低密度山居-轻奢豪宅建筑方案设计

目录contents第六章第五章第四章第三章第二章第一章示范筑楼营城韬略理想天赋天赋C

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1项目区位

PROJECT

LOCATION基

地深

圳基

地深圳，简称“深”，别称“鹏城”，是中国四大一线城市之一，广东省省辖市、计划单列市、副省级市、国家区域中心城市、超大城市，国务院定位的全国经济中心城市和国际化城市、国家创新型城市、国际科技产业中心、全国海洋中心城市、国际性综合交通枢纽，中国三大全国性金融中心之一。周边环境

ENVIRONMENT

AROUND桃花园旅游度假村平恋山公园铁岗水库新安中学外国语学校幼儿园SITE1000M企龙山曦城协同学校广深珠高速公路管理处宝安客运汽车站宝安公园周边交通

PERIPHERAL

TRAFFIC景观视野

ENVIRONMENT

AROUND铁岗水库铁岗水库项目用地长边朝向西南，具有非常好的朝向，但同时受到南向高速的噪音干扰，用地内部景观视线优良，南向可以眺望企龙山山体景观，北向可以眺望尖岗山公园景观。尖岗山公园视线广深高速公路噪音干扰SITE视线主导风向企龙山广深高速公路噪音干扰用地价值

LANDUSEVALUE住

宅交通景观开放性

人群密度

居住价值区域A最高位于地块北侧，且远离高速公路，景观视野最佳，交通便捷，居住价值最高。较高区域B区域C位于地块内部，环境较好，城市道路噪音较小，距离北侧景观资源较近，居住价值次高。一般紧邻高速公路，环境条件一般，交通便捷但车流噪音大，居住价值较低。结论区域A：距离北侧景观资源较近，有极好景观视野私密性好、环境优美。区域B：位于基地内部，有较好的的私密性、交通较便利。区域C:临近高速公路，交通便利、噪音影响较严重，景观视线一般。最高居住价值较高居住价值一般居住价值用地价值

LANDUSEVALUE商

业可视性可达性景观人群密度

商业价值区域A最高紧邻城市道路，交通便利，且位于城市道路交叉口，人流集中，景观优越，具有最高的商业价值。较高区域B区域C位于城市道路一侧，人流较多，商业价值次高。一般位于地块内部，环境条件一般，商业价值相对最低。结论区域A：临近干道，位于城市道路交叉口，有极好的可视性、可达性和人群密度。区域B：临近道路，有较好的可视性、可达性和人群密度。区域C:处于基地内部，环境舒适度好、人群密度适中。最高商业价值较高商业价值一般商业价值用地条件

LANDUSECONDITIONS地块名称地块编号深圳宝安A122-0360地块A122-0360地块位置地块性质宝安区西乡街道铁岗片区，尖岗山大道南侧二类居住用地38880.1938880.193.12占地面积（㎡）出让面积（㎡）容积率建筑密度≤40%绿化率≥40%建筑限高（m）计容建筑面积（㎡）住宅面积（㎡）商业面积（㎡）10012131088450（可售）6000（可售）其他人才住房最低要（㎡）19610（不可售）7250（不可售）其他配套面积（㎡）理想C

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2核心客户描摹1

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LIFE财富阶层，社会塔尖群体自

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源…这个片区，具备创新和适度超前的设计理念，引领都市居住体验。案例分析

华侨城·天鹅堡传统豪宅板块，高配置、定制产品、豪宅形象T

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E案例分析

华润·润府科技园板块地段资源，轻奢豪宅S

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S案例分析

半岛城邦一线海景，品质配套、看海产品、豪宅形象F

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E案例分析

汉京·九榕台一座小南山，只此九榕台，低密度山居豪宅A

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E案例布局研究

CASELAYOUT

RESEARCH华侨城·天鹅堡华润·润府二期占地：30200

㎡总建筑面积

：29211㎡容积率：4.0占地：27200㎡总建筑面积

：177200㎡容积率：6.52半岛城邦三期汉京·九榕台占地：44481

㎡占地：27699㎡总建筑面积

：200000

㎡容积率：4.37总建筑面积

：29211㎡容积率：2.2景观视野最大化案例布局研究

CASELAYOUT

RESEARCH面积段套

数项

目100㎡以下120㎡-140㎡140㎡-180㎡180㎡-200㎡200㎡-300㎡300㎡-400㎡400㎡+华侨城·天鹅堡华润·润府-293---149-316------296309296124半岛城邦三期36020083汉京·九榕台--268---6合比占比60565368814951683622.4%24.2%25.5%5.5%19.1%3.1%0.2%案例豪宅产品小户型占比少，主要以140㎡以上面积段为主结论：本项目推荐户型套内90㎡以下按140㎡，套内90以上按200-220㎡控制五大要素打造豪宅属性地段价值人文景观高端

定制配套

产品豪宅形象大湾区核心位置

优质山居人文景观

顶级会所功能私人定制户型引领时代立面形象我们将为客户匹配怎样的生活方式？越秀VS尖岗山半山之上

藏于闹市

隐与林间自

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珊奢于自然诗

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巅贵于典雅轻

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品范

质韬略C

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3营造挑战1.南侧高速影响2.商业配套不成熟如何超越同一区段产品，从豪宅市场中脱颖而出?噪音弱化

NOISEABATEMENT绿化隔离建筑整体远离建筑主要朝向避让公寓位置分析

SITEANALYSISOption

1Option

21.该位置位于道路十字路口，环境较为吵闹1.公寓遮挡南侧住宅建筑的北向景观视线2.占用小区内部的中心景观资源2.占用小区内部的中心景观资源视线受阻视线Option

3Option

41.该位置紧邻高速路，环境较为吵闹2.占用小区内部的中心景观资源1.该位置紧邻高速路，环境较为吵闹2.占用小区内部的中心景观资源视线视线3.充足的南向采光3.充足的南向采光4.为南侧住宅建筑留出北向景观视线通道。视线视线受高速路噪音干扰受高速路噪音干扰幼儿园位置分析

SITEANALYSISOption

1Option

21.该位置采光可能会受到高层住宅的影响1.位于十字路口，受噪音影响2.采光易受南侧高层影响视线2.远离高速路噪音影响3.

为南侧住宅建筑留出北向景观视线通道Option

3Option

41.易受到高速路的噪音影响1.该位置易受到高速路的噪音影响2.保证南向充足的采光2.保证南向充足的采光视线受高速路噪音干扰受高速路噪音干扰视线商业激活

CONVENIENCEBUSINESS社区便利层级功能混合集群效应周围片区豪宅风格

SURROUNDING

AREALUXURY

HOUSE

STYLE泰禾院子·新

中

式曦城·西班牙建筑风格中海九号公馆·英式古典风格差异化豪宅设计策略

DESIGN

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所过程方案一

PROCESS

PLAN

I规划策略原则—景观资源最大化高层住宅人才公寓商业幼儿园过程方案二

PROCESS

PLAN

2规划策略原则—住宅货值最大化高层住宅人才公寓商业幼儿园过程方案三

PROCESS

PLAN

3规划策略原则—强化建筑标志性高层住宅人才公寓商业幼儿园过程方案总结

SUMMARY

OF

PROCESS

PLAN方向一

景观资源最大化方向二

住宅货值最大化方向三

强化建筑标志性T2+T3半围合布局叠墅产品提升溢价内部景观庭院不足叠墅产品去化速度慢T2塔楼双C布局,整体形象突出集中商业+

幼儿园，形成邻里中心屋顶大花园，云端品质集中商业+

幼儿园，形成邻里中心商墅去化商业，提升溢价营城C

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4方案一·中央公园花园城市—国际化综合社区形象功

礼

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布

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序

化

局

象功能规划结构

PLANNING

STRUCTURE幼儿园用地选在用地西侧，商业放置用地西北侧，住区位于东侧，最大化服务周边人群龙辉路住宅SITE商业选址

BUSINESS

lOCATION便利级商业激活片区，提升居住幸福感，生活配套便捷性。龙辉路SITE资源利用

RESOURCE

UTILIZATION高层塔楼

U型布置，

270°景观视野最大化270°景观视野造园

GARDENING释放内部空间，避开高速噪音，形成大尺度庭院庭院约165米超1.4万平方米中心大花园礼序结构分析

STRUCTURAL

ANALYSIS三条轴线打造国际住区组团，形成半围合的布局空间，打造静谧舒适的大花园。中心轴线居住轴线商业轴线城市界面轴线

THERITUALSEQUENCESPACE12街角公园132

城市客厅4阳光车库3风情商业41234商业轴线

COMMERCIAL

AXIS打造串联周边泰禾院子地块的商业服务轴线商业入口12

社交舞台12叠层中庭334城市客厅41234中心轴线

CENTRALAXIS六重礼序·仪式123123456酒店式落客登堂入室开门见山云廊456游园归心酒店式落客

HOTELSTYLE

DROP-OFF走进开放的社区客厅，步入充满仪式感的入口大堂登堂入室

BECOME

MORE

PROFICIENT

IN通过简洁敞亮的导向空间长廊开门见山

COME

TOTHEPOINT充满仪式感的对景云中漫步

WALKINGINTHECLOUD穿过步移景异的风雨连廊

惬意享受廊边安静的水面游园

GARDEN静享中心花园

体验楼栋的尊贵奢华礼遇归家

WELCOME

HOME中正大气的入口

现代化的立面设计

吸引人驻足总平面图

GENERALLAYOUT指标表

TABLES

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标建设用地面积计容积率建筑面积地上规定建筑面积地上核减建筑面积地上核增建筑面积建筑基底面积38880.19121310.00121310.000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m总建筑面积容积率/规定容积率不计容积率建筑面积地下规定建筑面积地下核增建筑面积建筑覆盖率173288.973.12/3.1249210.000㎡/㎡㎡㎡%2768.978952.3415552.0810049210.0023.03绿地面积绿化覆盖率40.0%最高高度最大层数35/2层其中集中停车位1352个、无障碍车位28个，其中需配置充电停车位414个；机动车停车位指标（设计/规划）非机动车停车位指标1380/1000314辆辆建筑面积备注三、建筑面积及分配建筑功能规定核减合计高层住宅人才公寓商业88450088450㎡㎡㎡㎡19610600040000001961060004000计容积率建筑面积121310.00计规定容积率建筑面积121310.00㎡幼儿园㎡物业用房25025000000250250㎡㎡㎡㎡㎡社区管理用房社区健康服务中心社区老年人日间照料中心文化活动室总建筑面积173288.97㎡公共配套1000750100075010001000地上核增建筑面积2768.97㎡地下核增建筑面积49210.00㎡首层架空面积地下一层车库地下二层车库户型建筑面积＜90㎡465户2768.97㎡㎡㎡26643.8122566.1926643.8122566.19地下室可售住宅户型比例总量581户占总量比例户数80.0%71.1%建筑面积88450㎡62930㎡立体社区

THREE-DIMENSIONAL

COMMUNITYH-5.10H-8.7H-5.10H+5.10H+0.15便利级商业社区配套活动场地架空休闲泛会所地库立体社区

THREE-DIMENSIONAL

COMMUNITYH-5.10H-8.7H+0.15H+4.0H-5.1汽车交通服务层架空休闲泛会所中心花园风雨连廊社区大堂日照分析

SUNSHINEANALYSIS分析依据：经纬度：深圳市区地理位置取东经113°41′、北纬22°40′；日照分析的有效日照时间带：冬至日、大寒日均为8时～16时（真太阳时）。日照分析的时间间隔:不应大于5分钟日照标准：住宅建筑日照标准为大寒日3小时或冬至日1小时，住宅单体设计应保证每套住宅至少有一个居住空间能获得冬季日照,幼儿园满足冬至日底层满窗日照不少于3小时的标准。图例:0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时底层架空

UNDERLYINGOVERHEAD1.传统架空层2.新型共享中心为每一栋楼都设计了架空层，打造了全龄化的活动空间。孩子绘画、玩平衡木，老人下棋阅读，年轻人健身、练瑜伽，更多缤纷生活至此呈现。底层架空

UNDERLYINGOVERHEAD231123童享模块泛会所模块颐养模块艺术学堂趣味书吧乐游区城市会客厅休闲茶室休闲书吧老年学堂休闲棋牌康体健身迷你运动区底层架空

UNDERLYINGOVERHEAD下沉庭院

SINKINGCOURTARY132123通连核心模块会所模块水院景观核心区社区客厅大堂交流驿站景观回廊阅览空间器械健身区邻水轩榭会所大堂影音休闲室连接下沉庭院演化交通分析

TRAFFIC

ANALYSIS±0.00标高层人行流线-4.20标高层人行流线地下车库出入口人行流线

THEPEDESTRIAN

FLOW住宅公寓归家流线售楼处展示流线双大堂入户

DOUBLE

LOBBYENTRANCE首层庭院-架空入户大堂下层庭院-地下入户大堂商业流线

THEBUSINESS

FLOW运动场地屋面层动线通往住宅庭院二层动线地面层动线地库设计

THEPEDESTRIAN

FLOWH-8.70H-5.10二层地下车库首层地下车库H-0.40H-0.30H-5.40地下层平面图

THEPEDESTRIAN

FLOW地下车库出入口设备用房住宅大堂社区配套售楼处景观回廊本层地下室停车700辆，地下室面积26644㎡总停车位1380辆，地下室面积49210㎡-5.10

标高层平面图地下层平面图

THEPEDESTRIAN

FLOW地下车库出入口设备用房住宅大堂社区配套售楼处景观回廊本层地下室停车680辆，地下室面积22566㎡-8.70

标高层平面图阳光车库

THEPEDESTRIAN

FLOW车辆平进车库，礼仪转换节点，光与绿之诗车辆下行入库，立体庭院空间，有光一路相随布局商业策略

BUSINESS

STRATEGY6000㎡商业总量形态研究（4000

㎡商业+2000商墅㎡

）结合幼儿园整体布局集合设置商业、休闲、运动、归家多场景活动打造网红社区邻里商业中心二层平接住宅庭院幼儿园运动场商业集中体量复合功能体块穿插动线通连商业组合

BUSINESS

PORTFOLIO商业一层平面图首层商业面积：2200㎡商业二层平面图三层平面图（公共活动场所）二层商业面积：

1800㎡会所

CLUB城市客厅社区大堂室内泳池社区驿站阅览室回廊水庭院健身房影音室会所平面图会所

CLUB室内泳池影音室健身房阅览室会所

CLUB城市客厅回廊社区驿站水庭院功能分区

FUNCTIONAL

PARTITION高层住宅人才公寓商业商墅幼儿园产品分布

PRODUCT

DISTRIBUTION住宅产品配比表面积区间计容

计容面合计

积比类型级配户数

户数比四房两厅两卫改善四房

140465

80.03%

62930

71.15%五房两厅四卫舒适五房

220116

19.97%

25520

28.85%581

100.00%

88450

100.00%合计人才公寓产品配比表面积类型计容

计容面级配户数

户数比33

14.29%198

85.71%231

100.00%区间合计2377.65积比两房两厅一卫三房两厅一卫紧凑两房紧凑三房合计658035.91%17231.9444.45%19609.59100.00%140㎡户型220

㎡户型80㎡商墅形象社

区

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形

象视野分析

PRODUCT

DISTRIBUTION100m现状航拍图100m高度视野分析20m现状航拍图20m高度视野分析城市形象

CITYIMAGE透视图

PERSPECTIVE透视图

PERSPECTIVE透视图

PERSPECTIVE透视图

PERSPECTIVE透视图

PERSPECTIVE透视图

PERSPECTIVE方案二·云端缦居概念分析

Conceptual

Analysis山之意境提取“三角”元素核心景观构成组团建筑形态平面构成分析

Conceptual

AnalysisStep

1Step

2楼栋以平行基地的方向阵列排布，形成核心景观大花园与平行轴线。楼栋形成两组团构架，呼应南北景观朝向，形成两核心景观花园与生态活力轴线。并向东南收缩预留出配套用地。Step

3Step

4为减弱南侧广深高速路对住宅的噪音影响，旋转端户使其山墙面朝向噪音源。一定程度上弱化了南侧噪音源对住区的影响。总图GeneralPlan

Planning小区主入口公寓入口小区次入口指标表

TABLES

OF

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标建设用地面积计容积率建筑面积地上规定建筑面积地上核减建筑面积地上核增建筑面积建筑基底面积38880.19121310.00121310.000㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m总建筑面积容积率/规定容积率不计容积率建筑面积地下规定建筑面积地下核增建筑面积建筑覆盖率124448.273.12/3.1251378.270㎡/㎡㎡㎡%3138.2715552.0815552.0810048240.0040.0绿地面积绿化覆盖率40.0%最高高度最大层数33/2层机动车停车位指标（设计/规划）非机动车停车位指标1279/1000314辆辆其中普通住宅1110个；人才公寓90个；商业79个建筑面积备注三、建筑面积及分配建筑功能规定核减合计高层住宅人才公寓商业88450088450㎡㎡㎡㎡19610600040000001961060004000计容积率建筑面积121310.00计规定容积率建筑面积121310.00㎡幼儿园㎡物业用房25025000000250250㎡㎡㎡㎡㎡社区管理用房社区健康服务中心社区老年人日间照料中心文化活动室总建筑面积173288.97㎡公共配套1000750100075010001000地上核增建筑面积3138.27㎡地下核增建筑面积48240.00㎡首层架空面积地下一层车库地下二层车库户型建筑面积＜90㎡437户3138.27㎡㎡㎡21038.3027201.7021038.3027201.70地下室可售住宅户型比例总量555户占总量比例户数78.74%70.00%建筑面积88450㎡61915㎡Planning

Structure

Analysis规划结构分析尖岗山公园企龙山Spatial

Concept空间概念OPEN开OPEN开CLOSE关OPEN开CLOSE关人物活动/ActivitiesOPEN开OPEN开开放的绿地空间与河道亲水空间绿化围合的密闭空间CLOSECLOSE关关3.安缦景观回1.安缦酒店式落客区2.安缦会所4.安缦院落5.安缦邻里6.安缦大堂廊1.一重酒店式落客——亲切的酒店式迎宾，精彩的生活的开始，从公共到私密逐步递进2.二重度假式会所——从喧嚣嘈杂的城市空间，到安逸宁静的私家宅院3.三重景观回廊——以廊连心，步移景异，清雅静心，遮风挡雨4.四重立体院落——东方禅意，几何园林，现代简约5.五重温馨邻里——“久在樊笼里，复得返自然”6.六重高贵大堂——一宅一天地，住宅私属入户大堂1.安缦酒店式到达体2.仪式化地库入3.安缦地库通道4.安缦阳光车库5.安缦地下庭院6.安缦地下大堂验口地库平面Basement

Plan地下一层停车位：527辆地下二层停车位：583辆地下总停车位：1110辆平均车位面积：38.7㎡地下一层平面面积：21038.3㎡地下二层平面面积：21992.7㎡-4.20示范区商业会所-4.20-1.20卧龙五路平行地库入口地库一层地库二层尖岗山大道1.一重酒店式落客——亲切的酒店式迎宾，精彩的生活的开始，从公共到私密逐步递进2.二重礼仪化车行入口3.三重地库通道——伴随自然光的车行归家礼制序列4.四重阳光地库——通过材质和灯光的设计塑造艺术化的空间效果5.五重下沉庭院——引入自然采光通风给予地下车库接近自然的体验6.六重地下大堂——自然采光，不逊地面的归家感受会所Club屋顶平台无限视野天际会所中心景观花园视野卧龙五路林中会所近距离观景视野下沉庭院四季会所尖岗山大道Bar

LoungeRunning

PathSkylinePool天际会所

TheSkyClub12231344四季会所Seasons

Club12123434家庭生活精品超市高端花店时尚美业都市会客诚品生活胡桃里音乐餐厅星巴克儿童娱乐家盒子早教中心沉浸式体验馆FEC家庭娱乐中心商业平面

Plan

ofcommercial

synthesis星巴克一层平面图精品超商业平面

Plan

ofcommercial

synthesis入口休闲台阶二层平面图商业街商业平面

Plan

ofcommercial

synthesis早教区三层平面图餐饮区幼儿园平面

Plan

ofkindergarten一层平面图幼儿园平面

Plan

ofkindergarten二层平面图幼儿园平面

Plan

ofkindergarten三层平面图户型分布分析Units

Analysis尖岗山公园图例企龙山人才公寓220户型140户型计容面积196102653561915计容面积比户型套内面积67得房率82.0%80.0%63.5%建筑面积81.71225.00141.73标准层面积户数240118437可销售户数比人才住房T2大户型T2小户型326.83450.00283.4630％70％1809021.26%78.74%视线分析VisualAnalysis尖岗山公园中心花园中心花园企龙山视线分析VisualAnalysis尖岗山公园中心花园中心花园企龙山噪音规避分析

Noise

Abatement尖岗山公园SITE企龙山入口分析Entrance

Analysis幼儿园入口往平峦山公园小区次入口主干道次干道公交车站小区次入口小区主入口往大学城日照分析Solar

Analysis计算参数：城市：深圳东经113度41分、北纬

22度40分有效时间带：8:00-16:00

真太阳时日照标准日

：冬至日时间统计方式：累计所有时段日照计算精度：1分钟计算高度：0.9M结论：满足冬至日1小时日照要求＜1小时日照＜

2小时日照＜

3小时日照（满足日照）＜

4小时日照＜

5小时日照＜

6小时日照方案三·越秀公馆平面构成分析Planning

Design

AnalysisStep

1Step

2楼栋以平行基地的方向阵列排布，形成核心景观大花园与平行轴线。为减弱南侧广深高速路对住宅的噪音影响，所有楼栋均旋转90°使其山墙面正对噪音源，且山墙面不开窗。Step

3Step

4平移错落组团结构，形成多重景观花园并且使得楼栋的景观视野更为开阔。一定程度上弱化了南侧噪音源对住区的影响。空间构成分析Spatial

Design

Analysis安曼会所社区生活Aman

ResortsCommunity

Life总图GeneralPlan

PlanningPlanning

Structure

Analysis规划结构分析尖岗山公园企龙山Spatial

Concept空间概念CLOSE关CLOSE关CLOSE关OPEN开OPENCLOSE关开CLOSE关人物活动/ActivitiesOPEN开OPEN开开放的绿地空间与河道亲水空间绿化围合的密闭空间CLOSE关户型分布分析Units

Analysis尖岗山公园图例企龙山人才公寓220户型140户型计容面积196102653561915计容面积比户型套内面积67得房率82.0%80.0%63.5%建筑面积81.71225.00141.73标准层面积户数240118437可销售户数比人才住房T2大户型T2小户型326.83450.00283.4630％70％1809021.26%78.74%视线分析VisualAnalysis尖岗山公园中心花园中心花园企龙山噪音规避分析

Noise

Abatement尖岗山公园企龙山入口分析Entrance

Analysis小区次入口往平峦山公园主干道次干道公交车站小区次入口小区主入口往大学城日照分析Solar

Analysis计算参数：城市：深圳东经113度41分、北纬

22度40分有效时间带：8:00-16:00

真太阳时日照标准日

：冬至日时间统计方式：累计所有时段日照计算精度：1分钟计算高度：0.9M结论：满足冬至日1小时日照要求＜1小时日照＜

2小时日照（满足日照）＜

3小时日照＜

4小时日照＜

5小时日照＜

6小时日照方案四·山中墅居空间构成分析Spatial

Design

Analysis社群合院景观花苑COMMUNITY

COURTYARDLANDSCAPE

GARDEN总图GeneralPlan

PlanningPlanning

Structure

Analysis规划结构分析尖岗山公园企龙山户型分布分析Units

Analysis尖岗山公园11F17F31F33F11F31F11F17F11F11F6F图例6F企龙山人才公寓220户型140户型计容面积196103038057772计容面积比户型套内面积67得房率82.0%80.0%63.0%建筑面积81.71240标准层面积326.83480户数可销售户数比人才住房T2大户型T2小户型24012440434％76％1929076.5%%23.5%143286噪音规避分析

Noise

Abatement尖岗山公园企龙山筑楼C

H

A

P

T

E

R

5产品生活规范解读

NORMATIVE

INTERPRETATION根据《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》、

《深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013年)一.阳台（1部分摘自《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》，2部分摘自《深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013年)》）1.(1)计一半面积且无必要交通功能的公共阳台，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。此外，两户及以下使用的多层高外走廊以及无必要交通功能的多层高公共阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按公式2另行计算地上核减建筑面积。(2)户内仅限面宽、进深均不小于2.4m的居住空间（起居室、客厅、餐厅、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设置一个计一半面积的阳台。该类阳台总投影面积之和（含与其相连的花池、空调机位等平台，下同）超过6㎡时，按以下情形分别控制：①户内未设置室内透空空间的户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的20%或60㎡时，按公式1另行计算地上核减建筑面积。②户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30㎡时，按公式1另行计算地上核减建筑面积。(3)户内除⑵规定情形外的其他空间设置的计一半面积的阳台，还需按其规定建筑面积的1倍另行计算地上核减建筑面积。(4)户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按公式2另行计算地上核减建筑面积。公式1：核减建筑面积＝(阳台总投影面积-阳台面积限值)／2公式2：核减建筑面积＝[(阳台层高/

标准层层高)-1]×阳台投影面积2.(1)宽度≤1.5m的阳台，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/6；(2)宽度＞1.5m的阳台，对外开敞面的边长不得小于阳台内侧水平周长的1/4。(3)两个标准层以上层高的阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深不得超过2.4m，且其总投影面积不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%。(4)单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台），进深超过2.4m的，其外围投影面积全部计入规定建筑面积；进深不超过2.4m的，其与两个标准层及以上层高阳台投影面积总和不得超过该户除阳台以外的户内建筑面积的20%，且不得超过60㎡，超过部分投影面积的一半计入地上核减建筑面积。表1

计一半面积阳台的投影面积限值建筑类别未设置室内透空位置限值阳台总投影面积≥6㎡时，取60㎡与除阳台外户内建筑面积×20%中的较小值面宽、进深均不小于2.4m的居住空间（起居室、客厅、餐厅、卧室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）住宅建筑阳台总投影面积≥6㎡时，取30㎡与除阳台外户内建筑面积×10%中的较小值设置室内透空、错层式规范解读

NORMATIVE

INTERPRETATION根据《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》、

《深圳市建筑设计管理规定（试行）(2013年)二.

飘窗（摘自《建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013》）1.

窗台与室内地面高差在

0.45m

以下且结构净高在

2.10m以下的凸(飘)窗，窗台与室内地面高差在

0.45m及以上的凸(飘)窗，不应计入建筑面积。2.

窗台与室内楼地面高差在

0.45m以下且结构净高在

2.10m

及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算

1/2面积。三.

空调外挂机搁板等建筑外墙附属物（摘自《建筑工程建筑面积计算规范GBT50353-2013》）1.主体结构外的空调室外机搁板(箱)、构件、配件；建筑物内的操作平台；露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件；挑出宽度在

2.10m

以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷，均不计算建筑面积。四.

内天井（摘自《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》）内天井：四周均被计建筑面积的建筑空间围合的室外露天空间。一般不宜采用内天井式平面布局。1.

当板式住宅设计为单外廊形式，而某段外廊有其他住户必须穿行，且是某户居住空间采光通风唯一来源时，因视觉卫生需要，允许在该段外廊内侧与居住空间外墙之间设置不超过该居住空间开间宽度，且进深不超过1.5m的单边开敞式内天井。2.

除上述情形外，因采光通风需要而采用内天井式平面布局时，应符合以下要求：①应为3户及以上共同使用且集中设置，每栋（座）住宅不得超过1个。②四周均被封闭建筑空间围合的内天井宜从第九层起每隔3～4层前后打通一个宽度不小于3m的开间。③底层应有外接通道和排水设施。④内天井短边宽度应符合表2的要求：表2

内天井短边宽度天井用途短边最小净宽仅用于非居住空间的采光通风用于居住空间的采光通风6m8m规范解读

NORMATIVE

INTERPRETATION根据《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》五.

凹槽（摘自《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》）1.凹槽：三面被计建筑面积的建筑空间围合，仅一面开口，且开口内无任何结构连梁、连板或与其类似的装饰性构件连接的上下透空的空间。非功能性凹槽：当朝向凹槽开口的户内房间（均不含阳台）有除此之外其他的采光通风来源，或凹槽位于户内房间与房间之间。功能性凹槽：除上述情况外，当凹槽开口是户内房间采光通风的唯一来源时的凹槽。⑴

功能性凹槽深度与开口宽度之比应不大于4，深度超过8m时按内天井4.(2)条控制。⑵

非功能性凹槽有以下情形的，其按层计算的投影面积全部计入地上核减建筑面积：①

凹槽进深超过1.5m。②

凹槽进深不超过1.5m，但面宽与进深之比小于2。③

凹槽内设置的阳台或两户及以下使用的外走廊，其进深与凹槽进深之和超过2.4m。(凹槽进深是指计建筑面积的建筑外墙（窗）的最大凹入深度；凹槽的投影面积，以凹槽内的建筑外墙（窗）或阳台计建筑面积线外缘至凹槽外顶点（含外墙上附着的阳台、凸窗实体外墙顶点）的连线计算。)六.

室外透空空间（摘自《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》）室外透空空间：与建筑空间相连的由结构连梁、连板、建筑墙体等围合形成的建筑外墙外部透空空间。⑴

因结构需要设置的，作为三户（不含核心筒）及以上采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的投影面积可不计入地上核减建筑面积。⑵

非超高层的住宅建筑因结构需要，在户与户之间、户与核心筒之间隔层设置，作为户内房间（均不含阳台）采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积的3%时，全部计入地上核减建筑面积。⑶

超高层住宅建筑因结构需要，在户与户之间、户与核心筒之间合理设置，作为户内房间（均不含阳台）采光通风唯一来源的室外透空空间，其按层计算的总投影面积超过该层计规定建筑面积部分水平投影面积的3%时，全部计入地上核减建筑面积。⑷

除上述三种情形外的其他室外透空空间，其按层计算的总投影面积全部计入地上核减建筑面积。规范解读

NORMATIVE

INTERPRETATION根据《深圳市建筑设计规则(正式版：20190111起实施)》深圳市人才房标准套型平面索引

SHENZHENTALENTROOM

STANDARDSETPLANARINDEX本项目选择标准户型库六户D2户型（80㎡）及一户C4户型（65㎡）

，满足新建保障性住房选用标准户型库户型不少于80%的规定。竞品分析

COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS市面上80-140高层产品以3-3.5面宽为主，多为LDK南北布局，缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型中海九号公馆绿景红树湾壹号新天鹅堡优点1.仪式性玄关2.餐厨联动开敞3.餐客厅南北布局4.主卧套房配置缺点1.大进深通透性差面积：138㎡面积：139㎡面积：133㎡户型：4室2厅2卫户型：4室2厅2卫户型：2室2厅2卫竞品分析

COMPETITIVE

PRODUCT

ANALYSIS市面上80-140高层产品以3-3.5面宽为主，多为LDK南北布局，缺少大面宽横厅、端厅等景观户型和可变户型中海九号公馆绿景红树湾壹号华润润府优点1.仪式性玄关2.餐厨联动开敞3.书房结合宽厅灵活4.主次卧套房配置缺点1.大进深通透性差面积：210㎡面积：242㎡面积：230㎡户型：3室二厅3卫户型：4室二厅3卫户型：4室二厅3卫方案一·中央公园体块分析

BLOCKANALYSIS设计要求：套内90㎡，建面140㎡(隔层入户走道)公摊区域示意(隔层入户走道)公摊区域示意塔楼改造后模块每层入户走道户型平面

HOUSEHOLD

FLOORT3建面约：140㎡设计要求：套内90㎡，建面140㎡报建版实施版通过阳台和挑空偷面积改房间通过阳台和挑空偷面积后期可改房间T3户型编号建筑面积明细表㎡阳台（投

阳台计容阳台面积标准层户T3建筑面积明细表㎡阳台（投

阳台计容

阳台面积

标准层户本层建筑面积本层建筑面积房型建筑面积套内面积套型面积套内总计

本层公摊面积

公摊面积使用系数户型编号

房型

建筑面积

套内面积

套型面积

套内总计

本层公摊面积

公摊面积使用系数影面积）17.00面积8.509.02百分比18.09%19.18%数2影面积）10.68面积5.349.02百分比8.51%数2E1户型

3房2厅2卫141.68F1户型

2房2厅2卫141.7085.5085.0094.0094.0247.6847.69E1户型

5房2厅2卫153.97

120.23

125.57F1户型

4房2厅3卫161.42

122.63

131.6528.4029.77282.02143.0466.35%

422.56382.7986.5781.56%

466.8618.03118.0313.70%1户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：套内90㎡，建面140㎡报建版实施版通过阳台和挑空偷面积后期可改房间通过阳台和挑空偷面积改房间T3户型编号建筑面积明细表㎡阳台（投

阳台计容阳台面积标准层户T3建筑面积明细表㎡本层建筑面积阳台（投

阳台计容

阳台面积

标准层户本层建筑面积房型建筑面积套内面积套型面积套内总计

本层公摊面积

公摊面积使用系数户型编号

房型

建筑面积

套内面积

套型面积

套内总计

本层公摊面积

公摊面积使用系数影面积）17.00面积8.509.02百分比18.09%19.32%数2影面积）10.68面积5.349.02百分比8.51%数2E1户型

3房2厅2卫142.80F1户型

2房2厅2卫141.7685.5084.3094.0093.3248.8048.45E1户型

5房2厅2卫

154.86

120.23

125.57F1户型

4房2厅3卫

162.07

122.40

131.4229.2930.65281.32146.0565.83%

424.87382.5689.2381.09%

469.2918.03118.0313.72%1户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：套内大于90㎡，建面220㎡改造后改造前阳台偷面积后期改房间阳台（投影

阳台计容

阳台面积

标准层户数本层建筑面积85.45%

443.76户型编号220户型房型建筑面积

套内面积

套型面积

套内总计

标准层公摊面积

公摊面积181.31

189.60

379.20

64.56

32.28使用系数面积）26.30面积13.15百分比13.87%4房2厅4卫

221.882屏蔽生活，闹中取静；全景视野观景阳台户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：套内80㎡，建面160㎡报建版实施版层高5.4M+顶板0.6M后期可改造成层高3M的复式上叠上叠层高5.4M+高差0.6M后期可改造成层高3M的复式下叠下叠户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：套内80㎡，建面160㎡报建版---首层商墅平面图实施版---下叠商墅平面图户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：套内80㎡，建面160㎡建面约：80㎡（160㎡）报建版---二层商墅平面图实施版---上叠商墅平面图户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR套内9

0

㎡，建筑面积1

4

0

㎡·舒适四房设计，尺度适宜，动静分区·大飘窗、大格局采光视野好·四开间朝南设计，充分享受自然风光·独立玄关、充分考虑收纳·双卫生间设计，公卫干湿分离·主卧配套完善适用，尽享主人惬意生活户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR套内9

0

㎡，建筑面积1

4

0

㎡·舒适4+1房设计，尺度适宜，动静分区·南北双阳台、大飘窗、大格局采光视野好·四开间朝南设计，充分享受自然风光·独立玄关、充分考虑收纳·双卫生间设计，公卫干湿分离·主卧配套完善，尽享主人惬意生活·户型空间完善、方正，满足多功能家居生活首层平面

FIRSTFLOOR

PLANE户型平面

HOUSEHOLD

FLOOR套内1

7

0

㎡，建筑面积2

2

0

㎡·大尺度豪华四房，款待家人生活·四开间朝南，“超级”景观阳台、尽享阳光宠爱·双卫生间设计，公卫干湿分离·中西厨双流线设计，功能完善，结合吧台与餐厅形成互动·主卧豪华舒适，私密尊享·独立玄关、充分考虑收纳·全明通透，舒适起居悦然于心景观面分析

LANDSCAPE

SURFACE

ANALYSIS平面示意图270°转角厅客餐厅空间布置在角部，获得270度的观景面在这里

视野无需远行

心灵放飞自由人才公寓户型平面HOUSEHOLD

FLOOR设计要求：建面65+80㎡人才公寓建筑面积明细表

㎡阳台（投影

阳台计容面

阳台面积

标准层户本层建筑面积户型编号房型建筑面积

套内面积

套型面积

套内总计

本层公摊面积

公摊面积使用系数面积）积百分比数C4D2两房两厅一卫三房两厅一卫71.6187.1157.3570.4360.0072.9811.6114.135.305.102.652.558.83%6.99%16497.8896.3783.78%591.83方案二·云端缦居产品设计

Product

design220户型偶数层—4+1房两厅三卫奇数层—4+1房两厅三卫户型亮点——单梯入户、独立玄关、仪式感强！户型亮点——洄游空间设计户型亮点——超大宽厅舒适空间8.9米7.6米户型亮点——专属270°环景端厅270°景观视野户型亮点——客厅两层挑空设计挑空改造+1房户型亮点——豪华主卧套设计产品设计

Product

design220㎡户型偶数层—4+1房两厅两卫挑空改造+1房宽景阳台竞品分析

Competitive

Product

Analysis户型对比本案华润润府绿景红树湾壹号主卫开门直对卧室对位关系差270°景观主卧、男女双衣帽间、