中天御龙湾调研报告教材

市场调研报告一、元宝山区域环境分析二、元宝山区域房地产市场分析

三、项目概况四、项目分析

五、调查分析调研目录一、元宝山区域环境分析1、元宝山区

2、概况

3、气候条件4、农牧业资源

5、矿产资源

6、旅游资源

7、野生动植物资源8、特色经济

1、元宝山区资源丰富，已探明煤炭储量20亿吨，玄武岩、金、银、硅、铁、石油等也有一定储量，是东北地区及内蒙古东部地区重要的煤电能源基地，全区年生产原煤1400万吨，年发电量85亿千瓦时。交通便利，国铁叶赤线、沙通线穿境而过，省道205线（赤峰至辽宁省朝阳市）纵贯全境，是内蒙古联系辽沈地区的重要通道。区政府所在地为平庄，以平庄煤业集团闻名。2003年元宝山区总户数96950户，总人口291176人，其中非农业人口174801人。全区有汉、蒙古、回、维吾尔、苗、彝、壮、布依、朝鲜、满、侗、白、土家、哈尼、达斡尔、锡伯等16个民族组成，其中汉族245059人，蒙古族34326人，其他少数民族11791人。全区民族分布属杂居类型。2、概况元宝山区是塞外名城赤峰市四区之一，位于内蒙古自治区东南部，赤峰市中心城区东南。东隔老哈河与敖汉旗和辽宁省建平县相望，南接喀喇沁旗，西北与赤峰市红山区、松山区交插相连。距市中心城区45公里；地处东北与华北交界处和蒙、冀、辽三省区交汇处，地理位置优越。

全区总面积887.14平方千米。2002年全区总人口29万人，其中非农业人口占总人口的59.7％。由汉、蒙、满、回、朝鲜、锡伯、壮、达斡尔、苗等16个民族组成，以汉族为主。

3、气候条件

元宝山区属燕山山脉延伸部分，低山丘陵较多，西北间有固定和半固定沙丘。地势西南高、东北低，一般海拔在600-1000米之间。境内最高山峰海拔1135.2米，最低海拔448米。本区地处中纬度，属温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温6-7℃，元月份最冷，历年平均气温-12℃左右，7月份最高历年平均气温24℃左右，年极端最低温度-31.2℃，最高气温为42℃。全年日照时数可达2700-3000小时，年降水量在340-400毫米。最多风向大部分乡镇为西北风，局部为东北风，年平均风速在2—3米/秒，大部分地区无霜期140—150天。

4、农牧业资源元宝山区有耕地面积30.12万亩，其中水田4950亩，水浇地14526亩。耕地显弱碱性反应，缺少氮、磷，钾素一般。作物品种主要有谷子、高粱、玉米、小麦、水稻、大豆、向日葵、芝麻、甜菜、烟草、西瓜、甜瓜等。本区蔬菜有7大类40多个品种，有萝卜、胡萝卜、大白菜、甘蓝、菜花、黄瓜、角瓜、番茄、青椒、架豆、地豆、菠菜、芹菜、大葱、圆葱等。果树品种有苹果、梨、葡萄、核果、山楂、草莓等。果园主要有平庄前七家果园、山前兴隆庄果园、古山镇四家苹果圆、平庄村葡萄圆等。农业新技术推广主要有地膜覆盖、玉米模式化栽培、机深翻等。本区畜禽主要有牛、马、驴、骡、绵羊、山羊、猪、鸡、鸭、鹅等12个品种。2003年，元宝山区第一产业增加值达到2.33亿元，畜牧业增加值占农业增加值的比重提高到62.5%围绕龙头企业和市场需求，确立了鸡、牛、菜、饲草（料）四大产业基地，全面实施“五个一”工程。累计建设各类种养小区78个，小区总数达103个。规划建设了赤朝公路两侧“绿色养鸡长廊”，肉鸡饲养量达到1000万只，奶牛、肉牛饲养量分别达到5026头和27319头，成为自治区最大的肉鸡生产基地和赤峰市最大的奶源基地。蔬菜保护地面积达到6800亩，林果面积达到21000亩，人工种草保存面积达到53000亩。5、矿产资源

元宝山区已发现煤、金、铜、铁矿产地14处，其中已探明储量的中型矿床5处，小型矿床1处，矿点5处，矿化点3处。石油和天然气有相当储量。还有一定储量的硅石、石灰石（包括大理岩）、粘土、风成沙及各种石材等。全区煤炭储量约20亿吨，煤种均为褐煤，发热量在12—17兆焦耳。煤炭资源遍布全区8个镇乡，平煤公司驻在平庄，年产原煤近千万吨，可供地方开采的煤炭有6000万吨，2003年产原煤338万吨。中型矿床5处，小型矿床1处，分布于元宝山和平庄两个煤田盆地内，统称平庄煤矿区。元宝山煤田位于天山口—八里罕新华夏系断裂构造带的赤峰—元宝山间断陷盆地内。包括风水沟煤矿、红庙子煤矿、元宝山煤矿；平庄煤田位于天山口—八里罕新华夏系断裂构造带的平庄煤盆地中段。包括西露天矿、古山矿、五家矿。已探明本区有铁矿点1处、铜矿点2处、金矿点2处、矿化点3处，主要分布在小五家回族乡境内。已探明本区还有玄武岩、石灰岩（含大理岩）、硅石、红粘土、煤矸石、黄土、河沙诸矿。玄武岩广布全区，储量可观。石灰岩（含大理岩）质量好，易采，五家镇石灰岩已被利用。

6、旅游资源

境内名胜古迹较多，全区有文物点73处，其中红山文化遗址（前3500年），夏家店下层文化遗址（前3000年—前1500年）41处，辽代文物点23处；战国时期燕长城和塔子沟辽代白塔已确定为市级文物保护单位。区内五家镇解放战争时期冀察热辽中央分局党政军领导机关驻地遗址、著名的古山战役纪念塔和平庄解放战争烈士陵园已成为人们游览和纪念圣地。

区内有藏龙山森林公园、云杉路草原兴发工业园区、元宝山园中园、矿区公园、平庄街心公园五处，其中藏龙山森林公园已列入国家建设计划，成为绿化主体的兴隆庄村，被国家绿化委员会授予造林绿化“千家村”称号。牛头山游乐园区、大黑山森林公园、西旱河环城带状公园正在规划设计和分步建设中。7、野生动植物资源元宝山区生态地理类群具温带森林草原的特征，属华北类型区蒙新区系，兼有东北区系的代表品种。明代以前，曾是松林密布、水草丰美之所在。自清中期以后，移民放垦，毁林毁草，开荒种地，植被破坏严重，加之水土流失，环境污染，野生动植物损耗殆尽。野生植物主要有，木本的青杨、旱柳、沙柳、黄柳、山杏、酸枣、沙棘等；草本主要有蓿豆、紫花苜蓿、羊草、芦苇、猪毛菜、香蒲等；药用植物主要有甘草、麻黄、远志、防风等。野生动物主要有，兽类的狐、刺猬、大耳蝠、黄鼬、艾虎、黄鼠、蒙古兔等；鸟类主要有金雕、鹳、啄木鸟、猫头鹰、沙鸡、野鸭、鹌鹑、燕等；鱼类主要有鲫鱼、野鲤、鲶鱼、白漂子、泥鳅等；两栖与爬虫类主要有甲鱼、蟾蜍、青蛙、麻蜥等8、特色经济

从产业结构看，目前全区基本形成了四大产业链条：一是以草原兴发公司为龙头的农副产品生产、加工、流通业；二是以平煤集团、元宝山发电厂、宝山能源集团、区煤炭集团总公司、乡镇煤矿为主体的煤炭采掘、运销和发电业；三是以乡镇企业和个体私营经济为存在形式的建筑建材、交通运输、社区服务和商贸流通业；四是以小城镇体系建设为重点的基础产业。二、元宝山区域房地产市场分析II、区域房地产市场户型配比个案分析市场趋势加推体量市场趋势解析市场供应量持续增大，供大于求。元宝山土地实行招拍挂政策后，土地价格急剧上升。住宅土地的投资热情上涨迅速。其中大半为住宅用地，而商品成交量明显逐步增加。市场供求态势持续走高。板块优势明显，低总价热销，中高档项目开始上市。受到城市规划影响，元宝山新区的产品优势明显，高品质、大规模楼盘在该区域初露端倪。如何跳脱出目前运作的固有模式，是新兴项目能否立足的重要关键。楼盘品质逐步上升，客户需求多元化。市场升温地价上升迫使开发商自律提高产品水平，规模大盘，多元化产品开始扎堆出现。楼盘之间的竞争转变为对于市场客群的精准判断以及项目品质的个性竞争。

项目详情项目详情物业类别住宅，商铺装修状况毛坯建筑类别小高层、高层代理商自产自销占地面积43830.3㎡停车位390建筑面积110014㎡开盘时间2011年初容积率2.51物业管理费待定总户数1080户入住时间期房绿化率33%总价区间15-70万（不加车库车位）均价起价：3680元/㎡物业公司待定、博世园地址：平庄西城区政府广场西侧开发商：赤峰华安房地产有限公司个案分析

该地段处于初期发展阶段，新兴地产不多，良机。周围交通便利，教育资源丰富。

该项目目前产品面积为40-160㎡的一房到三房，主力均价在3500元/㎡左右。项目于11年上半年开盘，目前客户积累中。项目详情项目详情设计理念博世园以建造住宅与商铺相结合为目标，住宅以中小户型为主力地理位置区政府迁至此地，未来新区中心公共服务市民广场、会展中心等公共服务未来都将建成学区资源丰富一中、二中、实验中学、山前学校外立面新颖大方景观市政景观带，滨湖公园项目卖点提列项目详情项目详情物业类别住宅、商铺装修状况毛坯建筑类别高层，多层代理商自产自销占地面积78349㎡停车位212建筑面积126312.9㎡开盘时间10年初容积率1.6销售率多层：95%总户数935户入住时间现房（多层、洋房）高层预计8月份开盘绿化率35%面积区间70-140㎡均价多层：均价3500元/㎡高层：预计4000元/㎡以上高层250户左右紫辰花园地址：内环西路与银河街交界处开发商：赤峰恒世联创置业有限公司

地理位置优越。借助周边的环境，公园，政府，大型超市等等能为其楼盘增加不少附加值。

目前多层销售基本完毕，价格适中，预计于2011年下半年开出高层。项目中小户型销售较快，大户型销售有抗性。项目卖点提列项目详情项目详情品质在售品质较高的楼盘景观滨河公园公共服务市民广场、会展中心客户定位中等收入人群周边配套周边交通，银行，教育，商铺点式商业，为社区本身提供便利项目详情项目详情物业类别住宅，商业装修状况毛坯建筑类别多层、小高层代理商开发商自销占地面积105229㎡开盘时间2010年后期建筑面积181662㎡销售率已推房源60%容积率1.72总户数1800户左右绿化率32%面积区间60---140㎡均价小高层均价：4000元/㎡左右多层均价：3500元/㎡左右总价区间20-70万元阳光花园地址：松山路与内环南路路交汇处开发商：亚兴房地产开发有限公司

周围未来商业发展前景较好。项目以优异的地段、开发商品牌效应为主要卖点。

目前产品较为全面，从60----140㎡。

项目于10年中期开盘，去化速度相对很慢。

项目卖点提列项目详情项目详情产品产品全面，户型多样化商铺未来周边裙房商铺不仅使产品更加多元化，也为社区本身的商业需求提供了便利公共服务滨河公园、市民广场周边配套周边交通，教育，市政机构、王府步行街，未来兴建大型超市楼盘阳光花园紫辰花园王府花园博世园供应18万㎡13万㎡12万㎡11万㎡成交推出房源70%推出房源95%85%11万㎡供求比1.4：12：11:1.23：1元宝山商品房供需分析目前，元宝山的房地产市场处于一个初期开发阶段，刚性需求没有得到有效释放，买方市场还未正式形成，很多客户都选择面积小总价低的房源作为购买的主要依据，客户的整体质量不高，去化难度加大区域内四大产业构成——购房能力分析购房主力人群:可承受总房价30-100万元平煤集团、元宝山发电厂、宝山能源集团、区煤炭集团总公司、乡镇煤矿(煤炭产业局部萎缩)、内蒙古草原兴发食品有限公司购房补充人群：可承受总价30-50万伊利集团、燕京啤酒、药厂等企业建厂，食品工业加工增长，私营经济成为一大产业链。建筑建材、交通运输、社区服务和商贸流通业，乡镇企业和个体私营经济为存在形式总价50-100万购房人群以煤电高端客户为主总价30-50万购房人群为四大产业中高端人群目标客层群体特征分析主力客户群体职业特征家庭结构可能购买产品类型用途刚性需求客户各行业2-3口之家2房、小面积3房，作婚房及改善居住用自住政府公务员、事业单位中高层管理人员矿主、企业主政府、行政单位及效益良好的国有企业

3-5口之家有购买力，追求舒适2代居产品自住企业中、高层管理人员合资、私营单位

2-3口之家，有购买能力高品质产品自住特殊职业教师群体等医疗、教育、银行等偏高收入，工作稳定者2-3口之家经济性高品质户型自住煤电及加工产业人群个体工商户煤电产业贸易零售行业2-3口之家经济性高品质户型自住外来居民因工作需长期定居1-2口之家高品质小户型产品自住/投资客群比例关系：按照城市人口12万人，户均人口3人计算，城区人口共计4万户根据支付能力高低划分客群结构：社会上层：0.6%--700-1000人（200-350户）消费力未释放中产上层：7.6%--9000-10000人（3000-3500户）消费部分释放中产阶级：22.8%--27000-30000人（9000-10000户）主力消费群技术工人：25.7%--30000-35000人（10000-12000户）主力消费群非技术工人：43.3%--50000-60000人（18000-20000户）消费力弱市场需求主要分为以下四大类：高端居住需求：5-10%改善性需求：20-30%刚性改善需求：30-40%刚性居住需求：10-20%户型比例分析：现在元宝山户型配比总结：从以上的在销售的户型配比中可以看出，现在的元宝山市场客户的主要是二房，需求是以刚需为主，改善性住房也占相当大的比例。大面积的住宅购买客群则很少。户型配比建议如下：A

洋房与高层占比4.5:5.5，基本可行，尽量在规划许可范围内增大洋房面积，保证项目价值最大化。B

洋房户型配比如下：160-200㎡及以上户型占洋房类总面积的12-15%，具体根据具体规划位置及单元数进行调整，放在最佳景观之处及中轴景观带，专供个别高等阶层享用。情况允许的话，可设计少数叠加别墅，要求相对安静，私密性较好。

其余均按照1F面积在130-140㎡以内，层层退台，到第五层时，面积在100㎡左右，第六层面积随之相应变化。元宝山地区户型面积既要经济，同时又要按洋房品质设计。C

高层户型配比如下：户型以70-90㎡为主，占高层总面积的55%-60%;

其次以90-120㎡为主，占高层总面积的30%左右；

最后设置部分大户型，120-140㎡以内，占高层总面积的12-15%左右。高层1200-1500套70-90㎡55-60%600-750套90-120㎡30%350-400套120-140㎡12-15%120-150套花园洋房800-900套160-250㎡12-15%90-100套（高端洋房30套）120-140㎡85-90%400套100-120㎡400套加推体量分析：项目名称剩余体量开盘时间加推体量博世园100套左右初步预计在9月待定阳光花园200套左右无无中宝帝景无2011年8月200多套紫辰花园10套左右2011年8月200多套汽车园无2011年5月约70套锦绣花苑无2011年6月约200套合计最少1000套房源以上总结：在下半年市场元宝山市场放量保守估计约1000套，主要集中在项目的周边，对本项目的客群形成分解，对项目的竞争和影响将会很大，所以6月开始到年底，市场的动态和争夺会产生激烈的态势。三、项目概况III、项目概况周边现状市政规划地块情况1、地块情况

项目地块位于赤峰市元宝山区西城区，东起内环西路，西致金山路，南依内环南路，北靠辽河街，周边配套设施齐全，是元宝山区未来真正的行政，经济中心。学校：实验中学，山前学校，平煤中学，第一中学，第二中学。商业：王府步行街，宝山酒店商圈为休闲购物提供了很多的便利。超市：项目周边有便民超市，品种齐全。毗邻小区，为户主生活提供了生活之便；银行：中国银行、农业银行，工商银行，24小时全天候服务，为小区提供优质的生活服务；休闲：会展中心，市民广场，滨河中学在项目南北两门，让您生活在花园之中，品味优雅舒适的生活。行政：区法院，区国税，镇政府等仅10分钟车程，行政办公提供便利。农产品批发市场：小区旁边齐全的农产品批发市场，品种齐全，为户主生活提供了生活之便。项目配套详情道路内环西路双向6车道内环南路双向6车道辽河路双向车道商业王府步行街半径1公里范围超市农贸市场学区一中、二中、山前中小学、实验中学半径1公里范围金融工商银行，农村信用社

景观市政景观带，滨河公园半径1公里范围行政新政府所在地半径500米范围内地标本案位于新区中轴线上，本身即地标

2、市政规划3、周边现状目前地块周边配套一般，人气不旺，西边是刚投入使用的实验中学，露天矿场；南面是市政规划的滨河公园；北面是规划中的市民广场和会展中心；东面是已经投入使用的山前学校和农贸市场。周边未来环境优雅，教育完善，但是现状处于规划期，交通，配套、行政等方面都有待完善。山前学校农贸市场市民广场会展中心（规划中）实验中学露天矿场滨河公园（规划中）四、项目分析

IV、项目分析SWOT分析不利因素分析有利因素分析1、有利因素分析导向优势本项目的建设旨在成为超前性、导向性、科技含量高的示范小区，因此，起点高、要求高、前景好。学区优势本项目在元宝山区，此区域学府林立，是客户对孩子教育选择的重要依据。规模优势本项目共占地16万方，规模较大，便于以崭新的思路进行设计规划，造就一个完善的社区形象，有操作潜力。品牌优势中天地产是本地的优质房地产开发企业，加上怡和家园，穆家营新村等项目的成功，同时在赤峰的中天御园，中天金御华府，中天御龙湾的同时开发，在赤峰人们心中已树立了良好的形象，以此为基础带动本项目推出，又为中天公司的形象锦上添花。中心北移扩势本项目地块位于赤峰西区，由于老城改造困难，目前元宝山区的建设规划在西移，小区地块将成为元宝山区未来的行政地带，前景良好。2、不利因素分析位置稍偏从目前来看，小区地块位置较偏，公共交通困难，给来住户出行带来一定的不便，是阻碍消费者购买的大难题。配套问题项目周边目前基本上没有配套，仅有周边和自身商业也难以让未来消费者满意，为本项目的销售带来一定的困难。消费者心理障碍市场调查显示，元宝山市民对迁出成本压力很大，同时对购房后的质量和信誉问题极为关注，况且本项目又在西城，这就对项目的形象及宣传手段提出了很高的要求。商品化问题目前元宝山总体消费水平偏低，住宅商品化率不太高，房改较晚，费用较多。周边旗县的自建房与公建房都削弱了商品房的市场需求，如何在政策上引导消费者、激发购买力，将对项目的成功开发起重大作用。心理问题目前元宝山总体购房心理还是最满意多层，对高层和小高层的心理抗性大，不愿意承担高价和高公摊，如何在观念上引导消费者、激发购买力，尝试居高临下的生活方式，将对项目高层的成功销售起重大作用。Strengths优势

地块所处地理位置优越，区位优势较好，处于元宝山新城的中轴线上。市场具备较强的刚性需求元宝山新城区总体规划决定其发展前景学区房，优势明显景观优势明显Weaknesses劣势市场主流消费群体对于高价产品购买能力弱，项目本身定价不易目前商业未形成气候，周边配套不全，不利于项目销售。人口基数低，购房需求受限受高压电线的限制Opportunities机会

未来该区域周围将形成一个新的市政中心，前景看好。周边土地的不断开发，将带来更大的附加值当地市场空白点较多，引入适当的的先进理念即可为项目锦上添花Threats威胁

目前新区发展还未形成规模，还需时日

开发量大，周期长新城发展速度慢严重影响项目周边的配套、项目的销售速度3、SWOT分析五、调查分析问卷调查双击图标打开1、问卷调查的主要内容：职业及家庭基本情况购房心理偏好及关注因素消费能力及消费方式

2、问卷设计情况此次调查问卷中设置了性别、职业、年收入、家庭成员数、选择住宅类型、接受的房价、购买的户型、配套设施、购房信息来源，伏款方式、关注因素、现居面积等共计26个问题。本次问卷的调查有效问卷为122份，调研的客户群体较散，所以有效性，准确性高，可以作为重要的参考依据！一、现居住区域

A、红山B、松山C、元宝山93D、旗县23分析：从以上的图中可以看出，在元宝山区域活动的人群中全是本地和旗县区域的人群，赤峰市区的人群几乎是零，所以看以看出元宝山的地域性和本地性客群为主，赤峰市区的客群对元宝山是零认同状态，以后的广告推广方面可以结合这一特点重点推广，这样效果会很好。二、您的职业

A、银行B、公务员19C、通信行业D、医院3E、个体31F、国企职工8G、事业单位9H、自由职业50分析：以上饼图中可以看出自由职业者占的比重很多，可能是生意人或者是农牧产业，这部分人现在是元宝山区域的主要人群，其次是个体业主所占的比例也很大，达到了25%，说明元宝山的很多准客户是这种做小生意的客户，公务员，国企，事业单位等是我们高端客户，他们的客群不多，但是质量很高，是购买大户型高总价的主要客群。三、您的购房意向

A、今年内9B、1年内20C、1—3年56D、3年以上35分析：一年内和今年内购买的客户群体说明客户对现在的房价主要还是觉得偏高，观望情绪加重，市场信心很低，同时购房条件能否达到也是一个非常严重的问题。说明元宝山市民目前购房的需求不太强烈，1-3年内打算购房的居民是本项目的重要目标。四、您现在对现有居住条件的满意程度

A、很满意13B、满意44C、一般59D、不满意5E、其他

1分析：36%的居民对现有住房满意，近期内不需要换房，说明元宝山的客户在现有的居住方面已经很满足，购房不是他们最求生活方式的体现。41%的客户举得一般，说明他们的欲望也不是很强烈，这部分的客户中的一部分可以通过我们的宣传和销售引导来关注项目。4%不太满意，原因存在多方面：面积太小、住房质量差、环境差等原因。这些对于本项目来说是有利因素，所以本项目的楼盘一定要把握好各个关口，让消费者满意，使“购房者”买得放心，住的舒心。但是所占比例很小，所以以后的重点是不仅是有效客源的挖掘，客户的数量也将是我们要面临的一个严重问题。五、您希望在哪里买房

A、红山B、松山4C、元宝山93D、新城区8E、旗县17

分析：从市民在选择购房区域时的心理，可以看出人们对区域的依恋，本地人对家乡的情节，同时也可以从以上的数据看出一个显著的购房趋向，就是旗县和元宝山的客户现在很多的也考虑到赤峰市区购买房产，还有一部分是因为家在旗县或者是受到房价的影响而选择了价格更低的旗县居住。六、您喜欢的住宅类型

A、多层71B、小高层24C、高层16D、花园洋房8E、别墅3F、酒店式公寓分析：居民倾向于多层楼房占第一位，其次是小高层，第三的是高层，洋房和别墅所占的比例最低，说明客户主要还是看重居住的舒适度，看重公摊，看重物业费，客户的这种原始习惯和购买力决定了客户的喜好，我们以后可以对这部分客户引导，购买小高层，但是这个也凸显一个问题，我们高层那么大的体量，客户的接受度又查，这将是我们项目销售的一个难点。七、您喜欢的住宅结构

A、平层100B、错层6C、复式11D、跃式5分析：选择平层的占到了绝对的主力，说明客户对其他的居住方式接受度不太高，固有的习惯不容易被打破和改变，同时也从另一方面可以看出其他结构的需求，但是要考虑毕竟是少数人，同时高的总价是否能够承受，时髦的心态是否是购买的主要决定因素。八、您喜欢的户型类别

A、二房一厅51B、二房二厅27C、三房一厅12D、三房二厅26E、四房二厅9F、五房二厅G、别墅H、一房一厅I、一房二厅

分析：40%的客户选择了二室一厅的户型，说明客户对面积和使用的舒适性并不是很看重，所以建议在高层的户型上面建设面积小的二房一厅，可以从心里上弱化高层的一些抗性。其次是二室二厅的比例达到了22%和三室二厅的比例21%，比例相当更适合广大居民，因此根据消费心理，本项目高层，多层，小高层尽量户型上应多一些二房二厅和三房二厅。三室一厅的户型比例相对于前面的户型要少，建议在高层上面少量的建设三室一厅以满足多口之家的居住和总价问题的协调问题。四房两厅的比例达到了最少值，所以建议大面积的户型少量推出，建设在多层，并且是景观位置较好的地方。九、您家庭人口

A、1人1B、2人18C、3人63D、4人33E、5人7F、5人以上

分析：目前，社会大众家庭成员三口之家占了51%，这说明了三口之家购房的占了平均近五成，本项目将来的购房主力将来自于三口之家，这对本项目户型定位有重要参考意义。其次是四口之家，三房和子母房（同一楼层买两套很小面积的两房，父母一套，自己一套，改善婆媳关系）是这部分人群的首选十、您预购建筑面积

A、60平米及以下5B、61—80平方米51C、81—100平方米47

D、101—120平方米9E、121—135平方米5F、136—150平方米3G、151—200平方米2H、201—220平方米

I、221—250平方米J、250平方米以上分析：61-100平方米的两房占元宝山居民购房取向81%左右，说明客户群体主要还是低端客户群体，客户对项目的总价很在意，刚需客户占主要的部分，同时为了孩子购买的客户主要是一个暂时的过渡作用，孩子教育的时间也就四年的时间，四年后此房几乎没有意义。同时旗县的客户想买房的资金能力也决定了购买低总价小面积的住房。101-120平米的客户所占的比例相对很少，三房同样是我们的第二需求，市场的多样化在这里几乎没有得到体现，单一的面积需求是市场的主力，但是120平米以上的也有市场，建议也配置一些，但是数量要少。十一、您能接受的房屋的单价

A、3200元以下80B、3201—3400元21C、3401—3600元14

D、3601—3800元6E、3801—4000元1F、4001—4200元

G、4201—4400元H、4401—4600元I、4601—4800元J、4801及以上分析：3200以下这一价格所占比例已占到53%，3200-3400这一价格区间占到了30%，多层和高层平均下来证明这一价格比较合理，较为居民所接受，毕竟元宝山属于县级市，处于发展当中，经济相对薄弱，对高价位的楼盘除了极少数有一定经济实力的买家可以承受外，大多数一般居民还是难以支付。

案名步梯楼电梯楼洋房别墅销售率紫辰花园3500元/㎡预计4000元/㎡以上4500元/㎡已推房源：95%阳光花园3500元/㎡3800-4200元/㎡无已推房源：75%博世园无3650元/㎡起价层差价100元无新盘王府花园均价：3000元/㎡已推房源：85%十二、您能接受的房屋总价

A、30万以下85B、31—35万31C、36—40万6

D、41—45万E、46—50万F、51—55万

G、56—60万H、61万及以上

分析：被调查居民中有70%能接受总价为30万元以下，表明目前市场上的房价对于中等收入家庭承受度不高。31-35万的收入群体所占的比例达到了25%，中间收入的客群达到了5%，40万以上客户比例是零。总价50-100万购房人群以煤电高端客户为主总价30-50万购房人群为四大产业中高端人群十三、您打算何种付款方式

A、一次性付款23B、分期付款28C、按揭贷款71分析:对于银行按揭这种付款方式已被接受,这表明元宝山被调查人员的消费观念正在改变,但还需要引导。同时体现出客户的资金运转和购买能力不足。十四、您是否购买车库

A、会27B、地上车库20C、地下车库5D、不会70分析：有58%的人选择不会购买车库,这说明人们的消费观念和生活水平没有很大的提高,这对本项目以后的车库销售来说是一个挑战，客户汽车不多，元宝山车库供大于求，都是影响车库销售的重要因素。十五、您购房时注重哪些因素

A、地段40B、价格118C、户型78D、环境38E、交通21F、周边配套18G、学校50H、工程质量19I、小区规模9J、小区的设计风格6K、开发商的实力和信誉度7L、物业管理水平24分析：购房者在购房时对价格的因素占主要的地位，说明客户对价格的关注度很高，是绝对购买的主要核心因素，合理的价格对我们项目来说是决定销售速度的最重要影响。其次是户型，户型的面积，设计，动静分区，南北通透，卧室和客厅面积的比例都是考虑够买的另一个因素，所以在户型设计方面应该召开专项会议，讨论户型。再次就是学校，学校资源在我们项目得到了体现，以后的学校资源的利用是我们项目的一大卖点。最后的是是环境、交通、地段、物业管理和配套设施，这些都说明消费者对楼盘周边的工程质量、环境及管理都非常关注，所以在开发楼盘要结合实际情况考虑全面化。关键的几个问题我们重点把握，客户关注少的问题可以弱化。十六、您对小区配套设施的要求

A、幼儿园46B、超市99C、会所34D、菜市场77E、图书馆3F、泳池5G、篮球场7H、网球场1I、公共健身场所21分析：人们对菜场、超市、幼儿园、会所等各种配套设施的需求强烈说明人们对生活质量的要求越来越高，不仅仅是为购房而购房，最为注重的是楼盘是否能提供良好的环境、完善的配套设施，和更适合现代化生活的配置。同时这些数据也为我们小区内部的配套提供有力的依据，让我们的配套更加的满足业主的正常需求。十七、您的购房用途

A、居住116B、投资5C、教育1分析：选择居住的人们占了95%，接近于元宝山现状，大部分人还处于“安家”阶段，并没有过剩的经济支柱去投资或者养老。因此，本项目发展商在后期开发的时候，应以“住家”这一概念着手，营造一个吉安居民所向往的尊贵家园。

十八、您获得购房信息的渠道

A、报纸B、户外110C、亿翁3D、北方5E、途径6F、广播4G、网络5H、电视I、活动4J、短信K、朋友介绍2分析：围挡户外现在还是客户知道我们项目的主要途径，其他的所占的比例较少，主要是我们的项目其他广告还没有大面积的出街，但是根据金御华府和当地人聊天得知，在信息渠道中“报纸广告和朋友介绍”是消费者的首选，元宝山市民平时喜欢看报纸和单页,同时对朋友的信任度也比较大，建议本项目在宣传上应注重从这方面着手：其次是户外和活动活动的加强，也是本项目的重点宣传渠道，是我们以后宣传的重点方向。十九、您对住房的要求

A、实用99B、高档豪华6C、舒适63D、生态3分析：从选择的情况来看，人们对在住宅上的要求还是停留在居住的实用上，但已不是单一的，可以看出人们对住宅的要求已经升级，不仅要实用，还要舒适，生态方面和高档豪华的住房，随着人们的收入越来越高，已不再是可望而不可及的了，但是并不是客户追求的对象，这个也反映出客户的居住心态和务实的一面。二十、您对房屋朝向要求

A、南北通透119B、朝南3分析：由于地理位置、气候原因和当地人的居住习惯，使人们所形成的生活习惯对座北朝南的房子比较亲睐。所以我们这设计户型方面南北通透的房型永远是我们的主力户型，应占到项目户型的95%以上。纯南向的房型虽然采光好，但是和当地人民的居住习惯不相符，建议少建。二十一、您对户型布局的要求（总面积一定）

A、宁愿房间数量少也要房间面积大69B、宁愿房间面积小也要房间数目多53分析：在舒适和功能上面，舒适还是占据了主导地位，说明客户对小卧室的不习惯，居住人口的数量和习惯也是影响功能和舒适选择的因素，前面分析道的人口也充分说明