住宅工程交房标准手册

住宅工程交房

标准手册

(2022)

目录

1总则..............................................................1

1.1目的...........................................................1

1.2范围..........................................................1

1.3依据..........................................................1

1.4管理原则......................................................i

1.5主要应对风险..................................................I

1.6术语与定义....................................................1

2基本规定...........................................................2

2.1工序样板层....................................................2

2.2交房样板层....................................................6

2.3项目自检......................................................6

2.4自检记录......................................................6

2.5编制房屋使用说明书............................................6

3交房通用标准.......................................................7

3.1屋面工程......................................................7

3.2电梯机房.....................................................12

3.3楼梯间.......................................................13

3.4公共区（前室、走廊）.........................................14

3.5公共区（水暖井）.............................................16

3.6公共区（电井）................................................18

3.7户内功能间（客厅、卧室）.....................................19

3.8户内功能间（厨房）...........................................23

3.9户内功能间（卫生间）.........................................25

3.10户内功能间（阳台）.........................................28

3.11单元大厅....................................................29

3.12地下室（车库）..............................................30

3.13地下室（变电站、配电间）....................................31

3.14地下室（消防泵房、中水泵房、生活水泵房、热力间）...........32

3.15地下室（单元公共区）........................................33

3.16外墙........................................................34

3.17室外........................................................37

4万达销售物业入伙评估体系.........................................40

4.1过程检查标准介绍.............................................40

4.2入伙检查标准介绍.............................................42

4.3入伙后检查标准介绍...........................................42

5附贝!1..................................................................................................................................43

5.1设计优先.....................................................43

5.2质量优先.....................................................43

1总贝IJ

1.1目的

为加强对公司所承建住宅工程的质量管理要求，保证住宅工程使用功能和

观感质量，提升业主满意度，树立企业的质量品牌，增强市场竞争力。

1.2范围

适用于公司所有在建住宅工程。

13依据

本手册依据现行国家、省、市有关的法律、法规和有关的标准、规范制定。

1.4管理原则

(1)新开住宅工程，应结合木标准手册，在项目施工组织设计、质量策划、

合同策划等方面，贯彻落实标准内容。

(2)住宅工程项目在过程管理中，应将手册内容分解到施工方案、技术交

底、分包合同中c

(3)收尾住宅工程严格执行“项目自检，(分)公司初验，监理单位评定”的预

验收程序。

1.5主要应对风险

项目质量管理未对本标准手册内容策划实施，交房标准不统一、质量标准

不高，造成业主投诉等负面影响。

1.6术语与定义

交房标准

主要为公司内部验收或业主入伙阶段的住宅完成面须达到的质量标准，标

准内容主要是外露并可由业主直接感知的住宅各部位完成面的质量。

阴阳角方正

阴阳角在其阴阳角线的长度范围内，符合直角要求的程度。一般采用专用

直角尺检查。本标准主要检查墙与墙、墙与顶、墙与柱阴角方正及门边、

柱角、窗边阳角方正。

空间尺寸

1

在空间尺寸检查时，根据设计图纸扣除结构及装饰做法厚度，计算所得的

开间、进深、层高的净尺寸。

极差

在空间尺寸检查时，同一房间、同一检查项目实测最大值与最小值之差。

门/窗框方正

门、窗框在竖向和水平向偏离洞口接触面中心线，或框两端头同侧洞口接

触面外露尺寸存在的偏差。

2基本规定

2.1工序样板层

（1）过程施工中，项目部必须组织各主劳务做工序样板层，并经监理、业

主、分公司验收合格后，方可大面积施工。

（2）设置原则：毛坯、精装修工序样板层涵盖标段所有户型，工序样板层

一经确定，不得中途更改楼层。工序样板应做分层剖切展示，工序样板层

的隐蔽应经分公司许可。

（3）毛坯工序样板层实施技术要求：

①毛坏工序样板应贯穿从土建砌筑到毛坏交付标准的全过程；

②毛坯工序样板的作用是明确后续即将展开大面施工的各分部分项二程

的工艺要求，作为各分部分项工程在后续大面积展开施工中的实体技术指导文件

以及各分部分项工程间交接的验收依据；

③毛坯工序样板层内应包含但不限于以下洋板：

a、外窗防水工序做法样板；

b、砌体施工工序样板；

c、砌体配管施工工法样板；

d、内墙抹灰施工工疗样板；

e、外墙保温、砂浆施工工序样板；

f、（地暖）地面施工工序样板；

g、卫生间防水施工工序样板；

h、腻子墙面、顶棚施工工序样板；

i、水暖井、口井施工工序样板；

2

j、公共区（楼梯、走廊、前室）施工工序样板；

k、材料封样展示样板。

（4）精装修工序样板层实施技术要求：

①精装修工序样板应贯穿从土建砌筑到精装修交付完成的全过程；

②精装修工序样板的作用是明确后续即将展开大面施工的各分部分项工

程的工艺与工序要求，作为各分部分项工程在后续大面积展开施工中的实体技术

指导文件以及各分部分项工程间交接的验收依据；

③精装修工序样板层内应包含但不限于以卜.样板；

a＞外窗；

b、卫生间防水施工工序样板；

c、石膏板吊顶施工工序样板；

d、墙面乳胶漆/壁纸施工工序样板；

e、墙面砖干挂/粘贴施工工序样板；

f、地面砖粘贴施工工序样板；

g、木地板铺装施工工序样板；

h、内保温（保温颗粒）抹灰施工工序样板；

i、外墙保温（岩棉板）砂浆施工工艺展示样板；

j、地暖地面施工工序样板（采暖区）；

k、水暖井、电井施工工序样板；

1、公共区（楼梯、走廊、前室）施工工序样板；

m、材料封样展示样板。

3

挂网一甩浆一抹灰打底一

二遍抹灰一抹灰面层——

墙面

遍腻子一两遍腻子一腻子

打磨一涂料

热辐射反射膜铺设一盘管

—管卡固定一抗裂网设置

采暖地面-膨胀缝设置一细石混凝

土浇筑（表面压入玻纤网）

—覆盖保湿养护

管道吊模一基层处理一防

水一防水保护层一管道根

卫生间部止水台一门口处理

（装饰做法也需要做展

示）

4

吊模一防水一地面一管道中号

安装一管道标识

5水暖井（后浇水井先做管道然后

做防水，非后浇水井先做1,9

套管然后做防水）r

渤fUKi

地面一桥架止水台一桥架

6电井安装一线缆固定、挂牌-

防火封堵一接地一标识

结构找坡一防水一保温类陶

外墙挑板、

砂浆抹面一网格布翻包、

7挑檐

滴水檐一面层

,

保温块材粘贴一网格布翻〕

8保温外墙包、滴水檐、打钉、岩棉

托架一面层FlJ一

SUVMB.做03»

压顶结构找坡（6%）一抹■厅

灰企口、找坡一窗框固定、

外窗___/gmniF

9缝隙处理一保温类砂浆企ULj/*iwmuta

口、找坡（10%）

备注：工序样板层展示内容应根据工程实际情况选定，不限于以上内容；工序样板涉及

到工序隐蔽且无法做剖切展示的，应在同层或邻层对隐蔽前后工序进行展示，屋面可逐

道工序展示后隐蔽：所有工序样板应留存高清照片或视频，作为工程过程管理资料上报

公司科技部。

5

2.2交房样板层

（1）项目部必须做交房样板层，样板层应在抹灰、地面施工完成后做，在

大面简装、精装开始前完成，并经监理、业主、分公司验收合格后，方可

大面积施工。

（2）交房样板层应选在标准层首层，并且整层所有功能部位均要确定做法，

样板层策划应在砌筑工程施工前完成。

（3）毛坯交房样板层完成标准：

按照标段各户型土建施工图纸，每种户型完成一套户型样板，砌筑抹灰完

成度达到10（）%。并要求完成水电管线、底盒的开槽、埋设与固定（对于

暂时无法安装的则以模拟标识代替）并明确标识功能、用途。

（4）精装修交层样板层完成标准：

按照标段各户型土建与精装修图纸，完成所有土建、精装与水电安装，套

内达到交付标准（包括阳台外墙漆）0

2.3项目自检

项目部应在所存施工内容完成后，由项目经理组织成立足够数量验收小组，

对所有房间进行全数检查。检查主要针对住宅工程户内所涉及主要使用功

能和观感质量。

2.4自检记录

项目部应将检查结果按照本标准要求，标识到所有房间内。

2.5编制房屋使用说明书

住宅交付小业主前，应充分协助建设方编制房屋使用说明书，对防水、开

裂风险责任界面应明确说明，交房时提交小业主。

6

3交房通用标准

3.1屋面工程

屋面工程

序号节点名称标准做法图例质量要求

面层表面平整、光洁，无开

裂、空鼓，色泽一致，坡度

40nim厚细石险面，严符合设计要并注意成品保

禁采用砂浆面层，分隔一”护，避开冬期施工。

缝设置：间距2mX2m,防开裂措施：细石碎增加抗

1面层

缝宽20mm,柔性密封裂钢筋网片、砂浆增加玻纤

材料嵌缝［详见分隔缝二R—H网格布；随打随抹，抹压不

做法）。少于三遍；初凝后刷108胶

并覆盖塑料薄膜+毛毯养护

不少于7天。

J4t«

氏0nm•4r；

.宣一.wy

一\IN

/SM

1.防水收□统一采用3,r墙体内外侧棱角分明、顺

凸出腰线形式，并采用,=直，墙体顶面流水坡向坡度

主体预留做法；一致并向屋面内侧，坡度不

2女儿墙

2.刷弹性底料，刮柔性小于5%,外挑构件滴水线

腻子。条整齐、顺直、规范、涂料

色泽一致。

'!\

同屋面面层，排水沟采

用椭圆弧自然过渡，沟

成活面弧度圆顺光滑、衔接

宽300mm,深lOOnun；

排水沟自然，泄水坡顺直、自然，

排水沟上口外出100mm

3（天沟或表面无开裂，棱角分明，坡

设置纵向分隔缝，横向

檐沟）度应大于等于1%,不得出

分隔缝结合屋面面层

现积水现象。

设置（采用成品分隔

条）。

1.屋面变形缝（常见为1、混凝土盖板设置2%的排

图1、图2）均应通过设/IM&UM.水坡度，檐口应做滴水线阻

1f■工

置混凝土盖板把竖缝插典M断水流；

改平缝，并保证泛水高2、变形缝填充物应为防火

4变形缝§(11

度不低于300mmox3上材料，两侧止水反坎应与主

-yvr1

2.图2混凝土盖板应体一次浇筑，可用岩棉做内

«HIM/a

一次浇筑成型，墙面水部隔离模板；

平施工缝可留设在泛3、不锈钢金属盖板应采用

7

水高度处。混凝土盖板中部折角以上变形能力的

应做防水处理，防水上盖板，且转角处必须采用分

反高度高度不低于层搭设的方式。

300mm,如遇外窗则反

至窗主框底部。

3.图3轻向转角缝，金

属盖缝板应为不锈钢

板,厚度为1.2mm,

名层盖板采用上盖下

的方式，施工顺序为由MUM.S段加！

下至上O

1.*'z.]

1

间距按2m分格，缝宽保湿养护期满后弹线切割，

20mm,切割深度25mm深度22/3面层厚度；灌缝

（灌砂2011n厚，耐候应在前次热沥青完全冷却

5分隔缝胶3-5加厚）排水沟及后再进行后续工序，灌缝

泛水处分隔，间距结合前，缝两侧贴美纹纸或胶带

面层位置，采用成品分保护；间距均匀、宽度一致、

隔条设置，顺直光滑。

有保温屋面消防管道保温

后用镀锌铁皮包裹，消防水

箱保温后铁皮包裹，阀门位

详设计文件（有保温要置单独包裹。

屋面消防

求见上图，无保温见K管道下方设置支墩，间距合

管道

图）。理，管道标识清晰明确，弯

头处处理细腻。整体观感美

观，固定牢固，给人赏心悦

目感。

详设计文件（根部不做屋面设备基础标高一致、顺

圆弧做法见上图，根部直成线，基础中心线与设备

做圆弧做法见下图）；中心线一致，基础卷材泛水

1、机电工程师根据设高度应不小于25Cmm,如由

备要求深化设备基础于设计特殊原因，高度达不

7设备基础图，确定基础位置、尺到250mm,防水卷材应铺贴

寸、高度、接地预留点至基础顶面，与基础顶面铺

位、地脚螺栓点位等参贴搭接宽度不应小于

数；200mm,防水卷材面层应挂

2、根据深化的接地预钢丝网片作砂浆粉刷保护

留点位预留。10镀锌层。设备基础周围破缝、分

8

圆钢，沿楼板暗敷与屋隔缝须对称。

面接地网可靠连接，圆

钢出基础表面处使用

防水卷材可靠防水密

封：

3、地脚螺栓应定位准

确，保证垂直牢固，紧

固后应做防腐处理，各

连接部件应采用热镀

锌或不锈钢螺栓，紧固

应均匀一致。

1、屋面风机风管落地

安装的支架应全部进

行固定，支架根部应有

防水措施，防止根部锈

蚀；

2、法兰连接螺栓间距

1、软接头部位长度应为

应符合规范耍求；

15()〜300mm,松紧适度无扭

3、风道穿堵进入风井

曲；

处封胶应严密、规整；

屋面风机2、与风机连接风道侧应设

84、风阀应配有泄水

风管独立支架，支托架平正牢

孔，凹槽外侧单边不少

固；

于两个小10泄水孔。

3、排烟风机噪声应不大于

5、采用6mnr'黄绿双色

95dBo

软线将风机基础预留

接地体与风机金属外

壳可靠连接，风机软连

接两端金属外壳应分

别于接地体单独连接，

不得串联＜

1、在屋顶采用010镀

锌圆钢或扁铁作避雷

带，屋顶连接线网格W

20*20m或24*16m；双面施焊，焊缝连续饱满，

2、转弯处煨弯半径为焊渣清理干净：防腐处理到

80〜100mm,搭接处一位；建筑物顶部的避雷针、

端钢筋煨“乙”字弯，避雷带等必须与顶部外露

9避雷

将防雷引下线可靠焊的其他金属物体连成一个

接在避雷带上；整体的电气通路，且与避雷

3、搭接点宜设在离支引下线连接可靠。

架不小于200nim位置

处，与另一端圆钢上下

搭接，搭接长度为100

9

1、烟道采用混凝土墙

体，墙体中预留凹槽做

法卷材收头；

2、烟道根部聚氨酯防

水附加层涂刷不得少

于两遍；

棱角分明、线条笔直成一条

3、根部做大弧角，做

烟道及风线，弧线顺滑一致，表面光

10法同女儿墙处泛水做

帽洁无裂纹；风帽采用成品不

法；

锈钢制品，安装端工、稳固。

4、顶部采用成品石材

宽度比烟道四周宽出

各50mm；

5、安装成品风帽，四

周打胶并做好防雷接

地。

1、屋面跨越管道或变

形缝处应设置过桥，过1、踏步两侧栏杆高度不应

桥高度大于0.7m时，低于0.9m,平台水平段长

11过桥两侧应加设护栏，护栏度不低于0.5m；

高度不低于0.9mo2、栏杆固定牢固、美观大

2、所有钢（铁）制过方；

桥应进行防雷接地。

水泥砂浆面层（挂耐碱

网格布），泛水要做大高度一致、规范，棱角分明、

12泛水'R'弧，R弧下角距线条笔直成一条线，弧线顺

女儿墙宽度为200mm,滑一致，表面光洁无裂纹。

R弧高度为300mm。

10

-H1污.

1'"0—」1、雨水口坡度适宜，曲面

=光滑，落水口处不得积水。

二

落口周围直径500mmmr.V1虹吸排水口（贴砖屋面）下

范围内坡度不应小于卧侧面贴砖并套割出虹吸

5%（虹吸排水口中心距口同心圆，非贴砖屋面下卧

做300mm半径的圆形侧面抹灰即可。

下卧），并应用防水涂2、水落口杯下口的标高应

13雨水口料涂封，其厚度不应小设置在沟底的最低处；防水

于2mm。水落口与基层层贴入水落口杯内不应小

接触处应留宽20mm.于50mm,并采用防水材料

或密封材料涂封，厚度不应

深20mn凹槽，嵌填密

小于2mm；水落口与基层接

封材料。雨水篦子可拆■

触处,应留宽2（＞明深20mn

卸，方便清理。凹槽，嵌填密封材料；水篦

子应安装牢固、无杂物堵

塞。

tWM

I

1.排气屋面找坡层中

…矗

排气管，排气出口布设

在女儿墙外墙面上或

设置于排气屋面上的最律

烟道内部。

排气孔安装牢固、孔□朝

2.排气孔间距不大于・■■■/Me”

14排气孔下，安装间距符合规范要

6m（确保不大于36m1

求。

一个），直地面完成面

3501nm宿j。

3.排气孔应优先设置

成品防雨百叶形式，后

期不易破坏。1

1。”僖■不比

排气口朝向根据当地eMttxr

金■■12I上."IMI.

气候设置，且一致。

铸铁管（刷黑灰漆）

管道根部应抹出高度

1K上人屋面通气管高度不低

不小于30mm的圆锥I冷：

于2000mm,卷材泛水高度

台；管道周围与找平层

L\不小于250mm,根部弧形圆

15通气管或细石混凝土保护层K.*it为》一

t«」i滑，自然过渡，瓠面整齐一

之间应预留20mm*20mm*«**

jum____'致，棱角分明整齐划一，并

的凹槽，并用密封材料

做好防雷接地。

嵌填严密；管道上的防

水层若为卷材，收头处

应用金属箍紧固，并用

密封材料封严。1

11

1

1,，机落水口处应设置水簸箕，统

16水簸箕大理石成品或预制一制作，尺寸形状一致，美

观。

■♦混凝土水簸货

PVC管支架布置横管间距不

<

大于1m,立管间距不大于

PYC-U排水塑料管，雨

1.2m,出墙30mm,管道顺

17落水管水斗下方必须设置固

直，整体美观大方，融入楼

定支架。

£-宇整体外观效果。

1雨棚等挑出构件下部必须

设置滴水线或者滴水槽，滴

最，91水线宽度宜为30irm,厚度

18滴水线成品滴水条或滴水线

宜为5~6mm,滴水槽宜10nui

XlOmm,滴水线、滴水槽与

挑出构件界面清晰、顺直。

12

地面做法详设计

1、曳引机工字钢碎机

座刷棕色油漆；

2、设备区与非设备区□

之间地面中间刷油漆

隔开，做成斑马线标志

21地面符合要求

（宽度为50mm）；

3、接地扁铁刷油漆，

做成黄黑斑马线；

4、电梯电源用桥架进w

行敷设，桥架满刷油漆

（做成斑马线标志）。

电梯钢丝绳洞口周边

22挡水坎应设置100mm宽、50mm符合要求

高挡混凝土水坎。■

机房顶板吨位吊环应

采用红油漆涂刷，并有

23吊环吨位限吨位标识100X1符合要求

200mmKT板（红色黑体

字，80nHi高）0■

3.3楼梯间

楼梯间

序号节点名称标准做法图例质量要求

踏步无空鼓开裂，线条平整

1:2水泥砂浆面层，附

刖直，棱角分明，角度方正，

加成品阳角护角筋（纵

24踏步确保相邻踏步高度差在

筋10mm圆钢，锚固筋

5mm范围内。护角筋安装牢

6mm圆钢）。

固、顺直。

地面1:2水泥砂浆；踢

地面平整，无开裂、空鼓，

休息平脚线8nlm厚1：2.5水

色泽一致。108胶+薄膜+毛

25台、踢脚泥砂浆压实赶光或丙

毯覆盖，后期采用木板防

线烯酸酯涂料涂刷,高

护。

120mm。

13

不锈钢、扁铁栏杆，栏■

杆立柱间距不大于

栏杆高度满足规范要求，线

110mm（顶层休息平台

26栏杆扶手条顺直，立杆间距规范，焊

做lOcmXlOcm止水坎，

VI点饱满，固定牢固。

并确保栏杆可踏面净、II

一

高）o■

50mm宽的水泥砂浆或线条顺直，厚度一致，既实

27滴水线

者成品滴水