设计限额管理作业指引（主体建筑）

设计限额管理作业指引

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日期修订状态修订内容修订人审核人批准人

1、流程图

无

2、指引概况

指引目的1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制；

2、推进设计阶段的成本管理作业的标准化、专业化；

3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，

挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。

指引范围适用于公司所属独资或合资项目。

定义1、设计限额：是为了保证设计成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术

经济指标进行控制的目标值，设计限额包括成本限额设计和主要指标的限量

设计。

2、建筑面积：是指GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的

建筑面积，全国统一计算规则。

3、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按

一半面积计算.

4、项目档次定位

A“超高档”指该项目平均售价定位为当地同类产品均价的200%及以上的项目，

且建安成本销售单方占售价比重不超过20%；

B“高档”指该项目平均售价定位为当地同类产品均价的140%〜200%（含140%）

的项目，且建安成本销售单方占售价比重不超过30%；

C“中档”指该项目平均售价定位为当地同类产品均价的80%^140%（含80%）

的项目，且建安成本占售价比重不超过50%；

D“低档”指该项目平均售价定位为当地同类产品均价的80%以下的项目或且

建安成本占售价比重超过50%«

E若售价达到上述要求，但是成本比重超的，应降低一档套用本限额指标。项

目的定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。

5、城市分类：

A一线城市包括：北京、上海、深圳；

B二线城市包括：天津、苏州、南京、广州番禺、佛山、重庆、成都、武汉及

一线城市的郊区项目；

C其他城市包括：珠海、漳州及二线城市的郊区项目。

6、限额指标均为上限。

指引主导及参与部策划设计中心、成本管理部、项目公司（部）、精装修景观项目部、营销中

门心

部门指引中承担职责

1、成本管理部参与制定及修订限额成本管理指标，监督并统计限额成本的

执行情况：

策划设计中心

2、策划设计中心组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标

成本管理部

下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实

施。

财务部协助统计营销费相关数据，并参与营销费限额指标的制定。

城市公司设计部为限额设计的最终实施部门，在策划设计中心授权范围内，落实下达的限额

设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核。

1、根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到总部策划

城市工程成本管理设计中心；

部2、收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到总部成本

管理部。

3、工作程序

3.1限额内容及范围

包括成本限额设计和主要指标的限量设计，内容见附表1。

附表1

序号指标名称备注

含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、

1设计费样板房装修）、专项设计、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼设计

费不在本设计费限额范围内。

项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场

2营销费

营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。

结构的钢筋、碎单位面积的含量，包括结构、建筑造型、女儿墙等构件

的钢筋及碎，需要区分结构类型、建筑高度、抗震等级等分别列控制指

3钢筋、碎含量

标。为了防止单纯控制地下室钢筋及碎指标而降低车库停车效率，对地

下室车位占用面积制定了相关控制指标。

外立面门窗工程在本项目中的平均实物量单价、分摊到地上建筑面积单

方等控制指标，实际控制包含铝含量控制、铝型材、涂层、玻璃、五金

外立面门窗及

4件、开窗率等几个方面的控制。

铝含量

铝含量控制：指单位面积铝合金门窗的铝型材用量的控制，铝型材用量

与框料断面类型、门窗分隔、开窗数量、铝型材厚度等因素有关。

为外墙面的费用分摊到地上建筑面积的控制指标，实际控制包括墙地比

5外立面用材

控制、外墙面层材料的选择及比例控制等。

含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、外墙园建、雕塑小

6景观工程限额品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、土方堆坡造坡及500mm

以内厚种植土回填等。

公共部位装修含会所、大堂、地下室电梯厅、电梯厅、公共卫生间等装修费用，一般

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限额包括硬装、软装及设备。

样板房及销售

8为销售展示装修费用，包括装修单方的控制。

中心限额

3.2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合

于我司的限额成本指标。

3.2.1钢筋、混凝土限量设计标准：

由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项

指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》

计算的建筑面积。

（1）整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三个指标：扩大地下室、人防地

下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其商标建筑的影响较小。

一层地下二层地下

序号结构形式指标名称备注

室室

扩大地下室钢筋135115

1

（顶板、底板均为钢筋碎梁板结构）混凝土1.1-1.20.9-1.0

扩大地下室钢筋130120

2（顶板为钢筋碎预应力主梁，次梁、

顶板及底板为普通碎梁板）混凝土0.9-1.10.8-0.9

扩大地下室钢筋120115

3（顶板为带托板的预应力大板，底板

混凝土0.8-1.00.8-0.9

为普通碎梁板）

扩大地下室钢筋110100

4（顶板、底板均为带托板的预应力大

板）混凝土0.9-1.10.8-1.0

钢筋160-165按照人防

5人防地下室

混凝土1.1-1.2面积

钢筋95-105别墅类附

6低层（别墅）地下室属赠送地

混凝土0.9-1.0

下室

非限额设

7塔楼投影部分地下室

计范围。

钢筋40-45按基础水

8钢筋碎独立基础及条形基础平投影面

混凝土0.4-0.45积计算

备注：

（1）策划设计中心为设计管理主责部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调,

并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。

（2）地下部分限额范围：

A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。

B）地下室部分：桩基承台以上，地下室或筏板基础以上，地下室顶板以下。限额指

标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋碎水池等）钢

筋及混凝土。

（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及

底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。

（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加

10kg/平米，碎增加0.1立方/平米。

（5）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面

积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位

面积。

A)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆;

B)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；

C)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；

D)人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上,40平米/辆。

（2）地上标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）:

等级标准层控制指标

建筑层高及类铲j-------------

6度抗震设防7度抗震设防8度抗震设防

超高层（h=120-150米）钢筋指标55.5-5961.5-6867.5-76

点式束筒结构

碎指标0.570.640.72

高层(h=60-100米)钢筋指标44-4847.5-50.551-56.5

点式束筒结构碎指标0.440.470.54

高层(h=60T00米)钢筋指标44.5-5049-52.554.5-59

板式剪力墙结构碎指标0.470.480.5

小高层（h=30-60米）钢筋指标36.5-4039.5-4442.5-48

点式短肢剪力墙碎指标0.350.370.41

小高层（h=30-60米）钢筋指标39-42.542.5-4645-51.5

板式短肢剪力墙碎指标0.390.40.44

多层（8层以下）钢筋指标3637.540.5

点式框架碎指标0.330.350.38

多层（8层以下）钢筋指标37.54045

板式框架碎指标0.350.380.41

低层（3层）钢筋指标45-4848-5055-60

独立框架位指标0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

低层（3层）钢筋指标40-4545-4850-55

联排框架碎指标0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

（3）地上部分综合指标：含有露台赠送及转换层结构。该限额为地上部分的最高限额指

标，做超大面积赠送及大面积转换时，需要满足以下指标。

(4)

'-^^5^地上综合指标

建筑层高及类型J...6度抗震设防7度抗震设防8度抗震设防

超高层(h=120-150米)钢筋指标63.5-6771.5-7879.5-88

点式束筒结构碎指标0.610.680.77

高层(h=60-100米)钢筋指标51-5655.5-58.560-65.5

点式束筒结构位指标0.470.510.58

高层(h=60-100米)钢筋指标51.5-5756-61.564.5-69

板式剪力墙结构碎指标0.420.460.53

小高层（h=30-60米）钢筋指标40.5-4445.5-5050.5-56

点式短肢剪力墙性指标0.380.40.45

小高层（h=30-60米）钢筋指标44-47.549.5-5354-60.5

板式短肢剪力墙碎指标0.420.430.48

多层（8层以下）钢筋指标4042.546.5

点式框架碎指标0.360.380.42

多层（8层以下）钢筋指标41.54652

板式框架碎指标0.380.410.45

低层（3层）钢筋指标45-4848-5055-60

独立框架位指标0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

低层（3层）钢筋指标40-4545-4850-55

联排框架碎指标0.30-0.350.30-0.350.35-0.40

备注:

（1）计算基础面为地下室顶板面。

（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及胫。计

算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。分母为GB/T50353—2005《建

筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。

（3）标准层必须符合标准层钢筋及校限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上

面积综合含量指标为刚性控制上限。

（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，按照结构板面积，

控制指标为钢筋10kg/平米，碎0.16立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。

3.2.2外立面用材：

影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。由于外立

面材料的选用与建筑风格有密切关系。材料的选择对成本影响较大，但外墙墙面地面面积

比对成本影响也较大，因此外墙的成本控制需要从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个

方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。

（1）外立面用材参考表

屋面大型钢

物业

档次一类材料比例二类材料比例三类材料比例四类材料比例（铝合金）屋

类型

架

比例宜控制在

超高比例不超40%不作限制不作限制不作限制

20%用以内

成本利润率超

比例不超4096,可适当选择一类30%不限制,低

别墅高不作限制不作限制

材料点缀于20%不得使

用

总比例不超过10%,可适当选择

不作限制不作限制不得使用

一类材料点缀

总比例不超60%,可适当选择一

超高不作限制不作限制不限制

类材料点缀

成本利润率超

总比例不超40幅可适当选择一30%不限制，低

高不作限制不作限制

非别类材料点缀于20%不得使

墅用

总比例不超10%石材不超过裙楼

中(一般不超过三层)，可适当选择比例不超40%不作限制严禁使用

一类材料点缀

低严禁使用不得使用不作限制严禁使用

备注:

(1)一类材料：干挂工艺进口石材、干挂陶土砖、幕墙及各类面材。

(2)二类材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。

(3)三类材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。

(4)四类材料：普通面砖、普通涂料。

(5)装饰构架：屋面装饰功能构架。

(2)外立面用材综合指标及墙地比控制指标。

按地上建筑面积单方墙积比控

序号项目类型备注

(元/ID?)制

1别墅

1.1超高档4801.8

1.2高档3501.8

1.3中档2501.6

2多层及高层

3.1超高档3001.5

3.2高档1751.4

3.3中档1101.4

3.4低档901.2

备注：此外墙费用不含基层抹灰及保温层。

3.3设计限额指标的下达

3.3.1设计限额指引的适用阶段：在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限

额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用

本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一

阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。

3.3.2限额指标的下达:考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过

成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的调整成本为上限。若第一阶段项目

的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后

续设计及实施过程中合理控制。

3.3.3限额设计的操作:在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控

制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总

经理或项目总负责整体协调。在总成本控制的前提下，各指标在5%内浮动的可以由

公司分管总决定其调配，若超限额5%则应报第二阶段成本目标审批机构审批。

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