第二章 房地产市场

第二章房地产市场一、房地产市场的运行环境房地产市场运行环境主要影响因素社会环境人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等政治环境政治制度、政局稳定性、政府能力、政策连续性、政府及公众对待外交的态度等经济环境经济发展状况，产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及分布、支付能力与物价水平等金融环境宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等法律制度环境土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等技术环境建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步、信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等资源环境土地、环境和能源等资源的约束国际环境经济全球化和国际资本流动

土地市场房地产开发建设市场房地产商品交易市场房地产金融市场建筑装饰材料市场中介服务市场物业管理市场房地产市场运行的结构体系图房地产市场运行是一个庞大而又复杂的市场体系，按不同的市场分类标准，可以对房地产市场进行不同的分类划分，而且，每个市场又可以进行市场细分。二、房地产市场的运行机制运行机制是指市场活动中各种因素相互联系，按照客观经济规律，是自愿达到和理配置的具体组织结构和运行方式。在房地产市场运行过程中，主要有市场机制和计划机制两大机制发挥着重要作用。（一）市场机制1．供求机制房地产供求变化是房地产市场运行的主要表现形式，而房地产市场供求之间的对立运动及其相互制约关系，优势通过房地产供给和需求之间的数量关系、结构关系和时空关系表现出来的。供求机制市房地产市场运作的最基本机制。供求关系的变化导致价格的张罗，反过来又刺激和抑制供给和需求。供求关系的变动与后面的价格、竞争等机制相互联系、相互制约、相互影响，发挥着各自的功能又共同发挥功能，已实现房地产市场对资源配置的基础性作用。2．价格机制

价格机制是房地产市场中作用最强、最直接的市场机制。它主要通过价格的涨落影响房地产市场供求关系，从而实现资源的优化配置。根据价值规律，房地产商品的价值是其价格行形成的基础，房价应围绕其价值波动。当房价高于价值时，房地产业的投资利润高于社会投资利润率，对房地产也得投资就会增加，房地产市场的供给量增加，出现供过于求的局面。这时价格又会下跌，投资者相应减少，直至供求关系重新达到平衡。从需求方面来讲，房价上涨，将会抑制房地产消费，呈现供给大于需求的局面，导致房价下跌，直至供求关系达到平衡。反之，亦然。由于房地产存在出租和出售两种经营形式，所以房地产价格包括出租和出售两种价格。这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系。3．竞争机制所谓竞争就是发生在交换主体之间的围了物质经济利益进行的行为。竞争存在的前提是交换双方存在独立的经济利益。竞争机制是市场机制中的动力要素，没有竞争，市场的内部运动就会停止。竞争结果导致优胜劣汰，实现资源的最佳配置和生产要素的优化组合。房地产市场竞争的方式一般包括价格竞争和非价格竞争。价格竞争是竞争的基本方式，在价格竞争中，生产者必须不断扩大开发经营规模，降低物质消耗和生产费用，以获得竞争优势。非价格竞争主要包括技术、质量、宣传、服务等形式竞争，是价格竞争的一种辅助手段，其目的是树立企业的良好形象，扩大市场占有率。税收机制对房地产经济实行调控、理顺和调控国家与企业、用人单位及个人之间的利益分配关系，从而保持分配的相对平衡。4．税收机制信贷、利率机制及信贷资金的供给需求之间存在的有机联系。通过利率的变动，可以影响生产成本和价格，调整社会产生部门比例关系。房地产开发经营所需资金多且周期长，所以信贷是房地产开发与经营的主要资金来源，与其他市场相比，房地产市场受信贷、利率机制更大。信贷利率的变化对房地产市场的供给影响较大。房地产开发往往需要巨额投资，开发商的自有资金通常难以满足需要。因此，开发商大多依赖抵押贷款和房地产预售来筹集资金。信贷、利率直接影响到开发成本，从而影响到房地产市场的供给。5．信贷、利率机制由于我国房地产市场供需不平衡的矛盾一直比较突出，另外房地产投机难以避免，所以房地产市场必须接受国家的干预和指导。国家和地方政府的职能部门通过控制房地产一级土地市场、城市整体规划、社会经济发展目标等宏观调控措施来引导和鼓励房地产市场发展，完善和健全房地产市场法律、法规来规范房地产市场行为。（二）计划机制三、房地产市场的功能（一）交换功能交换功能是一切市场机制中最基本的功能。房地产作为一种特殊商品，也是价值和使用价值的矛盾统一体。房地产开发商为了实现其开发商品的价值，就必须到市场上让渡其房地产商品的使用价值；而商品房的消费者为了取得其使用价值，以满足居住、生产、办公的需要，必须支付货币，到市场购买自己所需要的商品房。所有这些交易活动，都必须在房地产市场才能进行，如此循环反复，体现了房地产市场的交换功能。按照价值规律，商品交换应该以价值为基础进行等价交换，二交换对象的价值却没有科学的评价尺度。在实际中，解决这一问题的途径有两种：一是通过国家的计划来解决；二是通过市场来解决。时间证明，市场往往更为合理、有效。房地产商品是房地产业和建筑业的共同产品，其价格是否合理将直接影响到这两个产业的发展。价格偏低，这两个产业部门不能得到合理的利润和满足自身发展的资金的激烈，会阻碍两个产业的健康发展；价格偏高，是开发商和建筑商获得正常利润之外的超额利润，造成投资过热，大量房地产空置，造成资金和资源的浪费，甚至造成国民经济的泡沫，无法按比例协调发展。所以，发挥房地产市场的价值评价功能不仅对房地产业，而且对整个国民经济都有重要意义。（二）价值评价功能市场是房地产经纪运行的信息中心。市场的基本功能就在于展示交易行情，为买者和卖者提供供求和价格信息，使他们做出正确的决策。一方面，房地产开发上通过市场可以获取足够的房地产供求信息，了解同行业的竞争情况，以便制定合理的开发经营计划，改进生产技术，调整产品结构，适应市场需求。另一方面，房地产需求者或消费者也要凭借市场供应商品的数量、品种、价格等信息，进行比较分析，来选择适合自己的房地产商品。由此可见，房地产市场信息的反馈、传播和扩散，能有效地促成供需各方在最佳条件下实现自己的选择，从而促成交易。（三）信息的传递与反馈功能房地产资源的有效配置是指房地产经济中的各种资源（包括人力、无力、财力、土地等各种房地产生产要素）在各种不同的使用方向之间的合理分配。在房地产市场中，由于竞争机制和价格机制的作用，迫使企业合理利用资源、提高土地利用率和资源产出率，真正做到地尽其利，房尽其用，使资源配置适应市场需求。以前，我国对土地实行行政划拨，无偿使用，共有住房实行福利制供给，土地占多用少，战而不用的现象严重。城市中心地带用地单位多是政府机关、事业单位或居民烛照，而不是经济效益高的金融、商业企业，这些现象均造成了土地资源的浪费，而公有住房也往往是分配不公，闲置与紧缺同时并存。（四）优化房地产资源配置的功能房地产市场的平衡与调节功能主要是指市场通过其价格信号的变化，随时调节房地产市场供求关系，促使房地产商品总供给于总需求趋于平衡。一方面，当某种房地产商品供不应求时，其市场价格就会上扬，从而增加其生产者的投资能力，还可以吸引其他投资转向对这种房地产商品的需求。另一方面，当某种房地产商品供过于求时，其市场价格就会下跌，导致其生产者的盈利减少，投资能力降低。或者转向生产其他产品。同时因市场价格下跌，能在一定程度上刺激其需求。市场通过价格对可供给量进行分配，另一方面也引导开发商向需求上升的项目增加投入，减少对需求不足的项目的投资。由于市场价格变动引起的供求关系变动，反映了试产估计值在平衡房地产供求方面的积极作用。（五）平衡和调节市场供求功能四、房地产市场指标反映和描述房赎买地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标。（一）供给指标1．新竣工量（NewCompletionsNCt）指报告期内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。2．灭失量3.存量4.空置量5.空置率6.可供租售量7.房屋施工面积8.房屋新开工面积9.平均建设周期10.竣工房屋价值.........（二）需求指标1.国内生产总值（GDP）2.人口数量3.城市家庭人口规模4.就业人员数量5.就业分布6.城镇登记失业率7.城市家庭可支配收入8.城市家庭总支出9.房屋空间使用数量10.商品零售价格指数11.城市居民消费价格指数（三）市场交易指标1.销售量（HouseSold,HSt）2.出租量3.吸纳量4.吸纳率5.吸纳周期6.预售面积7.房地产价格8.房地产租金9.房地产价格指数五、房地产市场竞争（一）房地产市场竞争的概念

指在房地产市场上的交易各方为自己利益最大化而进行的努力。

竞争关系不仅发生在买卖双方之间，还包括卖方或买方内部成员之间的竞争。五、房地产市场竞争（二）房地产市场结构

市场结构用来描述竞争状态。

1、完全竞争市场；

2、垄断竞争市场；

3、寡头竞争市场；

4、完全垄断市场（我国的国有土地使用权出让市场）完全竞争市场概念

是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构，在这种市场中有非常多的独立生产者，他们都以相同的方式向市场提供同类的，标准化的产品。最接近的就是农副产品市场，例如棉花、粮食、西瓜、大白菜。完全竞争市场的特征市场上有足够多的经济主体产品是同质的各种资源可以自由地流动信息对称完全垄断市场

在市场上只存在一个供给者和众多需求者的市场结构。对于垄断者所出售的产品，市场上不存在相近的替代品。例如，电力公司、自来水公司、通信公司。完全垄断市场的假设条件有三个方面：第一，整个市场的物品、劳务或资源都由一个供给者提供，消费者众多；第二，没有任何接近的替代品，消费者不可能购买到性能等方面相近的替代品；第三，进入限制使新的企业无法进入市场，从而完全排除了竞争。寡头垄断市场该市场只有少数几个企业，每个企业所生产的产品可以是同质的，也可以是异质的，行业进出障碍较大。寡头垄断市场的基本特征：（1）企业极少

（2）相互依存

（3）产品同质或异质

（4）进出不易垄断竞争市场指许多厂商生产和销售有差别的同类产品，市场中既有竞争因素又有垄断因素存在的市场结构。垄断竞争市场的特征：市场中存在着较多数目的厂商，彼此之间存在着较为激烈的竞争。厂商所生产的产品是有差别的，或称“异质商品”。

厂商进入或退出该行业都比较容易，资源流动性较强。六、房地产市场的管理房地产市场管理是指房地产行政管理机关依法对房地产交易有关的交易机构、交易规则和各种交易活动所进行的管理。主要包括房地产产权产籍管理和房地产交易管理。房地产市场管理的主要方式是运用法律、经济、行政手段对房地产交易市场扶植、引导、控制、监督，包括：为房地产交易活动创造必要的条件；对房地产交易活动进行管理；对房地产经营单位进行管理；进行房地产价格评估工作，对房地产交易市场价格进行管理。一、房地产产权产籍管理房地产产权禅机管理，是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定，审查和确认房地产产权的归属，记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动。（一）房地产权属管理1.房地产权属和类型房地产权属即房地产的权利归属，是房产权属于地产权属的结合，在我国通常是指房产的所有权和地产的使用权的结合。（1）房屋权属房屋权属即房地产的所有权，是指房产所有人对自己的房产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利，是绝对物权，具有绝对性和排他性。房地产所有权按照房地产权利主体的不同，可以划分为：①房产的国家所有②房地产的集体所有③房地产的私人所有④房地产的涉外所有（2）地产权属地产权属即土地权利的归属，由于我国特殊的土地制度，土地公有并且土地使用权可以转让，土地有偿使用，这使得我国土地的所有权与使用权处于分离状态。所以地产圈属即是土地所有权和使用权的归属。①土地的所有权土地所有权是土地所有者依法对土地的占有、使用、收益和处分的权利。分局《土地管理法》的规定，我国的土地全部是共有的，包括全面所有和集体所有，在我国不存在土地所有权的私有形式。②土地的使用权土地使用权是指土地的使用者（既包括土地的所有权人，又包括并非拥有土地的所有权但依法取得土地使用权的人）对土地的占有、使用和收益的权利。因此，土地的使用权是广义的使用权，它不仅包括土地使用权本身，还包括土地的占有和收益权。随着我国土地制度的改革，土地使用权已经成为我国土地权属的重要内容。根据土地使用权的不同，土地的使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权；按照土地使用权取得的方式不同，土地的使用可以分为以划拨方式取得土地使用权和以出让方式取得的土地使用权，前者往往是无偿取得，是在计划经济体制下广泛适用的用地方式。后者是有偿取得，是改革开发以来出现的新的用地方式。2.房地产产权登记（1）登记的类型《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记六种。①总登记总登记是指在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行的统一的权属登记。总登记在某一行政区域没有建立完整的产籍，或是原有的产籍年久失管，或由于其他原因造成产籍混乱，必须全面建立产权管理秩序时进行，并由县级以上地方人民政府根据需要决定是否进行。列入总登记范围内的所有房屋，均应当在规定的期限内办理登记。②初始登记初始登记是指最初的、原始的登记。初始登记包括两种类型：一种是新建房屋的登记，应为建房者最初取得房屋所有权的，如房地产开发企业建造的商品房竣工后，必须先进行登记，这种登记就是初始登记；二是原属集体所有的土地，经一定原因变为国有土地以后，坐落该土地上的房屋进行的权属登记，也属于初始登记。进行初始登记时，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30天内申请。③转移登记转移登记是因房屋所有权主体变更而应进行的登记，如房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、分割、合并等。将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有，但经分割以后，变为各自所有，主体变为单一的所有人，这一是一种权利主体变更的形式。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。④变更登记变更登记是指权利人法定名称发生改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记。如房屋门牌号码的改变，路名的更改，房屋的翻、改建或添建、部分拆除，都是所有权客体的变更，因此应列入变更登记的范围。权利人法定名称改变，如公民改变自己的姓名，企业更改自己的法定名称，从表面来看主体发生了变更，但实际上房屋所有权并没有转移，因而也应该列入变更的范围。变更登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。⑤他项权利登记他项权利是指当事人设定的房地产他项权利，目前最为多见的是抵押权。典权也是房地产他项权利的一种。因主债权的消灭（如债务的履行）、房屋灭失或抵押权的行使可使抵押权归位消灭。因典期届满、出典人回赎或转典为卖以及房屋灭失可使典权归于消灭。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。⑥注销登记因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止而进行的登记为注销登记。房屋灭失时，所有权的要素之一——客体灭失，房屋所有权不复存在。土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期，或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。此时，按房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则，原所有人的房屋所有权也不复存在。转移登记，应当在事实发生之日起30日内提出申请。（2）登记的原则和特点房屋所有权与该房屋所占用的土地的使用权实行权利主体一致的原则；房地产权属登记的属地管理原则。房地产权属登记由不同登记机关分别登记；为房地产权利动态登记；具有公信力；实行即时登记制度；颁发权利证书。（3）登记的程序①受理登记申请②勘丈绘图③产权的审查和确认④房屋权属证书的制作和颁发（二）房地产产籍管理1.房地产产籍房地产产籍是指房籍和地籍的有机组成，由于房产和地产不可分割的特点，房籍和地籍统一构成那个房地产产籍制度。房籍以地籍为基础，由地籍发展而来，地籍包括土地产权的登记和土地分类面积记录等内容，是土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查、记录和登记。房地产产籍主要是由图、档、卡、册组成。它通过图形、文字记载、原始证据等，记录反映产权状况、房屋及其国有土地的使用情况。2.房地产产籍管理房地产产籍管理主要是对房地产产籍资料的管理。房地产产籍资料有房地产平面图、房地产档案、房地产卡片、房地产权属簿册四部分组成。（1）房地产产籍的主要内容①房地产平面图房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范、标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情况的专用性图纸。房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图、房产分幅平面图、房产分丘平面图和房屋分层分户平面图。②房地产档案房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权、土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况，是审查和确定房地产权属的重要依据。③房地产卡片房地产卡片是对房地产权利人的情况、房屋所有权、土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片。它按房地产产籍地号（丘号）顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的。④房地产登记簿册房地产登记簿册是在房地产权属登记、发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称。房地产产籍资料的各项内容应该是一致的，并应及时进行异动管理。（2）房地产产籍管理的内容①产籍资料的收集产籍资料整理是指通过对房地产权属登记、产权变更及产权清理等项工作所产生的大量的产权、产籍资料所进行的整理、装订和归档工作。③产籍资料变更产籍资料变更是指通过对房地产权属的各项内容的实际变化情况，对各种房地产产籍资料所进行的变更。产籍资料变更要案一定的程序和规范进行。④产籍资料统计

产籍资料统计是指对房地产权属登记、发证中的各项内容、数字进行的统计。房地产产籍资料的统计汇总时产权、产籍管理的重要环节，是房地产产权、产籍管理成果的最终反映。②产籍资料整理⑤产籍资料的使用产籍资料的使用是指将房地产产籍各项资料、内容提供给房地产权属管理部门、城市建设管理部门、上级领导机关、司法机关和有关单位使用和利用，一满足各方面工作需要的过程。二、房地产交易管理房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。房地产交易管理主要包括房地产销售管理、房地产转让管理、房地产租赁管理和房地产抵押管理。（一）房地产销售管理房地产销售管理包括商品房预售管理和商品房现售管理。（1）商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（2）商品房预售的条件①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1.商品房预售管理①申请“商品房预售许可证”开发企业申请办理“商品房预售许可证”,应当提交下列证件及资料a.商品房预售田间中（1）-（3）项规定的证明材料；b.开发企业的“营业执照”和资质等级证书；c.工程施工合同；d.商品房预售方案。②审查核发“商品房预售许可证”房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发“商品房预售许可证”。（3）商品房预售的程序开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示“商品房预售许可证”。售楼广告和说明书必须载明“商品房预售许可证”的批准文号。未取得“商品房预售许可证”的，不得进行商品房预售。④签订商品房预售合同商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。⑤办理权属登记手续预售的商品房交付使用之日起3个月内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。③出示“商品房预售许可证”（3）商品房预售合同登记备案《城市房地产管理法规定》商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日之内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售合同登记备案管理主要是备案的及时性、准确性、公开性。2．商品房现售管理（1）商品房现售的概念商品房现售管理是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付定金或者放几款的行为。（2）商品房现售的条件《商品房销售管理办法》第七条要求，商品房现售，应当符合下列条件：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。（3）商品房销售中禁止的行为①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；②房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。③房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。④商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。（二）房地产转让管理1.房地产转让概念和类型房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。根据土地使用权的获得方式，房地产转让可以分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让包括房地产买卖和房地产入股等行为；无偿转让包括房地产赠与与继承等行为。2.房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：(1)达不到下列条件的房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。(3)依法收回土地使用权的。(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。(5)权属有争议的。(6)未依法登记领取权属证书的。(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。3.办理房地产转让的程序2000年10月实行产权市场“一体化”办公以来，办理交易手续一个窗口收件、一个窗口收费、一个窗口发证，内部封闭运作。具体程序包括：受理→初审→复审→估价（必要时）→缮证→缴费、发证→归档。（三）房地产租赁管理1.房地产租赁的概念和类型房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人现出租人支付租金的行为。2.房地产租赁的条件建设部《城市房屋租赁管理办法》（1995年6月1日起执行）规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合安全标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。3.房地产租赁的政策规定（1）对房屋出租单位和个人的要求国家工商行政管理局《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》要求，而国家定价出租的各种所有权房屋，其交易行为均应纳入房地产市场管理。从事房屋出租经营的单位和个人（居住用房租赁暂除外），需经工商行政管理部门依法核准登记，犯法营业执照后，方可开展出租活动。（2）有关出租人终止合同的政策规定将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；拖欠租金累计6个月以上的；利用承租房屋进行违法活动的；故意损坏