房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷3（共142题）

房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷3（共9套）（共142题）房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第1套一、问答题(本题共6题，每题1.0分，共6分。)某企业有一幢在1981年建造的商场，请写出下列情况下的估价技术路线。1、1998年，企业以该房地产申请抵押贷款，委托评估机构进行抵押价值的评估。标准答案：(1)用市场法、收益法评估出商场完全产权(出让土地使用权和房屋所有权)的现时房地价格。(2)用基准地价修正法、市场法评估出该宗地的出让土地使用权价格，并乘以一定的比率，求出需要补交的土地使用权出让金。(3)由完全产权商场的现时房地价格减去需要补交的土地使用权出让金得出商场的抵押价值。知识点解析：暂无解析2、1999年，企业因经营不善，无力偿还上述房地产的抵押贷款，银行委托评估机构进行该旁地产拍卖价格的评估。标准答案：(1)用市场法、成本法、收益法求出完全产权的商场价格。(2)由完全产权的商场价格乘以当地房地产市场上拍卖价与市场价的比例，得出拍卖保留价(拍卖底价)。知识点解析：暂无解析3、1996年，企业以该房地产向保险公司投保，受企业委托进行投保价值的评估。标准答案：用成本法、市场法评估出建筑物的现时公开市场价值，以此公开市场价值作为评估的投保价值。知识点解析：暂无解析4、1997年，该房屋因火灾被烧坏，受企业委托进行理赔的评估。标准答案：(1)用成本法评估修复所需的费用。(2)用收益法评估出企业的间接损失。(3)由修复所需的费用加上企业的间接损失得出理赔评估的价格。知识点解析：暂无解析5、某企业有一临街的框架结构的4层仓库，企业拥有其划拨土地使用权和房屋所有权每层建筑面积约400m2现因股份制改造需对该宗地产进行价格评估，但企业要求高估该房地产的价格，如果你作为一名房地产估价师受评估机构的派遣负责此项评估工作，请写出你的既符合合法原则又能满足委托方要求的估价技术路线。标准答案：在城市规划允许的情况下，按转换用途前和装修改造前的最高最佳使用原则和假设开发法的思路进行评估。具体为：按有扶梯、有装修的商场评估4层仓库转换用途后的价格；然后扣除因转换用途需要补交的出让金，室内的改造、装修费用和扶梯的购置、安装、调试费用及其相应的管理费、利息、税金、利润，得出4层仓库的现时价格。知识点解析：暂无解析6、某企业有一空地，且企业拥有该地块的70年的住宅用途的出让土地使用权，因自己无资金，便用此块地和某开发商联合开发一幢18层高层住宅。按联合开发的协议，企业仅提供70年住宅用途的出让土地使用权，其他一切开支均由开发商支付，房屋建成后，开发商需要向企业无偿提供其中的6层住宅，但办理产权证件的费用则各负其责，请你写出评估该地块单位地价的技术路线。标准答案：1．先用成本法评估出6层住宅的造价和税费。2．再以6层住宅的造价与税费之和除以开发商分摊的土地面积，便得出该地块的单位地价。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共6题，每题1.0分，共6分。)华夏公司有一临街写字楼，在1998年7月与神州公司签订了为期5年的整体出租的租赁合同，试问：7、如果用收益法评估该写字楼价格为3000万元，用市场比较法评估的结果为2000万元，而且两种方法的评估测算过程均无问题，则该写字楼的客观合理的价格应为()。A、3000万元B、2000万元C、2500万元D、大于3000万元标准答案：B知识点解析：暂无解析8、如果评估的目的为拍卖价格的评估，则评估价应为()。A、小于2000万元B、2000万元C、2000～3000万元之间D、3000万元标准答案：A知识点解析：暂无解析9、在用收益法进行评估时，客观收益应取()。A、租赁合同中所载明的租金B、市场上正常的租金与标准写字楼的面积乘积C、A与B的平均值D、估价时点之后，租约期结束之前按租赁合同的租金，租约期结束之后取市场上正常客观的租金与写字楼相应的面积乘积标准答案：D知识点解析：暂无解析某乡的老王1986年在集镇上购买了一个商场，该商场建于1981年。2001年1月1日老王在临终前立下遗嘱：该商场的产权由他两个儿子继承。立遗嘱之时老王还请房地产评估机构评估了该商场的价格，结果价值5077元。老王死后他的两个儿子共同出资利用半砖墙把该商场一分为二，之后他的大儿子想把他得的那一半商场卖给他的弟弟，他弟弟也想购买。如果从立遗嘱之时到委托估价之日(2001年2月10日)，房地产的市场价格行情未发生任何变化，则：10、大儿子那一半商场最合理的转让价格是()A、25万元B、大于25万元C、小于25万元标准答案：A知识点解析：暂无解析11、大儿子把那一半转让给其他的购买者，最可能实现的价格为()A、25万元B、大于25万元C、小于25万元标准答案：C知识点解析：暂无解析12、大儿子把他那一半的土地使用权拿到银行抵押贷款，请问是否可以()A、可以B、不一定C、不可以标准答案：C知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)13、××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××××房地产估价结果报告一、委托人(略)二、估价机构(略)三、估价对象(一)区位状况(略)(二)实物状况(1)建筑物实物状况建筑面积：243.70m2建筑结构：钢筋混凝土结构总层数及所在层数：估价对象所在建筑层数为14层，估价对象位于第1、2层竣工日期：2005年9月10日成新率：现状成新为十成新层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m建筑物实际用途：1～2层为商铺，其余为写字楼装修情况：(略)设施设备：(略)工程质量：(略)维护、保养情况：良好大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市物业管理状况：(略)绿化等其他情况：(略)(2)土地实物状况土地用途：1～2层为商业服务土地等级：商业Ⅲ级土地开发程度：七通一平土地出让年限：40年，至2044年4月9日止形状、地势、地质、水文状况：(略)(三)权益状况(1)建筑物权益状况根据委托人提供的《房屋所有权证》(证号××号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，建筑物记载用途为商业服务。建筑面积共243.7m2。其中1层121.85m2，2层121.85m2，钢筋混凝土结构。(2)土地使用权权益状况根据委托人提供的《国有土地使用证》(证号××号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截止至2044年4月9日。(3)他项权利状况据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为××银行××分行，王某已将货款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记，据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。四、估价目的为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。五、估价时点2006年10月10日。六、价值定义本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值，其中土地使用权价格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月9日下的公开市场价值。七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料、进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。十、估价结果经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合××市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。十一、估价人员(略)十二、估价作业期2006年10月10日至2006年10月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。十四、有关说明(略)××××房地产估价技术报告一、估价对象房地产状况分析(略)二、市场背景分析(略)三、最高最佳使用分析(略)四、估价方法选用(略)五、估价测算过程(一)市场法根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算1、2层商铺的价格。1．测算1层商铺价格估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格。对其进行进一步分析调整后确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下。(1)可比实例的选取选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表1。(2)比较修正①交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交易实例，交易价格无异常,无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。②交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于××市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。③房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表2。(3)比准价格计算根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下：利用实例A计算为10606元/m2；利用实例B计算为9958元/m2；利用实例C计算为9285元/m2。从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。2．测算2层商铺价格估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，××市类似组合式商铺第2层单独转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。××市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为：9950×50%=4975(元/m2)3．测算估价对象比准价格估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为：121.85×(9950+4975)=181.86(万元)(二)收益法1．估算有效毛收入(1)潜在毛收入潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的××大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元(月/m2)，则年潜在毛收入为：65×243.70×12=190086(元)(2)有效毛收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为：有效毛收入=潜在毛收入×(1-收入损失率)空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为：190086×(1-10%)×(1-5%)=162524(元)2．确定年运营费用为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或运营的收入，即为运营费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下。(1)税金指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及××市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为：162524×(12%+5.85%)=29011(元)(2)管理费和租赁费用指对出租房屋的必要管理和租凭所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则：162524×2.5%=4063(元)(3)维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。(4)保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。估价人员经调查，××市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5‰。根据××市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为：2000×243.70×1.5‰=731(元)(5)运营费用合计年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元)3．确定房地产年净收益房地产年净收益=年有效毛收入-年运营费用=162524-38605=123919(元)4．确定报酬率报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。5．确定收益年限n估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经现场查勘，现状成新为十成新。根据部颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为58.9年。另外，根据估价对象的《国有土地使用证》，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故：未来可获收益的年限，n=58.9(年)6．计算房地产收益价格即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。六、估价结果确定经以上计算，估价对象房地产的比准价格为181.86万元，收益价格为153.23万元。以上两种估计法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析后，认为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果为：房地产总价=181.86×60%+153.23×40%=170.41(万元)房地产单价=170.41×10000/243.70=6993(元/m2)估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整；按建筑面积计，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。七、附件(略)标准答案：致委托方函缺估价时点。2．致委托方函缺估价报告应用的有效期。3．结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4．结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5．结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6．技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7．比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9．可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10．市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11．估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12．技术报告中市场法缺少计算公式。13．租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。15．有效毛收入计算应为190086×(1-10%-5%)=161573(元)。16．营业税及附加为租金收入的5.85%不准确，应为5.5%。17．出租房屋管理费和租赁费用按经验数据取值不妥，应按市场客观分析判断得出(或管理费和租赁费用取2.5%，理由不充分)。18．保险费的计算基础错误，应为建筑物现值。19．收益法公式的选用没有理由(或：未考虑租金未来的变化)。20．土地剩余使用年限应为37.5年。21．收益法采用建筑物耐用年限作为收益年限错误，应按土地使用权剩余年限计算(37.5年)(或公式中n年取值错误)。22．可比实例缺少币种。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共2题，每题1.0分，共2分。)14、关于金环大厦估价报告书一、委托估价单位：金环房地产开发公司二、委托房地产名称：金环大厦三、估价目的：评估金环大厦基地1996年7月之抵押价格四、委托对象概况1．金环大厦为一商业、办公综合楼，其土地使用权通过出让方式取得，出让合同于1995年7月签订，土地使用年限70年。土地面积4000m2，建筑密度≤70%，建筑容积率≤10.5。2．现该地块已经拆平，开发商拟定于1996年8月18日开工奠基建设。3．金环大厦共28层(无地下室)，商场部分共3层，建筑面积共8000m2，四层以上为写字楼，建筑面积共34000m2。4．经测算，大厦建造成本为平均每平方米4500元，专业费、筹建管理费为每平方米800元，建设周期三年，利息率为12%，利息为每平方米1620元。五、估价思路与方法本评估目的是金环大厦基地估价，综合性物业基地的估价宜采用假设开发法。由于目前市场上很少有同类物业的买卖实例，而较多的是出租，故先要以市场法评估出金环大厦的纯收益，再用收益法估算出物业的总开发价格，然后再估算出土地价格。六、估价过程1．商场部分价格。根据同类地区市场资料分析测算，委估对象商场的现时市场租金为每天每平方米4美元，其中管理费占5%，水电等供应费占3%，营业税占5%，维修保险费占5%，租金纯收益为每天每平方米2.88美元，则其价格为：P=2.88/10.98%×365×8000=8328(万美元)2．办公楼部分价格。根据市场资料测算，办公楼部分的纯收益为每天每平方米0.68美元，该办公楼中的20%为开发商自用，则办公楼部分的价格为：P=0.68×365/10.98%×34000×0.8=6148(万美元)3．物业总开发价值。8328+6148=14467(万美元)4．物业总开发费用。(4500+800+1620)×42000=29064(万元人民币)折合美元为3502万美元(1:8.3)5．开发商利润。房地产开发的投资率通常在15%～20%，本项目酌取18%，则三年为54%，利润为3502×0.54=1891(万美元)6．销售税费。合计为销售额的5.5%，则税费为：14476×0.54=796(万美元)7．地价估算。设地价为P，购地手续费用0.01P，地价款在两年中平均支付，则利息为：P×(1+12%)2-P=0.2544P地价合计为1.2644P地价计算为：1.2644P=14476-(3502+1891+796)P=(14476-6189)/1.2644=6554(万美元)七、评估结论本委估对象金环大厦基地之抵押价值为评估价格的70%，计肆仟伍佰捌拾捌万美元(4588万美元)。八、估价作业日期：1996年7月15～30日×××房地产估价所标准答案：一份规范完整的估价报告书一般应由六个部分组成，即：封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告、估价过程报告及有关附件。分析《关于金环大厦估价报告书》，有以下一些问题：(1)从报告的格式上看，不够规范，缺少封面、目录、致委托估价方函、估价结果报告及有关附件，所提供的报告书充其量只是一份估价过程报告而已。(2)报告没有估价时点(即评估基准日)。(3)报告没有明确的受理估价方及注册估价师签名。(4)报告没有写明评估人姓名及注册估价师签名。(5)报告没有说明评估原则及其依据。(6)报告未对所估物业地块的位置、坐落、四至、地势、地质条件及周围情况、交通通达程度等予以必要的说明。(7)报告中未对土地使用权出让金是否已经全部支付、国有土地使用证是否已经取得等重要事项做出明确交代，出让金是多少亦应注明。(8)评估人员是否亲临现场勘察，实地观察结果应予以介绍。(9)委估房地产名称不确切，实际上只是金环大厦基地而不是对金环大厦进行估价。(10)报告书第六部分“估价过程”中，在“1．商场部分价格”计算有误，租金纯收益每天每平方米应为4×(1-5%-3%-5%-5%)=4×(1-18%)=3.28(美元)，而不是2.88美元。(11)在第1、2项中计算用的资本化率10.98%不知由何而来，未做任何说明。(12)在“2．办公楼部分价格”计算中，办公楼部分纯收益为每天每平方米0.68美元，不知出自何处，应予说明。(13)办公楼中的20%为开发商自用，且不去评说自用5层约6800m2显然太大，就是自用部分按最高最佳使用原则，也应一并计算。如果这幢大厦全部自用，难道就没有价值了吗?(14)报告书第六部分第“1．商场部分价格”计算式结果有误，应为7659万美元，而不应是8328万美元。何况也不能按商场建筑面积8000m2计算，出租面积一般应按使用面积计算。(15)报告书第六部分“3．物业总开发价值”计算有误，8328+6148=14476(万美元)，而不应是14467万美元。何况不能用8328万美元，应用7659万美元，即应为：7659+6148=13807(万美元)。(16)报告书第六部分第1、2款中所用的收益法计算公式是有假设前提的，即物业每年的纯收益不变，各年的资本化率不变，而此物业在长达70年(当然还应去掉建设期)的时间中，难以保证上述两项假设全部成立。(17)报告书第六部分“6．销售税费”计算有误，14476×0.54=7817.04(万美元)。而不应是796万美元。而0.54显然也不对，应是0.055，即13807×0.055=759(万美元)销售税费较为合理。(18)报告书第六项部分“7．地价估算”算式因为地价款在两年中平均支付，所以利息不应按两年计算，可按期中计算，即一年期支付，P×(1+12%)-P=1.12P-P=0.12P，购地手续费为0.01P，地价合计为1.12P。(19)由以上可知，地价计算式应为：1.13P=13807-(3502+1891+759)=13807-6152=7655(万美元)P=7655/1.13=6774.34(万美元)(20)报告书第七部分评估结论中，抵押价值应为评估价格的70%，计肆仟柒佰肆拾贰万美元(4742万美元)。(21)报告书缺少估价条件及估价额应用的说明事项。(22)报告书没有说明参与估价的人员与委估单位和估价对象有无利害关系。(23)报告书缺少有关的附属资料，如宗地图纸、土地使用权证书、金环公司营业执照、法人代表身份证复印件等。(24)委估单位的名称不完整，一般在公司全称开头应冠以地名。(25)估价报告书应有估价事务所公章。(26)应注明出具估价报告书的年、月、日。知识点解析：暂无解析15、××市××厂房评估报告一、委托人：××市××厂二、受理委托人：(一)受理单位：××市房地产信息咨询公司。(二)评估人(略)。三、估价日期：1993年10月1～19日四、勘估建筑物简介(一)地址：××市××区。(二)所有人权利：委托单位持有××市房地产管理局核发的房屋产权证和土地使用证。(三)建造时间：1980年。(四)建筑物结构及面积：该厂房为五层钢混框架结构，合资拟投入1600m2。(五)建筑物用途：生产用厂房。(六)建筑物改良情况：1986年增加空调设备、铝合金窗及电梯等。(七)地理环境：该厂房位于××路与××之间，距××站约1km，交通方便且景观较好。五、估价目的委托单位原为加工出口×产品的重要企业，年产值为3000万元。目前因国际市场上×产品需求之间发生变化，该厂决定转产，未来的合资企业将租用勘估标的物为生产车间，且以15年租金作为中方部分股金，拟估算15年租金的现值。本估价报告所估结果仅为以上目的服务，不能作为交易、抵押等其他活动的依据。六、估价分析(一)估价依据：1．1986年《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》。2．委托人所提供的资料。3．估价人现场实勘的结果。4．××市统计局公布的建筑企业价格指数。5．××统计局公布的各种价格总指数。6．近几年银行存款利率的变化资料。(二)估价方法。因目前与之相同的案例较少，不宜采用市场法估价，而租金收入是一种稳定的有规律的收益，因此收益法估价较为适宜。根据××市房地产市场的发展情况分析，房地产的出租、出售价格逐年递增，因此在计算纯收益时考虑了使用过程中的变化。(三)确定资本化率。资本化率主要依据通货膨胀率和银行存款利率的变化来定，但因没有通货膨胀率，可参照零售价格指数来定。近几年零售价格指数(以上年价格为100)如下表所示：则求得平均利率为8.81%。仅零售价格平均变动的百分比和平均利率的中位数，则为7.85%，以此为资本比率。(四)纯收益的计算。该勘估物的租金即为纯收益。根据××市房地产管理局1986年颁布的《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，钢混结构建筑物每月标准租金为每平方米6.17元，但这是1986年的租金，需作时间上的调整，应调整到1993年年底。建筑物直接费价格指数(以上年为100)如下表所示：1993年价格指数依据上表作预测于下表：自1987年开始逐年调整到1993年，即：6.17×107%×114%×110%×113.5%×109.9%×116%×113.52%=13.598(元/m2)=13.6(元/m2)根据《关于利用公房进行合资联营按商品租金计租的暂行规定》，有电梯设备乘以140%。但因该厂房每层两个车间，电梯偏向厂房另一端，该生产车间使用不便，因此乘以120%。该厂房有八至九成新，再乘以0.85。据此，该厂房1993年的月租金为每平方米13.87元。但因租金今后还会逐年变化，因此纯收益为动态增长状态，根据以往资料分析平均增长率为111.66%，保守一些可取110%。(五)计算租金现值。令：资本化率为i，i=0.0875；租金增长率为r，r=0.101993年全年纯收益为A，A=13.87×12=166.44(元/年)租金现值为P，则：P=A1/(1+i)+A2/(1+i)2+A3/(1+i)3+…+A15/(1+i)15式中，A1=/A，A2=/A×(1+r)，A3A×(1+r)2…A15=A×(1+r)14p=a/(1+i)+A(1+r)/(1+i)2+A(1+r)2/(1+i)3+…+A(1+r)14/(1+i=2667(元/m2)现拟合资投入1600m2，则1600m2生产车间15年资金的现值为2667×1600=4267200(元)=426.72(万元)求得租金的现值共为427.5万元人民币。标准答案：一份完整的估价报告由封面、目录、致委托人函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件等组成。分析此估价报告，有以下几个问题：(1)从报告格式上讲显得不够规范，缺少封面、目录、致委托方函、估价结果报告、估价过程报告及有关的附件，提供的报告也只是一份估价过程报告。(2)此受理单位为一个房地产信息咨询公司，是否有权受理委托估价未加说明，应有明确表示，并注明资质。(3)此报告中没有估价时点，估价日期一般指评估作业日期，两者不可混淆，应明确规定评估基准日。(4)对建筑物基地的土地权利状况交代不清，原为划拨土地，有否补过地价，均应说明。(5)对土地的基本情况介绍过于简单，如具体坐落位置、四至、面积大小、地形地势、地势状况等均应作必要说明。(6)对建筑物介绍过于简单，是重工业厂房还是轻工业厂房，是特殊结构还是一般标准结构，是否有腐蚀性，出租生产车间与原厂房之间生产是否会发生矛盾和相互影响。(7)报告中所有人权利的土地使用证是市房管局核发还是市土地管理局核发(实际应由市人民政府核发)交代不清。(8)报告评估结果426.72万元人民币应用大写表示。(9)报告“(五)计算资金现值”的资本化率应为0.0785，而不是0.0875。(10)一份完整规范的估价报告还应说明确定估价额的理由以及估价时的假设条件和运用估价额应注意事项。(11)估价报告应由评估人特别是注册房地产估价师签名，并说明与估价对象、委估单位无利害关系。(12)估价报告应由符合资质的估价机构盖章，并注明估价报告递交日期。知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第2套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元/m2，该区域的商品房价格为1万元/m2，城市规划中该区域的容积率为5。请问：1．该房地产的现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少?2．评估时的依据和理由有哪些?标准答案：1．该房地产的现时价值为4×900=3600万元。2．上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为该房地产的现时用途是很不合理的。(1)在商业区内建民宅，在用途上不合理。(2)使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币，确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。知识点解析：暂无解析2、某估价公司于2005年8月1日对一宗地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元人民币，银行据此贷款给其业主800万元。2007年10月1日，因业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除了各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金和利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?标准答案：1．银行按估价值的八成贷款给业主，对风险考虑不够。2．抵押贷款时点为2005年8月1日，拍卖的时间为2007年10月1日，由于时间的变化，房地产价值会发生变化。3．由于短期(快速)和强制性变现因素，拍卖价格可能会低于公开市场价值。4．房地产拍卖所得扣除所有税费得款可能低于公开市场价值。5．如果估价公司当时的估价结果是客观合理的，就没有赔偿责任。知识点解析：暂无解析3、甲公司2004年9月1日，因业务扩展，以总价800万元人民币购入相邻办公楼，2007年9月1日，部分业务转出，该办公楼闲置，2007年10月1日，甲公司和乙公司拟合资经营一家新的公司，甲以该办公楼产权入股，乙委托丙评估公司对该办公楼以合资目的进行了评估，评估结果为720万元，甲认为丙评估公司的评估价值过低，但丙评估公司坚持自己的评估结果，请问丙评估公司的理由有哪些?标准答案：丙评估公司的理由有：1．甲公司购买时是急需，可能购买价格高于正常市场价值。2．购买时点和估价时点不同，市场状况不同。3．可能该房地产的区域条件发生了变化。4．该房地产的实物状况发生了变化，如折旧、产权的使用权时间变短。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。4、建设的最终批准权在()。A、政府房地产管理部门B、政府规划管理部门C、政府土地管理部门D、上级总公司标准答案：B知识点解析：暂无解析5、评估时依据的建筑面积应为()。A、460m2B、600m2C、1000m2D、以上三个面积都不行标准答案：A知识点解析：暂无解析6、该公司委托评估应选择()。A、房地产管理部门B、资产管理部门C、有资格的房地产估价机构D、验资机构标准答案：C知识点解析：暂无解析卖房者甲与购房者乙于2007年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同(以下称合同1)和房屋装修合同(以下称合同2)，合同1规定甲必须于5月25日交房，且乙同时付清房款。交房后甲按合同2进行装修，装修工程共2个月。乙于4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余30%装修费。按规定，在向当地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。7、估价时点应是()。A、2007年4月25日B、2007-5-25C、2007-7-25D、2007年7月25日以后的某一天标准答案：A知识点解析：双方签订买卖合同的日期是4月25日，当时的价格是合同确定的成交价格，应以该时点作为估价时点。8、估价的价值范围应是()。A、合同1规定的房款B、合同1规定的90%购房款和合同2规定的装修费的10%C、合同1规定的购房款和合同2规定的装修费的70%D、合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费标准答案：A知识点解析：装修合同只是一种劳务合同，不是买卖合同，装修费用不应计入买卖估价价值之中。9、成交价格的评估方的产生方式是()。A、房地产管理部门指定B、甲乙协商确定C、甲乙分别确定，并由房地产管理部门裁决D、继续由原估价方承担标准答案：B知识点解析：暂无解析赵某2000年10月按房改政策以4万元的成本价购买了一套1998年10月建成的砖混结构公房，房屋的经济寿命为50年，残值率为1.96%，建筑面积为100m2，1998年建筑物的重置价为500元/m2，2000年建筑物重置价格为540元/m2，2006年10月的重置价格为750元/m2，结构相同、楼层相同、装修相同、建成年月相同的商品房的正常转让价格为10万元，请问：10、赵某的房屋在2006年10月的最可能实现的售价是()。A、小于4万元B、等于4万元C、等于10万元D、大于4万元，小于10万元标准答案：C知识点解析：暂无解析11、赵某的房屋从1998年10月起至2006年10月止，建筑物在估价上的累计折旧额为()。A、8471元B、11765元C、7843元D、前三者的平均值标准答案：C知识点解析：500×100×(1-1.96%)×8/50=7843.2元甲公司以每平方米建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000m2的写字楼，随之办妥了权属转让手续，又花了10万元在该写字楼墙上涂饰了本公司的标志。12、至此为止，正常情况下，若假设甲公司的实际花费为C，则()万元。A、C＜4000B、C=4000C、C=4010D、C＞4010标准答案：D知识点解析：暂无解析13、之后，上级令甲公司出售写字楼，这期间写字楼市场价格未发生任何变化，设此时该写字楼的售价为户，在正常的市场条件下，P最可能的取值为()万元。A、＜4000B、4000C、4000～4010D、＞4010标准答案：A知识点解析：考虑拆除标志产生的费用。三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)14、某房地产估价报告致委托方函(略)封面及目录(略)估价师声明(略)××房地产估价结果报告一、委托方：××市××区人民法院二、受托方：××房地产评估事务所有限公司三、估价对象1．地理位置及概况(略)2．估价对象概括估价对象为坐落于××大街120号第四层房地产，为房屋所有权证为××号的一部分，建筑面积828.78m2，所有权人为××有限公司：上地以划拨方式取得，批准用途为办公，应分摊的土地面积为236.65m2，产权转移后，买受人尚需补缴土地出让金。整个建筑物为框架结构，总建筑面积6654.07m2，地上10层，局部11层，地下室按人防标准设计，竣工于1996年。四、估价目的为法院审理欠款纠纷案件提供价值参考依据。五、估价时点2005年11月六、估价依据(略)七、估价原则本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价；②最高最佳使用原则是指以估价对象的最高最佳使用原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证。③替代原则是指房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。八、估价方法评估对象所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。收益法估价原理：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种方法。市场比较法原理：将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价对象在估价时点的公开价值总额为181.40万元，大写：人民币壹佰捌拾壹万肆仟元整：平均单价为2188元/m2，大写：人民币贰仟壹佰捌拾捌元/m2。其中总价取整至仟元，单价取整至元。十、估价人员(略)十一、估价作业日期2007年4月5～24日。十二、估价报告应用的有效期自2007年2月24日至2008年2月23日。××房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区位因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用估价对象作为一宗收益性物业，且所在区域租售活跃，与估价对象类似物业的市场信息较容易获得且代表性较强，故采用收益法、市场比较法作为评估方法，其中计算应扣除土地出让金部分采用基准地价法。技术路线：考虑评估标的的类型、评估目的以及周边市场交易情况，确定从两条路线进行技术评估。一是选取在同一供需圈内，在用途、建筑结构、规划条件等方面与评估标的基本相似的三宗房地产，依据替代原理，将待估房地产与选取的类似房地产近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区位因素、个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的比准价格。二是首先利用市场比较法确定待估房地产的客观租金以及预期增长速度，扣除取得该收益必须发生的各项客观支出得出净收益；然后选取适当的资本化率，把合法使用年限内(结合土地使用截止年期和建筑物正常经济使用寿命以及维护保养情况综合确定)的净收益，折算到评估基准日，求其现值之和，以此估算估价对象的收益价格。最后根据待估标的物类型、评估目的、市场情况加权确定最终评估价格。六、估价测算过程1．利用基准地价修正法求取应扣除土地出让金部分价值(1)求取宗地单价。由于宗地以划拨方式取得土地使用权，根据《城镇土地估价规程》，评估价格应为扣除出让金后的价格，扣除比例取地价的40%。1)《××市区土地定级估价修订报告》内涵。为了进一步深化土地使用制度改革，强化土地资源资产管理，建立健全地价管理体系，规范地产市场交易秩序，根据××市经济发展和城市建设情况，更新了××市区土地级别和基准地价，根据“××市人民政府《关于公布××市区土地基准地价的通知》”(××政函[××]××号)，××市区新的基准地价于2006年5月8日公布实施。此次基准地价覆盖了××市城市总体规划建设用地范围，面积约130km2，分商业、住宅、工业三种用途。其中商业用地划分了八级、住宅用地划分了六级、工业用地划分了五级。A．基准地价是指不同级别区域、不同用途的平均地价。B．基准地价的公布实施日：2006年5月8日。C．土地使用年期：各用途用地法定最高出让年限。D．土地开发程度：××市商业用地基础设施开发程度为“五通一平”(通路、通电、供水、排水、通信及宗地内场地平整)。E．平均容积率：商业2.0，住宅1.3。F．土地权利状况：基准地价均指有偿使用条件下的有限年期的土地使用权价格。计算公式：Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4式中Pi——待估宗地土地使用权价格；p——待估宗地所在区域基准地价；K1——待估宗地综合修正系数；K2——待估宗地期日修正系数；K3——待估宗地使用年期修正系数：K4——待估宗地容积率修正系数。2)确定待估宗地所在区域土地级别及基准地价。待估宗地位于××大街××号，依据《××市区土地定级估价修订》报告，待估宗地位于商业用地3级地，基准地价为2476元/m2。3)待估宗地基准地价影响因素说明表和修正系数表。按照《城镇土地估价规程》，根据《××市区土地定级估价修订》报告，结合石家庄市的实际情况，通过分析有关用地资料及××市住宅发展趋势，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，建立待估宗地的影响因素说明表和修正系数表，详见表3-10，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。表3-10待估宗地修正因素具体条件说明及修正系数表4)日期修正：××市区基准地价公布实施日为2006年5月8日，估价对象委托评估的日期为2007年4月，由于本次评估基准日与基准地价公布实施日比较接近，价格变化不大，故本次评估期日修正系数K2=1.0。5)年期修正：待估宗地设定评估使用年限为法定最高使用年限，不需进行使用年期修正，因此年期修正系数为1.0。6)容积率修正：待估宗地容积率约为3.50，依据市场情况测算，容积率修正系数为0.98。7)估价结果：Pi=2476×(1+15.94%)×1.0×1.0/0.98=2929.0元/m2(2)求取楼面地价。楼面地价=单位地价×建筑面积/土地面积=2929.0×828.78/236.65=836.35元/m2(3)求取楼面地价中应扣除的土地出让金部分价值。考虑土地以划拨方式取得，转让时应扣除土地出让金，当地土地出让金为地价的40%。土地出让金部分价值=836.35×40%=334.54元/m22．收益还原法测算过程具体估价思路为：利用市场比较法提取市场租金，扣除经营费用，得出净收益。采用适当的资本化率对估价对象的未来可使用年限内各年房地产净收益进行资本还原，确定估价对象在估价时点的价值。(1)利用市场比较法提取客观租金。1)选取与估价对象在同一供需圈的三个写字楼出租情况(表3-11)。表3-11实例选用表2)交易情况修正。根据所调查资料，三个实例均为正常交易，不需进行交易情况修正。3)交易日期修正。因选用的比较实例与估价时点属同期交易，不需进行交易日期修正。4)区位因素修正(表3-12)。表3-12实例选用表5)个别因素修正(表3-13)。表3-13个别因素修正表6)求取比准租金价格(表3-14)。表3-14比准租金价格表因各比准租金差异不大，采用算术平均方法确定客观租金为：(1.32+1.43+1.23)/3=1.33元/m2考虑一定的空置率3%。年使用面积租金收入=1.33×30×12×(1-3%)=464.44元/m2(2)计算使用面积率。按产权单位提供的楼层平面图、房间布置图计算使用面积率。根据实际测量每个房间使用空间尺寸3.20×5.55=17.76m2，每层设置18个标准房间，17.76×18=319.68m2，考虑部分房间为大办公室。取使用面积为580m2。根据委托方提供的有关部门对××房权证东字第××号房屋所有权证进行分割获得第4层整层面积为828.78m2，但考虑历史原因(该建筑面积内涵可以免费使用十楼会议室等房间)，所以没有简单利用该层面积。结合实际隋况，取可利用系数=使用面积/建筑面积=0.70，则年建筑面积租金收入=464.44×0.70=325.11元/m2。(3)年运营费用。主要考虑管理费、维修费、营业税、城乡维护建设税、教育附加费、所得税等。管理费取租金收入的5%，325.11×5%=16.26元/m2营业税、城乡维护建设税、教育费附加为有效毛收入的5.5%，325.11×5.5%=17.88元/m2房屋维持修缮费取重置成本的2%，1300×2%=26元/m2所得税取租金的33%，325.11×33%=107.29元/m2(重置成本根据建筑物结构形式、装修状况、设施状况，采用典型工程类比法确定为1300元/m2)合计167.43元/m2(4)年纯收益。年纯收益=年租金收入-年运营费用=325.11-167.43=157.68元/m2(5)资本化率的确定。采用安全利率加风险调整值法确定。安全利率取现行国家一年期存款利率1.98%，行业风险报酬率、管理报酬率、通货膨胀率等根据物业类型、社会经济状况等情况综合确定为7%。(6)剩余年限N的确定。根据建筑物经济寿命剩余使用年限与土地剩余使用年限孰短原则进行确定。框架结构类型经济使用寿命为60年，1996年竣工，已使用年限10年，剩余使用年限为50年；因该宗地以划拨方式获得，假设从评估基准日按法定最高使用年限进行设定为商业40年；根据孰短原则综合确定剩余使用年限为40年。(7)单位建筑面积评估值V=157.68/(7%-1.5%)×[1-(1/1.5%)40/(1+7%)40]=2522.65元/m2(8)从收益单价中扣除利土地出让金部分价值2522.65-334.54=2188.11元/m23．市场比较法(1)收集房地产市场的交易情况，选择三个与待估房地产相类似的房地产交易实例，进行比较分析(表3-15)。表3-15租金比较实例情况介绍表(2)通过实例比较分析，进行因素修正、差异调整，计算出可比价格。1)交易情况修正。可比实例均属正常市场交易，交易情况修正不予考虑，其修正系数均为100/100。2)交易日期修正。各可比实例交易时间与评估基准日属同一时期，交易日期修正不予考虑，其修正系数均为100/100。3)区位因素修正。将其区位因素作打分比较，加以判断(表3-16)。表3-16各项因素比较表4)个别因素修正。主要从外观、内部装修情况、设备设施完备程度、是否具有智能化办公条件、物业管理条件、灵活适应性、可利用系数、入住客户群体、新旧程度的情况等方面进行比较分析和量化处理，判断其条件的优劣，见表3-17。表3-17个别因素比较表5)求取比准单价(表3-18)。表3-18市场比较法修正计算表6)利用加权平均计算土地以出让方式获取情况下的评估单价，实例A权重为0.2，实例B权重为0.2，实例C权重为0.6。2562×0.2+2728×0.2+2442×0.6=2523.20元/m27)从比准单价中扣除利土地出让金部分价值=2523.20-334.54=2188.66元/m24．加权确定评估标的的单价按算术平均确定最终单价=(2188.11+2188.66)/2=2188.39元/m2，取整至元为2188元/m25．评估总价评估总价=评估单价×建筑面积=2188.39×828.78=1813694元=181.40万元标准答案：1．缺少估价的假设和限制条件。2．委托方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话等。3．受托方描述不全，缺少法人代表、单位位置、联系电话等。4．建筑物结构、实物状况等描述不全。5．估价时点应为具体某一天。6．缺少估价时点原则。7．求地价时期日修正有错误，不应以评估作业的依据进行修正。8．求楼面地价计算公式有错误，并且计算有错误。9．市场比较法提取客观租金中，缺少部分比较因素状况说明。10．市场比较法提取客观租金中，缺少比较因素指数表。11．市场比较法提取客观租金中比较案例B交易日起修正有误。12．收益还原法中运营成本中未考虑房产税。13．收益还原法中运营成本中不应加入所得税。14．收益法计算评估价值时采用的资本化率取值无依据。15．市场化法中缺少部分比较因素状况说明。16．市场比较法中缺少比较因素指数表。17．市场比较法最后的比准价值取值权重无依据。18．报告缺少附件。知识点解析：暂无解析四、改错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)15、某房地产开发项目，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2006年9月1日开工，原定工期2年，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2007年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2007年3月1日的价格为户，估算如下：(1)计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2=2906.256万元(2)计算建筑费．1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5=446.443+439.412=885.855万元(3)计算管理费885.855×5%/(1/1.6%)1.5=43.251万元(4)计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1/1.6%)2=253.390万元(5)计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%=0.2P+236.499万元(6)计算项目价格P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元标准答案：1．计算管理费错，应为885.855×5%=44.293万元2．计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)=261.563万元3．计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%=0.2P+186.030万元4．项目价格P=2906.256-885.855-44.293-261.563-0.2P-186.030=1273.763万元知识点解析：暂无解析房地产估价师（房地产估价案例与分析）模拟试卷第3套一、问答题(本题共3题，每题1.0分，共3分。)1、某集团公司打算将其名下的一处房地产出售，根据该房地产所处的地段、建筑面积、装修等各方面因素，公司给其标价320万元人民币。然而，此房地产标价两个月后，却无人问津。该公司考虑是否是因为标价太高导致的。为此，该公司委托一家房地产估价公司对此房地产进行估价。请问：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况?标准答案：估价公司在接受委托后，在估价前需要了解估价对象的情况有：(1)土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4)土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。知识点解析：暂无解析2、某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。标准答案：(1)选用成本法、收益法和比较法中任意两种。(2)将两种估价方法的结果进行综合分析后确定最终估价值。(3)收益法、市场比较法中商业、办公用房应分别评估。(4)①选用成本法时，地价构成中不含土地使用权出让金；②评估完全产权条件的价值，然后扣除需补交的土地使用权出让金；③说明划拨土地部分的房地产价值不应包含土地使用权出让金价值。(5)收益法中土地使用年限应采用该类出让土地法定最高年限，并从估价时点起计。知识点解析：暂无解析3、某市欲对旧城区进行拆迁改造，涉及居民数千户。由于部分居民对拆迁补偿费不满，或是故土情节过重，以致有许多市民不配合拆迁工作，不允许估价人员进入住宅进行实地勘查。另外，有些市民已将住房出租。他们对相关制度不了解，担心自己得不到补偿费；还有的居民已对自家的住宅进行了精装修，觉得拆迁得不偿失，因此对拆迁工作抱有抵触心理。如此种种，拆迁改造工作困难重重。请问：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节?2．装修补偿应如何确定?3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?标准答案：1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：(1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地勘查，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人应当承担相应的责任。(2)需要清楚该宗地的土地使用权权属情况，是划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。2．关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。3．对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价与其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。知识点解析：暂无解析二、单选题(本题共10题，每题1.0分，共10分。)对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积4000m2的矩形土地；2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600m2，形状略不规整的土地。该两宗地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/m2，2号地块的单价为8000元/m2，两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的估价单价为11000元/m2。4、下列关于增值收益的表述正确的是()。A、以3号地块的总价扣除l号地块的总价后即是2号地块的增值B、以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率C、以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配D、1号地块比2号地块对增值额的贡献小标准答案：C知识点解析：暂无解析5、在甲，乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是()。A、以合并前地块各自的单价确定增值分配比例B、以合并前地块各自的面积确定增值分配比例C、以合并前地块各自的总价确定增值分配比例D、以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例标准答案：D知识点解析：暂无解析6、假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为()万元。A、1616B、2560C、1882D、1920标准答案：C知识点解析：暂无解析某公司自有酒店200m2，该酒店位于繁华的商业中心，经营三年来连年亏损，而另一相临办公楼对外出租租金为80元/(m2·月)。7、若对该房地产采用收益法进行评估，则净收益按()计算。A、0元/(m2·月)B、80元/(m2·月)C、按亏损前的净收益D、按市场租金标准答案：D知识点解析：暂无解析8、若对该酒店进行拆迁目的的评估，应优先选择的方法是()。A、收益法B、市场比较法C、成本法D、剩余法标准答案：B知识点解析：暂无解析9、若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是()。A、收益法B、市场比较法C、成本法D、剩余法标准答案：C知识点解析：暂无解析某市文化局下属一家营业性机构，利用一处1000m2的自有房产搞第三产业，经营一家中档宾馆。然而，由于经营不善，加之近年来该市旅游产业发展速度趋缓，此宾馆自开业第二年后连续两年亏损，平均年亏损额为10万元人民币。相对于此，隔壁的一幢办公楼经营状况就要好得多，对外出租租金为105元/(m2·月)，高于市场租金的80元/(m2·月)10、若对该房地产用收益法进行评估，则净收益按()计算。A、105元/(m2·月)B、80元/(m2·月)C、0D、-8.3元/(m3·月)标准答案：B知识点解析：暂无解析11、若对该宾馆进行拆迁目的的评估，应优先选择()。A、收益法B、市场比较法C、成本法D、剩余法标准答案：B知识点解析：暂无解析12、若该宾馆处于非商业区，周围经营用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的的评估，应优先选()。A、收益法B、市场比较法C、成本法D、剩余法标准答案：C知识点解析：暂无解析13、采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应()。A、按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算B、按建筑物耐用年限计算C、按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算D、按建筑物已使用年限计算标准答案：A知识点解析：暂无解析三、指错题(本题共1题，每题1.0分，共1分。)14、××大厦用地地价评估报告致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告一、委托方全称：××有限公司法定代表人：(略)住所：(略)二、估价方全称：××房地产咨询评估有限公司法定代表人：(略)住所：(略)三、估价对象概况1．地理位置及周围环境估价对象位于××市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是××市涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为××市主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。2．市政建设状况估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、电讯等市政配套设施完备。3．规划设计条件估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见表7-1。四、估价目的为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。五、估价时点2001年1月5日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。七、估价依据根据建设部、国家土地管理局、××市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。八、估价原则本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。九、估价方法估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。十、估价结果本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认××市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：1．熟地总地价：310194638元大写金额：人民币叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌圆整单位地价：29542元/m2楼面地价：38787元/m22．生地总地价：129304838元大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌圆整单位地价：12315元/m2楼面地价：1617元/m2十一、估价人员(略)十二、估价作业日期2000年1月5日至2000年1月15日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。房地产估价技术报告(一)个别因素分析(略)(二)区域因素分析(略)(三)市场背景分析(略)(四)最高最佳使用分析根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式，如表7-2所示。表7-2使用方式分析表(五)估价方法选用估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理。具体的估价思路为：1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测