同策上海同济逸仙大厦商业区项目前期策划

同济逸仙大厦前期策划上海同策咨询股份有限公司提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位第一次提报工作内容工作1：深入分析大柏树周边环境（现状、规划、办公市场）结论1：乱、交通可达性一般、办公物业整体档次较低、办公市场成交弱势、入驻企业集中在钢贸和物流类工作2：大柏树市场企业调研结论2：大柏树办公市场成交状况较为平庸、大柏树65%的企业为钢材类企业，确立钢贸企业为本案突破口工作3：项目整体定位结论3：定位一——成长性企业专属平台；定位二——成熟企业的改善性办公；定位三——低碳节能办公最终确立结合一、二方向定位，分别提出BOHO和PIONEEROFFICE的概念工作4：商业策划定位结论4：本案不适合做集中型商业、结合周边办公商业共性，建议本案以餐饮等配套商业为主、通过办公商业人均面积测算，建议本案1、2层为配套商业，3-5层为会议、办公功能空间第一次提报反馈意见1、办公项目是否应该走钢贸产业集聚方向，是否有其他产业方向，项目如何定位？2、是否可再深入研究5层商业的可行性，5层商业所能带来的利润较大，详细分析5层商业的定位、业态，是否可行？3、如何打造本案“3高”——高品质、高利润、高品牌第二次提报工作内容工作1：办公项目是否该走钢贸产业集聚方向？如何应对第一钢市的影响？研究大柏树及其周边产业现状非钢贸类企业多以租赁为主，购买实力有限，产业聚集难度大如何不做第一钢市NO2产业差异化横向差异化钢贸类差异化｝定位培训、研发、科技中介孵化基地并提出需怎样的硬软件服务配套支持引入平台，超过第一钢市做NO1，斯迪尔表现出兴趣，并提出需怎样的软硬件支持工作2：商业定位研究5层裙房定位方向配套+办公配套+集中型商业大量市调研究项目东南西北商圈状况市调研究周边办公楼商业经营状况（财富国际、蓝天大厦、绿地创汇等）1-2层商业，3-5层办公配套以餐饮、休闲为主联系百思买、乐购、百联，无兴趣；建议1-2层零售休闲，3-5层集中型餐饮区域（曲阳商务中心延伸）合作模式：零售休闲+餐饮；大型商场+酒店；大型品牌购物中心；大型餐饮+休闲娱乐；酒店2010年3月30日提报主要结论1、商业定位结论达成一致：将裙房1-2层作为大型集中型商业，3-5层作为办公。2、办公定位目标达成一致：产业定位和盈利并不矛盾，产业定位仍是同济逸仙大厦办公的主要操作方向，且要坚持做到优良水平；第一钢市并非完全是项目的竞争者；需要对钢贸行业的产业链及新型建材进行更深一步的分析。目前聚焦问题1、调研虹口区非钢贸类企业的办公总体分布、办公现状、未来扩张或搬迁需求。以确认本项目是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地；2、通过主要的调研渠道分析新型建材引入的可能性；3、了解并细分钢贸类产业链，并确认钢贸类产业链中有哪些细分行业类别或环节，存在机会与第一钢市或本项目联合协作。并进行相关的深入调研，确认本项目是否可能发展钢贸类的上下游产业。第三次提报工作过程工作1：是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？办公集聚区产业类型调研访谈五角丰达专案——李鑫论证产业聚集区共性，得出大柏树已形成产业集聚条件从五角丰达项目得出大柏树甚至杨浦区目前办公客户组成工作2：研究分析新型建材引入的可能性企业实地调研行内专家访谈从企业目前办公状况及未来需求分析新型建材可行性材料学院4位教授从新材料行业特征、企业容量等方面分析新材料可行性工作3：大柏树钢贸企业深度剖析研究钢贸上下游分析调研55家钢贸类企业大柏树办公市场购买力、购买需求分析五角丰达项目访谈钢贸类可行性及办公需求特征提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位新政后成交量对比08年增幅新政后成交量对比09年增幅

我们选取了4个一线城市和部分二三线城市，对比新政后至今的成交量与08年和09年同期进行比较后发现，相比较惨淡的08年，一线城市的成交量都是下降的，深圳甚至跌幅达到50%以上，而二三线城市中有8个是同比上升的，尤其是武汉成交量更是同比上涨128%

相比较火爆的09年，一线城市的成交跌幅达到60%以上，而二三线相对幅度较少，武汉、哈尔滨、青岛还出现成交量同比上涨的情况各大城市对比08年及09年市场情况2010年上半年十大城市成交量对比

一线城市，4月新政后的成交下降幅度都相对较大，其中上海、北京新政后月度成交跌幅最为明显二三线城市跌幅较一线城市小，且下降时间滞后，长沙甚至逆势上扬；六月份一线城市的成交量已经明显落后于二三线城市。1月2月3月4月5月5月比4月涨幅6月6月比4月涨幅上海65.4631.675.68108.1630.28-72.0%19.27-82.2%北京112.5742.77114.85150.0649.49-67.0%23.16-84.6%深圳35.69.1225.728.4810.64-62.6%10.5-63.1%广州57.9951.8768.5967.6949.47-26.9%23.76-64.9%西安84.4448.49102.64128.3591.51-28.7%41.74-67.5%武汉157.5228.4482.33136.0594.3-30.7%49.64-63.5%长沙100.342.7371.5550.4248.61-3.6%53.536.2%宁波17.784.0715.1235.3310.42-70.5%14.9-57.8%大连32.2910.6522.9240.9723.26-43.2%9.82-76.0%杭州12.864.5318.1344.1713.62-69.2%9.21-79.1%青岛52.3224.3459.5472.5954.18-25.4%33.25-54.2%苏州2311.437.0779.1914.28-82.0%12.26-84.5%南京54.8627.6137.7581.3627.14-66.6%18.37-77.4%上海市商品住宅月均成交量上海市商品住宅月均成交套数2010.1.1-2010.4.17694168㎡5851套2010.4.17-2010.6.30442960㎡3696套-36.2%

上海市商品住宅成交量上海市商品住宅成交量2009年4月1828644㎡2010年4月1081583㎡-41%

2009年5月2034297㎡2010年5月302822㎡-85%

2009年6月2063716㎡2010年6月423344㎡-80%

新政前后几组数据的对比对比上海历年上半年商品住宅成交数据，2005-2010年半年平均成交量为693.64万方；即使是2008年市场极为惨淡的情况下上半年成交量也达到519.1万方；而2010年上半年成交量仅为340.74万方，远远低于平均值甚至是2008年上半年的成交量。上海历年来上半年市场对比历年宏观调控市场走势从2005年、2008年两次房地产宏观调控发现，量价之间存在着这种一个周期：量跌价升-量跌价跌-量升价升，这两次宏观调控量跌的过程都至少持续了5-12个月；2010年国十四条的力度空前绝后，目前市场还处在量跌价升的过程中，因此目前量跌的过程至少仍需半年左右的时间。2005年“国八条”致使市场低谷出现2008年全球经济危机，市场再度低迷上海整体办公市场供求2010年上半年上海整体办公供应同比09年上半年上升86.98%，但成交仅上升3.56%，整体供求比1：0.662010年4-6月上海办公市场供应持续大幅放量，远高于09年同期水平，10年1-6月整体供应环比增加大量供应并没有带来5、6月的成交放量，与其相反的是新政后成交大幅缩水，且低于09年同期水平供应对比线成交对比线2010年1-6月办公供应量同比108.49万㎡86.98%2010年1-6月办公成交量同比71.55万㎡3.56%2010年5月供应量同比25.13万㎡100.4%2010年5月成交量环比8.22万㎡59.9%上海整体办公市场价格2010年上海整体办公价格4月前稳步攀升，半年度整体价格20233元/㎡，同比09年上半年上涨33.11%2010年4月全市整体办公成交价格开始出现下跌，但总体水准仍高于09年同期以具体成交案例来看，造成整体价格松动的原因并非降价，而是4至6月办公主体成交区域郊区化导致价格对比线2010年3月成交排名案例虹口玫瑰购物广场闸北彩虹星座2010年4月成交排名案例奉贤绿地望海新都松江安信生活广场2010年5月成交排名案例嘉定福产财富广场杨浦沪东财富国际09.4-09.610.4-10.6杨浦区办公市场供求2010年1-6月办公供应量同比7.88万㎡46.2%2010年1-6月办公成交量同比4.74万㎡22.16%2010年4-6月供应量同比7.3万㎡94.67%2010年4-6月成交量环比2.3万㎡12.88%2010年上半年杨浦区整体办公市场供应同比09年上升46.2%，成交量同比上升22.16%，供求比1：0.6

杨浦区2010年上半年供应集中于4、5月，主要为五角场板块的创智天地和五角丰达项目受到大幅供应支撑，4月新政后杨浦区办公成交虽维持低位，但总体稳步上涨，与09年同期逐步下降的趋势截然相反09.4-09.610.4-10.6杨浦区办公市场价格2010年杨浦区办公价格总体处上升空间，半年度价格19236元/㎡，同比09年同期上涨3.08%2010年4月后杨浦办公价格依然维持高位，受到五角场板块个案的价格支撑，区域售价较为坚挺

2010年杨浦区成交案例集中于五角场板块，其他板块供应量与可售量非常少2010年上半年均价同比19236元/㎡3.08%2010年4月成交排名均价鹏欣国际20787元/㎡新纪元国际25224元/㎡2010年5月成交排名均价财富国际18939元/㎡鹏欣国际18623元/㎡2010年6月成交排名均价财富国际22113元/㎡五角丰达23483元/㎡09.4-09.610.4-10.6宏观市场小结全国市场：政策等宏观层面的变动对于一线城市房地产成交量具有更为明显的影响，而二三线城市影响较小并且时间滞后在2010年4月的新政调整后的6月，一线城市房地产成交量已开始普遍落后于二三线城市上海市场：通过2009年供不应求的市场回暖后，2010年上半年供求关系发生逆转，商品房供求在新政后出现双双大幅下跌，并低于09年、08年同期水准，目前市场还处在一个量跌的过程中

2010年上半年办公市场供求全面超越09年同期水平，整体供大于求。但在供应集中的4-6月，成交却出现回调，价格面2010年依旧高位上涨，4月后受成交区域结构性调整，整体价格下浮，但并未出现实际性的降价杨浦市场：

2010年杨浦商品房市场供应同比显著增加，但成交却显著缩水。09年开始的价格平稳上涨在新政后出现逆转，5、6两月持续下降

2010年杨浦办公市场供求同比大幅提升，并且在新政后成交平稳上升，受到五角场板块新增供应的支持价格面仍表现坚挺提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位1、办公项目是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？基本思路办公集聚区产业类型调研专业人士访谈产业集聚情况分析结论主要的办公集聚区域北外滩四川北路武进路殷高西路场中路大柏树虹口开业园区共和国际高景国际大厦嘉兰大厦荣欣大厦高宝新时代广场海泰国际大厦沪办大厦第一钢材市场大柏树钢铁交易市场（详见第一次提报）耀江国际广场宝矿国际大厦东泰大厦

目前办公楼相对比较集中的区域包括殷高西路、四川北路、北外滩及大柏树区域殷高西路区域调研企业列表虹口开业园区（场中路7号，近逸仙路；企业数量：114家）上海培铭劳务服务有限公司上海胜坤教育信息咨询有限公司上海同门建筑装饰设计有限公司远景代驾驶车辆服务社四川省新都离合器厂上海经营部上海贤一风络科技有限公司上海中雅汽车租赁有限公司宝贝服装服饰配送服务社朗朗务会展服务社金澳电脑图文制作服务社上海市虹口区林博百货经营部翔安会务会展服务社爱摄像录像制作服务社润华电脑图文制作服务社上海诚汶人才咨询有限公司顺飞快递服务社凝聚草电脑图文制作服务社馨石会务会展服务社圣大会展会务服务社惠扬会务会展服务社顺康会务会展服务社友维电脑图文制作服务社通莱达毛衣编制服务社上海堂宜商贸有限公司艺博会展会务服务社锦佳电脑图文制作服务社格瑞斯文教用品服务社上海威仁豪劳动保障咨询服务公司乐叶小区车辆协管服务社淋基服装服饰服务社上海诚汶人才咨询有限公司东芳保洁服务社欣利文教用品配送服务社上海淋基工艺品经营部上海新爵文化传播有限公司弘鑫电脑图文制作服务纯品花卉租赁服务社上海裔胜商务咨询有限公司上海申亿木业有限公司上海鸿慈贸易有限公司上海涌昌贸易有限公司上海思酬网络有限公司上海松田货物运输代理有限公司利民管道疏通服务社上海同飞装饰材料有限公司昕盛电脑应用软件推文服务社世达日用五金服务社洪流计算机应用软件推文服务社上海希亭制冷设备服务部上海锐虹文教用品有限公司君达计算机应用软件推广服务社意趣会展会务服务社华悦居室装饰材料配送服务社]上海本生拾品实业有限公司傲儿马社区市民信息咨询服务社上海晶妙净水科技有限公司上海杰兴人力资源服务有限公司复进会务服务社上海喜元网络科技有限公司金汇会展会务服务社胜坤会务会展服务社翌佳电脑硬件与软件维护服务社宏馥居室保洁服务社上海市虹口区泽辉文化用品经营部虹口开业园区上海惠众劳动保障咨询有限公司上海神森吊车租赁有限公司上海绿鸿打印机耗材回收有限公司上海美先堡机械技术发展有限公司海华办公设备修配服务社上海运光灯具厂上海市虹口区清娥食品店凯农小包装食品配送服务社虹逸劳动保障咨询服务社上海易服信息科技有限公司上海振海物业发展有限公司顺盛驾驶陪练服务社上海博思曙光教育信息咨询工作室上海乔益服饰有限公司上海巧环贸易有限公司上海星尊房地产经纪有限公司辉腾汽车驾驶陪练服务社上海泰壳斯实业发展有限公司上海恒誉达实业发展有限公司上海农商银行五角场支行鸿利龙办公设备修配服务社飞鹰日用五金服务社时尚女生工艺礼品服务社函妍电脑硬件和软件维护服务社美亚非机动车停放虹口服务社上海同设服装有限公司八凌猴电脑图文制作服务社虹口区立君日用品商行百成会展会务服务社映达计算机应用服务社上海咸语堂商务咨询有限公司上海市虹口区敏敏家园服装店超航文教用品服务社上海东希旺电子商务有限公司上海东极广告传播有限公司上海胜泉工贸有限公司上海锐虹文教用品有限公司正成会展会务服务社上航会务会展服务社枫妍婚庆礼仪代办服务社俊杰电脑硬件和软件维护服务社佳圣会务会展服务社虹口车辆协管服务社上海誉创商贸有限公司欣诺服装服饰服务社文君电脑图文制作服务社上海朝鑫贸易有限公司佳诚办公设备修理服务社百砷文教用品服务社翼凌计算机维护服务社共和国际（共和新路A幢3699号B幢3737号；企业数量：121家）上海洛丹化妆品有限公司上海技邮购轴承有限公司上海联谊集装箱储运有限公司上海振珑实业有限公司上海聚特俊投资管理有限公司上海雄天服饰有限公司武汉汉口精武食品华东既上海办事处上海盛萍经贸发展有限公司殷高西路区域调研企业列表共和国际物业服务中心电信业务受理点上海华谊集团建设第八项目经理部上海翰麟电气科技有限公司上海观成御成地产营销机构上海东方置业（集团）有限公司山东缤纷五洲上海分公司上海定成物资供应站上海三元橡塑色材有限公司上海仪表（集团）公司上海联欧实业有限公司江苏淮安楚州招商办事处上海明丽光电科技有限公司上海贸坤贸易有限公司上海创易实业发展有限公司上海臻福贸易发展有限公司上海高霓企业管理咨询有限公司上海安店智能化系统工程有限公司上海巴洛耐斯草坪机械有限公司上海得煌实业有限公司上海台林进出口有限公司冒险岛桌面游戏俱乐部上海佩妮亚鞋业有限公司上海博呈工业自控设备有限公司上海多毅企业管理咨询有限公司上海港迅国际货运代理有限公司上海维那网络科技有限公司上海日尚日用品有限公司MICROSEER（微知软件）上海嘉日宝化工有限公司上海腾远食品有限公司上海天厦建设工程有限公司上海博梭国际贸易有限公司上海宝山月浦工业园区招商办上海祖扬金属材料有限公司上海国铁医疗器械有限公司上海臻灏建筑装饰设计工程有限公司上海钠川电器有限公司上海檀溪集团有限公司上海畅诺网络科技有限公司宝山航运经济发区共和国际招商办事处芳丹莲娜香工坊（上海）有限公司上海檀溪投资管理有限公司上海无忧展示道具有限公司上海衡跃投资管理有限公司申焰国际贸易（上海）有限公司上海擅溪置业有限公司上海佳尼斯商用道具有限公司叠利食品贸易（上海）有限公司上海得为自动化设备有限公司上海市北置业发展有限公司上海易典贸易有限公司上海颂懿汽车油有限公司上海欣正自动化科技有限公司浙江创业建设工程有限公司上海欣远商贸发展有限公司上海开开泵业制造有限公司上海戈瑞医疗科技有限公司上海马哥哪商务咨询有限公司上海欣展广告有限公司上海凯通机械技术公司上海仅琦机电工程有限公司上海易昌电气自动化有限公司上海周华建筑工程有限公司上海步进电气有限公司殷高西路区域调研企业列表共和国际上海博迅管理咨询有限公司上海优宏信息技术有限公司上海比欧西特种气体销售有限公司上海比欧西特种气体销售有限公司上海博宏国际货运代理有限公司上海烨得自动化工程有限公司上海兴源水处理设备有限公司上海兴源水处理设备有限公司上海世风设备安装工程有限公司上海杜卡奇电材料有限公司上海钧贸易有限公司上海钧贸易有限公司上海威国际贸易有限公司爱上爱婚庆礼仪服务有限公司上海伊博医疗器械有限公司上海伊博医疗器械有限公司上海轻技饮料机械有限公司上海大件机械安装有限公司上海和也贸易发展有限公司上海和也贸易发展有限公司山东诸城中泰机械有限公司上海强达货运代理服务有限公司上海振珑实业有限公司上海聚特俊投资管理有限公司上海浦飞国际贸易有限公司上海睿鼎信息技术有限公司上海盛萍经贸发展有限公司上海盛谨广告有限公司闸北分公司上海航盟文化传播有限公司上海洛丹化妆品有限公司上海联谊集装箱储运有限公司上海瀚翔广告有限公司上海一和服装辅料有限公司安徽水文工程勘察研究院上海分院武汉汉口精武食品华东既上海办事处上海诺思化工有限公司上海米和纺织品有限公司上海臻德电信工程有限公司上海技邮购轴承有限公司上海盛典建筑装饰工程有限公司上海米劳广告传媒有限公司上海联安机电配件有限公司上海雄天服饰有限公司上海良珑阀门机械有限公司德国普罗名特流件控制（中国）有限公司上海办事处哈瓦特热机组（北京）有限公司上海分公司安徽水文地质工程地质公司上海分公司SIUI汕头超声液仪器研究所（上海办事处）上海捷为实业有限公司高景国际大厦（殷高西路101号，近逸仙路；企业数量：43家）上海泰连物流有限公司上海钢铁服务业协会沈阳三洋电梯上海分公司上海辰歌装饰工程有限公司殷高西路区域调研企业列表高景国际大厦上海邦丰实业有限公司上海正烨国际贸易有限公司顺华玮邦上海安程实业发展有限公司上海彭宁特资有限公司上海好汁味上海杰曼工贸有限公司]上海翠色天天餐具消毒（加盟总部）上海巨申金属材料有限公司上海经风国际货物运输代理有限公司上海铁山钢市码头上海明冠钢铁有限公司上海苏福实业有限公司上海鹭坤金属材料有限公司上海正品科贸有限公司上海信钢实业有限公司上海盟旺经贸有限公司上海钟冶钢铁有限公司上海逸翔实业有限公司上海明畅金属材料有限公司上海易卉国际货运有限公司铠岛实业上海胜和金属材料有限公司上海祥通金属材料有限公司上海昂翔工贸有限公司上海瑞达资产评估有限公司上海特龙工贸发展有限公司上海筑信物资有限公司上海必烨钢铁有限公司上海京浩物资供应有限公司裕和金属宝向钢铁上海潮丰金属材料有限公司威凯集团上海胜特经贸有限公司上海青枫实业有限公司上海铁山钢材现货交易市场经营管理有限公司上海君平钢铁有限公司海逸国际船务（香港）有限公司上海福业钢铁有限公司殷高西路区域调研企业列表殷高西路区域产业集聚情况该区域以居民日常生活配套服务业为主，占到企业总数的1/4；机械设备和贸易也有一定比例，各占10％左右；另有部分科技信息、管理咨询、会展服务等现代服务产业，但所占比重不大，未形成明显的产业集聚现象以居民日常生活配套服务业为主，未形成明显的产业集聚四川北路区域调研企业列表嘉兰大厦（四川北路2261-2263号，黄渡路口天鹅宾馆旁；企业数量：10家）中国银行上海市虹口支行上海市李国椅律师事务所上海禾田丰企业管理咨询有限公司上海裕虹物业发展有限公司上海美慧软件有限公司华文教育培训中心上海融翔国际货物运输代理有限公司上海帕兰朵高级服饰有限公司遁乾信息科技（上海）有限公司欧兆国际物流有限公司荣欣大厦（四川北路1851号，近秦关路；企业数量：13家）英豪教育枫吧桌面游戏吉邦婚姻介绍所上海智众律师事务所上海铁通龙腾会展服务社上海时尚主题摄影专业机构上海科技环保工程有限公司上海怡昌实业有限公司妙术堂上海魔术传说俱乐部上海虹鹊物业管理有限公司天梯咨询高宝新时代广场（四川北路1666号，近东宝兴路；企业数量：14家）威海国际货运（中国）有限公司上海齐禺实业有限公司兴华国际货代（中国）有限公司上海存正实业有限公司上海雷利国际货物运输代理有限公司上海优德国际物流有限公司青岛中和国际物流有限公司上海分公司上海聚华国际货运代理有限公司上海乐欣国际货运公司营运部上海美凰国际物流有限公司质纪元（上海）国际货运代理有限公司上海东浩国际商务有限公司上海飞艺达国际物流有限公司上海大轩通信科技有限公司海泰国际大厦（武进路289号，近四川北路；企业数量：56家）华创国际货运代理（上海）有限公司上海代易投资管理有限公司上海尊贸纺织有限公司上海斯妮广告有限公司上海鸿升国际物流有限公司新互动平台Z&D骏高国际货运（中国）有限公司海泰国际大厦宁波市货运国际物流有限公司上海分公司上海美点计算机科技有限公司上海巨星文化传媒有限公司上海援建节能有限公司上海高勋国际货物运输代理有限公司上海诺捷物流有限公司上海环驰国际货运代理有限公司上海援建节能化房屋上海民生健康家园保健咨询服务有限公司亚迈国际货运代理有限公司同济装潢设计上海大金物流有限公司山东资通国际货运代理有限公司上海分公司上海国乐国际物流有限公司上海同济装潢设计有限公司上海互洋国际物流有限公司上海生利来电子科技有限公司上海连创国际物流有限公司上海圣孚物流有限公司上海蓝语文化传媒有限公司上海永兆国际货物运输代理有限公司上海业佳医疗器械有限公司上海宏广国际货运代理有限公司上海民生中国大药业有限公司杭州荣升国际货运代理有限公司上海分公司上海三毛国际货运有限公司上海海泰钢铁国际贸易有限公司美国超级钢铁公司亚太分公司常州高新长发物流有限公司上海分公司上海海惠国际物流有限公司上海中关人才服务有限公司上海德旭汽车配件有限公司日本五洋港运株式会社上海代表处上海拓洋国际物流有限公司上海荣耀国际货物运输有限公司PFP上海乾舟国际货物运输代理有限公司哈森机电设备有限公司上海鑫亿货物运输代理有限公司上海诚麟纺织品有限公司上海亚胜国际货物运输代理有限公司上海虹霖国际物流有限公司]上海海悦货运代理有限公司上海博卡物流有限公司上海金物国际货物运输代理有限公司上海民生健康服务中心上海盛趣文化传播有限公司上海杜鹃计算机科技有限公司四川北路区域调研企业列表四川北路区域产业集聚情况四川北路区域已形成明显的物流货代业为主的产业集聚现象，物流货代企业占到企业总数的一半左右；另有少量科技信息、文化传媒、管理咨询、法律服务、教育培训等现代服务业已形成明显的物流货代业集聚现象北外滩区域调研企业列表耀江国际广场（吴淞路258号；企业数量：12家）余姚菲亚贸易有限公司上海易道投资发展有限公司优特埃国际货运（上海）有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大柏树区域具备形成产业集聚的条件该区域规划为“传媒产业集聚区、综合商务区、创新拓展区”，但从目前办公楼企业名录看，这些新兴产业购买力不足依托现有产业基础，目前仍然以钢贸类企业集聚为主相似案例专案访谈你在那块（大柏树）做办公，可能未来你的客户里面的话我可以说达到百分之八九十都是钢贸，你要去打其他的（产业）做不起来的。访谈对象：五角丰达专案——李鑫案例概况：位于五角场政益路，写字楼性质，面积138-178平米，客户以钢贸企业为主关键语录：

你说整个一栋楼做钢材行业问他（钢贸企业）愿不愿意聚集，这点我可以告诉你，他们很愿意，非常愿意。因为他这个行业就跟数码广场一样，我这边拿货没有的时候我可以找其他人拿货，这个行业也是一样的，他们都是相互交流的，这个聚群他们肯定愿意的。到我这边来看的客户，他们买房子也是那种集群扎堆的一起买的，一个人过来先看，看了以后把其他人带过来，他们要买可能就买两个层面、三个层面，就买在一起。其实每个人的需求量不是很大，聚在一起的话就会产生很大的需求。每个人（需求量）大概100多个平米，正常的话在200个平方左右。大柏树产业集聚情况研究小结1、大柏树具备产业集聚的交通区位、产业配套等条件2、航运服务业强烈依托港口，物流货代业需要大量仓储空间，均不适合引入本项目3、其他产业基础薄弱，或者购买力不足，尚不具备在本项目集聚的条件4、钢贸业有集聚的条件，也有集聚的需求，综合各项因素，目前该区域仍然是以钢贸产业的集聚区2、新型建材类行业是否具有可行性？新型建材类企业研究新型建材类企业分布

各区企业分布数量以降序排列依次为浦东、奉贤、松江、嘉定、闵行、宝山等杨浦与虹口新型建材类企业非常稀少浦东奉贤松江嘉定闵行宝山沪上新型建材企业主要分布区域新型建材类企业数量专业建材网站搜索渠道企业数量中国建材网（中国最好的建材行业门户网站）地区频道上海建材网158家中国建材采购网上海地区新型建材企业84家专业地图搜寻关键词企业数量百度地图上海新型建材企业226家搜狗地图上海新型建材企业57家谷歌地图上海新型建材企业397家无论是从专业建材网站还是专业地图搜寻，在上海的新型建材企业都小于400家，而真正具备经济实力购买办公楼的企业则更少新型建材类企业调研企业调研区域选取选取依据：逸仙大厦地理位置、大柏树区域辐射范围、新型建材企业相对集中区选取区域：浦东、宝山、杨浦、虹口重点区域：浦东企业实地调研反馈区域企业反馈信息宝山上海良浦新型墙体材料现租赁在工业区的厂房内，不需要市区写字楼上海存强建筑科技工程现有办公场地160㎡，有厂房，不需要较高档的办公环境上海砼佳陶粒建材现租65㎡门面房，不需要搬至写字楼办公，喜欢沿街铺面虹口上海建昶实业住宅小区内租赁小户型办公，没有改善办公环境的打算杨浦上海声华环保节能材料现租赁面积40-50㎡，不愿意更换办公楼新型建材类企业调研企业实地调研反馈区域企业反馈信息浦东上海宸展实业有限公司现办公租赁200㎡左右，由于地点太远，交通不便不考虑本案实耐建材(上海)有限公司现租1000㎡厂房并在内办公，在市区不考虑设置办公室上海彩瑄建材科技有限公司现租100㎡左右场地，小企业，不考虑上海贝根电子科技有限公司现租300㎡左右，习惯在浦东办公，不考虑上海代高墙体材料有限公司刚签3年租约，700㎡办公场地，习惯在陆家嘴区域办公上海戈林实业发展有限公司现租赁办公环境已满足企业需要，不考虑更换上海杰可实业发展有限公司已在奉贤租赁1500㎡厂房，浦东为临时办事处，不考虑本案

上海顶春模具材料有限公司现租赁30㎡门面房，不考虑本案上海银霞板业材料有限公司现租50㎡场地，3到4人公司，经济实力有限，不考虑本案上海沪正纳米科技有限公司现租赁1000㎡左右厂房，不考虑购买新型建材类企业调研结论新型建材企业实地调研反馈特征本次实地调研企业均以租赁方式获得办公空间此类企业均需租赁大面积厂房，并且其中不少企业选择在厂房内直接办公部分企业选择厂房就近区域的小型沿街门面房办公新型建材客户购买习惯去厂房直接考察

不需要较为高档的办公环境或不考虑自行购买成本较高的办公产品行业专家访谈访谈对象一：同济大学材料科学与工程学院严彪教授行业领域：金属材料研究和应用相关优势：有创办企业经验，拥有上海有色金属学会理事，中国材料研究会会员，上海材料科学与工程学院金属基材料研究所副所长等头衔关键语录：

“目前行业领域国企技术有优势，但生产成本太高。有些人就从国企中出来单干，组成一些中小型企业。如果我们提供一些优惠措施，可能对这些企业会产生吸引力。”“可以吸引行业协会等此类企业联盟入驻，进而吸引其所下属的几十家企业入驻。”“可以找一些学校中比较有前途的小型公司，老师自己组建的，作为培育型企业，给它们发展提供窗口

”“可就一些大学中搬迁至远郊的学院和研发中心的机构提供发展窗口同济大学此次有八个搬到嘉定的学院，但这些学院在市区仍然拥有办事处的需求，可以去挖掘一下

”引入方向行业专家访谈关键语录：引入问题“上海与其他区域相比，其总体生产成本过高，对国内价格没有竞争力。因此上海的很多企业都在想方设法降低成本，在这个形式下，新型材料对于办公区域独立的需求低也是正常。”“若运输至国内各地销售，运输成本昂贵，与当地企业对比，其总体优势已经降低。目前在国内，其普遍采用的是就近供应的连锁店模式。”“材料行业是一个实验科学，理论上可以开放，但实际上难以开放。没有实验室是没有办法运作此行业。实验室是无法搬迁至其他地方的。也无法对外公开实验室运作。”产业发展“上海市最近提出7个新兴产业主力发展方向。其中包含新型材料产业。但新兴材料产业是对其他六个产业服务的。未来重点发展方向：生物材料方面，电子材料方面，以后将要在电子材料广泛运用在微型系统中。金属行业内，新型制作业配套材料，包含超强超轻材料、相关功能材料。”访谈对象二：同济大学材料科学与工程学院王培铭、张东、浦鸿汀教授行业领域：高分子材料研究和应用相关优势：从业时间长，偏重学术研究，熟悉行业特征及发展关键语录：

行业概念“什么叫新材料，过去没有的现在有了就是新材料，其中包含的东西很多。”“新建材可分为墙体材料、装饰材料、门窗材料、保温材料、防水材料、粘贴密封材料和相关配套的五金塑料材料。”“同济材料学院这边针对水泥混泥土和节能材料有相关研究。”“上海很多高校在搞新材料研究，很多企业也把实验室设立在同济，单目前没有一个区域有明显的产业集聚性。”行业专家访谈“可不可以用一定的面积做新材料的展示，作为展示厅，新技术的交流平台，像闸北区南北高架那的新材料交易中心，我们也可以搞个绿色建筑材料展示交易平台。”引入方向关键语录：引入问题“高分子这块也有这样一种产业联盟的概念，有这种所谓的联合实验室，和企业一起搞起的，企业提供资金研费，课题组提供技术服务这种模式，但现在做的不是太大，牌子倒是挂的蛮多的。”“对那些大型的企业，同济的吸引力有限，他们有技术，有实力，而逸仙项目利用同济品牌吸引的那些企业，是需要同济的技术的。”“不止国企，私企、民营也都存在生产成本较高的现状。”行业专家访谈“新建材是理论上容易开放，实际上很难开放的行业，很多和实验室的研发有关系，没有研发就没有行业存在的基础，这和国家、高校的考核体制的限制有关系。”行业专家访谈结论同济材料科学与工程学院教授访谈反馈特征上海新材料（包括新建材）企业人力资源及生产成本高，在力求降低企业成本的条件下，对于办公环境更换的需求偏低。新材料行业为实验科学，大部分企业发展无法离开研发环节和实验室对于大型的新材料行业同济技术上的吸引力不强，而中小型企业对于市场办公地点的需求较低企业产品展示空间、企业联盟、搬至郊区的高校学院的市区办事处、同济教师创办的小型企业，大型国企员工出来单独成立的中小型公司，以上五点是引进新材料行业的建议所在行业可行性分析行业研究结论——新型建材行业是干什么的？从事建筑材料新品种研究、生产、买卖的行业，拥有自身的研发地点（实验室）材料新品种主要包括墙体材料、装饰材料、门窗材料、保温材料、防水材料、粘贴密封材料和相关配套的五金塑料材料目前办公现状如何？普遍租赁大型厂房，位处郊区工业区，部分企业选择厂房内办公，部分选择另行租赁小门面房作为办事处，办公面积整体偏小，拥有市区高品质办公地点的企业几乎没有未来办公需求？对于相对高品质的办公环境无需求，处于成本考虑，改善办公环境的意愿同样较低行业可行性分析企业产品展示空间企业联盟搬至郊区的高校学院的市区办事处同济教师创办的小型企业大型国企员工出来单独成立的中小型公司逸仙大厦新建材产业集聚发展方向可行性低低中中低容量有限，新建材集聚发展可行性低专家学者访谈企业实地调研难以形成产业集聚1、办公需求低2、行业特性3、企业容量4、大柏树产业环境行业可行性分析结论3、大柏树钢贸企业深度剖析研究【在钢贸的上下游产业中寻找项目机会】钢贸产业链分析上下游产业特征建筑业汽车制造船舶制造……物流配送仓储加工和销售……钢贸业上下游产业钢贸钢材用户钢铁生产原料、设备供应宝钢沙钢鲁钢……矿石开采煤炭开采专用设备制造……上游产业下游产业钢贸业上下游产业原料、设备供应（钢贸上游产业）——生产作业多处外地山区，企业性质决定其选择入驻本项目的可能性几乎不存在

原料、设备供应产业主要是由钢厂提供原材料的矿产商组成我国钢产量的绝大部分是以铁矿石为基本原料生产，其与焦炭一起构成了钢铁产品的主要生产成本我国矿产分布集中于内蒙、山西、辽宁、湖北、安徽等区域矿产分布现状决定了矿产商实际采集点、加工厂房等办公地点均分布在矿点相对就近区域钢铁行业主要原材料耗费钢铁生产（钢贸上游产业）——大型生产型企业，以厂房区域为办公中心，大多分布郊区，在市区设立办公地点的必要性不大钢贸业上下游产业

作为钢贸上游产业中的第二环节，钢铁生产产业即由大型钢铁生产企业组成我国具有较大影响力和知名度的钢铁生产企业有上海宝钢、山东鲁钢、江苏沙钢等不论企业规模和影响力大小，所有钢铁生产企业办公区域都围绕在厂房周边，并且厂房一般分布在距离城市中心地带相对较远的郊区由于钢贸企业的存在，面向下游需求客户的销售和物流配送有了中间环节，而不少钢贸企业均在相对城市中心的位置有其办事处，因此钢铁厂家在市中心设立办公地点的必要性不大宝钢厂区钢材用户（钢贸下游产业）——同样具有厂房区域办公的特点，对于市区高品质购买型办公场所的需求度不高钢贸业上下游产业

在我国，钢铁产品主要应用于建筑、机械、轻工、汽车、煤炭、船舶、集装箱、石油化工、铁路等行业，其中建筑占据绝对主导的地位不难发现，以上大部分行业均存在着对于生产厂房依赖性较强的特点，这部分行业客户对于办公地点的选择与钢铁生产企业类似而建筑业中，诸如建工、城建等国企背景的大型企业均有其集中型的高品质办公总部，而众多的中小型建筑公司其办公地点较为分散，没有明显的集聚性，且更注重工地实际办公操作，对价格较高的市区办公产品需求度有限钢贸业上下游产业研究结论钢贸上游行业原料、设备供应——

矿产商为主，采集、加工点分布沪外钢铁生产——

大型生产型企业，以厂房为办公中心且分布郊区钢贸上下游行业对于市区高品质购买型办公环境的需求有限钢贸下游行业钢材用户——

厂房依赖性同样较强【对于钢贸行业本身进行针对性研究】【对于钢贸行业本身进行针对性研究】钢贸企业目前办公现状及需求钢贸企业对逸仙大厦看法钢贸类企业调研企业调研区域选取选取依据：逸仙大厦项目周边，钢贸企业集聚地选取区域：大柏树企业实地调研市场名称地理位置沪办大厦曲阳路邯郸路路口第一钢材市场逸仙路江湾镇轻轨站对面柏树大厦中山北一路1230号调研企业列表柏树大厦（15家钢贸企业）上海沪宝轧钢有限公司上海鼎通金属材料有限公司上海翰鑫工贸有限公司厦门百城商贸有限公司上海强冠钢铁有限公司上海陈普贸易有限公司上海增鑫金属材料有限公司上海广畅实业有限公司上海三祥贸易有限公司上海铭川钢铁有限公司上海凯大钢铁有限公司上海超华金属材料有限公司上海钢翼贸易有限公司上海启飞实业有限公司上海安顺钢铁有限公司沪办大厦（20家钢贸企业）上海竞升实业有限公司上海武骏金属材料有限公司上海朋铁实业有限公司上海银屏经贸有限公司上海景跃钢铁有限公司上海聚集实业有限公司上海瑞企金属材料有限公司上海闽路润贸易有限公司上海闽邦实业有限公司上海浦伦物资有限公司上海展博钢铁有限公司上海永祥金属材料有限公司上海银亿峰钢铁有限公司上海南欣贸易有限公司上海强稳钢铁有限公司上海益融贸易有限公司上海润嘉金属材料有限公司上海永泽金属有限公司上海展浩物资有限公司上海雷昂钢铁有限公司第一钢市（20家钢贸企业）上海鸿万钢铁有限公司上海国远钢铁有限公司上海百盟钢铁有限公司上海铁马钢铁有限公司上海国科钢铁有限公司上海泰和钢铁有限公司上海毅峰贸易有限公司上海白欣物资有限公司上海卫良物资有限公司上海若昌贸易有限公司上海飞辰钢材有限公司上海钢源物资有限公司上海管源经贸有限公司上海普铁贸易有限公司上海玛业钢铁有限公司上海名利实业有限公司上海中玗实业有限公司上海敏峰贸易有限公司上海敏道物资有限公司上海银都钢铁有限公司访谈要点一：对项目旁边第一钢市的看法访谈对象：众钢贸企业焦点问题：对第一钢市的看法、对第一钢市在本案旁边的看法关键内容：办事处、关系联盟、配套服务鼎通材料金属：“第一钢市就是我们福建人开的，我们关系一直都不错，而钢贸公司也都很愿意在第一钢市里租个门面开个办事处、销售部。”银屏经贸：“我公司已经答应第一钢市，到时候一起搬过去。”沪宝钢轧：“第一钢市就在你们项目旁边，钢贸公司肯定很愿意到你们那里买办公楼，因为我问过第一钢市，他们不肯卖。”陆峰实业：“第一钢市提供的配套服务还是蛮好的，尤其对中小型钢贸企业来说，对大型企业来说，搬过去更多的是为了维持一种良好的关系”访谈要点二：钢贸办公现状访谈对象：众钢贸企业焦点问题：目前的办公环境，是否有更换打算关键内容：

200-300㎡、存在购置需求、已购置办公楼企业不少鼎通材料金属：“我现在的办公楼是2间并起来的，大概200多平方，但仍然比较挤，如果搬的话接下来可能会购买300以上平方的面积。”朋铁实业：“我现在租200平方左右，以后会在第一钢市里租办公楼。”沪宝钢轧：“我前段时间刚刚在五角场买了套办公楼，不过我有几个朋友最近在找办公楼，我想他们会有兴趣的，我可以帮你们介绍”展博钢铁：“老板出差，等他回来后可以考虑，我们现在也有更换的想法。”景跃实业：“刚在沪办买了一层，刚装修，不考虑更换。”访谈要点三：对逸仙大厦的看法访谈对象：众钢贸企业焦点问题：是否考虑在本案购置，针对钢贸企业对本案有什么要求关键内容：性价比、停车位、其他要求极少、抱团现象鼎通材料金属：“我们问过第一钢市，他们只肯租不肯卖，如果你们项目有出售的话，我很有兴趣买个300平方左右的面积。至于要求，停车位要多、物业过的去就行、物业费不能太贵、电梯一定要好，要快。”赛汇实业：“价格在22000-23000元/平方米比较合适，性价比要高。”聚集实业：“我们公司现在租200平方，暂不考虑更换，等你们有了售楼处再说。”闽邦实业：“现在租200平方左右，购置的话也差不多这个面积，对于项目需求，一定要有足够的停车位，沪办大厦这里停车太麻烦了，其他没什么要求。

”超华金属材料：“我们福建人抱团现象严重，一个人买了，之后会有人跟进来的。”钢贸企业访谈总结钢贸企业是大柏树最具购买力且有强烈购买欲望的企业，尤其听知本案以出售为主部分企业明确表示有兴趣购买，有些表示会介绍朋友现阶段，大部分钢贸企业的办公面积为200平方米左右钢贸企业对办公要求并不太高，停车位充足，电梯要好要快被反复强调对于购置办公的价格和日后物业费的费用，各个钢贸企业均强调“性价比”第一钢市只租不售的策略，能使本案吸引大量有购置需求的大型钢贸企业，且访谈中不少企业表示日后会关注本案钢贸圈中圈层效应明显，目前关注的企业能带来更多钢贸企业对本案的关注大柏树钢贸企业购买力与购买需求年份入驻面积（㎡）大柏树所在曲阳板块办公成交面积钢贸购买比例2005998207248%200667201340250%2007167723078254%20084433814254%200977881552850%合计3671169926在大柏树的钢贸企业有强烈的购买欲望，大柏树每年办公市场的成交量，近一半是由钢贸企业所购得大柏树的钢贸企业有购买需求，在第一钢市采取只租不售的策略下，本项目必将能分流部分有购买需求、购买欲望的大型钢贸企业历年钢材企业入驻面积（出售型办公产品）具官方统计：大柏树区域目前钢材企业入驻面积至少在24万平方米以上，即仍有15-20万平方的钢贸企业在租赁办公楼。五角丰达项目访谈五角丰达

纯5A甲级写字楼地处五角场核心商圈东北侧政益路国和路总套数223套，建面49199.7㎡，单位面积133-166㎡2010年5月底开盘，同策代理销售一个相对邻近大柏树区域、正处蓄客期的新上市高品质办公项目一个正对大柏树区域客户进行拜访和挖掘的办公楼盘看看此案的客户挖掘成果？五角丰达项目访谈访谈关键语录

那边的钢贸企业还是非常愿意聚集到一起的，互相关系好的缺货的时候可以去其它人那里拿，业务上能够便利很多复城国际、包括我们并没有把大柏树有意愿和实力购买办公楼的钢贸客户都挖掘完，只要一个办公产品在他们的关系圈、朋友圈中引发效应，就能够吸引到大柏树外的区域客户，毕竟那里不是唯一的钢贸聚集点我们现在的客户挖掘还是大柏树那片最为理想，五角场这边还是有抗性，因为同区位还有挺多选择，所以说像你们这样在大柏树内的新项目应该是挺受他们欢迎的我们拜访之后有一个感觉就是大柏树那想的比较远的某些企业选择了五角场这边，但是更多仍然选择留在大柏树，因为那里圈子已经形成，行业气氛足，五角场这边毕竟还是有些距离的抗性在的目前我们这边大柏树钢贸客户占到总体意向客户比例的40%100多到200平米的面积比较符合他们的需求，同时大柏树那也有一些整层购买的意向客户，因为那些福建人买房子都是集群扎堆，认识的几个一起买，所以有些群体可以购买一层在大柏树，资产过亿的钢贸企业实力并不算最大的，而且目前他们的办公环境普遍比较破旧——五角丰达专案经理五角丰达项目访谈[KEYWORDS]非常愿意聚集大柏树区域客户挖掘价值犹存钢贸存在口碑相传的圈层效应区域行业氛围与认知度高已有不少企业表示出置业意向项目面积段符合企业置业需求办公环境普遍破旧杂乱存在一定的整层购买客户五角丰达对于大柏树区域客户的挖掘经验再次证明了：大柏树及周边钢贸企业显著存在着改善目前破旧办公环境、继续在大柏树区域聚集办公的现实意愿，并且相对具有购买力。钢贸企业研究结论1、钢贸企业是大柏树最具购买实力的群体2、钢贸企业对第一钢市认知度高，不少大型钢贸企业对本案显露出购置意向3、钢贸企业对办公环境要求并不高，车位充足，硬件较周边办公楼好即可，大部分企业办公需求在200-300㎡4、钢贸企业在购置办公及日后物业费的维护上，追求“性价比”5、钢贸企业群聚性强，体现在抱团购买及产业集聚，因第一钢市在旁边，本案刚动工就已经引起钢贸企业的关注，而在访谈中已经发现不少企业在关注本案项目产业定位总结1、办公项目是否有机会引入或成为非钢贸类企业的集聚地？以大柏树目前的交通区位、产业配套等条件不适合引进其他不成熟的产业类型2、通过主要的调研渠道分析新型建材引入的可能性；从办公需求低、行业特性、企业容量、大柏树产业环境都说明新型建材不具备可行性3、大柏树钢贸企业深度剖析研究钢贸类企业是大柏树办公产品最具购买力和需求的企业提报工作回顾宏观市场分析项目产业定位项目角色定位项目客户定位项目价格定位项目商业功能定位项目角色定位【产业办公区域标杆】定位依据区域高品质出售型办公项目缺失大柏树钢贸产业聚集度高同济影响力的发源地——杨浦前期提报中对于区域办公市场及产业聚集的分析结果，使我们看到了项目能够成为区域标杆的条件蜂窝状结构外立面成就地标性建筑角色