2011 中国房地产上市公司 测评成果 发布会内容摘要 房地产上市公司排名

中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产投融资峰会（会议主要内容整理）整理者：Annetazhang目录（按住Ctrl键同时点击标题可直接查看相关内容）TOC\o"1-2"\h\z\u2011中国房地产上市公司测评成果发布 2苗乐如：引领行业向纵深发展提升专业化水平 2朱中一：顺应政策调整加强管理求平稳发展 42011年中国房地产上市公司测评榜单 62011年中国房地产上市公司综合实力榜 62011中国房地产上市公司专项排行榜 92011中国房地产上市公司综合实力榜解读 122011中国房地产上市公司测评研究报告 262010年中国房地产上市公司特征 262011年中国房地产上市公司的发展趋势 29主题演讲 32李迅雷：当前金融政策对房地产市场的影响 32赵晓：中国的经济形势与房地产市场发展 35主题论坛一：房地产上市公司的投融资现状与发展 39顾云昌：创新和转型成为房企紧迫任务 39周忻：房地产企业可通过多种途径融资 40刘爱明：把合作作为企业的长期战略 42秦力洪：融资是为经济周期和行业发展做准备 43李思廉：房地产公司海外发债成功给市场信心 44王哲：复地从香港退市是非常正确的决定 45张力：基金不只是融资手段更是投资工具 46主题论坛二：房地产上市公司的社会责任与创新 47朱中一：社会责任与创新的关联度很大 47余耀胜：社会责任就是要提供高品质的产品 48周燕：坚持走文化地产和人文地产 48张建台：始终贯彻着责任地产的理念 49黄永华：新农村建设是宝龙地产发展的重要前提 50伍立群：做标准化精品地产的领导者 50高月龙：上海城投积极参与保障房建设 512011中国房地产上市公司测评成果发布苗乐如：引领行业向纵深发展提升专业化水平2011-05-11来源：中房网【摘要】：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家机构联合主办“2011中国房地产上市公司测评研究”于2011年5月11日在上海举行。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如先生致辞。尊敬的各位领导、各位嘉宾，女士们、先生们大家下午好！中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心，今天在这里发布2011年中国房地产上市公司测评成果。同时举办房地产投融资峰会。首先，我代表主办方向参加今天峰会的各位来宾、媒体界的朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢！代表主办方向进入房地产上市公司百强的企业表示衷心的祝贺！向关心房地产发展的社会各界和新闻媒体界的朋友表示感谢！总结世界众多国家的经验和我国房地产发展的实践，在工业化城市化进程当中，房地产业始终作为支柱性产业、基础性产业，民生性产业，在国民经济和社会发展中发挥时代作用，同时，我们又看到了2010年国家调控持续发力，企业投资、销售开工各项指标完成较好，调控目标实现不理想，房价、地价上涨的压力继续。看到调控有力促进了调整，住房保障力度空间，结构调整迈出大步伐，领军企业积极布局二三四线城市，加大加速了商业、旅游等地产开拓，企业竞争门槛大幅度提升。调控中结构性的通胀因素，输入性的通胀因素，消化性的通胀因素，综合影响下通胀预期形成了对于房地产住宅价格的压力。在回顾2010年以来的趋势，我们应该必须高度认识到在去年中央经济工作会议上提出要逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，并写入了“十二五”规划，这是近年来对于房地产调控的高度总结和深化，反应了国家对于房地产市场发展特点和规律的认识与把握。作为“十二五”的开局之年，我们面临调整经济结构，转变发展方式的要求，面临着更加注重和保障民生的要求。综合2010年以来一系列政策效果，不同地区、不同城市、不同项目差异显著。面对通胀预期压力和转变发展方式下的房地产调控，对各级政府开发企业，不同主体的运行都会紧紧把握住总体收紧下的差别化政策，不同主体运行的成效将有显著的差异。在这种形势下，总结企业成功的经验，交流对房地产行业形势的研判，向社会各界客观、全面的介绍企业的综合实力和社会职责的履行，有利于贯彻好国家宏观调控的要求，促进房地产业的持续、健康发展，为实现住有所居、造福人民，为国家经济较快平稳发展和社会的和谐安定尽我们企业的责任，发挥行业的作用。这也就是我们多年来持续开展此项测评的初衷。中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心于3月23日在北京举行了房地产500强测评成果的发布会，同时举办了500强峰会，恒大集团，河南建业等领跑企业交流了自身发展的策略、部署，提出了自己对于房地产行业形势研判的程度发布会取得了良好的社会反响。房地产上市公司从数量上占比不高，但是上市公司信息披露的情况较为完整、准确和深入，上市公司的综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面都具有极强的行业代表性，能够充分折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险、建设保障性住房体系和商品房体系，转型创新以及发展导向的基本趋势。因此，迎合社会各方面的高度关注，当时3月份上市公司的年报没有公布，中国房地产研究会，中国房地产协会和中国房地产测评中心在深度跟踪研究企业的基础上，继续发布2011年中国房地产上市公司测评研究报告，发布2011年中国房地产上市公司排行榜，同时发布中国房地产上市公司专项排行榜，透视房地产市场的动向，揭示上市企业应对策略和操作经验，从而引领我们的行业积极主动的迎接2011年房地产，迎接“十二五”开局之面。在房地产发展历史机遇和挑战中引领我们的行业向纵深发展，提升整个房地产行业的专业化水平。本次测评活动我们依据房地产上市企业2010年的主要数据指标，从运营规模、抗风险能力、盈利能力、发展潜力、经营效率、创新能力、社会责任、资本市场，针对这8个方面的表现进行分析，采用了收入规模、开发规模、利润规模等20个二级指标，采用了房地产业务收入、持有性物业、持有性面积38个三级指标，选用了层次分析法等三种测评模式。三种测评模式全面衡量中国房地产上市公司的综合实力，保证了测评结论的客观、公正、专业和科学。希望通过这次测评活动，第一、可以为房地产上市公司提供更全面、更专业的平台体系，有助于房地产上市公司了解自身的相应实力，理清行业的相对地位，在推进转型、创新中为公司调整战略奠定坚实的基础，为建立并维持发展企业的核心竞争优势提供支持。第二、可以为政府、银行和其他金融机构、消费者市场参与者在引资、放贷、投资等各方面做决策，提供有参考价值的企业信息。第三、可以帮助投资者、消费者和相关投资机构全面评判房地产上市公司在行业中的地位和竞争力，以便做出有利的投资规划。第四、可以发掘行业优势、企业群体，加深社会各界对于优秀房地产上市公司的热诚度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值。最后达到提高发展质量、促进创新转型，发挥上市房地产公司为房地产行业可持续发展的引领作用，促进行业的长期、稳健发展。最后，祝愿房地产上市企业再接再励，在2011年再创佳绩，祝全体嘉宾身体健康，工作顺利，预祝发布会圆满成功。谢谢！朱中一：顺应政策调整加强管理求平稳发展2011-05-11来源：中房网【摘要】：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家机构联合主办“2011中国房地产上市公司测评研究”于2011年5月11日在上海举行。中国房地产业协会副会长朱中一发布了“2011中国房地产上市公司测评研究报告”。各位嘉宾、各位同仁、女士们、先生们下午好。刚才苗乐如会长对于测评情况进行了简要的介绍，我这次发布的测评报告主要是由房地产研究会、房地产协会和测评中心共同完成的。我发布的报告内容有四个部分。第一部分是测评对象与测评目的意义。第二部分是测评的指标体系、方法与榜单。第三部分是测评结果的分析。第四部分是2011年中国房地产上市公司发展态势。第一部分和第二部分刚才苗会长简单说明了一下，我做一点补充性的发言。本次测评选取了155家，选取的标准是根据三条，包括在上海、深圳、香港、新加坡上市企业，主要业务围绕中国大陆地区的。根据标准，我们从343家里面选取了155家，又根据我们的测评体系和方法对他们进行测评。测评体系和方法刚才苗会长说了，主要是根据运营规模、抗风险能力、盈利能力、成长的潜力、营运效率、创新能力、社会责任、资本市场表现八个方面。在前一段时期发表的500强主要是根据前7个指标评的，因为考虑上市公司的特点，这次专门加了一个资本市场表现。根据这八个方面的测评，我们采取了组合评价法等，最后进行了综合性的评比，从155家当中综合排出了100家。根据表现，从八个测评内容当中又选了6个方面的前十强，包括运营规模十强，抗风险能力十强，盈利能力十强，业绩成长十强，社会责任十强和创新能力十强。下面着重讲一下测评的结果分析。第一个方面是运营规模分析。我们的上市企业在2010年业绩都有较大幅度提高，上市公司的总资产为246.08亿元，另外上市公司的业务收入平均值为50亿元，同比增长39.20％。这说明企业的平均总资产和业务收入有大幅度增长。第二上市公司的发展不平衡，有两个方面的表现。比如将深圳和上海上市的房地产公司业务收入均值为32.12亿，同比增长33.82％，而在香港上市的房地产企业的业务收入平均是87.03亿元。另外一个差异，我们的领头企业万科，万科总资产是全部上市公司平均资产的8.76倍，这说明差异还是比较大的。第二个分析就是抗风险能力分析。我们讲的企业抗风险能力指宏观经济政策下面，企业能否保持良好的资产结构的能力。2010年，国家出台了多项收缩性的融资政策，所以现在上市企业和我们其他企业一样，都面临着资金压力不断增强的情况，对企业的抗风险能力提出了更高的要求。同样，上市公司的抗风险能力方面差异也是比较明显，其中抗风险能力较强的那些企业，拥有较快的资金周转能力。我们这里分了几个类型，报告里面有详细论述，这里不展开了。第三是盈利能力的分析。我们讲的企业盈利能力指企业在既定的资源情况下维持企业在市场竞争当中长远生存，并持续取得利润的能力。从2010年的情况分析来看，在香港上市的企业盈利能力是遥遥领先的。2010年上市房地产企业的盈利能力，在香港要优于沪深两地上市的企业。万科去年年销售量实现了897.7万平方米，销售额实现了1081.1亿元，这个数字应该是比较大的。第四个是业绩增长分析。业绩增长主要是衡量企业在给定的时间内，企业的资产规模、盈利能力、市场占有力的变化情况，通过营业收入、营业利润和净资产的变动反应企业的成长情况。我们的报告讲到了三层意思。总的来说，2010年上市房地产企业的业绩仍然保持了快速的增长，营业收入的平均值为74亿元，同比增长61.84％。第二个特点是近三年，2010年的营业收入涨幅趋缓。在港澳上市的营业企业收入增速，2010年提升了71.22％，环比上升了8个百分点。第五个是营业效率的分析。反应了房地产上市公司的资产等能力。我们从两个方面谈一下。总的来说，2010年房地产上市企业受到调控政策影响，现金的回流速度，企业的资金受到了较大压力。另外，流动资产的周转率等出现了不同程度的下降，企业的效率较09年有所下降。同时，一些好的典型企业在流动资产周转率和总资产周转率表现仍然突出。有一些企业采取了高利润低周转经营模式，企业的经营效率相对明显降低。我们感觉这个分析是需要引起大家注意的，企业的经营能力的强弱及其效果，首先要求我们的企业能够顺应宏观调控的政策形式，第二就是调整经营理念，做好对于市场的定位和产品的定位。第三要做好资金的周转，成果的消化和保持合理利润。处理好这些关系，营业效率就会提高。第六个分析是经济实力的分析。经济实力的分析，我们从房地产业务收入各种指标来看，房地产企业的业绩增长、生存能力和成长潜力方面表现优于往年。但是也需要注意，不少的上市企业，包括一线的上市企业资产增长率仍然偏高，这需要引起大家注意。第二个问题是大家普遍认同的现实，竞争力比较强的上市公司拓宽了开发领域，普遍进入了二三四线城市，现在相对落后的西部地区成为房地产企业关注的重点。第七个是资本市场分析。目前房地产市场也好、股市也好仍然存在着不确定性，房地产板块仍然存在着风险。第八个是社会责任分析。我们从正面举了两个方面，一个是纳税水平再上新高，这是体现企业使命感和责任感的重要内容，我们觉得企业的社会责任是依法经营，依法纳税，这是最起码的门槛。第二、我们不少的企业开始关注保障性住房，我们觉得这是一个很重要的方面。社会责任的问题是社会各个方面对于房地产企业关注的一个热点问题，我们的房地产企业怎么样坚持诚信品牌和社会责任的理念，加强社会责任的建设，提高社会的认可度是一个重大的课题。前几天，包括国家发改委、地方发改委都通报了一些没有实行“一房一价”公示的企业，为什么这个问题必须要提出来，这个问题社会上非常关注，我们的一些企业，特别是百强企业、骨干企业一定要带头遵守国家的政策法规。这一条也是一个很起码的要求，希望大家一定要做到。测评的结果提示，我归纳了四个方面。第一、调控政策持续发力，企业调整战略促进发展。第二、政策逐步收紧，企业积极开拓融资渠道。第三、市场竞争日益激烈，企业多方优化竞争策略。第四、企业要把诚信品牌、社会责任建设作为加强企业管理永恒的主题。最后讲一下2011年房地产上市公司的发展趋势。我归纳了四点。第一、调控继续深化，企业适应形势变化持续增长。第二、政策环境明朗，企业开拓融资渠道降低风险。第三、面对竞争压力，企业优化发展战略以全面提升。第四、顺应政策调整，加强管理求平稳发展。谢谢大家！2011年中国房地产上市公司测评榜单2011年中国房地产上市公司综合实力榜150强51100强名次企业简称企业代码名次企业简称企业代码1万科A000002.SZ26雅戈尔600177.SH2恒大地产03333.HK27合景泰富地产01813.HK3中国海外发展00688.HK28首创置业02868.HK4保利地产600048.SH29越秀地产00123.HK5华润置地01109.HK30北京城建600266.SH6富力地产02777.HK31盛高置地00337.HK7龙湖地产00960.HK32嘉凯城000918.SZ8世茂房地产00813.HK33滨江集团002244.SZ9雅居乐地产03383.HK34新城Ｂ股900950.SH10SOHO中国00410.HK35融创中国01918.HK11碧桂园02007.HK36新湖中宝600208.SH12绿城中国03900.HK37上实城市开发00563.HK13远洋地产03377.HK38方兴地产00817.HK14金地集团600383.SH39路劲基建01098.HK15合生创展集团00754.HK40中华企业600675.SH16招商地产000024.SZ41沿海家园01124.HK17首开股份600376.SH42深圳控股00604.HK18恒盛地产00845.HK43上置集团01207.HK19金融街000402.SZ44瑞安房地产00272.HK20华侨城A000069.SZ45荣盛发展002146.SZ21新世界中国00917.HK46宝龙地产01238.HK22保利香港00119.HK47陆家嘴600663.SH23建业地产00832.HK48中南建设000961.SZ24佳兆业集团01638.HK49城投控股600649.SH25仁恒置地Z2550花样年控股01777.HK名次企业简称企业代码名次企业简称企业代码51禹洲地产01628.HK76亿城股份000616.SZ52北辰实业00588.HK77中航地产000043.SZ53天房发展600322.SH78阳光股份000608.SZ54广宇集团002133.SZ79栖霞建设600533.SH55明发集团00846.HK80合肥城建002208.SZ56冠城大通600067.SH81上实发展600748.SH57华发股份600325.SH82鲁商置业600223.SH58福星股份000926.SZ83深振业A000006.SZ59天地源600665.SH84鑫苑置业XIN60瑞安建业00983.HK85华丽家族600503.SH61苏宁环球000718.SZ86天安00028.HK62上海证大00755.HK87华南城01668.HK63汤臣集团00258.HK88宁波富达600724.SH64莱蒙国际03688.HK89浦东金桥600639.SH65中国奥园03883.HK90京能置业600791.SH66广汇股份600256.SH91大连友谊000679.SZ67中天城投000540.SZ92中弘地产000979.SZ68信达地产600657.SH93泛海建设000046.SZ69苏州高新600736.SH94华远地产600743.SH70中骏置业01966.HK95名流置业000667.SZ71百仕达控股01168.HK96华业地产600240.SH72万通地产600246.SH97众安房产00672.HK73中粮地产000031.SZ98阳光城000671.SZ74中渝置地01224.HK99张江高科600895.SH75卧龙地产600173.SH100同济科技600846.SH榜单说明：2011年中国房地产上市公司测评研究的数据来源主要涉及如下几个方面：

（1）纳入测评研究的上市公司的年报、半年报、季报和各项公告；

（2）国家统计局和各地统计局统计数据；

（3）CRIC咨询决策系统。中国房产信息集团开发的CRIC决策咨询系统是中国目前最全面、完整的房地产信息数据库之一；

（4）公开渠道信息资源。从任何公开第三方信息渠道取得的相关信息，中国房地产测评中心一直以来专门对国内活跃上市和非上市房地产企业的所有公开信息资料进行跟踪收集，经确认后，汇总、整理归档并录入中国房地产企业测评系统。

另外，由于沪深和香港会计准则方面的差异、数据指标的完整性、统计口径以及财务报表报告期间的不同，中国房地产测评中心对大陆在港上市公司的数据进行了局部调整，以便沪深市场房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司能够统一纳入测评范围。

2011中国房地产上市公司专项排行榜运营规模10强抗风险能力10强盈利能力10强业绩成长10强社会责任10强创新能力10强运营规模10强排名企业名称企业代码1万科A000002.SZ2恒大地产03333.HK3中国海外发展00688.HK4保利地产600048.SH5碧桂园02007.HK6世茂房地产00813.HK7富力地产02777.HK8雅居乐地产03383.HK9合生创展集团00754.HK10首开股份600376.SH抗风险能力10强排名企业名称企业代码1保利地产600048.SH2金融街000402.SZ3新世界中国00917.HK4上实城市开发00563.HK5路劲基建01098.HK6中南建设000961.SZ7中华企业600675.SH8万通地产600246.SH9上置集团01207.HK10合肥城建002208.SZ盈利能力10强排名企业名称企业代码1中国海外发展00688.HK2龙湖地产00960.HK3雅居乐地产03383.HK4金融街000402.SZ5招商地产000024.SZ6合生创展集团00754.HK7宝龙地产01238.HK8华润置地01109.HK9恒盛地产00845.HK10越秀地产00123.HK业绩成长10强排名企业名称企业代码1SOHO中国00410.HK2建业地产00832.HK3金地集团600383.SH4恒盛地产00845.HK5新城B股900950.SH6远洋地产03377.HK7中南建设000961.SZ8天地源600665.SH9广宇集团002133.SZ10中天城投000540.SZ社会责任10强排名企业名称企业代码1恒大地产03333.HK2首开股份600376.SH3北京城建600266.SH4中粮地产000031.SZ5栖霞建设600533.SH6盛高置地00337.HK7招商地产000024.SZ8城投控股600649.SH9天房发展600322.SH10方兴地产00817.HK创新能力10强排名企业名称企业代码1富力地产02777.HK2龙湖地产00960.HK3绿城中国03900.HK4华侨城A000069.SZ5新城B股900950.SH6新湖中宝600208.SH7花样年控股01777.HK8莱蒙国际03688.HK9万通地产600246.SH10中粮地产000031.SZ2011中国房地产上市公司综合实力榜解读 1．运营规模分析：规模分化更加显著，强化型企业优势依旧2010年，尽管受到数轮房地产市场调控政策的影响，房地产上市公司平均总资产仍然保持了快速的增长态势。房地产上市公司平均总资产为246.08亿元，同比增长达45.97%。万科以2156.37亿元的资产总额继续领跑上市房地产企业，其资产总额达到全部上市企业均值水平的8.76倍，规模领先优势进一步扩大。

各类企业总资产变化情况另一方面，房地产上市公司房地产业务收入大幅提升。2010年房地产上市公司房地产业务收入平均值达到50.06亿元，同比增长39.24%。

各类企业房地产业务收入比较为客观衡量房地产上市公司运规模，根据中国房地产测评模型系统，以上市企业总资产、房地产业务收入、净资产和营业利润等反映企业运营规模核心指标为基础进行测算，并根据行业特征将中国房地产上市公司划分为以下四种类型：规模强化型：该类企业运营规模明显超过行业平均水平，具有较强的规模优势。规模渐进型：该类企业规模大致处于行业平均水平上下，且规模增长速度较平稳，具有一定的规模优势。规模稳定型：该类企业规模低于行业平均水平，且增长速度相对较为有限，规模持续增长能力相对有限。规模萎缩型：该类企业规模远低于行业平均水平，且规模增长速度波动较大，缺乏规模优势。2010年，规模强化型企业优势十分明显，总资产均值达到660.60亿元、房地产业务收入均值达137.41亿元、净资产均值达207.61亿元和营业利润均值达到43.35亿元水平，远远领先于其他类型企业。多区域发展的大型房地产企业如万科、中海、恒大、保利等均属于规模强化型企业。规模强化型企业具备抢占市场先机的能力，能持续保持其领先地位，在一定程度上引领着行业的发展方向。

房地产上市公司运营规模核心指标均值分布2．抗风险能力分析：资金压力显著上升，抗风险能力差异明显企业的抗风险能力是指在市场环境、宏观经济政策、不可抗力以及产业发展周期等条件恶化情况下维持正常运营，并保持企业长远发展的基本素质。2010年，在房地产政策调控的背景下，房地产上市公司经受了来自外部环境动荡和内部结构调整等多方面的考验，这对企业的抗风险能力提出了较高的要求。企业的抗风险能力主要体现的是企业保持良好的资本结构的能力。在低迷的市场环境中，具有较强的资金运作能力和较快的资金周转能力的企业更具备抵御市场风险的实力。2010年，国家出台多项措施收紧房地产融资。房地产A股上市企业现金流量表也反映出房地产上市企业所面临的资金面压力。2010年，样本房地产A股上市企业现金流量表中吸收投资收到的现金总计为121.59亿元，较去年大幅下滑67.65%，这显然与证券市场IPO增发配股全面暂停有关。样本房地产A股上市公司仅一家年报中显示出发行债券收到的现金计2.94亿元，较去年总计108.51亿元的水平下降97.29%。

房地产A股上市企业现金流入情况在房地产企业资金风险不断增加的背景下，企业的抗风险能力显得尤其重要，本次测评根据抗风险能力的定义和模型测算结果，确定了如下四个抗风险层级：强抗风险层级：此类企业拥有较强的适应市场波动的能力，能够规避较强风险，并保持业务的相对稳定性。中抗风险层级：此类企业具备一定适应市场波动的能力，能够规避一定的风险。低抗风险层级：此类企业适应市场波动能力一般，风险规避能力也一般。弱抗风险层级：此类企业适应市场波动能力较弱，难以规避市场风险。

各类企业抗风险能力指标对比鉴于2010年房地产企业面临的市场境遇，同时根据各个抗风险层级企业的流动比率、净负债率和资产负债率的均值的比较分析，处于低、弱抗风险层级的企业与强、中抗风险层级企业在资金上的差距仍然较为明显，而强抗风险层级与中抗风险层级企业之间在流动比率方面也存在较大差距。综合来看，强、中抗风险层级企业可用资金较为充足，并且这些企业对于资金的利用较为充分，资产负债比率相对较低。同时，强、中抗风险层级企业因具备较强的盈利能力，虽然迫于市场和政策压力，部分项目去化周期延长，无法及时回款，但对于资产负债率的影响较小，资金方面并未遇到较大压力，未来这些企业的偿债能力将得以保证。3．盈利能力分析：在港上市房企领先，规模企业盈利大突破企业盈利能力是指企业在既定资源情况下，在持续获取利润能力、维持企业在市场竞争中长远生存和发展的基本水平。根据房地产行业特点及盈利特点，可将上市房地产企业划分为以下四种类型：盈利突破型企业：该类企业的净利润率水平超过行业平均水平，且近几年保持持续增长或低于行业波动幅度水平，盈利前景可观。盈利平稳型企业：该类企业的净利润率水平处于行业平均水平周围，且近几年波动幅度较小，能够在短期内维持现有盈利水平。盈利乏力型企业：该类企业的净利润率水平低于行业平均水平，近几年波动幅度较大，短期内可能无法维持一定的盈利水平，中长期盈利状况存在较大的不确定性。盈利可疑型企业：该类企业的净利润率水平远低于行业平均水平，缺乏盈利增长点，近几年净利润持续下滑甚至亏损，中期盈利状况难以为继。2010年是楼市调控年，上市房企特别是沪深上市房企受楼市调控政策的影响较为明显。盈利能力指标显示，沪深房地产上市企业与在港上市房地产企业在盈利能力上差距显著。盈利突破型的企业中，除万科、保利、金地、招商等一线房企外，在港上市企业占到七成以上，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

盈利突破型公司上市地域分布在上市房地产企业盈利能力方面，盈利突破型企业的净利润均值和净资产收益率均值达到32.41亿元和23.20%，而盈利可疑型企业上述两项指标为1.33亿元和6.73%，盈利突破型企业与盈利可疑型企业差距显著。在盈利突破型企业中，万科表现突出，销售额率先突破千亿。2010年万科实现销售面积897.7万平方米，实现销售额1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，期内实现营业收入507.14亿元，净利润72.83亿元，同比分别增长3.75%和36.65%。4．业绩成长分析：业绩增长速度减缓，高成长性企业抢先机2010年，上市房地产企业业绩保持快速增长，营业收入平均值为74.15亿元，同比上升61.84%。从近三年内上市企业营业收入变化情况可以看出，企业总体营业收入水平呈上升趋势，但增速明显下降。另外，A股和H股上市企业的营业收入情况有所不同。其中，A股上市房地产企业在2009年的营业收入增速为78.20%，2010年的营业收入增速下降了20个百分点，为58.37%。而港股的上市房地产企业营业收入增速在2010年提升至71.22%，环比上升了8个百分点，其中不乏众多扩张意愿强烈的实力企业支撑，营业收入总额达到4165亿元。

房地产上市企业营业收入及营业收入增速情况根据企业业绩成长能力的定义和模型测算结果，本次测评将房地产上市企业划分为如下四个业绩增长层级：高成长性类别：此类型企业成长速度较快，具备较为持续的业绩成长能力，尤其拥有逆势成长能力。中成长性类别：此类型企业具备中等业绩成长能力，增速略高于行业平均成长水平，在逆势中能够保持市场份额。低成长性类别：此类型企业具有一定业绩成长能力，增速略低于行业平均水平。弱成长性类别：此类型企业业绩成长能力远低于行业平均水平，增速小于行业平均水平。

各类企业业绩成长指标对比受2010年房地产市场环境影响，房地产上市公司的业绩成长受到一定抑制。然而，这种抑制力大多体现在中、低、弱业绩成长性类别企业层面，意图扩大经营规模和积极寻求全国化布局的房地产上市公司，在营业收入增长、营业利润增长和净资产增长这三个方面都处于行业领先地位，增长能力优于其他规模的企业，从而保有抢占市场先机的能力。如图显示，高成长性类别企业的营业收入和营业利润增长情况较好，然而75%的企业业绩成长情况堪忧，中、低增长性类别的成长趋势和规模趋同。5．经营效率分析：定位决定运营方式，效率有别多源于战略经营效率实际上反映的是房地产上市企业的资产及其各个组成要素的经营能力。资产经营能力的强弱取决于资产的周转速度、资产运行状况、资产管理水平等多种因素。2010年，房地产上市企业存货周转和资产周转速度均小幅下降。受调控政策影响，房地产上市企业存货消化速度降低，现金的回流受阻，企业资金链面临较大压力。另外，流动资产周转率和总资产周转率亦出现不同程度下降，企业经营效率较2009年有所下降。沪深房地产上市公司的存货周转率为0.72，较2009年下降21.87%；流动资产周转率为0.42，下降1.81%；总资产周转率为0.32，下降6.89%。

上市公司经营效率指标年度变化为进一步横向比较房地产上市企业，测评中心根据上市公司的资产经营特征将企业划分为四种类型，分别为：经营高效型：这类企业的资产经营效率超过行业平均水平，企业内部资源得到高效的利用，具有很强的经营效率优势。经营追随型：这类企业的资产经营效率大致处于行业平均水平，企业能有效利用内部资源，具有较强的经营效率。经营维持型：这类企业的资产经营效率低于行业平均水平，企业利用内部资源的能力一般，具备一定的经营效率。经营迟滞型：这类企业的资产经营效率远低于行业平均水平，企业利用内部资源的能力相当有限，经营效率相对较低。

各类企业经营效率指标对比由上图可见，经营高效型企业在存货周转率指标上表现突出，平均存货周转率高达1.60，另外，经营高效型企业流动资产周转率和总资产周转率指标均值分别为0.73和0.50。在行业调整期，领先的资产经营能力能有效促进企业现金的快速回流，财务风险相对较低。处于经营高效型区间的企业大多追求快速发展，偏向于采用高周转、低利润率的策略快速占领市场，其中以恒大地产为主要代表。6．竞争实力分析：竞争实力全面提升，优势集聚型企业占优企业竞争实力是指企业在市场竞争中，相对于同行业竞争对手在偿债能力、盈利能力、经营规模等方面的竞争实力，反映企业在业绩增长、生存能力及成长潜力等方面的表现。根据房地产行业竞争实力分类的特征及四分位法，上市房地产企业可分为优势集聚型、平稳发展型、滞后生存型、可疑淘汰型。优势集聚型企业：该类企业具备较强的持续竞争优势，有持续盈利能力和成长潜力。平稳发展型企业：该类企业具有一定竞争优势，业绩较为稳定，有持续生存能力。滞后生存型企业：该类企业的发展滞后于行业平均水平，面临较大生存压力。可疑淘汰型企业：该类企业处于行业被淘汰边缘，缺乏竞争优势，面临较大的破产风险。

从下图可见，优势集聚型房地产企业竞争优势明显，资产总额均值达634.36亿元，净资产均值达199.09亿元，房地产业务收入均值达130.13亿元，市值均值为291.57亿元。而可疑淘汰型企业上述指标均值分别为29.30亿元、11.37亿元、7.98亿元和36.36亿元，与优势集聚型企业相比差距较大。

各类企业竞争实力指标对比通过对企业负债情况及偿债能力的分析可以发现，2010年上市房地产企业负债情况不容乐观，资产负债率指标普遍高企，资产负债率均值为66%。其中优势聚集型企业资产负债率均值为65%，低于行业平均水平。但优势集聚型企业在偿债能力上优于后者，货币资金、净资产、净利润等指标明显高于其余类型企业，均值分别为97.04亿元、199.09亿元，32.62亿元。且根据房地产行业特点，每年年末特别是实力强，存货较多的房企都将会有大量未结算面积及未结算销售金额，可以用来改善未来企业财务状况，冲抵企业负债风险。而可疑淘汰型企业抗风险能力较弱，负债率均值高于50%，且其他指标远低于优势集聚型企业。

各类企业负债及偿债能力指标对比另一方面，企业的业务或项目进入城市或区域的数量及其分布同样反映出企业竞争实力上的区别。我国房地产市场的发展和我国区域发展的变化，房地产上市企业区域布局发生了新的变化，2010年中西部地区二线重点城市以及更多区域的三四线城市成为房地产上市公司的布局热点。总体而言，上市房地产企业在区域布局上与往年有较大变化，呈现出新特点。具备较强竞争实力的上市房企多大幅扩充进入城市数量，大举进入二、三、四线城市，其中，恒大地产2010年进入城市数最多，达62个，万科、保利、碧桂园、华润置地、金地等一线房企进入城市均超过20个。

上市公司业务区域布局7．资本市场表现：股价市值波动明显，房地产板块仍存风险（1）整体业绩好于预期，但未来面临下调风险受楼市调控政策及货币政策收紧影响，2010年沪深上市和在港上市房地产公司股价波动较大，沪深A股房地产板块指数下跌2%，整体表现弱于大盘。恒生地产指数在年末年报的支撑下，股指小幅反弹，比年初相比上涨了6.51%。

房地产上市公司每股收益与整体市场比较经过限购、限贷等一系列楼市新政的调控，房价上涨势头得到一定遏制，但总体调控效果并不理想，房价还未出现实质性下跌。虽然近期上市房地产企业在业绩的支撑下，股价有所反弹，但反弹力度相对有限。从2010年房地产行业板块的走势看，指数的强弱取决于楼市调控政策。在未来调控政策不确定的情况下，上市房地产指数依然有下调的风险。（2）内忧外患掀起股市震荡浪潮，房地产板块市值波动较大房地产行业指数变化房地产行业是受调控政策影响最大的板块，房地产行业指数以宽幅震荡为运行特点，以行业整体下跌为结尾完成全年走势，房地产行业指数2010年12月31日收盘于1376.97点，较年初下跌0.23%。在市值方面，房地产板块市值年末较年初缩水513.1亿元，缩水幅度位于各行业前列，而全年市值呈现震荡走势。当前在房地产市场调控还没有出现减弱迹象和未来宏观环境依然严峻的情况下，房地产市场依然前途未卜，上市房地产公司2011年的资本市场表现将还会以震荡为主。8．社会责任分析：纳税水平再创新高，房企关注保障房建设企业的社会责任是指企业依法纳税的责任，参与保障性安居工程的责任及慈善捐赠的责任。随着房地产市场的发展变化，衡量房地产企业优劣的标准不再局限于房地产业务方面的运营数据和发展表现，企业在社会责任方面所取得的社会认知度也成为重要的评价指标。本次测评根据企业社会责任的定义和数据测算结果，以2010年度企业纳税额为主要指标，确定了如下四个企业社会责任表现的层级：高认知度型：纳税先锋，积极投身社会公益事业，参建保障房的领军企业，获得多方社会认同。中认知度型：与行业平均相近的纳税额度，比较重视参加公益活动和保障房项目的建设，积极拓展企业的社会认知度。低认知度型：纳税额较低，有一定的积极性投身于公益活动和保障房建设。弱认知度型：与行业平均水平有一定距离，亟待企业加强重视程度。

各类企业2009和2010年纳税额综合近两年的上市房地产企业纳税额表现，高认知度型企业在2010年内的纳税额增长幅度居首。这些企业在过去的一年里，为推动和谐社会的建设做出了应有的贡献，体现了企业的使命感和责任感。中认知度型企业纳税额增长幅度也较为明显，企业责任意识坚定。低、弱认知度型企业有所下滑，部分原因也在于2010年房地产市场波动较为剧烈，企业经营方面存在着诸多不利因素。随着我国保障性住房工作的逐步展开，不少大型房地产开发企业已参与到保障房投资和建设的工作中来。2010年以来包括万科、远洋、华润、保利等在内的诸多国内知名的大型房企都频繁参与各地保障性住房建设，而绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营，更多地进入保障房领域似乎已成为各大主流开发企业的共识。2011中国房地产上市公司测评研究报告2010年中国房地产上市公司特征【摘要】：2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策“一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。

1、调控政策持续发力企业调整战略促进发展

2010年堪称房地产调控最为严厉的一年。始于2009年底，持续2010年全年，中央各部委及地方政府调控措施不断升级加码，逐次发力，调控政策“一轮严于一轮”。这种从严从紧的调控政策一直延续到2011年。

全国房地产销售情况变化

在数轮层层递进的金融行政政策的影响下，2010年房地产市场波动明显。随着金融行政政策不断从紧，2010年房地产企业面临来自市场、资金面等多重压力，伴随着市场的深度调整，缺乏清晰发展战略的企业越来越难以适应市场环境的变化，更多企业特别是优势企业积极调整企业发展战略，准确定位市场前景和自身能力，有效地提升了企业的竞争能力。2、金融政策逐步收紧企业积极开拓融资渠道

2010年，针对房地产企业融资的调控政策连续出台，上市房地产公司面临的融资环境逐步收紧，多条融资渠道先后受阻。

（1）银行信贷显著收紧贷款授信明显减少

银行信贷是房地产企业融资最重要的渠道之一。2010年，随着银行信贷不断收紧，上市房地产企业获得大额银行贷款、银行授信明显减少。

2010年房地产开发投资中国内贷款额达12540.48亿元，同比增长10.3%，增幅较上年减少超过40个百分点。国内贷款总额占房地产开发资金总额的17.30%，较上年下降2.47个百分点，占比下降明显。房地产企业银行获取贷款总额增速下降，占房地产开发资金总额的比重也明显下滑，银行贷款明显收紧。如果银行保持对房地产行业的放贷速度，预计2011年全年上市房地产企业银行贷款额将可能出现下滑。

房地产开发企业资金来源国内贷款总额及占比变化情况

（2）IPO上市困难重重再融资基本暂停

除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。2010年A股上市企业增多，但房地产IPO全面暂停，南国置业、景瑞地产、旭辉地产等准备A股上市的中小房地产企业IPO计划继续搁浅，对大陆房地产企业有着较强吸引力的香港市场IPO同样困难重重。2010年全年仅天山发展控股、融创中国、中骏置业三家公司在港成功IPO，多个房地产公司IPO计划受阻。

对于已经成功上市的企业来说，通过资本市场融资同样异常困难。据不完全统计，2010年共计超过50件房地产上市企业再融资申请遭拒，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态。

股权融资大门基本紧闭，债券融资同样陷入低迷。

在港上市房企方面，配股、债券融资再融资则表现地相对活跃。

（3）信托市场一枝独秀多方创新缓解压力

面对银行信贷、股市融资、债券融资等传统融资渠道受限，房地产上市公司积极争取拓展融资渠道，通过不同融资方式缓解资金压力，维持企业的资金水平。

房地产信托在2010年急剧膨胀，房地产上市企业从房地产信托中获取了大量资金。据统计，2010年样本沪深上市房地产企业通过信托渠道融资总额达439.38亿元，是2009年的6.15倍。

2010年信托发展情况

在多条融资渠道受阻的情况下，房地产上市企业融资创新成为2010年房企融资面一大亮点。3、市场竞争日益激烈企业多方优化竞争策略

根据中国房地产测评中心2010年房地产开发企业500强研究的成果，2006年、2007年、2008年和2009年最大的四家房地产开发企业销售收入各年占全国销售额（CR4，四厂商集中度）的比重分别为4.6%、5.2%、7.8%、3.3%和5.8%，与2009年相比，2010年市场集中度明显提升。

对各企业的全国市场占有率分析表明，与2008、2009年仅万科一家公司市场占有率基点值（1个百分点的百分之一）超过100相比，2010年市场占有率基值超过100的上市公司达到3家。大于等于30的上市公司达到15家，较2009年增长近一倍。规模优势企业在市场调整期表现出了强大的竞争能力，强势抢占市场。

房地产上市公司市场占有率基点值

另一方面，通过实施和强化品牌策略来抢占市场份额，提高企业竞争实力已成为我国房地产企业发展的共识。

此外，房地产上市企业在产品宽度和产品深度的细化上做出了各方面的努力。2010年，受房地产市场调控政策特别是针对住宅市场的调控政策的影响，房地产上市企业纷纷开始调整产品策略、寻找新的出路以分散风险、顺应宏观政策走势。旅游地产和商业地产成为房地产企业化解政策风险，分散企业经营风险，应对市场变化的重要选择。2011年中国房地产上市公司的发展趋势2011-05-11来源：中房网【摘要】：2011年，国家经济工作重点突出对通胀的管理，货币流动性进一步收紧，且从政府对平抑房价的决心来看，政策调控将成为未来相当长一段时间内房地产市场的主基调。从2010年楼市调控政策来看，当前我国房地产的调控政策重点在于贯彻落实已有的政策，预计2011年楼市调控政策仍将以不断深化现有政策为主。

1、调控继续深化企业适应环境变化以持续成长

2011年，国家经济工作重点突出对通胀的管理，货币流动性进一步收紧，且从政府对平抑房价的决心来看，政策调控将成为未来相当长一段时间内房地产市场的主基调。从2010年楼市调控政策来看，当前我国房地产的调控政策重点在于贯彻落实已有的政策，预计2011年楼市调控政策仍将以不断深化现有政策为主。

在此背景下，房地产行业仍然面临着限购限政策下市场成交量下滑和贷款收紧的双重压力，我国房地产上市公司必须在产业的全价值链上展开创新，以顺应宏观走势，分散风险，加强内生成长能力，保证企业持续成长。国房景气指数2、政策环境明朗企业开拓融资渠道以降低风险

国内房地产开发行业的发展严重依赖外部融资，在过去几年中，银行贷款、股权融资推动了房地主企业的高速扩张。2010年初，融资渠道的收紧成为市场调控的首选措施，开发贷款、股市增发全面收紧，到年末信托融资等新型融资渠道也受到严格限制，可供企业利用的融资渠道日益收窄。

据统计，2010年，房地产开发企业本年资金来源达到7.2万亿元，比上年增长25.40%，涨幅下降24.36%。其中，企业自筹资金26705亿元，较上年增长近五成，占整个资金的36.83%，占比较上年提高5.49个百分点。国内贷款金额为12540亿元，占资金来源总额的17.30%，占比缩小2.47%。利用外资同比增长高达66%，尽管海外融资成本相对较高，但在多条融资渠道陆续受到限制后，房地产开发企业大幅增加了海外融资。定金及预收款19020亿元，同比增长率仅为7.60%，这与限购限贷等金融行政政策有极大关系。房地产开发企业资金来源及同比变化

由此可见，2010年我国房地产开发企业在国内贷款和定金及预收帐款方面的资金压力正在逐步显现，虽然企业自筹资金和利用外资增长迅速，但随着2010年年底信托平台的收紧，企业融资压力将进一步增强，2011年稳健的货币政策基调以及调控房地产结构将使房地产企业融资环境变得比今年紧张。伴随银行信贷的逐渐紧缩，资本市场融资、再融资渠道收窄，加上开发企业通过销售实现资金回笼的预期不明朗，渠道多元化将成为调控环境下未来较长一段时间内房地产企业融资的特点。预计房地产上市企业将加大融资力度，全方位融资，企业将更多地转向合作开发、私募、房地产基金和股权投资，企业重组、购并案例可能增多，融资渠道较为丰富的房地产企业将在这一轮调整中占据更有利的地位。3、面对竞争压力企业优化发展战略以全面提升

处于强化房地产调控的背景下，投资投机性需求逐渐退出市场，房地产市场发生结构性变化。一方面，投资投机性需求的离场意味着商品住宅市场需求量有所萎缩；另一方面，以自住需求为主体的住宅市场提供的住宅产品消费品属性增强，消费品市场的竞争强度远高于投资品市场的竞争强度。在此背景下，企业必须从战略以及策略等多层面全面提升企业实力，从而更好地适应市场的变化。

从营销层面来看，在竞争压力不断加剧的情况下，以住宅市场为主要经营方向的房地产上市企业必须在营销领域精耕细作。首先，在营销理念上转换观念，以消费者为中心，坚持顾客导向；其次，营销工作应适时地向业务链前端拓展；第三，积极拓展和利用新型营销渠道。；第四，通过全国化营销争抢市场。

从产品策略来看，产品线多元化是企业分散风险的重要途径；另一方面，长期而言，住宅开发规模是不可能无限扩张的，因此，产品线多元化的战略转型势在必行。除商业地产以外，旅游地产、养老地产等产品将成为更多企业产品分布多元化的重要选择。

从三项指标的变化看，持有型物业成为目前上市房企新的投资点。A股房地产上市企业持有型物业情况

最后，近年来我国对于保障性住宅的建设力度大大加强，房地产上市企业也应响应国家政策，积极投身于保障性住房的建设中，一方面承担起企业“社会公民”的角色，另一方面也有利于企业品牌的建立和发展。主题演讲李迅雷：当前金融政策对房地产市场的影响2011-05-11来源：中房网【摘要】：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家机构联合主办“2011中国房地产上市公司测评研究”于2011年5月11日在上海举行。国泰君安首席经济学家李迅雷揭示当前金融政策对于房地产市场的影响。首先祝贺上市公司房地产百强企业的揭晓，各位为中国的城市化和中国人的安居乐业创造了良好条件。我给大家简短做一下有关金融政策对于房地产市场的影响，演讲时间是半个小时，所以很多问题不一定能够展开，在座各位都是房地产行业的专家和内行，我主要就宏观经济现状和走势和大家做一个分析。今天公布了4月份的数据，4月份的数据来看，中国经济已经出现了一定的疲态。我觉得中国经济出现疲态是一个好事情，宏观经济的调控还是因为中国经济过热，现在看到第一季度的出口逆差，4月份是顺差，这个顺差规模不大，100多亿，主要原因是进口的增速回落，进口的增速是21.8%，由于进口增速的回落，使得我们有一定的贸易顺差。这里面进口增速为什么回落呢？第一方面是原材料的增长有一定的回落，尤其是铁矿石比上个月有所减少。另外一方面，我们一些机电产品的进口有一些回落。相比之下，我们的出口还是比较强劲，从商品来看，进口增速回落表明了我们内需会有回落。一方面顺差在减少，另外一方面热钱不断的流入，这一点来看给中国宏观调控增加了一个难度。我们所预防的通胀是由于成本上升，这种内升性的通胀，我们现在还需要面对输入性的通胀。西方国家采取量化宽松的货币政策使得我们的大宗商品居高不下。最近有一个变化就是石油价格突然出现了暴跌，连累了黄金白银价格的下跌，这一段时间输入性通胀的隐患有所减少。总体来看，四月份外汇账款数据没有公布，我估计整个外汇账款的数字很大。在这种情况下，我们的货币政策依然保持收紧的态势。从4月份公布的数据，货币供应量m2出现一定的回落，3月份是16.6%，现在是15.3%，m1的回落更大一些，已经到了12%左右，这说明企业的经营状况不怎么乐观了。4月份的信贷数据4400亿，这4400亿里面，大部分增长是短期贷款，中长期贷款并没有增加。目前的企业面临的流动性压力比较明显。我们的货币市场出现这么一个格局，货币市场宽松，也就是银行资金相对比较充裕，因为国家限制了信贷规模。从货币政策来看，大家预期下一个阶段加几次息，上调几次存款准备金率，这一方面我认为空间不是很大。首先，从存款准备金率来看是20.5%，大家都预期5月份上调，我认为上调可能性不大，不大的原因在于5月份到期央票的规模是5000亿左右，这完全是可以通过公开市场操作对冲掉。另外一方面不清楚外汇账款有多少，明天要发行三年期的央票，如果发行的话相当于是一个长期央票，未来预期通胀压力不是太大的话，今后完全可以通过发央票的形式替代提高存款准备金率。因为提高存款准备金率有两个好处，一个是利率比较低，另外可以提升央行的影响，我又进入了紧缩，不管是全国企业也好，老百姓也好都知道央行提高存款准备金率的动作。发行央票的效果是对冲流动性，但是广告效应不如提高存款准备金率。我估计今年下半年的通胀速度会明显下降，在这种背景下，提高存款准备金率工具的应用会减少，发央票的工具应用更多一点。现在央票的余额是2.7万亿，2010年的时候是3.7万亿，少了1万亿，完全可以增加央票的发行量。我们讲到通胀水平，为什么现在通胀会居高不下，主要还是由于在2010年外汇流入没有及时进行对冲。如果按照这个来看，中国之所以会产生这么大的资产价格上涨，为什么房价上涨这么多，其实本质原因外汇账款没有被对冲。03年发行央票，从那一年开始算起到现在为止有5.58亿外汇账款没有被对冲掉。所谓对冲无非是提高存款准备金率，另外就是发行央票。存款准备金的余额加上央票的余额减去外汇账款的余额之差就是5.58亿，通过银行的货币乘数直接形成了货币供应量，过去十年拉动了房价的上涨，今后十年当中可能助推商品价格上涨，这是控制通胀比较难的一个原因。从4月份来看，cpi是5.3%，食品蔬菜价格回落，猪肉价格上涨，上涨幅度同比11.5%，比3月份略有回落，但是基本上差不多。在4月份cpi里面食品上涨依然成为拉动cpi的主要因素，非食品同比涨幅上个月持平，是2.7%。如果按照目前输入性通胀的压力减轻，大家看到原油价格出现了一定幅度的回落，内升的成本拉动，通胀目前也是处于平稳状态。从食品的涨幅来看环比还是负的，4月份的涨幅要低于3月份。这样来看，通胀长期化现象是明显的，也是可控的。通常情况下6月份是cpi的高点，如果这两个月国际通胀没有明显上升势头的话，3月份5.4%或许就是高点了，如果继续有一定的上涨势头，6月份应该是高点，全年通胀还是在4.7%的水平。通胀从右边这长图可以看到还是呈现冲高回落的现象。和大部分人的观点不一样，我认为cpi还是可控的，目前还是属于温和的通胀，加息可能就没有了。目前3月末信贷利率水平是6.9%，基本上已经接近于07年信贷水平了。而07年的时候是经济过热，目前经济并没有过热，而且是经济回落。如果说进一步加息，企业将不堪忍受，如果按照这个逻辑推断，今年应该是没有加息了。大部分人认为今年还有两次加息，今年二季度可能还有一次加息，下半年紧缩性货币政策将提前收兵，我观点在今年2月份《华尔街日报》发表了，标题是《中国紧缩性货币政策将提前收兵》。我之所以认为中国的通胀压力不大，主要是在于中国的劳动力供给非常充裕，我们已经公布了第六次人口普查的结果，中国有9亿多的劳动力，4亿的消费者。上海经济增速为什么比较慢呢，因为上海基本上是两个人养一个人，全国是三个人养一个人。根据统计，凡是人口抚养率比较低的国家，它的通胀水平都比较低，可以看到中国、美国这些国家。长期来看，中国会有通胀，但是通胀水平也就是3%左右，超过5%通胀就算是比较明显了。印度之所以通胀达到8%，越南通胀要超过10%，主要原因还是来自于人口抚养比率比较高。印度是80人养100人，中国是120人养100人，在人口抚养率比较高的国家通胀率比较高。这是对于目前加息方面的看法，所对应的就是cpi的水平，应该是可控的。对于输入性通胀的压力，可以通过人民币升值进行一定程度的缓解，未来人民币升值压力还是比较大，这样来看对于出口企业压力还是比较大的。对于房地产企业来讲应该是好事，因为还是有不断的热钱流入，因为中国人民币升值，要升到什么时候到位还是比较难的。在长期升值的金融背景下，热钱流入是不可避免的，中国的经济在人民币升值的背景下，增幅会回落。下一阶段对于货币政策的展望。和货币政策相关的就是房地产业的影响，在座各位都是专家，我们研究部门里面有的研究员也是连续四年被评为房地产行业最佳分析师的第一名，这个ppt是他帮我做的，主要是对于房地产的分析。由于国家连续对于房地产进行调控，房地产的销售量有一定的回落。今天的数据来看，房地产投资的规模增速还是比较大，大概在35%左右，和上个月持平。这表明了中国对于房地产的需求比较大，交易的情况就不多展开了。我们对于房地产政策进行一个简要的分析。从05年开始持续不断的对于房地产进行调控，每次调控产生的效益没有让房价出现大幅度的回落，这说明了我们房地产需求动力还是比较明显的。当然，对于房地产种种政策的效应来看，最有效的还是信贷政策，这一块对于房地产调控的影响相对来讲比较大。我们看看美国的例子，利率属于和房地产销量成反比。我们专门研究过，房地产市场也是受m1、m2增速之间的有一个明显的正相关，大家如果有兴趣可以研究一下，包括我们的股市和m1、m2有很大的相关性。房地产政策是否有滞后效应，6个月以后可以显现。按照全球发展中国家的经济增长方式来看，它的集中程度采用产生效益，分散投资最终是失败的，人口还是会往东部地区转移，这是整个人类发展历史的普遍现象。我本人还是比较看好东部沿海地区的房地产在未来经济增长当中，还是会不断的向东部沿海地区集中。对于两个观点我没有异议，一个是刘易斯观点，中国根本不存在这个现象，现在劳动力的短缺只是一个短期的现象，一旦投资增速下滑以后，中国面临最大的问题还是就业问题。第二个就是人口红利的下面，中国人口红利也是无法消失的，中国的劳动力优势非常的明显。过去十年，我们新增人口是7300万，过去十年新增大学生的数量也是7300万，7300万相当于超过制造业大国韩国总人口。如此众多的大学生产生其实为中国制作业的发展，为中国产业升级创造了非常好的环境。另外一个方面，我们家庭人口规模持续缩小，对于我们房地产需求也是比较明显，另外由于生活水平的提高，户均套数目前只有0.8%左右的水平。最后是对于房地产企业融资难的问题做一个简短的说明。目前社会融资结构发生了变化，我们原来主要是通过信贷，从这张图可以看出，信贷规模在2002年的时候占到了90%，到现在信贷占社会融资总额只有50%左右，房地产公司还是希望通过银行信贷获得资金的模式要发生转变。由于我们房地产政策对于房地产进行严格的调控，从银行的信贷或者资本市场上面获得信贷还是有一定的难度。从去年来看，主要还是通过房地产信托方式获得融资，这个比重接近50%，恐怕今年还是以这样的模式。从未来来看，我想国家对于房地产的调控不可能一直持续下去，股权融资的手段会充分发展。作为住宅类房地产受到调控比较明显，商业地产的发展应该会比较快一些，我们也从数据上发现，从去年和今年一季度开发商拿地的情况来看，城市商业用地的比例明显的上升，这种商业用地的比例上升，实际上是和我们人均GDP增长有一定的相关性。像苏州人均GDP水平比较高，商业用地面积相对来讲比较大。因为时间的关系，我的演讲就到此。谢谢大家！赵晓：中国的经济形势与房地产市场发展2011-05-11来源：中房网【摘要】：由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心三家机构联合主办“2011中国房地产上市公司测评研究”于2011年5月11日在上海举行。著名房地产专家、著名经济学家、北京科技大学赵晓教授分析了中国经济形势和房地产之间的关联。我们看到从08年第四季度到09年第一季度，中国宏观经济一路往上走，是一个v型反转，到现在已经两年多了。在刚刚过去的一年有超过10%的增长，大家有一点儿担心，中国经济会不会出现滞胀。很多的学者，包括投资界的人士提出这个警告。如果看今年的数据，虽然前年的增长很快，但是逐渐回落，大家有点儿担心增长速度逐渐的回落，然后物价不断的升高。到了去年第四季度出乎意料，经济数据没有往下落，在去年同期非常高的11%左右的增长上依然保持9%左右的增长，同时环比去年第四季度增长了2.1%。从这里可以看出，中国经济表现出了非常稳定的增长态势，如果比较去年第四季度和今年第一季度，经济学家的调查，我们可以看出在去年大家有两个主要的担心，一个是担心中国经济增长会下滑，第二个担心物价过热。今年一季度已经没有人担心中国经济会下滑。换句话说滞胀的担心已经没有了，如果经济增长不会回落，而能够保持增长的话，就算是物价有一定的风险，至少不会出现经济学家最害怕的滞胀，这种担心是完全没有必要的。我们知道从09年到现在两年多过去了，这场金融危机并没有完全的过去，但是中国经济保持了强劲的活力和稳定的增长。我们基本上可以宣布，这场危机和我们没有什么关系，哪怕可能还会出现危机，说不定美国还出现问题，欧洲也还在出问题，日本前一段时间地震等等，尽管有这些，我们可以说和我们没有什么关系了。物价会不会有大的问题呢。刚才迅雷做了很好的分析，我非常同意他的观点。我稍微补充一下，中国的物价非常有季节性。如果从季节的波动来看，接下来物价是下滑的态势，基本上很快就可以见到物价的底。前年的物价可能比今年高，今年会过4%的台阶，但是依然可控阶段。物价在可控而且是处于回落的态势，紧缩的弦就可以松一松。这里面我再次提醒大家，我们经常会有神经紧张，而且反应过度。08年的时候有很多投行的经济学家物价是两位数，而不是一位数，会有20%的增长，大家一路警告，中国会出现抢购风潮。然而接下来什么事情也没有。前一段时间大家嚷嚷很多，政府非常紧张，采取了过激的政策。我们其实没有必要惶恐，物价上涨会引发社会舆论的关注，因为它牵扯到民生，然后媒体推波助澜。我觉得物价可能有所上涨，但是基本上已经是强弩之末。我们看到中国经济的基本上可以保持稳定的增长，物价也是可控，这样一看我们还有什么问题呢。还有一点值得提醒的，实际上经济的内在活力也在增强。现在全社会固定资产投资增长明显快于国有及国有控股企业的增长，这反应了内升增长的动力。我们看看发电量，发电量目前的增长基本上达到了2007年的水平，也就是危机之前的水平。当然还有一些其他的因素，节能环保是不是有一个反弹，基本上也反应了我们的经济在正常化，所以金融危机已经过去了，和我们没有什么关系了。同时，我们也相信物价会逐渐回落，特别是食品的价格。从长期来看未来的中国经济是什么态势呢？我们依然判断是一个平稳向上的态势。过去的五年规划来看，每一个五年规划第一年是增长速度最低的，然后逐年的升高。如果今年中国经济保持平稳快速增长，比如说9.5%左右，未来几年我们就相当的看好。从这个角度来讲，其实中国经济已经进入到了内需为主导的新一轮比较平稳的增长，因为从去年一季度的增长来看，我们知道都是内需增长，刚刚过去的一季度外需对于经济的贡献是0.5个百分点，如果把外需排除在外，内需的增长达到了10%左右。我们基本上已经成为内需为主导的增长。我们认为美国经济的增长，以及欧洲的增长，也包括日本的增长仍然是看好的。我们认为中国的发展正在快速的转型，从08年开始越来越明显，一开始是政府主导，主导内需增长，现在市场也在跟进，各个方面的活力在增强，发展正在转型。这个转型的基本方向就是中国的城市化，刚才迅雷也提到了。说到底是从全球化、外需增长这样的模式逐渐转向城市化内需增长的模式。我们过去非常依赖外需，外需是建立在全球化的基础上，我们现在转向内需增长模式，内需增长最重要的背景就是城市化，这个大家有时候会忽略。这两者完全不可以分开。城市化仍然是中国整个经济木桶里面最短的一块板。这块板制约了很多内需的增长。我们希望用消费拉动中国的内需增长，进而拉动中国经济的全面增长。但是我们再分析一下，消费增长是哪块呢？你发现其实是农村家庭，农村家庭的消费不到城市家庭的一半。我们真要提到消费增长，要提到农村家庭的消费增长。农村家庭的消费增长非常关键，就是因为城乡收入差距，这个城乡收入差距从改革开放以来一直往上升。我们真的要提高消费，要提高城市家庭的消费。提高城市家庭的消费要加快城市化，缩小城乡收入差距。换句话说，大家现在很关注两极分化的收入差距问题，关键就是要通过城市化解决。在城市内部和农村内部收入差距其实没有那么大。工业化创造的是供给，城市化创造的是需求。过去我们的工业化走的很快，我们成为世界工厂。但是我们的城市化是滞后的，所以没有办法用内需平衡工业化的产能，只能通过出口。现在出口不可能像过去以往那样增长，所以我们剩下唯一一块板，加快城市化的进程拉动内需，平衡产能。我们算了一下，基本上每增加一个城市人口，相应的引至投资性的内需增长至少在50万人民币以上，如果再加上消费性的内需，这个规模是很大的。投资性的内需，从未来四个多亿的城市人口增加的潜力来看，可以达到200多万亿的规模。去年我们经济的总规模不过40万亿人民币，我们很清楚的知道，如果加速城市化的进程，内需增长可以保持中国经济十年到十五年，平均每年增长速度9%以上。我们认为中国经济完全可以进入到内需为主导的。我们特别重视大城市的发展，大城市的发展空间非常重要，这一点我同意迅雷刚才讲的。上海的GDP比北京大，但是上海使用的土地只相当于北京的三分之一。过去十年里面，大城市的增长更快。我们非常看好未来200万人口以上的城市增长，很多的城市所辖区的人口500-700万，但是市区的人口只有100-200万，这些城市的发展以后可能比一线的城市还要快，因为一线的城市已经有了饱和的现象。我们看到整个中国城市化都在提速，这里面有很多的因素，包括我们的城铁、地铁等基础设施的建设，我们相信新一轮以城市化提速所带来的内需增长正在整合。我们看到另外一个特点，全球经济冷热不均。我们前一段时间预测他们的政策会不会挤出，当年在欧洲这些地区已经有了一些调整，美国还没有。这些扩张性的政策带来的一个变化就是大量的热钱流入到中国，这些热钱引发了我们的外汇账款的增加，基本上都是在5000亿的规模。我们的货币政策又不能完全对冲货币，导致的结果就是中国的通胀经济，这实际上在当前的制度下，国际分工制度下产生的产物。在这样的背景下，我们看到中国经济会保持高增长，但是我们物价的压力还是很大，估计有可能一直在相对比较高的位置上运行。刚才迅雷讲的我们是3%，因为我们的人口劳动力比较丰富，由于房地产市场的打压，我们的物价有可能到4%，为什么？因为房地产像一块大的海绵，在过去吸收了货币，使得资产价格上涨，物价依然保持低位，04年以后都是这个情况。现在房地产市场挤出一部分的东西，这部分流动性跑到现货市场。房地产市场过去是支持中国经济增长重要的力量，这个市场因为它的问题，它的泡沫性和非公平性引发众多的议论，也是调控的重点。我个人认为这样的局势没有办法改变，有一些非经济的因素，在“十八大”之前，房地产调控要给大家一个结果，这个结果应该是大家比较满意的结果，否则我们没有办法交代。前面我们讲中国经济保持了高增长的态势，同时物价有高通胀，按理说在这种高增长、高通胀的情况下，市场的价格会更快的上涨，房地产应该会有一个更加蓬勃的景象。但是现在出现了另外一个因素，现在政府和市场的博弈就会展开。我们也相信房地产市场不仅有这些博弈，而且有面临着同样的转型。这个转型从现在来看，从香港楼市转向新加坡楼市。新加坡的模式很不同，他是政府在里面的作用，特别是政府供应占了很大的比重，最高的时候新加坡政府供应的住房可以占到整个市场供应的90%以上。过去很多人住不进城里，因为房价太贵，生活成本太贵，城市不能容纳他。现在政府的保障房发力，使得更多的人住进政府的保障房，中国的城市化就会加速。大家看看这二三十人过去住在工棚里面，他们赚钱，城里的房子买不起，最后还是回家。但是将来他们可能变成30套70平方米的保障性住房，这个对于钢筋水泥的拉动是很大的，同时他们的消费和存款也会进一步得到释放，这是一个很大的内需释放。我们看到成都已经废去了城乡户籍的差距，大家可以均等的享受待遇。我们乐观估计“十二五”期间有一半的住房需求来自农村。我觉得无论对于宏观经济还是房地产市场，总体来讲可以期待软着陆的结果。刚才我们看到了房地产市场的博弈仍然是很强烈的。刚才迅雷讲到了房地产贷款在下降，贷款的比重由原来的90%多降到了50%多，现在出现了一个情景，银行对于房地产的作用是下降，在找其他的资金。今年一季度以来，贷款以外的资金接近300亿人民币，即使银行不借钱，整个社会资金的流动性还是比较充沛的。整个房地产对于信贷的依赖明显的下降，另外外资的进入是明显的，今年一季度以来外资增长40%左右。另外地方政府和中央政府态度不太对，新国八条出台以后，各地方政府没有如期快速跟随，后来提出房价的目标，很多城市也没有提。后来拿出一些指标，这些指标让大家啼笑皆非，常常和GDP增速的因素在一起。我们看到这后面存在着复杂的矛盾，市场有市场的惯性，