇点，是泛珠区域连接西北腹地的重要节点闽赣湘粤桂琼川黔滇西南中南华南地价、房租及工资成本的不断上升；劳动密集型产业的竞争力逐渐丧失；依靠低成本低附加值的制造业为主的格局，已经无法承载珠三角的发展；迫切要求经济结构的转型和产业的升级，需要转移其劳动密集型产业广西充足的自然资源和劳动力资源；与广东山水相连、人缘相亲、文化相近、气候相似、习俗相近、交通便利；地处西部地区和沿海、沿边地区，又是少数民族自治区，具有多重优惠政策珠三角产业环境现状广西发展环境的优势泛珠三角：闽、赣、湘、粤、桂、琼、川、黔、滇9省区与港澳的合作，建立9+2协作机制，形成“泛珠三角”经济区；城市发展机遇——泛珠江18广西具有良好的产业发展环境优势，加强与珠三角的经济合作、成为产业转移承接基地是广西的重大发展机遇地价、房租及工资成本的不断上升；劳动密集型产业的竞争力逐渐丧失；依靠低成本低附加值的制造业为主的格局，已经无法承载珠三角的发展；迫切要求经济结构的转型和产业的升级，需要转移其劳动密集型产业广西充足的自然资源和劳动力资源；与广东山水相连、人缘相亲、文化相近、气候相似、习俗相近、交通便利；地处西部地区和沿海、沿边地区，又是少数民族自治区，具有多重优惠政策产业互补是产业合作的前提和基础，承接珠三角地区产业梯度转移是产业合作的重点之一，广西经济将进入加速发展阶段珠三角产业环境现状广西发展环境的优势城市发展机遇——泛珠江19在中央政府的战略思路中，广西沿海将成为中国经济发展的新一极，而北部湾区域将是这一战略举措的核心北部湾（广西）经济区包括沿海的北海、钦州、防城港市和相近的南宁所辖的区域，土地面积4.25万平方公里，拥有北部湾顶端1595公里海岸线，海域面积达12.93万平方公里。该经济区域地处中国—东盟自由贸易区、泛珠三角经济圈和大西南经济圈的中心结合部，区位优势明显。中国刚刚制定了“十二五”规划，明确提出坚定不移地扩大对外开放，实行更加积极主动的开放战略。将实行进口和出口并重、吸收外资和对外投资并重的政策，加快转变外贸发展方式，促进进出口平衡发展。将努力扩大和深化同各方利益的汇合点，在巩固同发达国家经贸合作的同时，加强同发展中国家的团结合作，深化同周边国家的睦邻友好和务实合作，促进共同发展。将完善区域开放格局，深化沿海开放，扩大内陆开放和沿边开放，把与东盟接壤的广西、云南建成向西南开放的重要桥头堡。

2012年4月中国总理温家宝在广西钦州与马来西亚总理纳吉布共同出席中马钦州产业园区开园仪式表示城市发展机遇——北部湾20可观的吞吐量及承载量防城港口是全国沿海24个主要港口之一，港口货物吞吐量稳步增长，最近三年，分别为4500万吨、5052万吨和6168万吨；钦州港定位为北部湾地区的重要工业港，并承担广西区内及西南、华中部分地区的物资中转任务；海港面向东盟乃至世界的出海通道能力进一步加强大型化、深水化、专业化发展钦州全力推进深水航道和大能力泊位建设，建成大榄坪3#—8#10万吨级集装箱泊位、天盛10万吨级散货码头等，30万吨级进港航道及油码头工程加快推进，大榄坪北1#—3#泊位等实现开工建设，开展5亿吨大港规划研究旅游起泊点泛北部湾海上旅游合作，海港运输的游客大幅增长仅北海市就开通了多条跨国海上旅游航线，以旅游为龙头的现代服务业。接待国内游客1100.79万人次、增长17.3%，实现国内旅游收进86.07亿元、增长28.14%。国际化三大海港纷纷引进战略投资者建设港口码头防城港务集团分别与西班牙ACS公司、香港远航集团、韩国STX集团等世界巨头合作，打造一个现代化的大型组合港。广西已组建北部湾国际港务集团有限公司，促进北海、钦州、防城港三港共同发展。对港口实行统一规划，统一建设，统一经营管理。广西港口加强与深圳盐田港的合作，加强与包括越南海防港在内的信息交流。北部湾区域发挥北部湾沿海港口的整体优势，将北海、钦州、防城港三港建成几亿吨现代化大型组合港城市发展机遇——北部湾21机遇一：借助独特的区位优势和区域经济合作战略的展开，钦州港的国际经贸交流活动加深，将成为东盟与中国商贸合作与交流的中心之一，国际经贸前景广阔机遇二：泛珠三角合作将使广西成为新一轮产业转移承接基地，作为港口贸易强市，钦州港将主要面临港口物流、工业等产业的发展机遇机遇三：在中央将广西确定为中国沿海发展新一极的战略指引下，北部湾将成为中国沿海发展新的热土，钦州港将依托强大的港口优势成为临港大型企业产业集群城市机遇总结22中国东盟经济合作框架——钦州港将成为大西南国际化的窗口泛珠三角经济圈——钦州港将成为珠三角区域的产业转移基地北部湾经济区——钦州港将成为北部湾的核心港口和大型工业基地钦州港迎来三大发展机遇，必带动贸易、物流、工业的发展及注入大批劳动人口，钦州港经济腾飞在即！机遇总结23带着对钦州港未来发展机遇的判断，我们再来看看钦州市自身条件，在面对跨越式发展机遇的情况下存在那些挑战？哪些优势条件？24Part3

项目面临挑战25钦州港一级公路滨海公路景区专线自驾车：钦州港—主市区：约25公里，约半个小时车程钦州港—滨海新城：约17公里，约20分钟车程钦州港—三娘湾景区：约10公里，约12分钟车程公共汽车：半个小时以上钦州整体城市结构分散，城市凝聚力不足，难以形成集聚效益，不利于形成高等级城市功能城市结构——空间布局26港口：服务西南、辐射东盟的区域性国际航运中心，大西南和北部湾沿海大宗散货中转基地和集装箱运输枢纽港，西港区以石化产业区为主，中港区主要为港口码头、临港工业及保税物流、贸易加工区和配套居住服务区。茅尾海滨海新城区：北部湾沿海生产性服务中心；依托钦州临港工业及保税港区，发展服务于北部湾沿海地区的商务办公、科技研发、金融贸易等生产性服务业；由近海走向临海，突出滨海景观优势，打造具有滨海城市特色的宜居新城。主城区：城市的行政、文化、商业中心，临港产业配套工业、加工制造业基地。其中河西地区进行适度改造和提升，优化功能与布局。河东地区为主导拓展区，完善行政中心，结合主城区南拓建设新城市中心。城市属性：区域性国际航运中心、物流中心，北部湾沿海生产性服务中心、港口工业城市。三娘湾旅游渡假区：国家4A级景区，综合性旅游服务基地之一城市结构——功能布局27钦州“四区”发展格局划分明显已成定局，本案所在区域定位为产业基地，对于发展房地产有一定硬伤，不利于片区配套升级；城市结构——商贸布局将城市中心人民路区域建成以百货超市、特色商品和住宿、餐饮为主的市区商业中心；将钦州湾广场区域建设成为集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的区域性商业中心；将钦江两岸开发改造成为以休闲、娱乐、零售、餐饮为主的商贸经济带；在河东建设新兴商务区。专业批发市场。依托环城大道（街），在市区外围交通方便而有用地条件的地区，建设五金、机电、建材、海产品、畜产品、粮油、花卉等专业批发市场。巨龙购物广场钦州港店经营面积20000平方米，商场位于钦州港中心地段，人口稠密，辐射人口近十万人，是钦州港经营面积最大，经营项目最全，购物环境最佳，服务质量最好的大型购物广场，目前为钦州港商业的座标。但整体档次与市区商贸区还有一定距离。依托港口优势和区位优势，大力推进现代物流业发展，将钦州建设成为区域性的港口物流中心和中国—东盟自由贸易区重要的国际物流枢纽巨龙商贸区28钦州生活性商贸带主要集中在主城区，港口区比较稀缺完善的商贸中心。钦州市城市基础设施建设持续高速发展城市道路项目的建成，改善了城区的交通状况，方便了市民的出行，市区一些主要街道宽敞。区域进行了改造、整治和绿化。城市美化、亮化、净化水平进一步提高。城市功能也得到升级。…………..钦州市区整体配套及精神面貌符合现代居住水平城市结构——钦州市区29排污口名称类型级别标识市政排污口市政排污D级蓝色煤电厂排污口工业排污D级蓝色勒沟桥排污口工业排污D级蓝色起步工业园东排污口工业排污D级蓝色果赢大道排污口工业排污C级黄色起步工业园西排污口工业排污C级黄色犀牛角镇排污口市政排污D级蓝色注：黄色表示对海域环境有一定的危害和潜在危害，蓝色表示对海域环境造成危害或者潜在危害较小城市结构——港区港区生活区一角港区企业港区生活环境较差，生活质量扔有待提高钦州港工业园区建设框架全面拉开，发展后劲显著增强，石化、冶金、粮油、物流四大主导产业群特色鲜明；但带来的废水、废气、噪声等环境污染严重，很多投资客望而却步。以下是环境监察部门对钦州几个主要排污口检测结果30项目地址：位于钦江与茅尾海交汇地带位，于主城和港区之间规划面积：110平方公里建设用地：45平方公里规划人口：50万资源情况：山海景观资源突出，分布有大量红树林，生态环境敏感度高功能规划：钦州中央商务区、北部湾沿海生产性服务中心、现代文化生活核心和高级人才集聚地、滨海休闲旅游和居住等综合功能，是钦州城市化的后盾、工业化的后盾和后工业化的预留滨海新城定位为生产性服务中心，未来对港口房地产行业形成强大的竞争，“掠夺”港区客户资源概念性规划概念性规划城市结构——滨海新城概念性规划31属性建筑面积（万㎡）住宅3035.6生产性服务业297.2生活性服务业商业1190.5旅馆145.3市场77.5文化活动79.3体育场馆5.2医院34.1学校299.4图书展览12.8钦州将努力把滨海新城打造成为具有岭南风格、滨海风光、东南亚风情的高档次旅游度假区、高层次国际商务区和高品位住宅区，建设成为推窗见海、出门见湖、水清岸绿、低碳环保、宜商宜居的魅力之称、生态之城、动感之城、幸福之城。滨海新城的建成未来将是钦州人实现滨海而居、发展海洋经济、走向海洋文明的重要标志城市结构——滨海新城32总体来看，目前港区是一个工业区与普通的工业配套区城市分区格局明显，港口产业属性影响房地产发展市区生活配套完善，居住舒适度较好，港区与之形成鲜明对比滨海新城将成为未来钦州滨海生活标志，对客户“截流”港区随着工业发展，污染严重，损害滨海生活质量33挑战1：钦州港区无论与现在市区比，还是与未来滨海新城比，生活环境都处于弱势，不利客户在此置业。34城市经济——总体水平2011年南宁柳州桂林贵港北海防城港钦州GDP（亿元）2211.511571.01336.0634.41496.58418

734.4增速（%）13.5%11.6%12.2%7%18.7%16%22.5%钦州近年GDP情况地区生产总值突破700亿达到734.4亿元，

2011年钦州人均GDP达到2979美元，按照发达国家城市房地产发展规律：人均GDP在800美元以下，房地产市场处于启动期；800-4000美元，房地产市场处于快速发展期；4000-8000美元，房地产市场处于平稳发展期；对比看，钦州市房地产市场已经进入快速发展期，未来还有具备较强的发展空间，发展前景看好！从经济发展水平来看，但钦州经济总量水平不高，在广西处于中等的位置，但增长速度快根据2011年统计的广西各地区的GDP总值，可以看到钦州的经济实力位于全区中等；钦州所处的北部湾经济区三市在全区的经济水平总体居首位；35财政收入占GDP的比重由上年的11.2%提高到16.8%。税收收入占财政收入的比重由上年的86.1%提高到92.3%。人均可用财力比上年增长8.85%。中石油1000万吨炼油厂顺产达产，完成产值554.3亿元，税收75.5亿元。钦州市基础建设加速发展，交通、公共设施、住宅、大型商贸中心发展迅速。基础设施建设及不断的完善，为钦州的房地产市场提供了巨大的发展机会！

2012年全年计划组织实施重大项目400个，年度计划投资460亿元，其中新开工重大项目193个，确保全社会固定资产投资完成698亿元、增长25%。近年钦州大力招商引资，引进大批实力企业，形成新的财政收入增长点，基础建设也得到完善城市经济——收入与投资362011年南宁柳州桂林北海防城港钦州城镇人均可支配收入（元）199721961519882186561977219248增速（%）12.6%10.4%10.8%11.1%10.3%11%

经济质量持续向好。税收收入占财政收入的比重由上年的86.1%提高到92.3%。人均可用财力比上年增长8.85%。规模以上工业实现主营业务收入921.86亿元，增长141.5%，工业经济效益综合指数为430.78，比上年提高155.46个百分点。人均GDP突破2万元，达到22926元，比上年增加6505元。城镇居民可支配收入19248元、增长11%，农民人均纯收入6166.8元、增长15.5%。经济发展带来居民收入水平稳步提高，居民存款额也不断增多城市经济——居民收入37现代服务业加快发展。年年丰广场、金湾步行街等核心商圈加快构建，世界500强零售巨头沃尔玛、广西商业品牌梦之岛百货等国内外一线品牌入驻钦州。推动宾馆升星改造，新增12家三星级以上酒店。城乡市场进一步繁荣，全社会消费品零售总额204.3亿元，增长18.6%商贸网络体系建设，推动服务业提档升级，成为经济发展的新引擎，但居住类产品价格有所降居民消费价格指数

指

标2011年比上年涨跌（％）

居民消费价格指数103.33.3

食品106.66.6

烟酒及用品102.62.6

衣着102.62.6

家庭设备用品及维修服务100.30.3

医疗保健和个人用品100.80.8

交通和通信100.50.5

娱乐教育文化用品及服务99.7-0.3

居住98.6-1.4居民消费价格基本稳定。2011年,钦州市居民消费价格指数为105.4，比上年高2.1个百分点。八大类指数呈“六升二降”，其中：食品、烟酒、衣着、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、通和通信类价格上涨；娱乐教育文化用品及服务、居住类价格有所下降。城市经济——居民消费水平38中石油1000万吨炼油厂顺产达产，中粮120万吨油脂加工、玉柴溶剂油等重大产业项目建成投产，金桂纸机、泰兴石化、钛白粉、锐丰钒钛铁等项目加快建设，新开工中石油含硫原油加工配套工程、清华同方数字电视等项目。规模以上工业实现主营业务收入921.86亿元，增长141.5%，工业经济效益综合指数为430.78，比上年提高155.46个百分点，实施“千百亿产业崛起工程”、“县域工业突破工程”、“高新产业培育工程”成效显著。规模以上工业总产值突破900亿元，达到930亿元，增加值291亿元，增长91.4%；亿元企业达到75家，新增28家，其中县域亿元企业60家，同比增加26家。三次产业结构由上年的25.4∶42.0∶32.6调整为21.2∶52.9∶25.9。其中，工业占GDP的比重从36.1%提升到47.7%。从产业结构角度来看，港口物流及工业生产相对发达，而生活服务类第三产业发展较弱，城市的生活性较弱，生产性是绝对主导城市经济——产业结构39港口吞吐能力突破7000万吨。保税港区一期开港运营，整车进口口岸通过国家验收对外开放，45家企业落户保税港区，国际酒类交易中心、进口汽车检测线、恒湘物流仓储基本建成，园区产值完成186亿元。港口加速向深水化、大型化推进，建成3-8#泊位等一批10万吨级泊位和散货码头，30万吨级进港航道及油码头建设加快，开展5亿吨大港规划研究。港口吞吐能力7088万吨，吞吐量4716万吨，增长56.1%，集装箱吞吐量达40.2万标箱，增长60.2%，居北部湾之首，首次超过湛江港，北部湾集装箱干线港初具雏形。石化产业园、综合物流加工区、河东工业园区、进口资源加工区及县区工业园区进一步发展壮大。对外贸易全区增长最快，其中进口21.1亿美元，增长113.8%；出口8.7亿美元，增长168.8%。钦州成为发展平台最全、最优的城市之一。港口吞吐能力提升，新航线开辟加快对外贸易的快速发展，对外贸易与倍俱增城市经济——港口发展40总体来看，钦州是一个功能角色相对单一的港口工业城市经济总量区内属中等，发展势头迅猛得益于重点工业企业税收，财政收入有着飞跃性的突破居民收入水平平稳增长，消费潜力增强第二产业实现快速发展，在国民经济中占主导地位港口吞吐能力逐步提升，对外贸易额与倍俱增41工业城市这一性质导致钦州港“业强城弱”的存在，将阻碍城市全面发展与升级，是当前城市发展中亟待解决的主要矛盾业强城弱第二产业占主导地位，港口物流及工业生产成为拉动城市经济增长的主要力量生产性服务业发展较强，交通物流业从业人员迅速增多，城市的生产性是绝对主导，生活性相对较弱城市为未来产业发展留出了空间，生产职能将会获得大跨步发展城市布局分散，难以形成综合性城市功能体系人均可支配收入尚可，但第三产业发展滞后缺乏高品质的居住社区、高端休闲商业、商务办公设施旅游资源未得到充分利用，缺乏滨海地区的活力拥有较好生态资源，但未能融入城市建设和生活中42挑战2：钦州经济发展欣欣向荣，但仍存在一些问题：产业发展不协调，第三产业发展削弱；娱乐教育文化用品及服务、居住类价格有所下降；本案所在区域面临“业强城弱”更为凸出。43最大挑战：单一的港口工业城市-----→多元的综合性城市国际商贸城市滨海旅游城市港口工业城市具有较大规模的中等综合性城市滨海宜居城市44面对众多外部发展机遇，

钦州港将进入一个跨越式大发展的新时期基础薄弱前景广阔城市经济总量在广西省处于相对中等地位；城市港口吞吐量有望南方第一位，港口环境发展落后，与之不相匹配；城市人口规模较小，在广西省处于中等地位城市建设基础薄弱，城区分成两片，导致城市集聚力不足，功能等级较低将成为大西南国际化的窗口；将成为珠三角区域的产业转移基地将成为北部湾的核心港口城市规模将获得的急剧增长旅游将获得大发展，城市形象将得到提升……45Part4

项目资源优势分析46资源条件——港口产业港口布局：划分为3个大港区、3个小港区和2个小港点。主要港区分别为西港区、中港区和东港区，小港区分别为茅岭港区、沙井港区和那丽港区，小港点分别为东场、沙坪等港点。西港区：以石化产业区为主中港区：主要为港口码头、临港工业及保税物流、贸易加工区和配套居住服务区。港区是强大的港口物流、对外贸易和工业生产能力的企业集中地，是钦州“大物流，”大工业”重点基地。472011年，以中马钦州产业园区项目的正式签约为标志大批客商纷至沓来，仅2011年便多达400多批（次），带动了全市投资促进工作的开展，招大引强成效明显，超亿投资项目85个，实际引进到位资金470.3亿元，平均每天有1.3亿元到位资金进入钦州。研究利用好发挥好8个国家级资源优势。进一步加强研究，用活用好钦州保税港区、中马钦州产业园区、钦州港口岸扩大对外开放、整车进口口岸、国家级钦州港经济技术开发区、全国流通领域现代物流示范城市、茅尾海国家级海洋公园、钦州台湾农民创业园等8个国家级资源，发挥政策的最大效应，支撑驱动城市跨越发展。钦州港近年大力开展产业链招商已取得一定的成效，为经济发展奠定扎实的基础资源条件——港口产业48石化工业。规划建设大型石化工业园，建成投产中石油广西石化公司年加工1000万吨苏丹原油项目，以此为龙头，加快推进对二甲苯、乙烯、碳四馏分深加工、丙烯及丁烯深加工和精细化工项目建设，延长石化产业链，培育和发展石油化工产业集群。扩建改造钦州港沥青基地和磷化工基地。能源工业。利用深水港口和区位优势，发展燃煤发电、天然气发电、木薯酒精、天然气和石油储备、煤炭中转等，逐步将我市建设成为我国重要的能源集散基地。“十一五”初期投产燃煤电厂一期工程，开工二期工程；推进天然气发电等前期工作。利用木薯种植和进口优势，扩大木薯酒精生产规模，拉长酒精产业链，建成重要的生物质能源基地。造纸工业。利用速生桉丰产林优势和海洋优势，在大榄坪工业区建设造纸工业园，发展浆、纸、纸制品等产品，逐步建成我国重要的林浆纸一体化产业基地。“十一五”期间建成投产金桂浆纸一期工程，争取开工二期工程。粮油加工。扩大粮油加工生产能力，形成粮油食品加工基地。冶金工业。依托深水港口、区位条件，在港区建设大型冶金工业基地，发展锰钛加工、铝材加工、优质特殊钢、电解锌、电解铜等。船舶修造。依托深水岸线，建设大型造船、修船及港口机械制造工业基地。临海工业规划和布局资源条件——港口工业49充分发挥港口、区位和海洋优势，重点发展的石化、能源、造纸、粮油加工、冶金、船舶修造等临港大工业遍布开花钦州“千百亿产业崛起工程”，亿元企业约95家，预计2012年超100家。资源条件——重点项目50重点项目工程进度或未来效益保税港一期全面建成并开港运营，完成二、三期吹填及路网监管设施项目前期工作，洽谈引进日本邮船株式会社、中国汽车贸易公司等知名企业，开展内外贸货物同船同港业务。建成进口汽车检测线等设施，汽车整车进口口岸通过国家验收并正式对外开放。中马工业园规划面积55平方公里，远期规划面积100平方公里。分三期建设，启动区建设面积7.87平方公里。一期建设中

，引进浙江翔盛粘胶纤维、华汇镍冶炼、青岛九联等重大产业项目，加紧洽谈引进汽车制造、修造船、小飞机制造等项目台湾农民创业园获得农业部、国台办批准设立钦州钦南区台湾农民创业园，已引进企业3家。着重做强荔枝、香蕉、火龙果、黄瓜皮、奶水牛、大蚝、名贵龟鳖、速丰林等八大特色优势农业航道和泊位建成大榄坪3#—8#10万吨级集装箱泊位、天盛10万吨级散货码头等，30万吨级进港航道及油码头工程加快推进，大榄坪北1#—3#泊位等实现开工建；基本完成金鼓江、大榄坪、大环及三墩作业区详规；2012年港口吞吐能力达到1.1亿吨，建成30万吨级航道、30万吨级油码头两个标志性工程中石油中石油含硫原油加工配套工程、中亚石化一期、泰兴石化等项目预计年底竣工投产；玉柴石化二期、580万方油库、南部湾、东油TMP等项目上半年全面实质性施工；去年经济高速增长主要是依靠中石油1000万吨炼油项目的拉动，产业生产能力1000亿元粮油加工在建成投产汇海100万吨大豆、中粮二期、大洋粮油棕榈油加工。2012年粮油加工能力达到360万吨、150亿元，实现产值105亿元。冶金在建成锐丰钒钛铁一期、安盛一期、华汇镍冶炼一期。2012年实现产值85亿元，生产能力150亿元。造纸在建金桂一期纸机项目第二季度；翔盛粘胶纤维一体化项目前期年内开工建设一期工程；河南金星啤酒涂布白板纸等一批在谈项目用地，争取年内实现开工。2012年实现产值20亿元，生产能力100亿元。能源建成中电投临时供热工程，国投燃煤电厂二期项目上半年获得路条，完善前期工作，实现主体工程开工；在推进南宁至钦州天然气管网开工建设；中石油LNG项目前期工作，完成选址、可研。2012年实现产值45亿元，生产能力100亿元。现代物流钦州港综合物流加工区、丝茅坪物流中心等物流园区建设重点项目工程进度或未来效益滨海新城白石湖片区：建成北部湾国际大酒店、滨湖路、安州大道、白石湖公园等项目，加快建设北美商贸城，开工建设五洲大厦、高投大厦等项目。辣椒槌片区：建成东盟生态园，加快建设茅尾海综合整治一期工程、百川路、龙海路等项目，开工建设皇冠假日酒店等项目。沙井岛片区：建成钻石海岸国际海鲜城、沿海高速公路茅尾海出口等项目，加快建设北部湾大学滨海校区，开工建设北部湾博物馆、环岛路等项目商业网点建设河东新区、滨海新城、钦州港行政商务中心等新城区配套商业服务设施，改造提升老城区商业服务设施，年年丰广场、金湾步行街打造成为新的商业区，培在育壮梦之岛百货等品牌龙头商贸企业文化旅游业推进三娘湾五星级酒店、宗教文化园等项目建设；进一步完善八寨沟等旅游景点设施；推进大芦村、五皇山分别创建国家4A、3A级景区工作。其他建设2012年底完成7.3平方公里装备制造产业园海域吹填、水电路；南宁至钦州高速铁路、钦州至崇左和六景至钦州港高速公路、沿海高速公路茅尾海出口、30万吨级油码头和航道等重大交通设施竣工运营重大项目已经井然有序地建设中，部分项目已投产，整体发展均处于初级阶段。资源条件——其他项目51元和认为：预计三年内进驻园区工作人员7-10万，以综合加工制造业为主，主要是劳动力密集产业，这些企业中高层管理人员及技术人员属于本案未来客户园区规划：综合制造业，包括汽车零配件加工、船舶零配件、工程与港口机械装备、食品加工、生物技术等产业；2.信息技术产业，包括电子信息产业、信息和通讯技术产业、云计算数据中心等；3.现代服务业，包括商务金融教育服务、贸易咨询、现代物流和仓储等生产性服务业和服务配套、房地产等生活性服务业。规划面积及人口：面积55平方公里规划总人口47万人时间进度预计：园区的公共服务中心大楼，主体已完成，目前正在进行装修，办公、服务、展示等区域“十二五”期末园区启动区基本建成，一批重大项目竣工投产，用10至15年时间全面建成产业园区。道路建设：连接园区的高速公路已经建成，中马大街（六景高速至钦绣路段）即将入驻企业：浙江翔盛粘胶纤维、华汇镍冶炼、青岛九联等重大产业项目，以及清真绿色食品加工、汽车摩托车零部件生产、火龙果综合加工、港口建设等中马产业园52项目进度：中石油含硫原油加工配套工程、中亚石化一期、泰兴石化等项目预计年底竣工投产；玉柴石化二期、580万方油库、南部湾、东油TMP等项目上半年全面实质性施工，进驻企业：园区已投产石油化工、沥青/改性沥青、磷化工等企业共13家，皇家荷兰/壳牌公司、美国鑫源等跨国公司以及新加坡胜科、中国电力投资公司、盈德气体等世界著名公用工程公司已落户区内在谈意向企业：如德国赢创德固赛、日本三菱商社、韩国SK、南非SASOL公司、台湾和桐集团、联成化工、大唐电力、香港理文化工、中海油气电集团、中国化学集团、中化集团等元和认为：园区部分项目进度未来2-3年投产必定有人才注入及相关产业链人员，但是这些企业中高层管理人员及技术人员仅占少数，此前无论在港区或市区都出现大规模团购，加上园区配套有生活区，置业需求不强烈。石化生活区约500中高层、2000产业链人员国投煤电厂石化产业园53园区规划及进度：规划面积10平方公里，分三期进行建设。第一期工程建设2.5平方公里，建成了3.5万平方米的行政综合大楼、6.4公里长的围网、两个10万吨级码头，以及卡口、监控中心、查验场等监管的查验设施。目前，保税港区一期2.5平方公里已开发完成、全面运营，二、三期7.5平方公里吹填完成，正在全面对外招商。对接市场：钦州保税港区服务3亿人口的大西南地区，面向6亿人口东盟国家，市场潜力巨大，商机无限。常驻人口：300人元和认为：园区内企业中高层管理人员及技术人员属于本案未来住宅客户外，园区辐射力较强，未来在此经商贸易人员众多，对于酒店市场是良好的机遇保税港区54广西钦州保税港区享有优惠政策一、国家赋予保税港区的优惠政策1、税收政策2、加工贸易政策3、保税政策4、货物进出政策5、外汇管理政策二、关于促进广西北部湾经济区开放开发的若干政策规定1、财税支持政策2、钦州市优惠政策3、钦州保税港区检验检疫政策4、钦州保税港区海关服务措施“对外开放层次最高、政策最优惠、功能最齐全、通关最便捷”的海关特殊监管区域,钦州保税区以优越的区位优势与特殊功能吸引了越来越多国内外客商的目光。保税港政策优惠元和认为：保税港区的各项优惠政策是北部湾其他港区所没有的，也将促进港区进出口贸易的快速发展，打造整个大西南对外开放“新高地”55整车进出口介绍钦州保税港区已成为继天津、大连、上海、广州黄埔后的第五个沿海整车进口口岸，也是中国唯一具备整车进口口岸功能的保税港区业务情况：广西钦州保税港区管理委员会与与柳州市人民政府签署汽车产业合作框架协议，充分利用钦州保税港区位优势和柳州汽车产业集聚优势在钦州保税港区与柳州市之间打造便捷通畅、成本低廉的物流通道。对片区影响：汽车产业合作框架协议的签署将促进广西汽车产业与北部湾港口经济的发展，实现两地合作共赢。进出口能力：30万辆/年（其中进口量5万辆/年，出口量25万辆/年）以上保税港打造一个面向东盟的工程机械组装、展示、销售、维修基地，承担西南、中南、华南的汽车、机械进出口市场供给，大力发展国际汽车中转、航运等业务的大势；该产业链的下游产业对写字楼及商铺有较大的需求产品研发原材料及部件供应物流分销整车装配售后备件及服务汽车金融下游产业链汽车产业链属性进出口数据全国出口工程机械、农用机械出口出口总额的1/10以上西南进口汽车超过6万/年辆西南出口汽车45.48万辆柳州汽车产业出口贸易约5800多万美整车进出口56国际酒类交易中心中心功能：葡萄酒展示中心、市场和分拨配送中心进驻情况：7家红酒运营商产生的效益：今年一季度，广西钦州保税港区累计进口葡萄酒7.3万升，价值43.6万美元。其中，3月份进口葡萄酒3.5万升，价值13.9万美元；进口量占同期广西葡萄酒进口总量的22.9%，所占比重比去年全年提高了14个百分点，实现了首季开门红。对片区影响：面向广西、粤西、西南各省及东盟潜力巨大的红酒市场，为了进一步扩大国际酒类交易中心的影响力，吸引国内外更多的葡萄酒进口客商进驻，全力为进口酒类贸易企业提供低成本的进口渠道大西南、粤西将有大批经商人士前来洽谈业务，带动保税港周边的酒店行业及饮食行业57园区介绍：最主要的集装箱码头集中区，主要作业区除保税港区外，还有大榄坪南作业区、大环作业区、三墩作业区等，未来发展目标要达到集装箱年吞吐量1000万TEU以上。为此，在保税港区后方建设综合物流加工区，为保税港区服务，为集装箱作业区服务，为实现1000万TEU服务，规划建设钦州港综合物流加工区。项目进度：基础建设中园区人口：X人元和认为：园区的发展会带来一些物流及贸易企业，除了对居住需求外，对写字楼市场将提供一定机遇综合物流加工区58项目进度：金桂林浆纸一体化项目一期工程30万吨化机浆项目顺利投产，在建设中的有一期二季度60万吨造纸项目在建设中。未建设的二期工程设计能力为年产250万吨纸及纸板，30万吨机械磨木浆，120万吨化学机械木浆。企业员工数：1000以上企业分类：资金密集型及技术密集型企业APP元和认为：APP自动化程度较高，企业规划1000多人中多数为企业蓝领及管理层员工，收入高及稳定，且靠近本案，是本案客户群重点开发对象之一。APP5922--2-3年人口增加15-20万3-10年人口增加50-60万10-20年人口增加100-120万

人口因素对钦州港区的作用：

人口因素对港区发展具有重要作用，人口因素是港区存在和发展的自然前提和必要条件；人口因素对钦州港区经济和各方面的发展有着重要的作用；人口因素是为本案提供更多的置业客户，驱动片区发展关键因素之一。未来港区人口发展趋势注：根据港区产业发展趋势模拟人口发展趋势60港区企业或产业园区2-3年内，部分区域建设完成投产，将有一批商贸物流企业及相关产业链企业进驻，吸引15-20万就业人口，将激起港区新一轮的置业热潮。61目前，钦州市已初步形成海、陆、空立体交通网络，是广西沿海交通枢纽。港口方面，港口货物吞吐量保持较好的增长态势，其中石油、煤炭、金属矿石等大宗货物以及集装箱增长迅速；港口吞吐能力7088万吨，吞吐量4716万吨，增长56.1%，集装箱吞吐量达40.2万标箱，增长60.2%，居北部湾之首，首次超过湛江港，北部湾集装箱干线港初具雏形。公路方面，现有公路总里程3710.8公里。南宁－北海高速公路，钦州－防城高速公路，南宁－北海二级公路等在钦州交汇，贯通整个西南、华南公路网。铁路方面，南宁－防城、黎塘－钦州、钦州－北海铁路在钦州相接，通过南防线，黎钦线接入南昆线、湘桂线，可与全国铁路干线联网。航空方面，钦州距离南宁、北海机场都只有100公里的高速公路里程。钦州铁路、公路交通资源条件——交通路网钦州立体交通网络发展比较完善，港口吞吐能力增强，有利钦州内外人流、物流输送62工程进度：广西两条在建的出海大通道钦州至崇左、六景至钦州港高速公路已进入收官阶段，按计划将于今年年底建成六景-钦州：从桂柳高速公路下来的车辆也将不用再绕道南宁，直达钦州等北部湾沿海地区，从而大大方便百姓的出行。六景至钦州港高速公路使位于钦州港的保税港区获得物流上的直接便利，将有力提升北部湾沿海港口，特别是钦州保税港区的竞争力钦州-崇左：该路线定位为国际旅游路内涵为东盟文化，崇左到广西沿海的距离比经南宁中转的路程缩短约90多公里，钦州至崇左高速公路则将钦州保税港区与凭祥边境综合保税港区连接在一起，将促进北部湾沿海港口通过陆路通道与东盟对接钦州港保税港六景钦州至崇左、六景至钦州港高速公路元和认为：两条高速公路的建成将加速钦州港对外贸易发展以及产业园区互动；同时拉近了崇左、来宾、柳州、桂林等城市的距离，对于这些内陆城市而言，滨海物业为他们置业的热点。龙州水口海关凭祥海关口岸六景工业园资源条件——新增高速63广西沿海铁路黎塘至钦州段扩能改造工程增建二线工程正线长约99公里，改建车站6个，旅客列车设计时速120公里，建设工期2年。

钦州大揽坪至保税港区铁路专线为钦州临海工业园区地方铁路的组成部分，全长8.6公里,Ⅰ级单线，采用内燃牵引。

元和认为：该路线的建成，利用黎塘站交通枢纽的优势，发挥钦州港“大物流”的作用，黎塘站交通枢纽资源条件——新增铁路64资源条件——新增高铁南钦线2009年8月1日开工,2012年7月31日开通五象南至钦州北，计36个月；

2012年12月31日开通南宁东至五象南即全线开通，计41个月。

钦防线建设工期为34个月，2010年3月1日～2012年12月31日。

钦北线建设工期为34个月，2010年3月1日～2012年12月31日。钦州——南宁“未来半小时经济生活圈”类别详细说明总投资概算总额93亿元（南钦线正线全长约99公里）起始点站点南宁东站到钦州北站、钦州东站途径站点南钦高铁全线设五象南、大塘、小董西及钦州北4个车站，均为新建越行站。（南宁到钦州高铁基本按原南北铁路线走）设计时速

250公里/小时元和认为：高铁对于钦州优化地区交通结构、改善投资环境具有积极意义，同时将大幅缓解北部湾经济区铁路运输压力，大大加快北部湾经济区崛起步伐具有十分重要的作用。广西沿海高铁中心65沿海高铁加速北部湾四市同城化钦州中心在广西所有高铁线路中，南宁至钦州、钦州至北海、钦州至防城港三条以钦州为中心的沿海高速铁路，线路是最短的，但速度都在250公里/小时：南钦线正线全长约98公里，钦北线99公里，钦防线仅有62公里。即使是南宁至北海，距离也是197公里，南宁至防城港则为170公里。这意味着，三条高铁线路2012年建成后，南宁至钦州只要30分钟的路程，至北海、防城港不会超过1个小时；钦州、北海、防城港之间的路程则只需30分钟。因为高铁，北部湾经济区4市，将形成一个更为紧密的“同城化”经济区。资源条件——新增高铁30分钟25分钟15分钟66能源、化工、林浆纸、集装箱制造、港口机械石化、能源、磷化工、林浆纸钢铁、重型机械、能源、粮油加工、修造船边境贸易、产品进出口加工资源条件——滨海公路西沿海港口三港合一后，将通过不断深化三港资源整合，使货物流量有序合理，各种港口资源更趋于优化，产生“1+1+1>3的整合效应，充分发挥区域性国际大通道的作用。钦州港域是为临港工业开发和保税物流服务为主的地区性重要港口，近期主要依托临港工业开发和港区保税功能拓展，形成以能源、原材料等大宗物资和集装箱运输为主的规模化、集约化港区，远期将发展成为集装箱干线港，为广西重化工业产业带的重要支撑，为西南地区利用国际国内两个市场、两种资源服务。元和认为：“三港合一”后，广西北部湾港已经成为年吞吐能力过亿吨的超级大港，一跃变身为中国西部沿海经济的龙头。钦州港将凭借规划高点和强大的交通枢纽系统成为西部沿海经济的龙头中心。滨海公路促成：北部湾“三港合一”格局67高铁及其他交通网汇聚钦州，钦州作为沿海高速铁路的中心，对钦州经济和城市发展将产生极大的促进，其地产价值也将会日益攀升，对物流也将起到很大的拉动作用68在我国滨海旅游黄金海岸线中，广西沿海地区是最后一片未开发的处女地，休闲度假市场正在蓬勃发展，整体效益较低，旅游资源未得到充分利用海南、广东、山东、江浙沿海旅游开发进入成熟期，滨海开发资源作用稀缺资源利用程度，剩余空间不大区内到钦州旅游的，以南宁、防城和钦州本地人为主，并且以自驾车的居多，因为开发不够完善，宣传力度也欠缺。区外的以广东深圳为主，但人数极少，几乎都是冲着钦州的空气质量和原生态自然风光而去。可见，钦州旅游并没有打开区内外、海内外客源市场。钦州能拿得出手的旅游项目仅限于三娘湾、八寨沟而已，但此两者的发展现状并不乐观资源条件——旅游产业69与北海、防城港对比，钦州港拥有互补性和组合性强的资源体系，有利于打造独具竞争力的多元化立体旅游系统钦州市：特色旅游资源数量相对不多，以历史人文景观资源为核心历史文化旅游资源：民族英雄刘永福故居、冯子材故居、大芦村民族风情文化区；滨海自然风光：七十二泾风景区、麻兰岛、三娘湾、月亮湾；绿色森林生态资源：八寨沟、五皇岭、六峰山。防城港市：旅游资源种类丰富，分布广，特色突出，资源互补性和组合性好山水景观、滨海风光、民俗风情、城市风貌等构成防城港市的特色旅游资源。北海市：以海洋资源为特色，滨海旅游优势尤为突出海洋资源：海水、海滩、海岛、海鲜、海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海滩海洋运动、海上航线等；构成了“十全十美”的海洋旅游体系，现已成为中国南方重要的滨海旅游城市。钦州港旅游资源体系海洋资源型森林资源型江湖资源型民俗资源型人工资源型资源条件——旅游发展机遇70从防城港至钦州港，需要走钦防高速公路转入南北高速公路到钦州，再转入钦州港进港一级公路，全长约93公里，钦防两港之间路线仅长35.8公里，比现有公路缩短约57公里原规划总长248公里的滨海公路，钦北防三市，都已建成这条滨海大道的局部：北海从铁山港到高德段，钦州是港区到三娘湾段，防城是从西湾大桥到东兴段，但尚未形成一个整体。滨海公路对加快北部湾经济区开放开发，促进沿海旅游服务等相关产业开发具有重大意义真正实现钦北防一体化，推动广西北部湾经济区实现一体化。银滩、涠洲岛三娘湾、七十二径金滩、怪石滩边境旅游、海滩资源条件——旅游发展机遇71滨海旅游业的稀缺北及部湾滨海旅游一体化的形成，对于钦州薄弱的旅游业升华是一次机遇，将提升钦州港的国际知名度，对物业价值的提升以及滨海公路沿线物业的关注度72城市经济——人口与城镇化城镇化目前，全国、全区的城镇化进程呈加快趋势，2011年全国、全区城镇化率已分别达到50%和42%，“十二五”期间，广西城镇化率将保持每年2个百分点的增速，2015年将达到50%。而我市2011年仅达到37.5%，要赶上和超过全国和全区水平，“十二五”期间必须以每年3个百分点的速度推进。要按照“东进南拓、向海发展”的空间布局，完善城市规划体系，以滨海新城建设为重点，全力扩大城市规模，完善城市功能，打造区域竞争新优势。人口发展趋势钦州市经济发展势头迅猛，中石油、中粮、剑桥纸业等大型企业的入驻带来了大量的员工，以及钦州经济发展吸引的大批其它中小企业和外来投资者，导致钦州市人口数量迅猛增长，在未来三到五年，钦州市区人口将会由现在的50万增加到120万左右。城镇化水平低，但发展进程加快，人口规模在不断扩大，这些因素是城市房地产新增需求的重大推动力。73钦州港产业及企业的建设投产将带来大量的人口钦防北旅游业一体化将提升钦州港的知名度及物业价值钦州高铁北部湾中心枢纽形成，拉动钦州地产价值及其他产业发展城市化发展进程加速，进城置业人口不断增长已成必然性优势资源条件总结74钦州港将会经历跨越式的大发展，从原来规模较小、功能单一的港口工业城市发展成为一个具有较大规模的、功能复合的综合型城市钦州港将成为一个新兴的滨海旅游城市钦州港将成为一个区域国际性商贸城市钦州港将成为一个发达的港口工业城市钦州港将成为一个具有较大规模的中等城市发展机遇优势条件+面临挑战+75Part5

房地产市场分析76房地产市场——阶段划分772003年萌芽期

2006年2007年2009年至今

经历了2008年市场的调整，2009-2011年投资总额增长速度保持年均20%，2010、2011年房地产销售总量、销售价格均大幅度增长。以中海、恒大、皇庭等地产为代表的品牌开发商进入钦州市场，促进了当地产品的升级、营销升级。钦州房地产起步相对较晚，03年前以单位房和居民自建房为主，当地开发商不具备大规模的开发实力。04年多家实力开发商进入，掀起开发热潮。04、05年新行政中心开始大面积出让土地。08年房地产投资势头受到了一定的遏制，增长幅度有所放缓，主要受经济大环境的影响，市场观望情绪较浓。商品房成交量保持1倍以上的增长，可见市场发展势头依旧良好。2008年发展期

快速发展期

2005年调整期

06、07年，钦州房地产市场销售步入黄金时期，大量外来投资商进入，促使钦州土地成交量及单价飞跃式上升。2010年2011年元和认为：工业化为房地产进行了住房需求的“财富原始积累”，城市化则完成了住房需求“量的积累”，在工业化的早期阶段，重积累、轻消费的观念取向抑制居民的住房需求，随着工业化往高级阶段的递进、财富积累的增加，住房需求才开始由潜在需求向有效需求转化，并最终推动房地产市场的成熟。钦州处于“重化学工业化”阶段向工业化高级阶段转变的过程中，未来十年将是房地产市场旺盛发展的时代。房地产开发投资额逐年上升，投资增长率稳步增长，后发势头强劲房地产市场——投资额78

2003年房地产投资增长率达历史最高峰，反映出随着钦州“323”工作思路及大港口、大工业、大旅游“三大目标”的提出，引发的新一轮城市建设投资热潮。2005年投资额热度有所回落，反映出钦州城市建设和投资准入门槛的提高。2009年年底国家逐步加大对房地产业的调控力度，钦州2010-2011房地产投资增长趋缓。2007、2009年是基础设施建设高峰期，房地产投资高峰滞后于固定资产投资，出现在2010、2011年。钦州土地市场近三年“量价齐升”，土地购置价格增长率保持在飞速增长势头，市场供应量未来1-2年不容小视，或将迎来新一轮的价格“大战”房地产市场——土地市场79

2007年土地购置面积达到2066.02亩，为之前4年出让土地总量的1.6倍，创下历年新高。07年受全国房地产市场影响，钦州土地市场出现畸形繁荣，表现出不健康状态。而08年、09年市场出现较理性回缩调整。

钦州做为北部湾经济区建设发展主要受益城市之一，大型企业进驻带来大量下游企业、人口红利，房地产开发商对钦州市场的长期看好，积极参与拿地。市场大规模施工，但销售出现瓶颈，去化速度首年减慢，产品优化及营销水平要求面临更大的考验房地产市场——销售市场80由于10年钦州市房地产去化量增长快速,

2011年商品房施工面积达到竣工面积的12倍，创下了历史新高。按行业经验当房地产的施工与竣工面积比值大于4倍时，未来楼市供大于求。如果未来钦州市房地产消费市场无法进一步扩容，明后两年楼市将面临较大的消化压力。房价变化由不稳变平稳，对于刚性特征明显的钦州市场，房价保持缓慢增长将是长期趋势

钦州商品房销售均价一直呈现出稳步上升的趋势，在07年上升幅度较大，08年在金融危机的影响下，增长幅度放缓，09年钦州房地产看涨，10、11年楼市强力反弹。

钦州整体房价保持平稳的增长态势，相对于人均可支配收入的快速增长，整体房价依然保持理性增长

。政府进行房地产调控目标是促进房地产平稳增长，由此判断，房价保持缓慢增长将是未来钦州市场的必然趋势。房地产市场——销售市场81房地产市场——北部湾三市对比北部湾三市中钦州房价处于低水平，价格洼地明显，与经济发展不协调钦州市的工业化定位可促使中心城市产业繁荣，人口吸附力必然增强，这一阶段发展有如像“北上广”城市膨胀型增长有类同之处。城市房地产需求持续增长有实质的未来预期。北海市的旅游度假区的作用归根是城镇化推动人口聚集形成的需求拉动，类似海南的地产发展相似，以富足享受环境宜居为导向需求市场。防城港市自然海湾资源是北部湾中最好的，且靠边关咽喉，在港与城之间皆比钦州和北海有自然独特的优势。但是从目前人口规模和GDP规模看要超前两者还需要时间。房地产市场——板块发展方向城市“东进南拓，向海发展”已经迈出重要的一步，这些板块是目前楼市关注的热点板块83行政中心板块代表项目恒大绿洲人和春天钦江丽景色产品类型小高层、高层价格3800元/㎡市中心板块代表项目年年丰广场江滨豪园宁越花园产品类型小高层、高层价格3900元/㎡新行政中心板块城南板块市中心板块

城北板块东进南拓城北板块代表项目赛格.邦都国际天元.翰林尊府

福盛家园产品类型小高层、高层价格3000元/㎡城南板块代表项目盛世名门正元.七里香溪远辰.金湾蓝岸产品类型小高层、高层价格3500元/㎡往钦州港钦州港板块代表项目巨龙国际

远洋滨海国际

红林新都产品类型小高层、高层价格3300元/㎡市中心板块项目主要分布在钦州湾大道两侧、南珠西大街以及育才路附近。认知度高，市场抗压性强。市中心板块以旧城改造项目为主，中小体量，在售项目6个。商业配套较为完善，目前沃尔玛、梦之岛百货等知名商家已进驻年年丰商业广场，成为市中心板块继阳光丽城、联达国际广场后的又一商业地标。年年丰广场房地产市场——市中心板块84以本地客户为主的内向市场，依托中心城区成熟的配套，主要供应高层产品。区域认知：配套齐全，生活便利的城市中心商圈，房价居高不下。价格：3900元/㎡，价格区间3600-4500元/㎡产品类型：高层为主，2011年前以小型项目为主，后续增加规模楼盘供应。主推80-120㎡户型力。销售情况：新品预约楼盘，均有大型营销活动推出。客户构成：本地为主，年龄段主要在30-55岁之间，自住为置业目的。未来供应：保守估计目前中心城区在售楼盘商品房存量为70万㎡。滨江豪园已销售15万㎡，余11万㎡，5万㎡/年

；松江宁越花园已2.2万㎡，余20.8万㎡；年年丰32万㎡，香缇丽景4万㎡，鑫隆国际1.5万，城市之0.7万㎡。城北板块缺乏有利的价值驱动力，市场关注度较低，价格也处于低水平，周边乡镇地缘性客户置业首选。房地产市场——城北板块85区域认知：人气不足，生活配套相对匮乏的城市边缘区域，价格在市场低位，多为中低端楼盘。价格：3100元/㎡，

价格区间在2850-3500元/㎡产品类型：小高层产品，紧凑实用型户型为主，60-69㎡1+1房，80-99㎡2房和N+1房，100-129㎡3房是近期畅销户型。销售情况：特价房源集中120-140㎡户型，去化速度慢，特价房折后价格在2600-2800之间。客户构成：本地和周边乡镇，职业为教师、公务员为主，部分为个体户或私营业主，自住为主要购房目的。未来供应：保守估计目前中心城区在售楼盘商品房存量为86.1万㎡。天元·翰林尊府：已销售12万㎡，余19.7万㎡，4万㎡/年；福盛家园：销售4万㎡，余23万㎡，2万㎡/年；赛格·都邦国际：销售2.9万㎡，余19.9万㎡；文华新城：销售12万㎡，余13万㎡，4万㎡/年；汇海雅筑：销售1.43万㎡，余0.5万㎡；孟择雅居：销售5.5万㎡，余8.5万㎡；银河雅苑：销售3.5万㎡，余1.5万㎡。城北板块项目主要分布主要分布在钦州一中和城北区政府附近。赛格·都邦国际合盛·文华新城城南城市资源丰富，楼盘品质得到提升，社区配套完善房地产市场——城南板块86区域认知：依托良好的区域位置，交通条件、成熟配套形成的传统居住区。在售项目均有大体量的商业，商业售价和租金全市最高。价格：3500元/㎡，

价格区间在3400-5000元/㎡产品类型：主推80-90两房，100/130/140三房㎡,销售情况：80两房、120三房热销客户构成：老城区原住民为主、生意人，少量投资客。未来供应：保守估计目前中心城区在售楼盘商品房存量为293.98万㎡。恒祥豪苑：销售2.81万㎡，余157.19万㎡恒基广场：销售1.02万㎡，余3.64万㎡青城中央广场：6.2万㎡，翰林福地31.52万㎡海伦堡花园5.5万㎡,丽景天下10.7万㎡，水岸茗城0.46万㎡，祥和锦都0.6万㎡正元·七里香溪30万㎡,远辰·金湾蓝岸余8.5万㎡都市春天0.67万㎡盛世名门39万㎡城南片区项目主要分布在文峰南路、安州大道以及南珠西大街周边。城南板块以中小项目为主，片区大盘盛世名门、七里香溪配套自身较为丰富。盛世名门远辰·金湾蓝岸行政中心板块项目主要分布在扬帆大道和蓬来北大道周边。在政府的强势规划下推热了片区房地产市场开发。以中大规模项目为主，社区配套和片区市政配套都较为丰富，个别项目有五星级酒店、六星级会所、高尔夫球场等高端配套。恒大绿洲水会新行政中心板块近年发展速度较快，是钦州房地产关注的重点板块，该板块高端住宅群聚区初具雏形房地产市场——新行政中心87区域认知：城市规划利好带动而兴起的城市新贵聚集区价格：3800元/㎡，

价格区间在3300-4500元/㎡产品类型：主推89-90两房，100-120三房销售情况：开发商以价换量，大盘项目月均约20-30套走量。客户构成：政府公务员、私企高级管理人员、生意人为主，购房客群年轻化。未来供应：保守估计目前新政务区板块在售楼盘商品房存量为436.66万㎡。恒大绿洲：79万㎡，滨海明珠：4.1万㎡钦江丽景：13.76万㎡人和春天：102.5万㎡永欣·世代宝第：3.74万㎡,古越扬帆7.5万㎡奥林名城：0.86万㎡，大华·富贵世家11.8万㎡皇庭御龙湾1.6万㎡，万锦华府7.8万㎡东岸阳光17万，东方豪庭20万㎡中地·滨江国际158万㎡上元·悉尼阳光9万㎡

钦州港房地产项目主要集中在中心商圈，沿进港大道以西，以市政广场为轴心，辐射布局。片区价值未体现、生活配套依靠主城区，房地产发展滞后。兴业城房地产市场——钦州港板块