沈阳远洋天地商业规划概念草案

沈阳远洋天地

商业规划概念草案

沈阳商圈演变

70年代前

80年代前

90年代前

沈阳商圈结构

北带金廊

—核心圈一中心圈一边缘圈金廊一北带一南带

沈阳商圈综合竞争力分析模型

沈阳市商业产品供应分析

1）目前沈阳市空置产品主要集中在大型商业项目及面积较大、总价款较

高的底商部分

2）核心区域内商业供应增长迅速

3）潜在供应量使传统中部商圈重心南移

4）商业产品供应结构偏向底商转变

5）原有经营业态与新供应量尚处磨合期

沈阳市商业市场发展趋势分析

1）投资型商铺产品的市场将受到威胁

这里投资型商铺产品主要指售后返租的商铺产品。由于市内各区域租

金水平未有明显的冲高迹象，故投资型产品追捧的热度应有所降温。

2)社区商业的影响范围不断扩大，休闲娱乐业将有大发展

沈阳市居民消费支出增长迅速。目前看来，未来入市项目以餐饮业、

休闲娱乐业为定位的为数不少。这对促动沈阳居民休闲娱乐消费将起积极

作用。

不同业态的面积需求分析

1)从事美容美体、专卖零售、咨询服务、医疗等行业需要的面积较小

2)89%美容美体行业对于面积的要求在200平方米以内

3)75%的专卖零售行业对于经营面积的需求也在200平方米以内

4)42%的餐饮机构选择经营面积在300平方米以上，有些要求500平方

米左右的单体面积

5)62.5%的休闲娱乐行业选择的需求面积在300平方米以上

6)汽配行业需求面积较小，在100平方米以内，同时应预留仓储空间

商业类产品空间特征

1）单体建筑面积大多集中在50〜300平方米

2）单体建筑面积在50〜150平方米之间的最受欢迎

3）进深根据不同行业来进行规划，基本上不超过18米

4）大多采用挑高设计

商铺空间结构分析

商业产品层数需求

口一层・二层口三层

1）专卖零售、美容美体、咨询服务等行业对三层的商铺抗性较大

2）餐饮、休闲娱乐等行业由于需求面积较大及行业的自身特性，往往能

够接受三层商铺

3）商业产品层高需求

一层的层高在4.2米左右即可，二层的层高在3.3米左右即可。休闲

娱乐业对于首层层高的需求更为明显，层高高于6米。

4）底商进深的需求

大多客户希望进深较短，最好能控制在9〜12米之间，15米左右也能

接受，但如果进深大于18米，接受程度将受到影响。休闲娱乐业、餐饮业

对于底商的进深要求较高。希望营业场所进深大于18米。

5）底商开间的需求

□〈9米・9-12米口13-18米口＞18米

8米的开间能满足一般行业的经营要求，如果行业经营面积大，需要

较大门面那么可以通过横向打通的方式开扩展空间。

经营者重点参考的主要指标

1）最关心的还是区域的人流量和交通便利性问题

2）停车是否方便问题

3）所以我们应该充分利用项目地块各自不同的特征条件，并尽量保证地上

自由停车位

商业类产品的选择动机分析

1）选择自营的比例占到60%

2）物业产权持有者比例较高的有休闲娱乐、餐饮业以及咨询服务机构

3）美容美体、专卖零售、医疗机构等行业大多采取租赁方式进行经营

商铺销售价格及承租水平能力分析

1）商业产品的需求客户对于总价款的承受能力较高。近37%能承受

100—300万的总价区间，他

们能够承受的面积大约100—150平方米左右

2）餐饮业、休闲娱乐业对于总房款的承受能力相对较强，其中29%的餐

饮业受访者能够承受

300万以上的总房款

3）餐饮机构对于租金的承受能力较强，40%能够承受3—6元/M2/天

社区商业类产品规划布局特征分析

面积划分

1）单体建筑面积100—300平方米的户型较多

2）建筑面积100平方米左右的公建部分销售情况最好

3）经营业态不同，面积划分跨度明显

层高方面

1）大多采用挑高设计

大多高于5米。大部分项目均可作一层夹层，使其实际使用面积比原

建筑面积增加近50%。

2）从需求结果分析，经营者对于首层高的敏感度并不高

42%的经营者选择的层高低于4.2米。足以说明虽然挑高设计能够提

高产品的利用率，但通常情况下，其单价也相对较高。经营者对于挑高产

品敏感度有所降低。

户型特征

1）8米左右的开间，12〜20多米的进深

2）各行业对于面积的控制依赖于开间的大小，可内部打通，使得面积跨度

大

底商的停车位

1）大型餐饮、专卖、娱乐等行业对于车位数要求较高

2）泊车主要依靠地上停车位，而停车位的数量，与经营者底商开间有较重

要的关系

项目区域商业属性分析

1）长白岛区域由于河流的阻隔，其实际上是个封闭型的地块

2）区域地块的城市主要功能是居住，为此区域和城市其他区域的联动不是

很强

3）长白岛区域到沈阳主要商圈的路程差不多在15〜20分钟之内，区域居

民的消费动线是外向型

的

4）城市扩展、人口数量、结构和生活习惯的变化，使城市出现了一些以区

域需求为中心的次商

圈

5）长白岛区域的开发本质上是个造镇运动。为此，应该有个完整的城市配

套设施体系。从目前

的规划来看没有清晰的定位，商业网点的布局也仅仅只是各家开发商的

住宅配套

6）由于没有很好的商业网点规划，各自为政的点状商铺会削弱区域商业的

整体发展

7）事实上任何区域对商业面积的要求必须由基本人口和消费力决定，超出

供需关系的平衡，会

使商家的经营陷入窘境，从而使一开始的招商就无法如期进行

城市意识主导的交通入口辨识

城市意识主导的交通干道辨识

长白西第和勺薛公路站东西

走向的次fitt,M卜：I道分

源和书环的京要交垠体备

拗区酋业往往布同在这许的

卜进上•人4：合•形成一科

徭杂格用的商业城圈.

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城市意识主导的交通区位辨识

区域中心’

区域街区地块商业价值分析

评估要素:

1）区域位置

2）交通进入

3）地块条件

4）街区朝向

5）人流动线

6）物业昭示

SWOT分析

S（优势）分析：

1）独特的地理位置，具备定位城市高档住宅社区的自然条件

2）和城市若即若离，即可方便地分享城市的综合功能，又可独居一隅远离

城市的喧嚣

3）交通四通八达、尽管和城市一河之隔，由于项目区域城市功能比较单纯,

今后不会象其他城

市的隔河新区发展带来的交通问题

4）项目区位在长白岛处于门户核心位置，具有很好的领域感

5）长白岛在沈阳城市楼宇经济发展中，占有重要的一席之地。由于定位使

然，理应受到政府、

市民和投资人的关注

6）河畔高尔夫球场提升了项目地块的认知价值，增加了排它性的诉求元素

7）高档住宅的高消费能力和享受型生活方式

8）更年轻的人口结构和消费观念

9）远洋集团的品牌影响力和资金能力，以及企业具备的专业人力资源

W（劣势）分析：

1）新规划中，长白岛将发展集高新科技、商贸、物流、旅游等产业，建成

一个各项配套设施完

备的独立城区，定位的宽泛性和阶段性实施策略的不清晰，容易使项目

的配套部分无法对接

2）完全的生地，特别是区域生地，商业培育的时间成本是非常昂贵的。它

足以摧毁一个企业的

能力所限和战略耐心

3）从众的浮躁心态容易诱导项目盲目地进入快车道，从而忽视商业运营的

基本规律

4）通过资本来改变现在的人口结构来日方长

5）要达到足以支撑商业运作的有效人口数量，不是住宅的建设完成就可以

解决的，所谓五年建

城五年满人

6）项目的整体规划是以住宅为主导，而商业的很多理念是和住宅冲突的，

由此，使商业运作的

可行性大打折扣

0（机会）分析：

1）长白地区未来将成为高端企业的聚集地

2）高端的物业必将吸引高端的人群

3）长白岛将成为长白地区的居住和商业中心

4）政府在长白岛商业网点的核心布点上，并未明确具体区位，为此给项目

的占位留下了空间

5）沈阳新城的南移，使项目的位置日趋突出

6）城市的拓展是移动的，一旦长白岛区域的楼宇开发成功，将有力地提升

区域价值，从而形成

洼地效应

7）国家经济政策的调整，会更有利地促进品牌地产企业的发展

8）大量的新业态、新品牌商家开始关注沈阳

T（威胁）分析：

1）沈阳商业成为全国最爆发性扎堆的城市

2）在一定时间里，沈阳商业的洗牌是激烈的

3）长白岛区域结聚了多家房地产开发商，在住宅商业的运作思路上惊人的

相似，将瓜分有限的

辅助性商业业态商家

4）出售物业会给商业的招商、运营管理带来巨大的伤害

5）全球能源、金融、粮食潜在的危机将给中国经济带来深远的影响，特别

是国内通胀将大大地

抑制消费支出和投资热情

6）地产商对超大盘住宅社区商业的认知和把控能力，往往使配套型的商业

成为企业获利的累赘

7）长白岛各家开发商规划的商铺面积大大超出了15万未来人口的需求

1#、2#地块商业价值分析

优势：

1）区域的中心位置

2）西南两面充分的展示面

3）面宽和进深3:1的黄金空间结构

4）交通的通达性和循环性

5）城市两桥的交汇点，可以形成交通枢纽点，特别是可以前瞻性地和轨道

交通对接

劣势:

1)主干道左拐的交通拥堵区

2)住宅底商北面无法形成交通循环

3)规划路从住宅底商和2#地块中间穿行，削弱两者的有效互动

4)1#、2#和住宅底商缺乏整体性的规划

5)1#、2#和住宅底商的之间体量不均衡

6)2#三幢高楼容易遮挡住宅底商的采光

7)由于先开发最不容易成功的住宅底商，将拖累项目整体的商业价值

8)1#底商和2#地块中间的规划路的设定在逻辑上显得混乱

9)1#、2#之间的规划路和12幢、18幢住宅中间的小区入口关系不明确

1#、2#地块底商分析

1#、3#、5#地块交接处底商分析

IAll

■集中康剜利“划生育

报倚足*11而业成功

的M本元案

■可以考虑先“冷I8T

这哄的厢业投入

■如果“UI区域而业中

心的定位成立.这条

路是外部交通神环啦

眼要的通道

3#、5#、6#地块沿河底商分析

■这儿有河、有寿道、有

高尔大,是很好的景观

僭

■如果建商业.必须足辐

射全市的性格业态.如

依次嘉陇江边的集饮街

戊无锡站前小灯物《律

运河）的•九一：酒吧

街

■但翟称政府来切助全力

打造.否则.类似这样

的物在全国绝大多数必

失败的

融鼎对项目的业态定位

一、大型休闲会所部分：18681.6M2（含地下3600M2）

1、洗浴会所5118M2

1）一层具备较高的展示功能（挑高8M）

2）二层：一二层男女桑拿位置的上层、设计部分夹层

3）三层:功能客房、SPY、美容等多种经营用途

洗浴会所净租金为：5000元/M2+365天+2年=6.85元/天/M2

首次投入的装修成本为：5000元/M2X5118M2=2559万元

假定两年收回装修成本，第三年收入全部纳为收益部分；以此目标进行

计算，其日均收益为

1280万元+365天=3.5万元

以人平均消费为800元进行计算:3.5万元+800元/人p44人次

2、健身中心3025M2

地下一层，有泳池等各种功能健身器

租金以0.3元/天/M2

0.3元/天/M2X3025M2X365天=33万元/年

3、商业独楼（售楼处）1765M2

体验式的展示店，如：曲美家具、SONY数码体验等

或高档品牌餐饮，如：“梅龙镇”

租金水平=12500元/M2X10%+365天=3.42/天/M2

2008年〜2010年生地期租金每年增长比率为20%

2010年为5元/天/M2

4、会所底商972M2

主要功能为周边配套服务的小型零售店铺，面积为60M2〜110M2

二、1#地块住宅底商

1、社区配套7696.45M2

1、6、12、18、19、23号楼的底商

2、A、B独楼1600M2

高档私房菜馆

三、2#地块

方案一：高档购物中心，其中包括数码体验中心、品牌超市、中高端品牌、

旗舰店等多种业态

方案二：品牌特色主力店、品牌旗舰体验店及超市、餐饮、银行等多种配

套商业

四、3#地块

底商配套4942M2

运动休闲主题的消费性会所

以高尔夫球场打造零售、餐饮、展示展览于一体的多功能特色休闲会所

不同业态能量排列图

am

务

大型超市

美容美发

药店百货店

便利店

汽车荚容

缠身中心

人流少_-nv人流多

音像租赁we

诜浴

美食街

迪卡侬

会所休闲

家庭就乐

时尚基地

被造性

对融鼎业态定位的思考

关于价值最大化原则：

1）一个需要真心实意地耐心培育的生地商业项目，价值最大化不但不可能

实现，而且会误导项

目走向反面

2）除非它只是一句让开发商幸福的口号，现实的原则就是：在培育阶段

“取”最小化，而

“舍”最大化

关于洗浴会所：

1）洗浴的产品线非常短，特别是人均800元的浴资（不含特别服务费）这

在沈阳是相当高端的

消费。（见下页图表）

2）什么样的洗浴商家会支付每天6.85元/M2的租金

3）越高端的洗浴场所未必需要特别显眼的商街区位，因为面对少数的客

群，适度的隐蔽会更显

其神秘感和高端性

4）洗浴行业的经营时段峰线和常规的零售有很大的不同

5）作为标志性地块人气的聚集是其重要的功能所在

目前沈阳部分洗浴场所业态及收费参考：

商业形态洗浴名称阳光宝石位置沈河区风雨坛139号营业时间24小时

包房20间标准包房、30张散铺客流员650人次经营面枳2000余时

一楼：男女浴区：全新装修，二楼：内设休息大厅，宽敞舒适的共享休息厅，

商业分布

干净整洁的环境，三楼：极牌室、电脑房、自助长

服务项目台式足道、功夫按摩、大班名典、玫瑰浴、水果浴等多种服务项目

套餐形式洗浴+自助餐+足疗或按摩=38元

凯丽康

商业形态洗浴名称位置沈阳北站营业时间24小时营业

乐中心

包房45张沙发床客流量800人次经营面积近2000m'

商业分布一楼：大厅：二楼：洗浴，三楼：内设休息大厅、棋牌室、电脑房、自助餐

洗浴：20元、大厅足疗：50分钟/25元、VIP足疗：60分钟/48元、大厅套浴：

服务项目100分钟/68元（免洗浴）、VIP套浴：100分钟/98元（免洗浴）、精油温肾：

3防钟/48元、住宿：大厅10元VIP30元

套餐形式35元=洗浴+浴品+足疗或按摩+免费观看夜总会

嘉年华

商业形态洗浴名称位置铁西区近街营业时间24小时营业

洗浴中心

包房47间标准包房客流倒2000人次经营面积24000余m'

一楼：大厅：全新芸修，二楼：内设休息大厅，棋牌室、电脑房、自助餐，三楼:

商业分布

洗浴

服务项目SPA养颜、各式按摩、玫瑰浴、水果浴等多种服务项目

套餐形式洗浴*自助卷=108元（洗浴49元+自助钦）9元）

商业形态洗浴名称金丽热带雨林位置东陵区文化路营业时间24小时营业

包房47间标准包房客流微800人次经营面积10000余冠

一层：接待大厅、男女浴场、潺布浴、热带水疗、冰火浴、火焰洞、冰雪谷、金

池、银池、标准客房.二层：震蟋能院、风情酒吧、自助餐、KTV、网吧、读书

商业分布

苑、噬眠居、液晶室、棋牌室、豪华套房、美容美发厅、大型银艺晚会.三层：

保健按摩玉石房、玉床舒体玛瑙房、豪华V【P客房

套款形式洗浴+简率=38元（简货区）

关于商业独楼:

1）以物业的售价推算租金是极其危险和难以实现的

2）生地的租金为3.42元/天/M2,而且每年增长比率为20%

3）到2010年为5元/天/M2,事实上，届时一，商业价值是否会随着入住率

的提升而还其本质，还

是个未知数。特别是家具、大型餐饮的产租能力都不是太高。根本的一

点，生地招商的侃价

能力是十分弱的。而且还面临其他替代物业的白热化竞争

关于高档购物中心：

1）城市功能定位的属性使地块具有市民集体记忆的辨识。历史的沉淀使每

块地块的商业价值是

不同的

2）高档的购物中心通常都选址在重要商圈和成熟商圈

3）关键品牌商家铁定的选址要求主导了购物中心的定位取向

4）购买高档品的消费者，心理需要占了相当的比重，购物距离是价值的一

部分，所谓走的越远

花费越大

5）高档品牌的布局是有领域感和空间感，西武隔河雄踞，非常难以想象会

有什么一线品牌会落

位项目

关于品牌旗舰店：

1）旗舰店是品牌在一个城市的意象，它是商品形象，企业文化，占位等级

等功能的具体表现。

就如在CBD办公一定比在其他地方办公更具形象力一样。品牌商家绝不

会在一个还未成型的

生地建旗舰店

项目如何定位

1）我们无法把所有的东西卖给所有的人，当我们在努力做到这点的时候,

我们会丧失对所有人

的吸引力

2）我们自己判断应该如何定位，谁是我们的顾客，然后尽可能彻底地、让

人满意地实现我们的

特殊群体和目标市场的期望

3）我们需要从探究目标市场营销的趋势入手，对新出现的生活提案型零售

企业进行研究

4）我们要关注市场定位战略问题，它与竞争者实现有效的差异化战略有关

5）在开展目标市场营销过程中所面临的一个主要问题是：越来越多的零售

企业都在寻找同样的

目标市场

6）很显然，如果每个零售企业都瞄准同一个目标市场，目标市场营销也就

没有存在的意义了

7）目标市场定位中考虑的年龄因素可以和生活阶段、可支配收入紧密联系

起来，但年龄并不是

代表生活方式的理想指针，而生活方式却是很多零售企业进行目标市场

定位的核心要素

8）一个按照生活方式进行市场定位的零售商，其战略定位决策与日常运营

的基础是目标顾客独

特的生活模式，而不是人口统计或商品管理上的优势

9）远洋天地项目主题定位的目标是为了最大程度地吸引目标市场，并为该

市场提供最大的价值

10）从细分到定位的各个阶段可以简要的概括为设定、决定、设计和传达

11）细分市场的需求是实施有效的目标定位的前提

评估并选择了最适合的目标市场之后，远洋天地项目需要完成的工作

是：对业态组合进行组合定位，以便更有效地服务目标顾客。

战略定位的内涵包含着提供独特价值，我们必须首先明确自己所服务

的目标顾客群体，然后对这个群体作全面深入的了解，包括这些顾客喜欢

购买什么样的商品，希望商店怎样供应这些商品，期望得到哪些有保证的

益处和期望等。

高端住宅街区商业案例

古北新区坐落在上海市区的西部虹桥路沿线，与虹桥经济技术开发区

毗邻，是以涉外高档住宅为主的街区商业中心。

新区紧靠虹桥经济技术开发区，总规划用地面积136.6万平方米，总

建筑面积300万平方米，全区分为3个小区24个街坊。

该区域住宅主要以高层住宅为主，档次为高端，如：四季晶园，鹿特

丹花园，雅典花园，罗马花园，里昂花园，嘉年花庭，御翠豪庭。

区域住宅价格目前维持16000〜35000元/M2。

1、商业主要分布在水城南

路、荣华

东道和黄金城道两侧，该业态数量占比

餐饮3129.9%

部分在美发美体1514.2%

娱乐场所21.9环

整个区域中开发较早，较服饰10.93M

家具建材1211.2%

为成熟专卖店1211.2%

超市43.1%

连锁便利76.5%

金融机构54.7%

2、商铺的主力面积在50平中介咨询76.5%

医疗保健43.7%

方米〜宾馆酒店32.8

办公服务32.8%

100平方米之间

封106100%

3、区域商铺均价：13元/itf/

天

4、总体商业业态情况以中高

档餐饮

为主，主要针对周边居住

人群，

年龄段为25〜45岁的中

产白领，

经营状况乐观

1）主力商家为：家乐福

2）品牌商家有：必胜客、星巴克、避风塘等

3）普通商家有：塔麦提PIZZA、水之城咖啡、宝岛眼睛等

古北新区街区商业业态：

餐饮休闲娱乐占44.8%

零售类占33.53%

服务类占20.5%

中高档住宅街区商业案例

上海大拇指广场是证大集团开发的第一个商业项目。因2003年斥巨资

收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的传世名作—“大拇指”雕塑，项

目因此命名为“大拇指广场”。

项目占地近5.3万平米，建筑面积逾11万平米，集购物、休闲、娱乐、

美食为一体，成为上海规模最大、功能最全的中高档住宅街区商业中心之

O

该区域住宅主要以高层住宅为主，档次为中高端，居民以白领和外籍

人士为主。主要包括：联洋年华、中邦晶座、水样年华和清水园，区域住

宅价格目前维持在18000〜30000元/M2。

一工业态平面图二X业态平面图

1、主要商铺面积为50〜150

平方米

业态数量（家）百分比

之间

餐饮8965.9%

美容美发64.4%

2、消费人群：大拇指广场周休闲娱乐43%

超市

边居民21.6%

服饰家居1511.1%

25〜40岁之间的中产白领

体育用品32.2%

及外籍其他零售64.4%

人士金融机构43%

社区服务64.4%

合计135100%

3、租售状况：全部出租，承租

率为

95%

4、项目开盘初期商铺销售困

难，开

发商无奈改为只租不卖，

经过

4年的培育，现租金均价

为：

14元/M2/天

1）该区域主力商家为：家乐福、好乐迪

2）品牌商家诸多，如：JACK&JONES、ONLY、SONY、必胜客、哈根达斯等

3）普通商家有：巴黎贝甜、许留山等

大拇指广场商业业态：

餐饮休闲娱乐占73.3%

零售类占19.3%

服务类占7.4%

新城混合型街区商业案例

银都新村及其周边（包括上海春城、假日风景、好世凤凰城等）经过

10多年的发展，已成为一个成熟的生活社区。是一个集中了高中低档的住

宅的混合型街区商业中心。

莲花南路春申路口，临近大润发超市，人流、车流量比较集中，全天

平均人流量为1500人/小时，车流量为1200辆/小时。

楼盘主要集中在澜沧路、银都路和春申路，有上海春城、假日风景、

柏林春天、好世凤凰城等，这些楼盘多已经全部售罄，并交房入住，目前

这些楼盘的二手房价格主要集中在15000元/后左右，各路段价格差异不

大。

1）假日美食广场，租金在5.5〜6元/nf/天之间。业态以美容美发、房产

中介、餐饮和专业店为

主，面积在50nl,左右，客流量一般，消费对象以小区居民为主。假日

美食广场以餐饮为主，

整个广场面积在800nlz左右，出租情况一般，出租率在80%左右。由

于客流量较少，致使该

商业经营状况不佳

2）大型超市、卖场主要集中在莲花南路、银都路和春申路，以购物为主,

多为上下两层，面积

在5000—150001112之间，人流量比较集中，经营状况良好，消费人群年

龄层次不一

3）小型街铺主要集中在银都路、春申路、腾冲路和都市路，业态主要以美

容美发、服饰、餐饮

连锁便利、房产中介为主，面积在30nl2〜50nf之间，这些路段人流量

较多，经营状况较好

只租不卖，出租率100%,消费人群以中青年为主

1、该区域主力商家多为大型超

市及

大型家具市场为主,大卖场

业态合计百分比

餐饮5621.3%如:

美容美发3714%

易初莲花、易卖得、乐购、

娱乐休闲103.7%

大型超市、卖场114.2%大润

五金建材207.6%

发。大型家具市场如：九百

连锁便利228.3%

服饰、鞋帽259.4%家具

药房41.5%

房产中介咨询3412.9%、金盛国际家居、百安居等

生活朋务类3011.4%

银行、证券93.4%

宾馆酒店62.3%2、普通商家有:文峰美容美发、

合计264100%

克

莉迪娜、小尾羊火锅等

银都地区商业业态:

餐饮休闲娱乐占39%

零售类占31%

服务类占30%

城市综合功能区街区商业案例

法华镇路位于上海长宁区延安西路南侧，与中山公园商圈毗邻，为成

熟的居民社区，是一个以居住为主，同时兼顾商业办公贸易功能的城市综

合功能的街区。

法华镇路定西路人流车流比较集中，工作日白天人流约为900人/小

时,车流约为480辆/小时。

区域内住宅均价：1.9〜2.5/M2/万。

业态数第（家）百分比

30198%

更容臾发138.6%

足疗按障1067%

殿饰家纺117.3%

便利店74.7%

食品杂货1811.9%

水果店64%

五金127.9%

文具礼品53.3%

超市21.3%

地产中介96%

社区蜃务64%

生活收务类22146%

合计151100%

1）区域商铺租金：2.5〜4元/M2/天

2）该区域为城市综合功能商业，目前底铺出租状况良好，仅2家底商待租,

消费者多以25〜

45岁为主

该地区主要商业业态：

餐饮休闲娱乐占35.1%

零售类占40.4%

服务类占25%

对项目的思考

1）满足项目内需的邻里中心多少面积

2）是否一定要做这么多的商业面积

3）有否可能做一个长白岛片区并可向南延伸的区域商业

4）就目前项目南片区、中片区、北片区如何定位和互动

5）如何整合1#2#片区、在空间环境设计上，能否产生整体感觉

6）可否引进大型超市

7）会馆（洗浴中心）和大型超市的业态分析，两者根本的区别在哪里

8）超市对交通的要求如何？怎样构架城市的交通

9）如果要定项目为长白岛的商业中心，其城市的主要公共交通特别是轨道

交通就会相应和其互

动

10）以商业为主体构筑城市核心交通的案例

11）如何避免2#三幢高楼使北街更阴冷

12）1#地块的北街底铺是连在一起的吗

13）1#地块A、B独立商业是横向街面的

14)AB两幢各在800m2左右，整售对象为餐饮、教育、美容，一般而言餐

饮经营者很少会购买这

样的物业，特别是要培养好几年的生地。而教育、美容是否需要这么

大的面积？特别是教

育，往往会在学校或商业街落位

15)3#、5#、6#为北街和高尔夫球场以及浑河的关系如何？浑河的防洪堤

和物业的落差多少

16)3#、5#、6#的底商是独立的还是联体的

策略联动结构导向的项目定位

专案小组一共提供了多种项目功能定位取向，我们根据策略联动结构

中重要功能、基本功能、支持功能指数的关照分析，筛选出以下几种定位

取向，供进一步研讨：

1)传统摊位

2)混合型专业市场

3）社区中心

4）区域商核

5）百货零售

6）目的地项目

项目定位评估内容

根据远洋天地项目的属性，我们设计了符合项目实际情况的10条评估

内容：

1）差异性6）持续发展

2）市场潜力7）进入性

3）竞争力8）影响力

4）招商力9）激活力

5）租金回报10）可行性

不同商业形态分析

商业影态掾述性定义代表育东优外劣势

模式

组织松敝的商业集市或街

女舞形式灵活.价格体系机动.

道,在集中的商业物虹内分常见的各料马路店自生自灭缺乏度

传酶押包招牌符合当时大多数客户的洎费习

割憾位.由不同局家分别经情.住宅底局体宽余力

«

营的商虹形态

统一系购价格透明而杳优势.

统一经营管债处力钝.统一形

由单一修家统一2错,录用单悯的育业至

沃尔玛、家乐福.世第品牌认同度矗仓储式大批

开架陈列.自助检物.汇总।间.不注重蝌售

fit纪联华、大涧发量.一站购齐，品质糖定.分

众多产品n(a牌的商业形态服务

交清串.为我环境R好,艇务

体系完善

作为一百多年的

在一个建筑物内集中若干号把各科商品除列在一起的协同

百减.友通.王府井.商业皇寄己经日

北的商品郡.问顿客费供各效应大多住于辙市中心的交通

百货fit上淘第一百货.新世国老化面对的物

招商肿商品及务的大型零售商要道上.买份商品都制度.每

JK算西式等.中心和超市疥压

店.詈理者就给至雷者个柜日均有营业:员为顿容版务

显的步■果设

统一管理.分阳MT以购黝

为史体.辅以优用娱乐.**.正大.万象糖.城市的穴裔中心.优美的环Ml

£和景观.倡导了休闲螟乐的生

天河城、京华城、太投愦大.皖髭

中心招商伏.社区JK务,大至t鞋等活方式.威力人们的第三空

古广扬、金源新蕉莎大.回报周期长

多功能的商业1L5,为g费同，动畿更超多元化.验客退

者提供良好的卬加一站

式儡务留时同更长

远洋天地项目定位取向评估

祖金

差舁性市场滑力克争力招育力n#迸人性即钥）激活力小市

定位7^0s发展9

传明包243562T23842

裳合整

专业市场324655433641

社区中心566566645T56

区域育核785641566T61

白货零包343453245431

目6^（目109733838T563

城市不同商业功能要求比较

核心商业社区商业区域商业

城市的核心位3T足妨的社区人口清晰的行政或自然界面

悠久的历史日常生活配套里的业态相对独立的城市功能组合

良好的交通便利的购买3公里左右的活动半径

嵬合型的功能价格便宜混杂功能

标志性的建筑