房地产投资互斥型方案比选 (1)讲解

房地产投资独立型方案比选《房地产投资分析》曾福林1）净现值法的基本步骤如下：

(1)分别计算各个方案的净现值,剔除NPV<0的方案；

(2)对所有NPV≥0的方案比较其净现值；

(3)根据净现值最大准则，选择净现值最大的方案为优选方案1．计算期相同的互斥方案的比选方案年份01-10NPV（万元）IRR(%)方案A-205.812.826方案B-307.814.123两个互斥型方案的现金流量【例3】如表所示，某房地产投资项目有A、B两个互斥型方案，已知基准收益率i0=12%。试进行方案选择。解：

净现值最大准则，＞

故方案B优于A1．计算期相同的互斥方案的比选2）净现值率法

【例4】两方案计算期相等，甲方案投资50万元，净现值为50万元；乙方案投资10万元，按同一折现率计算的净现值为20万元，试选择最优方案。解：甲方案

乙方案1．计算期相同的互斥方案的比选解：

甲方案

乙方案1．计算期相同的互斥方案的比选分析：两个方案的净现值都大于零，都是可行的。但是在资金有限的情况下就不能因为甲方案的净现值大于乙方案的净现值，而说甲方案优于乙方案。因为乙方案的资金利用效率高于甲方案，净现值率越大，方案越优。故乙方案为优方案。3）净年值法

净年值（NAV）又称等额年值、等额年金，是以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量换算而成的等额年值。由于同一现金流量的现值和等额年值是等价的（或等效的），因此，净现值法与净年值法在方案评价中能得出相同的结论。在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。1．计算期相同的互斥方案的比选4）差额内部收益率法

式中：——投资大的方案第t期净现金流量；——投资小的方案第t期净现金流量；n——开发经营期1．计算期相同的互斥方案的比选【例5】如表所示，某房地产投资项目有A、B两个互斥型方案，已知基准收益率ic=12%。试进行方案选择。表5两个互斥型方案的现金流量方案

年份01-10NPV（万元）IRR(%)方案A的净现金流（万元）-205.812.826方案B的净现金流（万元）-307.814.123增量净现金流（B-A）-1021.315解：NPVOi

IRR

IRRAIRRBicNPVBNPVA通过试算，得投资额大的B方案优于投资额小的A方案5）最小费用法

（1）费用现值(PC)比较法式中：C——第t期投入总额；B——期末余值回收。在进行方案比选时，以费用现值小的方案为优选方案。1．计算期相同的互斥方案的比选【例6】有A、B、C、D四种同样功能的设备，使用寿命均为10年，残值均为0，初始投资和年经营费用见表7-6（），试选择哪种设备在经济上更为有利？

设备投资与经营费用表（单位：元）设备ABCD初始投资3000380045005000年经营费用1800177014701320解：＜

＜，D设备在经济上更为有利。（2）费用年值(AC)比较法费用年值(AC)比较法是先将方案在整个计算期内年费用支出都折现为现值，然后再将总费用现值换算为费用年值，选费用年值最小的方案为优。1．计算期相同的互斥方案的比选以【上例】为例，＜＜＜D设备在经济上更为有利1）年值法

【例7】有互斥方案A、B的计算期分别为3年和4年，各方案的净现金流量如表所示，试用净年值法评价选择（ic=12%）2．计算期不同的互斥方案的比较与选择方案

年末01234A-200908582B-10060504030解：＞＞0B方案为优选方案2）计算期统一法（1）.最小公倍数法【例8】：某房地产投资项目具有两个不同的互斥型方案，各方案的投资额、年净收益及计算期如表8所示，若该项目的基准收益率ic=12%，试选择较优方案。(结果保留两位小数)表8两个计算期不同的互斥型方案方案初始投资（万元）年净收益（万元）计算期（年）A18008003B2000100042）计算期统一法（1）.最小公倍数法【例8】：某房地产投资项目具有两个不同的互斥型方案，各方案的投资额、年净收益及计算期如表7-8所示，若该项目的基准收益率ic=12%，试选择较优方案。(结果保留两位小数)表8两个计算期不同的互斥型方案方案初始投资（万元）年净收益（万元）计算期（年）A18008003B200010004解：将A、B两方案的最小公倍数12年作为共同的计算期，则，对于A方案来说，要重复实施4个周期，对于B方案来说，要重复实施3个周期＞故方案B优于方案A（2）.最短计算期法以【例8】为例＞故方案B优于方案A表9互斥方案的比选现金流计算期相同计算期不同效益不同或效益与费用都不同NPV、NPVR最大或NAV最大△IRR即差