如何提高项目的年化自有资金收益率（动态）

如何提高项目的年化自有资金收益率（动态）非常荣幸地于2015年10月加入碧桂园这个温暖的大家庭，至今工作已有一年半多，先后任职于安徽区域办公室、安徽区域怀远项目部。通过这一年半多的工作和学习，我深刻地认识到财务资管理在整个项目全周期管理过程中的重要性，莫总指示：“企业管理的核心是财务管理，财务管理的核心是资金管理，资金管理的核心是现金流管理”，可见财务管理对于企业的发展是多么重要。其次从从价值双享的角度看，做好财务管理，提高项目的年化自由资金收益率是实现价值双享的核心关键。下面就如何提高项目的年化自有资金收益率（动态）谈谈自己的看法。首先，从年化自由自有资金收益率的定义看：从以上年化自有资金收益率的定义可以看出，净利率、资产周转率、财务杠杆、自有资金占用时间是决定年化自由资金收益率高低的四个重要指标。提高年化自有资金收益率，就是要做到提高项目净利润、提高资产周转率、扩大财务杠杆、减少自有资金占用周期。但是在项目实际运营中，四个指标之间存在此消彼长的可能，因此需要掌握好净利润率、周转率及财务杠杆等之间的平衡。财务管理贯穿于整个项目的全周期开发过程中，个人认为，要提高项目年化自有资金的收益率，应该从以下几个方面开展重点工作：一、做好投资拿地及项目定位工作莫总裁在高管会上也多次强调“投资拿地决定了项目成功的70%”，所以投资拿地的成功是获取高收益的根本前提，获取优质土地是项目成功的有力保障。其次，做好项目产品定位工作和规划工作，可以有效降低成本并大大提高项目去化。1、获取优质的土地应该是符合集团“劳斯莱斯”要求的土地：配套当地最好的小学、地点交通方便、区位被当地有钱人认同。并在挑选到优质地块的同时，要在有利于项目经营性现金流及提升效益的角度去向政府争取优惠条件。比如：降低地价；土地款的分期支付、缓付；部分行政规费的优惠和减免；提前售或提早售；预售资金不监管或少监管；降低车位配比、市政水电优惠等。2、选对好产品、做好项目定位工作是项目成功的首要前提。项目在前期定位设计时，要充分把握客户需求，做适销对路的产品，保证产品的利润率和去化率。通过充分的市场调研，五位一体进行产品的精准定位，把握客户敏感点，做好成本加减法，将一些不受客户关注的部分进行优化，减少成本支出；在客户重点关注的部分进行适当增配，提高产品溢价，提高产品利润。3、在项目规划阶段就要做好成本分析，节约每一分钱。项目成本的70%是由规划设计决定的，因此应充分重视并参与决策。项目前期设计中的主体设计、基础形式、支护方案、地下室及车位方案、公建配套方案、装修标准等，都要在满足项目开发进度与品质需求的前提下，选取成本最优的施工方案及标准，并在随后的施工过程中结合实际情况不断优化。二、做好资金策划、严把管控落实制定合理的资金计划并管控落实，是对提高资金收益、降低开发成本的切实保障，因此在项目开发全周期过程中都要做好资金策划及管控工作。1、在项目前期投资阶段，应重点关注土地价格、土地款支付时间及支付方式，做好资金铺排。尽量与政府争取土地款延后支付或分期付款，以减少自有资金投入。并在前期阶段用心做好调研、全盘进行策划，做好合约规划，不出现成本漏项；2、项目开发过程中适时使用贷款或者配资等外部资金来替换集团自有资金，以减少集团自有资金压力。操作中要注意各项融资方式之间的平衡，以求早日实现资金回正而不弱化成本收益。同时过程中做好动态成本监控，及时纠偏，严控超支，提早防范成本风险；3、在项目结算阶段要高效结算、严格把关，以数据管理为抓手，助力保障成就双享。在项目开发过程中，需注意管控成本要基于现场实际，加强签证管理，做好现场工程量确认工作，杜绝一切无效工程量，切实做好各类工程的预结算工作，严控无效成本。可见资金管理工作一定要做到事前策划、事中控制、事后评估，根据项目开发销售情况不断优化配置，严格资金管理，加强资金利用率，保证项目资金的有序流动。三、做好工程开发、严控成本、打造精品、创造溢价主席指示：“项目总经理一定要认真研究所管辖项目，对项目每天的利息、费用、效益等了然于胸，懂得提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，在守法前提下，力求效益最大化。区域总裁及项目所有管理人员也要谨记并实践。”由此可见，项目开发过程是落实成本、实现效益的重点环节。1、首先要做好工程策划工作，认真专研工程提前推进一天工作所增加的费用与产生的效益的对比，结合实际情况合理制定运营计划，并做好工程策划，保障运营计划实现。要力争在最短时间内完成示范区开放并获取可售货量，实现尽早开盘销售，资金快速回正，从而减少融资成本，提高净利润，实现效益最大化。2、其次落实好质量工作，工程质量是我们企业生存的生命线。因此一定要杜绝盲目赶工而产生严重质量问题，这样不但会增加维修成本，影响项目销售，甚至可能对整个集团造成难以挽回的巨大损失。工程开发要以“利益最大化”原则进行开发建设，实现完美开放、完美交楼、创行业标杆，以助力公司品牌，实现口碑营销，持续高溢价。3、在款项支付方面，做到少付晚付。相关规费向政府争取做到减付、缓付，工程款提前和施工单位约定好付款周期及方式，让施工单位先行垫资，或者引入第三方支付，等项目资金回正后再付款，以减少开盘前资金占用。四、做好销售回款工作、提高资金周转次数莫总指示：“没有销售，一切等于零”，可见销售工作是重中之重，一切项目工作要以服务营销为中心。1、做好销售去化工作，保利润、追溢价。首先要保障项目完美开放、完美开盘、开盘货量按时足量供应。做好营销策划工作，合理定价，保证去化率，持续热销，实现多溢价，不断提升项目利润。重点关注大宗资产的（车位、综合楼、商铺）的销售工作，采用绑定销售、成本分摊、拆分产权等方法保证去化，确保项目利润不受侵蚀。2、部门联动，做好回款工作。项目开盘前，应提前启动回款策划工作，选取优质银行进行合作，提前沟通，加快银行按揭放款审批速度，实现尽早放款。其次，开盘前还应该提前沟通客户，保证在签约当日就将材料备齐，力争认购即签约，签约即回款。制定项目回款激励机制，切实将回款工作与个人业绩考核挂钩，保障及早回款。3、提前解冻监管资金，及早投入新项目周转。预售资金一般都要进政府监管账户，若不及时解冻，回款的资金就无法再周转，所以预售自己解冻是资金回笼的最后一关。项目部和营销部应高度重视，积极主动沟通政府，公关解尽快冻预售资金。监管资金回笼以后，立即投入下一个项目的开发中，做到资金不闲置、持续周转，这样才能使得自有资金年化收益率（动态）达到最大化。以上是我个人结合工作及培训学