远洋顺义养老项目-定位报告

远洋顺义项目（定位报告初稿）2016年3月微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1本体条件企业目标区位条件项目角色3年龄交通条件重要性客户需求职业资源情况发展目标特征收入家庭结构北京市场情况2需求所在区域4国内外案例市场竞争情况项目影响因素产品能力项目核心竞争力服务能力理念文化创新突破优势竞争市场价格房地产价格项目定位5支付能力客户定位交易模式产品定位价格定位规划建议6微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1本体条件企业目标区位条件项目角色3年龄交通条件重要性客户需求职业资源情况发展目标特征收入家庭结构北京市场情况2需求所在区域4国内外案例市场竞争情况项目影响因素产品能力项目核心竞争力服务能力理念文化创新突破优势竞争市场价格房地产价格项目定位5支付能力客户定位交易模式产品定位价格定位规划建议6微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1本体条件|区位条件【区位条件】本项目位于顺义区后沙峪镇中央别墅区板块，区域认知度较高

；地块周边公路及公共交通条件完备，公共交通可达，但并不便捷位于顺义中央别墅区紧邻阿凯笛亚别墅项目地块东距顺义城区约10公里东南距首都国际机场约9公里顺义距地铁15号线后沙峪站3公里机

场◼高速公路：距京承高速公路3.5公里，车程8分钟海淀朝阳；距离机场北线高速出口车程4公里◼地铁：地铁15号线，距离地铁15号线后沙峪站，路程3公里，行车时间10分钟，公交时间半小时◼公交：项目西侧天北路与北侧顺平路有顺38路公交站点，乘坐顺38路往东1.3公里的裕安路上有多条公交线路微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1本体条件|地块四至【地块四至】北边紧邻航信高科技产业园区的办公区，东边紧邻高端别墅区，南边和

西边都为村镇聚集区，但有道路和代征绿地隔离，对项目影响较小，且项目位于空港

非主航线区域◼项目西边和南边为杨树绿色隔离带◼项目北边紧邻中航信高科技产业园区◼项目西边和南边为村镇聚集区◼项目东边紧邻阿尔卡迪亚高档别墅区微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1本体条件|地块指标及现状【地块指标及现状】项目红线内占地为157亩，建面20万平米（新规划指标），属

于中等体量项目，而且内部已打造湖泊、绿植和在建的会所，为项目后期开发建设

节省部分投资数值占地面积万平米/亩)10.5/157.710.5建筑面积万平米)6.38容积率0.6土地类型科研用地202.0建筑密度25%医院万平米)2绿化率30%WELL体验楼1限高米)12（套）1500代征道路万平米/亩)0.97/14.5CB（套）500代征绿地万平米/亩)0.54/8.1社区中心（个）3微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1.1本体条件|地块指标及现状【地块指标及现状】项目红线内占地为157亩，建面20万平米（新规划指标），属

于中等体量项目，而且内部已打造湖泊、绿植和在建的会所，为项目后期开发建设

节省部分投资数值占地面积万平米/亩)10.5/157.7建筑面积万平米)6.38容积率0.6土地类型科研用地建筑密度25%绿化率30%限高米)12代征道路万平米/亩)0.97/14.5◼项目内部的中式高端会所，主体工程已经完工；代征绿地万平米/亩)0.54/8.1◼项目内部有稀缺的人工湖资源，且水系为活水，已经建成直接可以使用；◼项目已建成的道路及绿化微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiA企业养老产品线整体战略提升的首战实践亦庄CB项目青塔CB项目2013年2014年2016年顺义项目双桥CB项目微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiB高价值地块叠加优质养老项目的标杆塑造墅区—群聚集区温榆河畔、公园环绕——生态价值高地内部大面积湖面——优质环境基底微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiC大市场大竞争高起点背景项目的创新突破远洋养老战略定位为中高端，起点高创新突破微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucaiD先进人居理念的植入W准WELL标准是由国际WELL建筑协会管理的新型规范化建筑标证人的健康是WELL标准建立的根本出发点。该标准从空气、水、营养、光、健身个方面衡量建筑对人类健康的提升在标准制定上WELL方面作出了全面的医学研究，涵盖心血管系统、消化系统、内分泌系统、免疫系统、皮肤系统、肌肉系统、生殖系统、泌尿系统等方面，全面地寻找建筑与人体健康之间的关系，从而对建筑和社区提出指导性意见和要求；WELL建筑认证要求每三个月定期随机的检测室内的数据，确保居住环境随时达标。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai发展目标国际对标微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1本体条件企业目标区位条件项目角色3年龄交通条件重要性客户需求职业资源情况发展目标特征收入家庭结构北京市场情况2需求所在区域4国内外案例市场竞争情况项目影响因素产品能力项目核心竞争力服务能力理念文化创新突破优势竞争市场价格房地产价格项目定位5支付能力客户定位交易模式产品定位价格定位规划建议6微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai本次汇报内容1.背景篇-项目本体及区域环境解析2.客户篇-养老客户特征及需求分析3.案例篇-典型养老案例分析及启示4.策略篇–项目整体开发策略体系建议1背景分析Analysis微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【医疗配套支撑】项目现状可依托的外部优质医疗资源有限；未来医疗规划中本项目3公里范围内将有三级医院引进，增强项目区域的医疗资源序号医院名称医院级别

1马头庄社区卫生服务站社区医院

2卫生站社区医院3港医院院二部）二级综合医院4生服务站社区医院

5庄社区服务站社区医院

6机场医院二级甲等

7第一传染病医院）三级甲等8中国医科大学二级甲等

北京顺义医院(北院)9北京顺义康圣德医院二级甲等

10航空总医院三级综合医院

11北京京顺医院二级甲等◼据《顺义十三五规划》纲要，落实后沙峪区域引进三级医院为友谊医院分院：✓选址在顺义新城第十八街区；✓定位为顺义新城的区域医疗中心，总的目标是成为三个示

范项目，即疏解城区医疗的示范项目、投融资体制改革的示

范项目、医疗体制改革的示范项目；✓占地为建设用地原址面积198亩，床位总规模1500张，分

期实施，一期拟建设1000张，2016年3月开始动工；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【人口支撑——辐射人口】项目辐射多个居住板块，保守估计辐射人口数量超过30万，其中项目区域高端居住人口约3万序号社区名称规模（户）人口顺义城区1万科城市花园120036005本项目8156315414中央别墅区12131196211072江山赋4561368新新家园21724700国际生活社区7302190岚花园20966288花畦家园107032107双裕花园60018008智地香蜜湾11443432序号名称人口数（万人）说明1中央别墅区2周边高端人口9阿尔凯笛亚31679010欧陆苑1383502后沙峪2周边人口11裕京花园43911003石园街道6.5顺义城区人口12嘉浩国际2005004光明街道7顺义城区人口13名都园2766755胜利街道7.8顺义城区人口14优山美地50312506空港街道6.3空港区15龙湾别墅7051750总计人口30——16龙湖艳澜山4421100合计1248734103微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【人口支撑——高端客户】不同居住产品对应不同客群，形成养老项目客群的

多元支撑1别墅财富客户：别墅成交客户财富早期别墅入住人群以50岁中年人群为主，具备大量的是未来的潜在养老客群2洋房改善客户：多为因产品形式或区域环境的改善客户，客户年龄在30-40岁，其父母逐步进入到强烈养老需求阶段3公寓投资养老客户：随着区域良好的环境基底和发展成熟，养老属性客户逐渐出现，年龄集中在60－70岁之间，购买或者租赁小户型公寓产品微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【国家政策支持——入住人群】失能或高龄状态(80周岁及以上)是公立养老机

构的主要接收人群，更多的健康中高龄老人(80周岁以下)将流向民营养老项目公办养老机构划分为公办公营、公办民营、公建民营三类，并明确了三类机构的接收对象公办养老机构接收对象为具有本市户籍的基本养老服务失能或高龄的老年人。其中，

基本养老服务保障对象分为三类：◼1.政府供养保障对象：城市特困人员、农村五保对象中的老年人；◼2.困境家庭保障对象：低保或低收入家庭中孤寡、失能或高龄(80周岁及以上的老年人；◼3.优待服务保障对象：享受市级及以上劳动模范待遇人员、因公致残人员或见义勇为伤残人士等为社会作出突出贡献人员中失能或高龄(80周岁及以上)的老年人。其他接收对象：◼公办养老机构可根据计划生育（“失独”家庭）失能或70周岁及以上老年人的实际需求，参照困境家庭保障对象或优待服务保障对象为其提供政府基本养老服务。——2015年《关于深化公办养老机构管理体制改革的意见》微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【北京政策支持——养老保险】由海淀区民政局与人保寿险携手为失能老人

提供长期护理险保障为试点，商业保险机制引入进一步降低养老护理成本◼探索建立多层次长期照护保障体系。继续做好老年究制定《北京市推进医疗卫生与人照护服务工作。进一步开发包括长期商业护理保结合的实施意见》，开展居家养险在内的多种老年护理保险产品，鼓励有条件的地务相结合试点。对海淀区长期护方探索建立长期护理保险制度，积极探索多元化的给予政策支持，按照市政府总体保险筹资模式，保障老年人长期护理服务需求。鼓部署，市级相关部门共同审定试点方案，推励老年人投保长期护理保险产品。动加快建立北京市“可持续、可推广”的长◼建立健全长期照护项目内涵、服务标准以及质量评期护理保险制度。价等行业规范和体制机制，探索建立从居家、社区——北京市老龄委常务副主任到专业机构等比较健全的专业照护服务提供体系。、办公室主任、市民政局局长——《北京市推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》李万钧微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——项目分布趋势】北京养老项目呈现向外城区扩散趋势，2014

年底，北京市发改委发布引社会资本建18个养老项目，主要分布在5环外地区3218顺义区北京汽车生产基地养老昌平未来科技城南区养老项目昌平朱辛庄地块项目西集配套区C地块养老项目通州宋庄水木宜居养老公寓5三海子郊野公园A37地块养老项目大兴区前辛庄世荣嘉业老年公寓项目12夏各庄新城项目2号地养老项目新华家园养老住区项目181113雅达密云未来家园建设项目国投大厦养老公寓单店养老产业示范基地16朝阳区双桥恭和苑养老设施项目17154朝阳王四营地块项目丰台区石榴园15号项目首钢一耐区域大型养老社区长辛店北区居住区一期（北区）养老6石景山区老山东里小区项目7注：9、10各位于延庆及密云微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——养老土地】从2014年底至今成交的养老用地多采用”住宅用地+A61养

老设施用地”的混合配建土地模式，均为小规模养老项目，本项目在规模及发展模式上具

备发展优势No.宗地名称规划用途建设用地(万㎡)养老用地(万㎡)楼面价(元平米)成交金额(万元)发布日期拿地企业1北京市大兴区旧宫镇R2二类居住用地、机构养老设施用地7.266644420002015/112北京市通州区R2二类居住用地、B1商业用地、机构养老设施用地9.3340570002015/10中铁置业集团房地天锐鑫洋3北京市昌平区北七家镇R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地、U17邮政设施用地、A33基础教育用地、A61机构养老设施用地、A51医9.134632524002015/10国瑞兴业4北京市丰台区花乡樊家村R2二类居住用地、机构养老设施用地、A5医疗卫生用地、A334托幼用地、A331中学用地10.46——242864950002015/9葛洲坝集团5北京市朝阳区孙河乡西甸村A61机构养老设施用地R2二类居住用地6.91——327182940002015/8懋源房屋和懋源宏展联合体6北京市房山区拱辰街道B4综合性商业金融服务业用地、机构养老设施用地、R2二类居住用地11.26——140573178002015/6天恒乐活城置业7北京市密云县R2二类居住用地、A33基础教育用地、十里堡镇机构养老设施用地9.66——5086725002015/3通润博园8北京市平谷区夏各庄新城A61机构养老设施用地2.312.31288580002015/1中弘弘庆9北京市平谷区R52小学用地、F1住宅混合公建用地、夏各庄新城机构养老设施用地8.78——2435236002015/1中弘弘庆10北京市顺义新城第17街区R2二类居住用地、机构养老设施用地8.513.464687598002014/12朗园置业微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——养老土地】成交的项目多位于五环以及六环外，与已成交项

目对比，本项目在区位上具有明显的优势71.北京市大兴区旧宫镇北京市通州区3109北京市昌平区北七家镇4.北京市丰台区花乡樊家村55.北京市朝阳区孙河乡西甸村6.北京市房山区拱辰街道7.北京市密云县十里堡镇48.北京市平谷区夏各庄新城129.北京市平谷区夏各庄新城610.北京市顺义新城第17街区微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——片区养老市场】本项目周边北京东部片区的养老项目，包括

顺义区、望京及朝阳东北部区域项目所属片区养老项目性质区域1顺义社区服务总中心公办顺义顺义社区服务总中心2兴业老年康乐园民非顺义3汇晨养老公寓望京店民非望京4江达爱心养老院民非望京兴业老年康乐园5来广营养老院公办望京6将府庄园民营望京7东方综合养老院民非朝阳8仁爱敬老院民营朝阳9圣泽峰老年公寓民营朝阳仁爱敬老院来广营敬老院东方综合养老院江达爱心养老院金盏养老院汇晨养老公寓望京店10馨兰之家老年公寓民营朝阳11金盏养老院公办朝阳将府庄园馨兰之家圣泽峰养老院12长友养老院民营朝阳13华龙老年公寓民非通州长友养老院14天伦湖畔国际敬老中心民营通州15尚佰易老年公寓民营通州华龙老年公寓天伦湖畔国际敬老中心尚佰易老年公寓微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——交易模式】片区内养老项目基本采用传统的押金+租金形式，月费水

平较低2000-3000元/月；少量中高端项目月费达到了5000-8000元/月项目名称交易模式尚佰易3000东方综合养老院押金＋租金天伦湖畔国际7500金盏养老院押金＋租金华龙1950仁爱敬老院押金＋租金华龙老年公寓押金＋租金来广江达爱汇晨养老公寓望京店200024005500康福星老年公寓押金＋租金兴业老年康乐园2350梨园敬老院押金＋租金顺义社区服务总中心2000三乐康复老年公寓押金＋租金＋会员卡长友养老院7600宋庄镇养老院押金＋租金将府庄园5500观音堂养老院押金＋租金康辉养老公寓押金＋租金仁爱敬老院金盏养老院东方综合养老院350025003000圣泽峰老年公寓押金＋租金馨兰之家老年公寓2190馨阑之家老年公寓押金＋租金圣泽峰老年公寓255002000400060008000微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai顺义养老院未来供应主要集中在顺义老城区及马坡新城区，鲁能、

首开、首创等品牌开发企业在顺义都将有养老项目在开发，整个顺义的养老项目品质将迎来品

1.慧眼仁和镇项目（暂没有建设，与住宅同期交房，交付政府)牛栏山2.首开西马坡敬老院（首开项目，保障房4000余套，配建养老院）鲁能新城2号3.鲁能新城2号（北京顺义新城建设开发有限公司总建筑面积为仁达养老院3,920平养老院）4.首创牛栏山建筑面积3.46万平方米，规划约1000床,A61用地，营利性养老项目鲁能21街区慧眼仁和镇5.仁达养老院改造工程已完工6.鲁能21街区项目建筑面积17440平米，并已经规划500张床位微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场特征——未来供应】17分类说明位置顺-1713-L01A61机构养老设施用地规模用划建筑面积3.46万平方米床位可容纳约800张以上的养老床位•营利性养老机构，不得改变用途，不得分割转让或分割出租限定•竞得人须在土地成交后与民政部门签订养老设施建设和运营条件相关监管协议•养老设施与住宅同步规划、同步建设、同步验收•享受与社会资本投资建设的非营利性养老机构相同的用水、优惠政策用电、用气、供暖的优惠政策•享受综合责任保险财政补贴政策•营利性养老机构运营期间免征营业税•减半征收有关行政事业性收费微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai/护理院/护理机构康之家系列8000北京·恭和苑海·太平梧桐之家6000北京·万科幸福家北京·汇晨养老公寓燕郊·燕达国际健康城北京·保利和熹会上海·天地健康城杭州·万科随园嘉树4000北京·太阳城2000传统养老院北京·九华养生公馆北京·金手杖老年公寓太申祥和山庄10306090120150180微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai元）总价（万元）项目名称企业目标租金/财富卡——太申祥和山庄70-200——70-200项目质素九华养老公寓30-60（一期）60-200（二期）30（一期）60-120（二期）60-90（一期）120-320（二期）重点客群金手杖老年公寓30-6070-110100-170泰康之家燕园2065-22585-245微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai项目名称环线区位距离地铁站距离泰康之家燕园九华养老公寓太申祥和山庄北五环外六环内600米（昌平线生命科学园）金手杖老年公寓九华养老公寓小汤山北六环边10公里（5号线天通苑北）太申祥和庄园本项目金手杖老年公寓小汤山北五环外六环内2.4公里（8号线平西府）泰康之家燕园——北六环边1公里（昌平线南邵）本项目中央别墅区东北五环外六环内3公里（15号线后沙峪）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【项目理念】各项目以自身资源为基础呈现不同的定位理念项目名称核心理念太申祥和山庄健闲度假等综合性山庄九华养老公寓全医护型温泉养老酒店金手杖老年公寓活力养老住区泰康之家燕园国际领先的养老模式，都市医养社区微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai通过不同方式解决了养老客群关心的医疗问题项目名称核心生态资源医疗配套资源其它大型配套

资源太申祥和山庄静心湖150亩太（高端一级医院——九华养老公寓————九华

（16000平米）一级医院温泉酒店金手杖老年公寓————安贞医院（外部、一路之隔、80000平米）区域级医院（三级医院）温泉酒店泰康之家燕园白浮泉公园（外部、一路之隔）398公顷康复医院（13000平米）专科医院（二级康复型医院）——本项目内湖（外部多个公园）1万平米20000平米————微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【产品户型】太申祥和和九华养老公寓呈现出明显的酒店特征；金手杖展示出来居

家养老氛围，但品质一般；泰康之家燕园产品全面超越市场平台太申祥和山庄泰康之家燕园九华养老公寓[青松阁大一室一厅]金手杖老年公寓[青松阁两室一

厅]微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai适老化设计到泰康燕园全面适老

因此适老化设计角度可挖掘竞争机会相对有限太申祥和山庄九华养老公寓（一期酒店改造）九华养老公寓（二期新建）金手杖老年公寓床头一键式紧急呼叫床头一键式紧急呼叫床头一键式紧急呼叫卫生间扶手卫生间一键式紧急呼叫和扶手卫生扶手卫生间一键式紧急呼叫和扶手防滑地面防滑地面防滑地面——公共走廊扶手公共走廊扶手

————公共走廊紧急呼叫系统————浴缸为原扶手系

统可进轮椅的入户门，双猫眼系统————淋浴的支撑系统24小时红外线监控——————厨房地灯户内门厅及走廊浴室空间厨房空间居室空间公共走廊电梯厅••••••••••操作区域提高照度，•••••走廊双侧设立扶手，••••微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai入市时间越晚服务体系越完善，目前市场上泰康燕

基本服务和健康管理两个方面（入住时间2002年）（入住时间2013年）（入住时间2014年）（入住时间2015年）◼可以使用医保◼24小时值班服务可以使用医保◼24小时安保服务◼房间内水、电小时维修服◼订报、送报、委托快递服务◼叫醒服务、留言服务、问询服务◼太申太医馆可以使用医保◼每月享受免费理发、修脚各◼商务服务（预订酒店、机票等）◼联系出租车服务一次◼每周清扫卫生一次◼每周享受免费搓背、剪指甲无◼每周两次换洗各一次◼家具、地板清洁◼每天有专人打扫卫生◼泰康医院可以使用医保◼点餐送餐◼出行陪伴◼专属营养师配餐◼家属联络◼特别膳食点餐◼生活用品代购◼入户打扫◼个人清洁◼床上用品换洗◼每人每年1次体检◼定期养生讲座◼每年两次免费常规健康体检◼每年两次健康体检◼建立纸质版健康档案◼药物建议◼定期专家问诊◼24小时红外监控◼健康体检◼健康档案◼药物建议◼药物提醒◼定期专家问诊◼定期卫教讲座◼康复评估◼康复训练无◼每人每年60次免费温泉◼候鸟式养老服务（海南博鳌、五大连池）◼候鸟式（全国15个城市）◼治疗性团体活动◼每月两次温泉服务微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【企业资源支撑】项目通过企业的特殊资源绑定客户，拓展客户渠道项目名称企业资源及支撑太申祥和山庄御医级别中医资中医养生养老高端客户九华养老公寓九华山庄品牌及酒店会议客户库金手杖老年公寓温度水城配套清华团购客户泰康之家燕园泰康品牌泰康保险客户库本项目椿萱茂品牌椿萱茂客户地产联动客户微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai10-20/月项目名称一次性趸交总价（万元）销售速度（套月）销售率（按照已推出产品）销售统计周期入住率按照已推出产品）入住率说明太申祥和山庄70-200——100%100%九华养老公寓60-90（一期）1595%2012年初-2015年底50%总入住700人总床位1500床金手杖老年公寓100-1701947%2013年初-2015年底43%去化了700套左右，目前近300户办理入住泰康之家燕园85-2451050%2015年初-2016年初50%一期开户200套，入住客户约100人，其中保险和财富卡对半比例微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【九华养生公馆】依托九华温泉高端会议度假客户资源对于项目的认知，实

现了客户的共享和成功转化开盘时间销售情况入住情况5号楼5号楼2012年初售罄总入住700人15号楼15号楼2013年6月剩余40—50套内间床位1500床，房间数750间9号楼2015年8月—10约已认购30—40套，目前因为土地问题暂停销售期房➢项目客户来源：5号楼主要都是原来会议客户，➢配套设施完善温泉等配套设施来的，当时不交物业费，不交取暖费，水电费有的也是免的……九华的业主不低于一半去看过泰康，但是没有去，主要是价格问题，与泰康相比价格不算很高。——九华养生公馆销售经理郭经理微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【金手杖养老公寓】以成熟配套和温泉资源为基础，借助清华校友总会房地

产行业协会发起的“清朋华友学子园”养老社区契机，成功实现团购清华校友总会房地产行业协会发起面向清华校友养老住区项目——“清朋华友学子园”清朋华友学子园南沙窝桥301医院附近地块家•燕园北清路意向地块自建项目（土地用途变更问题暂停)已建成养老项目颐苑养老公寓养老公寓项目金手杖项目相对于其他养老项目，具备以下优势：1）属于已建成项目，随时可以入住2）地理位置相对于其它北京养老项目属于较靠近城区，交通便利3）周边配套成熟，位于知名的旅游度假区内，生活设施齐全金手杖入住体验活动4）价格相对于同类型养老项目属于适中，30年使用权可转让可继承

5）周边有医疗配套（安贞医院），老人不必担心今后的看病及护理。30微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【太申祥和山庄】依托高端中医资源锁定高端客户，并形成多元收益模式➢采用会员制，入住人员交纳70-200万押金后可获

得会员资格，住权，餐费另外支付（12元/

天）。老人可押金原数返还。➢100%床位已满，入住700百多名老人（部分老人采服务内容盈利模式销售额占太申祥和山庄项目情况比北京市昌平区回龙观镇西半养老院共计1000个床位的高额入住押金45%

项目地址壁店村463号（生命科技园书院以培训活动为中心，定期组织中国顶尖级医区）学泰斗来做养老讲座。通过培训来发展会员，由

书院15%总占地面会员产生会员费。通过培训体系和方式来销售图积约10万㎡书和专供产品。餐饮分为养生餐、婚宴、宫廷宴、24节气养生建筑形态多层，平层餐四大部分。除对内经营外，也对外部游客开放。建筑风格明清王府主体建筑风格餐饮20%养生餐商业模式移植到高端会所，并收取管理费总建筑面用，并提供养生餐配料。积约6万㎡医馆通过会员会费和对外开放赚取利润。15%容积率0.6金汤浴提供个性化药浴和二十四节气养生浴、以及针灸、微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai推拿等保健服务。5%【泰康之家燕园】作为新建品牌高端养老社区，产品品质处于市场最高水平

，吸引了对产品舒适度较高的养老人群[青松阁一居室][青松阁小一室一厅][青松阁大一室一厅][青松阁两室一厅]微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场启示1】高端项目均通过不同方式解决了养老客群关心的医疗问题分类金手杖泰太申祥和九华养老公寓区域级医院（三级医院）安贞医院（80000）医疗规模综合医院（二级康复型医院）康复医院（13000）（平米）一级医院太医馆中医院九华医院（16000）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场启示2】在具备基本医疗基础上，养生理念的植入、高产品力成为了客户核心吸引点温泉养生温泉养生中医养生高产品力太申祥和微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【市场启示3】市场高端养老团体的“主动养老”意识逐渐出现，成为了养老客户渠道拓展的新契机项目客户渠道万科随园嘉树浙江省厅级以上退休干部团金手杖老年公寓清华大学校友燕达国际健康城国务院法制办离退休老干部中直机关、中央国家机关离退休干部保利和熹会全国妇联退休老干部全国政协退休老干部机械局老干部局退休干部天地健康城上海市老科学技术工作者万科幸福家国资委离退休干部九华养生公馆发改委离退休干部泰康之家申园上海文广系统离退休老干部微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai市场典型项目对比评价及本项目核心策略项目名称太申祥和山庄九华养老公寓金手杖老年公寓泰康之家燕园总价（万元）70-20060-90（一期）

120-320（二期）85-245区位北五环外六环内北六环边北六环边核心理念健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄全医护型温泉养老酒店国际领先的养老模式，都市医养社区理念突破生态资源静心湖————白浮泉公园

（外部、一路之隔）医疗资源太医馆（高端中医）九华医院（16000平米）安贞医院（80000平米）康复医院（13000平米）平台保持产品品质普通酒店标间形式较少适老设计星级酒店标间/套房形式较少适老设计普通居家形式一般适老设计高端居家形式多项适老设计产品提升企业特定资源御医级别中医资源配套九华山庄品牌及配套温度水城配套泰康品牌特殊客户渠道中医养生养老高端客户库酒店会议客户库清华团购客户泰康保险客户库微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai1本体条件企业目标区位条件项目角色3年龄交通条件重要性客户需求职业资源情况发展目标特征收入家庭结构北京市场情况2需求所在区域4国际案例市场竞争情况项目影响因素产品能力项目核心竞争力服务能力理念文化创新突破优势竞争市场价格房地产价格项目定位5支付能力客户定位交易模式产品定位价格定位规划建议6微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai本次汇报内容1.背景篇-项目本体及区域环境解析2.客户篇-养老客户特征及需求分析3.案例篇-典型养老案例分析及启示4.策略篇–项目整体开发策略体系建议2客户解读微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai客户分析分为三个维度：基于问卷统计的定量分析和基于客户深访、群访的

定性判断问卷·定量深访·定性座谈·定性微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai通过问卷统计，对比分析探究老年客群的真正心理用于指导项目定位一对一问卷+深访座谈群访北京城区范围共计回收有效问卷102份，其中深访问卷26份，普通访谈问卷76份共计2场座谈,8个高端老人参与微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【时代特征】根据不同时代的老人，确定其家庭结构、消费观念和精神追求人群特征精神追求生活理念消费观念◼受出国求学经历及学习国外文化，对美国、苏联等美术、音乐艺术有很深了解，易于接受外国文化学富五车，经历多多种磨难，对社会的变化更能宽容，能接受新事务良好的经济条件，但生活朴实◼成年时中国开始腾飞、发展，受红色文化影响较一代人◼价值标准更倾向于保守，◼对于生活的追求物质所需的概念就是：够吃/够用就行了，多余的得积累，以备万一或许◼在青年时代，感受最多的文化休样板戏迪斯科、卡拉OK的广场舞，这些人的弄潮儿受教育，在80年代用◼很多人毕竟因为自身的基础不好，多数成了默默无闻的农民和普通工人◼注重生活品质，与国际理念保持一致性◼注重运动健身、国际旅游等更为高端的生活方式◼事业处于稳健上升期，收入较高，财富结余较多◼注重教育，个人和家庭保障家庭结构受当旧时代影响，兄弟姐妹较多子女较多◼兄弟姐妹较多；受时代人多力量大的影响，子女较多◼但其儿女有自己家庭需要照顾，没有过多的精力和时间去照顾老人在生育时期赶上新中国第一波“婴儿潮”，兄弟姐妹较多他们在生育的年龄却遇到了计划生育政策，很多只生育了一个孩子。家庭的养老功能，在他们身上已经弱化很多只生育了一个孩子，且孩子多有国外留学背景，家庭的养老功能，在他们身上已经弱化时代背景◼生于民国，经历过“旧社会”和新社会◼一批人出国留学，受到良好的教育◼经历了建国初期的穷困、遭遇了三年自然灾害◼共和国的艰难和激情岁月贯穿了他们青少年时期，经历过特殊时代洗礼◼集体主义、理想主义浓厚的一代◼同时享受改革开放、房地产黄金时期◼视野较广、理念开放◼追求个人成功的一代30年代生人40年代生人50年代生人（80岁以上）（80岁－70岁左右）（60岁左右）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai60年代生人（50岁左右）【动态演变1】50年代生人计划生育政策下导致大量的独生家庭，虽然该年代人群尚未进入刚需养老阶段，但特殊家庭结构的养老压力下，部分开始提前考虑养老问题◼访谈对象：邹启文，62岁，华北电力设计研究院勘测部返聘工程师◼家庭结构：自儿，女儿34岁在国外◼身体状况：自体都很健康，生活完全能够自；◼经济收入：退＋出租房收入＋国外房产投资◼养老想法：自己只有独生女，将来肯定照顾不过来，提前会为自己打算，不想采取雇佣保姆的形式，因为目前保姆的服务水平比较低，因为目前还没有居住需；◼养老诉求—客户语录：✓想买有产权的养老社区，自己可以掌控；没有的话会员制也可

以，随时可以退还，还可以增值（可接受2w/平米）✓医疗至少有二级医院的水准，一定要有急救服务，而且得更户数匹配，不要几千户就一辆车✓多组织外出的活动，别局限在北京，外地好的养老地方可以互换微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【动态演变2】60年代生人是两轮财富高峰最大受益人群，将在未来5-10年步入老年，“富人变老”打开关键养老发展瓶颈，带来高端养老爆发性“增量”“婴儿潮”一代人生轨迹与中国经济：两轮财富高将在未来5-10年步入老年◼“富人变老”——人数最多且同时享受改革开放、房地产黄金十年两轮财富红利的“婴儿潮”高净值人群一代的老去，与当前老年人财富及消费偏低的现状形成明显“预期差”，带来的巨大增量蛋糕微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai客群整体分析分类核心特征客户支付能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜在财富养老人群50年代生人（60岁左右）储备中高端养老人群40年代生人（80岁－70岁左右）即时中高端养老人群30年代生人（80岁以上）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai客群描摹——显性养老客户分类核心特征客户支付能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜客户50年代生人（60岁左右）40年代生人（80岁－70岁左右）显性养老客户30年代生人（80岁以上）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【储备养老型】年龄在60—69岁经济收入较高，养老诉求养生健康的延续

和自我价值的实现，驱动因素享受生活，倾向100—150万的一次性趸交会

员制模式客户特征◼年龄：60—69岁；◼家庭结构：大部分为独生子女家庭，孙子幼儿园，需要自己帮忙照顾，大部分已经与工作脱离期◼身体状况：身体健康，能够照顾，绝大多或生活护理的需求；◼养老状况：与子女在一起生活或独自居住能性家庭角色，有主动郊区化的意愿；◼经济收入：大部分有一套住房，有一些存款，100万以内，退休金6000以上，部分有退休金以外的收入；驱动因素需求偏好◼对专业养老机构需求较弱，对养生健康的延续有需求，对社交、娱乐、旅游、轻缓运动和自我价值的实现有需求，特别愿意与同背景的人生活在一起，如知青；支付倾向◼比较倾向于一次性趸交的会员制，自己的存款，或者房子出售交付押金，退休工资交付月费，其中押金可以接受100—150万；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【典型客户描摹—储备养老型】◼访谈对象：邹启文，62岁，华北电力设计研究院勘测部返聘工程师；

◼家庭结构：自己+老伴儿+女儿，女儿34岁在国外；◼身体状况：自己和老伴目前身体都很健康，生活完全能够自理；

◼经济收入：退休金＋返聘工资＋出租房收入＋国外房产投资◼养老想法：自己只有独生女，将来肯定照顾不过来，提前会为自己打算；不想采取雇佣保姆的形式，一是基本有半年在国外，二是国内保姆服务水平不好；◼养老诉求—客户语录：✓想买有产权的养老社区，自己可以掌控；没有的话会员制也还，还可以增值（可接受2w/平米）

✓医疗至少有二级医院的水准，一定要有急救服务，而且得更千户就一辆车

✓多组织外出的活动，别局限在北京，外地好的养老地方可以◼访谈对象：曹叔叔，67岁，华北电力设计研究院退休工程师；◼家庭结构：自己+老伴＋儿子＋孙子，儿子在自己的小区租了房子，马上要搬走了，孙子八岁了，儿子和儿媳妇每天很忙，自己和老伴儿帮忙照顾孙子；◼身体状况：自己和老伴目前身体都很健康，生活完全能够自理；◼经济收入：自己和老伴的退休金，每月共计10000元的水平◼养老想法：不想依靠儿女，自己与同样背景，同年龄阶段的人一起生活，要有各种活动，能够使我们消除寂寞、被遗忘的感觉；要是到自己身体真的需要人照顾，孩子又时间，就可通过可靠的渠道，把房子卖了，去住养老社区，

留个孩子将来征遗产税，孩子也不愿意要的；◼养老诉求—客户语录：✓最好用单廊的形式，这样既有动，大家都在走廊上可以聊天，又有静可以在自己的屋子里面；✓能够有一些影像、散步的公共活动场所、舞蹈、书法、游泳等活动，可以消除老人的孤寂感和实现自己价值；✓外立面不需要很夸张、楼层不要太高，最高不要超过6层微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【父母养老型】孩子年龄在40-50岁，收入较高，父母年龄在70岁以上，养老诉求

环境好、医护水平专业的地缘性养老，驱动因素父母年事已高需专人照护，倾向低

押金的一次性趸交模式，其中押金为30—50万客户特征◼年龄：60岁以下；◼家庭结构：父母年龄在70岁以上，有两个孩子已经不需要父母帮扶照顾，自己处于事业的黄金期◼父母身体状况：父母身体健康或者有些小理；◼父母养老状况：大部分父母单独居住，小住；◼经济收入：父母退休金较低，存款不多；以为父母的养老支付押金或者全部费用；驱动因素需求偏好◼孩子为父母选择养老社区考虑的因素：首先，养老机构离市区较近，或离自己居住的近，且交通方便，方便自己探望，其次，自然环境好、社区绿化园林好和产品舒适度高，另外，社区至少要有门诊，且医疗服务要专业；顾支付倾向◼孩子倾向于一次性趸交模式，可以作为投资，但是押金不能太高，可以接受30—50万；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【典型客户描摹—父母养老型】◼访谈对象：杜主任，43岁，二炮总医院保健办主任；◼家庭结构：自己+丈夫+女儿，女儿上3年级，父母＋自己，母亲，72岁，无业，父亲，72岁，二炮总医院中医科门诊医师，都在一起居住；◼父母身体状况：父母身体都很健康，父亲喜欢打太极，练书法，母亲平时帮忙接送孩子，买菜做饭

◼经济收入：家庭总月收入在30000+以上◼养老现状：去年在保定涞水华银天鹅湖项目25万元处投资兼养老属性的别墅，但是8年后才能居住，目前父母都还能自理，父亲还在工构离市区较近，且交通方便还可以；◼养老诉求—客户语录：✓会给父母选择一次性趸交的，也算投资吧，月租金接受

✓父母不能自理以后，一些必要的适老化设施和紧急救护设施应该要有；◼访谈对象：付总，54岁，金融投资运营总经理；◼家庭结构：自己＋爱人＋女儿＋87岁母亲居住在海淀区一起生活；◼父母身体状况：母亲已经是接近90岁高龄的人了，平时我们工作上班就她自己一个人在家，不是很放心，招了保姆但是因为保姆素质不高，也辞退了；◼经济收入：家庭总月收入在30000+以上◼养老现状：母亲是农村出来的，没有什么积蓄，赡养母亲由我出钱，我们会承担所有养老的费用，如果能有养老社区专人陪护的话，还是会考虑的。；◼养老诉求—客户语录：✓我更加关注养老社区的软性服务而不是硬件设施，社区必须配套自己的医院，医院必须配套抢救室可以处理紧急抢救的情况，老年人居住的室内，必须每个房间都配有至少一个紧急呼叫按钮，一件呼叫可以通知给保安和医务人员，进行帮助和救治；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【选择养老型】年龄在70—79岁经济来源主要为退休金，养老诉求物质方面满足基

本需求，精神方面消除孤独感，倾向抵押金＋较高月费短租模式，其中押金为30—

50万；部分能接受80—100万押金，同时需要多权益引导客户特征◼年龄：70—79岁；◼家庭结构：大部分为两老人＋多子女家庭庭和工作；◼身体状况：体基本健康，生活尚能自理，响，生活安全隐患问题凸显，健康观测维护的需求已显◼养老状况：多单独居住，但与子女居住距一同生活，不承担重要的功能性家庭角色，对子女的依状况已得到子女频繁的关注；◼经济收入：退休金在4000—6000元，存款在50万以下，大部分有一套住房；驱动因素需求偏好◼物质方面，他们对满足基本需求之外的享受没有太多追求，主要关注实用性；◼精神方面，由于子女大多不在身边，他们感到比较孤独，所以希望能有良好的文化娱乐交流空间，有志同道合的好友；支付倾向◼大部分退休金较高，倾向于低押金＋较高月费的短租形式占比较大，，其中押金为30—50万；◼少部分退休金不太高，倾向于高押金＋低月费的趸交方式，可以接受把房子出售交押金，其中押金为80—100万；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【典型客户描摹—选择养老型】◼访谈对象：李阿姨，70岁，外交部翻译官；

◼家庭结构：自己+女儿，女儿在瑞士；

◼身体状况：目前身体健康，可以自理；

◼经济收入：退休金＋房屋出租◼养老想法：目前身体状态不错，但是因为一个人独工作不能照顾不方便又不放心独

居，一个人居住的时候，比较孤独寂寞，偶尔会活动，但是时间一长还是觉得在

养老社区环境会更好一些；◼养老诉求—客户语录：✓需要老年人活动中心，定期举办活动，需要有供老通的场地，或者广场舞的场地

✓房子不要太大，太大会感觉很空旷没有安全感✓医务护理人员素质一定要高，可以值得信任24小时护理照顾◼访谈对象：王承芬，79岁，外交学院退休医生；◼家庭结构：自己+老伴儿+两个儿子，两个儿子都各自成家，分开住；

◼身体状况：己和老伴儿的年龄结构都在80岁左右，目前老伴有点毛病，需要自己照顾；

◼经济收入：退休金8000元◼养老想法：假如将来老伴去世了，就剩自己一个人，孩子都有自己的家，自己就去养老院住；

◼养老诉求—客户语录：✓养老项目押金可以低一点，50万以内都可以，费用可以高一些，月费7000左右可以接受✓养老户型面积不用太大，身体不好时，要那么大面积也用不上，只要功能都有就行，但必须有阳台，向阳，有电梯，楼层不要太高；✓项目不能太远，交通不方便，亲戚朋友和孩子去看我不方便；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【即时养老型】年龄在80岁以上经济来源主要为退休金，对慢性疾病的长期检测管

理、医疗康复配套、心理慰藉咨询有强烈需求；同时倾向于医保支付，驱动因素身

体不能自理，需要医疗专业人员照顾，倾向与短租，高月费＋低押金的模式，其中

押金为10—30万客户特征◼年龄：80岁以上；◼家庭结构：大部分为两老人＋多子女家庭庭和工作；◼身体状况：患有慢性疾病，生活自理，但务，就医频次较频繁；◼养老状况：与子女一起居住或各自居住在内，多数请保姆24小时照顾，与子女的相互依赖关系较到子女关注；◼经济收入：退休金在4000—6000元，存款在50万以下，大部分有一套住房；驱动因素需求偏好◼对慢性疾病的长期检测管理、医疗康复配套、心理慰藉咨询有强烈需求；同时倾向于医保支付；支付倾向◼倾向与短租，高月费＋抵押金的形式，其中押金为10—30万；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【典型客户描摹—刚需养老型】◼访谈对象：孙大爷，87岁，人民志愿军退休军人；◼家庭结构：自己+两个儿子女儿，自己和大儿子居住；◼身体状况：年岁比较大，当兵期间受过伤，所以不能自理，需要保姆24小时贴身照顾服务；

◼经济收入：退伍军人补助1200元/月，伤残军人补◼养老现状：我有退伍军人国家福利补助，但是并不前养老的费用全都是儿女出的

我之前想去养老院生活，但是儿子担心养老院照顾我跟他一起生活，还找了一个每

月10000元的贴身保姆全方位照顾我的衣食住行；◼养老诉求—客户语录：✓有专业的医疗队伍，可以每周检查一次，一些老年病和慢性病可以随时治疗

✓附近有大型综合医院，突发情况可以及时抢救✓社区配有专业的护理人员，护理人员上岗前必须有1年以上工作经验，有入职前的培训，和相关的护理资格证书✓老人也需要运动，虽然不能自理，但是还是要出去透透气，所以社区的环境要好一点，最好附近有公园，自然环境和绿化要做好✓目前在家里居住困扰我最大的问题就是离开人了就不方便了，有时候保姆和家人出去买菜或者办事

，自己一个人在家想干什么都干不了，如果能有一个电动辅助的工具就好了（根据这一情况我认为

老人希望智能化家居设计，比如电动拉窗帘，声控电灯，一键式家用电器开关，和全方位的适老化

设计，厕所浴室等）✓不要距离市区太远，这样儿女来看望不方便

✓比较倾向与短租的形式，因为活不了那么久了微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai显性养老客户特征总结支付力＋储备养老型◼客户年龄为60—69岁，驱动因素为享受生活、健康养生和投资理财◼期望的收费模式：高押金趸交模式，其中押金范围为较高，身体不能自理和消除孤独感选择养老型◼期望收费模式：低押金＋高月费的长租模式，其中押金范围为—50万龄：70—79岁，驱因素为年龄◼客户年龄孩子60岁以下，父母为70岁以上，驱动因素为父母身体行动不父母养老型◼客户年龄：80岁以上，驱动因素为身体不能自理，需便利，需要专业人员陪护或照顾◼期望收费模式：低押金＋高月费短租即时养老型要医疗专业人员照顾◼期望收费模式：低押金＋模式，其中押金范围为万以下高月费的短租模式，其中押金范围为10—30万微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai客群描摹——潜在养老客户分类核心特征客户支付能力客户容量客户时序60年代生人（50岁左右）潜客户50年代生人（60岁左右）40年代生人（80岁－70岁左右）显性养老客户30年代生人（80岁以上）微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【潜在财富养老人群】2015年全国高净值人群达到历年之最121万人，平

均年龄40岁，超过七成高净值人群对中高端养老社区感兴趣，将利好未来高

端寿险、养老医疗行业◼20155月，中国大陆千万高净值人群数量已经达到121万，同比增长11％，为历年7.8万，同比增长16％◼千万资产人群平均年龄在40岁，亿万资产人群在人群总资产达到60.5255即家庭年可支配收亿；◼也达到45%；140000012000001000000800000600000400000200000中国千万高净值人群数量及增长率9.70%6.30%6.10%3.80%2.50%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%900008000070000600005000040000300002000010000中国亿万高净值人群数量及增长率9.70%6.30%6.10%3.80%2.50%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%00.00%00.00%年年年年2014年年年年年年年2015年数据来源：《2015中国高净值人群医养白皮书》微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【潜在财富养老人群】高净值人群对中高端养老社区最敏感的因素为医疗设

施和护理人员水平，其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健

身活动，其中一线城市对科学的健身活动和设施相对敏感◼首先是专业的医疗设施及专业的医疗护理人员。其次是膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动，其比例均超过五成。◼非一线城市高净值人群最青睐的项目是定期身体检查对更希望拥有合理科学的体育健身活动和设施。比情况老年大学29%心理咨询护理服务33%病后护理和康复44%合理科学的体育健身活动和设施51%优越的自然环境52%丰富多彩的文化学习和娱乐活动53%完善的定期身体检查54%健康养生的膳食管理55%专业的医疗护理人员专业的医疗设施10%20%30%40%50%60%70%数据来源：《2015中国高净值人群医养白皮书》微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【潜在财富养老人群】在医疗资源方面高净值人群对私立医院和私人医生需

求显现，其中对医院的设施、资质、口碑和擅长领域较关注，而养老费用主

要来源个人存款和投资结余◼医疗成为未来三年内中国互联网医疗26%试的医疗机构，54%可能选可能选择外资私立医院；海外医疗27%◼就医医时注重的因素分别是医疗海外体检28%，其次是医院的级别，再接下私立医生39%◼个人存款/投外资私立医院中资私立医院20%40%60%数据来源：《2015中国高净值人群医养白皮书》微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【潜在财富养老人群】核心特征及需求总结序号维度潜在财富养老人群1家庭结构2+1/22生活爱好金融投资健康养生（运动是主要生活方式）3养老理念通过旅游、丰富的娱乐活动充实自选择养老生活伴侣首先是配偶，其女医疗设施的先进程度、医院擅长的领域、医生资质经验、医院口碑、医院级别、整体服4医疗服务务质量及地理位置高端体检、健康管理、膳食配比等专业医疗设施、医疗护理人员5其它需求膳食管理、定期体检、娱乐活动、自然环境和健身活动个人存款/投资结余6支付方式个人房产、退休金和商业养老保险不再完全考虑为子女留房产微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai养老客群整体判断典型养老客户描摹养老客户细节需求微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【医疗配套】在医疗方面整体比较关注三个层次的服务:第一层级医疗需求为社区内

基础医疗+外部综合医院资源；第二层级为三甲医院绿色通道，解决大病及紧急情况

；第三层级为日常体检及保健25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%入住养老社区在医疗看重各因素分别累计占比情况10.78%10.46%3.92%社区门诊社区周边急救中心与能三够甲使医用院医建保分3.59%3.59%日常体检中心针灸、中医保心理咨询药房其他◼入住养老社区在医疗看重各因素分别累计占比情况：社区门诊占比10.78%；社区周边15分钟车程内有综合性医院占比1比；与三甲医院建立绿色通道（比23.53%；能够使用医保占比10.；日常体检中心占比1保健等护理中心占比；心理咨询；◼因此社区外部综合医院资源，占比综合37％是老人选择养老社区重点考虑因素，其次是社区内部医疗基础，占比18％，此外日常体检与中医养生也是老人考虑的重要因素。入住养老社区在医疗看重各因素在各级别分别占比情况◼入住养老社区在医疗看重各因素在各级别分别占比情况，35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%社区门诊社区周边急救中心与能病日三够后常甲使术体医用后检院医康中…保…心针灸、中医…心理咨询药房其他在首要看重因素中，社区周边15分钟车程内有综合性医院占比最高30%；在次要与再次要看重因素中，都是三甲医院建立绿色通道与中医养生占比多皆为25%。◼因此社区周边15分钟车程内有综合性医院和与三甲医院建立绿色通道外部的医疗资源都是老人看重的，其次是社区内部的医疗情况，针灸、中医保健等护理中心，最后是日常体检及保健。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【生活服务】本次被访老人多为高龄自理老人，对于减轻老人生活负担的家政服务

最为看重，其次为餐饮服务；活动及照护服务为次级考虑服务35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%养老社区里提供的各种生活服务分别累计占比情况16.34%9.80%0.98%◼养老社区里提供的各种生活服务分别累计占比情况：家政服务占比29.41%；兴趣教学、组织活动占比；比24.18%；专业营养师服务占比务占比；，其它占比0.98%。活负担的家政服务所占比重最高，其供，再次兴趣活动在丰富老年人精神生活方面有重要意义60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%养老社区里提供的各种生活服务在各级别分别占比情况◼养老社区里提供的各种生活服务在“首要、次要和再次分别占比情况，在首要看重因素中，家政服务占比最多，50%；在次要看重因素中，兴趣活动占比最多，30%；在最次看重因素中，明显区别。房间打扫、洗衣…家政服务（如帮助动（如老年兴趣…兴趣教学、组织活◼因此减轻老人生活负担的家政服务作为首选项，比例是健（指随其（专突出的；食品安全在次要选择中占比略高，剩下因素对于康如甲身他直业安美、介接营老人来说影响不大。全味理护供养食同发服应师品时、务安服特健洗（…务供……剪微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai餐饮成为养老客群比较决策的重要因素良好的服务水平+居住环境是标配选择养老社区的各因素分别累计占比情况30.00%25.00%20.00%15.00%对老人来说饮食特别重要，养老项目食堂提供餐10.00%5.00%0.00%7.52%5.23%4.58%9.15%7.52%0.65%0.00%饮需要多种选择，老人可以根据自己的口味进行选择，不要太单调，有的养老院吃的不好，马上都传开来，说吃的不好目前居住地区附近子女居住在附近建筑设计适合老年居住自然环境好、居住舒适餐饮安全健康医疗服务能力好照护服务水平好（如协助…有朋友亲戚已经入住丰富的老年活动其他——汤阿姨（79岁）－住建部城市规划设计师微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai餐饮老年客户愿为满意的餐饮溢价支出◼您现有餐费支出大概是元/月选项小计比例1、1000左右5149.02%准一定要高一点，我们非常在乎饮食和卫生，餐饮的开销可以大一点没有关系，2、1000-20004140.2%康、安全、卫生、营养3、2000-300087.84%——孙阿姨（70岁）－朝阳医院医生4、3000以上32.94%◼入住养老社区您最高能接受的餐费标准元/月餐厅的标准高一点，我们对吃饭都很重视，并不是在乎钱多钱少，主要是要吃的营养均衡，最好选项小计比例能有营养师，厨师的素质也要好，如果能有外卖1、1000左右53.92%配送服务就更方便了，我们老年人如果不想去食2、1000-20007270.59%堂，可以叫送餐在家里吃3、2000-30002221.57%——杨叔叔（72岁）－空军退休机械工程4、3000以上43.92%微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【护理服务】本次被访老人多为高龄自理老人，对于护理服务比较看重的为老年病

理疗，占比63.73%；中医养生，占比59.80%；阶段性评估，占比56.86%；减缓

衰老训练，占比47.06%，都接近或超过50%◼入住养老机构，在护理服务上最看重的是（多选）序号选项小计比例1老年病理疗（日常中西医理疗，用于环节风湿病、老寒腿等关适）6563.73%2术后康复训练（运动训练、言语功能训练、吞咽功能训练、认2120.59%3减缓衰老训练（防止老年人智力、认知、听力等机能下降）4847.06%4心灵关怀（包括心灵慰籍，生活开导，并组织老年活动）2928.43%5阶段性评估（健康状态评估、康复护理评估）5856.86%6中医养生（手法按摩、火罐治疗、足浴熏蒸、耳穴治疗）6159.80%7医疗护理（鼻饲管、尿管插换、褥疮换药、心电图检测、血压检测、血糖检测）3635.29%本题有效填写人次微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【护理服务】年龄进入80岁以上，更为关注健康状态的监测及评估，防止疾

病突发；65-80岁的则更为倾向理疗养生，保证身体处于良好状态年龄和护理服务交叉分析身体状况评估减缓衰老+理疗养生养生身体状况评估微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【服务及配套需求总结】分类问卷统计情况评述在医疗方面整体比较关注三个层次的服务:第一层级医医疗配套内基础医疗+外部综合医院资源；第二层级为三甲医解决大病及紧急情况；第三层级为日常体检及保健础医疗+紧急医疗是目前老人普遍关心医疗服务；而高龄（80岁以上）老人于身体状况问题对于身体康复保健则更80岁以上老人对于病后术后康复以及中医保健护理更为看重；70－80岁的老人则偏重可以使用医保和基础医疗看重生活服务本次被访老人多为高龄自理老人，对于减轻老人生活负担的家政服务最为看重，其次为餐饮服务；活动及照护服务为次级考虑服务相对与其他改善性服务，老年人主要关心基本的生活服务，优先考虑保证基本生活便利，减轻生活负担护理服务年龄进入80岁以上，更为关注健康状态的监测及评估，防止疾病突发；65-80岁的则更为倾向理疗养生，保证身体处于良好状态老人倾向对于餐饮选择上拥有更对的自主权和餐饮成本可控性微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai服务及配套服务——目标客户细节化需求客户语录：居住的条件一定要干净，要有专人打扫，每隔几天清理一次；用医保和紧急救护客户语录：养老社区里面最好配建有一个社区医院，并

且社区的医院可以跟医保挂钩；并且需要具有抢救的紧

急救护能力，老人一旦有紧急情况可以先在社区内治疗，

一边抢救一边等待救护车客户语录：食堂的标准要高一点，可以集中供应伙食，也可以点餐，

也可以自助餐，希望食堂的形式可以多一点，这样我们可以

有选择的空间；厨师的素质也要好，如果能有外卖配送服务就更方便了，我们老年人如果不想去食堂，可以叫送餐在家里吃；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【产品面积】主力需求空间是40～70㎡，占比75；整体来看，老人倾向于功能合理的小户型产品◼入住养老社区最倾向的户型10.98%275.5%0.98%30.98%47080㎡1514.71%0%58090㎡43.92%100110㎡1.96%69010010.98%901000.98%7100110㎡（大一室一厅）21.96%8090㎡3.92%8110120㎡（大一室一厅）00%9120150㎡（两室两厅）10.98%10150180㎡（两室两厅）10.98%1118010.98%7080㎡（一室一厅）60705060㎡14.71%17.65%19.61%4050㎡38.24%0%10%20%30%40%50%说明：选择120平米以上的3个客户均为企业高管，按照现有居住状况选择了大户型微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【产品面积】年龄越大的客户对于小户型的倾向更为明显微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【建筑形态】43％的受访老人建筑平面倾向为单廊式，希望为居住提供更多的交流空间；也有部分老人多倾向保持与现有居住空间的一致性，选择单元式的建筑形态◼对建筑形态的偏好序号选项小计比例1单元式3130.37.84%2单廊式4443.143内廊式1918.63%30.39%4无所谓87.84%本题有效填写人次10243.14%客户选择单廊式访谈语录：✓最好用单廊的形式，这样既有动，大家都在走廊上可以聊天，又有静可以在自己的屋子里面；✓单廊式的比较好，走廊有个可以聊天的地方，我们喜欢聊天，大家要是心情不好了，可以出来聊聊天，心情会很愉快；微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【建筑形态】55-65岁的年轻老人更倾向单元式产品，与现有居住状态保持一致；

65岁以上多选择单廊式的建筑形态，更容易跟其他老年朋友交流年龄和建筑形态交叉分析微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【适老化设计】38％的老人选择全方位适老化配置+国内品牌，约36％的老人局部适老化配置+国内品牌；适老化设计程度关注度高于品牌度◼对于老年住宅的适老化设计的意见序号选项小计比例1全方位的适老化设计（40多项适老化设计）+国际品牌（每房多承受的价格是40000元以上）6序号选项小计比例品牌65.88%2局部适老化设计（厨房或卫生间等）国际品牌（每房多承受的价格是20000-30000元）19适老化设计7674.51%3全方位的适老化设计（多项适老化设计）+国内品牌（每房多承受的价格是300004000039家居智能化21.96%4局部适老化设计（厨房或卫生间等）国内品牌（每房多承受的价格是200003736.27%装修风格21.96%5无所谓，可以没有适老化设计10.98%本题有效填写人次1025家具环保1615.69%本题有效填写人次102年龄和适合老设计交叉分析随着年龄上升，更倾向于保证产品质量即可，对于品牌的国际化与否关注度明显降低微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai【其它设计】此次问卷调研的老年客群中以高龄健康自理老人居多，各类设

计倾向选择便利老年生活的方式，减轻家务等带来的负担◼居室中是否需要配备家具及家电21.57%序号选项小计比例1需要，最好拎包入住8078.42不