房地产开发作业指导手册 (一)

房地产开发作业指导书

试行稿

上海XX（团体）公司

目录

1.土地投标（商务）4

2.土地投标（技能）6

3.土地状况调研8

4.体例可行性研究陈诉10

5.创建大众修建和住宅小区数据库14

6.创建优秀设计师信息库15

7.体例设计任务书16

8.修建方案招标19

9.筹划方案报审22

10.申报筹划立项24

11.申办《建立用地筹划许可证》25

12.体例房地产开发流程筹划26

13.双代号坐标网络筹划［房地产开发企业项目治理通用典范）30

14.设计委托31

15.修建设计优化33

16.日照阐发陈诉的体例和报送36

17.体例营销筹谋书38

18.选择和确定营销署理40

19.召开扩初设计审批会42

20.扩初设计送审43

21.委托现园地质勘探46

22.结构设计优化49

23.三通一平跟踪治理51

24.土地担当52

25.工程报建54

26.申办《建立工程筹划许可证》56

27.工程宁静质量报监58

28.申领《施工许可证》60

29.投资监理委托62

30.施工总承包招标64

31.现场治理台帐68

32.图纸治理70

33.施T日记71

34.体例集会纪要72

35.施工图内审73

36.施工图设计交底75

37.临水、临电配套77

38.申办开工复验红线79

39.施工技能方案优化81

40.委托勘丈83

41.楼书及宣传资料制作85

42.选择首届物业治理单位86

43.申办《预售许可证》88

44.组织房展会90

45.商品房销售条约的网上存案和登记91

46.商品房定金条约的网上存案93

47.体例工程预算94

48.体例项目筹划书96

49.审核验工月报98

50.工程拨款100

51.甲方采购102

52.施工宁静治理105

53.施工宁静巡视108

54.施工图修改110

55.工程例会112

56.现场签证114

57.工程质量事故处理惩罚116

58.索赔118

59.样板引路和封样验收122

60.隐蔽工程验收（土建）124

61.隐敝_1?程验收步伐（安装）126

62.竣工存案制验收128

63.公建配套133

64.供电配套135

65.供水配套139

66.排水配套142

67.消防配套144

68.燃气配套147

69.环卫配套149

70.卫生防疫报批151

71.通信配套153

72.有线电视配套工程155

73.绿化配套157

74一邮政配套159

75.宁静技能防备配套160

76.门牌报批162

77.申办“使用粘土砖”审定163

78.结建民防工程建立治理164

79.工程竣工档案体例验收和报送168

80.申办筹划验收172

81.公司内部验收174

82.申办入户许可证175

83.申办大产证177

84.体例工程决算179

85.物业移交和担当181

86.预售商品房的物业交付183

87.代庖小产证185

88.项日总结186

89.项目资金治理188

90.项目贷款190

91.项目经济效益测评192

92.本钱治理194

93.本钱核算201

94.课题组研究结果陈诉摘要206

95.课题组研究结果评审意见209

土地投标（商务）

1.作业目的

土地投标分为商务标和技能标两大部分。其中商务标包罗投标报价、开发企业资质、

企业简介、从业业绩、银行资信、可行性陈诉等内容。由于商务标在整个投标评分系统

中所占的比重往往达70%左右，因此能否体例好商务标是投标成败的要害。

2.作业依据

政府土地治理部分宣布的土地公然招投标信息，公司年度开发筹划，地域地形图。

3.决策岗亭总经理：卖力土地投标书（商务）的批准和签发。

主管岗亭总经济师：卖力投标书的最后通稿，向总经理和爸事长报告并商量决定投标

报价。

协管岗亭总管帐师：对财政部提供信息数据的真实性卖力，对筹资方案的可靠性卖力。

主办岗亭土地开发：卖力向各相关岗亭提出投标书所需信息数据收集的具体要求，

并卖力定时汇总，体例商务标的标书，校核商务标和技能标的连贯性和一致性。

协办岗亭营销筹谋，本钱控制，本钱核算，融资管帐：按土地开发岗亭的要求，定时

提供书面的数据信息，并对其的真实性和客观性卖力。

得到土地招标档和相关技能指标要求。

5.1组织现场踏勘

由总经济师召集，本主办岗亭组织，由修建师，各协办岗亭参加（详见作业指导书

《土地状况视察》）。其中营销筹谋重点对现时周边市场情况进行详细视察，完成市场阐

发、市场预测，以及未来开发项目的产物定位（总经济师认为有须要时，市场调研业务

可摆设营销筹谋岗亭委托专业咨询公司进行）。土地开发重点对地块及四周一定范畴内

的门路交通、修建朝向、市政及公建配套状况、都会建立筹划等情况进行详细视察，开

端确定筹划设计方案的技能指标。

5.2投标准备集会

总经济师召集上述所有岗亭举行投标准备集会，按投标期限制订事情筹划并部署任

务，各岗亭明确责任、分工，在限定期限内把编写的档经木部分主管审核后汇总到本主

办岗亭。本主办岗亭应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。

5.3各岗亭责任和分工

营销筹谋：卖力体例可行性陈诉。凭据周边市场情况进行市场需求预测宁静均售价预测；

研究客户和产物的定位，据此对筹划方案（技能标）提出设计要求；提交开端营销方案、

销售本钱和资金回笼筹划C

土地开发：向各实力部分催办其部分和岗亭卖力提交的投标文件数据，凭据招标文件划

定的格式体例商务标。

卖力汇总项目总投资和预期收益，体例项目开发经济测算书，测估本公司的投标报

价范畴，并对土地投标代价作敏感性阐发。

通过种种途径了解竞标敌手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，实时回

馈给各卖力部分。

向土建立计治理岗亭催办技能标。

本钱控制：卖力体例现场建立本钱。

本钱核算：卖力体例内部治理本钱和税费。

融资管帐：实力提供有关银行资信（信誉品级、存款证明）等方面的文字质料,。

公司办公室：卖力提供有关开发企业资质级别、净资产等资质方面的文字内容，近两年

开发量、近三年综合素质等从业业绩方面的文字内容；卖力投标档封面、封底和内容排

版的设计，印刷和装订；卖力种种需提交的投标文件的盖印、存盘。

总经济师：审阅土地开发岗亭整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会报

告和商讨后于投标前一天签定最终投标报价，密封档。

5.4投标（商务标）档内容：

投标申请表；投标书；投标文件目录、提要；投标包管金；企业资质证明、从业业

绩等资料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权委托书；可行性

研究陈诉等。

投标档应留有备份，以便投标应急使用和公司存盘。

5.5参加投标：投标授权委托人（通常即为本主办岗亭）应参加当日的开标，开标当日

将投标档装入指定文件袋，骑缝盖印，投入土地招投标现场指定的投标箱。

投标当日现场应备有应急的通讯和交通东西。被委托人必须密切存眷评标历程，实

时向上级领导报告。

5.6投标事情全历程的保密规律：

所有参加投标的岗亭人员，其小我私家盘算机必须设置开秘密码，收集和编写的文件

数据必须会合在•个目录内并设置加密。

5.6.2文件数据向本主办岗亭汇总时应通过内部局域网传送，木经授权禁绝打印和复

制。

各岗亭对自用盘算机内的投标信息负包管密责任，总经济师对最终报价负包管密费任。

土地投标（技能）

土地投标的技能标部分即为征集筹划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。也可作

为中标后甲方深化设计任务书的底To

从政府土地治理部分取得的土地开发招标书。

3.决策岗亭总经理：卖力土地投标书（技能）的批准和签发。

主管岗亭总修建师：部署本作业任务，主持内部评选集会，向总经理推荐首选方案。

主办岗亭土建立计治理：定时完成以下作业描述中各节点作'也。

4.紧前事情条件

已获悉政府宣布的土地公然招标信息，并已治理了投标申请手续，取得地块的筹划参数。

5.作业描述

5.1体例事情进度筹划

因为投标期限往往都很紧张，事情量又十分巨大，并且绝对不容许延误时间，所以必须

从公司决定参加投标时起，本主办岗亭就应立即与土地开发岗亭一起启动“土地投标”事情

步伐，确定其中各事件的分工和事情截止期限，注意进度筹划应比投标截止口期提早1至2

天，留有一定的时间余地，

5.2委托看法方案设计

主办岗亭凭据项目的范围和特点从优秀设计师信息库中选择2至3名分属差别设计单位

的符合人选，并通过选中的设订师与其注册的设订单位联系委托设计事宜。向设“师提供地

形图复印件和筹划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐大家的设计数据。

5.3编写设计任务书草稿

详见作业指导书《体例设计任务书》。此项作业应在看法方案设计阶段内同时完成，其

中主要内容应尽早与设计单位相同。

必须严格遵照招标档中的筹划结果要求和文本格式。通常的要求为：

5.4.1筹划设计结果:

A3文本格式的筹划说明书和图纸，与投标档综合装订成册。

5.4.2筹划内容与深度

筹划说明书：包罗现状条件阐发，筹划总体构思，筹划总体结构，主要空间组织和

景观特色，门路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技能经济指标（总

用地面积、总修建面积、住宅修建面积、公建修建面积、容积率、修建密度、绿地率、

会合绿地率等还可凭据方案构思的特点发起一语道破的物业名称。

筹划总平面图：包罗小区住宅修建结构、公建与市政设施设置、修建层数、修建间

距、绿化结构（会合绿地面积）、门路结构、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反

应、比例尺、指北针、日照阐发等。

小区公建立施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范畴内按

《都会居住区大众办事设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。

表达筹划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，修建单体效果图等。

5.5内部评选

一侯方案数据收全，本主办岗亭立即组织内部评选，集会由总修建师主持，由本主办岗

亭组织会务，包罗确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销筹谋为主），分发集会通知,

落实设计师介绍方案思路，由总修建师确定首选方案后，报总经理批准。

与内部批准方案的设计单位签订设计咨询条约，如是格式化条约，应在专项说明中增补

保密责任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可答应同意将对方作为甲方推荐单位

参加筹划方案招投标。

5.7内部审核

本主办岗亭对批准方案再次仔细查对是否切合土地招标书的要求，包罗筹划参数，匿名

要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发明问题必须限定设计师在投标截止口期前

修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位相同，由设计单位酌情修改。

5.8资料移交

在投标截止口期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗亭，作为技能标并入土地投标

档。

5.9保密责任

本主办岗亭包袱投标方案的保密责任。历程中的往来档和方案结果均需妥善保密保管，

复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保存代价的数据随时破坏销毁，严禁向无关

人员透露投标方案的内容，一旦杳实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗亭的责

任。

土地状况调研

取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和体例土地投标书作好前期资料准备。

公司年度开发筹划，土地招标书，地域地形图，地域管线图。

3.主管岗亭总经济师：熟悉现场内外情况情况，纠正调研陈诉中的错误。

协管岗亭总修建师，总工程师：熟悉现场内外情况情况及地质情况。

主办岗亭土地开发：卖力现场调研的组织事情，体例调研陈诉。

协办岗亭营销筹谋：熟悉现场内外情况情况。

已获取相关土地将要招标的信息。

5.作业要求

踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所差别，本岗亭可凭据需要组织差别的专业人员，

从以下内容中选择调研项目。

踏勘现场必须体例调研陈诉，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以

是cod电子相册文件。陈诉经多次踏勘得到不停增补直至包罗以下全部内容，在修建方案招

投标结束之前整理完成。

本作业形成的调研陈诉的体例质量担当总经济师的杳抄和评价。

6.作业描述：

调研外部情况：

生活情况：包罗地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等结构情况。评估是否有拾遗

补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

能源情况：包罗供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

市政情况：包罗周边门路级别，有否拓路筹划；雨水和排污管径，有否改革筹划，与本地块

最理想的接口位置。

修建情况：特别注意地块南北两侧原有修建的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相

互影响。周边修建的气势派头，色彩，档次标准。对贴近筹划红线的区外修建还需视察具制

作年代，结构稳固状况，是否是政府命名的掩护性修建。

6.1.5地质水文情况：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记录，是否存在高本钱

的地基处理惩罚可能性。

调研内部情况：

地面障碍物：动拆迁进展情况或园地平整情况，有否需要保存的大树、古树、水面、修建。

如地形图上没有标记的应补上。

对付根本平坦的地块须粗估园地现状与周边主要门路的标高差。对付坡地起伏的地块须向

本地测绘部分申领标有等高线的地形图。

空中障碍物：有否途经和穿越本地块的排挤线路，如地形图上没有标记的应补上。

6.2.4地下障碍物：比较地域管线图，核实地块内有否需要搬家或改道的管线。

本小区比力理想的收支口位置。

对付流经本地块的河道，须了解其上游的水质和下游的通畅水平，常年的水位，探询有没

有淹涝的历史记录。

体例可行性研究陈诉

1.作业目的

项目可行性研究定时间和要求的差别分为开端可行性研究和深度可行性研究。项目开端

可行性研究是获取开发土地前最重要的技能性事情之一，是投资者进行投资决策的主要依

据。在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的

项目方案设计提供依据。已往筹划经济体制下的项目可行性研究陈诉在某种意义上只是投资

决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究陈诉必须真正体现市

场的趋势，遵循市场规律，反应市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。

2.作业要求

为包管可行性研究陈诉的质量，应切实作好体例前的准备事情，占有充实信息数据，进

行科学阐发比选论证，做到体例依据可靠、结构内容完整、文本格式范例、附表附件齐全。

陈诉的表述形式尽可能数字化、图表化，陈诉深度能满足投资决策和体例开端设计方案的需

要。

3.主管岗亭总经济师：组建事情小组，批准事情筹划，组织优化和修改陈诉，审定陈诉。

协管岗亭总修建师，总工程师，总管帐师：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见,

协助总经济师把关。

主办岗亭营销筹谋：制订事情筹划，分派任务，汇总编辑，优化修改督办。

协办岗亭：事情小组成员：按各自的专业或专长分头进行视察研究和编写陈诉章节，并凭

据总经济师的意见优化修改。

4.紧前事情条件

开端可行性研究：已进行市场调研和现场视察，己取得相关土地技能指标；

深度可行性研究：已得到土地使用权，已有明确的地域控制性详规和相关的经济技能指

标。

5.作业描述

总经济师组建事情小组，成员主要来自公司内部各业务部分，并根本牢固。有特殊要求

的可聘请社会专业人员参加。

本主办岗亭制订事情筹划，明确可行性研究事情的范畴，重点，深度，陈诉提纲，章节

分工，进度摆设，用度预算等。事情筹划报总经济师批准后，部署摆设落实。

各成员凭据专业分工视察研究收集资料，须要时再次进行实地视察和市场视察。

小组团体讨论，议题为：

市场研究。包罗阐发市场信息，市场动态和政策导向等.

项目阐发和项目发起。对项目本体进行阐发，阐发项目优劣势，并进行项目的市场预测；提

出项目的建立范围、产物定位、筹划方案、进度筹划以及资金筹措方案等，方案经比力论证

优化后，提出推荐方案。

经济技能评价。对■推荐方案进行财政评价及风险阐发，以判别项目的经济可行性和抗风险能

力。当有关评价指标结论不敷以支持项目方案创建时，可对原设汁方案进行调解或重新设计。

编写研究陈诉。经过技能经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗亭协

调综合汇总，体例陈诉初稿。经总经济师批阅意见后，修改完善，形成正式陈诉。

开端可行性研究陈诉内容：

市场阐发

整体市场阐发

全市及各主要分区的市场总供给量和总需求量；

全市及各主要分区项目年度新开工面枳、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。

细分市场阐发

物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总修建面积；

总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；

开工时间、预计竣工时间；

投资商/开发商、承建商、筹划修建设计公司、租售署理公司、告白公司。

法例政策阐发

开发建立法例、专业办事法例；

筹划设计导向，都会建立信息：

其它经济信息及政策指引。

项目阐发

项日根本情况

地块位置、四至、筹划指标（总占地面积、建立用地面积、总修建面积、用地性质、容

积率、绿化率、修建密度、修建高度、商业/居住/办公及其它功效面积要求、车位数、主要

收支口等）。

项目周边情况

主要门路、景观（河道、山峦、人文修建、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、

教诲、医疗、公交、邮电、银行等）。

项目优劣势阐发（SWO.「阐发）

项目竞争情况（现时/潜在竞争敌手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、时机（T）o

项目生长前景预测

市场前景、代价走势、项目切入点等。

项目开发发起与评价

项目主要定位

市场定位（市场形象、主题品牌）;

客户定位（主要客户东西）；

代价定位（均价、最低价、最高价

项目开发范围和产物类型

整体开发/分期开发、产物类型（商业/居住/办公/其它）。

项目筹划及修建构思

修建气势派头、修建栋数、楼宇高度、主要户型、分户修建面积；

小区总体筹划结构、景观绿化、车位摆设、会所等隶属设施.

项目开发进度

总体进度要求、分阶段进度要求.

项目财政阐发

修建总本钱、市场总代价（销售收入、租赁经营代价）、净利润、项目净现值、本钱利

润率、投资收益率、财政内部收益率、投资接纳期等。

项目风险阐发与敏感性阐发

风险阐发、主要指标的敏感性阐发。

项目研究结论和发起。

附件（包罗附图和附表）。

深度可行性研究陈诉内容：

总论

项目开发配景，建立范围与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技能经济指标。

项目区位阐发

项FI地形、地貌、地质条件，周边修建物与情况条件，都管帐划或区域性筹划要求，交

通条件，大众配套设施等。

产物供需阐发

市场现状视察，市场供求预测和代价预测，风险阐发。

修建方案选择

修建设计指导思想与原则，项目总体筹划方案，修是方案比选。

项目实施进度

建立工期，实施进度表（或横线图）。

投资估算与资金筹措

建立总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案阐发。

财政评价

财政评价底子数据与参数选取，销售收入与本钱用度估算，财政评价指标，盈利能力阐

发，偿债能力阐发，不确定性阐发，财政评价结论。

风险阐发

项Fl主要风险识别，风险水平阐发，防备风险对策。

结论与发起

附表

投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资筹划表;

财政评价报表（包罗营业收入及营业税金估算表，总本钱用度估算表，财政现金流量表，利

润及利润分派表，借款送还筹划表）。

附图

片区控制性详规，宗舆图，管线图，总平面方案等。

附件

土地出让条约、项目发起书（或开端可行性研究陈诉）的批复文件、筹划治理部分对筹

划方案的批复文件。

创建大众修建和住宅小区数据库

为充实了解房地产开发的现状和生长趋势，为提高太岗亭设计治理的专业水平，吸收和

借鉴同行业的名贵经验和乐成案例，提供大量的直观信息。在收集和制作的历程中，本岗亭

的思路得以拓展，视野得以宽广，阐发判断能力得以提高。

2.主管岗亭总修建师：实力本作业事情质量的查抄和评价。

主办岗亭设计治理：卖力按以下作业描述，持之以恒地做好数据库的信息收集和使用。

协办岗亭营销筹谋：将业务打仗或房展会上收集的图片数据提供给主办岗亭。

3.作业设备

本岗亭须配备盘算机、数码相机、扫描仪等办公设经。

制作电子相册，随时增补，不停积聚。

加载公司局域网共享平台，供公司其它业务人员调用。

本作业的事情质量担当总修建师的查抄和评价。

售楼处，房展会，画册刊物，城建档案馆，实景拍摄，网上下载，海内外考察。

5.2电子相册制作要领

按以下分类制身分册：独立别墅，联排别墅，多层住宅，高层住宅，办公楼，商场，会所，

小品雕塑，优秀历史修建，优秀小区筹划，室内装修。

每幢修建须包罗正面效果图、平面部署图及地点、修建名称、建成年份、设计单位、扼要评

论等说明。

5.2.3凡纸质的图片或相片需经过扫描制成jpg或tif文件，然后插入电子相册。

来自数码相机和网页的图像可直接插入电子相册。

说明和评论文字可以文本框形式插入页面的下方或右侧，修建名称可以美术标题的形式插

入页面符合的部位。

创建优秀设计师信息库

人的因索是最要害和主要的，优秀的设计结果来源「具备创新精神，具备职业道德，具

备精湛技能的设计师，为了使每个项目都能有针对性地得到符合的设计师设计，需要收集和

积聚来自种种管道的信息，创建动态的优秀设计师的信息库。这是公司的一项日常的，根本

的信息治理事情。

2.主管岗亭总修建师：卖力本作业事情质量的查抄和评价，批准进入首选信息库的名单。

主办岗亭设计治理:实力按以下作业要求和描述，持之以恒地做好信息库的创建和使用.

分首选信息库和备用信息库两类0首选信息库始终保持20名左右，因淘汰引起的缺额从备

用库内增补。

3.2信息库以电子相册的格式制作和调用。

要求本岗亭与首选库的设计师们保持经常性的业务上的和情感上的联系，了解他们近期的

设计运动内容，也包罗上门请教咨询，协助他们解决公司范畴内能够提供的种种资助，接纳

差别的途径表达公司对他们的关爱，须要时可向总修建师申请经费。

4.作业描述

4.1收集资料：本岗亭应把参加种种房展会看成自己的业务事情，体贴媒体对种种优秀修建

的评论，注意种种优秀修建和设计师的评比运动，查阅新出书的修建刊物和书籍，经常性地

到网上收索，从种种途径收集优秀设计师小我私家信息和他们的作品样本。

4.2制作要领：一人一个文件FI录，每个文件的首页是小我私家信息数据，其余是优表作品

的数码照片，图片的扫描件等。

小我私家数据以表格形式制作，其中信息如一时没条件填齐，可以陆续增补。

表格形式由主办岗亭自行设计，但至少应包罗以下信息：姓名、性别、出生年'目前的注

册单位和注册品级、职称职务、荣誉称呼、事情经历、擅长专业、业余喜好、性格特征、公

关途径、代表性作品和论著等。

体例设计任务书

不管接纳哪种方法委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发

理念和品牌意识。设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。一份宏寓目法清晰，斑部要

求朦胧，指针体系适宜的设计任务书肯定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，制止大量

的徒劳无益的返工和修改,加速深化和优化的历程。乐成的设计作品往往起始于一份既要求

明确又有辽阔创作空间的设计任务书。

市场调研陈诉，土地状况调研陈诉和选址意见书批复。

3.决策岗亭总经理：卖力最后审查和签发。

主管岗亭总修建师：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。

协管岗亭总经济师，总工程师：会签草稿，提出修改意见。

主办岗亭设计治理；起草设计任务书，并依照总经济师和总修建师的意见修改。

协办岗亭营销筹谋：提供市场调研陈诉，和主办岗亭研究讨论市场定位和设计指标。

4.紧前事情条件：市场调研完成，已按土地招标方法取得土地使用权。

介绍现园地理情况，包罗地点、面积、界址、地形、地貌、需避让的修建、构作物、河道、

名贵树木等。

介绍场外的情况情况，包罗门路河道、周边修建的体量和高度、用途和风采、人文景观等。

分阶段实施转动开发的大至区域范畴。

筹划和修建风采趋向（只宜粗分为传统为主和现代为主的种

市场定位：包罗修建标准档次的定位和客户类型的定向C

筹划设计控制指标，包罗综合容积率、种种用途修建的比例、修建笼罩率、修建限高、绿化

率、会合绿化率等。

住宅设计指标：包罗户型面积控制范畴，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。

大众修建设计指标：包罗修建占地和高度的控制范畴，功效，经营方法，办事范畴等。

样板区，样板房，售楼处的设计要求：包罗区域位置、展示要求、临时的照旧永久性的等。

设计深度要求：分看法性方案设计，修建方案设计和开端方案（即扩初）设计三种。注明除

切合范例划定的深度外有何特殊的设计深度要求。

作品表达方法：明确各个阶段应该提交的结果，包罗文本、模型、展板、电子文件等形式及

规格。

完成期限：注意尽量给于富足的时间，一般情况下不得少于30~40个事情日，催得太急，方

案构思和制作质量肯定大打折扣。

在设计历程中，甲方可以对设计任务书作书面增补，但如引起设计返工，甲方应实事求是地

赐与经济赔偿和延长设计时限。

当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，凭据修建方案的审批意见，同

时吸取会审专家的优化发起，增补完善设计任务书，重新递交设计单位。

本地筹划部分出具的筹划选址意见书。

标有筹划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标

上都会坐标（其时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。

8.当设计任务书编进设计招标书时，部分章节与招标书有所重复，设计任务书相关内容可以

大略。

修建方案招标

1.作业目的

为了引进竞争机制，促进技能进步，群策群力地择优选用设计结果，树立公司长期的品

牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的筹划设计都必须进行方案招投标。

2.作业依据：

修建工程设计招标投标治理步伐（中华人民共和国建立部2000年第82号）。

上海市建立工程设计招标投标治理暂行步伐。

上海市建立工程设计招标投标治理暂行步伐实施细则。

3.主管岗亭总修建师：实力招标全历程事情，组建立计招标事情小组，推荐评标小组的专

家，决策前征求总经理和董事长的意见。

主办岗亭招标事情小组成员：凭据组长的指令包袱招标具体事务。

4.紧前事情条件

己通过拍卖或招投标等形式得到土地。市场调研陈诉正式成文，修建性详细筹划已获批

准。

（即下图）

方耍设计招标投标作业同给图

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6.作业描述

本项事情可以委托设计招投标署理机构进行，也可以由本公司自行组织实施；可以公然

招标，也可以邀请招标。但不管是公然照旧邀请招标，都必须担当设计招标投标办公室（以

下简称设招办）的全程监督和治理。

总修建师担当组长，并由其指定四名相关岗亭上的人员为兼职组员，具体分工由组长摆设。

人员相对稳定，以熟练包袱公司所有开发项目的设计招标事情。

招标事情小组的主要事情内容是：

体例设计招标书，拟定评标小组名单，报设招办审批；

担当投标人的报名，卖力资质审查，确定最终参加投标人名单，报设招办存案：

发放设计招标书，收取投标包管金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，担当和保管投

标文件与模型；

组织开标集会：

对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理惩罚后送交评标小组评审；

填报建立工程设计招标投标中标通知书，经设招办见证后发给中标人；

治理签订设计委托条约；

向未中标人返回投标包管金和投标书体例赔偿金；

向设招办缴纳招标治理费：

写招标事情综合陈诉，报设招办存案；

整理招标事情资料，移交公司档案室。

向设招办填报《上海市建立工程设计招标项目登记表》。

待登记表批复后，即可自行向社会宣布招标信息，内容包罗：项目名称、所在、界址、

用地性质、主要设计指针、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报

名的起止日期、报名所在、联系方法等。

经组长签字后报设招办审批，待批准后才气发给投标人，

设计招标书至少应包罗以下内容：

设计任务书：在原有设计任务书的底子上凭据征集方案的综合效果和选址意见书调解完

善（详见作业指导书《体例设计任务书》）。

投标须知：包罗投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的档必须加

盖修建师的注册章和单位公章，供评委审阅的档必须匿名。

投标档送达截止时间（要尽量赐与比力充裕的时间）。

答疑、开标、评标等运动的日程摆设。

未中标方案的赔偿标准：招标人买断版权的，赔偿标准应该要高一些。中标方案一般不

但独赔偿，其用度纳入设计条约内。

知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分接纳未中标方案内

容，投标人在取得一定赔偿后应于同意。赔偿标准应在招标书中明确。

拟签条约的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托条约中的投标人主要答

应：如取费标准、付款方法、设计周期、办事标准等。

公然招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请

招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。

凭据招标通告或邀请书中划定的时间和所在，向已确定的投标人发放招标书，并收取投

标包管金，包管金数额应在招标通告或招标书中明确。

踏勘和答疑：

招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。

投标人在阅读招标档和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方

法解答（原则上只解答招标书及附件自己未表述明确的斑问），同时梏解答以书面方法通知

所有购买招标档的投标人，该解答的内容作为招标档的组成部分。

评标小组通常由7〜11人组成，通常的比例是筹划、修建专业的专家3〜4名，营销筹谋专

家2〜3名，结构专家和修建经济专家各1〜2名，其中包罗本公司的三总师。专家由招标小

组推荐或委托设招办推荐，经公司总经理批准后报设招办批准。

评标小组的主要事情内容是：

在评标前制定评标和决标的步伐；

卖力评标，汇总评标结果；

凭据评标决标的步伐推荐或决定中标方案。

评标小组人员名单不公然，评标小组成员须对评标运动内容保密，不得外泄。

开标集会由招标小组的组长主持，各投标人参加，设招办派员全历程监督。

投标档有下列情形之一的，招标小组不予受理：

未按招标档要求浴封的。

在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓

名的。

在单独密封的设计说明上无相应资格的注册修建师签字的，或注册修建师受聘单位与

投标人不符的，或无投标人公章的。

招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。

集会所在由招标小组摆设落实，设招办可以派员列席。集会由全体评委推举的组长主持。

先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无滋扰的恃况下讨论评议，凭据技能先法、适

用创新、经济、社会和情况效益等原则，结合在设计进度、取费办事等方面的答应综合考虑

择优投票，确定排列名次。如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。那么前三名即作

为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。

评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标陈诉。评标陈诉由全体评委签字。

评标小组提出书面评标陈诉后，招标事情小组一般应当在十五日内确定中标方案。

招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案，

排名第•的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行条约，可以确定排名第二

的中标候选人为中标人。

中标通知书由招标小组发出。

6.12退标：

招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标包管

金和支付赔偿金。

6.13陈诉：

招标人自发出中标通知书之口起十五口内，向设招办提交招标投标情况的书面陈诉。陈

诉至少应包罗下列内容：

招标范畴；

招标方法和宣布招标通告的媒介：

招标档中投标人须知、评标标准和要领、拟订条约的主要条款等内容；

评标委员会的组成和评标陈诉；

中标结果。

6.14签订条约：

自中标通知书发出之口起三十口内，招标小组和中标人应当凭据招标档和中标人的投标

档订立设计条约。

筹划方案报审

为了体现政府对实施都管帐划的监督，指导和办事的职能作用，使都会和地域的控制性

筹划设计理念和筹划控制目标得以实现房地产开发项目的设计必须分阶段地得到政府部分

的批准。因筹划方案报审的时间长，环节庞大，重复多，在公司内部乂需要差别岗亭在经办

时间上搭接和衔接。所以要求各经办岗亭事先做好充实准备,一旦条件成熟，立即进入报审

步伐。制止将本作业转化到要害路线上去。

中华人民共和国都管帐划法；上海市都管帐划条例：上海市都管帐划治理技能划定；得

到中标土地批准的控制性详细筹划与批文、土地协议。

总修建师：实力筹划设计方案的定稿，在报审历程中处理惩罚主办岗亭解决不了的协调问

题。

主办岗亭士建立计治理；卖力收集整理报审资料文件，具体经办报审手续。

筹划方案招标完成，并按专家评审时提出的主要优化意见作了调解。

主办岗亭到筹划部分领取《建立工程设计方案送审单》填报，并同时附送下列槽（带*号的为

必送文件，所送原件在窗口交验退却还）：

批准的建立项目可行性研究陈诉或有关批准文件（原件及复印件各一份）。

市测绘院提供的1/500或1/1000地形图一份，地形图，应有设“单位用WO.3mm的墨线笔

标明的下列内容：修建基地用地界限，修建物外轮廓及层数，新建修建物与基地用地界限，

门路筹划红线及相关控制线，相邻修建物间距尺寸。

*5.1.31/50（）或1/1000总平面设计图（蓝图）二份，图纸须加盖修建设计单位的设计方案

出图章和注册修建师印章，且切合国度和本市设计方案出图标准。

修建设计方案图（含平面、立面、剖面）及文本二套，图纸须加盖修建设计方案出图章和注

册修建师印章，且切合国度和本市设计方案出图、文本的标准。

经都管帐划部分批准的《建立项目选址怠见书的通知》及附图（复印件各•份）。

《建立项目选址意见书的通知》中要求申请单位送审的相关其它档、图纸等。

5.2第二次送审及以后各次送审所需的档、图纸以都管帐划部分前次审核意见要求为准。

筹划部分组织召开由筹划专家、筹划归口的职能部分参加的筹划方案征询会，征询环保、消

防、卫生、绿化、交通、民防等治理部分的意见，以《修建工程设计方案审核意见单》赐与

批复。并附盖有“上海市都管帐划治理局筹划治理业务专用章”或“上海市**区（县）筹划

治理业务专用章”的审定设计方案。

筹划部分认为设计方案需要较大修改的，则核发“一审”意见。

5.5核发“修建工程设计方案审核意见单”批更的时限为每次审核各为30个事情口。

接筹划部分总窗口领证通知后，持筹划部分发放的“一书二证”联系卡（IC卡）治理领证

手续。领取的内容包罗《建立工程设计方案的批复》和附图。

5.7本主办岗亭依据《建立工程设计方案的批复》和附图，配合项目经理进入扩初设计阶段

的治理。

申报筹划立项

取得项目的开发经营权。

2.主管岗亭总经济师：督促查抄主办岗亭的作业。

主办岗亭土地开发：具体经办本项作业。

3.紧前事情条件

筹划方案已经由筹划主管部分批准。

筹划方案批准后，本主办岗亭卖力项目发起书的体例组织事情。项目发起书可自行体例也可

经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司体例。项目发起书的主要内容如下：

项目表面：建立所在、内容、范围的设想；

建立条件介绍；

投资估算和资金筹措设想，送还贷款测算；

项目建立进度筹划：

经济效益和社会效益预计；

结论。

项目发起书经上级主管单位或所属区生长与革新委员会向上海市生长与革新委员会申报。住

宅、商办楼项目由都会生长处审批，宾馆、学校项目由社会生长处审批。

本主办岗亭应随时对审批进展进行跟踪，并配合审批部分做好项目的审批论证事情。

项日发起书经市生.长与革新委员会批准后，项FI即己立项。

商品房项目在扩初设计批准后，本主办岗亭应填写《**年牢固资产投资项目信息标准表式》,

申报新建或续建项目的投资筹划。以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部

分或区发改委填报，经上海市生长与革新委员会批准后，列入上海市根本建立投资筹划并分

批下达。

申办《建立用地筹划许可证》

为了体现政府对实施都管帐划的监督，指导和办事的职能作用，房地产开发项目的设计

必须分阶段地得到政府部分的批准。要求经办岗亭事先做好充实准备，一旦条件成熟，立即

进入申办步伐。制止将本作业转化到要害路线上去。

筹划治理部分张榜宣布的《建立用地筹划许可证》申办步伐。

总经济师：在申办历程中处理惩罚主办岗亭解决不了的协调问题。

主办岗亭土地开发：卖力收集整理申办资料文件，具体经办申办手续。

已取得筹划部分对筹划设计方案的批友

主办岗亭到筹划部分领取《建立.用地筹划许可证申请表》填报，并同时附送下列档；（带*

号的为必送文件，所送原件在窗口交验退却还）。

批准的建立项目可行性研究陈诉或有关筹划批准文件（原件及复印件各一份）。

筹划部分核发的《建立项目选址意见书的通知》及附图（复印件一份）。

《修建工程设计方案批复》及附图（复印件一份）。

市测绘院提供的1/500或1/100（）地形图六份，地形图上应用赤色铅笔标明用职位置地界。

凡属国有土地使用权出让、转让地块的建立工程，需加送“国有土地使用权出让条约”文本

（副本）及附图各一份（原件）。

5.2筹划部分对审核同意的项目由总窗口发出领证通知，本岗亭持筹划局发放的“一书二

证”联系卡（IC卡）治理领证手续。领取内容包罗《建立用地筹划许可证》及附图；《建立

用地筹划许可证的通知》。

5.3核发《建立用地筹划许可证》的时限为40个事情日。

5.4本岗亭凭《建立用抱筹划许可证》向上海市衡宇土地资源治理局申请治理《建立用地

批准书》。

体例房地产开发流程筹划

一套科学的网络筹划无论在项目治理的前期论证阶段，照旧在实施历程中和后期的评估

考核中都有着不可替代的大纲性的职位和作用。只有纲举才气目张，才气使项目中上百个环

节高效地有序地协调地事情，到达预定的目标。当项目完成后，这张记录着历次实际进度前

锋线和调解陈迹的网络筹划图就是一份名贵的原始数据，它可以对整个项目的进度治理作出

评价，也可以查验原筹划体例的科学性和准确性，为今后的筹划治理提供依据。

2.决策岗亭总经理：卖力批准筹划和批准筹划调解。

主管岗亭总经济师:在与总修建师和总工程师协商•致的前提下卖力落实在项目前期筹

谋阶段的筹划体例，优化，历程杳抄和调解。

总工程师:在与总修建师和总经济师协商一致的前提下卖力落实在项目实施阶

段的筹划体例，优化，历程查抄和调解。

协管岗亭总修建师，总管帐师；分别向主管总师提供分管范畸内的进度目标和调解意见。

主办岗亭营销筹谋:卖力在标准流程筹划的底子上按本项目的本性特点体例双代号坐标

网络筹划，并凭据各总师的意见修改完善。

项目经理：在筹划实施历程中，凭据具体情况提出调解意见，经各总师批示

后报总经理批准。

凭据公司通用的双代号坐标网络筹划的标准图式和本项目的目标要求，总经济师在土

地中标后十天内完成。总经济师和总工程师的主办交优界限为筹划方案定稿之后。定期查抄

和调解的周期通常为一个月，遇紧急情况可以随时查抄调解。

事情要素

事件的